1.9 SV22-031 Bijlage 2 - Collegevoorstel defintief 24032022 (met besluit).pdf

Besluit COLLEGEVOORSTEL REG.NR.: 805033

ZAAKNUMMER: 1931676067

OPENBAAR

Onderwerp Gebiedsontwikkeling DIKA terrein Voorgesteld besluit Het college: 1. Neemt kennis van de voorgestelde ontwikkeling op het DIKA-terrein te Schoonhoven en de start van de participatie; 2. Reserveert maximaal 4.000 m3 watercompensatie in het Gebiedsplan Krimpenerwaard voor de realisatie van het project tegen een nog nader te bepalen prijs. Samenvatting Het college heeft kennis genomen van de voorgestelde ontwikkeling van het DIKA terrein en neemt voor de realisatie van het plan maximaal 4.000 m3 op in het Gebiedsplan Krimpenerwaard. Genomen besluit B&W Het college: 1. Neemt kennis van de voorgestelde ontwikkeling op het DIKA-terrein te Schoonhoven en de start van de participatie; 2. Reserveert maximaal 4.000 m3 watercompensatie in het Gebiedsplan Krimpenerwaard voor de realisatie van het project tegen een nog nader te bepalen prijs.

UITERSTE BESLISDATUM

29 maart 2022, in verband met de geplande participatie

DATUM OPENBAARMAKING

30 maart 2022

PORTEFEUILLEHOUDER

L.A. de Wit, Wethouder

OPSTELLER

J.F. Lansbergen, Senior projectleider

INSTEMMING VAN

W.K. Blakenburg, beleidsmedewerker Wonen/Gebiedsplan J. de Jong, medewerker Beleid & Beheer

INSTEMMING OR OF GO Inleiding

Voor het DIKA-terrein in Schoonhoven heeft de eigenaar/ontwikkelaar een plan ontwikkeld voor ca. 67 appartementen en ca 600 m2 maatschappelijke ruimte op de eerste woonlaag. Minimaal 6 appartementen worden gerealiseerd in de middenhuur. De rest zijn koopappartementen. Voor deze ontwikkeling is al op 16 december 2019 een intentieovereenkomst gesloten. De verkenningsfase duurt inmiddels veel langer dan is afgesproken. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen die o.a. te maken hebben met het thema ‘water’ en de ‘eigendomssituatie’. Voor het DIKA terrein is een presentatie voorbereid waar uitgebreid op deze thema’s wordt ingegaan. Projectgebied Het gebied waar de ontwikkeling is voorzien kenmerkt zich door de vele grenzen. De ontwikkeling is voorzien op een terrein met drie verschillende eigenaren: DIKA, gemeente en provincie. Daarnaast ligt het gebied in twee hoogheemraadschappen: Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR) en Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK). Tenslotte ligt het terrein buitendijks. Dit betekent dat we te maken hebben met het beleid van Rijkswaterstaat, ‘Beleidslijn grote Rivieren’. Door de betrokkenheid van de verschillende partijen is het plan de afgelopen jaren al verschillende malen gewijzigd en is er al een ontwerp geweest in elke hoek van het gebied. Op dit moment ligt er eindelijk een voorkeursvariant.

Deze voorkeursvariant ligt op het grondgebied van de drie eigenaren maar de bebouwing is verschoven naar het deel waar alleen HHSK bevoegd gezag is. HDSR heeft nog wel iets te zeggen over de mogelijke ontgraving van het aanwezige parkeerterrein P2. Buitendijks bouwen Een ingewikkeld plan op een van de mooiste plekken van Schoonhoven en van onze gemeente. Op dit moment is het voor de voortgang van het plan voor de ontwikkelaar essentieel om watercompensatie te vinden voor de toekomstige bebouwing. De woonbebouwing wordt weliswaar op een dek op ca 4,00 +NAP gebouwd maar onder het dek zijn wel palen, trapopgang en bergingen voorzien met een footprint van 1.350 m2. Op grond van het beleid van RWS moeten deze meters met een factor 5 gecompenseerd worden: footprint op MV x hoogwaterreferentie – MV x 5 = 7.200 m3!!! De ontwikkelaar is zelf van plan om het parkeerterrein P2 te verlagen naar een niveau van parkeerterrein P1. Deze verlaging van 0,5 meter levert 4.400m3 op. In dat geval resteert nog 2.800 m3 dat elders gecompenseerd moet worden. Recent is een positief signaal ontvangen dat de HDSR constructief meedenkt over de verlaging van het parkeerterrein dat binnen haar grondgebied valt. Mocht de beslissing alsnog negatief uitvallen dan moet daar nog 1.200 m3 bij opgeteld worden en moet nog ca. 4.000 m3 gecompenseerd moet worden.

De projectontwikkelaar heeft geen andere mogelijkheden om deze m3’s te compenseren en doet daarom een beroep om de m3’s waar de gemeente nog over beschikt op grond van de werkzaamheden die de gemeente in het verleden heeft uitgevoerd. De gemeente beschikt nog over 7.404 m3 aan ontgravingsruimte. Bij een positief besluit zal het plan DIKA expliciet opgenomen worden in het Gebiedsplan Krimpenerwaard dat in voorbereiding is. In dat plan, dat u separaat wordt aangeboden, worden de plannen voor de projecten DIKA terrein, Scouting Schoonhoven en Buiten de Veerpoort en de daaraan verbonden m3’s beschreven. Een keuze voor DIKA betekent dat een uitbreiding van de begraafplaats van Schoonhoven waar voor het geheel ophogen 9.549 m3 benodigd is, niet meer mogelijk is. Beoogd effect De realisatie van 67 appartementen op de locatie van het voormalige Dika terrein.

Pag. 2/4

Argumenten 1.1 Het plan voor DIKA is een verantwoorde ontwikkeling van Schoonhoven Het gebied is door de buitendijkse ligging moeilijk te ontwikkelen. De projectontwikkelaar heeft door de keuze van een plan op palen prima ingespeeld op de stijging van de zeespiegel en de klimatologische veranderingen. Met het plan wordt een verantwoorde stedenbouwkundige ontwikkeling voorgesteld die verder ook invulling geeft op een volkshuisvestelijk gewenste ontwikkeling. Deze kaders zijn al bepaald door de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan binnestad Schoonhoven. 2.1 Het plan voor DIKA maakt gebruik van de ruimte die wij anno 2022 nog hebben. Voor DIKA moet minimaal 2.800 m3 en maximaal 4.000 m3 opgenomen worden in het Gebiedsplan Krimpenerwaard. Met de resterende m3’s kunnen in de komende jaren de ontwikkelingen als Scouting en Buiten de Veerpoort uitgevoerd worden. Uiteindelijk resteert dan nog minimaal 2.700 m3. Met de huidige klimaatveranderingen waar hoog water een gevolg van is, zal het waarschijnlijk vaker voorkomen dat buitendijkse gebieden onder water komen te staan. Het is dan ook aannemelijk dat Rijkswaterstaat in de toekomst strenger zal zijn op het toelaten van buitendijkse ontwikkelingen. De verhoudingen waarop nu water gecompenseerd dient te worden (1:1, 1:3, 1:5) zijn daarmee geen zekerheid voor de toekomst.

In het Gebiedsplan Schoonhoven uit 2014 werd voor de projecten nog uitgegaan van verhouding 1:3, inmiddels is dit voor het DIKA terrein al 1:5. Met deze trend worden de kubieke meters die we in portefeuille hebben dus in werkelijkheid steeds minder waard. Kanttekeningen 1.1 De plannen moeten nog het traject van participatie doorlopen. De projectontwikkelaar wil binnenkort starten met participatie. Er zijn wel eerste contacten geweest met de Historisch Vereniging Schoonhoven. Deze contacten verlopen positief en constructief. 2.1. Door de reservering van maximaal 4.000 m3 in het Gebiedsplan Krimpenerwaard kan een eventuele uitbreiding van de begraafplaats niet meer gecompenseerd worden. Na de realisering van de projecten DIKA terrein, Scouting Schoonhoven en Buiten de Veerpoort blijft naar verwachting nog ca. 2.700 m3 over. Voor het geheel ophogen van de uitbreidingslocatie van de begraafplaats is, na berekening van Rijkswaterstaat, 9.549 m3 benodigd. Dit is meer dan er momenteel in portefeuille (7.404m3) is. Met het toewijzen van de kubieke meters aan DIKA en de andere projecten maakt dat de uitbreiding, of gedeeltelijke uitbreiding van een begraafplaats, zoals dat was opgenomen in het gebiedsplan uit 2014. onmogelijk. De verwachting is wel dat er in Schoonhoven in 2032 behoefte is aan extra begraaf capaciteit.

Om die reden moet, wil je deze capaciteit op tijd beschikbaar hebben, in de komende jaren onderzoek gedaan worden naar andere opties om ook 2032 in Schoonhoven te kunnen blijven begraven. Enkele opties zijn: nieuwe begraafplaats binnendijks, ruiming particuliere graven of toch uitbreiding buitendijks. Onzekere factor bij de laatste optie is de watercompensatie en dan in welke verhouding: 1;3 of is wordt die de komen jaren ook al 1:5. Verder is het de vraag of een uitbreiding van een begraafplaats buitendijks überhaupt wenselijk is met een stijgende rivier- en grondwaterstand en de grotere kans op overstromingen? 2.2 Met de inzet van de kuubs verdienen we een deel van de investering in 2014 terug. Waar projecten als de Scouting Schoonhoven en Buiten de Veerpoort gemeentelijke projecten zijn, is het DIKA terrein een particuliere ontwikkeling waar de ontwikkelaar dan ook voor de inzet van de kubieke meters een vergoeding moet betalen. Deze vergoeding wordt naar rato gebaseerd op de in 2014 voor de ontgraving gemaakte kosten (Gebiedsplan Schoonhoven). De opbrengst, die gerelateerd wordt aan de investering van de ontgraving (maximaal 600.000,--), kan in de toekomst bestemd worden voor de kosten die gemaakt moeten worden voor het creëren van begraafcapaciteit.

Pag. 3/4

Geen overeenstemming tussen ambtelijk advies en wens portefeuillehouder N.V.T. Financiën De totale ontgraving in de Lek heeft de gemeente ruim 6 ton gekost. Een deel van deze investering is ook besteed aan de inrichting van de afmeersteiger voor de pont. De netto kosten zullen naar rato van de ingezette m3’s worden verhaald op de ontwikkelaar. De opbrengst kan in de toekomst bestemd worden voor de kosten die gemaakt moeten worden voor het creëren van begraafcapaciteit. Los van het verhaal van deze investeringskosten zal ook een marktconforme bijdrage gevraagd worden voor de inzet van de gronden van de gemeente en de provincie. Voor het bepalen van de marktwaarde zal opdracht gegeven worden aan een makelaar/taxateur. Juridische zaken Op het moment dat meer bekend is over de verschillende waardes zal aan uw college een overeenkomst worden voorgelegd over de verkoop van de gronden en de ingebrachte m3’s. Personele zaken en inhuur N.V.T. Inkoop en aanbesteding n.v.t. Communicatie De projectontwikkelaar heeft over de plannen al constructieve gesprekken gevoerd met lokale ondernemers en de Historische Vereniging Schoonhoven en heeft op 4 april een avond gepland in het verbouwde Bastion om de participatie te starten met de omwonenden. Persbriefing Planning en doorlooptijd

Bijlagen Presentatie DIKA plan d.d. 29 maart 2022

Pag. 4/4