Raadsvoorstel Vaststellen stedenbouwkundig kader Kerkdreef en overgang project naar planontwikkelingsfase

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

14 februari 2023 K. Jaarsma Omgevingsloket 645242

Onderwerp Vaststellen stedenbouwkundig kader Kerkdreef en overgang project naar planontwikkelingsfase Gevraagd raadsbesluit: 1. De notitie Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Kerkdreef vast te stellen als kader voor de ontwikkeling van deze locatie; 2. In te stemmen met de overgang van het project van de initiatieffase (groene fase) naar de planontwikkelingsfase (gele fase); 3. De gemaakte kosten in 2022 van de initiatieffase (groene fase) à € 59.624 te dekken uit de algemene reserve grondexploitaties; 4. Voor de plantontwikkelingsfase een krediet ad € 370.000 beschikbaar te stellen; 5. De boekwaarde van de strategische grond Kerkdreef à € 1.041.395 in te brengen in de grondexploitatie; 6. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 80.000 voor het verwijderen van de fundering van de voormalige Admiraal de Ruyterschool. 7. € 80.000 uit de reserve Maatschappelijk vastgoed te onttrekken ter dekking van de kosten van het verwijderen van de fundering van de voormalige Admiraal de Ruyterschool. Aanleiding In december 2021 hebben wij een inspraakronde georganiseerd met de directe omgeving van de beoogde nieuwbouwlocatie voor de Nul-op-de-meter-woningen aan de Kerkdreef. Tijdens deze ronde hebben de omwonenden en belanghebbenden een toelichting gekregen op het concept stedenbouwkundig kader voor de ontwikkeling van de locatie en het planontwikkelingsproces.

Het uitgangspunt is - zoals u bekend - dat de locatie wordt ingevuld met zeer duurzame woningen. Een groep Krimpense inwoners, die daar enkele jaren geleden al de eerste gesprekken over is gestart met de gemeente, is daarvoor als collectief de beoogde particuliere opdrachtgever. De concept-stedenbouwkundige kaders zijn eerder in het eerste kwartaal van afgelopen jaar in een informatieve commissie aan u toegelicht. Aan de hand van een aantal thema’s hebben wij de tijdens de inspraakperiode ingekomen reacties voorzien van een gemeentelijk commentaar. Daarbij is ervoor gekozen om vragen/opmerkingen samen te vatten en te clusteren per thema in een Notitie verwerking inspraakreacties, die u als bijlage 1 bij dit voorstel aantreft. De reacties hebben geleid tot aanpassingsvoorstellen voor het stedenbouwkundig kader, dat u als bijlage 2 bij dit voorstel aantreft. Naast de stedenbouwkundige kaders gaan wij in dit voorstel in op de overgang van het project naar de gele fase binnen het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties en de wijze waarop wij bij deze ontwikkeling omgaan met de mogelijke gevolgen van het Didam-arrest. In het laatste kwartaal van 2022 heeft Fakton een taxatie van de marktwaarde uitgevoerd

van de locatie Kerkdreef op basis van het ontwerp van de NOM-groep. De uitkomst van deze taxatie, de geactualiseerde plankostenraming en de laatste kostenraming van IBKW voor het bouwrijp maken zijn verwerkt in de grondexploitatie. Argumenten Stedenbouwkundig kader aangepast n.a.v. inspraak Gedurende de afgelopen periode zijn de concept-stedenbouwkundige kaders voor de Kerkdreef-locatie nog een keer onder de loep genomen. Mede aan de hand van de reacties vanuit de omgeving, die werden ontvangen. Er ligt nu een aangepast stedenbouwkundig kader, dat wij graag ter vaststelling aan u voorleggen. Hierna gaan wij kort in op de belangrijkste aanpassingen van het stedenbouwkundig kader. Goot- en bouwhoogte verlaagd voor betere ruimtelijke inpassing De belangrijkste opmerkingen vanuit de omgeving betroffen de in het kader aangegeven maximale goot- en bouwhoogte voor de toekomstige woningen. Deze opmerkingen hebben ertoe geleid dat wij de goot- en bouwhoogte nog eens kritisch hebben beoordeeld. In het voorliggende stedenbouwkundig kader zijn de voorgestelde hoogten aangepast. Zo is het voorstel de maximale goothoogte van de voorhuizen (kopwoningen) te verlagen naar 5,50 meter (was 6.50 meter). En de maximale nokhoogte van deze voorhuizen te verlagen naar 10,50 meter in plaats van de 12 meter, die eerder in het conceptstedenbouwkundig kader was aangehouden.

Wij stellen ook een gewijzigde maximale goot- en nokhoogte voor de woningen in de schuurvolumes voor. De maximale goothoogte van 5 meter is teruggebracht tot 4,5 meter en de maximale nokhoogte van 10 meter is verlaagd naar 9 meter. Uitzicht en ruimtelijke inpassing gevisualiseerd voor omgeving Er is een aantal impressies gemaakt om te laten zien hoe de nieuwe bebouwing met de lagere goot- en bouwhoogten in de omgeving past en wat dit betekent voor het uitzicht vanaf bijv. de Dr. Blomsingel. Deze impressies zijn als bijlage bij de notitie verwerking inspraakreacties gevoegd. Ter vergelijking: het huidige bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een deel van de locatie te bebouwen met maatschappelijke gebouwen met een maximale hoogte van 13 meter. Met een in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid zou zelfs tot een goothoogte van 15 meter kunnen worden gebouwd. De aangepaste kaders bieden – zoals hiervoor aangegeven - de mogelijkheid voor bouwhoogten van 10,50 m (voorhuizen) en 9 meter bij de woningen in de schuurvolumes. Met deze aanpassingen komen wij tegemoet aan de opmerkingen uit de omgeving dat de massa van deze woningen aan de Kerkdreef niet goed past bij het bestaande beeld van de bebouwing langs deze straat en het algemene gevoel dat de massa van de nieuwe woningen in z’n totaliteit te stevig was voor de locatie.

Met de aangepaste maatvoering zijn nog altijd woningen te ontwerpen, die prima voldoen aan alle hedendaagse eisen op het gebied van wooncomfort en duurzaamheid. In de volgende fase zal de architect de woongebouwen gaan ontwerpen, waarbij de situering en maatvoering worden afgestemd met de naaste buren van de locatie. Ruimtelijk rekening houden met wandelpad naar de IJsseldijk Bij de herontwikkeling van de locatie Kerkdreef wordt ruimtelijk rekening gehouden met (ruimte gereserveerd voor) de realisering van een eventuele wandelverbinding naar de IJsseldijk. Dit kan in een latere fase worden uitgevoerd als het aangrenzende gebied (het

2

huidige parkeerterrein van H&B grondstoffen) in de toekomst wellicht beschikbaar komt voor een nieuwe ontwikkeling. Tot zover de belangrijkste aanpassingen in het stedenbouwkundig kader. Kanttekeningen Didam-arrest: voornemen verkoop bouwgrond moet worden bekendgemaakt in deze fase Hieronder een korte uiteenzetting van de mogelijke gevolgen van het Didam-arrest voor een ontwikkeling als deze op de locatie Kerkdreef. Op dit moment ontwikkelt de jurisprudentie zich en lijkt de impact minder groot dan in eerste instantie verwacht. Wat houdt het Didam-arrest in de kern ook alweer in? De Hoge Raad zet in het arrest een streep door de redenering van de Gelderse gemeente Montferland dat het haar vrij stond om een in Didam gelegen oud gemeentehuis een-op-een te verkopen aan een vastgoedontwikkelaar. Dit terwijl er ook belangstelling was (geweest) van een andere partij. Volgens de Hoge Raad staat het gelijkheidsbeginsel een een-op-een verkoop van vastgoed in de weg, als er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden voor dat vastgoed zijn. In dat geval moet er in uitgangspunt een selectieprocedure worden doorlopen. Selecteren gaat volgens de Hoge Raad dus boven het maken van een-op-een-afspraken. Selectie als uitgangspunt Waarom neemt de Hoge Raad selectie als uitgangspunt? Het gelijkheidsbeginsel is een van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Deze beginselen moeten overheden onder meer in acht nemen bij het aangaan en uitvoeren van (verkoop)overeenkomsten. Dat geldt volgens de Hoge Raad ook voor de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden een overheid een pand of stuk grond verkoopt. Op dit punt verschilt de positie van de overheid van die van een private partij, die deze beslissing wel volledig zelf mag maken. Mededingingsruimte hoeft volgens de Hoge Raad niet geboden te worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het voornemen tot de een-op-een verkoop wel (gemotiveerd) bekend worden gemaakt, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Bekendmaken van het voornemen tot verkoop aan de Vereniging Nom-wijk Krimpen Om dit in de praktijk voor de locatie Kerkdreef te verkennen hebben wij besloten om het voornemen tot verkoop aan de Vereniging Nom-wijk Krimpen bekend te maken op de gemeentepagina in het Kontakt en op de gemeentelijke website . De NOM-kerngroep heeft in 2022 deze Vereniging opgericht en laten registreren bij de Kamer van Koophandel. In de bekendmaking worden de redenen genoemd waarom wij van mening zijn dat de Vereniging Nom-wijk Krimpen als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Na de in de bekendmaking genoemde periode van 30 dagen zal blijken of er zich meer gegadigden melden, die aangeven dat zij als groep door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap de 20-25 nul-op-de-meter woningen denken te kunnen realiseren binnen de stedenbouwkundige kaders en overige randvoorwaarden. Als deze situatie zich voordoet, zullen wij dit beoordelen en mogelijk alsnog een selectieprocedure moeten starten. Dit risico is met de Vereniging Nom-wijk Krimpen in alle openheid besproken. In deze fase zal ook met de Vereniging worden gesproken over de uitkomsten van de door Fakton uitgevoerde taxatie gericht op het opstellen van een grondreserveringsovereenkomst.

3

Financiële gevolgen Met het vaststellen van de stedenbouwkundige kaders gaat het project in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties over naar de gele fase (planontwikkelingsfase). Uw raad wordt gevraagd om het project van de groene naar de gele fase te brengen. Aan de overgang naar de planontwikkelingsfase hangt vast dat er een voorbereidingskrediet moet worden vastgesteld. Dit krediet bedraagt € 370.000 en betreft de verdere planontwikkeling (o.a. ruimtelijk plan) en het bouwrijp maken van de locatie.

Bouwrijp maken: Voorbereiding toezicht en planontwikkeling (VTP):

€ 260.000 € 110.000

Totaal benodigd krediet haalbaarheidsfase:

€ 370.000

In afwijking van wat gebruikelijk is, wordt tijdens de haalbaarheidsfase het bouwrijpmaken van de locatie al opgepakt. Hiermee wordt tijdwinst geboekt. Overigens zijn deze werkzaamheden noodzakelijk bij iedere vorm van herontwikkeling in de sfeer van woningbouw. Een onderdeel van deze werkzaamheden is het verwijderen van de fundering van de voormalige Admiraal de Ruyterschool (€ 80.000). Feitelijk betreft het hier uitgestelde sloopkosten. Voor deze kosten stellen wij u voor een apart investeringskrediet beschikbaar te stellen met een dekking uit de reserve Maatschappelijk vastgoed. In de bijlage 3 treft u ook de projectkaart aan waarop geheimhouding van toepassing is. Zoals in de inleiding is aangegeven zijn de recent geactualiseerde cijfers verwerkt in de grondexploitatie. Dat geldt voor de grondopbrengst, die op basis van de marktwaarde taxatie door Fakton is vastgesteld. Daarnaast zijn de plankostenraming en de raming voor het bouwrijp maken geactualiseerd. Belangrijkste onderdelen hiervan zijn het trekken van de palen van de oude basisschool en het verwijderen van funderingsresten en het saneren van een nog aanwezige olietank, die in het verleden met zand is gevuld.

In de fase van bouwrijp maken zullen eveneens door het plangebied lopende rioolleidingen voor een aantal bestaande woningen aan de IJsseldijk zodanig worden omgelegd dat er geen conflict met de nieuwe woningbouw ontstaat. Participatie en vervolgstappen Op 13 maart is een bijeenkomst voor omwonenden en andere belanghebbenden ingepland. Tijdens deze avond krijgen zij informatie over de aanpassingen, die naar aanleiding van de eerdere participatiemomenten zijn aangebracht in het stedenbouwkundig kader. De stedenbouwkundige kaders worden daarna toegelicht in de beeldvormende commissie op 16 maart. Vervolgens is de behandeling in de oordeelvormende commissie op 23 maart gepland. Omwonenden, belanghebbenden kunnen gebruik maken van spreekrecht en reageren op de kaders. De raadsbehandeling is gepland op 30 maart. De globale planning van de voorbereiding en uitvoering van project Kerkdreef is op de projectkaart te zien (geheime bijlage) Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van de Kerkdreef-locatie wordt na de vaststelling van het stedenbouwkundig kader voorbereid en doorloopt de wettelijke procedure. In deze procedure zijn ook weer momenten ingebouwd voor omwonenden, belanghebbenden om kennis te nemen van het plan en daarop te reageren. Onze inzet is erop gericht om het ontwerpbestemmingsplan vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1-1-2024) ter

4

inzage te leggen. Dit traject van voorbereiding loopt parallel met de verdere uitwerking van het bouwplan. Bijlagen 1. Notitie verwerking inspraakreacties januari 2023; 2. Impressies project Kerkdreef; 3. Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Kerkdreef; 4. MPG Projectkaart Kerkdreef-locatie (geheim) Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele

M.W. Vroom

secretaris

burgemeester

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 14 februari 2023, om:

1. De notitie Stedenbouwkundig kader herontwikkeling Kerkdreef vast te stellen als kader voor de ontwikkeling van deze locatie; 2. In te stemmen met de overgang van het project van de initiatieffase (groene fase) naar de planontwikkelingsfase (gele fase); 3. De gemaakte kosten in de initiatieffase (groene fase) à € 59.624 te dekken uit de algemene reserve grondexploitaties; 4. Voor de plantontwikkelingsfase een krediet ad € 370.000 beschikbaar te stellen; 5. De boekwaarde van de strategische grond Kerkdreef à € 1.041.395 in te brengen in de grondexploitatie; 6. Een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 80.000 voor het verwijderen van de fundering van de voormalige Admiraal de Ruyterschool. 7. € 80.000 uit de reserve Maatschappelijk vastgoed te onttrekken ter dekking van de kosten van het verwijderen van de fundering van de voormalige Admiraal de Ruyterschool.

Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 30 maart 2023.

Voorzitter

griffier

…

mr. O. Vliegenthart

6