3.1 Dhr. en mevr. Vermeulen-Neuteboom, Ontzegging onderhoud Hoogstraat 123 te Haastrecht

Aan Gemeente Krimpenerwaard T.a.v. Burgemeester en de Raadsleden Postbus 51 2820 AB Stolwijk verzonden aan: griffie@krimpenerwaard.nl

Haastrecht, 4 maart 2024 Inzake: > 8 jaar ontzegging van onderhoud Hoogstraat 123 te Haastrecht Geachte commissieleden, Het is voor eenieder duidelijk; een eigenaar heeft het recht zijn pand te onderhouden. Dat geldt helaas niet voor ons. Onze woning in Haastrecht ‘bestaat niet’ aldus het bestemmingsplan en hierdoor mogen wij het niet onderhouden, aldus de gemeente. De gemeente besloot indertijd het BP te herzien van ‘gemengde bebouwing’ naar ‘groen’. Hierdoor ‘bestond’ ons pand ineens niet meer. Tot grote frustratie heeft de gemeente dat foutje – met grote gevolgen – nog steeds niet rechtgezet. Slapeloze nachten hebben wij ervan. Dat ons huis aan de Hoogstraat 123 bestaat, daar twijfelt niemand aan bij de gemeente. Wij worden ‘gewoon’ aangeslagen voor gemeentebelasting. Al sinds de 18e eeuw staat op die plek een pand. Echter, volgens het geldende PB is er slechts grond. Een gebouw is in strijd met BP groen. Onderhoud is niet toegestaan terwijl er een onderhoudsplicht geldt conform de Erfgoed- en Monumentenwet. Tot overmaat van ramp hebben vandalen in 2019 ons pand in ernstige mate vernield en herstel op korte termijn is noodzakelijk. Wij dachten indertijd, als naïeve burger: dit is een foutje, dat kan hersteld worden. Maar helaas; de gemeente werkt niet mee.

Men erkent dat het BP niet in overeenstemming is met de situatie echter wordt geen medewerking verleent voor BP herziening. In april 2023 stelt wethouder Boere “dat ons pand maar moet instorten zodat het conform BP is”, terwijl al in 2017 een sloopverbod met dwangsom is opgelegd. Ons pand behoort tot beschermd stadsgezicht en het laten instorten of het ‘wegbestemmen’ ervan is niet mogelijk. Een onafhankelijk onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van Monumenten en Bouwhistorie heeft in 2011 ons pand, op verzoek van de gemeente, gekwalificeerd als 'karakteristiek en cultuurhistorisch waardevol'. Binnen wet- en regelgeving is dit voldoende om tot herziening over te gaan. Ondanks vele gesprekken en oplossingsmogelijkheden, zoals het gebruikmaken van de Bor regeling, worden wij heden gedwongen een externe partij in te schakelen voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Naast het feit dat dit plan al is opgesteld, zie bijlage, heeft een dergelijk plan geen enkele relatie tot de situatie; onderhoud van ons pand. Wij worden aan het lijntje gehouden en dat is onacceptabel. Wij willen onze woning onderhouden en gebruiken. Hiervoor doen wij een dringend appèl op uw hulp.

1

Silvia en Cor Vermeulen

correspondentieadres:

Bijlagen: • Document# 1123674; de gemeente geeft aan geen medewerking te verlenen voor BP herziening; •

Brief d.d. 13-09-2023; ons bezwaar omdat ‘geen medewerking’ in strijd is met wet- en regelgeving en eerder gemaakte afspraken;

•

Beeldkwaliteitsplan; wij hebben een BKP, op verzoek van de gemeente, aangeleverd. Zo’n plan is buitenwettelijk en vormvrij. Een dergelijk plan is enkel van toepassing voor nieuwbouw of uitbreiding van bestaande bouw. Dit is niet van toepassing op onze situatie; het onderhouden van een bestaand pand.

2

De heer C. Vermeulen en mevrouw J.S.M.M.P. Neuteboom

Per e-mail: LOCATIE: Stolwijk

DOCUMENTNUMMER: 1123674

BEHANDELD DOOR:

UW BRIEF: 18 november 2022

ZAAKNUMMER: 993178

TELEFOON: 14 0182

UW KENMERK:

BIJLAGE(N):

E-MAIL: info@krimpenerwaard.nl VERZENDDATUM: 13 juli 2023

ONDERWERP: Verzoek herziening bestemming Hoogstraat 123 Haastrecht

Geachte heer Vermeulen, mevrouw Neuteboom, Op 18 november 2022 heeft u een brief gestuurd, waarin u vraagt om een bestemmingsplanwijziging voor Hoogstraat 123 te Haastrecht. U heeft die brief via de klachtenprocedure ingediend. Bij schrijven van 26 april 2023 hebben wij hierop gereageerd en beschouwen we uw brief, voor zover het een klacht betreft als afgehandeld. In navolging hiervan heeft u op 24 mei 2023 een overleg gehad met de heer en de heer en is ons standpunt ten aanzien van uw verzoek toegelicht. Afgesproken is dat u een schriftelijke reactie ontvangt. Onderhavig schrijven betreft deze reactie. Hierbij betrekken we tevens uw mails van 30 mei en 2 juni 2023. Overleg 24 mei 2023 Zoals besproken op 24 mei 2023 beschouwen we uw brief van 18 november 2022 niet (meer) als een klacht maar als een formeel verzoek om een bestemmingsplan (als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening) vast te stellen. Dit betekent dat als we een besluit nemen op uw verzoek dat rechtsgevolgen heeft en voor bezwaar en beroep vatbaar is. Wellicht ten overvloede wijzen we u erop dat onderhavig schrijven geen besluit is. Negatief standpunt Tijdens het overleg hebben we aangegeven dat we met de huidige kennis en informatie niet positief staan tegenover uw verzoek om de bestemming te wijzigen en niet voornemens zijn medewerking te verlenen.

We hebben getracht u dat zo goed en volledig mogelijk uit te leggen. Het gaat erom dat een bestemmingswijziging een bijdrage moet leveren aan behoud en versterken van het beschermd stadsgezicht en de buitenplaats Bisdom van Vliet. Vooralsnog zien we dat niet. De ervaring leert dat als een perceel een zelfstandige functie krijgt, het ook als zodanig wordt gebruikt, bouwwerken worden geplaatst en het juist afbreuk doet aan te beschermen cultuurhistorische kwaliteiten. Tot op heden heeft u ook geen gemotiveerd verzoek/plan aangeleverd waarin u het tegendeel aangeeft. Hierna lichten we voornoemd standpunt nader toe. Bestemmingsplan Ter plaatse van het perceel Hoogstraat 123 Haastrecht gelden binnen het op 15 december 2015 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Landelijk gebied (voormalige gemeente Vlist) de bestemming Groen, Waarde – Archeologie 3 en Waarde - Cultuurhistorie 2.

gemeente Krimpenerwaard Postbus 51 2820 AB Stolwijk www.krimpenerwaard.nl

Bestemming Groen Gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. water; c. speelvoorzieningen; d. extensief recreatief medegebruik; e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals voet- en fietspaden. Op gronden met deze bestemming zijn uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming toegestaan, met dien verstande, dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 m. Een ander bouwwerk is in het bestemmingsplan omschreven als een bouwwerk, geen gebouw zijnde. In uw situatie is geen sprake van de aanwezigheid van een bouwwerk, geen gebouw zijnde maar van een gebouw. Het gaat immers om een bouwwerk met twee of meer wanden een dak en het is voor mensen toegankelijk. De aanwezigheid van het gebouw is in strijd met het bestemmingsplan. In uw mail van 30 mei 2023 verwijst u in dezen naar pagina 6 van de plantoelichting. Het daar gestelde doet niets af aan het vorenstaande ten aanzien van de geldende bestemming. Dat is het juridisch kader. Hierbij willen we benadrukken dat van een bestemmingsplan de verbeelding en de planregels juridisch bindend zijn. Dat geldt niet voor de plantoelichting. Hieraan kunt u geen rechten ontlenen. Overgangsrecht Zoals besproken en ook eerder schriftelijk meegedeeld valt het aanwezige gebouw valt onder het overgangsrecht.

Dit betekent dat een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is en afwijkt van het plan, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk mag worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Separaat zullen we nog u nog informeren wat dit concreet inhoud voor uw pand. Bestemming Waarde – Cultuurhistorie 2 De voor 'Waarde - Cultuurhistorie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, en voor zover hier van toepassing, mede bestemd voor de bescherming van het 'dorpsgezicht Haastrecht' in verband met de volgende waarden: a. de unieke combinatie van een drietal op zichzelf waardevolle structuren: 1. de dorpskern, die een goed voorbeeld is van een dijk- en damnederzetting die tijdens de ontginning van het veenweidegebied in de Middeleeuwen tot stand is gekomen en daarna in haar ontwikkeling stagneerde; 2. de in oorsprong 15e-eeuwse, maar in de 19e eeuw ingrijpend gewijzigde boezemsystemen aan weerszijden van de kern, met inbegrip van de gemalen en uitwateringen in de kern, die de vroegste voorbeelden van een getrapte waterlossing representeren; 3.

de oorspronkelijk 17e-eeuwse en in de tweede helft van de 19e eeuw heringerichte en gaaf bewaard gebleven buitenplaats Bisdom van Vliet met huis, bijgebouwen, tuin- en parkaanleg. b. [….]; c. [….]; d. de buitenplaats Bisdom van Vliet met de ligging en uitstraling van het huis en de aan de overzijde van de weg liggende overtuin en park met Landschappelijke Stijl, reliëf, perspectief, ornamenten en een slingerbos in de structuur van de lokale strokenverkaveling; e. [….]; f. de vele monumentale en beeldondersteunende panden en objecten die binnen het beschermd gezicht Haastrecht aanwezig zijn. waarbij de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

pag. 2/4

Voor de bouw- en gebruiksregels die binnen deze bestemming gelden, verwijzen we u naar artikel 37 van de planregels van voornoemd bestemmingsplan. Aanvullen verzoek Ingevolge artikel 4:5, eerste lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht kan een bestuursorgaan besluiten een aanvraag niet te behandelen, indien de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn voor de beoordeling van de aanvraag of voor de voorbereiding van de beschikking, mits een aanvrager de gelegenheid heeft gehad de aanvraag binnen een door het bestuursorgaan gestelde termijn aan te vullen. Ten aanzien hiervan geldt het volgende. Tijdens het overleg op 24 mei 2023 hebben we aangegeven dat de gemeente niet verplicht is om een procedure te starten tot herziening van een bestemmingsplan. Echter als we een besluit nemen op uw verzoek, positief dan wel negatief, moeten we dat motiveren. Dat is enkel mogelijk als we een voldoende onderbouwd verzoek kunnen behandelen. Vooralsnog is dat niet het geval. Tot op heden verwijst u enkel naar het verleden, dat daarin verkeerde besluiten zijn genomen, fouten zijn gemaakt en dat de gemeente min of meer verplicht is dat te herstellen. Zoals aangegeven, zien wij dat anders. Uw mails van 30 mei en 2 juni jl. brengen hierin geen verandering. De raad heeft het perceel in 2015 als Groen bestemd en deze bestemming is onherroepelijk.

Op het moment dat u het perceel aankocht, was u dan wel had u bekend kunnen zijn met de bestemming Groen. Hetgeen het college en/of raad daarvoor voornemens was te besluiten, ook al had dat kunnen leiden tot een bestemmingswijziging, doet hier niets aan af. Dit geldt eveneens voor recenter gedane uitspraken van wethouder Boere. Inderdaad is aan de orde geweest dat als het pand wordt aangewezen als monument dat reden kan zijn wonen toe te staan. Hiermee is duurzame instandhouding van het pand geborgd. In de gesprekken en mailwisselingen die daarover met u hebben plaatsgevonden, heeft u er echter geen blijk van gegeven dat u hiervan voorstander bent. Een monumentenstatus ziet u juist als een belemmering om het pand te kunnen gebruiken zoals u dat voorstaat. Per saldo beschouwen we dit niet als een begaanbare weg om tot een ontwikkeling te komen. Tijdens het overleg op 24 mei 2023 hebben we u geadviseerd een adviseur in te schakelen die een gemotiveerd verzoek kan indienen en aangeven waarom een bestemmingswijziging wenselijk en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening is. Daarbij hebben we aangegeven dat verwijzen naar het verleden niet de juiste motivering is. Dat standpunt deelde u.

U dient te motiveren dat behoud van het pand met de door u gewenste functie en inrichting een positieve bijdrage levert aan behoud en versterken van de waarden van het beschermd stadsgezicht en de buitenplaats Bisdom van Vliet met de daarbij behorende Overtuin en park. Het enkel verwijzen naar een quickscan van Bureau Helsdingen uit 2011 is in dezen onvoldoende. Een gemotiveerde onderbouwing zien we graag tegemoet. Participatie Zoals aangegeven, is participatie onderdeel van een bestemmingsplanprocedure. U heeft aangegeven dat uw plannen met de directe omgeving heeft besproken en dat iedereen hier positief tegenaan kijkt. Een schriftelijke bevestiging hiervan zien we graag tegemoet. Termijn Indien u geen dan wel een onvoldoende motivering binnen zes weken na verzenddatum van deze brief aanlevert, zijn we voornemens uw aanvraag buiten behandeling te stellen dan wel uw verzoek af te wijzen.

pag. 3/4

Omgevingswet Wellicht ten overvloede wijzen wij u op het feit dat (vooralsnog) 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking treedt. Vanaf die datum gelden andere procedures. Dit kan betekenen dat als het tot een herziening komt, dit onder de nieuwe wet plaatsvindt. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders,

teammanager Advies Ruimtelijke Ontwikkeling

pag. 4/4

Aan het college van B&W van Gemeente Krimpenerwaard T.a.v. de heer Postbus 51 2820 AB Stolwijk

Haastrecht, 13 september 2023 Zaaknummer: 993178 Onderwerp: herziening bestemmingsplan Hoogstraat 123, 2851 BE te Haastrecht. Geachte heer

,

In uw schrijven d.d. 13 juli 2023 met documentnummer 1123674, stelt u voornemens te zijn geen medewerking te verlenen tot herziening van het huidige bestemmingsplan (BP). Uw voornemen is in strijd met wet- en regelgeving en eerder gemaakte afspraken. Gronden van bezwaar: 1. De Onafhankelijke Commissie voor Bezwaarschriften stelt in 2022 dat het huidige BP niet in overeenstemming is met de al lang bestaande situatie op het perceel en dat de gemeente moet overgaan tot legalisatie door herziening van het huidige BP, zie document# 877498, zaak# 801931; 2. Het object is een woning, zie bijgaand eigendomsinformatie 2023 van Rijksoverheid. De voormalige eigenaar, de heer Jansen kwam in 1969, op initiatief van de gemeente, middels een kavelruil in het bezit van het betreffende perceel en object met notificatie ‘BP gemengde bebouwing’, zie de notariële akte; zaak# 4013.93.65, deel 472 nr 1999; 3. Wet- en regelgeving stelt dat het mogelijk is een BP te wijzigen wanneer een gebouw als ‘karakteristiek’ of ‘cultuurhistorisch waardevol’ geclassificeerd is. De karakteristieke en cultuurhistorisch waarde is bevestigd door Bureau Helsdingen (onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van Monumenten en Bouwhistorie), zie rapport. Binnen de wettelijke kaders is dit voldoende voor BP herziening; 4.

Al in 2012 is door B&W medewerking verleent voor BP herziening naar ‘wonen’, zie Planschade overeenkomst # ZK16003322. Uw voornemen om heden geen medewerking te verlenen is in strijd met eerdere afspraken; 5. Het BP was ‘gemengde bebouwing’, zie bijgaand kopie BP. Daarnaast ontbreekt publicatie van de BP wijziging naar ‘groen’, conform artikel 3.8 lid 1 Wro, hierdoor komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking; 6. Het object heeft een huisnummer, postcode en kadastraal ID en wordt al >30 jaar belast met gemeentelijke belastingen conform bewoning, met een WOZ waarde van €200.000, wat ervoor pleit dat de gemeente het beschouwd als zijnde woning; 7. In 2022 wil wethouder Boere het BP wijzigen naar 'wonen' als het object is gekwalificeerd tot gemeentelijk monument. Dit pleit voor medewerking en herziening van het BP; 8. Het object behoort tot ‘beschermd stadsgezicht’ en daarmee is een instandhoudingsplicht van toepassing conform artikel 10.18 Erfgoedwet en 11 lid 1 Monumentenwet 1988 in overgangsrecht Erfgoedwet. Het ‘laten instorten’ zoals u suggereerde is geen optie gezien het sloopverbod met dwangsom van €200.000 uit 2017, zie zaak# SXO-20171434-002. Zoals blijkt uit bovengenoemde feiten is BP herziening is noodzakelijk om aan wet- en regelgeving te voldoen. Onze voorkeur gaat uit naar BP herziening ‘wonen’ zoals in 2012 al besloten is door

Pagina 1 van 8

B&W, daarnaast zijn wij BP ‘gemengde bebouwing’ wat het voorheen was, als een begaanbare weg om tot ontwikkeling te komen. U bevestigt in uw schrijven dat het geldende BP niet in overeenstemming is met de situatie omdat BP ‘groen’ enkel van toepassing is voor openbare groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, extensief recreatief medegebruik en voet- en fietspaden. Artikel 5 van de Planregels heeft betrekking op de (openbare) groenvoorzieningen in het plangebied. Op ons perceel staat al voor 1744 een object (Kadastraal ID# 0623010001978986 en het aanwezige pand# 0623100001974329) met BP ‘gemengde bebouwing’. Indertijd heeft de betrokken ambtenaar de herziening naar BP ‘groen’ gebaseerd op een onjuiste plattegrond weergave, zie bijlage. Hierop is enkel Hoogstraat 125 in beeld. Bijgesloten BP ‘gemengde bebouwing’ toont de correcte plattegrond met object en functie. U stelt “dat een BP wijziging een bijdrage moet leveren aan behoud en versterken van het beschermd stadsgezicht en de buitenplaats Bisdom van Vliet”. Primair moet een BP wijziging voldoen aan wet- en regelgeving. Het geldende BP is in strijd met de al lang bestaande situatie, aldus de Onafhankelijke Commissie voor Bezwaarschriften. U bezit de planologische onderbouwing waarom het object moet worden behouden, zie rapport Bureau Helsdingen.

Het object heeft de status van ‘beschermd stadsgezicht’ en daarmee geldt een instandhoudingsplicht. Deze status bevestigt het cultuurhistorisch karakter, zoals vastgesteld door Bureau Helsdingen. Zij hebben een bouwhistorische inventarisatie uitgevoerd en beschrijven in hun rapport, zie bijlage, de ‘karakteristieke’ waarde van het object. Ze hebben een waardestelling opgemaakt die dient als uitgangspunt en toetsingskader voor de renovatie en herbestemming. Uit eigendomsinformatie blijkt dat op ons perceel >100 jaar eerder een object geregistreerd staat dan dat de buitenplaats Bisdom van Vliet bestaat. Al voor 1744 staat een object geregistreerd op Hoogstraat 123 en de buitenplaats Bisdom van Vliet dateert uit 1875. Met ongegronde motieven en premissen wordt ons perceel en object, met steun van de gemeente, geclaimd door het Bisdom. Het perceel en object is geen onderdeel van buitenplaats Bisdom van Vliet en zal hier nimmer meer toe behoren. Een motivatie voor behoud vanuit het Bisdom’ perspectief is niet aan de orde. Zij denken ons perceel en object te claimen, wat 150 jaar geleden de functie van lijnbaanschuur had. Heden heeft het object daar geen kenmerk van, aldus Bureau Helsdingen. In de afgelopen 250 jaar is het gebouw vele malen gesloopt en is er opnieuw een gebouw opgebouwd. Het is in de afgelopen eeuwen diverse malen van eigenaar en gebruiksfunctie gewisseld.

In het overleg op 4 april 2023 gaf u en wethouder Boere aan dat het pand moet instorten zodat het conform BP is. Een verontrustende conclusie en ontoelaatbaar gezien het sloopverbod met dwangsom uit 2017. Daarnaast behoort ons pand tot beschermd stadsgezicht en is het laten instorten, of het ‘wegbestemmen’ ervan niet mogelijk. I.v.m BP groen wordt het ons onmogelijk gemaakt ons pand te onderhouden. Een omgevingsvergunning voor herstelactiviteiten wordt geweigerd omdat de aanwezigheid van een gebouw in strijd is met BP ‘groen’, aldus de gemeente. Terwijl een instandhoudingsplicht geldt ivm ‘beschermd stadsgezicht’. Deze impasse moet en kan doorbroken worden door herziening van het BP. In de afgelopen jaren heeft de gemeente het document ‘Bestemmingsplan Landelijk gebied uit 2015, ID-code: NL.IMRO.1931.BP1511BG001-VG01’ als leidend beschouwd. N.a.v. dit document werd gesteld dat het object is ‘wegbestemt’. Echter komt dit nergens naar voren in dit document. Nu stelt u dat dit document niet leidend is, enkel een leidraad. U stelt dat de wettelijke richtlijnen conform artikel 5 van de Planregels juridisch bindend zijn. Een gebouw is niet toegestaan stelt u, echter op die plek stond al een gebouw voor 1744. Rijksoverheid vermeld het object als woning, zie

Pagina 2 van 8

bijgaande eigendomsinformatie 2023. De informatie van de Rijksoverheid is leidend niet de gemeentelijke informatie die wordt aangeleverd voor de BAG registratie. Daarnaast ontbreekt bewijs van publicatie omtrent de BP herziening naar ‘groen’, op basis van artikel 3.8 lid 1 Wro geschiedt de kennisgeving als bedoeld in artikel 3:12 Awb. Publicatie ontbreekt in het gemeentearchief en op ‘officielebekendmakingen.nl’. Ingevolge artikel 3:40 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) treedt een besluit niet in werking voordat het is bekend gemaakt. Het bestreden besluit komt wegens strijd met artikel 4:84 van de Awb voor vernietiging in aanmerking zoals eerder door de hoogste bestuursrechter besloten, zie uitspraak: 201404749/1/A4, ECLI:NL:RVS:2015:646, van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Gezien het bovenstaande is herziening van het BP de enige begaanbare weg om tot een ontwikkeling te komen. Terugkomend op uw schrijven van 13 juli treft u hieronder onze kanttekeningen bij uw stellingen. In dit schrijven geeft u aan op pg 1, 4e alinea: “Het gaat erom dat een bestemmingswijziging een bijdrage moet leveren aan behoud en versterken van het beschermd stadsgezicht en de buitenplaats Bisdom van Vliet.” Primair moet een BP wijziging voldoen aan wet- en regelgeving. Dat is nu niet aan de orde.

Daarnaast stelt wet- en regelgeving dat het mogelijk is een BP te herzien wanneer een gebouw als ‘karakteristiek’ of ‘cultuurhistorisch waardevol’ geclassificeerd is. Dit is van toepassing, zie rapport Helsdingen. Het object heeft de status van ‘beschermd stadsgezicht’. Het is evident dat het object een bijdrage levert aan behoud en versterken van het beschermd stadsgezicht anders was die status niet toegekend. Het object heeft heden en in de toekomst geen relatie tot het Bisdom. Al voor 1744 staat een object geregistreerd op Hoogstraat 123 en de buitenplaats Bisdom van Vliet dateert uit 1875. In de afgelopen eeuwen is het perceel en object diverse malen van eigenaar gewisseld. Het is al >150 jaar niet in gebruik door het Bisdom van Vliet. Dat op ons perceel indertijd een pand stond met functie lijnbaanschuur wil niet zeggen dat zij daar heden rechten aan kunnen ontlenen. Al >100 jaar heeft het object geen kenmerk van lijnbaanschuur. In de afgelopen eeuwen is het gebouw vele malen gesloopt en is er opnieuw een pand opgebouwd met materialen uit die tijd. Wethouder Boere stelt in augustus 2022 “dat het object in het belang van Bisdom van Vliet moet worden geborgd” en in april 2023 meld zij ons dat het object moet instorten zodat het conform BP is. Het belang van borging geldt blijkbaar enkel voor een 3e partij.

Een motivatie voor borging vanuit het Bisdom’ belang is niet aan de orde. Dit geldt wel vanuit gemeentelijk perspectief, tenslotte behoort het pand tot ‘beschermd stadsgezicht’. Met deze status geldt een instandhoudingsplicht. Voor u en ons is behoud van het object noodzakelijk ivm de cultuurhistorische waarde en om aan de wet- en regelgeving te voldoen. Om het pand te behouden is onderhoud nodig, hiervoor is een omgevingsvergunning nodig. Deze wordt nu niet verstrekt ivm ‘groen’. Herziening van het BP is, voor behoud van het object, noodzakelijk. Na herstel/renovatie levert het object, het behoud ervan, een positieve bijdrage aan de cultuurhistorische waarden en karakter van het Haastrechtse centrum. Borging van cultuurhistorische aspecten geldt in het kader van beschermd stadsgezicht.

Pagina 3 van 8

In de afgelopen jaren hebben wij verschillende oplossingen ter tafel gebracht waaronder gebruik te maken van de Bor regeling. Deze wetgeving geeft de gemeente ruimte om een omgevingsvergunning af te geven zodat o.a. oude panden omgebouwd kunnen worden tot woningen. Hierin wordt de gemeente niet gelimiteerd door de RAW. Graag uitleg waarom de gemeente niet bereid is deze oplossing te onderzoeken? Gezien de huidige woningnood is het onbegrijpelijk dat een pand wat een woning is niet als dusdanig gebruikt mag worden. Op pg 1, 4e alinea stelt u: “De ervaring leert dat als een perceel een zelfstandige functie krijgt, het ook als zodanig wordt gebruikt, bouwwerken worden geplaatst en het juist afbreuk doet aan te beschermen cultuurhistorische kwaliteiten.” Deze stelling is speculeren en daarmee ongegrond. Het object had en heeft een zelfstandige functie. Door de eeuwen heen heeft het vele functies gekend waaronder woonhuis, baanschuur, kantoor aan huis, vakantiewoning en heden in gebruik voor opslag. Het is verschillende keren opnieuw opgebouwd en verandert. Daarnaast is uw stelling onjuist omdat voor bouwactiviteiten een omgevingsvergunning nodig is en daarmee het proces en afbreukrisico geborgd is. Het object heeft een zelfstandige woonbestemming, zie overzicht eigendomsinformatie van de Rijksoverheid uit 2023.

Het pand is altijd bewoond geweest, wellicht ontbreekt inschrijving in het gemeenteregister, die is wellicht verloren gegaan met de fusie van gemeente De Vlist naar Krimpenerwaard. Het object beschikt over alle voorzieningen voor bewoning en al >30 jaar is gemeentebelasting geïnd conform bewoning dat pleit dat de gemeente het pand beschouwd als zijnde woning. Permanente bewoning zonder inschrijving bij de gemeente is niet evident aan onrechtmatig bewoning. Op pg 1, 4e alinea: “Tot op heden heeft u ook geen gemotiveerd verzoek/plan aangeleverd waarin u het tegendeel aangeeft.” Dit is onjuist; dit is al sinds 2017 in uw bezit. In overleg met de gemeente, betrokken ambtenaren en afdeling ROC en onder toezicht en betrokkenheid van een architect en Bureau Helsdingen, is tot een ontwerp gekomen om het pand te renoveren. De aangevraagde omgevingsvergunning is geweigerd omdat “er geen gebouw mag staan”, aldus de gemeente. “Elke aanvraag zal worden geweigerd”, aldus uw voormalige collega’s. Inmiddels verkeert het object in een vervallen toestand en we zijn begin 2022 gestart met herstelwerkzaamheden van het omliggende terras. We waren begonnen met het verwijderen van de gebroken beton- en grindtegels en we ontvingen direct een ‘bouwstop met dwangsom’.

Team Vergunningverlening, Toezicht, Handhaving (VTH) was op de hoogte van ons herstelplan en had een verzoek tot handhaving ontvangen van Bisdom van Vliet met beschuldigingen dat er bouwactiviteiten waren. Wij zijn, na bezwaar, in het gelijk gesteld. Deze onjuiste beschuldiging was vervelend en de financiële gevolgen waren enorm. We werden onder dwangsom, gesommeerd per direct al het materiaal en materieel te verwijderen; een kapitaalvernietiging van >€40.000. Dit stresserende maandenlange bezwaarproces heeft naast inhuur jurist, ons veel tijd gekost. Bijgaand treft u een herzien renovatieplan met beschrijving van de bestaande functie welke wij wensen te continueren. Mochten hier nog vragen over zijn dan vernemen wij dat graag. In uw schrijven stelt u op pg 2, 2e alinea: “In uw situatie is geen sprake van de aanwezigheid van een bouwwerk, geen gebouw zijnde maar van een gebouw. Het gaat immers om een bouwwerk met

Pagina 4 van 8

twee of meer wanden een dak en het is voor mensen toegankelijk. De aanwezigheid van het gebouw is in strijd met het bestemmingsplan.” Uw stelling moet zijn: ‘het geldende BP is in strijd met de al lang bestaande situatie op het perceel’ want het gebouw stond er al voor de BP wijziging naar ‘groen’. Het BP is indertijd gewijzigd van ‘gemengde bebouwing’ naar ‘groen’, zie bijgaand BP. Uw voorgangers en B&W hadden in 2012 al besloten tot herziening, zie bijgaande Planschade overeenkomst pg 1: “de voorgenomen herontwikkeling bestaat uit het wijzigen naar een woonbestemming”. Dit pleit voor herziening van het BP naar ‘wonen’. U stelt dat daar geen rechten aan kunnen worden ontleent omdat niet is ondertekend. Dat is onjuist; een mondelinge overeenkomst, die kenbaar is gemaakt in een schriftelijke, is juridisch bindend. De toenmalige eigenaar heeft mondeling en schriftelijk akkoord gegeven. Daarnaast merken wij op dat het onderwerp, de inhoud van de Planschade borging betreft van schade ondervonden door planologisch besluit, dit staat los van een specifieke eigenaar. Het afwijzen van deze Planschade voor de huidige eigenaar is ongegrond. U stelt in uw schrijven op pg 2, 3e alinea: “In uw mail van 30 mei 2023 verwijst u in dezen naar pagina 6 van de plantoelichting. Het daar gestelde doet niets af aan het vorenstaande ten aanzien van de geldende bestemming. Dat is het juridisch kader.

Hierbij willen we benadrukken dat van een bestemmingsplan de verbeelding en de planregels juridisch bindend zijn. Dat geldt niet voor de plantoelichting. Hieraan kunt u geen rechten ontlenen.” U stelt dat de richtlijnen conform artikel 5 van de Planregels leidend en juridisch bindend zijn, niet de plantoelichting ‘Bestemmingsplan Landelijk gebied’ uit 2015. Dit is in strijd met wat uw voorgangers aangaven en gebruikten voor hun stelling dat het object is ‘wegbestemd’ conform dit document uit 2015. Op ons perceel staat al sinds 1744 een gebouw, dat pleit voor herziening want de Planregels conform artikel 5 is enkel van toepassing voor openbare groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, extensief recreatief medegebruik en voet- en fietspaden. U stelt in uw schrijven pg 2, 4e alinea: “Dit betekent dat een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is en afwijkt van het plan, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk mag worden vernieuwd of veranderd.” Voor het vernieuwen en veranderen is een omgevingsvergunning nodig en die wordt ons niet verstrekt ivm BP ‘groen’. De aanwezigheid van een pand is in strijd met BP ’groen’ en “een omgevingsvergunning verstrekken voor een pand wat er niet kan en mag staan is onmogelijk en zal nooit gebeuren”, aldus de gemeente.

Dit heeft ervoor gezorgd dat wij tot op heden ons pand niet mogen onderhouden, met alle gevolgschade van dien, terwijl er wel een onderhoudsplicht is in het kader van beschermd stadsgezicht. U stelt in uw schrijven pg 2, 5e alinea: “waarbij de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).” Deze waardetoekenning bevestigd borging van het object. Hierdoor moeten wij in staat worden gesteld het te onderhouden en daarvoor is BP herziening nodig. U stelt in uw schrijven pg 3, 3e alinea: “Tijdens het overleg op 24 mei 2023 hebben we aangegeven dat de gemeente niet verplicht is om een procedure te starten tot herziening van een bestemmingsplan. Echter als we een besluit nemen op uw verzoek, positief dan wel negatief, moeten Pagina 5 van 8

we dat motiveren. Dat is enkel mogelijk als we een voldoende onderbouwd verzoek kunnen behandelen. Vooralsnog is dat niet het geval.” Uw stelling is onjuist; wij hebben in voldoende mate onderbouwing aangeleverd, zie de feiten benoemd op pg 1 van deze brief. Daarnaast is de gemeente verplicht tot herziening omdat het geldende BP niet in overeenstemming is met de wet- en regelgeving zoals de Onafhankelijke Commissie voor Bezwaarschriften in 2022 heeft vastgesteld, zie bijlage. Daarnaast is, conform wet- en regelgeving, vaststelling van de ‘karakteristieke waarde’ voldoende voor PB herziening. Uw voorgangers en B&W hadden in 2012 al besloten tot herziening. Daarnaast was wethouder Boere in 2022 bereidt tot herziening. U stelt in uw schrijven pg 3, 4e alinea: “De raad heeft het perceel in 2015 als Groen bestemd en deze bestemming is onherroepelijk.” Groen is in strijd met wet- en regelgeving. Het plan ‘Bestemmingsplan Landelijk gebied’ uit 2015 zal na een x periode worden herzien, hierin kan de aanpassing worden meegenomen. Tussentijds is BP herziening, conform wet- en regelgeving, mogelijk als de ‘karakteristieke waarde’ wordt vastgesteld en die is bevestigd. Voor de goede orde; uw document ‘Bestemmingsplan Landelijk gebied’ uit 2015 beschrijft niets over Hoogstraat 123 in Haastrecht dan wel de stadskern Haastrecht.

Wel wordt in uw document ‘Bestemmingsplan Landelijk gebied’ uit 2015 (artikel 45) aangegeven: “De aanduiding ‘karakteristiek’ toe te voegen of te schrappen, indien dit op basis van een inventarisatie van een deskundige op het gebied van monumenten gewenst is”. Deze inventarisatie heeft plaatsgevonden door Bureau Helsdingen (onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van Monumenten en Bouwhistorie) en de aanduiding ‘karakteristiek’ is door hen bevestigd, zie bijgaand rapport. U stelt in uw schrijven op pg 3, 4e alinea: “Inderdaad is aan de orde geweest dat als het pand wordt aangewezen als monument dat reden kan zijn wonen toe te staan. Hiermee is duurzame instandhouding van het pand geborgd. In de gesprekken en mailwisselingen die daarover met u hebben plaatsgevonden, heeft u er echter geen blijk van gegeven dat u hiervan voorstander bent.” U stelt dat duurzame instandhouding van het pand en het gebruik als wonen, is geborgd onder voorwaarde dat het een gemeentelijk monument is. Een bijzondere conclusie omdat u tot op heden niet kunt aangeven wat de toegevoegde waarde is van de herkwalificatie van ‘beschermd stadsgezicht’ naar ‘gemeentelijk monument’. Wet- en regelgeving van ‘beschermd stadsgezicht’ is conform die van ‘gemeentelijk monument’, op uitzondering van aanpassingen aan de binnenkant .

Uit de redengevende omschrijving tot herkwalificatie moet het belang blijken van de monumentale status en welke monumentale waarden precies moet worden beschermd. Gezien het feit dat het object geen monumentale waarde heeft (zie het rapport van Bureau Helsdingen) is bescherming ervan niet aan de orde. De gehele procesgang roept vragen op, zie bezoekverslag van 16 augustus 2022 waarin staat dat uw collega , beleidsmedewerker monumenten, aangaf dat ons object niet bij de inventarisatie zit van >200 objecten binnen de gemeente die voor de status van ‘gemeentelijk monument’ in aanmerkingen kunnen komen. Wij zijn van mening dat een ‘BP herziening’ en een ‘gemeentelijk monument status’ twee verschillende zaken/processen zijn. Het één kan en mag niet worden verbonden met het ander en zeker niet worden ingezet als pressiemiddel.

Pagina 6 van 8

U stelt in uw schrijven op pg 3, 4e alinea: “Per saldo beschouwen we dit niet als een begaanbare weg om tot een ontwikkeling te komen.” Uw stelling is in strijd met wet- en regelgeving en eerder gemaakte afspraken. In 2012 is al besloten het BP te wijzigen naar ‘wonen’ en in 2022 achtte wethouder Boere dit eveneens als een begaanbare weg om tot ontwikkeling te komen. Wethouder Boere was in augustus 2022 bereid tot herziening en in het overleg in april 2023 geeft zij aan dat het object “moet instorten zodat het conform BP is”. Dat is juridisch ontoelaatbaar gezien het sloopverbod met dwangsom uit 2017. Het laten instorten dient geen enkel belang. Waarom acht de wethouder deze kapitaalvernietiging als toelaatbaar? De wethouder gaf aan ‘dat ze van dit dossier af wil’ en aanstuurt op een juridische, tijd en kosten intensieve procedure, zodat dit dossier van haar tafel is. Wij hebben de gemeente aansprakelijk gesteld voor het feit dat, door toedoen van de gemeente, het ons onmogelijk wordt gemaakt het object te onderhouden en daardoor verkeert het in een vervallen staat. De reactie van de wethouder was opmerkelijk: “kom maar op, dat doet mij niets”. Deze reactie geeft blijk dat ze aanstuurt op een juridische procedure.

U stelt in uw schrijven op pg 3, 4e alinea: “Tijdens het overleg op 24 mei 2023 hebben we u geadviseerd een adviseur in te schakelen die een gemotiveerd verzoek kan indienen en aangeven waarom een bestemmingswijziging wenselijk en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening is.” Dit document heeft u in uw bezit. Het rapport van Bureau Helsdingen (onafhankelijk onderzoeksbureau) biedt een gedegen grondslag waarom een BP herziening mogelijk is en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Dit document motiveert het wijzigen van het BP conform de wet -en regelgeving. Daarnaast dient u de feiten zoals genoemd op pg 1 van deze brief mee te nemen in uw afweging. Pg 3, 5e alinea: “U dient te motiveren dat behoud van het pand met de door u gewenste functie en inrichting een positieve bijdrage levert aan behoud en versterken van de waarden van het beschermd stadsgezicht en de buitenplaats Bisdom van Vliet met de daarbij behorende Overtuin en park”. Allereerst moet een BP voldoen aan wet- en regelgeving. Dat is nu niet aan de orde. De Rijksoverheid stelt dat het object een woning is en de gemeente dient haar administratie hierop aan te passen. Het object is heden, zoals bij u bekent is, in gebruik voor opslag. Uit eigendomsinformatie blijkt dat op ons perceel al >100 jaar eerder een object geregistreerd staat dan dat de buitenplaats Bisdom van Vliet bestaat.

Het Bisdom claimt, zonder bewijslast, dat ons perceel en pand, 150 jaar geleden onderdeel was van buitenplaats Bisdom van Vliet. Door de eeuwen heen is het perceel vele malen van eigenaar gewisseld. Ook de gemeente is meerdere keren eigenaar geweest. Uw verzoek om een motivatie van ‘een positieve bijdrage’ in het belang van het Bisdom is niet aan de orde. Ons perceel grenst aan het stadspark Overtuin (onderdeel van het Bisdom) net als dat van onze buren Hoogstraat 125. Heeft u onze buren eveneens om ‘een motivatie van positieve bijdrage’ gevraagd? De motivatie van bijdrage vanuit het belang van de gemeente is leidend ivm de status ‘beschermd stadsgezicht’ zoals beschreven op pg 2 van deze brief. Pg 3, 6e alinea: “U heeft aangegeven dat uw plannen met de directe omgeving heeft besproken en dat iedereen hier positief tegenaan kijkt”.

Pagina 7 van 8

Omwonenden erkennen de noodzaak van revitalisatie. Ze zijn, net als wij, enthousiast dat het object in ere hersteld gaat worden. Bijgaand treft u de verklaringen van onze buren; : familie en , beheerder van Museum Bisdom van Vliet en . In het kader van uw woonvisie (opgesteld door wethouder Boere) welke erop gericht is oude pandjes, bedrijfspandjes, schoolgebouw enz binnen de bebouwde kom, op een snel te realiseren wijze te verbouwen tot woningen, is het ongegrond dat ons karakteristieke pand, wat een woning is binnen de bebouwde kom, wordt uitgesloten. Wij vertrouwen erop, gezien de feiten zoals hierboven genoemd, dat u medewerking zal verlenen voor herziening van het bestemmingsplan. Ondanks dat dit dossier een lange geschiedenis kent blijven wij uiteraard bereid om met u in overleg te treden om uit deze impasse te komen. Deze situatie is voor ons beiden verre van wenselijk. In afwachting van uw reactie. Groeten,

dhr. C.A. Vermeulen en mw J.S.M.M.P. Neuteboom

Bijlagen

Pagina 8 van 8

Beeldkwaliteitsplan Hoogstraat 123 2851 BE Haastrecht

Opgesteld door:

C.A. Vermeulen en J.S.M.M.P. Neuteboom

In opdracht van:

Gemeente Krimpenerwaard

Datum:

27-09-2023

Pagina 1 van 15

Inhoudsopgave Inleiding

3

Aanleiding: 3 Doelstelling: 3 Aanpak: 3 Inventarisatie / analyse Historie

4

4

Plangebied in wijdere omgeving 7 Objectgegevens: 7 Cultuurhistorische Hoofdstructuur: 8 Bestaande situatie 9 Dak 10 Muren10 Kapconstructie Gevels 10 Kopgevels 10 Oostelijke zijgevel Interieur 11 Moes- en Siertuin

10 11 11

Landschappelijke hoofdstructuur en kwaliteit 12 Uitgangspunten tbv restauratie

13

Boom- en groenstructuur 13 Betrokkenen bij de uitvoering 13 Taken en verantwoordelijkheden 13 Tijdlijn 14 Fase 1; urgent herstelwerk 14 Fase 2; overig herstelwerk en onderhoud Resumerend 15

Pagina 2 van 15

14

Inleiding Aanleiding: Wij willen ons pand in oude glorie herstellen, zonder volume uitbreiding. Gezien het feit dat bestemmingsplan ‘groen’ op ons perceel rust is het niet mogelijk ons pand te onderhouden. Het huidige bestemmingplan maakt het onmogelijk een omgevingsvergunning aan te vragen voor herstelactiviteiten want ‘groen’ stelt dat er geen pand kan en mag staan. Het pand behoort tot ‘beschermd stadsgezicht’ en daar geldt een onderhoudsplicht voor, zie artikel 10.18 Erfgoedwet en 11 lid 1 Monumentenwet 1988 in overgangsrecht Erfgoedwet. Het bestemmingsplan zal moeten worden herzien zodat wij ons pand kunnen onderhouden en gebruiken. Dit beeldkwaliteitsplan is naast ons schrijven d.d. 13 september 2023 met zaak# 993178, onderdeel van motivatie om tot herziening te komen. De conditie van ons perceel en object is zorgelijk. Revitalisatie is op korte termijn noodzakelijk. Het pand verkeert in een zorgelijke staat en onverwijlde spoed is in deze van toepassing. Herstel is noodzakelijk zodat een bestendig en functioneler pand kan worden gecreëerd. Het afbreukrisico is zorgwekkend, gezien het feit dat de ramen en deuren open staan ivm vernielingen door vandalen. Daarnaast dienen we rekening te houden met de weersomstandigheden zoals de ernstige stormen begin 2018, 2020 en 2022. Wij maken ons in ernstige mate zorgen over de weerbaarheid van ons pand.

Doelstelling: Onze doelstelling is het perceel en pand te revitaliseren met oog voor de gepaard gaande kaders en kosten en behoud van de landschappelijke kwaliteiten en waarden met daarnaast verduurzaming en borging als mede versterking van het karakter van beschermd stadsgezicht.

Aanpak: De herstelwerkzaamheden zal in fases worden uitgevoerd, zoals hieronder beschreven. Fase 1 heeft betrekking op urgent herstel werk zoals het dak, het dakraam en de dakgoten. Daarnaast moet de gevel op een aantal plekken worden hersteld. Het omliggende terras, wat bestond uit gebroken betontegels en grindtegels, is verwijderd en zal worden vervangen. In fase 2 worden de overige herstelactiviteiten aangepakt en onderhoudswerk gedaan. De cultuurhistorische waarden zal worden geborgd en dienen als uitgangspunt bij onze renovatieplannen. Onze aandacht zal uitgaan naar historisch kleurtoepassing voor het schilderwerk en herstel van de buitenluiken. Op het perceel zal de siertuin in ere worden hersteld.

Pagina 3 van 15

Inventarisatie / analyse Historie Sinds 1744 staat een object geregistreerd op Hoogstraat 123 in Haastrecht. Het heeft door de eeuwen heen vele functies gekend waaronder woonhuis, baanschuur, kantoor aan huis, atelier, vakantiewoning en heden is het in gebruik voor opslag. Het heeft verschillende eigenaren gehad (de gemeente is meerdere keren eigenaar geweest) en het object is door de eeuwen heen verschillende keren gesloopt, opnieuw opgebouwd en verandert. De heer C.A. Vermeulen is eigenaar en het is zijn wens om het pand voor privé-woning geschikt te maken. Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging nodig. Volgens gemeentelijke regelgeving is een bestemmingsplanwijziging mogelijk wanneer een gebouw of ensemble als 'karakteristiek' of ‘cultuurhistorisch waardevol’ geclassificeerd kan worden. Bureau Helsdingen (onderzoeks- en adviesbureau op het gebied van Monumenten en Bouwhistorie) is in 2011 gevraagd een cultuurhistorische Quickscan uit te voeren. Hieruit blijkt dat het gebouw cultuurhistorische waarde heeft en 'karakteristiek' is volgens de hedendaagse normen. Het perceel bestaat uit een voormalige moesen siertuin met daarop een gebouw. Dit pand is in 1973 met de oude bouwmaterialen opnieuw opgebouwd volgens het originele ontwerp. Het object staat op een rechthoekige plattegrond onder een zadeldak. Het oorspronkelijke pand is rond 1744 gebouwd.

Rond 1875 was het object onderdeel van een touwslagerij (eigendom van de familie Bisdom van Vliet). Het perceel en object heeft heden geen relatie tot de buitenplaats Bisdom van Vliet en zal ook in de toekomst daar niet toe behoren. Het object had wellicht 150 jaar geleden de functie van lijnbaanschuur echter heeft het heden daar geen kenmerk van, aldus Bureau Helsdingen. In de afgelopen 250 jaar is het gebouw vele malen gesloopt en is er opnieuw een gebouw opgebouwd. Het is in de afgelopen eeuwen diverse malen van eigenaar en gebruiksfunctie gewisseld.

Pagina 4 van 15

Een bouwhistoricus van Bureau Helsdingen heeft in 2011 het bouwhistorisch onderzoek uitvoert. Hierbij is het object geanalyseerd aan de hand van haar samenhang, vorm, constructie, gebruikte bouwmaterialen en afwerking. Daarnaast is de oorspronkelijke structuur en de veranderingen die het object of omgeving doorheen de tijd heeft doorgemaakt bestudeerd. Bureau Helsdingen bevestigd de cultuurhistorische, architectuurhistorische en ensemblewaarde en erkent de gaafheid/herkenbaarheid en zeldzaamheid. In alle categorieën scoort het pand positief. Door deze unieke historische gelaagdheid en ‘karakteristieke’ waarde behoort het object tot beschermd stadsgezicht zonder het een monumentale waarde toe te kennen. Door uitgebreid onderzoek in de kadastrale archiefbronnen, vooral in de oudste kadastrale kaart en de bijbehorende oorspronkelijke aanwijzende tafel bleek het gebruik van de gronden en de eigenaars. Door deze gegevens met elkaar in verband te brengen kan worden geconcludeerd dat het object door de eeuwen heen vele functies heeft gekend waaronder woonhuis, baanschuur, kantoor aan huis, vakantiewoning en heden in gebruik voor opslag. Het is verschillende keren opnieuw opgebouwd en verandert.

Pagina 5 van 15

De heer Jansen heeft het object, circa 1960, verkregen dmv een kavelruil op initiatief van de gemeente Vlist, zie de notariële akte; zaak# 4013.93.65, deel 472 nr 1999 met notificatie ‘BP gemengde bebouwing’. Op dat moment had het de functie van tuinmanswoning. Met het overlijden van de heer Jansen is het pand overgegaan op zijn dochter Laura Jansen die het als woning verhuurde. De huidige eigenaar heeft het object aangekocht als tuinmanswoning conform de eigendomsinformatie van Rijksoverheid. Eigendomsinformatie 2023:

Pagina 6 van 15

Plangebied in wijdere omgeving

Objectgegevens: Kadastraal ID# 0623010001978986 Het aanwezige pand# 0623100001974329, Sectie B, nummer 3454 Coördinaten: Ligging:

Pagina 7 van 15

52° 0'2.39"N 4°46'15.72"O Binnen de bebouwde kom, op enige afstand van de provinciale weg, grenzend aan het stadspark

Cultuurhistorische Hoofdstructuur: In de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van de provincie Zuid-Holland is de omgeving als volgt gewaardeerd: Archeologisch: Trefkans/verwachtingen: laag Komafzetting: met veen aan het huidige oppervlak (occupatie vanaf de Middeleeuwen) Archeologische waarde: geen Landschappelijk: Landschapstypen: boslandschap Historisch-landschappelijke waarde: hoog Door uitgebreid onderzoek in de kadastrale archiefbronnen, vooral in de oudste kadastrale kaart en de bijbehorende oorspronkelijke aanwijzende tafel bleek het gebruik van de gronden en de eigenaars. Door deze gegevens met elkaar in verband te brengen kon worden geconcludeerd dat het object in de 18e eeuw in gebruik was als baanschuur van een touwslagerij. Dit is de werkplaats die in verbinding staat met de rechte laan die in zuidelijke richting loopt. De baanschuur en de lijnbaan vormden samen een touwslagerij. De bijbehorende lijnbaan is nog aanwezig in het stadspark maar is geen onderdeel van het perceel en object. Al >100 jaar heeft het object geen kenmerken meer van een baanschuur. De planologische onderbouwing voor behoud van het object wordt beschreven door Bureau Helsdingen in hun rapport uit 2011. Ze hebben een waardestelling opgemaakt die dient als uitgangspunt en toetsingskader voor de renovatie en herziening van het bestemmingsplan.

Het object heeft de status van ‘beschermd stadsgezicht’ en daarmee geldt een instandhoudingsplicht. Deze status bevestigt het cultuurhistorisch karakter, zoals vastgesteld door Bureau Helsdingen. Zij hebben een bouwhistorische inventarisatie uitgevoerd en beschrijven in hun rapport de ‘karakteristieke’ waarde van het object.

Pagina 8 van 15

Bestaande situatie

Het pand is eenvoudig van opzet, 800 m² perceeloppervlakte en het pand 75 m². Het staat op een rechthoekige plattegrond en heeft een terras aan de achterkant, de zuidelijke kopgevel over de volle breedte en aan de oostelijke kant zo’n 3 meter breed. Het pand heeft een zolderverdieping onder een zadeldak.

Pagina 9 van 15

Dak Het zadeldak is aan beide zijden bedekt met ondoorzichtige golfplaten. De nok is met gelijksoortig materiaal afgedekt. In het oostelijk dakvlak is een vierkant deel vervangen door een raam voor de daglichttoetreding op de zolder. Een moderne metalen schoorsteenpijp steekt uit de zuidoosthoek van het dak. Onder het dak van de oostelijke dakrand is een metalen bakgoot aangebracht. Het enkele dakbeschot is later aan de binnenkant voorzien van isolatiemateriaal, afgetimmerd met gipsplaten.

Muren De muren dragen de enkelvoudige balklaag met de vloer en de kapconstructie. De koppen van de dwarsbalken zijn in de buitengevel te herkennen aan de grijze pleistervlakken. De vier van de negen balken waarop de dakconstructie leunt, zijn met een muuranker vastgezet.

Kapconstructie De vier schaarspanten hebben allen een spantbalk. De spanten lopen niet door tot op de buitenmuur. In plaats daarvan steunen ze op de kreupele stijlen. De twee delen zijn met een blokkeel aan elkaar verbonden. De spanten zijn op twee hoogtes voorzien van gordingschoren.

Gevels De gevels zijn opgemetseld met verschillende soorten bakstenen, meest handvorm IJsselstenen. Deze zijn te herkennen aan de roze kleur. De steensoorten zijn willekeurig door elkaar geplaatst. De slijtagesporen duiden erop dat ze zijn schoongebikt en hergebruikt. De gevels zijn in kruisverband gemetseld waarbij een brede, harde cementvoeg is toegepast. De stenen liggen niet overal in een strak kruisverband.

Kopgevels De beide kopgevels zijn hetzelfde ingedeeld. Ze hebben dubbele deuren met een laag bovenlicht en op de verdieping een centraal venster met hetzelfde type bovenlicht. De bovenlichten zijn laddervensters met platte uitstekende roeden. De dubbele deuren en ramen hebben meerruitsvensters met plattere roeden en een afwijkende roedenverdeling en roedenprofilering. De luiken van de zuidelijke deuren moeten worden hersteld. De vensters hebben een halfsteens rollaag, de rollaag van de deuren zijn steens. Tussen de rollagen en de kozijnen zijn loodslabben aangebracht. De dakrand bestaat uit een licht uitgekraagde band van strekken met daar overheen een halfsteens rollaag. Deze band volgt de vorm van de topgevel. Beide gevels hebben twee diagonaal geplaatste muurankers.

Pagina 10 van 15

Oostelijke zijgevel Van noord naar zuid heeft de gevel een toegangsdeur en drie vensters. De vensters zijn voorzien van een halfsteens onDetail van de zuidelijke kopgevel. De ramen zijn in de oorspronkelijke luiksponning aangebracht. De deur staat op een hardstenen onderdorpel met neuten. Over de lengte van de gevel is een brede moderne bestrating aangebracht van baksteen en grindtegels.

Interieur De benedenverdieping bestaat uit een grote woonruimte met open keuken, een hal in het noordelijke deel met toegang tot badruimte en toilet. Op de vloer van de woonruimte zijn rode plavuizen met vloerverwarming gelegd. Het plafond heeft houten balken. De zolderverdieping is vanuit de hal met een vaste trap bereikbaar. De zolder is in twee gelijke delen gesplitst met oude deuren. De vloer bestaat uit planken. In de zuidoosthoek is de behuizing van het rookkanaal zichtbaar, afgewerkt met gipsplaat. De kozijnen van de twee ramen zijn met oren geconstrueerd. Aan de binnenkant van beide kozijnen zijn aan weerszijde ovaalvormige bouwsporen aanwezig.

Moes- en Siertuin De beplanting van de oude, rechthoekige moestuin is overwoekerd door de huidige begroeiing. Het zuidelijke hek is een draai-element en bestaat uit één deel. We wensen de tuin in oude glorie te herstellen. Tuinbeelden en een insectenhotel worden hier onderdeel worden.

Pagina 11 van 15

Landschappelijke hoofdstructuur en kwaliteit Het perceel wordt heden gekenmerkt door een sobere uitstraling met aanwezigheid van boombeplanting en struiken. Door de kleur gevelsteen en dak gaat het gebouw op in de architectuur van de omliggende bebouwing. De omgeving van de Hoogstraat en Provincialeweg kenmerkt zich door een landelijke uitstraling. Langs de Hoogstraat en Provincialeweg zijn verschillende huizen gesitueerd die elk een eigen tijdsperiode in architectuur laten zien.

De afbeeldingen laten zien dat het perceel gesitueerd is naast het stadspark De Overtuin zonder open verbinding ermee. De aanwezige erfscheidingshagen en beplantingselementen als omranding blijft intact.

Pagina 12 van 15

Uitgangspunten tbv restauratie Bij de herstelwerkzaamheden zal rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten: • • • • • •

Borging van de karakteristieke kenmerken; Aandacht voor historisch kleurtoepassing voor het schilderwerk; Eenheid in materialisering; Groene erfscheidingshagen en beplantingselementen als omranding; Parkeergelegenheid aan de noordzijde van het object; Daar waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen toepassen.

Boom- en groenstructuur De huidige boomstructuur blijft intact, het vormt een belangrijke meerwaarde voor het perceel en ‘beschermd stadsgezicht’. De aanwezige bomen geven een landelijk karakter en blijven behouden. De aanwezige hagen bieden naast privacy een heldere erfbegrenzing. Het perceel wordt ontsloten door een oprit met groenstrook vanaf de provinciale weg. Deze ontsluitingsweg zal worden hersteld met de aanleg van grasbetonstenen. Deze bieden tevens ruimte voor een grotere biodiversiteit, waterinfiltratie en het tegengaan van hittestress.

Betrokkenen bij de uitvoering De werkzaamheden worden uitgevoerd door de eigenaar. Vermeulen heeft een timmerbedrijf en heeft >50 jaar ervaring met renovatieprojecten. In 1973 heeft Aanneembedrijf H.A. van Straaten het pand herbouwd en Vermeulen heeft indertijd hierbij geholpen.

Taken en verantwoordelijkheden Naam

Pagina 13 van 15

Rol

Omschrijving

Aannemer/timmerman

1e aanspreekpunt werkzaamheden op locatie

Toezichthouder van gemeente

Primair contactpersoon bij de gemeente en toezicht op locatie

Team advies RO

Contactpersoon bij gemeente voor proces borging

Team VTH van gemeente

Contactpersoon bij gemeente

Contactpersoon richting gemeente

Generiek project management

Tijdlijn Begin 2022 zijn we gestart met herstelwerkzaamheden van het omliggende terras. Team VTH (vergunningverlening, toezicht en handhaving) was in februari 2022 op de hoogte van ons herstelplan. Wij herstarten in kwartaal 4 van 2023 weer met de werkzaamheden.

Fase 1; urgent herstelwerk •

Het vervangen van muurplaten, kepers, panlatten en dakplaten, zonder vervanging van de dragende balken (het dakgebinte).

•

Het vervangen van het dakraam (glas en schrijnwerk), het vervangen van beschadigd pleisterwerk en het herstellen van kapotte verhardingen.

•

Vervanging van de kunststof dakgoten. Wellicht dat er ook een stuk van de dakgoot hersteld kan worden zodat een totale vervanging overbodig is. Het vervangen van de dakgoot kan uitgevoerd worden in zink zoals dat voorheen was.

•

Om de werkzaamheden te kunnen verrichten zal een steiger worden geplaatst rondom het gebouw en gedurende de looptijd van de werkzaamheden zal een bouwkeet worden geplaatst voor de opslag van ons gereedschap en materialen.

Fase 2; overig herstelwerk en onderhoud •

Het vervangen van ramen (glas en schrijnwerk)

•

Het vervangen van beschadigd pleisterwerk en het herstellen van kapotte verhardingen.

•

Vervanging van het omliggende terras. Voorheen lagen er gebroken betontegels langs het pand deze zijn in 2022 verwijderd. De gebroken betonplaten en grindtegels op het terras aan de voor- en achterzijde zijn verwijderd en zal worden vervangen.

Pagina 14 van 15

Resumerend Voor ons en de gemeente Krimpenerwaard is behoud van het object noodzakelijk ivm de cultuurhistorische waarde en de status van ‘beschermd stadsgezicht’. Het huidige bestemmingsplan ‘groen’ voldoet niet aan de wet- en regelgeving want ‘groen’ is enkel van toepassing voor openbare groenvoorzieningen, water, speelvoorzieningen, extensief recreatief medegebruik en voet- en fietspaden. Artikel 5 van de Planregels heeft betrekking op de (openbare) groenvoorzieningen in het plangebied. Op ons perceel staat al sinds 1744 een object geregistreerd. Voor de herziening naar ‘groen’ was het bestemmingsplan ‘gemengde bebouwing’. Om het pand te behouden is groot onderhoud nodig, hiervoor is een omgevingsvergunning nodig. Deze wordt nu niet verstrekt ivm bestemmingsplan ‘groen’ (dan kan en mag er geen gebouw staan). Herziening van het bestemmingsplan is, voor behoud van het object, noodzakelijk. Restauratie en borging van het gebouw levert een positieve bijdrage aan de cultuurhistorische waarden en karakter van het Haastrechtse centrum. Herziening is noodzakelijk om aan wet- en regelgeving te voldoen en daarnaast is in 2012 al door B&W medewerking verleent voor herziening naar ‘wonen’, zie Planschade overeenkomst # ZK16003322. Onze voorkeur gaat uit voor herziening naar ‘wonen’ zoals in 2012 al besloten is.

Daarnaast zien wij herziening naar ‘gemengde bebouwing’, wat het voorheen was, eveneens als een begaanbare weg om tot ontwikkeling te komen.

Pagina 15 van 15

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Griffie Krimpenerwaard dinsdag 5 maart 2024 14:21 RE: stukken tbv raadsvergadering inz Hoogstraat 123

Beste mevrouw Vermeulen, Wij hebben uw brief d.d. 4 maart 2024 ontvangen. Wij voegen deze toe aan de openbare lijst ingekomen stukken van de raad 19 maart 2024 met het advies aan het college de afhandeling daarvan op te pakken. Tijdens deze vergadering worden de ingekomen stukken niet inhoudelijk besproken, maar neemt de raad een besluit over het afhandelingsadvies. Van de raad als collectief ontvangt u geen schriftelijke reactie op uw brief. Mogelijk reageren fracties of individuele raadsleden persoonlijk op uw brief. Wilt u aandacht vragen voor uw brief bij de commissie/raad, dan kunt u zich aanmelden voor spreekrecht burgers in de commissie Oordeelsvorming R&F.

Met vriendelijke groet,

Postbus 51 2820 AB Stolwijk Bezoekadres Burgemeester van der Willigenstraat 58 2941 ES Lekkerkerk