Raadsvoorstel Start planontwikkelingsfase nieuwbouw Crimpenersteyn

Raadsvoorstel Datum raadsvergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

15 december 2022 Hugo van der Wal Omgevingsloket 947009

Onderwerp Start planontwikkelingsfase nieuwbouw Crimpenersteyn Gevraagd raadsbesluit: 1. Vaststellen van de stedenbouwkundige en programmatische kaders (bijlage 1) voor de nieuwbouw van Crimpenersteyn; 2. Vaststellen van de (indicatieve) facilitaire grondexploitatie (bijlage 2) voor de nieuwbouw van Crimpenersteyn; 3. Instemmen met de overgang van het project Crimpenersteyn van de (‘groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) planontwikkelingsfase; 4. Beschikbaar stellen van een krediet van € 150.000,- voor de planontwikkelingsfase en de kosten te activeren binnen de facilitaire grondexploitatie Crimpenersteyn; 5. Verkennen van de financiële mogelijkheden tijdens de planontwikkelingsfase om de woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ als sociale huurwoningen te laten realiseren, als gevolg van de toenemende vraag naar sociale huurwoningen; 6. Verkennen van de mogelijkheden tijdens de planontwikkelingsfase om binnen de stedenbouwkundige kaders extra woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ toe te voegen aan het plan, als gevolg van de toenemende vraag naar dit type woningen. Aanleiding De Zellingen heeft zich bij de gemeente gemeld met het verzoek om op en rondom de huidige plek van Crimpenersteyn nieuwbouw te realiseren. Dit is ter vervanging van het huidige gebouw.

Op 23 september 2021 stemde de gemeenteraad in met het voorstel van het college om een verkenning te starten naar de nieuwbouw van Crimpenersteyn op de huidige plek. Deze verkenning moet zorgen voor stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden waarbinnen de verdere uitwerking van de nieuwbouw van Crimpenersteyn plaatsvindt. Via een raadsinformatiebrief van 12 oktober 2022 (bijlage 3) informeerde het college de gemeenteraad over het verloop van deze verkenning, het doorlopen participatieproces en de resultaten daaruit en het voorkeursmodel van het college. Na een informatieve sessie met de raadscommissie op 18 oktober 2022 trad het college op verzoek van de gemeenteraad nog een keer in overleg met omwonenden voordat het college een definitief raadsvoorstel uitbracht met daarin de stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden voor de nieuwbouw van Crimpenersteyn. De gesprekken met omwonenden na 18 oktober 2022 leidden voor het college tot een nieuw voorkeursmodel. Op basis van dit nieuwe voorkeursmodel legt het college de gemeenteraad dit raadsvoorstel voor om daarmee de haalbaarheidsfase (‘groene’ fase) af te ronden en de planontwikkelingsfase (‘gele’ fase) te starten. Dit voorstel kan ook op instemming rekenen van initiatiefnemer De Zellingen.

Argumenten 1.1 Nieuwbouw van Crimpenersteyn is noodzakelijk Het huidige Crimpenersteyn is sterk verouderd en voldoet niet meer aan de manier waarop De Zellingen zorg wil verlenen aan onze inwoners met een zorgindicatie. In het nieuwe Crimpenersteyn worden mensen niet langer opgenomen in een instelling, maar verhuizen ze naar een geschikte woning in een veilige woonomgeving. Afhankelijk van hun behoefte kan een beroep worden gedaan op zorg en/of ondersteuning. Dit idee sluit aan bij hoe de gemeente Krimpen aan den IJssel wonen voor (oudere) kwetsbare mensen wil ondersteunen. Daarnaast sluit deze visie aan op de door de rijksoverheid ingezette ontwikkelingen, zoals het zo lang mogelijk thuis wonen, het inzetten van het eigen netwerk (zelf- en samenredzaamheid) en het scheiden van wonen en zorg. De Zellingen heeft een woonzorgconcept uitgewerkt dat bestaat uit twee onderdelen: Wonen met 24-uurs zorg en Wonen met een Plus. Wonen met 24-uurs zorg is bedoeld voor mensen met een intensieve zorgvraag, die in een beschermde woonomgeving 24-uurs professionele zorg en behandeling nodig hebben (Wlz). Met het concept Wonen met een Plus streeft De Zellingen naar het creëren van een vitale leefgemeenschap voor mensen met een lichte tot zware zorgvraag. Het is een alternatief voor het ‘oude verzorgingshuis’.

De Zellingen heeft in haar planontwikkeling de volgende uitgangspunten geformuleerd: - Behoud van de huidige capaciteit, waar mogelijk groei in relatie tot de vergrijzing; - Bewoners niet meer dan één keer laten verhuizen, geen tijdelijke huisvesting; - Behoud van zo veel als mogelijk robuust groen.

1.2 Participatietraject is met veel aandacht doorlopen Tijdens het haalbaarheidsonderzoek besteedden we veel aandacht aan participatie met omwonenden van Crimpenersteyn. In mei 2022 organiseerden we 2 inloopavonden om met omwonenden in gesprek te gaan over ideeën en/of zorgen rond de mogelijke nieuwbouw van Crimpenersteyn. In juli 2022 organiseerden we een buurtbijeenkomst om onze voortgang tot dusver te presenteren en daarover met omwonenden in gesprek te gaan. In augustus 2022 nodigden we alle omwonenden per brief uit om in gesprek te gaan met de gemeente. Op 26 september 2022 organiseerden we nog een buurtbijeenkomst om omwonenden te informeren over de gezette stappen en daarover in gesprek te gaan. Na de buurtbijeenkomst van 26 september 2022 stuurden wij de gemeenteraad een eerder genoemde raadsinformatiebrief (bijlage) toe. Op 18 oktober 2022 bespraken wij deze raadsinformatiebrief met de raadscommissie in een informatieve sessie. Voorafgaand aan deze informatieve sessie diende een aantal omwonenden van de “Buurtactiegroep” een alternatief plan in bij de gemeenteraad. Na de informatieve sessie met de raad traden wij daarover in overleg met de Buurtactiegroep. Dat leidde na twee bijeenkomsten (op 24 oktober 2022 en 31 oktober 2022) tot een haalbaar plan voor de gemeente, De Zellingen als de Buurtactiegroep.

Voordat het college een definitief standpunt innam over een voorkeursmodel om aan de gemeenteraad voor te leggen, organiseerden we nog een buurtbijeenkomst op 8 november 2022 (bijlage 4). Tijdens deze buurtbijeenkomst presenteerden wij, naast het eerdere

2

voorkeursmodel van het college, het nieuwe model naar aanleiding van de gesprekken met de Buurtactiegroep. Tijdens de buurtbijeenkomst bleek (het meeste) maatschappelijk draagvlak te zijn voor het nieuwe model door het behoud van zo veel mogelijk groen en het beperken van de bouwhoogten in het plan. Op deze basis besloot het college om dit als nieuw voorkeursmodel aan te wijzen en ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad.

1.3 Het voorkeursmodel is stedenbouwkundig haalbaar voor De Zellingen en de gemeente Het voorkeursmodel van het college gaat uit van vervanging van het huidige gebouw Crimpenersteyn door een aantal nieuwe gebouwen. Het programma van minimaal 180 woningen volgens het concept ‘Wonen met 24 uurs zorg’ wordt gerealiseerd in 2 nieuwe gebouwen. Eén gebouw telt 4 bouwlagen en het andere gebouw bestaat voor een deel uit 5 en een deel uit 6 bouwlagen. In de plint van het gebouwdeel met 6 bouwlagen komt een gemeenschappelijke ruimte geschikt voor een horecafunctie en maatschappelijke activiteiten. De Zellingen gaat dit exploiteren. Deze voorziening moet de functie als buurtkamer voor Boveneind krijgen. Door het huidige gebouw, dat als barrière tussen het park en de woningen langs en voorbij de Zandrak fungeert, te slopen en daarvoor in de plaats 2 niet aaneengesloten nieuwe gebouwen te realiseren, opent de bebouwing zich aan het Zandrak. Het park wordt daarmee de wijk Boveneind als het ware ‘in getrokken’. Op deze manier ontstaat er zicht vanuit de Zandrak richting het park en zal er een aantrekkelijke verbinding tussen het park en de Zandrak ontstaan. Dit zal het park nog beter toegankelijk maken. In een volgende fase zal samen met omwonenden overlegd worden hoe we deze openbare ruimte in gaan richten.

Hierbij houden we rekening met eventueel door De Zellingen benodigde beschutte tuinen voor bewoners van Crimpenersteyn. We hechten er waarde aan dat de openbare ruimte tussen de gebouwen, en waar mogelijk ook de beschutte tuinen van De Zellingen, gebruikt worden voor ontmoeting tussen bewoners van Crimpenersteyn en omwonenden. Tussen het Jan van Zutphenhof en de Sportsingel, ter hoogte van de Boveneindselaan, worden minimaal 45 woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ gerealiseerd. Er zijn minimaal 45 woningen van dit type nodig om de grond- en zorgexploitatie van De Zellingen haalbaar te maken.

1.4 Het voorkeursmodel is financieel haalbaar voor De Zellingen en de gemeente De doorrekening van het voorkeursmodel geeft voor zowel de Zellingen als de gemeente voldoende vertrouwen om het plan verder uit te werken. Hoewel De Zellingen een negatief resultaat op haar eigen grondexploitatie heeft als gevolg van de boekwaarde van het huidige gebouw, is De Zellingen in staat dit negatieve resultaat te dekken en is er sprake van een voor De Zellingen haalbare grondexploitatie. Na realisatie van het plan is er ook sprake van een haalbare zorgexploitatie voor De Zellingen. Voor de gemeente is sprake van een kostenneutrale facilitaire grondexploitatie (bijlage 2). In de gemeentelijke grondexploitatie gaan we uit van een faciliterende rol voor de gemeente. Dat betekent dat we plankosten (personele capaciteit) maken die bij het sluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst vergoed worden via het wettelijk kostenverhaal op basis van de Wro. Daarnaast is er sprake van een beperkte grondopbrengst voor de door de gemeente te verkopen grond die nodig is voor de ontwikkeling. In dit stadium is de verwachting is dat die grondopbrengst ook nodig is voor dekking van onvoorziene kosten. De Zellingen is

3

initiatiefnemer en realiseert voor eigen rekening en risico het plan.

1.5 Vanwege de stedenbouwkundige, financiële en maatschappelijke haalbaarheid kan de planontwikkelingsfase starten Nu de stedenbouwkundige, financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het initiatief blijkt, is er voldoende vertrouwen bij de gemeente en De Zellingen om het plan verder uit te werken. De (‘groene’) haalbaarheidsfase kan afgesloten worden en de (‘gele’) planontwikkelingsfase kan gestart worden. In de planontwikkelingsfase werken we een aantal elementen in het plan verder uit, zoals de inrichting van de openbare ruimte, het onderdeel parkeren en de beeldkwaliteitseisen van de nieuwe gebouwen. Dit doen we samen met bewoners, hun naasten en omwonenden. Tijdens de planontwikkelingsfase sluiten we met De Zellingen een anterieure exploitatieovereenkomst. Daarna leggen we, afhankelijk van de inwerkingtreding van de omgevingswet, een bestemmingsplan of omgevingsplan ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad met een definitieve facilitaire grondexploitatie. Ter overbrugging naar de anterieure exploitatieovereenkomst en de kosten die de gemeente in de planontwikkelingsfase moet maken vragen wij u een krediet beschikbaar te stellen van € 150.000,-. De kosten zullen worden geactiveerd binnen de facilitaire grondexploitatie Crimpenersteyn.

1.6 Er is een grote behoefte aan sociale huurwoningen De woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ zijn volgens het initiatief van De Zellingen woningen in het middeldure huursegment. De komende jaren neemt de behoefte aan sociale huurwoningen verder toe. Het college verkent in de planontwikkelingsfase de mogelijkheid om deze woningen al dan niet deels als sociale huurwoningen te laten realiseren om aan deze toenemende vraag tegemoet te komen. Het aan de in januari 2021 vastgestelde Woonvisie Krimpen aan den IJssel 2020-2030 voorafgegane bewonersonderzoek, maakte duidelijk dat 95% van de vragers om een huurwoning een sociale huurwoning wenst. Als gevolg van de dubbele vergrijzing zullen steeds meer bewoners een lager inkomen hebben. Het inkomen daalt doordat mensen met pensioen gaan, of door het overlijden van hun partner. Hierdoor zullen steeds meer (oudere) inwoners van Krimpen behoefte krijgen aan een sociale huurwoning. Ook het recent geactualiseerde Regioakkoord Wonen, gebaseerd op alle tot 2030 geplande nieuwbouwplannen in de regio Rotterdam, geeft aan dat er sprake is van een fors tekort aan sociale huurwoningen, ook in Krimpen aan den IJssel. De omslag van middeldure huurwoningen naar sociale huurwoningen zal financiële consequenties hebben voor de grondexploitatie van De Zellingen.

Immers, voor deze woningen is rekening gehouden met een grondopbrengst die hoort bij middeldure huurwoningen. Als deze woningen op aangeven van de gemeente als sociale huurwoningen worden gerealiseerd en geëxploiteerd, leidt dit tot een lagere grondwaarde en dus een negatief effect op de grondexploitatie van De Zellingen. Voor zover De Zellingen dit negatieve effect niet uit het plan kan betalen, is een financiële bijdrage van de gemeente nodig. Dit leidt tot een verslechtering van de gemeentelijke grondexploitatie. Hoe hoog deze verslechtering is, is nog niet te zeggen. Dit zal moeten blijken tijdens de planontwikkelingsfase.

4

1.7 Er is eveneens een grote behoefte aan woningen ‘Wonen met een Plus’ Om tegemoet te komen aan enerzijds een haalbare grond- en zorgexploitatie voor De Zellingen en anderzijds om het huidige aantal woningen te vervangen, zijn minimaal 45 woningen ‘Wonen met een Plus’ nodig. Het college verkent in de planontwikkelingsfase de mogelijkheid om extra woningen van dit type toe te voegen binnen de stedenbouwkundige kaders. De doelgroep die behoefte heeft aan dit type woningen neemt de komende jaren namelijk (sterk) toe. Dit blijkt uit de (concept) Woonzorgvisie 2022 – 2030 en de daarbij horende woonzorganalyse. Het aantal ouderen met een behoefte aan zorg op afroep neemt fors toe. Het woningaanbod om aan die toename tegemoet te komen ontbreekt. Tot 2040 is de opgave om maximaal 150 extra wooneenheden voor deze doelgroep te realiseren. De ontwikkeling van W+ woningen kan deels tegemoet komen aan die vraag. Overigens zijn de W+ woningen ook geschikt voor de toenemende groep thuiswonende ouderen met somatische problematiek. Daarmee kan Crimpenersteyn één van de plekken zijn die een eerste invulling geeft aan de (nog vast te stellen) Woonzorgvisie 2022 – 2030.

Kanttekeningen N.v.t. Financiële gevolgen In het voorliggende geval van een facilitaire grondexploitatie door de gemeente vergoedt de initiatiefnemer, i.c. De Zellingen, de gemeentelijke plankosten. Door de op 25 april 2022 gesloten intentieovereenkomst tussen de gemeente en De Zellingen, betaalde De Zellingen al een voorschot van € 50.000,-. Tijdens de planontwikkelingsfase werken de gemeente en De Zellingen toe naar een te sluiten anterieure exploitatieovereenkomst waarin het restant van de te vergoeden plankosten in de planontwikkelings- en uitvoeringsfase wordt opgenomen. Ter overbrugging naar de anterieure exploitatieovereenkomst en de kosten die de gemeente in de planontwikkelingsfase moet maken vragen wij u een krediet beschikbaar te stellen van € 150.000,-. De kosten zullen worden geactiveerd binnen de facilitaire grondexploitatie Crimpenersteyn. Om de ontwikkeling en de bouw van het nieuwe Crimpenersteyn mogelijk te maken zal de gemeente grond moeten verkopen aan de Zellingen. In de planontwikkelingsfase zullen hierover afspraken met de Zellingen worden gemaakt. Uitgangspunt hierbij is een marktconforme transactie.

Vervolg In de planontwikkelingsfase werkt De Zellingen in overleg met de gemeente, bewoners, hun naasten, medewerkers en omwonenden het plan verder uit binnen de gestelde stedenbouwkundige kaders en bereiden we een bestemmingsplan of omgevingsplan procedure voor. Dit is afhankelijk van het moment waarop de Omgevingswet in werking treedt. Voordat de gemeenteraad het bestemmingsplan of omgevingsplan en de daarbij horende grondexploitatie vaststelt, sluiten de gemeente en De Zellingen een anterieure exploitatieovereenkomst. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd.

5

Bijlagen 1. Stedenbouwkundige kaders 2. Facilitaire Grondexploitatie Crimpenersteyn (geheim) 3. Raadsinformatiebrief d.d. 12 oktober 2022 incl. bijlagen (a t/m e) 4. Presentatie buurtbijeenkomst d.d. 8 november 2022 Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris

6

M.W. Vroom burgemeester

Raadsbesluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 november 2022, om: 1. De stedenbouwkundige en programmatische kaders (bijlage 1) voor de vernieuwing van Crimpenersteyn vast te stellen; 2. De (indicatieve) facilitaire grondexploitatie (bijlage 2) voor de vernieuwing van Crimpenersteyn vast te stellen; 3. In te stemmen met de overgang van het project Crimpenersteyn van de (‘groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) planontwikkelingsfase; 4. Een krediet van € 150.000,- voor de planontwikkelingsfase beschikbaar te stellen en de kosten te activeren binnen de facilitaire grondexploitatie Crimpenersteyn; 5. In te stemmen met een aanvullend onderzoek door het college, tijdens de planontwikkelingsfase, om de woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ als sociale huurwoningen te laten realiseren, als gevolg van de toenemende vraag naar sociale huurwoningen; 6. Instemmen met een aanvullend onderzoek door het college, tijdens de planontwikkelingsfase, om binnen de stedenbouwkundige kaders extra woningen volgens het concept ‘Wonen met een Plus’ toe te voegen aan het plan, als gevolg van de toenemende vraag naar dit type woningen. Dit besloot de raad van Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 26 januari 2023.

Voorzitter

griffier

M.W. Vroom

mr. O. Vliegenthart

7