BIJL 1 Toets Gemeentelijk Grondbeleid (v2).pdf - aangepast na behandeling in commissie R&F

Afwegingskader gemeente keuze actief versus faciliterend grondbeleid Toetsingskader: Toetsing van de gebiedsopgave aan de beleidslijnen 1 t/m 4 van de nota Grondbeleid 2017 Opsteller: datum en versie:

R. Bilardie, planeconoom afd. RO 11-11-2020, -concept-

Begripsomschrijving Actief grondbeleid: Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente grond verwerft, bouw- en woonrijp maakt en dan verkoopt aan een ontwikkelaar. Zij kiest daarbij voor gehele of gedeeltelijke overname van het economisch risico op de grondexploitatie. Faciliterend grondbeleid: Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente de grond niet zelf verwerft, maar de ontwikkeling aan de eigenaren overlaat binnen door de gemeente te stellen kaders.

Project: Omschrijving:

nr RO/TP: 46 zaaksdossier: ZK15010373 Herontwikkeling Hoflaan Stolwijk Herontwikkeling van de gronden aan de Bovenkerkseweg en de Hoflaan Stolwijk. Bouw Brandweerkazerne in opdracht van VRHM. Gemeente verkoopt grondkavel aan VRMH. Bouw 39 woningen waarvan 22 sociale huur door woningcorporatie Groen Wonen Vlist (GWV). Gronden voor ca 70% in eigendom gemeente, voor 30% GWV.

Beleidslijn 1: Projecten met grondexploitaties of overeenkomsten die bestonden voor 1 januari 2017, uitvoeren en voltooien conform het door de oude gemeenten ingezette beleid en met inachtneming van de actualiseringsbesluiten van de gemeente Krimpenerwaard. Toets en oordeel: Deze beleidslijn is mbt opgave Hoflaan Stolwijk niet van toepassing

Beleidslijn 2: Bij nieuwe locaties kiest de gemeente in beginsel voor faciliterend grondbeleid. Toetsing en oordeel: Zie toetsing en oordeel bij beleidslijn 4.

Beleidslijn 3: Indien de gemeente een belangrijke grondpositie heeft in een te ontwikkelen locatie, maakt de gemeente wat betreft haar gewenste rol, een keuze uit meerdere opties: •de gemeentelijke grondpositie verkopen aan een andere eigenaar of een ontwikkelaar (w.o ook particulier (collectief) opdrachtgeverschap), nadat er ruimtelijke kaders zijn gesteld; •(risicodragend) samenwerken met andere eigenaren; •actief grondbeleid inzetten om de overige gronden te verwerven. Toetsing en oordeel: Gemeente heeft 70% van de gronden binnen het gebied in eigendom. De andere belangrijke grondpositie in het gebied is eigendom van woningcorporatie GWV. Met deze enige stakeholder zijn alle 3 mogelijkheden van een mogelijke rolneming van partijen gezamenlijk onderzocht. Hierbij is tegen de wettelijke beperkingen aangelopen in de rol van corporaties in gebiedsontwikkelingen (beperking tot kerntaken: exploiteren en bouwen van sociale huurwoningen) en ook de fiscale problematiek (beperkingen in aftrek van BTW). Daarnaast spelen er organisatorische argumenten. Partijen zijn tot de conclusie gekomen dat een keuze voor optie 3: actief grondbeleid door de gemeente (de gemeente voert de grondexploitatie uit) er in deze opgave een rolverdeling ontstaat, waarin beide partijen kunnen acteren 'in hun kracht' en de risico's het meest kunnen worden ingeperkt.

De gemeente maakt de grond bouw- en woonrijp en levert de grond bouwrijp aan de bouwende partijen (gemeente heeft voor deze rolneming de kennis en organisatie in huis). GWV kan in de rol blijven die zij gewend is nl.: zij neemt de gronden voor de te bouwen sociale huurwoningen af van de gemeente en bouwt de huurwoningen (zie ook bijv. ontwikkeling Bovenkerk 4e kwadrant die volgens deze rolverdeling tussen GWV en gemeente is uitgevoerd).

Beleidslijn 4: Actief grondbeleid kan aan de orde zijn als er zonder actieve gemeentelijke deelname geen ontwikkeling plaatsvindt en er sprake is van een belangrijke maatschappelijke meerwaarde, ingegeven door één of meer van de volgende overwegingen en omstandigheden: •Urgentie: er is een noodzaak tot versnelling van de ontwikkeling. •Regie: samenwerking en complexiteit van de ontwikkeling verhinderen realisatie en maken overheidsregie gewenst. •De maatschappelijke belangen (bijvoorbeeld op het gebied sociale woningbouw, voorzieningen en.of infrastructuur) wegen dermate zwaar dat overheidsregie gewenst is. •Een actieve rol van de gemeente draagt bij aan de financiële haalbaarheid vanwege het kunnen genereren van subsidies en bijdragen van derden.

Toetsing en oordeel: Voor de fusie in 2014 is al bestuurlijk richting bepaald in deze opgave nl. dat gemeente en GWV zouden samenwerken aan een maatschappelijke opgave in de vorm van een gebiedsontwikkeling die voor een groot deel bestaat uit de bouw van sociale huurwoningen. Deze opgave zou niet zonder medewerking van de gemeente tot stand kunnen komen, alleen al door het feit dat 70% van de grond in het gebied eigendom is van de gemeente. Duidelijk is ook dat er meerdere maatschappelijke belangen aanwezig zijn die maken dat deze ontwikkeling door moeten gaan en gemeentelijke regie gewenst is nl.: de complexiteit van de opgave (m.n. de aanwezigheid van bodem verontreiniging voornamelijk in de grond van de gemeente, de realisatie van een nieuwe brandweerkazerne, het grote aandeel te realiseren openbare infrastructuur in het gebied, een mogelijke verplaatsing van het aanwezige oorlogsmonument) met daarin een belangrijk taak/risicoaandeel van de gemeente. Daarnaast de bouw van koopwoningen. Ten slotte de eerder genoemde omstandigheid dat een corporatie wettelijk beperkt is in haar ontwikkelende rol en de fiscale risico's (het advies van BDO is onderdeel van de onderliggende stukken).

Een actieve rol van de gemeente zorgt er voor dat de ontwikkeling financieel gunstiger wordt doordat een grondexploitatie kan worden gevoerd zonder beperkingen in de aftrekbaarheid van BTW over de investeringen. GWV en gemeente kunnen wel samenwerken bij de vermarkting/aanbesteding van de bouwwerkzaamheden richting bouwende marktpartijen. Dit door samen een tenderdocument op te stellen en aan te besteden voor de afname van de grond voor de koopwoningen, de realisatie van de koopwoningen, de realisatie van de sociale huurwoningen en de realisatie van de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken,

Eindconclusie en advies: 1. In de gebiedsontwikkeling Hoflaan Stolwijk heeft een rolneming de voorkeur waarin de gemeente actief grondbeleid voert en overgaat tot de vaststelling en uitvoering van een grondexploitatie. De corporatie neemt van de gemeente bouwrijpe grond af voor de bouw van haar sociale huurwoningen en zal deze laten realiseren. 2. GWV en gemeente werken samenn bij de vermarkting/aanbesteding van de bouwwerkzaamheden richting bouwende marktpartijen. Dit door samen een tenderdocument op te stellen en aan te besteden voor de afname van de grond voor de koopwoningen, de realisatie van de koopwoningen, de realisatie van de sociale huurwoningen en de realisatie van de werkzaamheden bouw- en woonrijp maken,