1.29 RIB Beantwoording motie M21-078, object gebonden financiering.pdf

RAADSINFORMATIEBRIEF Raadsinformatiebrief over Intern

VAN HET COLLEGE VAN B&W VOOR DATUM ONDERWERP

de gemeenteraad 15 november 2021 Beantwoording motie M21-078, object gebonden financiering

Beste meneer, mevrouw, Op 28 september heeft u de Warmtevisie vastgesteld. Gelijktijdig met het vaststellen van de Warmtevisie heeft u motie M21-078 aangenomen. Hierin verzoekt u het college:  Onderzoek te doen naar de voor- en nadelen van object gebonden financiering van energiebesparende maatregelen; Onderzoek te doen naar de toepasbaarheid hiervan voor de gemeente Krimpenerwaard;   De uitkomsten van dit onderzoek aan de raad te rapporteren voor januari 2022. Duur van de lening in relatie tot duur van eigendom woning Veel woningeigenaren in Nederland, ook in Krimpenerwaard, weten niet hoe lang ze nog in hun woning zullen blijven wonen. Volgens het CBS verhuizen Nederlanders gemiddeld eens per tien jaar. Mede hierdoor durven veel woningeigenaren geen geld te lenen voor het verduurzamen van hun woning. De kans bestaat immers dat de woningeigenaar de lening bij verkoop van de woning moet terugbetalen of dat de woningeigenaar nog bezig is met het afbetalen van de lening nadat men verhuist is. Relatie investeringen, woonlasten en woningwaarde Investeringen in energiebesparing vertalen zich vaak niet één op één in een hogere verkoopprijs van de woning maar verhogen vaak wel de waarde van de woning.

Een eigenschap van dit effect is dat de woningeigenaar dat pas terugziet bij de verkoop van de woning en dat bij verkoop van de woning niet inzichtelijk is welk deel van de waardestijging van de woning toe te schrijven is aan de genomen verduurzamingsmaatregelen en welk deel aan de ontwikkeling van de woningmarkt. Hierbij kan worden opgemerkt dat, met het stijgen van de energieprijzen in het afgelopen half jaar, de terugverdientijden van energiebesparende maatregelen korter zijn geworden en het effect van het energielabel op de waarde van de woning is gestegen. Mogelijkheden gebouwgebonden financiering Gebouwgebonden financiering is financiering van energiebesparende maatregelen die is gekoppeld aan de woning in plaats van de eigenaar. Gebouwgebonden financiering kan een oplossing betekenen voor bovengenoemde bezwaren tegen het lenen van geld om de woning te verduurzamen. Bij gebouwgebonden financiering hoeft de openstaande schuld bij verkoop niet ineens te worden afgelost en is er minder noodzaak om de investering voor verkoop van de woning terug te verdienen. Dit betekent dat de financiering bij verkoop van de woning mee overgaat en de resterende schuld en betalingsverplichtingen komen te rusten op de volgende eigenaar. De eigenaar betaalt alleen rente en aflossing zolang deze in de woning woont.

Voor bepaalde groepen woningeigenaren kan dit de drempel om energiebesparende maatregelen te nemen wegnemen. Het probleem is echter dat zowel Nederlandse als Europese wetgeving de verkoop van hypotheken of leningen aan iets anders dan personen verhindert. Aanpassing van deze wetgeving bleek tot nu toe op teveel juridische bezwaren te stuiten. Daarnaast is de verwachting dat een gebouwgebonden lening duurder is dan een persoonsgebonden lening. Bij

het verstrekken van een persoonsgebonden lening zoals een hypotheek, schat de bank de risico’s van de lening in door bijvoorbeeld te kijken naar het inkomen, het arbeidscontract en/of het vermogen van de klant. Bij het verstrekken van een gebouwgebonden lening is dit maar beperkt mogelijk omdat de bank niet weet wie de toekomstige eigenaar van de woning wordt. Banken geven aan dat de kosten voor een gebouwgebonden lening hierdoor hoger uit zullen vallen dan die van een persoonsgebonden leningen. Deze hogere kosten hebben een negatief effect op de terugverdientijd van de investering en op het streven naar woonlastenneutraliteit. Object gebonden financiering via de baatbelasting Een bedrijf heeft een gebouwgebonden verduurzamingspakket voor woningen ontwikkeld. Hierbij worden de energiebesparende maatregelen aan de woning gefinancierd uit een fonds dat wordt gevoed door de Bank Nederlandse Gemeenten. De woningeigenaar betaald de investering af door het betalen van baatbelasting aan de gemeente die dit vervolgens afdraagt aan het fonds. Hiervoor wordt per woning een vaststellingsovereenkomst aangegaan tussen de woningeigenaar en de gemeente. Op het moment dat de woningeigenaar de woning verkoopt gaat de baatbelasting over op de volgende eigenaar.

De ministeries van Binnenlandse Zaken en van Financiën zijn van mening dat de baatbelasting is bedoelt voor het financieren van voorzieningen die van openbaar nut zijn en die zich in de publieke ruimte bevinden. De baatbelasting is volgens de ministeries geen instrument om de verduurzaming van een woning in particulier bezit te financieren en

per individuele woningeigenaar rente en aflossing te innen. De brief aan de Tweede kamer over financiering en ontzorging woningeigenaren van 17 december 2019 waarin dit staat verwoord is weergegeven in de bijlage. De provincies Zuid-Holland en Utrecht laten momenteel onderzoek doen door de Erasmus Universiteit naar de toepasbaarheid van de baatbelasting voor het financieren van de verduurzaming van particuliere woningen. De resultaten van dit onderzoek worden begin volgend jaar verwacht. Alternatieven voor gebouw gebonden financiering De meest toegankelijke en beschikbare alternatieven voor gebouw gebonden financiering zijn persoonsgebonden financieringen: • De gemeentelijke duurzaamheidslening (start per januari 2022); • De Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds; • Verhoging van de bestaande hypotheek of nemen van een tweede hypotheek. Conclusie Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er op dit moment geen vormen van object gebonden financiering zijn die toegepast kunnen worden voor de gemeente Krimpenerwaard. Wel zijn er verschillende vormen van persoonsgebonden financiering toepasbaar. Bijlage: 

Tweede kamer brief over financiering en ontzorging woningeigenaren, 17 december 2019

pag. 2/3

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard, de secretaris, de burgemeester,

J. Hennip

mr. R.S. Cazemier

pag. 3/3