Raadsvoorstel Verordening Starterslening 2021

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 22 juni 2021 Datum raadsvergadering: 23 september 2021 Portefeuillehouder: Hugo van der Wal Behandelend ambtenaar: Ton Versteeg Zaaknummer: 457455 E-mailadres: tonversteeg@krimpenaandenijssel.nl Onderwerp: nieuwe Verordening Starterslening Gevraagde beslissing: De nieuwe Verordening Starterslening Krimpen aan den IJssel 2021 vaststellen.

Inleiding Op 15 oktober 2015 heeft de toenmalige gemeenteraad de Verordening Starterslening Krimpen aan den IJssel 2015 vastgesteld. Op basis hiervan kan - vanuit het Fonds Starterslening – een lening worden verstrekt aan een starter op de koopwoningmarkt, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van genoemde verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. De afgelopen jaren zijn er gemiddeld genomen zo’n 10 Startersleningen per jaar verstrekt. Inmiddels zijn we ruim 5½ jaar verder en is de huidige verordening aan een herijking toe: de maximale koopprijsgrens is laag, de leeftijdsgrens kan omhoog c.q. kan worden losgelaten, de hoogte van de Starterslening kan omhoog en de doelgroep zou verruimd kunnen worden. In onze nieuwe Woonvisie (door u vastgesteld op 28 januari jl.) heeft u de volgende maatregel benoemd: “We vergroten de mogelijkheden voor starters om hun eerste woning te kopen door de huidige Starterslening te verruimen door de koopprijs te verhogen tot de NHG-grens. Ook overwegen we de leeftijdsgrens, die nu op 30 jaar ligt, te verhogen.“ In dit voorstel zijn bovenstaande punten verwerkt.

Aanvullend stellen wij u voor (in artikel 2.) een nieuwe doelgroep toe te voegen: niet in de gemeente Krimpen aan den IJssel woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die als leraar, politieagent of zorgverlener binnen de gemeente Krimpen aan den IJssel werkzaam is of binnenkort wordt. Ook stellen wij u voor om het maximale bedrag van de Starterslening te verhogen: van Euro 30.000 tot Euro 40.000. Samenvatting In dit het voorstel stellen wij u voor een nieuwe Verordening Starterslening vast te stellen waarin: 1. de huidige maximale koopprijsgrens van Euro 225.000 wordt verhoogd naar de NHGgrens (per 1 januari 2021 ligt die grens op Euro 325.000); 2. de huidige leeftijdsgrens van 30 jaar wordt losgelaten en geen leeftijdsgrens meer wordt gehanteerd;

3. de huidige maximale Starterslening ad Euro 30.000 wordt verhoogd naar maximaal Euro 40.000; 4. de huidige doelgroep wordt verruimd met nog een doelgroep, namelijk met niet in de gemeente Krimpen aan den IJssel woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die als leraar, politieagent of zorgverlener binnen de gemeente Krimpen aan den IJssel werkzaam is of binnenkort wordt. Bestaand kader/context Uw verordenende bevoegdheid vloeit voort uit de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet. Beoogd effect De Verordening Starterslening weer te laten aansluiten bij de huidige markt van koopwoningen door de maximale koopprijsgrens te verhogen, het maximale bedrag van de Starterslening te verhogen, geen leeftijdsgrens meer te hanteren en de doelgroep van de starterslening te verruimen. Argumenten Verruiming van de Starterslening is een maatregel genoemd in de nieuwe Woonvisie In onze nieuwe Woonvisie heeft uw raad als één van de maatregelen aangegeven de mogelijkheden voor starters om hun eerste woning te kopen te willen vergroten door de huidige Starterslening te verruimen door de koopprijs te verhogen tot de NHG-grens. De maximale koopprijsgrens moet omhoog In de huidige verordening ligt de maximale verwervingskostengrens op Euro 225.000,00. In de huidige tijd is dat een lage grens.

Op het moment van schrijven van dit voorstel stonden er op Funda slechts 3 woningen in onze gemeente onder die grens te koop. In de huidige modelverordening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is de maximale koopprijs gelegd op de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie). Steeds meer gemeenten gaan ertoe over om die grens als maximum te hanteren. De NHG-grens ligt per 1 januari 2021 op Euro 325.000,00. Onder die grens stonden er op het moment van schrijven van dit voorstel op Funda aanzienlijk meer woningen te koop: 28 van de in totaal 70 in onze gemeente te koop staande woningen. Een voordeel van de NHGgrens is dat die grens meebeweegt: als de koopprijzen omhoog dan gaat de NHG-grens mee omhoog, als de koopprijzen omlaag gaan dan gaat de NHG-grens mee omlaag. Een verhoging van het maximumbedrag van de Starterslening is passend In de huidige verordening bedraagt de Starterslening maximaal Euro 30.000,00. In de afgelopen 5½ jaar zijn de koopprijzen van de woningen fors omhoog gegaan. Daarom is het logisch om ook de maximale Starterslening mee omhoog te laten gaan. De door gemeenten momenteel meest gehanteerde maximale Starterslening bedraagt Euro 40.000,00. Voorgesteld wordt om in de nieuwe verordening die grens op te nemen. Het hanteren van een leeftijdsgrens is niet nodig In de huidige verordening ligt de leeftijdsgrens op 30 jaar.

In onze nieuwe Woonvisie staat dat u overweegt die leeftijdsgrens te verhogen. Die leeftijdsgrens zou verhoogd kunnen worden naar bijvoorbeeld 40 of 50 jaar. Ook het helemaal geen leeftijdsgrens hanteren is een mogelijkheid. In de SVn-modelverordening wordt onder ‘aanvrager’ immers verstaan: ‘de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een woning koop of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort.’ Daarmee is bepaald dat het moet gaan om een starter op de markt van koopwoningen en dat de aanvrager moet passen binnen de doelgroepenbeschrijving in de verordening. Daarmee is vastgelegd wat geregeld moet worden. Aanvullend een

leeftijdsgrens hanteren is niet echt nodig. Als een ouder iemand zijn/haar huurwoning in Krimpen verlaat en voor het eerst in Krimpen een koopwoning koopt dan is er geen reden om die persoon niet te willen helpen met een Starterslening. Bovendien: ook in die situatie vindt er doorstroming binnen Krimpen plaats, net zoals dat gebeurt bij het verstrekken van een Starterslening aan een jonger iemand. Verbreding van de verordening met een extra doelgroep is gewenst Mede vanuit uw raad is geconstateerd dat Krimpen aan den IJssel een tekort heeft aan huisvestingsmogelijkheden voor leraren, politieagenten en zorgverleners (de zogenaamde maatschappelijke beroepen). Vaak hebben deze mensen een middeninkomen en verdienen zij te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. In uw raad is dit meerdere malen ter sprake geweest. Het is aantrekkelijk om de doelgroep van de Verordening Starterslening uit te breiden met niet in de gemeente Krimpen aan den IJssel woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die als leraar, politieagent of zorgverlener binnen de gemeente Krimpen aan den IJssel werkzaam is of binnenkort wordt. In de verordening is dit nu in artikel 2, onder c. opgenomen.

Mensen uit deze doelgroep (die nog nooit eerder een koopwoning in bezit hebben gehad: zie artikel 1, onder a.!) worden op deze manier geholpen bij het voor de eerste maal kopen van een eigen woning. Kanttekening Financieel risico voor de gemeente Aan het verstrekken van (mogelijk wat hogere) Startersleningen zit in principe een financieel risico: het zou kunnen dat de starter de rente en aflossing in de toekomst niet (meer) kan betalen. Echter: dat risico is gedekt doordat de aanvragen worden getoetst aan de NHGvoorwaarden (inkomen en dergelijke) en doordat de Startersleningen als 2e hypotheek, net zoals de 1e hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de NHG vallen. Starters krijgen extra hypothecaire lasten Bij het afsluiten van de eerste hypotheek zijn starters zeker van een betaalbare hypotheek, die past bij hun inkomen. Met de Starterslening krijgen starters een extra lening bovenop de eerste hypotheek. Echter, zij gaan pas betalen voor deze extra lening, wanneer het inkomen voldoende is gestegen. Financiële consequenties De omvang van het beschikbare Fonds Startersleningen en de bij het SVn nog vrij opneembare middelen zijn voldoende om verantwoord te kunnen besluiten om in te stemmen met het opgestelde concept van een nieuwe Verordening Starterslening en om daarna op basis van de nieuwe verordening Startersleningen te verstrekken.

Betrokken partijen/aanpak/uitvoering/participatie Tijdens de totstandkoming van de nieuwe Woonvisie werd in gesprekssessies met participerende inwoners en raadsleden al geconstateerd dat de Verordening Starterslening op onderdelen moet worden aangepast. Over de concrete inhoud van de nieuwe Verordening Starterslening is omstandig overleg gepleegd met het SVn. Na vaststelling van de nieuwe Verordening Starterslening door de gemeenteraad zal de verordening door publicatie bekend worden gemaakt, zal de informatie op onze website over de Starterslening worden aangepast en zullen de lokale makelaars over de nieuwe verordening worden geïnformeerd. Duurzaamheid

Met de nieuwe Verordening Starterslening hebben we weer een regeling die gedurende meerdere jaren goed toepasbaar is voor het verstrekken van Startersleningen. Urgentie In het bij de nieuwe Woonvisie behorende Uitvoeringsprogramma heeft u opgenomen dat het verruimen van de huidige Starterslening in 2021 zou moeten plaatsvinden. Door middel van behandeling van dit voorstel in uw vergadering van 23 september 2021 wordt hier aan voldaan. Evaluatie Werkendeweg zal ervaring worden opgedaan met de in de nieuwe Verordening Starterslening neergelegde kaders. Bijlagen/achtergrondinformatie 1. Vergelijking huidige verordening - nieuwe verordening

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel,

Mr. A. Boele secretaris

besluit

M.W. Vroom burgemeester

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23 juni 2021; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;

b e s l u i t: vast te stellen de volgende: Verordening Starterslening Krimpen aan den IJssel 2021 Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beiden te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Krimpen aan den IJssel; c) Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. d) Financiële toets: de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de Starterslening wordt berekend.

e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht; f) Starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening; g) SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM–vergunningnummer 12013647; h) Toewijzing: het besluit van de Gemeente op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de Starterslening bij SVn. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: Doelgroep: a. Van in de gemeente Krimpen aan den IJssel woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van indienen van de aanvraag Starterslening minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn. In geval er sprake is van twee aanvragers dan geldt de hiervoor genoemde eis betreffende het minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn in de gemeente Krimpen aan den IJssel voor minimaal één van beide aanvragers. b.

Van studerende/schoolgaande kinderen van in de gemeente Krimpen aan den IJssel verblijfsgerechtigde personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in de gemeente Krimpen aan den IJssel willen vestigen en voordat zij de studie of

school aanvingen minimaal drie aaneengesloten jaren in de gemeente Krimpen aan den IJssel hebben gewoond. In geval er sprake is van twee aanvragers geldt hiervoor genoemde bindingseis voor minimaal één van beide aanvragers. c. Van een niet in de gemeente Krimpen aan den IJssel woonachtige verblijfsgerechtigde persoon, die als leraar, politieagent of zorgverlener binnen de gemeente Krimpen aan den IJssel werkzaam is of binnenkort wordt. De aanvrager dient dit te kunnen aantonen door middel van indiening van een afschrift van bijvoorbeeld een arbeidscontract, aanstellingsbrief of werkgeversverklaring. Markt-/woning en prijssegment: Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouwwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel met een maximale koop(/-aanneem)som van de maximale NHG-grens, inclusief verbeterkosten en meerwerk. Voor de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk. De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG. 2. De Aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3.

Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het College afgewezen. Artikel 4 Bevoegdheid College Het college toetst de aanvraag aan artikel 2 en 3. Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een Starterslening mag aanvragen bij SVn. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een Starterslening wordt bij het college ingediend op een door de gemeente beschikbaar gestelde wijze. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag buiten behandeling te stellen. Het college handelt aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 5. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die middels een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 6. Uit overschrijding van de in het vijfde lid bedoelde termijn kan de aanvrager niet afleiden dat zijn aanvraag is of wordt gehonoreerd. 7.

In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de Starterslening vastgesteld. Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van € 40.000,00. 8. De in lid 5 bedoelde beslissing is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden. Artikel 6 Afwijzen aanvraag en Intrekking toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag voor een Starterslening af, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; of

b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. 2. Het college trekt een toewijzing Starterslening in, indien: a. de Starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; of b. de Starterslening niet tot stand komt. Artikel 7 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn 1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een Starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de Starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening. Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 5.

SVn wijst een aanvraag Starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 6. De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties Starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente Krimpen aan den IJssel en SVn. Artikel 8 Hardheidsclausule Het College kan artikel 2 lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van de eerste dag na bekendmaking van de verordening. 2. Met de inwerkingtreding van deze Verordening Starterslening wordt de Verordening Starterslening gemeente Krimpen aan den IJssel 2015 ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Krimpen aan den IJssel 2021’. Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 23 september 2021. Voorzitter,

griffier,

M.W. Vroom

O. Vliegenthart