Raadsvoorstel Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 18 maart 2025 Portefeuillehouder: K. Jaarsma Behandelend team: Duurzaam Wonen & Werken Zaaknummer: 1813302 Onderwerp Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025 Gevraagd raadsbesluit: 1. De Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025, inclusief memorie van toelichting vast te stellen en per 1 juli 2025 in werking te laten treden. 2. De Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2024 per 1 juli 2025 in te trekken. Aanleiding De Huisvestingswet 2014 stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van sociale huurwoningen te reguleren. Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden door gemeenten. Het invoeren van een verordening vereist dus een onderbouwing. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een huisvestingsverordening voor de maximale duur van vier jaar mag worden vastgesteld. Woonruimteverdeling is het verdelen van schaarste. Woonruimteverdeling lost de schaarste an sich niet op (zoals bouwen dat bijvoorbeeld wel kan doen), maar is een instrument dat ingezet kan worden om – in tijden van schaarste – het beschikbare woningaanbod op een evenwichtige en rechtvaardige wijze te verdelen.

Vanuit praktische overwegingen is in 2023 besloten om de toen bestaande verordening Woonruimtebemiddeling (geldend voor de periode 2020 – 2024) voor nog een jaar vast te stellen (te verlengen), dus ook voor het jaar 2025 geldend te laten zijn. Die verordening Woonruimtebemiddeling loopt op 1 januari 2026 af. De voorliggende verordening is de definitieve versie voor de nieuwe verordening Woonruimtebemiddeling 2025, ingaand per 1 juli 2025. De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor het bovengenoemde gewenste overheidsingrijpen. Met de verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op evenwichtige, rechtvaardige en transparante wijze gebeurt. De regionale ambitie is om vóór 1 juli 2025 in alle regiogemeenten de nieuwe huisvestingsverordening te laten vaststellen, met 1 juli 2025 als datum van inwerkingtreding. Om te zorgen voor een wettelijke basis voor in ieder geval het toewijzen van sociale huurwoningen van corporaties voor de komende jaren, wordt de gemeenteraad gevraagd om in te stemmen met de voorliggende Verordening Woonruimtebemiddeling 2025. De Verordening Woonruimtebemiddeling 2024 wordt door deze Verordening 2025 vervangen. Argumenten 1.1.

Een op regionaal niveau afgestemde Verordening Woonruimtebemiddeling brengt eenduidigheid voor woningzoekenden met zich mee De gemeenten in de regio Rotterdam werken al lange tijd samen op het gebied van wonen en woonruimtebemiddeling in het bijzonder. Sinds de introductie van de nieuwe Huisvestingswet in 2014 stemmen de gemeenten in de regio bijvoorbeeld hun

1 van 6

huisvestingsverordeningen op elkaar af. Dat betekent voor woningzoekenden dat de woonruimteverdeling in de regio Rotterdam op een eenduidige wijze is georganiseerd; voor de uitvoerders van het woonruimteverdelingsbeleid (de corporaties) betekent deze insteek o.a. uniformiteit in het gezamenlijke verdeelsysteem (Woonnet Rijnmond). In de Bestuursovereenkomst, die ten grondslag ligt aan het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) wordt o.a. het volgende expliciet gesteld: ‘Partijen spannen zich overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst in om te komen tot afstemming van beleid, uitvoering en monitoring ten aanzien van de woonruimteverdeling (…)’. Het SvWrR heeft daarbij vastgelegd dat in elk van de regiogemeenten dezelfde tekst voor vaststelling van een huisvestingsverordening wordt gebruikt; die verordening wordt Verordening Woonruimtebemiddeling genoemd. 1.2. Het totstandkomingsproces van de nieuwe verordeningstekst is zorgvuldig doorlopen Medio 2023 is door de Regiotafel Wonen de startnotitie vastgesteld, waarmee het proces om te komen tot een nieuwe gezamenlijke verordeningstekst werd gestart. Een nieuwe verordeningstekst was noodzakelijk vanwege het wettelijk verlopen van de toen lopende Verordening per 1 juli 2024 (die, zoals gezegd, nadien nog is verlengd tot 1 januari 2026).

Bij de start van het proces is gebleken dat in de regio de behoefte bestond aan een fundamentele blik op de wijze waarop de woonruimtebemiddeling in de regio is georganiseerd. Daarbij kwam naar voren dat de basis op orde is en dat er op het gebied van woonruimteverdeling veel goed gaat in de regio. Daarnaast werd geconstateerd dat (aanstaande) nieuwe wettelijke mogelijkheden (meer toewijzen aan lokaal woningzoekenden, voorrang voor vitale beroepsgroepen) en toekomstige verplichtingen (o.a. voorgeschreven urgentiegroepen, en het regionaal evenwichtig verdelen van deze groepen) meegenomen dienden te worden in het proces. Gelet op het feit dat deze fundamentele herziening mogelijk een langere doorlooptijd zou betekenen, is vanaf de start gekozen voor een twee sporenbeleid: enerzijds het opstellen van een nieuwe definitieve verordening en anderzijds het voorbereiden van een verlenging van de bestaande verordening, met aanpassingen op basis van de dan geldende wet- en regelgeving. Eind 2023 werd duidelijk dat verlenging van de lopende verordening noodzakelijk was om tot een gedegen, goed afgestemde nieuwe verordening te komen. De verlengde Verordening (geldend tot 1 januari 2026) is begin 2024 ter goedkeuring aangeboden aan de gemeenten, welke deze vervolgens hebben vastgesteld.

Het proces naar een nieuwe verordeningstekst is door het SvWrR gestart met het aantrekken van externe adviseurs, met RIGO als projectleider en Robert van ’t Hof als juridisch specialist. Vanuit de regio werd een brede projectgroep samengesteld, waarin gemeenten, corporatiesector en uitvoerders zijn vertegenwoordigd. Als eerste stap is een evaluatie uitgevoerd van het huidige woonruimtebemiddelingsbeleid en de bijbehorende huisvestingsverordeningstekst. Bij deze evaluatie zijn de onderliggende stukken bestudeerd en zijn met de belangrijkste stakeholders gesprekken gevoerd over hun bevinden. De evaluatie is in oktober 2023 met de Regiotafel Wonen besproken om een gezamenlijk basisbeeld te hebben van (de effecten van het huidige beleid op) de woningmarkt en wat belanghebbenden erover hebben gezegd. Tevens is met elkaar van gedachten gewisseld over de richting van de toekomstige woonruimtebemiddeling in de regio Rotterdam. Deze sessie was een belangrijke eerste stap in het toewerken naar een nieuwe, regionaal afgestemde huisvestingsverordeningstekst voor alle gemeenten in de regio Rotterdam. Op 2 februari 2024 is op de Regiotafel Wonen opnieuw gediscussieerd over de gewenste richting van de nieuwe Verordening.

In de maanden mei en juni 2024 heeft een vijftal radenbijeenkomsten plaatsgevonden met als doel discussie over en verduidelijking van de ontwikkelingen van de nieuwe huisvestingsverordening. De avonden werden goed bezocht. De resultaten van de bijeenkomsten zijn meegenomen bij het opstellen van de nieuwe tekst van de Verordening.

2 van 6

1.3 Er is schaarste vastgesteld in Krimpen De Huisvestingswet 2014 stelt bepaalde eisen aan de mogelijkheden voor gemeenten om de verdeling van huurwoningen te reguleren. Pas als onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen worden aangetoond of aannemelijk gemaakt, kan er gereguleerd worden door gemeenten. In dit kader zijn door RIGO voor alle regiogemeenten schaarste-onderzoeken uitgevoerd, dus ook voor onze gemeente. In een schaarste-onderzoek is onderzocht in hoeverre er in de sociale huur woningvoorraad in onze gemeente sprake is van schaarste. Dit onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. De onderstaande indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment: • •

• •

•

Het aantal woningzoekenden nam toe van 22.569 in 2019 tot 31.845 actief woningzoekenden in 2022. Het gemiddelde aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 391 in 2019 tot 555 reacties in 2022. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe en in zowel de gemeente als de regio wordt een stijgende lijn vertoond. De gemeente heeft een hoger gemiddeld aantal reacties dan het regionale gemiddelde. Het aantal verhuringen is afgenomen van 232 in 2019 naar 189 verhuringen in 2022. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laat ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 5 jaar in 2020 tot 5,6 jaar in 2022. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Krimpen aan den IJssel zijn laag en de afgelopen jaren nog verder gedaald. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.

1.4

Het vergunningsstelsel kan nu ook van toepassing worden verklaard op particuliere sociale huurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen De verordening WRB 2025 bevat een gezamenlijke basis voor de verhuur van sociale huurwoningen van woningcorporaties en urgentieverleningen, waarvoor regionaal identieke regels wenselijk zijn. Bij de verordening WRB 2025 is rekening gehouden met de recent gewijzigde en aanstaande wetgeving. Op enkele punten is afgeweken van de tekst uit de aanstaande wetgeving: vaak heeft dat te maken met slordig geformuleerde of nietuitvoerbare wetteksten en soms ook omdat nog onvoldoende kan worden overzien wat de consequenties van aanstaande wetgeving betekenen voor de regio. Om die laatste reden is bijvoorbeeld nog geen aparte urgentiecategorie ‘ex-gedetineerden’ of ‘ex-sekswerkers’ opgenomen. Deze groepen worden overigens ook nu al in de regio gehuisvest: de toegezonden verordeningstekst staat het met voorrang huisvesten van deze groepen dus zeker niet in de weg. Bevindingen hieromtrent zullen ook worden gedeeld met de wetgevingsjuristen bij het Rijk. De nieuwe verordeningstekst kent een aantal ‘kan – bepalingen’ waar door afzonderlijke gemeenteraden het besluit over kan worden genomen (na consultatie van belanghebbenden) om deze bepalingen in te zetten of niet.

Dit borgt dat er ‘couleur locale’ kan worden toegepast, en dus dat het een lokale keuze blijft om bepaalde bepalingen wel of niet te gebruiken. Met het instellen van een huisvestingsverordening worden regels gesteld over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de sociale huurwoningen van de corporaties, maar dat kan nu ook (de ‘kan-bepalingen’) worden toegepast op het sociale segment van particuliere verhuurders en de betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw. Het biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels en passendheidsnormen in te stellen.

3 van 6

Om te zorgen dat er regionaal dezelfde tekst ligt, is de verordening modulair opgebouwd. Daardoor kunnen gemeenten zelf beslissen welke woningmarktsegmenten, aanvullend op de sociale corporatiehuur, in een verordening worden gereguleerd (naast de sociale corporatiehuur bijvoorbeeld ook particuliere sociale huur of nieuwbouw betaalbare koopwoningen), waarbij geborgd is dat áls er gereguleerd wordt, dit wel op een zo gelijk mogelijke wijze gebeurt. Dit om ervoor te zorgen dat in de regio woningzoekenden zoveel mogelijk gelijk worden behandeld. De keuze om iets wel of niet te verordenen is aan de gemeenteraden (N.B. sociale corporatiehuur wordt door alle gemeenten gehanteerd). Als de keuze wordt gemaakt om iets te verordenen, geldt eenzelfde regionale basistekst. Bij de keuze zal een afweging moeten worden gemaakt tussen de volkshuisvestelijke meerwaarde en de proportionaliteit/kosten. De keuzemogelijkheden c.q. opties zijn: A. Aanwijzing extra categorieën vergunningplichtige voorraad: alle nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimten met een koopprijs van ten hoogste € 405.000,(nieuwbouw betaalbare koopwoningen: paragraaf 2.3.), prijspeil 2025. B.

Aanwijzing extra categorieën vergunningplichtige voorraad: alle voor verhuur bestemde woonruimten met een huurprijs tot de liberalisatiegrens voor zover het andere woningen betreft dan de corporatiehuur tot de liberalisatiegrens (particuliere sociale huur: paragraaf 2.4.). C. Bepalen of nadere toewijzingsregels moeten worden opgenomen t.a.v. woonwagens/standplaatsen. Nieuwbouw betaalbare koopwoningen (optie A.) ook verordenen Het college stelt voor om van de onder A. genoemde optie gebruik te maken: de nieuwbouw betaalbare koopwoningen. In ons woningbouwprogramma 2025-2032 staat de bouw van 964 woningen geprogrammeerd, waarvan 105 betaalbare koopwoningen (€ 405.000,-). Door deze woningen toe te voegen aan de vergunningplichtige voorraad, bieden we bijvoorbeeld starters, maar hopelijk ook mensen met een vitaal beroep, een (extra) kans op een koopwoning in onze gemeente. Voor een nadere specificatie van het woningbouwprogramma verwijzen wij u naar de bijlage. De particuliere sociale huurwoningen (optie B) niet verordenen De onder B. genoemde optie vormt in onze gemeente een dermate klein onderdeel van de woningmarkt, dat de uitvoeringskosten niet verhouding staan tot de te verwachten volkshuisvestelijke meerwaarde. Onze totale particuliere huurwoningmarkt bestaat uit 408 woningen.

Eind 2024 hebben wij, op basis van gegevens over de gemiddelde m2-prijs van particuliere huurwoningen in de provincie Zuid-Holland, een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de huurprijzen van de Krimpense particuliere huurwoningen. Die inschatting kwam erop uit dat slechts 5 woningen in de sociale huur categorie (€ 907,07 per maand) zouden vallen (het potentieel te verordenen deel). Daarnaast zouden er nog 24 in de categorie middeldure huur (€ 1.184,83 per maand) vallen en de resterende 379 woningen zouden allemaal in de categorie dure huur terecht komen. Woonwagens/standplaatsen (optie C.) niet verordenen Optie C. is in onze gemeente niet van toepassing. 1.5. Gedeputeerde Staten hebben positief geadviseerd op de ingediende adviesaanvraag over de nieuwe verordeningstekst Op grond van artikel 6 van de Huisvestingswet zijn colleges van B&W verplicht om, bij een voornemen tot het vaststellen van een (nieuwe) huisvestingsverordening, Gedeputeerde Staten om advies over deze tekst te vragen. De colleges van de gemeenten in de regio Rotterdam hebben besloten om via het SvWrR één gebundelde adviesaanvraag in te dienen bij GS. 4 van 6

Op 12 november 2024 hebben Gedeputeerde Staten hun advies toegestuurd aan de voorzitter van het SvWrR, in afschrift aan de colleges van B&W van de regiogemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten heeft positief geadviseerd op de aanvraag. In haar advies besteedt GS eveneens aandacht aan de, in haar ogen ongewenste, stap van de gemeente Ridderkerk om uit het regionale woonruimteverdeelsysteem te stappen (hierover hierna nog meer) en roept op tot een constructieve samenwerking met deze gemeente. Tevens vraagt zij aandacht voor een goede afstemming van de toepassing van het voorrang verlenen van maximaal 50% van de vrijkomende zelfstandige woonruimten aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de regio, gemeente of een deel van gemeente. Het advies heeft geen aanleiding gegeven tot aanpassing van de tekst van de nieuwe Verordening. 1.6 Invoering van de verordening per 1 juli 2025 in alle regiogemeenten is nodig om de uitvoeders van de verordening, corporaties en Woonnet Rijnmond, hun voorbereidingswerkzaamheden goed te kunnen laten verrichten Uitgegaan wordt van het in werking treden van de Verordening binnen alle gemeenten per 1 juli 2025, ook wanneer gemeenten de verordening al voor 1 juli 2025 vaststellen.

Het zijn met name de woningcorporaties die te maken hebben met de uitvoering daarvan, omdat zij door de gemeenten gemandateerd zijn om huisvestingsvergunningen te verstrekken én aangewezen zijn om een aanbod- en inschrijfplatform (Woonnet Rijnmond) te beheren. De verordening kent de maximale looptijd van vier jaar. Mogelijke tussentijdse wetswijzigingen kunnen een eerdere herziening wellicht noodzakelijk maken. De corporaties zijn verantwoordelijk voor het in lijn brengen van de onderliggende spelregels, terwijl urgentieverleners hun procedures moeten aanpassen n.a.v. deze verordening. Als gemeenten worden we betrokken bij deze uitwerking. Zoals gebruikelijk worden de Spelregels gepubliceerd en zijn deze voor iedereen toegankelijk. Kanttekening De gemeente Ridderkerk is helaas, tegen de wil van de overige regiogemeenten, provincie, Maaskoepel en rijk, uit het regionale verdeelsysteem Woonnet Rijnmond en uit de regionale verordening Woonruimtebemiddeling gestapt In de loop van 2024 heeft het Samenwerkingsverband Wonen Rijnmond (SvWrR) vanuit de gemeente Ridderkerk signalen ontvangen dat zij overweegt om uit het regionale woonruimteverdeelsysteem te stappen, op basis van het lokale coalitieakkoord. De gemeenteraad van Ridderkerk heeft zich vervolgens in oktober in grote meerderheid uitgesproken om inderdaad uit te treden.

In december 2024 heeft het college van B&W van Ridderkerk nadere besluiten genomen om een eigen gemeentelijk verdeelsysteem in te richten. Het college heeft daarom haar Raad in kennis gesteld van het voornemen om de nieuwe Bestuursovereenkomst, ingaand per 1 januari 2025, niet te ondertekenen en daarmee de samenwerking in de Regio op te zeggen. De overige elf gemeenten van het SvWrR, de Maaskoepel, de provincie Zuid-Holland en het ministerie van VRO betreuren de stap van de gemeente Ridderkerk. Gelet op het belang van vrije vestiging en gelijke behandeling van woningzoekenden in onze regio en een evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden over de regio, zullen zij bezien of, en zo ja, welke vervolgstappen zij willen nemen. Participatie Op basis van de input uit de verschillende bestuurlijke overleggen zijn in mei en juni van 2024 vijf subregionale radenbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze radenbijeenkomsten is uitleg gegeven over de wetgeving en de werking van Woonnet Rijnmond, en is een presentatie gegeven over de contouren van de verordening WRB 2025.

5 van 6

De aanwezige raadsleden is de mogelijkheid gegeven om vragen te stellen en voor hen belangrijke punten mee te geven. De resultaten van deze bijeenkomsten zijn meegenomen bij het verder opstellen van de verordening. In januari 2025 is een drietal regionale bijeenkomsten georganiseerd om raadsleden nader te mee te nemen in en te informeren over de ingewikkelde (juridische) materie van de Verordening. Financiële gevolgen Het vaststellen van de Verordening heeft op zichzelf geen financiële consequenties. Wel kunnen er financiële consequenties zitten aan de keuzemogelijkheden, zoals opgenomen in de verordening. Als binnen een gemeente niet-corporatie segmenten worden verordend moeten bijvoorbeeld participatie, communicatie, vergunningverlening en handhaving/toezicht worden georganiseerd en bekostigd. Gemeenten binnen het SvWrR zijn druk bezig met het berekenen/inschatten van de benodigde budgetten en aantal fte’s, gerelateerd aan het verordenen van een nieuwe categorie te vergunnen woonruimte, bijvoorbeeld de nieuwbouw betaalbare koop. Omdat het bij die gemeente vaak over grote aantallen woningen gaat, gaat het ook gepaard met serieuze budgetten en aantallen aan de organisatie toe te voegen fte’s. Bij ons gaat het om veel beperktere aantallen woningen; zie daarvoor ook het bijgevoegde woningbouwprogramma 2025-2032.

In dat programma zitten in totaal 105 betaalbare koopwoningen; gemiddeld genomen gaat het dan om het verlenen van ongeveer 13 vergunningen per jaar. Wij schatten op dit moment in dat wij deze vergunningverleningen en de bijbehorende handhaving en toezicht, communicatie etc. binnen de bestaande budgetten en aantallen fte’s kunnen opvangen. Vervolg Na vaststelling zal de verordening via de vaste (verplichte) procedure gepubliceerd worden. De toelichting op de verordening is, vanuit het oogpunt van transparantie richting de woningzoekende, achter de daadwerkelijke verordeningstekst (bijlage 1) geplakt. Als gevolg hiervan wordt ook de toelichting gepubliceerd en is deze te allen tijde inzichtelijk voor de woningzoekende. Bijlagen 1. Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025 (incl. toelichting); 2. Toelichting Verordening woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025; 3. Schaarste-onderbouwing sociale huurwoningen Krimpen aan den IJssel; 4. Woningbouwprogramma 2025-2032.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

mr. H.D. Westerdijk

secretaris

burgemeester

6 van 6

Raadsbesluit Onderwerp Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2025, om: 1. De Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2025, inclusief memorie van toelichting vast te stellen en per 1 juli 2025 in werking te laten treden. 2. De Verordening Woonruimtebemiddeling Krimpen aan den IJssel 2024 per 1 juli 2025 in te trekken. Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 28 mei 2025.

voorzitter

griffier

mr. H.D. Westerdijk

A.C. de Bondt