BIJL 2 - Bijlagerapport woonvisie gemeente Krimpenerwaard
Tekst van het document
Bijlagen Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028: met aandacht voor wonen, zorg en duurzaamheid Programma Volkshuisvesting
Stec Groep aan gemeente Krimpenerwaard
Bouke Timmen, Joery Schouten en Maartje Lucassen 26 april 2023
i
Inhoudsopgave Bijlage A: woonbehoefteonderzoek
2
Bijlage B: indicatie behoefte per kern
13
Bijlage C: verslagen stakeholdersessies
17
Bijlage D: beleidskaders
29
2
Bijlage A: woonbehoefteonderzoek In deze bijlage brengen we de uitgangssituatie in beeld. We gaan onder andere in op het profiel van de gemeente Krimpenerwaard, de bestaande woningvoorraad, demografische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende veranderende woningbehoefte in de gemeente. Bestaande woningvoorraad Krimpenerwaard Op 1 januari 2022 telde de woningvoorraad in de gemeente circa 24.140 woningen. In deze paragraaf zetten we uiteen hoe de woningvoorraad in Krimpenerwaard is opgebouwd. Corporatievoorraad iets kleiner dan landelijk gemiddeld In de figuur hieronder is de woningvoorraad uitgesplitst naar eigendom. Te zien is dat in de gemeente gemiddeld 26% van de woningen een corporatiewoning is. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde van zo’n 29%. De koopvoorraad is daarentegen wat groter dan gemiddeld. De categorie overig bestaat onder andere uit huurwoningen in handen van andere partijen dan corporaties, en zorgwoningen en is in de Krimpenerwaard iets minder groot dan gemiddeld in Nederland. Figuur 1: woningvoorraad naar eigendomssituatie
29% 26%
Nederland Gemeente Vlist Stolwijk Schoonhoven Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Haastrecht Gouderak Berkenwoude Bergambacht Ammerstol
57% 64%
14% 10%
Corporatiehuur Koop Overig
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).
Woningvoorraad ruim opgezet, appartementensegment ondervertegenwoordigd De woningvoorraad in Krimpenerwaard is, passend bij het landelijke karakter van de gemeente, relatief ruim opgezet. Er zijn bovengemiddeld veel grondgebonden woningen aanwezig in de gemeente (81% versus 64% op landelijk niveau). Hierdoor is ook het appartementensegment een stuk kleiner dan landelijk gemiddeld. Dit beeld is voor alle kernen op hoofdlijnen hetzelfde.
3
Figuur 2: woningvoorraad naar woningtypen
36%
Nederland Gemeente Vlist Stolwijk Schoonhoven Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Haastrecht Gouderak Berkenwoude Bergambacht Ammerstol
19%
13%
29%
17%
9%
37%
8%
13% 18% Appartement Hoekwoning Tussenwoning Tweekapper Vrijstaand
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).
Betaalbaarheid onder druk, met name in de kleinste kernen In onderstaande figuur splitsen we de koopwoningvoorraad uit naar WOZ-prijsklassen. In elke kern is de koopvoorraad met een WOZ-waarde tot € 200.000 nauwelijks aanwezig. De koopwoningvoorraad in de gemeente is dan ook relatief duur. Meer dan de helft van de koopwoningen in de gemeente heeft een WOZ-waarde boven de € 300.000. Wetende dat de WOZwaarde over het algemeen flink onder de marktwaarde van woningen valt, kunnen we concluderen dat de betaalbaarheid van woningen onder druk staat. Dit hangt samen met de ruim opgezette woningvoorraad. De WOZ-waarde loopt achter op de markt. De jaarlijkse WOZ-waarde heeft als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De verkoopcijfers komen uit het jaar dáárvoor. Figuur 3: koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde Gemeente Vlist Stolwijk Schoonhoven Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Haastrecht Gouderak Berkenwoude Bergambacht Ammerstol
Minder dan 200.000 200.000-300.000 300.000-400.000 400.000-600.000 Meer dan 600.000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).
Ruim de helft van de woningen gebouwd voor 1975, maar ook relatief veel nieuwbouw Ruim de helft van de woningen in de Krimpenerwaard is gebouwd voor 1975 (en dus inmiddels ten minste zo’n 50 jaar oud). Dit zijn de woningen waar over het algemeen als eerst verduurzamings- of herstructureringsopgaven zullen gaan spelen. Tegelijkertijd bestaat bijna 25% van de totale woningvoorraad uit relatief nieuwe woningen (gebouwd na 1995). De nieuwbouwvoorraad is het grootste in Stolwijk en Bergambacht. In Vlist en Haastrecht is de woningvoorraad gemiddeld genomen juist wat ouder.
4
Figuur 4: woningvoorraad naar bouwjaarklasse
15%
Gemeente Vlist Stolwijk Schoonhoven Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Haastrecht Gouderak Berkenwoude Bergambacht Ammerstol
35%
24%
11%
12% Tot 1900 1900-1950 1950-1975 1975-1995 1995-2010 2010+
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bron: WOZ-bestand gemeente Krimpenerwaard (2022), BAG (2022) bewerking Stec Groep (2022).
Corporatievoorraad meest duurzaam, grootste opgaven in particuliere segmenten In onderstaande figuur is de woningvoorraad ten slotte uitgesplitst naar energielabels. Te zien is dat de corporatievoorraad in de gemeente het meest duurzaam is: zo’n 75% van de corporatiewoningen heeft een energielabel A, B of C. De grootste verduurzamingsopgave is dan ook aanwezig in de overige woningmarktsegmenten. Figuur 5: aandeel woningen per energielabel A overig
B C
koop
D E
corporatiehuur
F 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
G
Bron: BAG (2022), bewerking Stec Groep (2022). *Voor woningen waarvan het energielabel niet bekend is, is het energielabel ingeschat op basis van bouwjaar en type woning.
Demografische schets In deze paragraaf gaan we in op de demografische ontwikkelingen in de Krimpenerwaard. Allereerst kijken we terug op de afgelopen jaren. Hierna kijken we met behulp van prognoses vooruit. De toekomstige demografische ontwikkelingen vertalen we uiteindelijk naar een additionele woningbehoefte die we voor de Krimpenerwaard verwachten in de komende jaren. Migratie belangrijkste drijver van groei, daarnaast ook nog natuurlijke aanwas Een eerste stap bij het bepalen van de toekomstige woningbehoefte is een terugblik naar het verleden om een aantal trends en ontwikkelingen in kaart te brengen. We zoomen hiervoor in op de bevolkingsontwikkeling van de gemeente Krimpenerwaard in de laatste jaren. Te zien is dat de ontwikkeling van het totaal aantal personen in Krimpenerwaard structureel positief is. Deze groei wordt voor het grootste deel veroorzaakt door het binnenlands migratiesaldo: er stromen meer personen de Krimpenerwaard in dan dat er personen vertrekken naar andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast is de natuurlijke aanwas in Krimpenerwaard ieder jaar positief: er worden meer kinderen geboren dan dat er personen overlijden.
5
Figuur 6: bevolkingsontwikkeling gemeente Krimpenerwaard 2015-2021 600 500 400
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
300
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
200
Buitenlandse migratie (saldo)
100
Totaal personen
0 -100 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).
Positief migratiesaldo in vrijwel alle leeftijdsgroepen, met uitzondering van studenten en 65-plussers Wie stromen er dan in en waar komen deze mensen vandaan? Op basis van data van het CBS hebben we per leeftijdsgroep het verhuissaldo (aantal instromers minus het aantal uitstromers) in beeld gebracht voor de periode 2015-2021. Te zien is dat er voor vrijwel alle leeftijdsklassen sprake is van een positief migratiesaldo. Zo zien we voor bijvoorbeeld dat de leeftijdsgroepen tot 15 jaar een positief verhuissaldo. Omdat kinderen tot 15 jaar over het algemeen geen zelfstandig huishouden vormen, kunnen we concluderen dat er meer gezinnen naar Krimpenerwaard komen dan dat er vertrekken. Alleen onder de groep 20 tot 25 jarigen en de 65-plussers zien we een negatief verhuissaldo. Dit komt naar verwachting doordat studenten de Krimpenerwaard verlaten voor een studie elders en doordat een deel van ouderen verhuisd om dichter bij hun kinderen te kunnen wonen. Figuur 7: binnenlandse verhuizingen 2015-2021 naar leeftijdsklassen 3.000 2.500 2.000 1.500
Instroom
1.000
Uitstroom
500
Saldo
-500 -1.000 0 tot 5 5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar of ouder Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).
Instromende verhuizingen met name afkomstig uit grotere (stedelijke) buurgemeenten Op onderstaande kaart laten we de top tien gemeenten van herkomst zien voor alle nieuwe inschrijvingen binnen de gemeente voor de jaren 2011 tot en met 2021. Zo’n 59% van alle ingeschrevenen in deze jaren woonde al in de gemeente. Dit percentage ligt in lijn met het landelijke gemiddelde. Daarnaast zien we dat de meeste instroom afkomstig is uit grotere regiogemeenten als Gouda (5%) en Rotterdam (5%) en Krimpen aan den IJssel (4%).
6
Figuur 8: top 10 gemeenten van inkomende verhuizingen 2011-2021
Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2022).
De helft van alle instromende huishoudens bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar In onderstaande figuur hebben we de instromende verhuizingen (6.392 huishoudens van 2015 tot 2022) uitgesplitst naar kernen en doelgroepen. Te zien is dat iets meer dan de helft van alle instromende huishoudens bestaat uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Dit is dan ook bij uitstek de meest verhuisgeneigde doelgroep. Krimpen aan de Lek en Schoonhoven zijn relatief gezien het meest in trek bij de jongere doelgroep. Dit zijn ook de twee kernen die in absolute zin de meeste instromers van buiten de gemeente Krimpenerwaard aantrekken. De overige doelgroepen stromen relatief gezien een stuk minder de Krimpenerwaard in. Circa 16% van alle instromende verhuizers bestaat uit gezinshuishoudens. 23% van de instromers is een alleenstaande of stel van 35 tot 65 jaar. 11% van de instromers bestaat uit 65-plushuishoudens. Bergambacht en Lekkerkerk zijn relatief gezien het meest in trek bij de oudere doelgroep. Dit heeft mogelijk ook te maken met realisatie van woon-zorgconcepten in deze kernen. Zie onderstaande figuur. Figuur 9: inkomende verhuizingen naar doelgroepen 0% Ammerstol (201) Bergambacht (705) Berkenwoude (131) Gouderak (350) Haastrecht (505) Krimpen aan de Lek (881) Lekkerkerk (767) Ouderkerk aan den IJssel (569) Schoonhoven (1.665) Stolwijk (524) Vlist (74) Totaal gemeente (6.392)
10%
20%
30%
40%
51%
50%
60%
16%
70%
80%
23%
alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
gezin
alleenstaanden en stellen 35 tot 65 jaar
alleenstaanden en stellen 65 jaar en ouder
Bron: BRP 2015-2022, bewerking Stec Groep (2023) (N = 6.392).
90%
100%
11%
7
Binnengemeentelijk verhuizingen: meeste dynamiek binnen kernen, uitwisseling tussen kernen nabij elkaar In onderstaande tabel hebben we voor de binnengemeentelijke verhuizingen (7.366 van 2015 tot 2022) de dynamiek tussen de 11 verschillende kernen in beeld gebracht. Wat ten eerste opvalt is dat voor vrijwel iedere kern geldt dan verreweg de meeste verhuizingen plaatsvinden binnen de eigen kern. Dit onderstreept het karakter van de kernen in de Krimpenerwaard: veelal gericht op de eigen kern met een sterk lokaal gebonden sociale cohesie. Relatief gezien zijn huishoudens uit Schoonhoven, Krimpen aan de Lek en Haastrecht het meest gericht op de eigen kern. Huishoudens uit de kleinere kernen Vlist, Ammerstol en Berkenwoude oriënteren zich relatief gezien juist vaker op andere kernen in de gemeente. Daarnaast zien we dat de meeste uitwisseling plaatsvindt tussen kernen die geografisch gezien dicht bij elkaar liggen (zoals de driehoek Krimpen- Lekkerkerk - Ouderkerk of Schoonhoven – Bergambacht – Stolwijk). Zie onderstaande tabel. Tabel 1: binnengemeentelijke verhuizingen – dynamiek tussen de kernen (2015-2022) Ammerstol
Bergambacht
Berkenwoude
Gouderak
Haastrecht
Krimpen a/d Lek
Lekkerkerk
Ouderkerk a/d IJssel
Schoonhoven
Stolwijk
Vlist
Totaal
Ammerstol
91
43
3
3
1
4
14
5
56
9
1
230
Bergambacht
39
543
10
5
13
21
71
21
198
57
3
981
Berkenwoude
1
27
61
4
2
2
17
10
5
18
Gouderak
3
9
2
136
9
6
9
21
11
14
1
221
Haastrecht
1
18
1
3
293
8
4
38
14
7
387
Krimpen a/d Lek
2
42
11
9
4
658
164
29
18
8
1
946
Lekkerkerk
6
74
13
5
9
128
653
40
46
18
2
994
Ouderkerk a/d IJssel
3
33
9
19
5
45
60
347
20
16
Schoonhoven
42
157
2
7
23
24
48
8
1.818
41
19
2.189
Stolwijk
7
61
12
6
30
4
29
11
43
409
11
623
9
1
17
1
1
38
1
23
91
1.016
125
406
893
1.074
2.291
605
68
7.366
Vlist Totaal
195
197
496
147
557
Bron: BRP 2015 – 2022, bewerking Stec Groep (2023). N=7.366. Tabel lezen van links naar rechts. Bijvoorbeeld: er zijn sinds 2015 43 huishoudens van Ammerstol naar Bergambacht verhuisd.
8
22.217
Vooruitblik: prognoses in perspectief – Krimpenerwaard groeit door In onderstaande figuur hebben we diverse huishoudensprognoses met elkaar vergeleken. Allemaal gaan ze, in meer of mindere mate, uit van groei op de middellange tot lange termijn. Aantallen lopen uiteen van +1.600 (Primos 2022) tot +2.700 (Primos 2019) huishoudens in de komende 20 jaar. Onderstaande prognoses zijn gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden, en trekken deze door richting de toekomst. Prognoses gaan – zeker op lange termijn en met het oog op fluctuerende migratie – gepaard met onzekerheden. We staren ons dan ook niet blind op de aantallen in prognoses, maar houden vooral rekening met de onderliggende en zekere ontwikkelingen (zoals huishoudensverdunning en vergrijzing). Ambitie op het gebied van meer instroom of minder uitstroom van jongere huishoudens en gezinnen is mogelijk, maar gaat gepaard met meer onzekerheid (migratie moet op gang komen, natuurlijke aanwas is lastig te beïnvloeden) en risico’s. Figuur 10: vergelijking huishoudensprognoses Krimpenerwaard
2022-2040 28.000 Historisch (CBS)
27.000
PEARL prognose (CBS, 2022)
26.000
Provinciale prognose (TR 2019)
25.000
Primos (2019)
24.000
Primos (2020)
23.000
Primos (2021) Primos (2022)
22.000 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 Bron: diverse prognoses, bewerking Stec Groep (2022).
We hanteren Primos 2019 als basis voor bepaling van de woningbehoefte in de gemeente In het vervolg van dit onderzoeksrapport hanteren we Primos 2019 als basis (+2.700 huishoudens tot 2040). We kiezen daarmee bewust voor de bovenkant van de bandbreedte. Hiervoor hebben we en aantal redenen: De meest recente provinciale woningbehoefteprognose (TR2021) gaat uit van een groei van bijna 16.000 huishoudens t/m 2030 voor de regio Midden-Holland. Doordat deze prognose niet wordt uitgesplitst naar gemeenteniveaus is deze niet bruikbaar voor dit onderzoeksrapport. Wel geeft het een goed beeld van waar de provincie Zuid-Holland rekening mee houdt wat betreft huishoudensgroei. Wanneer we de prognose indicatief (op basis van de huidige verhoudingen in de regio) doorvertalen naar de gemeente Krimpenerwaard laat de prognose een groei zien van 2.855 extra huishoudens in de komende 10 jaar. Dit is bijna drie keer zoveel als waar de meeste recente Primos (2022) prognose vanuit gaat (+1.090 huishoudens in de komende 10 jaar). De meest recente Primos prognose (2022) laat daarmee een onverklaarbare lage groei zien in vergelijking met andere prognoses. Met het oog op de demografische ontwikkelingen in de gemeente in het recente verleden (zie paragraaf 3.3) achten we het zeer onwaarschijnlijk dat dit scenario het dichtst bij de werkelijkheid zal liggen.
Ook de recent opgestelde PEARL-prognose van het CBS (2022) ligt aan de bovenkant van de bandbreedte (+2.500 huishoudens tot 2040). Deze prognose is echter niet uitgesplitst naar kernniveau en laat onderliggend onverklaarbare demografische ontwikkelingen zien die in geen enkele andere prognose terugkomen. We kiezen daarom voor Primos 2019. Deze ligt kwantitatief in lijn met de meest recente CBS prognose en is uitgesplitst naar kernniveau waardoor we ook in staat zijn voor de elf kernen afzonderlijk de demografische ontwikkelingen en woningbehoefte in beeld te brengen. Onderliggend is vergrijzing een majeure en zekere ontwikkeling In onderstaande tabel splitsen we de Primos-prognose (2019) uit naar een zevental doelgroepen, gebaseerd op leeftijd en samenstelling. Op dit moment zijn de (1-ouder)gezinnen de grootste doelgroep in Krimpenerwaard (circa 8.570 huishoudens), gevolgd door de doelgroep alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar (circa 6.815 huishoudens). De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens naar verwachting flink door.
9
22.217
Het overgrote deel van deze groei is afkomstig vanuit de groep 75-plussers en ook de groep 55- tot 75-jarigen groeit door. Deze groei van het aantal ouderen is te verklaren door het opschuiven van de ‘bevolkingspiramide’: de groep 45 tot 65 jarigen die nu het grootst is in de gemeente, wordt ouder en schuift hiermee een leeftijdsklasse op. Tegelijkertijd worden we steeds ouder, waardoor er sprake is van een dubbele vergrijzing. Hier hebben veel gemeente in Nederland op dit moment mee te maken. Figuur 11: huidige leeftijdsopbouw gemeente Krimpenerwaard (bevolkingspiramide) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 0-15
15-25
25-45
45-65
65+
Bron: CBS (2022), bewerking Stec Groep (2022).
Het aantal zelfstandige jongere huishoudens in de gemeente neemt de komende jaren naar verwachting per saldo licht af. De groep gezinnen groei echter nog door, zij het in fors mindere mate dan de groep ouderen. Let wel: dit is het beeld wat er ontstaat als we ontwikkelingen uit voorgaande jaren richting de toekomst doortrekken. Trendbreuken, zoals het vergroten van de instroom van (jonge) huishoudens uit andere gemeenten, kan dit beeld in de praktijk doen veranderen. Tabel 2: huishoudensontwikkeling naar doelgroepen op basis van Primos 2019 Alleenstaande t/m 24 jaar Alleenstaanden 25 t/m 34 jaar Stellen t/m 34 jaar Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens) Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar Alleenstaanden en stellen 75-plus Totaal
Huishoudens 2022 395 910 1.000 8.570 2.560
Ontw. 2022-2027 +10 -30 -160 +60
Ontw. 2022-2032 +10 -60 -260 +175
Ontw. 2022-2042 +25 -100 -365 +555
-15
+10
+60
+205 +855 +925
+310 +1.505 +1.690
-135 +2.610 +2.650
6.815 3.765 24.015
Bron: Primos, 2019. Bewerking Stec Groep, 2022.
Vergrijzing vertaalt zich door in forse uitbreidingsbehoefte nultredensegment, maar ook in grondgebonden segment nog behoefte De combinatie van huishoudensontwikkeling in de gemeente Krimpenerwaard en de huidige en gewenste woonsituatie van huishoudens laat zien naar welke woningsegmenten de komende jaren behoefte ontstaat. Hiervoor gebruiken we het StecDoorstroommodel. Dit model geeft indicatief weer aan welke woningtypen de komende 10 jaar op gemeenteniveau behoefte is. We houden in het model enerzijds rekening met de krapte op de woningmarkt, waardoor doorstroming, hoewel gewenst, niet altijd mogelijk is. Anderzijds gaan we wel uit van enige mate van doorstroming op de woningmarkt. Het is hiervoor essentieel geschikt en aantrekkelijk aanbod te realiseren voor ouderen, wat een aanvulling vormt op de bestaande woningvoorraad.
10
22.217
UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch, vraaggestuurd en beleidsneutraal model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het daadwerkelijke verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen liggen hieraan ten grondslag. Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en leefstijl gekoppeld aan woonmilieu. Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleert het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat een vraagaanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische en beleidsneutrale benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht.
Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruitkijken. De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren). De berekening van de woningbehoefte is deels gebaseerd op de huishoudensontwikkeling zoals geprognosticeerd door Primos 2019. Het gaat hierbij dus om een autonome woningbehoefte (te verwachten woningbehoefte vanuit de eigen gemeente wanneer trends uit het verleden worden doorgetrokken richting de toekomst). Aanvullende woningbouwambities (meer dan waar de prognose vanuit gaat) zijn bij de berekening van de woningbehoefte nog niet meegenomen. Voor de komende tien jaar verwachten we voor alle segmenten op de woningmarkt een uitbreidingsbehoefte. Te zien is dat de grootste uitbreidingsbehoefte per saldo zal landen in het nultredensegment. Het gaat hierbij om zowel (sociale) huurwoningen als om nultredenwoningen in het koopsegment. Dit hangt sterk samen met de hierboven beschreven vergrijzing in combinatie met de beperkt aanwezige nultredenvoorraad in de gemeente. Ook in het grondgebonden segment verwachten we nog een uitbreidingsbehoefte, met name in het sociale huur- en koopsegment.
Voor de uitbreidingsbehoefte in het grondgebonden koopsegment geldt dat deze behoefte voor een relatief groot deel uitgaat naar betaalbare koopsegmenten (zie volgende paragraaf). Dit segment is op dit moment beperkt beschikbaar in de gemeente Krimpenerwaard.
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur 12: woningbehoefte naar woningtypen 2022-2032
255
Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden
85
Koop grondgebonden
390 455
Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden
250
Koopappartement /Nultreden
260
11
22.217
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
In bijlage B splitsen we de demografische ontwikkelingen en woningbehoefte ook uit naar de kernen in de gemeente. We hanteren hiervoor dezelfde methode als bij de berekening van de woningbehoefte op gemeenteniveau. Verdieping PMC’s: in het huursegment met name behoefte aan betaalbaar, meer spreiding in koopsegment In deze paragraaf vertalen we de behoefte vanuit het doorstroommodel uit de vorige paragraaf naar productmarktcombinaties (hierna PMC’s). We brengen in beeld wat de behoefte is aan woningen met verschillende prijsklassen, rekening houdend met de bestaande voorraad. We blijven hierbij de splitsing maken tussen (reguliere) grondgebonden woningen en appartementen/nultredenwoningen. Figuur 13: verdieping woningbehoefte naar PMC’s
KOOP NULT.
VSH SH NULT. NULT.
KOOP GGB
VSH SH GGB GGB
-50
-
50
100
150
200
250
300
350
GGB huur tot aftop.grens GGB huur aftop. tot lib.grens GGB huur lib.grens tot € 1000 GGB huur € 1000+ GGB tot € 175K GGB € 175-250K GGB € 250-355K GGB € 355-450K GGB € 450K+ NULT. huur tot aftop.grens NULT. huur aftop. tot lib.grens NULT. huur lib.grens tot € 1000 NULT. huur € 1000+ NULT. tot € 175K NULT. € 175-250K NULT. € 250-355K NULT. € 355-450K NULT. € 450K+
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
In het grondgebonden sociale huursegment is de behoefte tussen woningen onder en boven de 2e aftoppingsgrens ongeveer gelijk verdeeld. In het nultredensegment gaat de behoefte voor een groter deel uit naar sociale huurwoningen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Als we kijken naar het vrijesectorhuursegment dan zien we dat de behoefte voor het overgrote deel uitgaat naar huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en € 1.000, ook wel het middenhuursegment genoemd. Dit is ook wat verschillende stakeholders op de woningmarkt ons hebben meegegeven. De uitbreidingsbehoefte aan huurwoningen met een prijs boven de € 1.000 is zeer beperkt. In het koopsegment bestaat er zoals beschreven een uitbreidingsbehoefte aan zowel grondgebonden woningen als nultredenwoningen/appartementen. Het gaat hierbij om een brede range aan koopwoningen met een prijs vanaf € 175.000. In het nultredensegment gaat de uitbreidingsbehoefte met name uit naar de segmenten vanaf € 250.000. Ook behoefte aan wonen in combinatie met zorg groeit naar verwachting door, groeiende opgave om in de reguliere woningvoorraad op te vangen De behoefte aan wonen in combinatie met zorg groeit de komende jaren door, zo blijkt uit de woonzorganalyse van de gemeente Krimpenerwaard (2022) en de verschillende stakeholderssessies. Enerzijds hangt de groei van deze behoefte samen met de vergrijzing in de gemeente.
Zo zijn er de komende 20 jaar circa 400 extra plaatsen nodig voor verpleeghuiszorg, waarvan zo’n 225 voor dementerende en zo’n 160 voor ouderen met somatische (lichamelijke) problemen. Hieronder splitsen we deze behoefte uit per kern.
12
22.217
Tabel 3: Prognose aantal oudere Wlz cliënten Krimpenerwaard 2020-2040 2020
2025
2030
2035
2040
Lekkerkerk
74
79
91
105
117
Krimpen aan de Lek
52
64
74
88
100
Ouderkerk a/d IJssel
43
49
55
65
72
Gouderak
20
22
25
29
33
Bergambacht
61
71
88
103
121
Ammerstol
11
12
14
17
18
Berkenwoude
9
11
13
15
16
Haastrecht
40
51
62
74
84
Stolwijk
40
49
58
67
79
Vlist
3
5
5
7
7
Schoonhoven
92
112
132
157
185
Krimpenerwaard
447
524
618
725
832
Bron: Woonzorganalyse Krimpenerwaard, 2022. Tegelijkertijd is het beleid vanuit het Rijk (programma Wonen, Ondersteuning, en Zorg voor Ouderen, juli 2022) gericht op zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan. Uitgangspunt hierbij is dat het aantal verpleeghuisplekken gelijk blijft. Zorgbehoevende ouderen zullen dus steeds vaker moeten worden opgevangen binnen de ‘reguliere’ woningvoorraad, of in tussenvormen zoals beschut wonen of verpleegzorg. Ook de druk op andersoortige zorgvoorzieningen zoals Jeugdzorg en Beschermd Wonen is in de gemeente Krimpenerwaard groot, zo geven zorgpartijen aan. De wachtlijsten zijn lang en de uitstroom is beperkt. De beperkte mate van uitstroom hangt mede samen met het beperkt beschikbare geschikte aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die vanuit de Jeugdzorg de reguliere woningmarkt op willen/kunnen/moeten stromen. Bepaalde potentiële uitstromers vanuit de Jeugdzorg hebben bijvoorbeeld het meest baat bij een kleine en betaalbare sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens), maar deze woningen zijn op dit moment nauwelijks beschikbaar. Tenslotte bestaat er vanuit mensen met een beperking en groeiende behoefte dagbesteding en dagbehandeling in de gemeente. Al met al staan we als gemeente voor grote opgaven op dit vlak.
13
22.217
Bijlage B: indicatie behoefte per kern In deze bijlage laten we indicatief per kern zien in welke richting de woningbehoefte zich de komende jaren ontwikkelt. We berekenen de woningbehoefte op eenzelfde manier als dat we dat doen voor de gehele gemeente (zie toelichting op pagina 10). Het gaat nadrukkelijk om een indicatie en geen harde werkelijkheid: uitsplitsingen op kernniveau gaan gepaard met onzekerheden. Bovendien kunnen woningbouwprogramma’s ook tussen kern tegen elkaar worden afgezet en verdeeld onder het principe “hier iets meer van het een, daar iets meer van het ander”. Ammerstol
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B1: kwalitatieve woningbehoefte Ammerstol 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Bergambacht (wijken Bergambacht + Bergstoep)
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B2: kwalitatieve woningbehoefte Bergambacht 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
14
22.217
Berkenwoude
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B3: kwalitatieve woningbehoefte Berkenwoude 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Gouderak
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B4: kwalitatieve woningbehoefte Gouderak 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Haastrecht
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B5: kwalitatieve woningbehoefte Haastrecht 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
15
22.217
Krimpen aan de Lek
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B6: kwalitatieve woningbehoefte Krimpen aan de Lek 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Lekkerkerk
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B7: kwalitatieve woningbehoefte Lekkerkerk 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Ouderkerk aan den IJssel
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B8: kwalitatieve woningbehoefte Ouderkerk aan den IJssel 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
16
22.217
Schoonhoven
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B9: kwalitatieve woningbehoefte Schoonhoven 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Stolwijk
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B10: kwalitatieve woningbehoefte Stolwijk 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
Vlist
Appartement/ Nultreden
Grondgebonden
Figuur B11: kwalitatieve woningbehoefte Vlist 2022-2032 Sociale huur grondgebonden Vrijesectorhuur grondgebonden Koop grondgebonden Sociale huur appartement /Nultreden Vrijesectorhuur appartement /Nultreden Koopappartement /Nultreden
Bron: WoON 2015, 2018 & 2021, Primos 2019, Lokale Monitor Wonen 2021, CBS 2022. Bewerking Stec Groep (2022).
22.217
17
Bijlage C: verslagen stakeholdersessies VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘ZORG- EN WELZIJNSPARTIJEN’ Donderdag 1 december 2022 - 10:30 tot 12:30 uur Aanwezigen: Kees Jan van Lier – Fundis Vastgoed Rokus Donken – ASVZ Lucie Boonekamp – Adviesraad sociaal domein Anja Grootveld – Welzijn Krimpenerwaard Marjolein Roosen – Woningcorporaties Groen Wonen Vlist Gerwin Kamps – Woningcorporaties Groen Wonen Vlist Cor Boom – Zorgpartners Thom de Leeuw – Kwintes Bas van Polanen – Kwintes Wat verstaan de aanwezigen onder het thema ‘wonen en zorg’? Een plek waar je fijn kunt wonen en tegelijkertijd zorg kunt ontvangen (vanuit zowel de Wlz als de Wmo). Wonen is een belangrijke voorwaarde voor gezondheid. Als het wonen goed geregeld is (op een prettige plek met voorzieningen in de buurt) kan het zorg aspect heel lang weggehouden worden. Mensen de mogelijkheid geven op een plek te blijven wonen. Ook wanneer de zorgvraag toeneemt (=toekomstbestendige woningen, ook voor de langere termijn). Wonen is daarbij breder dan alleen de stenen van het huis. Het gaat bijvoorbeeld ook over het hebben van ontmoetingsmogelijkheden in de buurt. Het brede en integrale thema: woon, zorg én welzijn. Om de opgaven binnen deze domeinen op te kunnen lossen is het nodig om te ontschotten (binnen organisaties) en meer samen te werken.
Hiervoor is opzetten, verbreden en intensiveren van een netwerksamenwerking belangrijk. Wonen, zorg en welzijn zijn namelijk geen gescheiden werelden. Het hangt allemaal met elkaar samen. Aandachtspunten naar aanleiding van presentatie en cijfers (jeugdzorg/beschermd wonen): De wachtlijsten voor Jeugdzorg zijn lang. Het is belangrijk deze goed te monitoren. De huidige problematieken vertragen deze bovendien. Het is daarom goed om de inhoud van de zorgplannen naast de cijfers over Jeugdzorg in de woonzorganalyse te leggen. Het aantal jongeren met psychologische klachten is de afgelopen jaren (mede door de coronacrisis) aanzienlijk toegenomen. Eén op de drie jongeren kampt momenteel met zulke klachten. Hierdoor zijn er ook steeds meer jongeren die een beroep (gaan) doen op Jeugdzorg. Ook het aantal dak en thuislozen is de afgelopen jaren erg gegroeid. Dit zorgt voor een grotere druk op de maatschappelijke opvang. Het aantal beschermd wonen plekken wordt afgebouwd omdat een deel is verplaatst naar de Wlz. Daardoor zijn er binnen de Wmo minder beschermd wonen plekken beschikbaar. De wachtlijsten zijn, ook hier, lang. Kwintes heeft een wachtlijst van zo’n 40 cliënten die allemaal zo’n 1,5 tot 2 jaar moeten wachten op een passende woningen (voor beschut wonen gelden dezelfde wachttijden). Afbouwen kan dus niet. Bovendien verzwaren de problematieken.
Hierdoor is het aantal mutaties en uitstromers laag. Hierdoor blijft het tekort aan plekken bestaan.
22.217
18
Wat zijn de 3 belangrijkste opgaven op het gebied van wonen en zorg? Beschikken over voldoende betaalbaar aanbod: zowel in de huur als koop. Door veranderingen in de pensioenvoorwaarden wordt het besteedbaar inkomen van ouderen de komende jaren minder. Het is daardoor extra belangrijk om de komende jaren te voorzien in voldoende betaalbare woningen. Kleinere woningen voor alleenstaanden (±40 m2). Om ouderen te verleiden moet gezorgd worden voor een goed alternatief. Een plek met ontmoeten en voorzieningen. Ook moeten ouderen (op een positieve manier) gestimuleerd worden te verhuizen. Dit kan door een verhuiscoach in te zetten, korting te geven op de nieuwe huur, etc. Een mooi voorbeeld hiervan is de pilot in Rotterdam waarbij bestaande appartementen gesplitst zijn en de huur van bewoners hierdoor gehalveerd kon worden. Positief communiceren is belangrijk. Ouderen moeten het gevoel hebben dat een verhuizing hen iets oplevert in plaats van dat ze (alleen maar) iets moeten opgeven. Het gebrek aan personeel neemt toe en het aantal mantelzorgers neemt af. Hierdoor zijn mensen in de toekomst steeds langer op zichzelf aangewezen. Het is daardoor belangrijk concepten te bieden die voorzien in: veiligheid, sociaal contact en onderlinge hulp (zoals bij Knarrenhofjes). Vernieuwende, flexibele woonvormen en tussenconcepten kunnen een deel van de toekomstige vraag opvangen.
Zelfstandig wonen met lichte problematiek. Het ‘buurt en wijkconcept’ is daarbij een mooi voorbeeld. Zorg ontvangen moet in de toekomst in elke kern mogelijk blijven Het is niet reëel om alle zorg in alle kernen te blijven verlenen. Heel intensieve zorg kan bijvoorbeeld niet overal gegeven worden. Dit is ook nooit zo geweest. Zorg aan huis moet wel voor iedere kern bereikbaar blijven. De reistijd is/wordt daarbij welk een uitdaging in de toekomst. Ook zijn sommige kernen te klein voor dagbesteding. Dit soort zorg moet op grotere schaal meer geclusterd worden. Ook voor het ontmoetingsaspect bijvoorbeeld. Het ‘noaberschap’ moet meer terugkeren naar de Krimpenerwaard. Door de individualisering van de samenleving kijken mensen minder naar elkaar om. De woonvisie moet het eerlijke verhaal vertellen: niet alles is mogelijk en in de toekomst moet men elkaar (weer) meer gaan helpen. Ouderen moeten gestimuleerd worden vroegtijdig te anticiperen op toenemende zorgbehoefte Doorstroming en aanpassen is beide nodig om te voorzien in de zorgbehoefte. Niet voor iedere ‘nieuwe’ oudere kan een nultredenwoningen bijgebouwd worden. Een deel moet ook oud worden in een aangepaste woningen in de bestaande woningvoorraad.
Huishoudens moet al geïnformeerd worden over passend aanbod voor senioren en/of het op tijd aanpassen van hun eigen woning wanneer zij geïnteresseerd raken in hun pensioen. Dit is rond hun 50ste levensjaar. Mensen moeten weten welke opties er zijn. De toegankelijkheid van informatie moet verhoogd worden. Bewustwording is erg belangrijk. Hierbij wederom: positieve communicatie. Dit moet gebeuren vanuit de driehoek van zorgpartijen, woningcorporaties en gemeente (een campagne over doorstroming, informatie op de website Wonen in de Krimpenerwaard, etc.). Het is belangrijk daarbij te focussen op huur én koop. Ook het aanbieden van gemixte woonconcepten is belangrijk. Dragers en vragers woonconcepten. Wat vraagt dit van de omgeving van de (zorg)woningen? Openbaar vervoer op loopafstand (om te gaan en komen). Vervoer op maat naar dagbestedingen. Supermarkt, speciaalzaken, apotheek, ontmoetingscentra (elke kern). Ontmoetingsmogelijkheden: bankjes, parkje, beweegtuin. Fijne en veilige buitenruimte: looproutes rollator (breed genoeg, geen drempels), blinde geleiden stroken, verlichting, geen donkere hoeken, etc. Alle voorzieningen in alle dorpen is daarentegen niet haalbaar. Hierin moet de politiek keuzes maken vanuit op te stellen gebiedsvisies.
Aan welke eisen moeten woningen voldoen voor andere kwetsbare doelgroepen? Bij een deel van de kwetsbare doelgroepen moet uitgegaan worden van de uitgangspunten voor ‘gewone’ burgers. Deze groepen moeten namelijk weer integreren in de maatschappij. Dit gaat het beste wanneer meegegaan kan worden met de omgeving.
22.217
19
Prikkelarme omgeving. Sommige kwetsbare groepen hebben moeite met prikkels. Zij hebben rust nodig en moeten dus prikkelarm, maar wel in de wijk, wonen. Hier kunnen ze leren omgaan met het publieke domein. Acceptatie en steun van de (woon)omgeving is daarbij wel essentieel. Wanneer dit niet op orde is (bijvoorbeeld nauwelijks contact met buren doordat deze overdag weg zijn) komt van alle idealen weinig terecht. Een meer afgesloten terrein waar ook ‘reguliere’ huishoudens bij komen wonen is dan een beter idee. Niemand is daarentegen in een hokje te plaatsen. Op maat aanbod is daarom belangrijk voor ieder individu. In sommige gevallen is de context namelijk belangrijk dan de woning zelf.
Hoe draagt u bij? Een samenwerkingsstructuur opstellen samen met woningcorporaties, zorgpartijen en gemeente. Iedereen neemt daarbij zijn eigen verantwoordelijkheid en denkt mee hoe de grote opgaven op het gebied van wonen en zorg samen opgelost kunnen worden. Samen kan bijvoorbeeld gewerkt worden aan gebiedsvisies. Nu vindt de samenwerking vaak op reactieve wijze plaats. Het zou een meer integrale samenwerking moeten zijn (vanaf de voorkant). Met zorgpartijen, makelaars, welzijn, zorgpartijen, etc. Wanneer deze goed gevormd is kan samengewerkt worden aan de opgaven.
VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘WONINGCORPORATIES’ Dinsdag 6 december 2022 - 13:30 tot 15:30 uur Aanwezigen John van Zuilen – Mozaïek Wonen Esther van der Zijden – Mozaïek Wonen Dennis Gerlof – Qua Wonen Mathieu van der Burg – Qua Wonen David Albregts – Qua Wonen Gerwin Kamps – Groen Wonen Vlist Theo Stubbé – Beter Wonen Gemaakte opmerkingen naar aanleiding van de presentatie Let op! De toekomstige prijsontwikkeling op de woningmarkt heeft invloed op de richting van de nieuw woonvisie. Dit zegt namelijk ook iets over het aandeel sociale huur dat nodig is. In de prognose is geen rekening gehouden met de opgelegde bouwopgave en het inlopen van het tekort. Hier moet cijfermatig rekening mee gehouden worden. Er bestaat behoefte aan inzicht in ontwikkelingen, opgaven en woningbouwbehoefte per kern. Ook bestaat er behoefte aan een verdere uitsplitsing van de behoeftecijfers naar meer PMC’s. Middenhuur is niet eenvoudig te realiseren voor woningcorporaties (door financiële en administratieve splitsing). Om toch te voorzien in de behoefte van deze doelgroep is het oprekken van inkomensgrenzen eventueel een optie. Middenhuur wordt gezien als tijdelijke oplossing voor de overspannen koopwoningmarkt. De vraag op lange termijn is daarentegen onzeker.
De structurele aard van deze behoefte, het draagvlak van marktpartijen en de impact op de bestaande opgaven voor corporaties moet verder worden uitgezocht. Wat zijn voor u de 3 belangrijkste opgaven in de sociale sector in de gemeente Krimpenerwaard? Leefbaarheid. Specifiek in de kleinere kernen. Wonen is niet alleen een dak boven je hoofd. De zachte component van het wonen (hoe fijn is het om ergens te wonen, welke voorzieningen zijn er, is er veel sociale cohesie, et cetera) kan in sommige gevallen belangrijker zijn dan de harde component (de stenen). Er moet hard gewerkt worden aan de doorstroming naar sociale huur appartementen. Regelingen zoals ‘van groot naar beter’ moeten daarom in overweging genomen worden. Op basis hiervan kunnen inwoners verhuizen naar een fijner en beter passend appartement zonder dat zij er financieel op achteruit gaan. Idealiter vindt doorstroming plaats op het niveau van de kern (of the next best optie). Om de beschikbaarheid te vergroten moeten er twee dingen gebeuren: (1) de sociale voorraad moet uitgebreid worden en (2) de doorstroming moet op gang komen. Hiervoor zijn niet alleen reguliere woningen nodig, maar ook woonvormen die passen bij ouderen met een zorgvraag.
22.217
20
Duurzaamheid. De woningcorporaties moeten nog flink investeren om de doelen van 2050 te behalen.
Hoe vullen we de kwalitatieve behoefte aan levensloopbestendige woningen in? Het levensloopbestendig maken van grondgebonden woningen is vergezocht. In veel woningen is het niet mogelijk om op de begane grond een extra slaapkamer en badkamer te realiseren. Het is daarentegen ook niet mogelijk om alle toekomstige vraag naar levensloopbestendige woningen in de nieuwbouw op te lossen. Woning aanpassingen blijven daarom noodzakelijk. Hoe kunnen we dit realiseren? Communicatie en verwachtingsmanagement is heel belangrijk. Er moet niet alleen gekeken worden naar de woningen. Ook de omgeving is belangrijk. Denk aan de aanwezigheid van ontmoetingsplekken en voorzieningen. Stel een duidelijk definitie op van levensloopbestendig en/of nultreden. Dan is het voor de markt ook duidelijk wat er gevraagd wordt. Wat is nodig om de verduurzaming van de woningvoorraad in de gemeente te versnellen? Beleid maken en inspanningsverplichtingen afspraken om verduurzaming te versnellen. Samen optrekken in het vergunningenproces. Bepaalde wetgeving (die buiten de woonvisie omgaat) kan belemmerend werken. Heb hier aandacht voor. Duurzaamheid is ook een belangrijk thema in de nationale prestatieafspraken. Laat de woonvisie hier naadloos op aan sluiten. Heb aandacht voor particuliere eigenaren.
Zij kunnen samen met de corporaties optrekken als zijn in de straat, buurt of wijk aan de slag gaan met verduurzaming. De gemeente moet dit ondersteunen en hierbij de aanjager en bemiddelende partij zijn. Welke acties moeten een plek krijgen in het uitvoeringsprogramma? Waar wilt u afspraken over maken? De woonvisie moet generiek zijn waar dat kan, maar ook zeker specifiek waar dat nodig is. Het kleine kernen beleid (vooral in relatie tot leefbaarheid) is hiervan een voorbeeld. Er zitten namelijk grote verschillen tussen kernen. Er moeten scherpe keuzes gemaakt worden en concrete acties geformuleerd worden. Dit moet ook zo geformuleerd worden. Dit geeft helderheid aan iedereen. Wegens schaarse locaties is meer bouwhoogte is ook een belangrijke knop om opgave/aantallen te halen. In het uitvoeringsprogramma moet de gemeente normen en sturingsinstrumenten benoemen om te sturen op kwaliteiten en prijsklassen bij bouwinitiatieven. Er moet een lange en korte termijn strategie in de woonvisie opgenomen zijn. Inzetten op het opzetten van een samenwerkingsverband tussen alle betrokken partijen (gemeente, corporaties en zorg en welzijn). De opgaven kunnen namelijk niet opgelost worden door één van deze partijen. De gemeente moet hierin een regierol pakken. Nu wordt er vooral reactief samengewerkt. Dit moeten omgezet worden in een proactieve samenwerking.
Flexwoningen zijn geen doel, maar een middel. Flexwoningen kunnen een alternatief bieden voor starters en middeninkomens. Hiermee kunnen deze woningen voor de korte termijn een transitiestrategie zijn. Ook zijn flexwonen een strategisch antwoord op onzekerheid over verzilting en waterstanden op de langere termijn.
VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘HUURDERSORGANISATIES’ Dinsdag 6 december 2022 - 18:30 tot 20:30 uur Aanwezigen (vertegenwoordigers van): Huurdersbelangenvereniging Lekkerkerk Huurdersbelangenvereniging Samen Beter Wonen (Ammerstol) Huurdersbelangenvereniging Gouderak Huurdersvereniging Ons belang (Krimpen aan de Lek) Huurdersbelang Haastrecht, Stolwijk, Vlist Huurdersorganisatie ‘’Samenwerking’’ (Ouderkerk aan den IJssel) Huurdersvereniging Samen Wonen (Schoonhoven)
22.217
21
Gemaakte opmerkingen bij de presentatie Er is een grote opgaven voor jongeren. Een deel van deze groep trekt weg omdat er voor hen geen aanbod beschikbaar is. Bij nultreden moet niet alleen rekening gehouden worden met ouderen. Ook mensen met een beperkingen zijn soms aangewezen op een nultredenwoning. De behoeften van deze groep zijn (soms) anders. Nultredenwoningen zijn daarmee niet per definitie voor iedereen met een beperking geschikt. Hier moet ook aandacht voor zijn in de nieuwe woonvisie. Welk 3 onderwerpen mogen absoluut niet ontbreken in de nieuwe woonvisie? Betaalbaarheid. Betaalbaar aanbod is de sleutel tot doorstroming. Voor veel ouderen is een nieuw appartement niet betaalbaar. Zij gaan dan vaak (veel) meer betalen dan dat zij nu, voor hun veelal grotere, woning doen. Nieuwe huurappartementen worden casco opgeleverd. Er komt dus veel tijd en geld bij kijken om hier een mooi huis en gezellig huis van te maken. Je bent zo € 10.000 verder. Dat is een grote drempel voor mensen. Helemaal wanneer zij geen (groot) netwerk om zich heen hebben. Ook zien ouderen erg op tegen de verhuizing. Er zijn daarbij steeds meer mogelijkheden om bestaande woningen aan te passen (met een traplift bijvoorbeeld). Dit, samen met het gedoe van een verhuizing en de (vaak) stijgende woonlasten, maakt dat ouderen blijven zitten waar ze zitten.
Middenhuur is een oplossing voor een deel van de woningzoekenden. Het is daarentegen krom dat deze groep voor dat maandelijkse huurbedrag geen hypotheek mag afsluiten. In Krimpenerwaard is de jeugd namelijk erg gericht op het kopen van een woning. Huur is minder in trek. Betaalbare koop is voor deze groep daardoor eerder een alternatief dan middenhuur. Ten aanzien van duurzaamheid werken regels en ambities elkaar soms tegen. Er mag bijvoorbeeld geen nieuw dak gerealiseerd worden omdat een vogel beschermd moet worden. Het geval hiervan is dat er op deze woningen ook geen zonnepanelen worden geïnstalleerd. Procedures werken dus soms niet mee. De groenvoorziening is in sommige buurten de afgelopen jaren flink achteruit gegaan (onderhoud!). Dit terwijl klimaatadaptatie ook een belangrijk thema in de nieuwe woonvisie zou moeten zijn. Het is namelijk belangrijk dat woningen toekomstbestendig zijn en bijvoorbeeld in de zomer niet te warm worden. Vooral starters, middeninkomens en ouderen zitten in de knel op de woningmarkt van de Krimpenerwaard Iedere doelgroep zit klem. De grondslag hiervan is daarentegen voor iedere doelgroep anders. Voor ouderen zijn bijvoorbeeld gemengde woonconcepten een belangrijke toevoeging voor de voorraad. Starters hebben daarentegen behoefte aan betaalbare (grondgebonden) woningen.
Ouderen zijn niet bereid om te verhuizen, het heeft dus geen zin om hier op in te zetten De woningen moeten super aantrekkelijk zijn voor ouderen. De maten moeten passend zijn (minimaal 3-kamer appartement). Er moet een klein tuintje of (niet te klein) balkon bij zitten. De regeling ‘van groot naar beter’ moet vaker ingezet worden. Hiermee blijven de woonlasten bij een verhuizing hetzelfde. Dit zodat ouderen toch de stap naar die kleinere woning zetten. De prijs van de huurwoning die deze mensen achterlaten kan dan verhoogd worden. Er is niet alleen een financiële trigger nodig. Ouderen zien ook op tegen al het regelwerk. Daarop moet ingespeeld worden om de drempel om te verhuizen te verkleinen. Wat voor woningtypen/segmenten/niches zouden voor Krimpenerwaard écht toegevoegde waarde hebben? Knarrenhofjes (veel behoefte!) Gemengde woonvormen (jong en oud door elkaar). Dit werkt stimulerend. Eengezinswoningen voor starters, 3 kamerappartementen voor doorstroming. Conceptueel gebouwde woningen. Wat wilt u ons nog meer meegeven? De nationale prestatieafspraken moeten meegenomen worden in de woonvisie. De woonvisie en het uitvoeringsprogramma moeten realistisch en haalbaar zijn. In de woonvisie moet voor ieder woningbouwplan per segment een % te realiseren woningen opgenomen worden.
22.217
22
VERSLAG STAKEHOLDERSESSIE ‘AFDELINGEN INTERN’ Donderdag 8 december 2022 - 10:30 tot 12:30 uur Aanwezigen: Rianne Visser – RO Jeroen van der Spek – cluster vitaliteit Claudia Broere - duurzaamheid Anja Oosterom – WMO consulent Jaco Hodzelmans – sociaal domein maatschappelijke voorzieningen Rosita Pauëlsen – wonen en zorg Mariëlle van Gemeren – sociaal domein vergrijzing Clara Kooreman – WMO & maatschappelijke zorg Op 19 december aangevuld met input van: Jaap Dijksman – teammanager team projecten Wim Rook – openbare ruimte: klimaatadaptatie Ilja Pott – openbare orde en veiligheid: veiligheid en leefbaarheid Op 18 januari aangevuld met input van: Dick Koster – stedenbouwkundige Yannick Six – beleidsadviseur Economische Zaken Nienke Strijks – beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling: cluster vitaliteit
Gemaakte opmerkingen tijdens de presentatie Er is niet één type oudere. Er is dus ook niet één concept. Passend en gedifferentieerd aanbod is heel belangrijk. Zo niet, het belangrijkst. Tussenvormen belangrijk punt voor in woonvisie. Dit verbindt 2 werelden (zorg en de woningmarkt). De huisvestingswet speelt belangrijke rol in de wooncarrière van sommige doelgroepen die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar op basis van hun inkomen ook geen passende hypotheek kunnen krijgen. Zij zijn aangewezen op het vrijesectorhuursegment, wat in de Krimpenerwaard schaars en duur is. Er is behoefte aan toekomstige woningbouwaantallen per kern. Ook is er behoefte aan een duidelijk beschrijving van de doelgroepen die in de toekomst in de Krimpenerwaard wonen. Dit als onderbouwing voor de ‘waarom’ vraag. Waarom bouw je het aantal woningen en typologieën dat bedacht is in de woonvisie? Huidige Woonvisie evalueren met het ‘Blue Ocean’ model: Waar moeten we meer uithalen? Wat doen we nog helemaal niet, maar zou wel moeten? Wat kost veel energie, maar levert ook veel op? Wat levert te weinig op? Per beleidsveld vragen we om reflectie op de huidige woonvisie en verbeterpunten voor de nieuwe Woonvisie Eerste opvallende en tekenende punt: de huidige Woonvisie is niet bij iedereen goed bekend.
Projecten: Wat er met name ontbreekt in de huidige woonvisie zijn duidelijke kaders. Wat is er nodig per kern wat betreft woningen? En welke voorzieningen horen daarbij? Die behoefte moet duidelijk zijn zodat wij vanuit de gemeente adequaat en passend kunnen reageren op initiatieven die binnenkomen, in plaats van dat alles nog onderzocht moet worden als er een initiatief binnenkomt (van reactief naar proactief). Voor het team projecten is het belangrijk dat de woonvisie meer zegt over typologieën van woningen. Waar is aan welk type woning behoefte? Voor welke prijs en voor wie? De woonvisie moet de basis zijn met de richtlijnen waar iedereen zich aan moet houden. De woonvisie kan hierop sturen.
22.217
23
Het is belangrijk dat in de nieuwe woonvisie een scherpe visie wordt opgenomen. Wat wil je als gemeente? Duidelijke keuzes maken over aantallen en locaties is belangrijk. De nieuwe woonvisie moet ook echt uitgedragen worden. Het bouwen voor starters is belangrijk. Banen en jongeren die hier zijn gegroeid en willen gaan werken moeten hier een woning kunnen krijgen. Starterswoningen voor arbeidspotentieel. Daarmee samenhangend: ook beter monitoren wat er allemaal gerealiseerd wordt en welke behoefte er dan nog overblijft. Dit gaat om woningen, maar ook om bijvoorbeeld parkeerplaatsen of groenvoorzieningen. Beleid vanuit overheid is nu 30% sociale huur. Dit is lastig te realiseren op inbreidingslocaties. Daarvoor moet een vereveningsfonds ingesteld worden. Maatschappelijke voorzieningen: wonen is meer dan een huis alleen. Leg koppelingen tussen het wonen en wat betekent dat voor de vitaliteit van de kern. Wat wil je met de kernen? Hoe heeft dat impact op de benodigde voorzieningen? Hoe borg je dat, ook bijvoorbeeld in relatie met dagbestedingen. Koppeling wonen (aantallen) met voorzieningen is erg belangrijk. De bussen gaan bijvoorbeeld inmiddels vaak om de dorpen heen in plaats van er doorheen. Dit beperkt minder mobiele doelgroepen in hun reikwijdte. Vanuit duurzaamheid zijn er nu geen echte beleidskaders voor woningbouw.
Als het gaat over wonen, hebben we het vaak over levensloopbestendig, maar toekomstbestendig zou net zo belangrijk moeten zijn. Voor warmtenetten is de schaalgrootte in de Krimpenerwaard te klein, we moeten dan ook op zoek naar andere meer kleinschalige collectieve oplossingen. Energie neutrale woningbouw zou het mooist zijn. Er moet aandacht zijn voor innovatie woningbouw en out of the box ideeën (onder andere voor de water- en bodemproblematiek) Klimaat adaptatie moet een belangrijke plek krijg in de woonvisie. De grootste opgave ligt namelijk bij het klimaatadaptief inrichten van bestaande wijken, transformatiegebieden en nieuwbouw. Dit kun je bereiken door bijvoorbeeld natuur inclusief te bouwen. Het convenant klimaatadaptief bouwen is niet ondertekend, maar wordt wel omarmd. Het is daarom belangrijk de juiste kaders mee te geven. Deze kunnen per gebied en ontwikkeling anders zijn. Wonen en zorg: behoefte aan inzicht: wat is waar nodig? Sociaal domein: woonomgeving is belangrijk voor vergrijzing. Het gaan om een samenhang tussen sociale basis, zorgaanbod en ondersteuning in de buurt. Nu zijn er vooral dure woonzorgvoorzieningen. De kloof tussen arm en rijk wordt daarmee versterkt. Er zijn ook woonzorgconcepten nodig voor de kleinere portemonnee. Zorg voor voldoende wandelrondjes. Mensen moet wandelingen kunnen maken vanuit hun eigen woning. Recreatie is een aandachtspunt.
Ook de ‘opruimcoach’, ‘verhuiscoach’ en ‘verhuisbonus’ kan helpen potentiële zorgbehoevenden in beweging te krijgen. Passend aanbod is daarbij het allerbelangrijkst. Ouderen verhuizen alleen naar een plek waar ze nooit meer weg hoeven. In de Woonvisie moeten we aandacht hebben voor kwalitatieve richtlijnen voor dergelijke woonvormen, maar ook voor concepten als knarrenhofjes, pré-mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen. De toekomstige woonvisie moet ook aandacht hebben voor de diversiteit van wijken. Er moet in iedere wijk een goede mix ontstaan tussen sociale huur, middeldure huur/koop en dure huur/koop. Dit betekent ook dat niet alles overal toegevoegd zou moeten (kunnen) worden. Dit is deels afhankelijk van de bestaande voorraad. Maatschappelijke zorg: doelgroepen in beschermd wonen en maatschappelijke opvang groeien in omvang. Uitstroom stokt omdat er geen kleine betaalbare woningen beschikbaar zijn in de gemeente (in dit geval onder de kwaliteitskortingsgrens). Hierover moeten we afspraken maken met corporaties. Ook vanuit Jeugdzorg en gezinshuizen is er beperkt de mogelijkheid om uit te stromen. Het realiseren van Beschut Wonen (tussenvorm) duurt lang, mede vanwege hoge bouwkosten. Hierin is versnelling nodig. Er moet aandacht zijn voor verschillende woonconcepten die niet benoemd worden. Inclusieve concepten. Met dagbesteding op locatie. Ook ruimte voor ontmoeting.
Zeker om eenzaamheid uit de wijk te halen. Ingaan op woonconcepten waar behoefte aan is. Wat is wenselijk? Nultreden, kleine tuin met grotere buitenruimte. Inspelen op de woonbehoefte. Ook kleine starterswoningen. Niet al te groot. Bouw flexibiliteit in. Woonzorg concept moet ook omgevormd kunnen worden naar reguliere woningbouw.
Welke koppelkansen zijn er? Opgave: tekort aan ruimte voor bedrijventerreinen. Als je dat per sector gaat benaderen: strijd om de ruimte. Koppeling te maken tussen wonen en werken. Koppeling tussen het wonen, werken en mobiliteit (veel pendel). Ook retailvisie gaat over de binnenstedelijke locaties: transformatie naar wonen is een opgave die verwacht wordt. Het is niet alleen wonen en niet alleen werken. Hier moet in de inleiding aandacht aan besteed worden.
22.217
24
Kernboodschap en toekomstperspectief helpen daarbij. Woonvisie is daarbij een belangrijke bouwsteen. Het schuren zit hem in het feit dat voor alle opgaven ruimte nodig is. Groot landelijk gebied, maar niet alles kan overal. Niet botsen. Geen belangen clash tussen wonen en werken. Vanuit team projecten worden er vooral kansen gezien voor grondpolitiek. Als duidelijk is wat het beoogde doel is van de woonvisie kan gekeken worden of hiervoor (en waar) actief grondbeleid toegepast kan worden. Bij de inrichting van buurten moet rekening gehouden worden met de sociale cohesie en leefbaarheid. Achterpaden en dergelijke zijn bijvoorbeeld erg geliefd bij inbrekers en hangjeugd. Kijk bij het realiseren van woningen bijvoorbeeld naar het keurmerk ‘veilig wonen’. Stikstofcrisis, MPG, veel agrariërs die gaan stoppen. Veel grond. Wat daarmee doen? Notitie buitengebied. Buitengebied is groter dan in de linten. Notitie en woonvisie moeten aansluiten op elkaar.
Stelling: Om onze ambitie te halen bouwen we indien mogelijk langs de grenzen van alle kernen om de vitaliteit van deze kernen in stand te houden We moeten bouwen in alle kernen. Mits daar de mogelijkheid toe is. Kansen moeten we pakken. Daarmee kunnen we de kernen versterken. Bij grotere kernen grotere plannen, bij kleinere kernen ook bijbouwen voor jeugd. Ook voor houdbaarheid de kerk, school en supermarkt. Kanttekening daarbij is dat de grote klap nu belangrijk is. We kunnen dus ook zeggen in plaats van veel kleine plannen focussen we ons op 2-3 grotere plannen waar je veel meer kunt bereiken. Grote klap is nu belangrijker dan bouwen in álle kernen. In kleine kernen dus meer regie en in grote projecten klappen maken. Daarbij: kaders van te voren meegeven. Stelling: bij nieuwbouw is hoogbouw een optie Er moet een hoogbouwvisie komen. Waar willen we hoogbouw en op welke locaties? Dan kun je gericht gaan sturen. Je kunt niet zomaar zeggen daar 7 en daar 12 lagen. Dat moet wel in verhouding tot de schaal van een dorp en het landschap staan. Er moet een nota hoogbouw ontwikkeld worden. Zodat je gericht kunt kijken hoeveel bouwlagen waar neergezet kunnen worden.
Stelling: zolang we binnenstedelijk moeten bouwen, gaan we liever de hoogte in met meer ruimte voor groen, dan minder hoog maar ook met minder ruimte voor groen Vanuit vernieuwde stedenbouw is er veel mogelijk ten aanzien van groen: groene daken, dakterrassen, groene gevels. Binnenstedelijk kunnen we daarom best wat hoger bouwen met minder groen. Dit komt dan terug in de architectuur. Het is wel wat duurder, maar levert ook mooie kwaliteit op. De innovatie op dit gebied wordt steeds mooier en toepasbaarder. De omgeving is belangrijk: zowel voor voorzieningen/ontmoetingsplekken (ouderen) als voor klimaatadaptatie Geldt niet alleen voor ouderen, maar ook voor jongere gezinnen. Kinderen moeten veilig op straat kunnen lopen/spelen en er moet een kleine speeltuin in wijken zijn met veel eengezinswoningen. Er moet dus ook jonge gezinnen aandacht zijn ten aanzien van de omgeving. Ontmoetingsplekken moeten bij voorzieningen gevestigd zijn. Bij een dokter bijvoorbeeld, zodat de ouderen elkaar ook makkelijk vinden. Of een buurthuis ontwikkelen als ontmoetingsplek. Deze voorzieningen moeten voor ouderen zeker in/tegen de kernen aan gerealiseerd worden. Bundel daarbij bijvoorbeeld ook snippergroen groen op één plek om ontmoetingsplekken te creëren. Dat is vernieuwde stedenbouw. Groene echt opsparen tot grote plek met wandelpad. Ontmoeten en eenzaamheid heel belangrijk.