1.37 Bijlage - Informatienota Verkenning instrumenten starters op woningmarkt.pdf

Opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daar een dringende reden toe is omdat het niet mogen verhuren van een woning een beperking van het eigendomsrecht is. Om het in te voeren, moet er sprake zijn van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De opkoopbescherming heeft de vorm van een vergunningsstelsel onder de Huisvestingswet 2014. Wanneer de gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid moet het instrument worden opgenomen in de huisvestingsverordening en voorzien worden van een (schaarste)onderbouwing. Doel van de opkoopbescherming is de kansen van starters en mensen met een middeninkomen om toe te treden tot de koopwoningmarkt te verbeteren. Veel gemeenten in het land onderzoeken de mogelijkheid tot het invoeren van de opkoopbescherming, sommigen gemeenten hebben de raad daartoe al een voorstel gedaan. Opkoopbescherming en de onderzochte zelfbewoningsplicht zijn 2 verschillende instrumenten. Opkoopbescherming is mogelijk bij bestaande woningen, zelfbewoningsplicht enkel voor nieuwbouwwoningen. Voordelen

Nadelen

Kansen van starters en mensen met een middeninkomen om toe te treden tot koopwoningmarkt neemt toe omdat het beleggers moeilijk wordt gemaakt woningen te kopen om vervolgens te verhuren. Instellen van uitzonderingsgronden mogelijk, waardoor voor de verhuur van woningen in bepaalde gevallen alsnog een vergunning kan worden afgegeven.

Minder huurwoningen beschikbaar in de vrije sector.

Het opkoopverbod biedt geen structurele oplossing voor schaarste aan (koop)woningen.

Het opkoopverbod helpt niet per se in de strijd tegen stijgende woningprijzen. Het instrument is vooralsnog tijdelijk (na 5 jaar wordt de regeling landelijk geëvalueerd). De uitvoering vergt veel ambtelijke capaciteit.

Erfpacht Een ander instrument om meer starterswoningen toe te voegen in een betaalbare categorie is erfpacht. Bij het kopen van de woning wordt de koper geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. De koper betaalt per maand/jaar erfpachtcanon. Hoofdregel is dat met erfpacht de stijging en daling van de grondwaarde na het sluiten van het contract risico blijft van de erfverpachter. Hierbij geldt: - De hoogte van het canon verandert bij ongeïndexeerde canon na het sluiten van het eerste contract gedurende een groot aantal jaren niet mee met de waardeontwikkeling van de grond. De erfpachter geniet hierbij voordeel van het lage canon. De toekomstige canonverhoging 22

-

zou, naarmate het einde van de erfpachtperiode, moeten leiden tot lagere transactieprijzen voor die woningen. Bij een geïndexeerde canon wordt na het 1e contract de hoogte periodiek bijgesteld.

Of erfpacht gunstig is voor de starter hangt af van de manier waarop geldverstrekkers erfpacht meenemen bij de beoordeling van de maximaal te verstrekken hypotheek. Voordelen

Nadelen

Gemeente heeft een doorlopende bron van inkomsten Afhankelijk van de berekeningswijze van de bank, kan er financieel voordeel zijn voor de starter De uitvoering van de erfpachtconstructie kan worden uitbesteed

Starter heeft alleen duidelijkheid bij een langlopend contract Tegen het einde van de looptijd van het erfpacht ontstaat onzekerheid met het risico op lagere biedingen bij verkoop Het canon kan elke 10 jaar worden aangepast waardoor woonlasten wezenlijk kunnen veranderen. Afhankelijk van de berekeningswijze van de bank kan het ook zijn dat er helemaal geen financieel voordeel is voor de starter De erfpachtconstructie is complex in uitvoering Als de gemeente geen grond heeft moet dit aangekocht worden om überhaupt erfpacht te kunnen uitgeven.

Koopgarant Koopgarant is door vier woningcorporaties ontwikkeld en is een vorm van woningverkoop waarbij koopwoningen duurzaam betaalbaar worden gehouden voor starters en de doorstroming vanuit de sociale- en middeldure huursector wordt bevorderd. Inmiddels kunnen ook projectontwikkelaars met Koopgarant werken. Bij de verkoop van een woning wordt een prijsverlaging aangeboden op de marktwaarde met daarbij een terugkoopgarantie. Koopgarant kent een terugkoopregeling: de corporatie of ontwikkelaar garandeert de koper de woning binnen 3 maanden terug te kopen. Hierdoor komt de woning altijd bij de woningcorporatie of belegger terug. Zo kan deze met Koopgarant de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden. Er is op dit moment één gemeente die ook Koopgarant wil inzetten: de gemeente Ede. Ede wil door zelf Koopgarant in te zetten meer betaalbare woningen beschikbaar houden en starters op te woningmarkt helpen toch een woning te kunnen kopen. De gemeente Ede is op dit moment in gesprek met diverse ontwikkelaars om locaties te vinden waar Koopgarant toegepast kan worden. Voordelen

Nadelen

Lagere woningprijs en maandlasten voor starters Voor de koper een zekerheid dat het huis verkocht kan worden. Het is een duurzame oplossing Bij waardevermindering deelt de starter in het verlies

De starter profiteert minder van de mogelijke waardestijging De corporatie/belegger/gemeente dient voldoende budget beschikbaar te houden om de woning terug te kunnen kopen.

Verkoopverbod en anti-speculatiebeding De eerste koper van de woning krijgt een financieel voordeel van de gemeente (bijvoorbeeld korting op de grondprijs). Hierbij kan de koper een verkoopverbod krijgen, wat wil zeggen dat er voor een bepaalde periode na oplevering van de woning niet verkocht mag worden. Ook komt het voor dat er geen verkoopverbod is maar dat het voordeel bij verkoop moet worden terugbetaald als de eerste koper de woning binnen bijvoorbeeld 10 jaar doorverkoopt. Hierbij geldt dan een staffel: na het 1e jaar bijvoorbeeld 90 procent van het voordeel, na het 2e jaar 80 procent, enzovoorts. Dit instrument wordt vaak gecombineerd met de zelfbewoningsplicht. Voordelen

Nadelen

Financieel voordeel voor de eerste kopers

Door prijsstijgingen kan het zo zijn dat bij doorverkoop de woning niet meer in de categorie betaalbaar valt Alleen toepasbaar op nieuwbouwwoningen

Zelfbewoning wordt gestimuleerd

Huurkoop Een ander instrument voor starters op de woningmarkt is huurkoop. Huurkoop is een vorm van geld lenen met aflossingen en rente, waarbij uiteindelijk eigendom wordt verkregen. De koper (huurkoper) huurt de woning voor een periode voordat over wordt gegaan op definitieve koop. De huurperiode kan verschillen. Bij traditionele huurkoop is het uitgangspunt dat wanneer men in staat is om een 23

hypotheek te krijgen voor de woning, deze aangegaan wordt en daarmee de huurkoopregeling beëindigd. Ook zijn er opties waarbij gedeeld eigendom is en de huurkoper als het ware aandelen van de woning koopt. Dit zijn uiteraard regelingen met een lange termijn (25-30 jaar). Voordelen

Nadelen

Kansen voor jongeren met een startersinkomen om een huis te kopen Een deel van de betaalde huur wordt gebruikt om af te lossen, waardoor er bij de koop een lagere hypotheek afgesloten kan worden De koper kan profiteren van waardestijging

Huurkoper heeft geen recht op huurbescherming, waardoor huur- en servicekosten snel kunnen toenemen. Huurkoper is geen juridisch eigenaar, maar deelt bij prijsdalingen wel in het verlies Vaak onduidelijkheid over onderhoud/verantwoordelijkheden

Strakke bouwgrenzen Als in het bestemmingsplan de bouwgrens strak om de woning wordt getrokken, kunnen er geen aanen uitbouwen worden gemaakt als het bestemmingsplan bepaalt dat er uitsluitend binnen de bouwgrenzen mag worden gebouwd. Daarmee wordt de woning beperkt in het vermeerderen van waarde. Dat drukt de prijs van de woning, ook bij doorverkoop. Voordelen

Nadelen

Relatief eenvoudige oplossing en goed implementeerbaar Toekomstbestendige oplossing Voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw toepasbaar

Het beperkt de waardestijging maar een lagere woningprijs is in dit geval geen zekerheid bij een aantrekkende markt. Woning kan niet meegroeien met het huishouden dat er woont Overheid hierin erg sturend

Doelgroepenverordening Een doelgroepenverordening is een document waarin regels zijn vastgelegd over het bouwen en behouden van betaalbare huur- en koopwoningen. Een verordening maakt het mogelijk om in een bestemmingsplan percentages voor sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen te vereisen. Vaak wordt in een doelgroepenverordening in ieder geval drie onderwerpen opgenomen: - Maximale huur- en koopprijzen, waardoor woningen betaalbaar blijven; - Vaststelling van doelgroepen, zodat betaalbare woningen ook echt naar de huishoudens gaan die daar behoefte aan hebben; - Een instandhoudingstermijn, zodat woningen ook voor langere tijd beschikbaar blijven. In de praktijk kan het toevoegen van een percentage sociale/betaalbare koop worden toegevoegd aan de huidige verordening middenhuur, in combinatie met het opstellen van een aparte doelgroepenverordening. Voordelen

Nadelen

Betaalbare woningen blijven voor langere tijd betaalbaar Betaalbare woningen gaan naar huishoudens die daar het meest behoefte aan hebben

Geldt alleen voor nieuwbouwwoningen

Meer sturing aan samenstelling en opbouw toekomstige woningvoorraad

Geldt alleen voor gebieden waarvoor een percentage sociale en/of middeldure huur of koop is opgenomen in het bestemmingsplan Om de verordening te handhaven is veel ambtelijke inzet nodig

Zelfbouw In het land zijn een aantal initiatieven op het gebied van (collectieve) zelfbouw waarbij starters een kavel of stuk van een gebouw voor kunnen kopen om vervolgens zelf hun huis te realiseren. Het concept lijkt ook wel op collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), met als grote verschil dat van starters verwacht wordt dat zij zelf ook de handen uit de mouwen steken. Voordelen

Nadelen

Vaak een maatschappelijk initiatief waarbij starters voor lagere prijzen zelf een woning kunnen bouwen

Is grootschalig niet toepasbaar Is niet voor iedere starter weggelegd (kost veel tijd en je moet handig zijn).

24

Flexibele woonvormen Flexwonen wordt voor veel doelgroepen als oplossing genoemd in de huidige woningmarkt. Er zijn veel verschillende vormen van flexwonen. In de Krimpenerwaard start een pilot waarbij de woningcorporaties een aantal bestaande woningen (die bijvoorbeeld over een aantal jaar opgeknapt gaan worden) inzetten met een tijdelijk huurcontract voor huishoudens die met spoed op zoek zijn naar een woning. Met een tijdelijk huurcontract is deze doelgroep geholpen. Zij kunnen in de tussentijd op zoek naar een permanente oplossing. Het doel van de pilot is te onderzoeken hoe groot de groep spoedzoekers in de Krimpenerwaard is en of er behoefte is aan een aantal huurwoningen dat permanent ingezet wordt met tijdelijke huurcontracten. In dit geval is het flexibele element het huurcontract en is de woning niet flexibel. Er zijn ook vormen mogelijk waarbij woningen ook flexibel zijn. Flexibel omdat ze op een tijdelijke locatie geplaatst kunnen worden met een tijdelijke vergunning. Daarnaast zijn het prefab- of containerwoningen die vaak bijna kant- en klaar aankomen op de locatie. Vaak wordt er bij deze tijdelijke woningen ook gewerkt met een tijdelijk huurcontract. Voordelen

Nadelen

Op korte termijn een bijdrage leveren aan het woningtekort Te combineren met andere doelgroepen dan starters Voor jongeren zijn huurcontracten van 5 jaar een mogelijkheid Tijdelijke vergunning kan sneller afgegeven worden

Is slechts een tijdelijke oplossing, waardoor huishoudens al snel op zoek moeten naar een vervolgstap Er moet ook onderheid worden

Bouwen van meer betaalbare koopwoningen In dit hoofdstuk zijn een aantal instrumenten genoemd die kunnen bijdragen aan het behouden en realiseren van meer betaalbare woningen voor starters. Een ander instrument om bij te dragen aan het behouden en realiseren van woningen voor starters is het meer én blijven bouwen van betaalbare koopwoningen. Ook in tijden waarin de hoogte van de bouwproducten enorm is toegenomen en de woningprijzen stijgen, is het belangrijk te blijven gaan voor het toevoegen van betaalbare woningen. Starterswoningen hoeven niet groot te zijn, veel starters zijn blij met een klein appartement. Op deze manier kunnen er ook meer woningen op één plek worden gerealiseerd. Een mogelijkheid die steeds vaker worden toegepast is het bouwen/plaatsen van modulaire woningen. Dit zijn (kleine) woningen die kant- en klaar worden geplaatst op de beoogde locatie. Dit is een manier op snel meer betaalbare koop(- en eventueel ook huur)woningen toe te voegen. Naast het bouwen van meer betaalbare koopwoningen kan ook gekozen worden om meer gelijkvloerse (ook in het meer betaalbare en middeldure segment) woningen toe te voegen zodat (toekomstige) senioren door kunnen stromen en er meer woningen vrijkomen voor starters op de woningmarkt.

25

Hoofdstuk 7 – samenvatting en aanbevelingen In deze verkenning stonden de 4 moties centraal die in juli en november van 2021 door de raad zijn ingediend en waarvan het college heeft toegezegd de moties over te nemen. De moties gaan over: -

Het verkennen of de voorwaarden van de starterslening (inclusief de koopsom) verruimd kunnen worden; De inzet van een zelfbewoningsplicht verkennen; De inzet van een Woonfonds verkennen; Het verkennen welke mogelijkheden er zijn woningsplitsing meer mogelijk te maken.

De verkenning is ingegaan op de verschillende instrumenten die allen tot doel hebben meer betaalbare woningen voor starters te realiseren of meer woningen beschikbaar te laten zijn voor deze doelgroep. Samenvattend is het advies per instrument: -

-

Starterslening: de koopsomgrens verruimen naar de NHG grens en de leengrens maximeren op € 45.000,--. Zelfbewoningsplicht: nieuwbouwwoningen worden in de Krimpenerwaard zelden verkocht aan een belegger. Het advies is dan ook de zelfbewoningsplicht niet standaard in te zetten omdat de handhaving van de zelfbewoningsplicht lastig uit te voeren is. Als het gemeentebestuur bij specifieke nieuwbouwprojecten de zelfbewoningsplicht wel wenst, zal de gemeente de ontwikkelaar vragen om voor dat project wel een zelfbewoningsplicht op te nemen. Woonfonds: het opzetten van een woonfonds kent vele nadelen en risico’s voor een gemeente. Het advies is dan ook niet te starten met het opzetten van een woonfonds. Woningsplitsing: volkshuisvestelijk zijn er geen belemmeringen voor het splitsen van woningen in de bebouwde kom. Bij vergunningsaanvragen wordt getoetst op het bouwbesluit en het bestemmingsplan. Binnen het bestemmingsplan vormt parkeren soms een belemmering. Het advies in de toekomst samen met relevante taakvelden te kijken hoe belemmeringen weggenomen kunnen worden om woningsplitsing meer mogelijk te maken. In het buitengebied is woningsplitsing al vaak mogelijk bij monumentale en karakteristieke panden.

In hoofdstuk 7 is gekeken naar alternatieve instrumenten die tot doel hebben de bouw van betaalbare woningen te stimuleren of om meer woningen beschikbaar te houden voor starters. Het geeft een beeld welke instrumenten mogelijk in de toekomst ingezet kunnen worden. Aanbevelingen Na afronding van deze verkenning zal de Verordening Starterslening Krimpenerwaard 2019 worden geactualiseerd en aan de raad worden voorgelegd.

26

Bijlage 1 – motie M21-064 en T21-090: starterslening Motie M21-064 Starterslening VVD, CU, D66, CDA, VGKB Constaterende dat:  Voor starters op de woningmarkt een starterslening beschikbaar is voor het kopen van een woning van € 225.000,-- of € 260.000,-- (afhankelijk van het energielabel van de woning);  Het principe goed werkt, alleen niet passend meer is bij de huidige markt;  Er op 9 juli 2021 slechts vijf woningen binnen deze categorie beschikbaar zijn;  Er op dezelfde datum 15 woningen meer beschikbaar zijn tot de NHG-grens van € 325.000,--. Overwegende dat:  De woningmarkt onvoldoende voorziet in betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens;  We het van belang vinden om de woningen die er zijn, bereikbaar moeten zijn voor starters;  De regeling goed kan werken, alleen niet meer passend is in de huidige markt;  We er alles aan moeten doen om starters kansen te bieden op onze woningmarkt; Verzoekt het college om: te onderzoeken waar de voorwaarden versoepeld kunnen worden in de huidige regeling zodat het beter aansluit bij het huidige aanbod en in overweging te nemen om de grens te verhogen tot de maximale NHG grens. T21-090 Wethouder De Wit neemt deze motie over en zal onderzoek doen naar de mogelijkheden om dit aan te passen (zonder dat dit een prijsopdrijvend effect heeft).

27

Bijlage 2 – motie M21-065 en toezegging T21-91: zelfbewoningsplicht Motie M21-065 VVD, CU, D66, VGBK

Zelfbewoning

Constaterende dat:  Het aantal woningen, dat gekocht wordt als belegging landelijk stijgt;  Een toename van 'buy to let' betekent dat voor starters, interessante koopwoningen uit de bestaande koopvoorraad verdwijnen, waardoor woonlasten stijgen en ook de lokale woningprijzen om hoog kunnen gaan;  Middeninkomens en starters niet kunnen concurreren met (particuliere) beleggers waardoor een beschikbare woning minder bereikbaar wordt. Overwegende dat:  De woningmarkt onvoldoende voorziet in betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens;  We het van belang vinden om de woningen die er zijn, bereikbaar moeten zijn voor inwoners;  Een zelfbewoningsplicht er voor zorgt dat de koper een verplichting heeft om zelf in de woning te gaan wonen en dat deze clausule er voor zorgt dat een woning niet aangeschaft kan worden voor bijvoorbeeld verhuur;  Meerdere (grote) gemeenten in onze omgeving een zelfbewoningsplicht aan het invoeren zijn of dit al hebben gedaan óf onderzoek laten doen naar de mogelijkheden hiervan;  De komende jaren er voor deze doelgroepen nieuwe woningen ontwikkeld zullen worden, maar dat behoud en bereikbaar houden van de huidige koopwoningenvoorraad minstens zo belangrijk is; Verzoekt het college om: bij nieuwe projecten aan de ontwikkelaar en/of bouwer de voorwaarden op te leggen dat bij de verkoop van de te bouwen woning een zelfbewoningsplicht van

minimaal 3 jaar geldt. Het college kan hier, na instemming van de raad, van afzien; T21-091 Het college neemt deze motie over en zal onderzoek doen naar de mogelijkheden om hier vorm aan te geven en zal hierop terug komen bij de raad.

28

Bijlage 3 – motie M21-069 en toezegging T21-085: woonfonds Motie M21-069 Pro Krimpenerwaard (PK)

Woonfonds

Overwegende dat:  Dat veel starters door een tekort aan betaalbare woningen en de oververhitte woningmarkt niet in aanmerking komen voor een betaalbare midden huurwoning of premiekoopwoning;  Dat de doorstroming uit de sociale sector uitblijft en dat betaalbare woningen voor middeninkomens niet op gang komt;  Dat volgens de informatie van het college in 2021 er slechts 11 woningen zijn bijgkomen en het aantal sociale huurwoningen met 146 is afgenomen;  Dat tot nu toe commerciële partijen actief zijn op het gebied van de midden huur- en koopwoningen en het wegsnijden van die tussenlaag fors kostenbesparend werkt;  Dat de woningcorporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van sociale huurwoningen voor de inwoners met een laag inkomen;  Dat de gemeente een actievere rol moet vervullen en het initiatief moet nemen om huurwoningen te bouwen in het middensegment en premiekoopwoningen door het oprichten van een woonfonds, waarin de gemeente zelf deelneemt als participant;  Dat hiervoor een deel van de vrijgekomen Enecogelden kunnen worden aangewend (levert als investering een goed rendement op);  Dat informatie over dit plan kan worden ingewonnen bij de gemeente Rijswijk die hiermee al aan de slag gaat;  Dat hieraan een gedegen plan gekoppeld moet worden (bijvoorbeeld een tijdelijk pachtsysteem).

Verzoekt het college om: een onderzoek in te stellen naar de mogelijkheden voor het oprichten van een woonfonds waarin de gemeente zelf deelneemt als participant. T21-085 Wethouder de Wit zegt toe met een korte informatiebrief terug te komen naar de raad over de voors en tegens en de mogelijkheden rondom de invoering van een woonfonds (vgl M21-069) (T21-085)

29

Bijlage 4 – motie M21-101 Motie M21-101 VVD

Woningsplitsen goed voor jong en oud

De raad van de gemeente Krimpenerwaard in vergadering bijeen d.d. 9 november 2021 gehoord de beraadslaging. constaterende dat:  jongeren en starters op de woningmarkt nagenoeg geen kans meer maken met de huidige woningprijzen;  er in de Krimpenerwaard relatief veel grote woningen zijn, zeker in het buitengebied;  de bevolking vergrijsd en ouderen wellicht niet meer alleen in een grote woning willen en kunnen wonen;  elke woning extra is er 1; overwegende dat:  het splitsen van woningen in meerdere eenheden een oplossing voor zowel ouderen als jongeren kan zijn op korte termijn;  de ruimtelijke impact op de omgeving hiervan beperkt is;  er met relatief weinig middelen flexibel met wonen wordt omgegaan;  er in een behoefte wordt voorzien; verzoekt het college om:  voortvarend te onderzoeken hoe het splitsen van woningen geregeld kan worden en welke mogelijke overwegingen hieraan vooraf moeten gaan, en de Raad hierbij te betrekken; en gaat over tot de orde van de dag.

30