2023.11 23.295 Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard Stec Groep

Juriën Poulussen, Callum Lewis en Jorik van der Wiel 31 oktober 2023

2

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Inhoudsopgave Bijlage 1: Feiten en cijfers

3

Bijlage 2: Marktgebied bedrijventerreinen

11

Bijlage 3: Vraag en aanbod op bedrijventerreinen

14

Kwantitatieve behoefte ....................................................................................... 14 Kwalitatieve behoefte ......................................................................................... 16

Bijlage 4: Verkenning (nieuw) aanbod

19

Beter benutten bestaande voorraad .................................................................. 19

Bijlage 5: Toelichting BBI

23

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

3

Bijlage 1: Feiten en cijfers Groot aantal diverse terreinen in de gemeente, vooral ontsloten door N-wegen of waterwegen De gemeente Krimpenerwaard telt 29 bedrijventerreinen. Deze bedrijventerreinen liggen verspreid over de gemeente, zie figuur 1. Qua doelgroep zijn de verschillen tussen de bedrijventerreinen beperkt. Veel terreinen bedienen een vergelijkbare doelgroep: lokaal midden- en kleinbedrijf uit diverse sectoren. Alleen de watergebonden bedrijventerreinen bedienen een meer industriële doelgroep. Qua uiterlijk en omgeving zijn de verschillen tussen de bedrijventerreinen groter. Bijvoorbeeld qua omvang: de grootste vijf terreinen hebben een gemiddelde omvang van circa 13 hectare en de kleinste vijf terreinen een gemiddelde omvang van circa 1 hectare. Daarnaast zien we dat het gemiddelde bouwjaar en duurzaamheid van het vastgoed per bedrijventerrein flink verschilt. Figuur 1: Overzichtskaart met bedrijventerreinen, kernen en infrastructuur

Bron: IBIS, 2021; RWS, 2021; PDOK, 2021. Bewerking: Stec Groep, 2022.

Vrijwel iedere kern beschikt over een bedrijventerrein. De bedrijventerreinen worden daarnaast vrijwel allemaal ontsloten aan de N210 of de N207 en/of liggen aan de dijklinten en de waterwegen die door de van oudsher gevestigde industrie gebruikt worden. Op veel van deze terreinen is de potentie voor watergebonden bedrijven nog steeds aanwezig. Alleen voorbij de bruggen en sluizen richting Gouda, richting Haastrecht, beschikt de Hollandsche IJssel niet meer over voldoende capaciteit voor modern goederenvervoer.

4

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Tabel 1: Bedrijventerreinen in Krimpenerwaard Kern Ammerstol Bergambacht

Gouderak Haastrecht Krimpen aan de Lek

Lekkerkerk Ouderkerk aan den IJssel Schoonhoven Stolwijk Vlist

Bedrijventerrein • Industrieweg • Bergstoep • Bovenberg • De Nieuwe Wetering • Kattendijk 29-43 • Kattendijk/Uiterwaard • Galgoord • Dorpsstraat • Noord • Tiendweg/Mercurius • Kerkweg • Lekkerkerk-Oost • IJsseldijk Noord II • IJsseldijk West II • Bergambachterstraat • Schoonhoven Oost, • Nijverheidsweg • Oost-Vlisterdijk

• De Wetering • Kadijk • Middelblok Groot • Provincialeweg Oost • Tiendweg-Noord • Zaag • Opperduit II • Zijdepark • Thiendenland I • Zevender • ‘t Vaartland

Bedrijventerreinen zijn van grote sociale en economische waarde in Krimpenerwaard De bedrijventerreinen in Krimpenerwaard vertegenwoordigen een grote sociale en economische waarde. Verdeeld over circa 535 bedrijven, huisvesten ze in totaal ongeveer 6.510 arbeidsplaatsen. Dat is ongeveer 30% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Aanvullend hangt ongeveer 14% van de banen elders in de gemeente samen met de activiteiten die op de bedrijventerreinen in de gemeente plaatsvinden. Dit noemen we de indirecte werkgelegenheid. Denk aan schoonmaakdiensten, financiële en zakelijke dienstverlening, reparatiediensten en de bakker die de broden voor de bedrijfskantine bezorgt. In tabel 2 hieronder zijn enkele kernstatistieken over de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard opgenomen. Tabel 2: Kernstatistieken bedrijventerreinen Krimpenerwaard

• Werkgelegenheid ± 6.510 arbeidsplaatsen • Indirecte banen door spin-off ± 2.860 arbeidsplaatsen • Uitgegeven areaal ± 150 hectare netto • Nog uitgeefbaar areaal (waarvan terstond) ± 0 hectare (0 hectare) • Arbeidsintensiviteit Gemiddeld ± 43 banen per uitgegeven hectare • Leegstand Onder frictieniveau (Circa 1%) Bron: IBIS, 2021; LISA, 2020; Fundainbusiness, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2022.

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen daalt licht Opvallend is dat het aantal banen op de bedrijventerreinen periode 2016 t/m 2020 met ongeveer 1% is afgenomen, terwijl de werkgelegenheid in de gehele gemeente in dezelfde periode met ongeveer 7% is toegenomen. Dat beeld past bovendien niet in het regionale, provinciale en landelijke beeld van hoogconjunctuur en steeds meer groeiende bedrijven.

5

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Figuur 2: Ontwikkeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Krimpenerwaard 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2016

2017

2018

2019

2020

Bron: LISA, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

De dalende werkgelegenheid komt in vrijwel alle sectoren voor, met uitzondering van de industrie. Met name het vertrekken van enkele grotere bedrijven heeft een grote impact op de cijfers. We hebben op basis van de data geen zicht op de achterliggende reden van vertrek, maar het is niet ondenkbaar dat het gebrek aan groeiruimte in de gemeente één van de oorzaken hiervan is. Figuur 3: Absolute ontwikkeling werkgelegenheid per sector op bedrijventerreinen (2016-2020) 150 100 50 0 -50 -100 -150

Bron: LISA, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

Industrie, logistiek en bouw zijn de grootste sectoren op werklocaties Industrie is de grootste sector op de bedrijventerreinen en vertegenwoordigt ongeveer 36% van de banen (circa 2.320 banen). Daarnaast hebben sectoren als ‘logistiek en groothandel’ en ‘bouw, handel en reparatie’ een relatief groot aandeel in het totaal. Het zijn de sectoren die doorgaans het vaakst op bedrijventerreinen te vinden zijn. Het gaat namelijk veelal om bedrijven die vanwege een hogere mate van omgevingshinder en/of vervoersbewegingen moeilijk mengen met woningen of lichtere economische functies. Tegelijkertijd zien we dat bedrijven uit lichtere sectoren als zakelijke dienstverlening, retail en leisure ook op verschillende plekken op de bedrijventerreinen te vinden zijn. Enkele van deze bedrijven passen vanwege hun omvang en aard goed op een bedrijventerrein – denk bijvoorbeeld aan een bedrijf in de zakelijke verhuur van grootschalig bouwmaterieel – maar andere passen bijvoorbeeld weer minder goed, zoals sportscholen, kleinschalige leisure-activiteiten of kantoorachtige bedrijvigheid.

6

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Figuur 4: Verdeling werkgelegenheid naar sector op bedrijventerreinen

Bouw, handel en reparatie

2% 25%

26%

Consumentendiensten ICT, zakelijke dienstverlening Industrie

3%

0%

Landbouw

8%

Logistiek en groothandel

36%

Overheid, onderwijs en zorg

Bron: LISA, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

Op kernniveau zien we dat er verschillen zitten tussen de omvang van bepaalde sectoren. Zo is de industrie, logistiek en bouwsector in vrijwel iedere kern vertegenwoordigd. De lichtere sectoren zijn vooral in de kernen Bergambacht en Schoonhoven te vinden. Figuur 5: Verdeling werkgelegenheid naar sector op bedrijventerreinen per kern Bergambacht Lekkerkerk Schoonhoven Stolwijk Krimpen aan de Lek Ouderkerk aan den IJssel Gouderak Haastrecht Vlist Ammerstol 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

Bouw, handel en reparatie

Consumentendiensten

ICT, zakelijke dienstverlening

Industrie

Landbouw

Logistiek en groothandel

1600

1800

Overheid, onderwijs en zorg Bron: LISA, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

De Wetering, Schoonhoven Oost en Lekkerkerk-Oost tellen de meeste arbeidsplaatsen Op bedrijventerrein De Wetering (Bergambacht; 1.020 banen), Lekkerkerk-Oost (Lekkerkerk; 820 banen), Nijverheidsweg (Stolwijk; 500 banen) en Schoonhoven-Oost (Schoonhoven; 490 banen) zijn de meeste personen werkzaam. Van het totaal werkzame personen op De Wetering is circa 32% actief de bouwsector, circa 30% in de industrie en tot slot circa 29% in de logistiek en groothandel. Lekkerkerk-Oost huisvest circa 820 arbeidsplaatsen. Circa 50% van de werkzame personen is actief in de industriële sector. Daarnaast zijn logistiek en groothandel (25%) en de bouwsector (20%) omvangrijke sectoren op Lekkerkerk-Oost. Op Schoonhoven-Oost zijn tevens relatief veel personen werkzaam in de industriële sector; circa 41%. Circa 32% van de werkzame personen is actief in de logistieke en groothandel sector.

7

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Grootschalige bedrijven het sterkst vertegenwoordig op bedrijventerreinen Vooral grootschalige bedrijven zitten vaker op een bedrijventerrein gevestigd in Krimpenerwaard. Van alle bedrijven in de gemeente met 50 of meer werknemers zit meer dan de helft op een bedrijventerrein. Naarmate bedrijven kleiner worden qua aantal banen is het aandeel bedrijven op een bedrijventerrein ook kleiner, zie ook figuur hieronder. Figuur 6: Verdeling grootteklassen naar locatie (uitgedrukt in aandeel werkgelegenheid) 100% 90% 80% 70% 60%

In het buitengebied

50%

In de bebouwde kom

40%

Op een bedrijventerrein

30% 20% 10% 0% Vest. 0-10 WP

Vest. 10-25 WP

Vest. 25-50 WP

Vest. 50-250 WP

Bron: LISA, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

In het buitengebied en in de bebouwde kom is dit patroon (grofweg) andersom. Hoe groter het bedrijf hoe minder de kans is dat het bedrijf in het buitengebied of in de bebouwde kom gevestigd is. In het buitengebied is de sector landbouw het sterkst vertegenwoordigd. Daarnaast vinden we er ook een aantal grote bedrijven in andere sectoren terug, zie ook het kaartbeeld hieronder. In figuur 7 geven we enkele voorbeelden van grote(re) solitaire bedrijven die in het buitengebied van Krimpenerwaard zijn gevestigd. Figuur 7: Bedrijven in het buitengebied met meer dan 10 werknemers

1

3 Containerlogistiek

2 2 Verhuur van machines

3

Verhuur machines Bron:Aannemer/grondverzet IBIS, 2021;van RWS, 2021; PDOK, 2021; LISA, 2020. Bewerking: Stec Groep, 2022.

1

8

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

De bedrijventerreinen bieden vooral veel banen aan inwoners met een mbo opleiding De bedrijventerreinen huisvesten bedrijven die werk bieden aan werknemers met verschillende opleidingsachtergronden. Meer dan 62% van de banen op de bedrijventerreinen hebben een mboopleidingsachtergrond, zie figuur 8. Dat sluit goed op de opleidingsachtergrond van de beroepsbevolking in de gemeente. Volgens het CBS heeft circa 62% van de beroepsbevolking een mbo-achtergrond. We kunnen dan ook stellen dat de bedrijventerreinen belangrijk zijn voor de sociaaleconomische structuur van de gemeente. Voorbeelden van sectoren grotendeels geschikt voor mensen met een opleiding tot mbo-4 zijn de bouw, logistiek en in iets mindere mate de industrie. Voorbeelden van sectoren grotendeels geschikt voor mensen met een opleiding van hbo tot wo zijn ICT en de financiële en zakelijke dienstverlening. Deze sectoren zijn vooral op locaties buiten de bedrijventerreinen te vinden. Figuur 8: Opleidingsniveau banen op bedrijventerreinen (o.b.v. landelijke kengetallen per sector) In de gemeente Krimpenerwaard

MBO 1 t/m 4 HBO & WO bachelor

Op bedrijventerreinen

WO master, Doctor 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: Enquête Beroepsbevolking; CBS, 2017. Bewerking: Stec Groep, 2022.

Woon-werkratio verdient aandacht De gemeente Krimpenerwaard telt ongeveer 0,6 baan per hoofd van de beroepsbevolking. Dit betekent dat een deel van de inwoners van de gemeente dagelijks naar een andere gemeente reist om te werken. De gemeente scoort daarmee vergelijkbaar met gemeenten als Bodegraven-Reeuwijk en Waddinxveen, maar lager dan een stedelijke gemeente als Gouda. De dagelijkse arbeidspendel van en naar de Krimpenerwaard zorgt vooralsnog niet tot congestie op de ontsluitingswegen, zo blijkt uit onderzoek van de gemeente 1. Het noodzakelijke woon-werkverkeer levert dus geen mobiliteitsprobleem op. Wel is de bereikbaarheid over grotere afstand een probleem. Met name op de hoofdverbindingen richting Rotterdam, Gouda en Utrecht is vaak vertraging (o.a. N210 en A12). Om de mobiliteitsimpact van woon-werkverkeer te beperken, kan het wenselijk zijn om banen en beroepsbevolking dicht(er) bij elkaar te brengen. Bijvoorbeeld door te streven naar een ratio van 1,0 baan per hoofd van de beroepsbevolking. Daartegenover staat uiteraard dat het logistieke verkeer dat dit oplevert niet tot te veel congestie moet leiden. Een complexe puzzel die het beste op regionaal niveau gelegd kan worden. De ratio tussen banen en beroepsbevolking wordt ook om andere redenen kritisch bekeken. Vrijwel niemand wil primair een woongemeente of -regio worden.

Werkgelegenheid draagt namelijk bij aan de vitaliteit van de gemeente en de individuele kernen. Werkgelegenheid helpt bijvoorbeeld, samen met onderwijs en woningen, bij het behoud van jonge mensen voor een gemeente of regio en dat draagt vervolgens weer bij aan het draagvlak voor lokale voorzieningen. Daarnaast dragen bedrijven door bijvoorbeeld sponsoring van het lokale verenigingsleven bij aan de sociale cohesie. Het behouden van een gezonde woon-werkbalans in de gemeente draagt kortom bij aan de leefbaarheid op langere termijn. Groot verschil tussen oudere en nieuwere bedrijventerreinen in de gemeente Het merendeel van het vastgoed op de bedrijventerreinen is voor 1990 gebouwd. De gemiddelde economische levensduur van een bedrijfspand is circa 30 tot 40 jaar. Panden die voor 1990 zijn gebouwd zijn dus relatief verouderd. Het vernieuwen van bedrijfspanden is een thema dat op termijn op de 1

Naar een betere bereikbaarheid van de Krimpenerwaard - Gemeente Krimpenerwaard, 2018.

9

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

bedrijventerreinen in de gemeente gaat spelen. Met name doordat oudere panden steeds minder goed voldoen aan de hedendaagse standaarden. Denk hierbij o.a. aan de gewenste bouwhoogte, maar ook aan duurzaamheidsaspecten zoals isolatie. Verouderd vastgoed kan leiden tot een verhuiswens of investeringsbeslissing bij ondernemers. Op diverse terreinen zijn al panden vernieuwd. Naar mate panden ouder worden, en daarmee incouranter, kan de druk op de bedrijventerreinenmarkt in Krimpenerwaard verder stijgen. Naast de relatief verouderde terreinen, zijn ook enkele nieuwe terreinen ontwikkeld. Denk hierbij aan De Nieuwe Wetering, Zevender en uitbreiding Lekkerkerk-Oost. Het valt op dat de FSI 2 op de verouderde terreinen lager ligt dan op de nieuwe terreinen. Dit komt met name doordat oudere panden gemiddeld minder intensief gebruik maken van de kavel waar ze op gebouwd zijn, bijvoorbeeld omdat de ruimtedruk op werklocaties historisch minder groot was en grondprijzen lager lagen. Nieuwer vastgoed wordt vaker meerlaags gebouwd en maakt daarmee intensiever gebruik van kavels. De kavels op terreinen met een lage FSI, maar zeker ook op de andere terreinen, zijn mogelijk intensiever te benutten (zie ook 5.1). Ondanks de relatief lage FSI is het groenpercentage op de meeste terreinen ook niet hoog.

Het groenpercentage op het merendeel van de terreinen ligt aan de onderkant van het landelijk gangbare (35% tot 60%). De (openbare) ruimte naast bedrijfspanden is doorgaans verhard en fungeert bijvoorbeeld als parkeerplaats. Het groen dat aanwezig is, heeft bovendien een relatief lage functionele/recreatieve waarde. Het is verstandig om bij eventuele herontwikkeling van terreinen stevig in te zetten op het realiseren van een groenstructuur. Dit draagt bij aan een prettige werkomgeving en de biodiversiteit en klimaatadaptatie van het terrein ten goede. Bedrijventerrein Zevender is een goed voorbeeld van een terrein waarbij zowel de FSI als het groenpercentage marktconform is. Zo kent het bedrijventerrein een duidelijke groen- en blauwstructuur en zijn de (meeste) panden meerlaags (zie afbeelding hiernaast). Dit zijn enkele basisvoorwaarden voor een goed functionerend en toekomstbestendig bedrijventerrein. Het is verstandig om eventuele nieuwe bedrijventerreinen met minimaal hetzelfde kwaliteitsniveau (qua ruimtegebruik en groen/blauw) te ontwerpen.

Tabel 3: Intensiviteit ruimtegebruik, gemiddelde leeftijd vastgoed en aandeel groen Bedrijventerrein Bergstoep Bovenberg De Nieuwe Wetering De Nieuwe Wetering Kruiswijk De Wetering (Bergambacht) Dorpsstraat (Nederlek) Galgoord Ijsseldijk-Noord Ijsseldijk-West II Industrieweg Kadijk Molenlaan Kattendijk 29-43 (Binnendijks) Kattendijk/Uiterwaard Kerkweg (Lekkerkerk) Lekkerkerk-Oost

FSI

Bouwjaar panden 0,47 0,57 0,57 0,10 0,69 0,52 0,78 0,68 0,59 0,35 0,93 0,26 0,64 0,07 0,64

Aandeel groen 1979 1960 2014 2017 1993 1956 1968 1968 1985 1974 2005 1966 1988 1986 1990

43% 32% 46% 27% 26% 26% 46% 40% 37% 21% 24% 45% 32% 14% 35%

De FSI geeft de verhouding tussen het bruto vloeroppervlakte van het vastgoed op en een terrein en de netto oppervlakte van het terrein weer.

2

10

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Middelblok Groot Noord (Nederlek) Opperduit II Provinciale Weg Oost (Vlist) Schoonhoven-Noord Schoonhoven-Oost Stolwijk-Zuid Thiendenland I Tiendweg/Mercurius Tiendweg-Noord Uitbreiding Lekkerkerk-Oost ’T Vaartland Zaag Zevender Zijdepark

0,51 0,39 0,22 0,40 0,96 0,69 1,04 0,77 0,28 0,50 0,11 0,49 0,30 1,13 0,70

1985 2000 1949 1990 1987 1992 1981 2002 1986 1977 2015 1999 1983 2017 2009

32% 48% 39% 33% 26% 33% 27% 22% 33% 24% 43% 21% 53% 42% 37%

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

11

Bijlage 2: Marktgebied bedrijventerreinen Grote arbeidsrelatie met Rotterdam en Gouda, beperkte dagelijkse instroom Het dagelijkse pendelsaldo van de gemeente Krimpenerwaard is negatief (circa 18.700 uit Krimpenerwaard en circa 8.200 naar Krimpenerwaard): dit betekent dat er dagelijks 10.500 mensen meer de gemeente vertrekken om te werken dan dat er naar de gemeente toekomen (zie tabel 3) 3. Circa 8.300 mensen wonen en werken in Krimpenerwaard. Circa de helft van de werkende bevolking (circa 16.500 mensen volgens het CBS) in Krimpenerwaard blijft dus binnen de gemeente om te werken. In figuur 9 zijn de meest omvangrijke pendelstromen (stromen van minimaal 100 personen) vanuit Krimpenerwaard naar een andere gemeente in kaart gebracht. Hoe roder de gemeente hoe groter de arbeidsrelatie tussen Krimpenerwaard en de betreffende gemeente. De grootste uitgaande pendelstromen gaan naar Rotterdam, Gouda, Krimpen aan den IJssel en Capelle aan den IJssel. Figuur 9: Pendelstromen van Krimpenerwaard naar andere gemeenten

Bron: CBS, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

Op de bedrijventerreinen zal het percentage inwoners dat binnen de gemeente blijft om te werken hoger liggen doordat bedrijventerreinen bovengemiddeld veel banen bieden aan mensen met een opleiding tot mbo-4. Deze groep mensen reist gemiddeld minder ver naar hun werk dan mensen met een hbo of wo

3

Let op: CBS en LISA werkgelegenheidscijfers wijken van elkaar af.

12

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

opleiding (bron: CBS ODiN, 2020). We zien dan ook dat mensen met een mbo-opleiding doorgaans vaker in de eigen gemeente werken dan mensen met een hbo- of wo-opleiding. Daaruit volgt dat mensen met een mbo-opleiding dus meer afhankelijk van het lokale banenaanbod en ook vaker lokaal werken. Tabel 4: Pendelsaldo Krimpenerwaard Vanuit/naar gemeente: Rotterdam Gouda Krimpen aan den IJssel Utrecht (gemeente) Capelle aan den IJssel Overig Totaal

Naar Krimpenerwaard

Vanuit Krimpenerwaard 900 800 900 100 300 5.200 8.200

Saldo in/uit

2.800 2.400 1.100 1.000 1.100 10.300 18.700

-1.900 -1.600 -200 -900 -800 -5.100 -10.500

Bron: CBS, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2022.

Bijna geen bedrijfsverplaatsingen naar bedrijventerreinen in Krimpenerwaard van buitenaf De gemeente Krimpenerwaard heeft een negatief verhuissaldo van bedrijven: er vertrekken meer bedrijven naar omliggende gemeenten dan dat er bedrijven van omliggende gemeenten naar Krimpenerwaard vertrekken. Uit de analyse van verhuisbewegingen van bedrijfsruimtegebruikers van en naar gemeente Krimpenerwaard blijkt dat sinds 2017 circa 24 bedrijven uit de gemeente verhuisden en één bedrijf zich in Krimpenerwaard heeft gevestigd. We constateren dan ook dat de bedrijventerreinen in de regio een lokaal verzorgingsgebied hebben voor bedrijven. Overigens is het voorstelbaar dat dat in de toekomst verandert, wanneer er in de Krimpenerwaard aanbod beschikbaar komt en in de regio het aanbod beperkt blijft. In dat geval is enig ‘overloopeffect’ niet ondenkbaar. Meerderheid ondernemers wil verhuis- en/of uitbreidingsplannen binnen de eigen kern realiseren Bedrijven met verhuis- en/of verhuisplannen hebben in de enquête een uitgesproken voorkeur aangegeven voor uitbreiding of verhuizing in de eigen kern. De eigen kern heeft de voorkeur bij zowel nieuwbouw als verplaatsing naar en bestaand pand. Wanneer dat niet mogelijk is, geniet elders in de gemeente de voorkeur. In de laatste plaats komt een verhuizing naar buiten de gemeente aan bod.

Ongeveer 80% van de ondernemers geeft aan (‘liever niet’ of ‘uitgesloten’) niet naar een locatie buiten de gemeente te verhuizen Figuur 10: Voorkeuren bij verhuizing en/of uitbreiding Nieuwbouw buiten de gemeente Nieuwbouw elders in de gemeente Nieuwbouw in de huidige kern Verhuizing naar een bestaand pand buiten de gemeente Verhuizing naar een bestaand pand elders in de gemeente Verhuizing naar een bestaand pand binnen huidige kern Uitbreiden op huidige locatie Sterke Voorkeur

0% Voorkeur

20% Neutraal

40% Liever niet

60% Uitgesloten

80%

100%

Bron: Stec Groep, 2022.

Met name de herkomst van werknemers draagt bij aan deze sterke lokale voorkeur, zie figuur 11. Zo geeft ruim 75% aan dat de mentaliteit en het prettige arbeidsmoreel dat heerst een reden is om in Krimpenerwaard actief te blijven. Nog 70% geeft aan dat een groot deel van hun werknemers uit Krimpenerwaard komt. Het behouden van goed en bekwaam personeel is kortom de voornaamste reden voor ondernemers om in Krimpenerwaard te blijven. We zien landelijk dat bedrijven hier steeds meer waarde aan zijn gaan hechten in de krappe arbeidsmarkt en de ‘war for talent’. Verhuizen over grotere afstand kan ertoe leiden dat mensen stoppen en het is moeilijk om vervanging te vinden. Daarom blijven bedrijven steeds vaker dicht(er) bij hun personeel.

13

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Figuur 11: Voornaamste reden voor lokale binding van ondernemers met Krimpenerwaard De goede mentaliteit en het prettige arbeidsmoreel bindt mij aan Krimpenerwaard Mijn werknemers komen uit Krimpenerwaard De identiteit van mijn bedrijf is sterk aan Krimpenerwaard gebonden Ik heb veel geïnvesteerd in mijn bedrijfsvestiging(en) in Krimpenerwaard Ik heb een sterke maatschappelijk binding met het lokale verenigingsleven en scholen Mijn bedrijf heeft een rijke historie/traditie in Krimpenerwaard Mijn leveranciers en afnemers komen uit Krimpenerwaard 0% Veel Bron: Stec Groep, 2022.

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Neutraal

Weinig

14

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Bijlage 3: Vraag en aanbod op bedrijventerreinen Kwantitatieve behoefte Eind 2021 is de behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland vastgesteld. De behoefteraming geeft inzicht in vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. Voor de regio MiddenHolland en de gemeente Krimpenerwaard specifiek geldt dat er een behoorlijk tekort is aan ruimte op bedrijventerreinen tot en met 2030. In onderstaand tabel zijn de hoofdconclusies uit de behoefteraming uiteengezet. In de teksten daaronder gaan we dieper in op de behoefteraming en aanbod van bestaande panden in de gemeente. Tabel 5: Tekort aan bedrijventerreinen in Midden-Holland en Krimpenerwaard tot en met 2030 Componenten behoefteraming Uitbreidingsvraag t/m 2030 Vervangingsvraag t/m 2030 Beschikbaar hard aanbod Tekort aan bedrijventerreinen t/m 2030

Midden-Holland

Krimpenerwaard 39 tot 77 hectare 31 hectare 3 hectare 67 tot 105 hectare

8 tot 15 hectare 8 hectare 0 hectare 16 tot 23 hectare

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, 2021. Bewerking: Stec Groep, 2022.

Uitbreidingvraag naar bedrijventerreinen in Krimpenerwaard circa 8 tot 15 hectare tot en met 2030 Voor Krimpenerwaard is er in de periode 2022 tot en met 2030 circa 8 tot 15 hectare uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen geraamd. Uitbreidingsvraag ontstaat wanneer bestaande bedrijven groeien of nieuwe bedrijven zich in de gemeente vestigen. Bij een gelijkblijvend aandeel in de uitbreidingsvraag van MiddenHolland heeft de gemeente Krimpenerwaard in de periode 2030 tot en met 2040 indicatief circa 1 tot 12 hectare uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen. Ook na 2030 is er naar verwachting dus sprake van een groeiende ruimtevraag van bedrijven in de gemeente. Vervangingsvraag naar bedrijventerreinen in Krimpenerwaard circa 8 hectare tot en met 2030 In Krimpenerwaard wordt 8 hectare vervangingsvraag verwacht tot en met 2030. Deze vervangingsvraag komt voort uit de geplande transformatie van de terreinen Galgoord (in de toekomst De Kleine Betuwe) en Schoonhoven Noord. Vervangingsvraag ontstaat wanneer ergens bedrijventerrein wordt onttrokken aan de voorraad waardoor bedrijven elders vervangende ruimte zoeken, bijvoorbeeld bij een transformatie van een bedrijventerrein naar wonen. Momenteel geen hard aanbod van kavels in Krimpenerwaard In de gemeente Krimpenerwaard zijn er helemaal geen harde plannen voor nieuwe bedrijventerreinen.

Onder harde plannen bedoelen we plannen die vastgelegd zijn in onherroepelijke bestemmingsplannen. Het bedrijventerrein De Nieuwe Wetering IV (circa 5 hectare netto) is in ontwikkeling. Ook elders in de regio Midden-Holland geldt dat de vraag groter is dan het aanbod. Er is in de gehele regio Midden-Holland maar zo’n 3 hectare aan harde plannen voor bedrijventerreinen beschikbaar. Dit aanbod bevindt zich op twee terreinen in de gemeente Waddinxveen en is voornamelijk geschikt voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers.

15

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Weinig aanbod in de bestaande voorraad in Krimpenerwaard: zo’n 1% In Krimpenerwaard wordt er begin 2022 circa 1,3% van de voorraad op bedrijventerreinen te huur of te koop aangeboden. Dit duidt op grote krapte op de lokale en regionale bedrijfsruimtemarkt. Indicatief zou in de gemeente in totaal een hectare extra bedrijventerrein met bebouwing (bij een FSI van 0,6) ontwikkeld moeten worden om een gezond leegstandsniveau van circa 5% te bereiken. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in de bestaande voorraad, komt de markt op slot te zitten. Als gevolg komen nieuwe ontwikkelingen op bedrijventerreinen moeilijk van de grond. Enquête: circa 12 tot 25 hectare vraag in beeld vanuit ondernemers Op basis van de online ondernemersenquête komen we tot een concrete ruimtevraag naar bedrijventerrein van circa 12 tot 25 hectare 4. De ruimtevraag vanuit de enquête zit aan de bovenkant van de bandbreedte van de geprognosticeerde vraag uit de behoefteraming bedrijventerreinen (zie ook tabel 4). De behoefte aan ruimte op bedrijventerreinen is dus urgent in Krimpenerwaard.

Het grootste deel van de ruimtevraag is afkomstig van ondernemers uit Bergambacht, Lekkerkerk en Schoonhoven. Gezamenlijk zijn ondernemers uit bovenstaande kernen goed voor circa 65% tot 70% van de totale vraag, zie ook figuur hieronder. Figuur 12: Herkomst ruimtevraag vanuit ondernemersenquête (in hectare) 7 6 5 4 3 2 1 0 Ammerstol

Bergambacht

Gouderak

Krimpen aan den Lek

Onderkant bandbreedte

Lekkerkerk Ouderkerk aan Schoonhoven den IJssel

Stolwijk

Bovenkant bandbreedte

Bron: Stec Groep, 2022.

LET OP: GROTE SOLITAIRE BEDRIJFSLOCATIES KUNNEN LEIDEN TOT (EXTRA) RUIMTEVRAAG Er zijn een aantal grotere bedrijven in het buitengebied van Krimpenerwaard gevestigd, zie ook figuren 6 & 7 en de bijbehorende teksten in hoofdstuk 2. Deze grote bedrijven zijn formeel niet op een bedrijventerrein gevestigd maar kunnen qua ruimtelijke kenmerken wel op een bedrijventerrein lijken. Als deze bedrijven willen uitbreiden of verhuizen dan kan dit leiden tot (extra) ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Krimpenerwaard. Dit kan in sommige gevallen gaan om kavels van enkele hectares.

De totale ruimtevraag bedraagt circa 25 tot 54 hectare. Ondervraagde ondernemers konden in de enquête kiezen uit diverse grootteklassen om hun ruimtevraag in te schatten (bijvoorbeeld 1.000 m2 tot 2.500 m2). Op basis daarvan is de onderkant en bovenkant van de ruimtevraag in Krimpenerwaard berekend. Voor een inschatting/berekening van de verwachte vraag houden we rekening met de mate van concreetheid.

4

16

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Confrontatie vraag en aanbod in Krimpenerwaard: groot tekort aan uitgeefbare kavels Er is in Krimpenerwaard sprake van zowel uitbreidingsvraag als vervangingsvraag naar bedrijventerreinen tot en met 2030, in totaal circa 16 tot 23 hectare. Dit beeld wordt bevestigd door de ondernemersenquête. Hier staat geen hard (plan)aanbod tegenover. Daarnaast is zeer beperkt aanbod beschikbaar in de bestaande voorraad. Er is op totaalniveau dus een groot tekort aan uitgeefbare kavels in de gemeente.

Kwalitatieve behoefte Voornaamste reden om uit te breiden of te verhuizen is groei van het bedrijf De voornaamste reden (79%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg behoefte aan een groter pand als gevolg van groeiende bedrijfsactiviteiten en/of aantal medewerkers. Andere, vaak secundaire, beweegredenen zijn de wens om een duurzamer pand te betrekken of te vestigen in een representatievere omgeving. Tegelijkertijd zijn dit ook signalen dat de huidige locatie qua duurzaamheid en/of representativiteit niet geheel toereikend is, waardoor een nieuwe locatie aantrekkelijker wordt. Figuur 13: Redenen om uit te breiden of te verhuizen Op zoek naar een groter(e) pand/locatie Op zoek naar een duurzamer pand Op zoek naar een representatievere omgeving Op zoek naar een beter bereikbare locatie Op zoek naar een zichtlocatie Overig Op zoek naar een plek met meer milieugebruiksruimte Op zoek naar een locatie dichterbij mijn afnemers 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: Stec Groep, 2022.

Uit de peiling blijkt dat bedrijven op een bedrijventerrein hun huidige vestigingslocatie beoordelen met een 7,4 gemiddeld. De bedrijventerreinen worden dus gemiddeld als ruim voldoende ervaren. Wel geeft circa 25% aan dat de huidige locatie onvoldoende representatief is. Ongeveer 75% van de ondernemers die aangeven dat de locatie onvoldoende representatief is heeft een vestiging op een bedrijventerreinen in Bergambacht of Schoonhoven. Daar is de urgentie op de bestaande terreinen dan ook het hoogst. Ondernemers uit Bergambacht hebben met name behoefte aan kleinschalige kavels In totaal hebben 21 ondernemers aangegeven verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben. Deze groep is goed voor een verwachte ruimtevraag van circa 2,1 tot 5,3 hectare. Circa 40% van de totale vraag in Bergambacht is gerapporteerd door ondernemers actief in de industriële sector. Bijna 35% van de totale vraag komt vanuit de sector logistiek en transport. Overige kenmerken zijn in onderstaand figuur zichtbaar. Figuur 14: Voorkeuren type bedrijfsruimte (boven) en omvang kavel (onder)

0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Bedrijfshal met kantoorruimte

Bedrijfshal zonder kantoorruimte

Overig

Kantoorpand

10%

20% 0 m² tot 1.000 m²

Bron: Stec Groep, 2022.

30%

40% 2.500 m² tot 5.000 m²

50%

60%

70%

80%

90%

100%

90%

100%

Bedrijfsverzamelgebouw

70%

5.000 m² tot 10.000 m²

80%

30.000 m² of groter

17

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Relatief klein aantal ondernemers goed voor een hoge ruimtevraag in Lekkerkerk In totaal hebben zes ondernemers aangegeven verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben. Deze relatief kleine groep is goed voor een concrete ruimtevraag van circa 3,5 tot 6,0 hectare. Circa 93% van de totale vraag in Lekkerkerk is gerapporteerd door ondernemers actief in de logistieke sector. Een kleine 5% van de totale vraag komt vanuit de industriële sector. Overige kenmerken zijn in onderstaand figuur zichtbaar. Figuur 15: Voorkeuren type bedrijfsruimte (boven) en omvang kavel (onder)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bedrijfshal met kantoorruimte

0%

10%

20%

0 m² tot 1.000 m²

30%

40%

1.000 m² tot 2.500 m²

60%

70%

80%

90%

100%

90%

100%

Bedrijfshal zonder kantoorruimte

50%

60%

2.500 m² tot 5.000 m²

70%

80%

5.000 m² tot 10.000 m²

30.000 m² of groter

Bron: Stec Groep, 2022.

Behoefte aan zowel kleinschalige als grootschalige kavels in Schoonhoven In totaal hebben negen ondernemers aangegeven verhuis- en/of uitbreidingsplannen te hebben. De concrete ruimtevraag bedraag circa 3,7 tot 6,5 hectare. Circa 93% van de totale vraag in Schoonhoven is gerapporteerd door ondernemers actief in de industriële sector. Overige kenmerken zijn in onderstaand figuur zichtbaar. Figuur 16: Voorkeuren type bedrijfsruimte (boven) en omvang kavel (onder)

0%

0%

10%

20%

10%

30%

40%

50%

60%

70%

Bedrijfshal met kantoorruimte

Bedrijfsverzamelgebouw

20%

50%

0 m² tot 1.000 m²

30%

40% 2.500 m² tot 5.000 m²

60% 30.000 m² of groter

70%

80%

90%

100%

90%

100%

Kantoorpand

80%

5.000 m² tot 10.000 m²

Bron: Stec Groep, 2022.

Overige kernen in Krimpenerwaard In totaal zijn 27 ruimtevragers afkomstig uit andere kernen (Ammerstol, Gouderak, Ouderkerk aan den IJssel en Stolwijk) in Krimpenerwaard. De concrete ruimtevraag bedraag circa 2,8 tot 7,1 hectare. Circa 32% van de totale vraag uit de overige kernen is gerapporteerd door ondernemers actief in de bouw sector. Daarnaast is 29% van de vraag afkomstig van ondernemers uit de industriële sector. Overige kenmerken zijn in onderstaand figuur zichtbaar.

18

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Figuur 17: Voorkeuren type bedrijfsruimte (boven) en omvang kavel (onder)

0%

0%

10%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Bedrijfshal met kantoorruimte

Bedrijfsverzamelgebouw

Kantoorpand

laboratorium (met kantoor)

Showroom

Overig (inclusief 0,6 tot 1,7 ha buitenterrein)

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

0 m² tot 1.000 m²

1.000 m² tot 2.500 m²

2.500 m² tot 5.000 m²

5.000 m² tot 10.000 m²

10.000 m² tot 30.000 m²

30.000 m² of groter

90%

100%

90%

100%

Bron: Stec Groep, 2022.

Vraag vanuit transformatielocaties voornamelijk kleinschalig regulier MKB Vanuit de twee te transformeren bedrijventerreinen in Krimpenerwaard ontstaat vervangingsvraag. Om handvatten voor eventuele compensatie van deze terreinen te bieden werken we de belangrijkste kenmerken van deze terreinen in het tabel hieronder uit. Transformatie van deze twee bedrijventerreinen leidt tot circa 8 hectare vervangingsvraag waarvan het grootste deel regulier kleinschalig MKB (kavels van circa 5.000 m2 of kleiner) zal zijn met behoefte aan lagere milieucategorieën. Tabel 6: Kenmerken transformatielocaties Schoonhoven Noord en Galgoord Kenmerken Bestemming Bereikbaarheid

Economische activiteit/potentie

Ruimtelijke intensiteit Vastgoedwaarde

Kaartbeelden

Schoonhoven Noord Bedrijven met maximaal milieucategorie 2 Ontsluiting over de weg via N210. Verkeer moet door woonwijk heen om N-weg te bereiken. Er zijn circa 28 bedrijven op het terrein die samen goed zijn voor circa 150 banen. Het terrein is alleen nog geschikt als locatie voor lichtere economische functies. Grootste sectoren op het terrein zijn ‘logistiek en groothandel’ en ‘ICT en zakelijke dienstverlening’. Hoge ruimtelijke intensiteit. FSI = 0,96. Relatief beperkte vastgoedwaarde. Verouderde panden op het terrein. Gemiddelde bouwjaar panden is 1982.

Galgoord Bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 Ontsluiting over lokale weg. Vaarweg biedt geen ontsluiting voor economische activiteiten. Alleen recreatievaart mogelijk. Er zijn circa 19 bedrijven op het terrein die samen goed zijn voor circa 120 banen. In huidige vorm is het terrein niet langer toekomstbestendig. Grootste sectoren op het terrein zijn ICT en zakelijke dienstverlening en bouw, handel en reparatie. Ruimtelijke intensiteit relatief hoog. FSI = 0,78. Relatief beperkte vastgoedwaarde. Verouderde panden op het terrein. Gemiddelde bouwjaar panden is 1979.

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

19

Bijlage 4: Verkenning (nieuw) aanbod Beter benutten bestaande voorraad Analyse van potentiële ruimtewinst door intensiveren en optimaal benutten milieucategorie Op basis van een uitgebreide data-analyse verkennen we de potentie voor het beter benutten van de (milieu)ruimte op bedrijventerreinen in de Krimpenerwaard. We letten voornamelijk op de mate van intensief ruimtegebruik en de mate waarin de ruimte wordt benut binnen de vigerende bestemmingsplanregels. De eerste indicator hiervoor is de Floor Space Index (verhouding bruto vloeroppervlakte vastgoed en netto oppervlakte kavel). De FSI geeft inzicht in de fysieke benutting van de kavel/bedrijventerrein. Zie figuur 9 voor voorbeelden van intensive en minder intensieve benutting van de ruimte op enkele terreinen in Krimpenerwaard uitgedrukt met behulp van de FSI. De tweede indicator is ‘benutting toegestane milieucategorie’. Daarbij kijken we naar de milieucategorie op basis van bedrijfssector (op basis van de Standaard Bedrijfsindeling) en/of vergunning ten opzichte van de maximaal toegestane milieucategorie zoals is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Figuur 18: FSI Kerkweg (Lekkerkerk), De Wetering (Bergambacht) en Zevender (Schoonhoven)

Ruimtewinst door intensiveren Op totaalniveau is de ruimtelijke intensiteit van de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard gemiddeld. Wel is nog ruimtewinst te halen door het fysieke ruimtegebruik te intensiveren op bepaalde bedrijventerreinen. Allereerst is ruimtewinst te behalen door op de laagst scorende bedrijventerreinen (FSI < 0,4) in te zetten op het verhogen van de FSI (zie overzicht van FSI per bedrijventerreinen figuur 10). De terreinen die onder gemiddeld scoren zijn voornamelijk kleinschalige bedrijventerreinen met relatief weinig bedrijvigheid (circa 1 tot 10 bedrijven). Het verhogen van de FSI op de laagst scorende bedrijventerreinen levert in potentie circa 15,3 hectare ruimtewinst op. Op basis van ervaringen met intensiveringsmogelijkheden schatten we in dat maximaal 20% van de ruimtewinst realistisch haalbaar is. De potentiële ruimtewinst bedraagt kortom circa 3,1 hectare. Zie voor meer uitleg over deze analyse bijlage 1. Dit betekent dat 3,1 hectare van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente gefaciliteerd kan worden door een aantal bestaande terreinen fysiek beter te benutten. In welke mate intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is hangt af van het type bedrijvigheid dat zich daar huisvest. Zo heeft bijvoorbeeld logistieke bedrijvigheid baat bij een ruim opgezette kavel met

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

20

voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte. Onderstaande tabel toont twee voorbeelden in Krimpenerwaard waar het verhogen van de FSI realistisch lijkt. Tabel 7: Voorbeelden van (on)mogelijkheden voor het verhogen van FSI in Krimpenerwaard Voorbeeld 1 Het autobedrijf (zie linker figuur) heeft een relatief laag FSI. In potentie is deze locatie intensiever te benutten door het ontwikkelen van een nieuw pand met hellingbaan waardoor het dak dient als parkeergelegenheid (zie figuur rechts). De bedrijfsvoering verandert hierdoor niet.

Voorbeeld 2 Herontwikkeling van overwegend laagbouw en extensief ruimtegebruik naar meerlaags pand

Ruimtewinst door optimaal benutten milieucategorie In Krimpenerwaard is ook ruimtewinst te behalen door optimaal gebruik te maken van de toegestane milieucategorie op een aantal bedrijventerreinen. Circa 50 bedrijven in een lichtere milieucategorie (t/m 2) zijn gevestigd op een locatie waar een hogere categorie is toegestaan. In totaal hebben deze bedrijven circa 3 hectare in gebruik op de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard. Deze bedrijvigheid bestaat voornamelijk uit sportscholen, detailhandel en dienstverlenende bedrijven. Dit zijn functies in milieucategorie 1 en 2 die elders in gemengd stedelijk gebied zijn te huisvesten en niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein hoeven te zitten. Inzetten op het verschuiven van bedrijvigheid en het optimaal benutten van de milieucategorie levert een potentiële ruimtewinst van maximaal 3 hectare op. Dit betekent dat 3 hectare van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Krimpenerwaard gefaciliteerd kan worden door op een aantal terreinen de maximale milieucategorie beter te benutten. Voor het uitplaatsen van deze bedrijven dient echter wel een geschikt alternatief gevonden te worden in bijvoorbeeld het stedelijk weefsel. De lage leegstand in Krimpenerwaard, en in het bijzonder ook de lage leegstand in winkelgebieden maakt het vinden van een geschikte locatie voor deze bedrijven op korte termijn moeilijk.

Door verschuivingen in de markt kan op termijn wel geschikte ruimte vrijkomen. Inzet op uitplaatsen is kortom een langdurig traject waarbij alle betrokken partijen de meerwaarde in moeten kunnen zien.

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

21

Indicatieve totale ruimtewinst van 6,1 hectare door intensiveren en optimaal benutten milieucategorie Er is in Krimpenerwaard op basis van bovenstaande analyses ruimtewinst te behalen in de bestaande voorraad. In totaal is maximaal 6,1 hectare ruimtewinst te behalen op de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente door op kansrijke plekken de FSI te verhogen en milieucategorieën optimaal te benutten. Tabel 8: Indicatieve potentiële ruimtewinst Ingreep FSI beter benutten Beter benutten milieucategorie

Potentiële ruimtewinst Circa 3,1 ha Circa 3,0 ha

Bron: Stec Groep, 2022.

Het grootste deel van de potentiële ruimtewinst kan bij private partijen behaald worden. Om deze partijen te activeren is het van belang om een goede marktspanning te behouden op de bedrijventerreinenmarkt. Een groot deel van de ruimtewinst die te behalen is, vraagt namelijk om omvangrijke en dure ingrepen. Een (te) ruim aanbod aan nieuw uitgeefbaar terrein zorgt ervoor dat de prikkel om te investeren in nieuwe terreinen verdwijnt voor bedrijven en ontwikkelaars. Doordat de druk op de lokale markt groot is in Krimpenerwaard kan het voor bedrijven en ontwikkelaars (op termijn) lonen om dit soort ingrepen uit te voeren. Een deel van de bedrijven/eigenaren (met name eigenaar-gebruikers) zal zich hier niet van bewust zijn. Intensiveren betekent dus ook vooral bewustzijn vergroten bij vastgoedeigenaren, kansen laten zien (inspireren) en het aanjagen van gedragsverandering en investeringen. Daarbij is het ook belangrijk om voldoende schuifruimte voor bedrijven te houden, zodat bedrijven die te krap in hun jasje zitten door kunnen groeien of om bedrijven een alternatieve vestigingslocatie te bieden bij eventuele herontwikkeling. Oftewel: beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt herontwikkeld.

Hiermee wordt binnen de bestaande contouren extra aanbod wordt gerealiseerd. Op veel plekken in Nederland spelen vergelijkbare opgaven als in Krimpenerwaard. De druk op de ruimte is groot. Niet alleen vanuit bedrijvigheid, maar ook wonen, energie, biodiversiteit en landschap, et cetera. Er bestaat geen oplossing die één-op-één uit andere provincies, regio’s of gemeenten te kopiëren is, maar er valt op zijn minst van te leren. Denk bijvoorbeeld aan Utrecht; een provincie die qua ruimtedruk en omstandigheden vergelijkbaar is met Zuid-Holland. In september 2021 hebben Provinciale staten in Utrecht besloten om veel sterker in te gaan zetten op het intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen. Zo moet 20% tot 30% van de behoefte aan extra ruimte voor bedrijventerreinen worden geaccommodeerd op bestaande terreinen. De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) speelt bij de uitvoering daarvan een belangrijke rol. Met behulp van een revolverend fonds gaat de OMU op zoek naar ruimte (prioritaire ‘rotte kiezen’) die kan worden herontwikkeld. Daarnaast treedt de OMU op als regisseur van schuifruimte 5.

5

Klik hier voor meer informatie over de aanpak van OMU.

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

Figuur 19: FSI per bedrijventerrein in gemeente Krimpenerwaard

22

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

23

Bijlage 5: Toelichting BBI Aanpak Op basis van een uitgebreide data-analyse verkennen we de potentie voor het beter benutten van de ruimte op bedrijventerreinen in de Krimpenerwaard. We letten voornamelijk op de mate van intensief ruimtegebruik en de mate waarin de ruimte wordt benut binnen de vigerende bestemmingsplanregels. De eerste belangrijke indicator hiervoor is de Floor Space Index (verhouding bruto vloeroppervlakte vastgoed / netto oppervlakte kavel). De FSI geeft inzicht in de fysieke benutting van de kavel/bedrijventerrein. De tweede indicator is ‘benutting toegestane milieucategorie’. Daarbij kijken we naar de milieucategorie op basis van bedrijfssector (op basis van de Standaard Bedrijfsindeling) en/of vergunning ten opzichte van de maximaal toegestane milieucategorie zoals is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

WAT IS RUIMTEWINST DOOR INTENSIVEREN OP BEDRIJVENTERREINEN? Ruimtewinst gaat om ruimte die binnen de huidige contouren van bedrijventerreinen wordt gewonnen, doordat deze zorgvuldiger benut worden. Dit kan bijvoorbeeld door binnen de contouren meer vastgoed te ontwikkelen (zie onderstaand voorbeeld). Hiermee wordt de FSI op verhoogd. Daarnaast zijn bedrijventerrein doorgaans bestemd voor activiteiten vanaf een bepaalde milieucategorie (bijvoorbeeld vanaf 3.1). Optimaal benutten houdt ook in dat de maximale toegestane milieucategorie door bedrijven wordt benut. Bedrijven in milieucategorie 1 en 2 (uitplaatsbare bedrijven) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein hoeven te zitten zijn soms ook elders in gemengd stedelijk gebied te huisvesten. Het uitplaatsen van deze ‘uitplaatsbare’ bedrijven elders levert ruimtewinst op. Uitbreiding van bestaande bedrijven of het huisvesten van een nieuw bedrijf – passend bij het vigerende bestemmingsplan – wordt mogelijk.

FSI in Krimpenerwaard We constateren dat acht bedrijventerreinen onder gemiddeld (FSI = < 0,4) scoren (zie tabel 1). Dit zijn voornamelijk kleinschalige bedrijventerreinen in Krimpenerwaard met relatief weinig bedrijvigheid (circa 1 tot 10 bedrijven). Vier bedrijventerrein zijn watergebonden, dit zijn: Provinciale Weg Oost (Haastrecht), Noord (Krimpen aan de Lek), Zaag (Krimpen aan de Lek) en Opperduit II (Lekkerkerk). Het is normaal en kenmerkend voor watergebonden bedrijventerreinen dat deze relatief ruim zijn opgezet.

24

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

De lage FSI wordt komt voornamelijk doordat het grootste gedeelte van de bedrijventerreinen uit buitenruimte bestaat. Deze ruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag en parkeerruimte voor (vracht)auto’s (zie voorbeeld Kerkweg in figuur 7). Tabel 9: FSI per onder gemiddeld bedrijventerrein Plaats Haastrecht Krimpen aan de Lek Ammerstol Krimpen aan de Lek

Bedrijventerrein Provinciale Weg Oost (Vlist) Noord (Nederlek) Industrieweg Zaag

FSI 0,40 0,39 0,35 0,30

Tiendweg/Mercurius

0,28

Gouderak

Kattendijk 29-43 (binnendijks)

0,26

Lekkerkerk

Opperduit II Uitbreiding Lekkerkerk-Oost

0,22 0,11

Bergambacht Lekkerkerk

De Nieuwe Wetering Kruiswijk Kerkweg (Lekkerkerk)

0,10 0,07

Toelichting lage FSI De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag. De ruime opzet van de rioolwaterzuiveringsinstallatie en de aanwezigheid van groen leidt tot een lage FSI. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag en parkeerruimte. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag en op het terrein is relatief veel groen aanwezig. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag en op het terrein is relatief veel groen aanwezig. De buitenruimte wordt voornamelijk gebruikt voor opslag. De buitenruimte wordt voornamelijk benut als parkeerruimte

Bron: Stec Groep, 2022 Tegelijkertijd zijn er ook bedrijventerreinen die intensiever (FSI > 0,7) worden benut (zie tabel 2). Deze terreinen liggen nabij de kernen van Schoonhoven, Bergambacht, Haastrecht, Stolwijk, Ouderkerk aan den IJssel. De bedrijventerreinen huisvesten gemiddeld 35 bedrijven. Op de bedrijventerreinen zijn weinig restkavels en de terreinen kennen een hoog aandeel geschakelde panden (circa 55%). Hierdoor scoren deze bedrijventerreinen bovengemiddeld. Het valt op dat geen enkel bedrijventerrein dat bovengemiddeld wordt benut aan het water ligt. Tabel 10: FSI per boven gemiddeld bedrijventerrein Plaats Schoonhoven Stolwijk Schoonhoven Bergambacht Haastrecht Schoonhoven Ouderkerk aan den IJssel

Bedrijventerrein Zevender Stolwijk-Zuid Schoonhoven-Noord Kadijk Molenlaan Galgoord Thiendenland I Zijdepark

FSI 1,13 1,04 0,96 0,93 0,78 0,77 0,70

Benutting milieucategorie in Krimpenerwaard De tweede belangrijke indicator is de benutting van de milieucategorie op bedrijventerreinen. Volgens het vigerende bestemmingsplan kan het overgrote deel van de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard bedrijven vanaf milieucategorie 1 huisvesten (zie tabel 3). Daarmee wordt de milieucategorie automatisch maximaal benut, omdat bedrijven met elke milieucategorie zich op het bedrijventerrein kunnen huisvesten. Wel zijn de bedrijventerreinen in de kernen van Bergambacht, Lekkerkerk, Schoonhoven en Gouderak bestemd voor bedrijfsactiviteiten vanaf milieucategorie 2 of 3.1. Op deze terreinen zijn circa 50 bedrijven actief in een lagere milieucategorie dan is toegestaan. Deze bedrijvigheid bestaat voornamelijk uit sportscholen, detailhandel en dienstverlenende bedrijven. Dit is bedrijvigheid die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein hoeven te zitten. Tabel 11: Toegestane milieucategorie per bedrijventerrein Bedrijventerrein Bergstoep Bovenberg

Toegestane milieucategorie Milieucategorie 3.1 t/m 4.2 Milieucategorie 1 t/m 2

Bedrijventerrein Middelblok Groot Noord (Nederlek)

Toegestane milieucategorie Milieucategorie 4.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1

25

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

De Nieuwe Wetering De Wetering (Bergambacht) Dorpsstraat (Nederlek) Galgoord IJsseldijk-Noord IJsseldijk-West II Industrieweg Kadijk Molenlaan Kattendijk 29-43 (binnendijks) Kattendijk/uiterwaard Kerkweg (Lekkerkerk) Lekkerkerk-Oost

Milieucategorie 3.1 t/m 4.2 Milieucategorie 2 t/m 4.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 2 t/m 4.1

Opperduit II Provinciale Weg Oost (Vlist) Schoonhoven-Noord Stolwijk-Zuid ‘t Vaartland Thiendenland I Tiendweg/Mercurius Tiendweg-Noord Zaag Zevender Zijdepark

Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 2 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 2 t/m 3.2 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 1 t/m 3.1 Milieucategorie 3.2 Milieucategorie 1 t/m 3.1

Potentiële ruimtewinst door intensiveren en optimaal benutten milieucategorie Op basis van een uitgebreide data-analyse verkennen we de potentie voor het beter benutten van de ruimte op bedrijventerreinen in de Krimpenerwaard. We letten voornamelijk op de mate van intensief ruimtegebruik en de mate waarin de ruimte wordt benut binnen de vigerende bestemmingsplanregels. De eerste belangrijke indicator hiervoor is de Floor Space Index (verhouding bruto vloeroppervlakte vastgoed / netto oppervlakte kavel). De FSI geeft inzicht in de fysieke benutting van de kavel/bedrijventerrein. De tweede indicator is ‘benutting toegestane milieucategorie’. Daarbij kijken we naar de milieucategorie op basis van bedrijfssector (op basis van de Standaard Bedrijfsindeling) en/of vergunning ten opzichte van de maximaal toegestane milieucategorie zoals is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Ruimtewinst door intensiveren Op totaalniveau is het ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard gemiddeld te noemen voor bedrijventerreinen in Zuid-Holland. Wel is in Krimpenerwaard - op basis van achterliggende analyses ruimtewinst te behalen - in de bestaande voorraad. Allereerst is ruimtewinst te behalen door op de laagst scorende bedrijventerreinen (FSI <0,4) in te zetten op het verhogen van de FSI.

De terreinen die onder gemiddeld scoren zijn voornamelijk kleinschalige bedrijventerreinen in Krimpenerwaard met relatief weinig bedrijvigheid (circa 1 tot 10 bedrijven). We schatten in het verhogen van de FSI een ruimtewinst circa 3,1 hectare oplevert. Dit betekent dat 3,1 hectare van de vraag gefaciliteerd kan worden door de bestaande terreinen beter te benutten. Bedrijventerreinen met een lage FSI (< 0,4) zijn in potentie beter te benutten, omdat veel ruimte verloren gaat aan parkeren, laagwaardig groen en extensieve opslagfaciliteiten. Het ruimgebruik voor deze functies is optimaler in te richten waardoor in potentie ruimtewinst ontstaat. Indicatief is berekend wat de ruimtewinst in vierkante meter vastgoed bedraagt als de FSI van deze bedrijventerrein naar 0,6 is verhoogd. We komen uit op circa 92.000 m2 ruimtewinst. Dit staat gelijk aan een ruimtevraag van circa 15,3 hectare. We stellen echter vast dat dit beeld geen realistische inschatting geeft van de praktijk. Zo hangt de mate waarin intensiveren daadwerkelijk een mogelijkheid is af van het type bedrijvigheid dat zich daar huisvest. Zo heeft bijvoorbeeld logistieke bedrijvigheid baat bij een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte. Ook heb je bij intensivering te maken met grote en dure ingrepen die van veel verschillende eigenaren afhankelijk zijn.

Op basis van ervaringen met intensiveringsmogelijkheden schatten we in dat circa maximaal 20% van de ruimtewinst realistisch haalbaar is. Omgerekend betekent dit circa 18.400 m2 ruimtewinst. Dit staat gelijk aan een ruimtevraag ‘circa 3,1 hectare. Dit betekent dat 3,1 hectare van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente gefaciliteerd kan worden door een aantal bestaande terreinen fysiek beter te benutten. Ruimtewinst door optimaal benutten milieucategorie De tweede belangrijke indicator is de benutting van de milieucategorie op bedrijventerreinen. Volgens het vigerende bestemmingsplan kan het overgrote deel van de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard bedrijven vanaf milieucategorie 1 huisvesten (zie tabel 3). Daarmee wordt de milieucategorie automatisch maximaal benut, omdat bedrijven met elke milieucategorie zich op het bedrijventerrein kunnen huisvesten.

Bijlage Bedrijventerreinenvisie Krimpenerwaard 21.264

26

Op de bedrijventerreinen in de kernen van Bergambacht, Lekkerkerk, Schoonhaven en Gouderak is wel sprake van minder efficiënte benutting van de milieucategorie. Circa 50 bedrijven in een lichtere milieucategorie (t/m 2) zijn gevestigd op een locatie waar een hogere categorie is toegestaan. In totaal hebben deze bedrijven circa 3 hectare in gebruik op de bedrijventerreinen in Krimpenerwaard. Deze locaties worden veelal gebruikt door bijvoorbeeld sportscholen, detailhandel en dienstverlenende bedrijven. Op enkele kavels staan bedrijfswoningen. Dit zijn functies die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein horen. Deze functies zijn bijvoorbeeld goed inpasbaar in het stedelijk weefsel. Inzetten op het verschuiven van bedrijvigheid en het optimaal benutten van de milieucategorie levert een potentiële ruimtewinst van maximaal 3 hectare op. Dit betekent dat 3 hectare van de vraag gefaciliteerd kan worden door de bestaande terreinen beter te benutten. Tabel 12: Indicatieve potentiële ruimtewinst Ingreep FSI beter benutten (0,6) Beter benutten milieucategorie

Potententiele ruimtewinst Circa 3,1 ha Circa 3,0 ha

Bron: Stec Groep, 2022.

Er is in Krimpenerwaard op basis van bovenstaande analyses ruimtewinst te behalen in de bestaande voorraad. In totaal is maximaal 6,1 hectare ruimtewinst te behalen op de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente door de FSI te verhogen en milieucategorieën optimaal te benutten. Het grootste deel van de potentiële ruimtewinst kan bij private partijen behaald worden. Een groot deel van de ruimtewinst die te behalen is, vraag namelijk om omvangrijke en dure ingrepen. Doordat de druk op de lokale markt groot is kan het (op termijn) lonen om dit soort ingrepen uit te voeren. Hiermee wordt binnen de bestaande contouren extra aanbod wordt gerealiseerd. Een deel van de bedrijven/eigenaren (met name eigenaargebruikers) zal zich hier niet van bewust zijn. Intensiveren betekent dus ook vooral bewustzijn vergroten bij vastgoedeigenaren, kansen laten zien (inspireren) en het aanjagen van gedragsverandering en investeringen.