BIJL 1: Nota zienswijzen Bestemmingsplan IJsseldijk-West 13 Oudekerk aan den IJssel

NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN EN AMBTSHALVE WIJZIGINGEN Registratienummer 1134396/1291476 (Ontwerp)bestemmingsplan IJs seldij k- We st 13 Ouderke rk aan de n IJsse l Het ontwerpbestemmingsplan ‘IJsseldijk-West 13 Ouderkerk aan den IJssel’ heeft van 20 december tot en met 30 januari 2024 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon eenieder een schriftelijke en/of mondelinge zienswijze bij de gemeenteraad indienen. Binnen de termijn zijn vier zienswijzen ontvangen. De zienswijzen worden behandeld in onderdeel A van deze nota, de ambtshalve wijzigingen in onderdeel B. A ZIENSWIJZEN Namens of door de volgende partijen zijn zienswijzen ingediend: 1 Indiener 1: 2 Indiener 2: 3 Indiener 3: 4 Indiener 4: Ten aanzien van de ontvankelijkheid en beoordeling De zienswijzen zijn binnen de termijn van tervisielegging ontvangen en hieronder puntsgewijs samengevat en vervolgens beantwoord. Dit op basis van de hierboven vermelde volgorde. Per punt is aangegeven of dit heeft geleid tot aanpassingen van het plan. Algemeen In de verschillende zienswijzen komen dezelfde bezwaren naar voren. Daarbij gaat het om de omvang en hoogte van het gebouw, uitzicht op en vanuit het nieuwbouwcomplex (inbreuk privacy), en de inen uitrit van het gebouw. Deze aspecten komen hier als thematische beantwoording als eerste aan de orde.

Waar in de zienswijze één van deze aspecten aan de orde komt, wordt verwezen naar deze thematische beantwoording. Thematische beantwoording Omvang en hoogte van het gebouw Ten aanzien van de omvang en hoogte van de nieuwbouw geldt het navolgende (zie ook paragraaf 2.3 van de plantoelichting). De gebouwmassa is vormgegeven als een solitair, compact en alzijdig volume op het perceel. Her gebouw sluit qua maat en schaal aan op de ruime maat van het perceel en de aanwezige hoogteverschillen. De bouwvorm en architectonische expressie is geïnspireerd op de historische 'Steenplaatsen' die aan de dijklinten langs de Hollandsche IJssel te vinden zijn/waren. Door het gebouw benedendijks te plaatsen, blijft het karakteristieke dijktalud beeldbepalend aanwezig. De keuze voor een solitair alzijdig gebouw levert een nieuw accent/entreegebouw voor het dorp op, terwijl de karakteristieke (groen/blauwe-) randen van het perceel vrij blijven. De hoogte van het bouwplan is specifiek afgestemd op deze locatie, in nauw overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige en de Gemeente Adviescommissie Omgevingskwaliteit Krimpenerwaard (voorheen de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit). Daarbij is gekeken naar wat passend is binnen het

dorp Ouderkerk aan de IJssel, het dijklint langs de Hollandsche IJssel en specifiek de ontwikkellocatie op de hoek van de IJsseldijk West en Abelenlaan. Het nieuwe bouwplan voegt zich goed binnen de contour (de 'skyline') van het dorp Ouderkerk a/d IJssel en is daarom als passend op de locatie bestempeld (ook door de stedenbouwkundige en CRK). Het nieuwe bestemmingsplan gaat uit van een maximale goothoogte van 13,0 meter. en een maximale bouwhoogte van 15,5 meter ten opzichte van het nieuwe maaiveld. Het nieuwe maaiveld wordt circa 1 meter opgehoogd ten opzichte van het bestaande maaiveld om te kunnen voldoen aan de eisen die het Hoogheemraad en Rijkswaterstaat stellen aan de waterkering. Ondanks dat het nieuwe gebouw hoger is dan de nok van het kerkgebouw, past het hier toch goed bij. De afstand tussen het kerkgebouw en de nieuwbouw is groot en de hoek van het gebouw richting het kerkgebouw begint met een 'laag' geveldeel (dus op maximaal 13,0 meter), waardoor de gebouwen qua schaal en gebouwmassa op elkaar aansluiten. Tenslotte wordt hierbij opgemerkt dat binnen de kern Ouderkerk aan den IJssel meerdere gebouwen staan waar in het bestemmingsplan een vergelijkbare hoogte is opgenomen.

Daarbij gaat om: - Hersteld Hervormde kerk, Abelenlaan 1: vergunde bouwhoogte maximaal 13 meter; - Appartementencomplex Houtzaagmolen 2-26: maximale goot- en bouwhoogte 17 en 22 meter; - Hervormde Kerk Ouderkerk aan den IJssel, Kalverstraat 1: maximale bouwhoogte 20 meter; - Appartementencomplex Steiger 14-26: maximale goot- en bouwhoogte 12 en 17 meter; - Appartementencomplex Geerestein, Burgemeester Neetstraat 8: maximale goot- en bouwhoogte 15 en 20 meter; Beeldkwaliteitsplan Het college van burgemeester en wethouders heeft op 13 december 2022 in principe ingestemd met het voorgelegde massa- en schetsontwerp d.d. 9 november 2022 voor een appartementencomplex aan de IJsseldijk West 13 in Ouderkerk aan den IJssel. Dit massa- en schetsontwerp is door initiatiefnemer uitgewerkt tot een beeldkwaliteitsplan en een inrichtingsplan. Dit is behandeld bij de Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit Krimpenerwaard. Dit is behandeld op 29 juli 2024. De commissie geeft enkele punten ter verbetering mee, zoals het soort bomen dat dient te worden toegepast, het advies om de pergola niet uit te voeren met zonnepanelen omdat dan een te hard beeld bestaat en dit ten koste gaat van het groen, het toevoegen van een groene overgang van appartementen op de begane grond naar het publieke terrein en het toepassen van een natuurvriendelijke oeverinrichting.

Het plan is vervolgens aangescherpt en in de commissie van 12 augustus 2024 is het plan akkoord bevonden. Na besluitvorming door de raad wordt dit beeldkwaliteitsplan onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en hiermee het toetsingskader bij een aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwbouw. Uitzicht op en vanuit het nieuwbouwcomplex (inbreuk privacy) De afstand van de grens van het bouwvlak van de nieuwbouw tot omliggende woningen bedraagt minimaal 40 meter. Hiermee is geen sprake is van onaanvaardbare aantasting van privacy. Het gaat hier om een bebouwde omgeving waarbij een woonsituatie vrij van inkijk niet kan worden gegarandeerd (zie ook uitspraak Raad van State ECLI:NL:RVS:2023:4619) Verkeer(sveiligheid) en in- en uitrit Mede naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen is door een extern deskundige een toetsing verkeersveiligheid ontsluiting uitgevoerd. Hierbij zijn twee varianten vergeleken: variant 1 met ontsluitingen op de IJsseldijk en variant 2 met een ontsluiting op de Abelenlaan. De conclusie hiervan luidt als volgt. In de basis geldt dat de verkeersveiligheid van een weg sterk wordt beïnvloed door het aantal aansluitingen op die weg. Elke aansluiting is namelijk een potentieel conflictpunt. Wanneer het aantal aansluitingen op een weg kan worden geminimaliseerd heeft dat een positief effect op de verkeersveiligheid.

Daarom kan gesteld worden dat de verkeersveiligheid van de variant waar sprake is van slechts één aansluiting op de Abelenlaan beter is geborgd dan de variant, waar sprake is van twee aan- sluitingen op de IJsseldijk.

Verder leidt een variant met twee ontsluitingen op de IJsseldijk tot (meer) onoverzichtelijke/onveilige situaties vanwege de korte afstand van de oostelijke aansluitingen tot het kruispunt IJsseldijk-West – Dorpsstraat – Abelenlaan. Het smalle profiel van de aansluitingen speelt daarbij ook een rol. Tenslotte is het zicht op de openbare weg voor het verkeer dat het plangebied wil verlaten in variant met de ontsluiting op de IJsseldijk-West minder dan in de variant met ontsluiting op de Abelenlaan. Immers is in de eerste variant (IJsseldijk-West) een schuine aansluiting vereist in verband met het te overbruggen hoogteverschil, waar deze in de tweede variant (Abelenlaan) haaks is. Verkeerskundig gaat de voorkeur daarom uit naar de ontsluiting via de van Abelelaan (variant 2 in de notitie). Een mogelijk gevolg van de aansluiting via de Abelenlaan is dat de tegenovergelegen woningen hinder ervaren van het licht van de koplampen van de auto’s die het plangebied verlaten. Om deze hinder te voorkomen, kan wellicht een haag geplaatst worden langs de (oostelijke) rijbaan van de Abelenlaan, met als doel het licht van de koplampen tegen te houden. De notitie is beoordeeld door de gemeentelijke verkeersdeskundige en deze deelt de conclusie. Dit is verwerkt in paragraaf 4.4 van het bestemmingsplan.

Beslissen op een aanvraag (alternatieven) De gemeente heeft te beslissen over een bouwplan zoals dat is ingediend. Indien een project op zichzelf aanvaardbaar is, kan het bestaan van alternatieven slechts dan tot het onthouden van medewerking nopen, indien op voorhand duidelijk is dat door verwezenlijking van de alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 13 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:787, onder 7.2). In verschillende zienswijzen wordt aangevoerd dat het plan niet als passend kan worden beschouwd. Door diegene worden echter geen alternatieven benoemd en aannemelijk gemaakt dat op voorhand duidelijk is dat verwezenlijking van een dergelijk alternatief een gelijkwaardig resultaat met aanmerkelijk minder bezwaren oplevert. Hierbij geldt dat een alternatief dat uitgaat van minder woningen niet als een gelijkwaardig resultaat kan worden beschouwd (zie uitspraak Raad van State, ECLI:NL:RVS:2022:1312). Zienswijze 1 Samenva ttin g

Beantwo or ding

Aanpa ssingen

Zienswijze 2 Samenva ttin g

Het bouw en va n het appar teme n te ncom plex IJsseldi jk West 1 3 geeft de nodi ge vragen/ bezw ar en: 1. De hoo gte van he t g eb ou w is vee l te ho og . 2. De uitri t van he t woo n- /wer kverke er ko mt op een hi nderlij ke plek voo r d e bewoners va n de Ae lb recht van Naal dwijkla an d e nrs: 47, 45 en 43. 3. Zowel de u it rit a ls he t a pp ar te ment sge b o uw geeft vervelen d e overl a st. G eschat wor dt da t o ng e ve er 1 6 st uks woning en hu n uitzicht vo or ee n groot gedeel te he bb en op d e tuin van recl ama nt. Recla mant sta at ze ker niet negat ief voor beb ouwing op d eze plek, maar verzoch t wo rdt reke ning te houde n m et bu urtbewone rs. 1. Zie thema tische b eantwoor di ng. 2. Zie thema tische b eantwoor di ng 3. Zie thema tische b eantwoor di ng Ziensw i jze leidt t ot aanpassi ngen vo or zo ver d i t be tre kking h e eft op de in - en u it rit.

1. Gestel d word t da t 25% va n de wonin g e n bet aalba re koop is met een gre nsprijs van € 35 5 .0 00 V.O. N. De vra ag i s vo or welke

doel groep dit is en waa ro m maar 25%. De ma rkt vraagt imme rs om meer betaa lbare koop. 2. Op basis van we lke ar gu ment en is be paald da t het gebo u w qua maat en scha al p ast op d e r uim e maat van h et perceel? 3. In paragra a f 2 .3 van d e pla nt oeli cht ing wor dt gespro ken o ver aanw ezige h oo g te versch ille n. Afgevr a a gd wordt welke hoog te verschille n wo rden b ed oe ld? 4. Wat is de m aatvoer ing , le n gt e, br ee dt e e n hoog te va n het gebo uw? 5. Verzocht word t d e du id elij ke N.A. P. hoog ten a an te geven van het bestaan d e m aa iveld , he t t oekom stig e m aaiveld, van he t te reali seren gebo uw en van de g eb o u wen in d e dire cte o mge vin g, zodat dit o ok voo r omw o ne nd e n en o ver ige in woners held e r is. 6. Aange geven is dat de bo uw vorm e n ar chite ctonisch e expressie is geïnspi re er d op de h ist or i sche ste en plaa ts e n. Aa ngezie n 90% van d e bevolking n ooit e en ste en pl aats heeft g ezien, wordt afgevra a gd wat men hierm e e wil be werkstel ligen. Een gebo uw lijke n d o p de hu idig e boerd er i j is da n ook meer o p zijn plaa ts . 7. Aange geven is dat door he t geb ouw bened endijks te plaa tse n het karakt er ist ie ke dijkta lud be eldbepa le nd aanw ezig blij ft. Het op zich moo ie gebouw pa st ech ter t ota al n iet in de omgeving .

Op de afbeel dingen in de p la nt oeli chti ng is de omgevi ng, waarsch ij nlij k b ewust , su mm ier weer ge ge ven. Het gaat niet o m het dijkl int, da t is er im m e r s, het gaa t ero m of het gebo uw b ij het dijkl int p ast . Da t is m et he t g ep re sente er de ge bouw niet h e t geval . 8. Verzocht word t in ee n beeldkw alite it splan h et te real iseren gebo uw geïn tegreerd i n de wer kelij ke o mgeving we er te ge ve n . Allee n dan kan worde n be oo rde eld of het past. 9. Aange geven is dat de ho og te i s a fg est em d op de omgevin g. Verzocht word t a a n te ge ven o p basis van we lke argumente n , wet- en rege lgeving de ze af ste m m ing he ef t plaatsge vonde n. Is hier bi jvoor be e ld een tr ad e off maxtr ix opgesteld ? 10. Tij den s d e in form at ie avo n d is een du ide lijke visual isatie van het terrein we ergegeve n waaro p ook de con to ur van het dorp (skyli ne) zicht baar is. Dit was ech ter ge en duidel ijke visual isatie , m ede op ba si s va n het f ei t da t er gee n geïntegre er d beeldkw alite it spla n is g ep resentee rd. 11. Het nieu we best emm ing sp lan g aa t u it van maxima le goo ten bou whoogte van 1 3 en 1 5 ,5 mete r. Da a rnaast wordt het maaive ld met 1 m eter opgeho ogd ten o pzichte van he t bestaan de maaivel d . Ver zo ch t w ord t d e ma at voering in N AP maten in t eke ni ngen op t e geven . 12.

A fgevra ag d wordt of d e maat voe rin g we l corresponde ert met de im pr essi e tekenin ge n (fi g uu r 2. 6 t ot e n met 2.8) in de plan to elichting . O p deze t eken ing en li jkt he t ni euwe maai ve ld bedu idend ho ger. 13. A fgevra ag d wordt wa t d e NAP m aa t b ovenzij de kerk is? 14. A ange geven is da t o nd a n ks dat h et ni e uwe gebo uw ho g er is dan de n ok va n het ker kge bo uw h et go ed bij elkaa r p ast.

Tev ens i s aan ge ge ven da t de af st an d t usse n het n ieuwe gebo uw en d e kerk groot is. Afg evr aagd wo rd t o p basis va n welke a rgument en, wet - e n re ge l gevin g de ze conclusies zij n getrokken . 15. A fgevra ag d wordt van welk jaa r de l ad de r duurza me verstedel ijking is. 16. A fgevra ag d wordt op ba sis van wel ke ar gumenten, wet- e n regel geving de con clusie kan wor d e n get rokken dat het p lan 3 2 woni ngen m ogel ijk maakt . 17. E en best emmi ngsplan kan vo or zien in een n ieuwe ruimteli jke on twikkel ing mit s is aa ng et oo nd dat de ruimtelij ke kwali te it p er sa ldo t en m inste geli jk blijkt . Afg evraagd word t op basis van w elke argume n te n, we t- en re gelgevi ng de con clusi e kan word en getro kken dat de ruimt el ijk kwalitei t ten minste geli jk blijft. Ligt hie raan e en SWOT-a n a lyse t en grondsla g? 18. Op basis van we lke zo rgvuld i ge af we ging en, wet- en regel geving is de ze locatiekeuze t ot st an d geko men? En wat zijn de zo rgvuldig e afw eging e n gewee st? 19. A fgevra ag d wordt op ba sis van wel ke ar gumenten, wet- e n regel geving kan wo rden g est eld da t he t t e re ali seren kolossa l e gebo uw in het dijkli nt pa st? O mwo ne nd en zij n van mening da t het niet past . 20. A ange geven is da t d oo r ee n in - en uit rit aan de Abel enla a n de verkee rsveilig h eid word t g ewa ar bo rgd.

Verzocht wordt a a n te geven wa t de af we ging is g ewe est o m d eze locatie de voorkeu r te ge ven b ove n de be staa nde uitr it. Bij deze keuze zijn ho ofdzakelij k de e xtra verke er sbeweg ingen doo r d e 32 appa rte ment en bescho uwd en d us niet ge ïnt eg reerd met de a l bestaan de verkeersb ew eging e n . Af ge vraagd wordt of een geïntegre er d verkeerso nd er zoek is u it ge vo e rd. Ve rzocht wo rdt dit alsno g te d oe n en dit vanwe ge de vo lgend e redenen . Do o r de situeri ng van het gebouw w o rdt het zi cht vo or verkeer komend e vanaf de dijk sle ch te r . De in - e n u itrit ligt te d icht bij de boch t en is op e en verve lend e plek ge sit ue erd voor verke er komend e vanaf de dijk. Tenslo tte geld t da t a l spra ke is van veel verke ersb eweg ing en , waar o n de r oo k van veel zw aar vrachtverkee r. O mdat de ch a u ffe u r s n iet altijd de weg we te n, gaan ze w eleens twijfel e n en ker en. Dit is een zee r onwe nselijke ve rkeerssit uat ie, zeker voor kwe tsb are fi etsers e n voetgan ger s. 21. A fgevra ag d wordt of o nt sluiting via he t ind ustrieterrein in de besch o uwing is mee genome n ? 22. A ange geven is da t h et do el is o m bi j het n ieuwbo uwplan in te zetten op 75% b et aa lb ar e woni n ge n. In pa ragraa f 2.3 wo rdt echter aan gegeven da t 2 5 % be taalba re w oninge n w orden aang eboden .

Aang egeven is da t h ie r ove r af spraken met d e gemee nt e zijn gemaa kt. Af ge vraag d ho e t ot d eze 25% is gekome n en welke afspr ake n zijn ge maakt ? 23. V oor e en a ant al app ar te me nt en wor den ge luidslu we buiten rui mte n gerea lisee rd vo or zi en van e en afslui tb are lo ggia . Dit is een schi jn be sche rming. Hierm ee is d e va n d e

Beantwo or ding

gelu idsbesche r ming afhankel ijk van he t wel of niet afsluite n van de lo g gia do or be woners. 24. A ange geven is da t h et maaive l d 1 m et er hoger komt te ligg en dan het best aa nd e ma aiveld . I n p ar ag raaf 4.5 Wa te r wordt echt er aa ngegeven d a t h e t ge mid de lde ma aiveldh oog te in het plan gebied ci r ca 1,2 0m NAP is. O ok is aa ngegeven d a t het maaive ld op + 1 m et er ligt t en opzicht e van NAP. Omda t dit niet lij kt te klopp en , word t ve rzocht dit te ver duide lijken. 25. Op basis van we lke a rgume nt en , wet - en reg elgeving mo e t het maaive ld word en verh oo gd ? 26. A fgevra ag d wordt of e en vleer mui zen on derzo ek is uitgevo erd? 27. B ij par tici pat ie is e en verke e r de d at um van de inlo opavo n d opge nomen. Daarb ij geldt dat de gr oep d ie is uitgenod igd zeer bepe rkt wa s, al leen b ewo ners die zich t h eb b en op de loca tie (binn en een stra al va n 10 0 m ete r ) . Hi er door was he t aan we zig gezel scha p gerin g. Da ar na ast was n iem a n d van de geme e nte aanw ezig. Dit is minach ting n aar de be won ers van Ou derkerk aan de n IJsse l. 28. Het ver slag va n d e in form at ieavo nd is n iet waarh eidsget rou w. D it i s vo ora l wat de on twikke laar en medew erkers wille n zien. Zoals hier voo r a angegeve n was d e groep va n aanwezig en beper kt.

Ver der gel dt d at he t pu blie k geen d ocum enten hee ft ont van g e n en allee n digitaal ee n aa n tal ondu idelij ke za ken is geto on d . Verd er is h et n iet juist dat is gesteld d a t ee n aant al o mwo n e nd en he t geb ouw als prach tig bescho uwen . O p a nd er e pu nt en is he t ve rsla g ook nie t ju ist. Omwonen den vinde n het g ebouw nie t le lijk maar ook niet passen b ij de o mgevin g e n het dijklint. Om wonen den snapp e n ook de wo n ingnoo d maar vin de n di t n i et d e juiste locatie vo o r een de rgelijk kol ossa al lomp ap par teme nt enge bouw. 29. V erder is he t ni e t zo da t om w onenden w aarderin g hebb e n voor de ma teri aalkeu ze van he t n i euwb ou w plan. In een uu rtje is het onmog elijk dat m en sen op d eze wijze hu n waarderin g hiero ver uitsp reken. Dit geld t o o k vo or de ver wijzin g naar de oorspro nke lijke stee nplaa tsen. De m ee ste men sen wisten n ie t eens we lk gedeel te van d e n ieuwb o u w op een steenp laats lijkt. 30. In het verslag wor d e n vre em d ge no eg geen neg atieve aspecten g enoemd. Dit terwijl de meerd er he id van de omwon enden he t geb o uw t e g root en t e lomp vinde n voor d e ze locatie . He t is ni et l elijk m aar past hier n i et i n het g ebied. 31. A fgevra ag d wordt wie de initia ti efn em er is? 1. Het gaat hie r o m e en planon tw ikkeling d ie al loopt sind s 2 0 2 1.

E ind 20 22 heef t het co lle ge hi e rover een p rin cipebesl uit geno men. De Woonvisie Kr imp en er waa rd 2 023 is vastge steld in jul i 2023. Ge tracht is om het pla n zo ve el mog elijk te laten voldo en aan d e wo o n visie . Voor wa t b et re ft betaalba re koop gaat de wo onvisie uit van ee n min imu m van 25% . Hi erin werd een verd ergaand e won ingd iffe rent iatie pe r pla n voorge schr even, namel ijk 12, 5% ‘bet aa lbaar’ en 12 ,5% ‘goe dkoo p’. O mdat voor lig ge nd pla n a l wer d ontwikkel d vó ó r

de woo nvisie, wo rdt uit ge g a an van 2 5% be taa lbaar. Dit is o ok gebo rgd in de ant erie ure ove reenko mst. 2. Zie thema tische b eantwoor di ng 3. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. Op h e t percee l do en zich hoo gt eve rschill e n voor. De verschille nd e hoog te s (t en op zichte va n NAP) zijn wee rgegeven in h et beel dkwalit ei tsp lan. 4. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. 5. Zie reactie bi j punt 3. 6. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. Ge l e t op de ge wenste hoevee lheid aa n ap pa rt em enten i s e en gebo uw lijken d o p de h uidig e boer de ri j g ee n optie. 7. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an 8. E r is een bee ldkwali te it splan opge ste l d. N a vaststel ling is d at toetsingska der voo r een a an vraag o mgevin gsvergunn ing. 9. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. He t bepa len van e en ho ogte is in dezen ge en wetgeving maa r bele idsvrijhe id va n het bevoegd e or gaan e n de b evoegd he id om dat in een be ste m min gsp la n vast te leg gen. Hiervoo r is geen trad e off m at rix o pg est eld. 10. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. 11. Zie reactie bi j punt 3. 12. Zie beel dkwalite i tsp lan. 13. Zie reactie bi j punt 3. 14. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. 15.

A an de la d de r duur zam e ve r ste lijking is ge en jaartal te verbi n din g. Het gaat er om d at wor dt aa n g et oond dat beho efte is aan de ste d elijke on twi kkeling di e wor dt mogelij k g ema a kt. In paragra af 3 .2 .3 van d e plan toeli chting is uitgeb reid toegel icht da t h et p lan vo or ziet in e e n behoefte. 16. Zie thema tische b eantwoor di ng. He t b ep ale n van het aanta l woni ngen is in d eze n geen wetg evi ng m aar belei dsvrijhe id va n het bevoe gde orgaan e n de b evo eg d h eid om dat in een bestemmin gsplan vast t e legge n. 17. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. Of h ie r een SWO T-analyse a an t en gr ondsla g ligt , is niet bekend e n ook nie t rel evant. 18. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. 19. Zie thema tische b eantwoor di ng e n beeld kwaliteitspl an. 20. Zie thema tische b eantwoor di ng 21. Dit is nie t a fgew ogen. Dit is ook ge en op ti e aangezi en d e plan locatie aa n di e zijde g renst aan w ate r en aan de ande re zijde va n h et w a t o ok niet recht str ee ks kan worden o ntslo te n op de op enbare weg . Da ar bij geld t da t o n tsl uiting via een bedri jven terr ein n iet wen selij k a ls e r alte rnatieven zi jn. 22. Genoemd e 7 5% bet aa l bare won in gen is op gen omen in de gemee ntelijke wo o nvisie die i n juli 2023 i s va stg esteld.

Te n aanzi en van ge no e mde 2 5% be taal ba ar wordt verweze n na a r de reactie b ij punt 1. 23. De bed oelde voorzi enin g om de b a lkons/logg ia’s gelui dlu w te maken, is gee n schijnvoorzi ening m aa r is we l afhankeli j k v an

de geb ruiker. De b alkon voor zieni n g mo et ge dimensi oneerd worde n zodat in gesloten t oe sta n d het geluid in de achterli ggende bu it en ruimt e gere d u cee rd word t tot de voorkeu rsgrenswaa rde. De b elang rijkste fact or hierin is d e wij z e w aarop d e ven ti latie van de ze bu it enru imt e wordt gerea lisee rd. Dit dien t we l nader onde rzo cht / onderbo uwd te worde n. Omdat de gelu id be lastin g in de af sluitbar e b alkons gered uceer d wor dt tot de vo or keur sg r enswaa rd e, zij n er ge e n aanvu llende vo orzien in gen no dig vo o r de gevels die aa n de ze buiten ruimt e grenzen. De n o o rdgevel is re l atief hoog gelu idbela st. Zonder af slu it ba ar b alko n is e en gelui dwering van 28-2 9 dB(A) nodig. Als he t b alkon n iet gesloten word t door ee n bewone r, da n is de g eluid wer ing van de ge vel onvol doen de om he t bi n ne nn ive au in de aang r enzende verbl i jfsruimt en te kun ne n be scherm en. Een standaa rd geve l heeft een ge lu idwer i ng van ca . 2 0 dB( A) . He t is niet onversta n dig om d it aan de to eko msti ge be wone rs te mel de n . Voor het bouw deel van d e om g e vingsver gu nn ing moe t d e gelu idwe rin g van d e gevels nog b e oo rdeel d wo rden. In dat onde rzoek gaan we de na d er e on de rbouwing va n de afsluitba re balkons toevoe gen. 24.

In paragra af 4 .5 is g e n oe md d at he t h uidi g e maaivel d 1,2 m onde r N AP l igt . D it i s d e ju ist e beschr ij ving. In de to ekomstig e situatie kom t het vloerp eil op 0 m NAP. Het maaiveld w ord t dus opg eh oo gd . 25. Dit is een ver p licht ing van uit het H oo gh ee mr aadschap. Het vloern iveau van de be ga ne gro nd m o e t o p 0 ,0 0 NAP liggen . 26. Ten beho e ve van de pla no nt wikkelin g is e en quickscan ecolo gie u it ge vo erd. De ze is als bijl ag e bij de pl antoelichtin g opge nom en in het (ont wer p ) beste mmingsp lan. Hierbi j is o o k onde rzoe k gedaan n aa r vleerm ui ze n. H ie ruit blijkt dat de aanw ezighei d van ver blijfpl a at sen zoa ls kolo nie-, paar- en overw i ntering spl aat sen van vlee rmu izen volled ig kan word e n uitgesl oten in de bebo uwing. Ver der bl ijkt d at n egatieve effecten op vlieg - e n m igr at ie rout es en foerage ermogeli jkheden kun ne n wo rde n u it gesloten. 27. De opme rking over d e dat um is t er ech t. De ze is aa ngepa st. Het is aa n ee n ontwikke la ar te be pale n wi e hij/zij uitnod ig t voor een i nfo rmat ieavond . O ver h et alge m een gaat het hier om direct b el anghebb enden d i e g evo lgen va n enige bete ke nis van een p la no nt wikke ling ( r uim tel ijk besluit) kunn en onde rvinden. Het gaat hie r o m e e n vor m van participa ti e die voor reken ing komt van de o nt wikkel a ar .

De inhoud /j uisth e id en wij ze va n verslagl eggin g vor mt geen g rond voor het oorde el dat het beste mmingspl a n me t b ijlage n en het opge ste lde beel d kwalit eitsp l an niet m et de vereiste zorgvul dighei d is vo or ber eid e n opgeste ld. 28. Zie reactie bi j punt 27. 29. Zie reactie bi j punt 27.

Aanpassi ngen

Zienswijze 3 Samenva ttin g

Beantwo or ding

Aanpa ssing

Zienswijze 4 Samenva ttin g

30. Zie reactie bi j punt 27. 31. Initiatief ne mer is ontwikkela ar Ka iro s Est ate Beheer II B.V . uit Ridd erker k. Ziensw i jze leidt nie t tot ander e a anpassing en dan de aanp assinge n ge noem d bij de th e m at ische be antwo ording.

Het plan b etref t h e t bo u wen va n een a p p ar te mentencomp lex van 32 woo neenhed en. Reclama n t he eft in de stukken g elezen d at de gemee nte hier posit ie f in sta at om da t di t h e lpt teg en de woni ngnood . Re clama nt kan dat op zich b eg ri jpen en de ze loca tie is hier zon derm eer voo r ge sch ikt. Da t de ze g rond bebo uwd ga a t worde n daar is geen be zwa ar t egen. Het be zwa ar is het huid ige ontwerp , di t ge bouw word t wel he el erg hoog. Dit gebo uw is nie t passen d in d eze omgevi ng e n slu it nie t a an bi j bestaand agra risch compl e x. Zie thematische b eant woor di ng. Hierb ij wo rdt o pgemerkt dat g een sprake (mee r) i s va n een a gr arisch co m ple x. O ok de omringe n de percel en hebben g een ag rar isch e be stemm ing . Ziensw i jze leidt nie t tot ander e a anpassing en dan de aanp assinge n ge noem d bij de th e m at ische be antwo ording.

1. Recla mant geef aan op 23 mei 2 023 t e zijn uitgen odigd vo o r de presen ta ti e va n een n ieu wb ou wp r oject op d e locatie IJsse ld ijk West 13.Een aantal we ken e er der heef t r eclama nt ee n wonin g gekoch t op de Ae lbr echt van Naal d wijkla a n. Reclamant is overw e ldigd d o or de bouwp l annen. Als reclam a nt ha d gew eten dat de locat ie I Jssel dijk West 1 3 aa n een p roj ectontwikkela ar was verkoch t, die da ar een en or m ap par tementencomp lex wil real i seren, ha d reclama nt d eze de won in g niet gekocht. Vo or deze wo nin g is gekoze n va nwege de vr i je liggi ng met h et vrij e uitzicht. De ze vrij he id word t b eh oo rlijk be lem merd met de bo u w van zo’n g root complex. Bezwaa r wo r dt da n ook gemaakt te gen de groo tt e van he t com p lex. Het is ech t e en enorm gebo uw. Dit gebo uw komt te g enover de wo nin g van reclam a nt te staan waard oor he t vri je uit zicht wo rdt we gg en om en 2. B ezwaa r w ordt gemaakt t eg en de h oo g te . He t zich t van uit h et appa rte mente nco mpl ex gaat re cht do or d e slaap kamers bo ven. Hierva n zal reclaman t zich al ti jd b ewust zijn. De ho ogte van h e t compl e x i s d us een e no rme be lem m er ing di e de huidig e vrijhe id wegn eemt. 3. B ezwaa r w ordt gemaakt t eg en de locatie va n de in-en uit rit. Deze ui tri t li gt ter ho ogt e van de won in g van reclamant.

De kopla mpen schijn e n pr ecies in d e wo ning, wat natuurli jk e norm hind erlijk is. Het zal ook een b eh oo rli jk dru kke in-en ui tri t worde n met 3 2 appart em en ten . Mo ch t er a an d e locatie van d e in-en u itrit n iets gewijzig d ku nn en wo r den, zien reclama nt we l een op lossing in de p laatsing va n ee n g roen “gelu idsscherm” tegen de kop lam pe n. Bijvoo rb ee ld d o o r he t d icht op elkaar plan te n van hoge e n gr o e nb lijve nde st ru iken of iets derge lijks.

Beantwo or ding

Aanpa ssing

Groenbl ijvend is be la ng rijk o md at vo or al in de winterma an den de meeste hi nd er van de kopla mpen o nd e r vonden zal wo rde n . 4. Recla mant geef t aan enor m de du pe va n deze plan nen te zijn omdat het t egeno ver zijn woni n g gere ali see rd gaat worde n. Recla mant zal hierdo or n ie t d e wo on vreu gde ervaren di e h ij beoo gd had met de aanko op van d eze won i ng. 5. Tevens zal de wo ningwa a rde da len d o or d e bouw van ee n enorm ap par tement enco mplex voor de de ur . Hie rdoor word t o ok financi ële sch ad e erva r en . 1. Zie thema tische b eantwoor di ng. In aa nvullin g hierop gel dt d a t het colle ge o p 13 de cem be r 2 022 e en posi ti ef pri nci pestandpu nt he ef t in genome n ove r de vo orgenomen nieu wbouw. Dit is oo k beke nd/ op en ba ar g em aakt en had du s beken d kun ne n zij n. 2. Zie thema tische b eantwoor di ng. 3. Zie thema tische b eantwoor di ng. 4. Het is spijtig d at de n ieuwb o u w te n ko ste va n de woonvreu gde van recla mant gaat. H et g a at in d eze n echt er om een a fw e ging van het alge m ee n bela ng , te we te n uit voering aa n beleid en h e t voorzi e n in woning en, te genover he t per so o nlijk be lang va n recl ama nt.

Da arbij gel dt n aar het oor de el va n d e gemeente d a t met de voorge nome n nieu wbouw het wo on - e n leefklimaa t nie t dusda nig wor dt aang et ast d a t sp ra ke is van een onaa nvaardba re situatie. Dit om re de n dat af stand van de woni ng van reclaman t t ot de nie u wbouw ca. 50 meter bedra a gt. Dit wordt op gro nd van jurispru de nt ie van d e Raa d van S ta te i n een be bouwde o mg evin g ru imsch o o ts a ls ee n acceptabe le afstand be sch ouwd. Daar bi j geldt da t zo wel de wo ning als h e t nieu wbouwco mplex la ge r li g ge n dan d e Ab e lenlaa n. D e A bele nlaan li g t op ci r ca 2m +N AP, de w on ingen a an de A bele nlaan op circa 1 m – NAP. Dit h oo g te verschil bepe rkt he t zicht op de n ie uwbouw en vi ce ver sa. 5. Deze zie n swijze is ni et na der onder bo uwd. Niet geble ken dan wel aa nge toond is d a t spr a ke za l zijn van e en wa ardedal in g. Daarb ij geldt dat wat bet reft ee n even tu ee l nadel ige invloe d van het plan o p de waard e van de w on ing van recl amant, g e en aanl eiding b est aat voo r de verwachting d at di e waard everminde ring zo gr oot zal zijn d at bi j de afweging va n de bel angen hie ra an een gr ot er g e wicht ha d moeten toeke n ne n dan aa n het vastst el len va n het beste mmin gsplan.

Ziensw i jze leidt nie t tot ander e a anpassing en dan de aanp assinge n ge noem d bij de th e m at ische be antwo ording.

B AMBTSHALVE WIJZIGINGEN De volgende wijzigingen zijn ambtshalve in het bestemmingsplan doorgevoerd. Overzicht ambtshalve wij zigingen 1. De stikstofberekeningen zijn geactualiseerd naar de nieuwste versie van AERIUS (2023 2) 2. Het inrichtingsplan (dat onderdeel is van het beeldkwaliteitsplan) is als bijlage toegevoegd aan de planregels. Hiermee is het direct toetsingskader.