4.4 Ter afweging individuele fracties - Bewonersbrief, Agendapunt 14 - Voorlopig ontwerp en Realisatiebudget nieuw gemeentehuis.pdf

Datum : 7 maart 2023 Aan : de Gemeenteraad en het college van de gemeente Krimpenerwaard Van : inwoner Gemeente Betreft : Raadsvergadering - 14 maart 2023 Agendapunt 14 - Voorlopig ontwerp en Realisa ebudget nieuw gemeentehuis Geachte raadsleden en college, CRUCIALE VRAGEN TER VOORBEREIDING OM TOT EEN ZORGVULDIGE EN WELOVERWOGEN BESLUITVORMING TE KOMEN OVER EEN GROOTSCHALIG PROJECT MET GROTE FINANCIËLE EN MAATSCHAPPELIJKE IMPACT OP DE GEMEENTE

1. Wat is/wordt er gedaan om de risico’s van het draagvlak in de gemeente te onderzoeken, te monitoren en te beheersen gedurende alle fasen van het project? Toelich ng op de vraagstelling: Presenta es op informa eavonden voor omwonenden of een enquête, die onderdeel zijn van het par cipa etraject levert niet automa sch voldoende draagvlak op. Inwoners moeten een duidelijk en eerlijk verhaal krijgen over de consequen es van de keuzes die de gemeente maakt voor nieuwbouw (vorm, uitstraling, materiaalkeuze), wat kost het nu en later, wat zijn de maatschappelijke effecten en welke voorzieningen gaan hierdoor niet door. Onvoldoende draagvlak zal ongetwijfeld tot protesten uit de gemeente leiden. Zeker als de bouwkosten fors zullen toenemen en er andere belangrijke publieke taken in gevaar komen (o.a. zwembaden, scholen en sportvoorzieningen). Het proces zal dan fors in complexiteit toenemen en mogelijk worden afgeblazen op een later moment. De gevolgen hiervan worden meestal onderschat, zie hieronder het prak jkvoorbeeld van gemeente Westland.

“

” Citaat uit bijgaand rapport rekenkamercommissie gemeente Westland (p. 21)

Pagina 1 van 9

2. Hoe hee de prioritering van de keuzevraagstukken plaatsgevonden? En hoe zorgt de gemeente ervoor om geen ar kel 12-gemeente te worden? Toelich ng op de vraagstelling: De gemeente legt door de nieuwbouw van het gemeentehuis een claim op het beschikbare goedkope geld uit bestaande lening faciliteiten. Hierbij kan worden geleend tegen een rente van 0,8%. Recentelijk is er een realisa ekrediet van ca. € 38 miljoen beschikbaar gesteld voor de nieuwbouw Schoonhovens College – loca e Vlisterweg en sporthal de Meent in Schoonhoven. Dit betekent dat samen met de nu gevraagde realisa ekrediet voor het gemeentehuis van totaal € 32,5 miljoen van de ca. € 80 miljoen, er inmiddels een behoorlijk deel is verbruikt van de goedkope lening faciliteit. Er blij derhalve geen goedkoop geld beschikbaar voor andere maatschappelijk relevante keuzevraagstukken die op stapel staan (energietransi e, warmtenet, onderwijshuisves ng) en er komt nog meer op de gemeente af (bijvoorbeeld meer overheidstaken voor minder budget). Hiermee zit de gemeente bovendien op maximale ruimte van de financieringsmogelijkheden. Hoe wendbaar is de gemeente dan om structureel hogere lasten te dragen. Er zijn geen argumenten aangevoerd dat juist het gemeentehuis van de goedkope leningsfaciliteit mag profiteren.

Tenzij de enige reden is, dat de gemeente anders nooit in staat zou zijn te kunnen voldoen aan het financiële kader van nota van uitgangspunten [de jaarlijkse exploita elasten (rente en afschrijving, de jaarlijkse kosten van o.a. onderhoud, beheer, schoonmaak, verzekeringen, belas ngen en heffingen) van het nieuwe gemeentehuis, uitgaande van een afschrijvingsduur van 40 jaar en op basis van circulaire bouw en nul-op-de-meter, niet hoger zullen zijn dan € 1.114.000 exclusief btw (prijspeil 2023)] Bij het ontbreken van of lage prioritering dient voor een eerlijke en zuivere vergelijking met andere maatschappelijk vraagstukken uitgegaan te worden van de actuele marktrente voor projec inancieringen. Voor de berekening van de begrote exploita e kosten van de nieuwbouw van het gemeentehuis, dient deze gebaseerd te zijn op de actuele marktrente voor projec inancieringen. Momenteel is de rente ongeveer 3% hoger. Uitgaande van een investering van € 32,5 miljoen voor de nieuwbouw van het gemeentehuis, betekent dit een hogere jaarlijkse financiële last van € 975.000, dit betekent dat de vergelijking van de exploita elasten hierop aangepast moet worden.

3.

Wat is er gedaan om de kwaliteit van het financieel management en risicobeheersing van zo’n complexe project op orde te krijgen? En is het COSO risicomanagementmodel hiervan een onderdeel? Toelich ng op de vraagstelling: Er zijn veel voorbeelden van uit de hand lopende kosten bij de realisa e van gemeentehuizen. Een financiële strop ligt op de loer. Op dit moment kunnen de kosten nog alle kanten opgaan en is er geen enkele garan e om kostenoverschrijdingen te voorkomen.

Pagina 2 van 9

Hee de gemeenteraad de voor -en nadelen overwogen van het volledig of deels outsourcen van dit project? De bouw van een nieuw gemeentehuis is immers geen dagelijkse kost voor een ambtelijke organisa e. De kwaliteit van het financieel en risicomanagement is vaak onvoldoende voor deze ingewikkelde projecten. Professioneel ona ankelijk risicodragend projectmanagement is een bouwmanagementvorm, waarmee een financiële strop kan worden voorkomen. Dit gee meer zekerheid over de prijs, planning en kwaliteit van het project. Het voorkomt ook dat oorspronkelijke doelstellingen naar ander type doelstelling ontwikkelen, die veelal door een architect wordt geïni eerd. Architecten zijn goed in het verkopen van visioenen, die afwijken van de hoofddoelstelling die door de gemeenteraad zijn gesteld (in casu sober en doelma g). In bijgaand onderzoek van gemeente Westland kan als schets dienen wat er kan misgaan in de besluitvorming, het proces en de uitvoering. Voor een nadere toelich ng verwijs ik naar de bijlage. Hieronder deel ik alvast met u de belangrijkste aanbeveling in het rapport op dit onderwerp.

“

”

Pagina 3 van 9

4. Op welke wijze en door wie is er besloten om de opdracht van de gemeenteraad, neergelegd in Nota van uitgangspunten; dat het ontwerp van het gemeentehuis is in opzet sober en doelma g te wijzigen naar een pres ge object? Toelich ng op de vraagstelling: In de nota van uitgangspunten gaf uw raad als eerste uitgangspunt: ruimteprogramma aan, dat het ontwerp van het gemeentehuis in opzet sober en doelma g is. En in het raadsvoorstel van 14 maart as., lees ik als argument aangedragen bij punt 1.2, dat in de huidige opzet het gemeentehuis een voorbeeld zal zijn voor circulair bouwen, dat inspirerend is voor ontwikkelopgaven in onze gemeente en daarbuiten. Verwezen wordt naar de presenta e van de architecten van Ector Hoogstad/Door. Op welk moment is de ommezwaai van opzet sober en doelma g, naar een pres ge object van de architect voor zijn por olio ontstaan? Met deze wijziging naar luxe uitstraling in ontwerp en materialen, hee direct tot gevolg dat er hogere kosten met zich meebrengt. Vraag die dan ook gesteld dient te worden, tot welke andere niet direct zichtbare kosten leidt dit bijvoorbeeld in de onderhoudsfase? Voorbeeld uit de prak jk; architect bij gemeente Lansingerland schreef specifieke maatwerk RAL-kleur voor stalencoa ng, die duurder is dan standaardkleuren en moeilijker leverbaar.

Zoals zo vaak in dit soort trajecten neemt de architect de regie over van de opdrachtgever en dat moet absoluut worden voorkomen. Het is raadzaam om met de architect overeen te komen dat hij nadrukkelijk afstand doet van zijn auteursrechten! Dit kan anders tot nadelige gevolgen leiden. 5. Hoe vallen de begrote s ch ngskosten voor de nieuwbouw binnen de gestelde

(financiële) kaders van sober en doelma g? Toelich ng op de vraagstelling: De s ch ngskosten zijn nu begroot op € 32,5 miljoen. Op basis van ra onale uitgangspunten is de volgende alterna eve berekening opgesteld. Deze berekening is zoveel mogelijk opgesteld vanuit de geldende normtarieven en de gestelde kaders van sober en doelma g. De totale s ch ngskosten bedragen dan ca. € 21,5 miljoen. Kortom een ruimtebesparing van 1.637 m² BVO (7.177 m² BVO – 5.540 m² BVO) en s ch ngskosten op basis van kaders sober en doelma g, levert een poten ële investeringsbesparing op van € 11 miljoen.

Pagina 4 van 9

m2 Bouwkosten ruwbouw BVO Aankoop grond Terreinvoorziening (25% van aankoop) Afbouw Meubilair en inrichting Technische installaties Parkeerplaatsen (200x) maaiveld Kosten architect (10% bouwkosten) e.d. Kosten projectorganisatie (3% bouwkosten)

prijs per M2 totaal 5.540 € 2.000 € 11.080.678 € 1.000.000 € 250.000 5.540 € 400 € 2.216.136 3.845 € 600 € 2.306.880 € 750.000 € 350.000 € 1.108.068 € 332.420

Totaal Stichtingskosten Onvoorzien (10%)

€ 19.394.182 € 1.939.418

Totaal begroting nieuwbouw gemeentehuis

€ 21.333.600

In de berekening is uitgegaan van een BVO 5.540 op basis van een gera onaliseerd ruimtestaat zoals gepresenteerd op 9 februari 2023. Als gevolg van het hybride werken is te verwachten dat medewerkers niet meer dan 3 dagen per week een dagdeel van 4 uur aanwezig zijn op kantoor. In de berekening is uitgegaan van een beze ngsvraag van 45%. Dit leidt tot 211,5 benodigde werkplekken. Naar verwach ng zal de beze ngsvraag nog lager dan 45% liggen. Daarnaast is ook rekening gehouden met concentra e plekken, alhoewel uit onderzoek is gebleken dat geconcentreerd werken beter thuis kan plaatsvinden. De grootste duurzaamheids- en milieuschade wordt veroorzaakt door onbenu e ruimtes die permanent gekoeld en verwarmd moeten worden. De ervaring leert dat de meeste recent gerealiseerde gemeentehuizen al bij aanvang te groot zijn.

Primaire en secundaire werkplekken aantal werknemers aantal m2 per werkplek aantal m2 nominaal Werkdagen 2-5 gemiddeld gebruik dagdelen van 4 uur Bezettingspercentage basis werkplek Aantal benodigde werkplekken

2.424 470 8 3760 3 1,5 45% 211,5

Pagina 5 van 9

Primaire en secundaire werkplekken Centrale voorzieningen Centraal vergadering en projectgebied zone 2 Centraal vergadering prive domein Totaal FNO Horizontale verkeersruimte (15%) Totaal NO Techniek en verticale verkeersruimte (10%) Sanitair NVO Constructie (10%) BVO

2.424 850 195 376 3.845 577 4.422 442 173 5.037 504 5.540

Pagina 6 van 9

Primaire en secundaire werkplekken aantal werknemers aantal m2 per werkplek aantal m2 nominaal Werkdagen 2-5 gemiddeld gebruik dagdelen van 4 uur Bezettingspercentage basis werkplek Aantal benodigde werkplekken

2.424 470 8 3760 3 1,5 45% 211,5

primaire werkomgeving

concentratie plekken (15%)

1.692

564

254

Primaire werkomgeving

1.946

Overige ondersteunend projectruimte vergaderruimte scanplekken B&W kamers etc

104 115 35 144

Secundair werkomgeving

398

Koffie corner en garderobe

80

Centrale voorzieningen wachtruimte spreekkamers 4x Raadzaal Werkcafe Commissie kamer Trouwzaal Overige

850 50 60 280 200 150 50 60

Centraal vergadering en projectgebied zone 2 vergaderruimte (6p) 2x vergaderruimte (12p) 4x vergaderruimte (18p) 1x

195 30 120 45

Centraal vergadering prive domein opslagruimte ICT Kolfruimte Doucheruimte

376 200 111 15 50

Sanitair/techniek Sanitair Techniek

615 173 442 Pagina 7 van 9

6. Zijn de alle criteria voor duurzaamheid voldoende getoetst, dan wel financieel meegenomen? Toelich ng op de vraagstelling: Hierbij valt te denken aan de volgende aspecten: 6. Teveel onbenu e ruimtes zijn onguns g voor de duurzaamheid. Er is geen betoog nodig dat onbenu e ruimtes leiden tot onnodig en irra oneel energieverbruik. 7. Vervallen saldering energie zonnepanelen Er lijkt sprake te zijn van een bijna nul-op-de-meter situa e (BENG) die voor een groot deel wordt bereikt door toepassing van de salderingsregeling van opgewekte energie door zonnepanelen. Wordt in exploita e kosten meegenomen dat deze regeling komt te vervallen over enkele jaren? 8. Waarom is geen gebruik gemaakt van toepassing van een WKO bodem warmtepomp? Het is het opmerkelijk dat er gekozen wordt voor een luchtwarmtepomp in plaats van een WKO bodemwarmtepomp zoals voor dit soort projecten gebruikelijk is. Luchtwarmtepomp is minder energie efficiënt, dan een bodemwarmtepompen met name in de winter is energieverbruik ongeveer 20% hoger. Hee de keuze voor een luchtwarmtepomp te maken dat er op de loca e sprake is van een waterwingebied waardoor een bodemboringen niet mogelijk zijn? 9. Hoe reëel zijn de begrote energieverbruik op nul te ze en? In wintermaanden is er onvoldoende opbrengst uit PV, terwijl elektrabehoe e blij – ook voor de warmtepomp. 10.

Waarom wordt er zoveel glas toegepast? Glas is van nature een koudebrug alhoewel de presta es sterk verbeterd zijn. Vaak zijn kozijnen en aanslui ngen zwakke onderdelen. In de zomer wordt warmte verzameld dat niet meer uit het gebouw gaat, zodat er extra koeling nodig is. Bovendien zal achteraf zonwering aangebracht moeten worden jdens zomerse dagen. Klimaatbeheersing is zeer las g op orde te krijgen. Door fel lich nval zijn beeldschermen niet goed leesbaar. Bovendien hoge kosten voor schoonmaak van glas. 11. Wist u dat glas gevaar betekent voor vogels. Als ramen schoon en doorzich g zijn, zien vogels vaak alleen wat zich aan de andere kant bevindt, zoals het groen of de lucht. Daardoor vliegen nietsvermoedende vogels soms in volle vaart tegen het glas aan. De glaspar jen zouden dan s ckers of folie aan buitenkant moeten krijgen. Uit onderzoek blijkt het meest effec ef dat de afstand tussen s ckers horizontaal niet meer dan vijf cen meter tussen moet zi en en ver caal niet meer dan en cen meter. 12. Zijn de nadelen van houtskeletbouw beoordeeld? Toepassing van hout hee voornamelijk CO2 voordeel, die deels wegvalt door transport hiervan uit het buitenland. Maar houtskeletbouw kent ook nadelen. Door minder massa (eigenschap van hout) wordt ook minder warmte in de wanden opgeslagen en wordt het gebouw veel rumoeriger.

Meer geluidsoverlast betekent dat er aanpassingen in de inrich ng moet plaatsvinden (zoals absorberende elementen – dit is extra kostenpost). Ook zijn er veel spanten nodig voor de construc e en overspanningen, hetgeen tot ruimteverlies leidt. Bovendien zijn de kosten ongeveer 10% hoger.

Pagina 8 van 9

Tot slot De Raad mist naar onze mening de volledige informa e om een goede en weloverwogen beslissing te nemen. Graag zie ik de beantwoording van mijn vragen tegemoet en verzoek ik het College om het volgende: - een voorstel van de s ch ngskosten van een meer sober en doelma g gemeentehuis op te stellen, zodat de Raad een echte keuze hee ; - een volledige gedetailleerde berekening van de huidige s ch ngskosten met toelich ngen; - een volledige gedetailleerde berekening en de uitgangspunten van de begrote exploita e lasten met toelich ngen; - een berekening van de exploita elasten op basis van de actuele rente voor project financiering; - impact van wegvallen salderingsregeling PV panelen; - de kaders voor prioritering van keuze vraagstukken van relevante maatschappelijke vraagstukken Ik wens u veel wijsheid met het nemen van een juiste beslissing.

Pagina 9 van 9

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Beste

Griffie Krimpenerwaard donderdag 9 maart 2023 11:57 RE: Agendapunt 14 - Voorlopig ontwerp en Realisatiebudget nieuw gemeentehuis deel 1

,

Wij hebben uw brief d.d. 7 maart 2023 ontvangen. Wij voegen deze toe aan de openbare lijst ingekomen stukken van de raad van 14 maart met het advies aan de raad ‘ter afweging individuele fracties’. Ook is uw brief als bijlage toegevoegd aan agendapunt 14. ‘Voorlopig ontwerp en Realisatiebudget nieuw gemeentehuis’ en doorgestuurd naar het college. Van de raad als collectief ontvangt u geen schriftelijke reactie op uw brief. Mogelijk reageren fracties of individuele raadsleden persoonlijk op uw brief. We gaan ervan uit dat u er geen bezwaar tegen hebt dat we hen daarvoor desgevraagd uw email-adres geven. I.v.m. privacyregels zijn de documenten geanonimiseerd op de lijst ingekomen stukken geplaatst.

Met vriendelijke groet,

Postbus 51 2820 AB Stolwijk Bezoekadres Burgemeester van der Willigenstraat 58 2941 ES Lekkerkerk