1.253 RIB Memo mogelijkheden om de bestaande sociale huurwoningvoorraad beter te benutten (T25-004)

RAADSINFORMATIEBRIEF

VAN HET COLLEGE VAN B&W VOOR

de gemeenteraad

CC DATUM ONDERWERP

9 december 2025 Memo mogelijkheden om de bestaande sociale huurwoningvoorraad beter te benutten

Beste meneer, mevrouw, Tijdens de commissievergadering van 9 september heeft wethouder Boere de toezegging (T25-004) gedaan om aan de Federatie woningcorporaties (QuaWonen, Groen Wonen Vlist en Mozaïek Wonen) te vragen een memo te schrijven over wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn op het gebied van de woningverdeling van hun bestaande woningvoorraad. Hierbij zouden ze ook kijken naar passend toewijzen, woning ruilen, woning delen, splitsen en doorstroming. In de bijlage treft u de memo die is opgesteld door de Federatie.

Bijlagen RIB: Bijlage 1: Memo mogelijkheden om de bestaande sociale huurwoningvoorraad beter te benutten Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Krimpenerwaard, de secretaris,

de burgemeester,

J. Hennip

ir. J. Beenakker

1769584 / 1769607 gemeente Krimpenerwaard Postbus 51 2820 AB Stolwijk www.krimpenerwaard.nl

Mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten Woonruimteverdeling Bij de woonruimteverdeling passen wij de wettelijke kaders toe en de huisvestingsverordening (HVV) van de gemeente Krimpenerwaard. De wettelijke kaders schrijven voor dat wij ‘passend huisvesten’. Voor de primaire doelgroepi betekent dit dat kleine huishoudens (1 of 2 personen) worden gehuisvest in een kleinere woning met een huurlabel onder de 1 e aftoppingsgrens (€682,96) en voor grotere huishoudens (3 of meer personen) dat zij worden geplaatst in een grotere woning onder de 2e aftoppingsgrens (€731,93). De secundaire doelgroep met iets hogere inkomens huisvesten wij passend als het een woning is tot €900,07. Bij de secundaire doelgroep wordt geen onderscheid gemaakt in de grootte van het huishouden. QuaWonen probeert woningzoekenden zoveel mogelijk zowel passend qua huurprijs als qua grootte van de woning te plaatsen, dus dat een alleenstaande niet in een grote grondgebonden eengezinswoning geplaatst wordt. Echter: er is een mismatch tussen de grootte van de woningen in ons woningbezit en de lijst woningzoekenden. 62% van de sociale huurwoningen in de Krimpenerwaard zijn grondgebonden eengezinswoningen (grotere en kleinere), en 38% zijn appartementen. Terwijl 64% van onze actief woningzoekenden alleenstaand is, 20% een 2-pers huishouden, en 16% uit 3-personen of meer.

Wij moeten (‘gewone’) woningzoekenden volgens de huisvestingsverordening plaatsen op volgorde van inschrijfduur, en daarmee is het dus niet mogelijk alle alleenstaanden alléén in een appartement te plaatsen. Wel is het zo dat wij de grote grondgebonden eengezinswoningen adverteren voor meerpersoonshuishoudens1, en de kleinere grondgebonden eengezinswoningen ook voor eenpersoonshuishoudens openstellen. Met name bij de secundaire doelgroep maakt de wetgever ook geen onderscheid in huur tussen grote en kleine huishoudens. Onze nieuwbouw zijn voornamelijk appartementen, en daarmee groeit het percentage appartement gestaag, maar ook de ontwikkeling van 1-persoons huishoudens blijft groeien. Deze mismatch tussen woningbezit en huishoudens-grootte zal dus geleidelijk kleiner worden, maar voorlopig zeker blijven bestaan. Groen Wonen Vlist onderschrijft bovenstaande en hanteert voor de primaire doelgroep hetzelfde beleid als QuaWonen. Voor de secundaire doelgroep hebben zij geen beleid om grotere woningen aan gezinnen toe te wijzen. Zij zien ook dat het percentage gezinnen dat reageert steeds kleiner wordt, omdat als je twee inkomens hebt je vrij snel boven de inkomensgrenzen komt.

Daarnaast is het aandeel woningen wat passend is voor alleenstaanden nog beperkt (dit is de transformatie die nodig is de komende jaren) en dat maakt dat Groen Wonen Vlist hier geen specifiek beleid op heeft. Beter benutten van de bestaande voorraad Naast het verdelen van de woningen zijn we als QuaWonen ook bezig om te kijken hoe we de bestaande voorraad beter kunnen gebruiken. Daarvoor zijn een aantal opties in onderzoek en een aantal opties staan in de planning om onderzocht te worden. 1. Woningen splitsen. Onderzoek is uitgevoerd, voorwaarden zijn vastgesteld. In 2026 gaat het management team beoordelen of splitsen een goede optie is voor het uitbreiden van ons bezit. 2. Woningen optoppen. Onderzoek is in 2025 uitgevoerd, voorwaarden zijn opgesteld. Er zijn 3 complexen in de Krimpenerwaard die kansrijk zijn. Daarvoor wordt nog onderzoek naar kosten

1

Grote woningen: woningen met 3 slaapkamers worden geadverteerd voor 2 of meer persoons huishoudens en woningen met 4 slaapkamers voor 3 of meer persoons huishoudens

www.quawonen.com

gedaan en overleg met gemeente gevoerd over parkeernormen. Als dit positief uitpakt, dan wordt optoppen ingepland op ‘natuurlijke’ momenten, zoals bijv. in combinatie met renovatie. 3. Doorstroming. Doorstroming is onderdeel van de prestatieafspraken. Veel senioren blijven wonen in hun eengezinswoning als de kinderen het huis verlaten hebben. Er is veel potentie in doorstroming. De verkenningsfase voor een instrumentenkoffer doorstroming is in de Krimpenerwaard in 2025 afgerond door QuaWonen in samenwerking met de gemeente, overige corporaties, en het Centraal Overleg Huurdersorganisaties. Inmiddels is het onderzoek gestart naar kosten/baten van verschillende instrumenten zoals o.a. het maken van een folder voor bewustwording en het tonen van het aanbod voor senioren, het inzetten van een seniorenmakelaar, het inzetten van voorrangsregels. Na dit onderzoek en bespreking in de werkgroep doorstroming zal dit ter besluitvorming worden voorgelegd binnen de corporaties en de gemeente. Invoering zal plaatsvinden deels in 2026, deels in 2027. Ook is QuaWonen onderdeel van de regionale werkgroep doorstroming Midden-Holland, draagt actief bij aan de beleidsvorming binnen deze werkgroep en sluit hier waar mogelijk aan bij de voorgestelde maatregelen. Soms zullen we echter afwijken vanwege het verschil in woonruimteverdeelsysteem en omdat QuaWonen in twee regio's actief is.

De verwachting is dat de concept regionale aanpak eind 2025 ter besluitvorming aan de deelnemende corporaties en gemeentes wordt aangeboden. 4. Woningdelen middels contractvormen. Is een snelle manier van meer beschikbaarheid creëren, het vergt immers geen bouwkundige ingrepen. Onderzoek hiernaar staat gepland voor 2026. Belangrijk om te melden is dat zaken als kostendelersnorm hierbij in de weg kunnen zitten en dat het gesprek met de gemeente hierover gevoerd moet worden. Wat betreft punt 1 en 2 heeft Groen Wonen Vlist besloten om hier de komende Koersplan periode (2024-2027) nog geen focus op te leggen en dit vooral op nieuwbouw te doen. Wat betreft punt 3 zal Groen Wonen Vlist ook meegaan in het proces om te komen tot gezamenlijke afspraken hierover. Wat betreft punt 4 sluit Groen Wonen Vlist zich graag aan bij het onderzoek wat QuaWonen hiernaar gaat doen in 2026 want we zien hierin wel mogelijkheden. 5. Woningruil. QuaWonen en Groen Wonen Vlist faciliteren woningruilen, de informatie daarvoor staat op de website. Beide corporaties hebben op dit moment geen plannen om dit verder uit te bouwen of actief te promoten.

i

De inkomensgrenzen die gehanteerd worden voor de primaire en de secundaire doelgroep Doelgroep Inkomensgrens 1-pers HH Inkomensgrens meerpersoons HH Primaire doelgroep (< AOW leeftijd) € 28.375 € 38.500 Primaire doelgroep (vanaf AOW lft) € 27.775 € 37.350 Secundaire doelgroep € 49.669 € 54.847 Midden inkomens € 67.366 € 89.821

www.quawonen.com