Raadsvoorstel Stedenbouwkundig kader project De Stuw

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 10 februari 2026 Portefeuillehouder: W. Tempel Behandelend team: Omgevingsloket Zaaknummer: 1138757 Onderwerp Stedenbouwkundig kader project De Stuw Gevraagd raadsbesluit: 1. De notitie “Stedenbouwkundig kader De Stuw’’ - met inbegrip van de opbrengsten van de inwonerparticipatie - vast te stellen voor de ontwikkeling van deze locatie met woningbouw. Aanleiding De eigenaar van de locatie De Stuw heeft plannen om deze plek te transformeren naar woningbouw. Vanwege het belang van deze markante plek bij de entree van de gemeente is ervoor gekozen om voor deze facilitaire ontwikkeling eerst een ruimtelijke visie te ontwikkelen. Op 4 september 2025 bent u over de planontwikkeling in een besloten raadscommissie geïnformeerd. Tijdens deze vergadering is een toelichting gegeven op de ruimtelijke conceptvisie, die voorziet in een ranke woontoren op deze plek. Ook is toen een uiteenzetting gegeven over de aanpak van de inwonerparticipatie. Deze participatie is recentelijk afgerond en de conceptvisie is uitgewerkt tot een stedenbouwkundig kader. Dit kader wordt u - met inbegrip van de participatieresultaten - ter besluitvorming voorgelegd. Met dit besluit kan het planontwikkelingsproces worden vervolgd door het maken van een concreet woningbouwplan door de particuliere initiatiefnemer. Argumenten 1.1.

Transformatie van de locatie De Stuw naar woningen past in het gemeentelijk beleid.

Woonvisie 2020-2030 Eén van de geformuleerde maatregelen in de woonvisie luidt: “In ons woningbouwprogramma zetten we in op doorstroming door levensloopbestendige woningen te realiseren, geschikt voor senioren, waardoor eengezinswoningen vrijkomen. De woningen zijn toekomstbestendig en voor verschillende doelgroepen (bijvoorbeeld ook voor jongeren) geschikt”. Het toevoegen van woningen in de vorm van appartementen op locatie De Stuw is hiermee in lijn en draagt daadwerkelijk bij aan de doorstroming binnen de woningmarkt van Krimpen. Omgevingsvisie In de door u recent vastgestelde Omgevingsvisie zijn de volgende speerpunten benoemd: • Er is grote vraag naar woningen: daarom gaan we vooral voor jongeren en ouderen woningen bouwen. • We onderzoeken mogelijkheden voor extra woningbouw. In de komende 10–20 jaar willen we 1.500–2.000 woningen bouwen. Dit geeft inwoners meer kans op een woning in Krimpen en helpt voorzieningen overeind te blijven. • We gaan compacter en hoger bouwen in de buurt van voorzieningen.

1 van 5

Een transformatie van locatie De Stuw naar woningbouw in de vorm van een ranke woontoren past binnen deze visie. Dat geldt ook voor het in de visie genoemde behoud van het dorpse en groene karakter van Krimpen. Door te bouwen op deze plek wordt dit dorpse en groene karakter elders in Krimpen juist beschermd.

1.2.

Voor een herontwikkeling als bij locatie De Stuw stelt uw raad aan de voorkant ruimtelijke kaders vast.

De eerder met u gedeelde ruimtelijke conceptvisie is uitgewerkt tot ruimtelijke kaders, die zijn verwoord in de notitie “Stedenbouwkundig kader De Stuw”. In deze notitie wordt ook ingegaan op de geuite zorgen tijdens de inwonerparticipatie (zie hierna onder 1.3). De essentie van het stedenbouwkundig kader kan als volgt worden verwoord: -

-

-

-

-

-

-

Toevoeging woonruimte: Het bouwvolume biedt voldoende ruimte voor een substantiële toevoeging van woningen om aan de grote vraag naar woningen voor jongeren en ouderen te voldoen. Iconisch gebouw: Het gebouw wordt een iconisch herkenningspunt voor de entree van de gemeente in de vorm van een ranke woontoren. Bouwhoogte: Deze hoogte sluit aan bij andere hoogbouw in het centrum, zoals gebouw Waardzicht. De minimale bouwhoogte bedraagt 18 tot maximaal 23 bouwlagen. De uiteindelijke hoogte wordt met name bepaald door de gevolgen van schaduwwerking, het oplossen van de parkeervraag op eigen terrein en de financiële haalbaarheid. Rank gebouw: Verstoring van zichtlijnen vanuit Cascade I en II en Centrum-Zuid moeten beperkt zijn. De huidige bebouwing van De Stuw heeft een relatief lage bouwhoogte, waardoor de omliggende bebouwing grotendeels vrij uitzicht heeft. Het gebouw moet daarom zo rank mogelijk worden ontworpen. Schaduwwerking: De gevolgen van de schaduwwerking dienen zo veel mogelijk beperkt te zijn voor de omliggende woonbebouwing. Afstanden omliggende bebouwing: Het gebouw dient zo ver mogelijk van de Cascade te worden gepositioneerd. Privacy en uitzicht: Het volume van het gebouw dient zo slank mogelijk te worden vormgegeven en zodanig gepositioneerd, dat zichtlijnen vanuit de omgeving langs het gebouw behouden blijven.

Groene binnenruimte: Bij de ontwikkeling van De Stuw ligt de nadruk op de leefbaarheid en de (groen)kwaliteit van de openbare ruimte. Het uitgangspunt is een groene binnenruimte die aansluit op de Cascade, waarbij de openbare ruimte een groen en geluidluw karakter krijgt. Op grondniveau blijft door de ranke vorm meer ruimte over voor open plekken en groen. Parkeeroplossing: Uitgangspunt is dat het parkeren in gebouwde vorm op eigen grond wordt opgelost. Er zal nadrukkelijk worden getoetst of de parkeerdruk in de omgeving aanvaardbaar blijft. Anders zal bij de planvorming de parkeernorm naar boven moeten worden aangepast. De parkeeroplossing heeft tegelijk een afschermende werking van het verkeersgeluid van de Nieuwe Tiendweg op de groene binnenruimte. Veilige langzaam verkeersroute: Naar/van Centrum-Zuid dient sprake te zijn van een veilige route voor langzaam verkeer.

Voor het overige verwijzen wij u naar de notitie.

2 van 5

1.3.

De inwonerparticipatie geeft een representatief - afgewogen - beeld hoe tegen woningbouw op deze plek in de vorm van een ranke toren wordt aangekeken.

Het organiseren van begrip en draagvlak is cruciaal om tot herontwikkeling van deze locatie te kunnen komen. Daarom is in de achterliggende maanden een uitgebreide inwonerparticipatie georganiseerd. De ruimtelijke conceptvisie vormde hiervoor de basis. In november zijn er twee inloopbijeenkomsten gehouden. Eén voor de directe omwonenden en één voor omwonenden, die wat verder weg wonen maar wel zicht hebben op de locatie. Omwonenden konden hier hun respons geven op het idee voor woningbouw op deze plek door middel van een woontoren. Daarnaast is men uitgenodigd een vragenlijst in te vullen. Deze vragenlijst is na de tweede inloopavond via de sociale en lokale media ook verspreid onder de rest van de Krimpense inwoners. Op de twee inloopavonden zijn in totaal ca. 35 mensen afgekomen. De vragenlijst is ruim 400 keer ingevuld. Via de sociale media zijn enkele honderden reacties geplaatst. Op 28 januari is een derde inloopavond gehouden, waarbij de participatieresultaten en de verder uitgewerkte ruimtelijke opzet aan de inwoners zijn teruggekoppeld. Op deze avond was een bredere groep geïnteresseerden aanwezig dan bij de eerdere bijeenkomsten (ca. 70). Naast direct omwonenden en de eerder uitgenodigde buren waren nu ook diverse inwoners uit Krimpen en omgeving uitgenodigd. Dit resulteerde in een toegenomen belangstelling.

Dit werd mede gestimuleerd doordat de bijeenkomst uitgebreid in lokale media en op sociale media was aangekondigd. Het algemene beeld uit de inwonerparticipatie is dat woningbouw op deze plek, in de vorm van een ranke toren met een bouwhoogte van 18 tot en met 23 bouwlagen, voor veel betrokkenen voorstelbaar en acceptabel is. Er zijn weinig reacties die zich principieel keren tegen de woontoren als zodanig. Daarnaast wordt woningbouw voor specifieke doelgroepen, zoals starters, senioren en andere huishoudens met behoefte aan kleinere woningen, op deze locatie veelal als passend en wenselijk gezien. De combinatie van wonen en nabijheid van voorzieningen wordt daarbij expliciet als kwaliteit benoemd. Nagenoeg iedereen vindt dat de huidige locatie onvoldoende kwaliteit heeft en een (flinke) verbeterslag kan gebruiken. De meest genoemde zorgen gaan over toenemende verkeersdrukte, betaalbaarheid woningen en dat de woningen niet alleen voor Krimpenaren beschikbaar komen. Het eventueel verdwijnen van het restaurant wordt door een aantal inwoners betreurd. De directe omwonenden hebben hun zorgen geuit over bouwhoogte, privacy, uitzicht, schaduwwerking, parkeren en bereikbaarheid. In dat kader is afgesproken dat de effecten van de bouwhoogte en -massa op het omringende straatbeeld, inclusief de schaduwwerking, in de verdere planuitwerking helder in beeld worden gebracht.

Dit biedt ruimte voor een goed onderbouwde dialoog en beantwoording van vragen vanuit de omgeving. De genoemde aandachts- en zorgpunten vragen geen heroverweging van het principe van de ontwikkeling, zoals verwoord in de eerdere conceptvisie, maar wel om een zorgvuldige onderbouwing en uitwerking in de vervolgstappen. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de opbrengst van de participatie laat zien dat door kan worden gegaan op de ingeslagen weg en vervolgstappen kunnen worden gezet. Maar wel met expliciete aandacht voor de zorgen en aandachtspunten die de inwoners hebben ingebracht. Deze punten vormen belangrijke randvoorwaarden voor het verder versterken van het draagvlak en de kwaliteit van het plan. Alle reacties zijn verwerkt in het ‘’Participatieverslag De Stuw”. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar.

3 van 5

Kanttekeningen 1.1. Het meten van draagvlak is een momentopname. De achterliggende periode geeft in ieder geval wel een goed beeld hoe in dit stadium tegen herontwikkeling van deze plek - in de vorm van een hoge ranke woontoren - wordt aangekeken. De openbare behandeling in de raad(scommissies) en de daaropvolgende ruimtelijke procedures met betrekking tot de verdere uitwerking van het bouwplan vormen een volgende graadmeter. 1.2.

Tijdens de inwonerparticipatie is veelvuldig aandacht gevraagd voor de betaalbaarheid van de woningen en dat die voor Krimpenaren ter beschikking komen. Het toekomstig gebouw voorziet niet in sociale woningbouw. Het betreft hier een particuliere (facilitaire) ontwikkeling, waarbij de initiatiefnemer risicodragend is. De initiatiefnemer heeft het plan om ongeveer 120 appartementen te bouwen. Hij gaat vooralsnog uit van globaal 50% koop- en 50% huurwoningen. In hoeverre de toekomstige koopwoningen onder de (jaarlijks vastgestelde) definitie ‘’betaalbaarheid’’ (voor 2026 vastgesteld op 420.000 euro) vallen is op dit moment nog niet concreet te zeggen. Daarvoor moet het bouwplan verder worden uitgewerkt. De ontwikkeling biedt wel goede mogelijkheden voor het realiseren van kleinere woningen, die geschikt zijn voor ouderen en jongeren. De inschatting is dan ook dat een deel ‘betaalbaar’ zal worden en een deel onder de NHG-grens zal liggen (voor 2026: 470.000 euro). Dat geldt ook voor het aantal huurwoningen dat onder de noemer ‘’middeldure huur’’ (en dure huur) valt. Echter is het daadwerkelijke aantal afhankelijk van de business case van de initiatiefnemer. Elementen als bebouwde parkeeroplossing, aantal woningen en bouwhoogte bepalen uiteindelijk mede de financiële haalbaarheid van het type koop- en huurwoningen.

Overigens draagt de nieuwbouw in iedere prijscategorie bij aan de doorstroming op de huizenmarkt omdat nieuwe bewoners veelal (goedkopere) woonruimte achterlaten. Bij de verkoop en verhuur van de toekomstige nieuwbouw wordt lokale binding nagestreefd. 1.3. Een aantal inwoners pleit voor behoud van restaurant Zoutsteen Ook hiervoor geldt dat de initiatiefnemer bepaalt of de nieuwbouwontwikkeling straks voorziet in nieuwbouw van restaurant Zoutsteen (of een andere publieke functie). De ruimtelijke kaders bieden hiervoor in ieder geval wel voldoende ruimte. Participatie Zie onder 1.3. Financiële gevolgen Dit project is opgenomen in het MPG (groene fase). Uitgangspunt is dat de ontwikkeling voor de gemeente budgettair neutraal verloopt en de (plan)kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. Na uw besluit tot vaststelling van het stedenbouwkundig kader worden met de initiatiefnemer afspraken gemaakt over het vervolgtraject (ontwerpfase). Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Nadat een ontwerpplan beschikbaar is (zie hierna) komen wij bij u terug voor de overgang van dit project van de groene naar de gele fase volgens het MPG.

4 van 5

Vervolg Zoals gezegd start met het vaststellen van het stedenbouwkundig kader een nieuwe fase, waarbij de initiatiefnemer een concreet bouwplan uitwerkt binnen dit kader. Voor de omgevingsvergunning van deze buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is op grond van de Omgevingswet een bindend advies van uw raad vereist (voor realiseren van meer dan 5 woningen). U heeft dan de mogelijkheid in te stemmen met het dan voorliggende ontwerpplan. Zodra het ontwerp beschikbaar is komen wij bij u terug voor het inwinnen van dit advies. De raad heeft dan alleen op gronden van goede ruimtelijke ordening een negatief advies te geven. Globaal ziet de planning er als volgt uit: • Vanaf april: opstellen anterieure overeenkomst, nadere planuitwerking door particuliere initiatiefnemer • Eind 2026: bindend advies gemeenteraad ontwerpplan • Begin 2027 e.v.: start ruimtelijke procedures

Bijlagen 1. Notitie “Stedenbouwkundig kader De Stuw’’ 2. Participatieverslag De Stuw Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, drs. V.L. Dobbe

mr. H.D. Westerdijk

secretaris

burgemeester

5 van 5

Raadsbesluit Onderwerp Stedenbouwkundig kader project De Stuw

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 februari 2026, om: De notitie “Stedenbouwkundig kader De Stuw’’ - met inbegrip van de opbrengsten van de inwonerparticipatie - vast te stellen voor de ontwikkeling van deze locatie met woningbouw.

Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 12 maart 2026.

voorzitter

griffier

mr. H.D. Westerdijk

L. van der Linden MSc