Raadsvoorstel realisatiefase grondexploitatie en investering De Noord 102

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

16 juni 2025 Hugo van der Wal Veiligheid / Financieel beleid en advies 1939449

Onderwerp Realisatiefase grondexploitatie en investering De Noord 102 Gevraagd raadsbesluit: 1. De grondexploitatie De Noord 102 over te laten gaan van de planontwikkelingsfase (geel) naar de uitvoeringsfase (rood) en daarbij de financiële kaders vast te stellen. 2. De verliesvoorziening voor de grondexploitatie De Noord 102 van € 421.063 naar € 988.210 te verhogen. 3. Deze verhoging à € 567.147 te dekken uit de reserve opvang en asiel. 4. Ten behoeve van realisatie van de 21 woningen een krediet à € 6.500.000 incl. BTW beschikbaar te stellen. 5. De intentie uit te spreken om de locatie ten minste 3 jaar te gebruiken voor Oekraïense ontheemden. 6. Ter dekking van de kapitaallasten van de investering de normvergoeding voor opvang ontheemden Oekraïne te benutten. 7. De intentie uit te spreken om na de periode van opvang van Oekraïense ontheemden het vastgoed aan woningcorporatie QuaWonen aan te bieden ten behoeve van een door de woningcorporatie en de gemeente te bepalen doelgroep. Aanleiding 1) In 2024 hebben we een verkenning gestart naar een meer duurzame opvangcapaciteit voor Oekraïense ontheemden op de locatie De Noord 102. 2) Op 27 juni 2024 is de Tijdelijke wet opvang ontheemden Oekraïne van kracht geworden, die ons college een zorgplicht oplegt voor de materiële en immateriële opvang van (Oekraïense) ontheemden (art. 2 lid 1).

Daarmee is het noodwettelijk regime (met de burgemeester als bevoegd orgaan) overgegaan in een regulier wettelijk regime op tijdelijke basis. 3) Wij willen aan de locatie De Noord 102 in totaal 21 wooneenheden toevoegen om deze in eerste instantie te bestemmen voor de opvang van (Oekraïense) ontheemden en daarna in te zetten als reguliere sociale woningbouw voor een bredere groep aan woningzoekenden binnen de gemeente. Hiervoor heeft de gemeente stedenbouwkundige kaders laten opstellen d.d. 25 september 2024. Deze zijn vastgesteld door uw raad op 17 december 2024. 4) Op 11 maart 2025 is er een aanvraag Omgevingsvergunning voor een BOPA (bestemmingswijziging) ingediend voor het afwijken van regels van het Omgevingsplan. Wij hebben de ontvankelijkheidstoets uitgevoerd en geconstateerd dat de voorgenomen ontwikkelingen niet in strijd zijn met door uw raad vastgesteld ruimtelijk relevant beleid en tevens dat wordt voldaan aan de verplichte participatie conform artikel 6 van de participatieverordening 2023 (op 29 dec. 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad onder nr. 567974). 5) Omdat hier sprake is van woningbouw en het aantal te realiseren woningen meer dan 5 bedraagt, was een bindend advies van uw raad vereist, alvorens wij kunnen overgaan tot

1 van 7

vergunningverlening (cf. art. 1 aanhef en lid 1, sub b van de door uw raad op 14 december 2023 vastgestelde regeling Bindend adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Uw raad heeft op 24 april 2025 (unaniem) een positief bindend advies uitgebracht. 6) Met het positief bindend advies kunnen we besluiten op de aanvraag BOPA. Daarmee komt het project in een volgende fase, namelijk die van realisatie. Hiertoe zijn meerdere besluiten van uw raad nodig, onder andere: a) Het vaststellen van de grondexploitatie, en; b) Het beschikbaar stellen van een investeringskrediet ten behoeve van het realiseren van het appartementencomplex. 7) Nu QuaWonen zich op dit moment heeft teruggetrokken als ontwikkelaar, om reden dat het corporaties conform Autoriteit Woningcorporaties niet is toegestaan te bouwen voor vluchtelingen/ontheemden, is het aan de gemeente om het project te ontwikkelen. Daarvoor moet een aanbestedingsprocedure worden gevolgd. 8) Wij zullen na gunning van de aanbesteding nog moeten besluiten op de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (het daadwerkelijke 'bouwplan'). Argumenten 1.1 Inhoudelijke/ruimtelijke uitgangspunten staan vast Met het positief bindend advies op de BOPA staan de inhoudelijke/ruimtelijke uitgangspunten vast.

Hierdoor gaat het project van de planontwikkelingsfase (geel) naar de realisatiefase (rood) en dient het project binnen de gepresenteerde financiële kaders te worden gerealiseerd. Dit is conform de beschreven werkwijze in het rapport meerjarenperspectief grondexploitaties 2025. 2.1 De geactualiseerde grex heeft een groter tekort Na bijstelling van de grex van het project De Noord 102 is het verwachte tekort op de eindwaarde hoger dan in de grex die in april 2025 werd vastgesteld, zie plankaart bijlage 1. Dit betekent het volgende voor de verliesvoorziening: MPG2025 mutatie 17 juli 2025 De Noord 102 € 421.063 +/+ 567.147 € 988.210 2.2 Meer kosten vanwege aanpassingen na participatie De grondexploitatie is bijgesteld naar aanleiding van de uitkomsten van het participatieproces met de bewoners. Hierdoor wordt bijvoorbeeld een andere toegangsweg gerealiseerd en een (tijdelijke) parkeervoorziening nabij het gebouw van scouting Jan Willem Friso. Daarnaast zijn diverse civieltechnische elementen bijgesteld. 2.3 Verrekening met transitiekostenvergoeding Van een aantal kosten uit de grondexploitatie hebben we bij het ministerie van Justitie en Veiligheid vergoeding als transitiekosten aangevraagd. Bij vorige projecten rondom de opvang van Oekraïense ontheemden waren onze aanvragen succesvol. Deze aanvraag is in het vooroverleg door het ministerie reeds positief beoordeeld.

De formele indiening van deze transitiekosten vindt momenteel plaats. Zodra het ministerie definitief reactie geeft op onze aanvraag door middel van een beschikking zullen wij uw Raad hierover informeren. 3.1 Reserve voor onder andere dit doel ingesteld Normaliter worden verliesvoorzieningen voor bouwgrondexploitaties gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. In dit geval wordt voorgesteld om de verliesvoorziening te dekken uit de bestemmingsreserve opvang en asiel. Deze reserve is onder andere voor dit doel ingesteld door uw Raad en eveneens toereikend.

2 van 7

4.1 Gemeente als ontwikkelaar (aanbesteding vereist) Zoals aangegeven in de raadsinformatiebrief van 22 april 2025 en raadsinformatiebrief 13 mei 2025 mag QuaWonen om formele redenen dit project niet ontwikkelen. Wij hebben zorgvuldig onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om als gemeente de rol van ontwikkelaar over te nemen. Dat blijkt inderdaad mogelijk en (financieel) verantwoord te zijn. Daarbij staat de gedachte voor, dat zodra de woningen niet meer nodig zijn voor Oekraïners – wij gaan nu uit van een periode van drie jaar – deze flexwoningen beschikbaar komen voor sociale verhuur voor doelgroepen. Dit levert helaas een vertraging op in het proces om tot realisering van de flexwoningen te komen. Anders dan de woningbouwcorporatie heeft de gemeente te maken met aanbestedingsregels. De realisering van de flexwoningen/appartementen valt hieronder. Wij staan ervoor gesteld om direct na uw besluitvorming op dit voorstel een aanbesteding in de markt te zetten. Dit om het tijdverlies zo veel mogelijk te beperken. 4.2 Sluitende businesscase Een externe deskundige heeft een businesscase opgesteld om te bezien of de gemeente deze rol financieel kan dragen. De businesscase, zie bijlage 2, is financieel sluitend. Wel zijn er nog enkele financiële aspecten die op dit moment onzeker zijn. Die benoemen wij bij de kanttekeningen en in de financiële paragraaf.

Op deze businesscase heeft het college geheimhouding opgelegd. 4.3 Urgentie geboden in verband met tijdelijke huisvesting Oekraïense ontheemden Door het overnemen van de rol als ontwikkelaar is het niet meer mogelijk om de oorspronkelijke planning te volgen. In deze oorspronkelijk planning was rekening gehouden met de oplevering in november 2025 van het eerste gebouwdeel (12 woningen) ten behoeve van de huisvesting van Oekraïense ontheemden uit de voormalige muziekschool aan de Tuinstraat. Deze locatie wordt na een verbouwing in gereedheid gebracht voor tijdelijke huisvesting van leerlingen van de nieuw te realiseren basisschool Het Kompas. Daarnaast is met de bewoners van de Tuinstraat afgesproken dat de opvang in de voormalige muziekschool uiterlijk in december 2025 eindigt. Vanzelfsprekend willen wij ons aan deze afspraak houden. De aanbesteding wordt zo ingericht dat we vertraging maximaal proberen te beperken. Helaas moeten wij wel constateren dat de oorspronkelijk planning niet meer gehaald gaat worden. Wij zoeken, onder andere met QuaWonen, naar een oplossing voor overbrugging van de opvang van de ontheemden aan de Tuinstraat tot aan het moment dat de te realiseren huisvesting in gebruik genomen kan worden. We verwachten dat de vertraging minimaal vier maanden zal bedragen.

5.1 Periode van drie jaar voorwaarde bij mogelijke toekenning transitiekostenvergoeding Zoals bij argument 2.3 staat vermeld, heeft het ministerie in een vooroverleg aangegeven onder enkele voorwaarden akkoord te kunnen gaan met de aanvraag voor transitiekostenvergoeding. De belangrijkste voorwaarde die gesteld wordt is de periode dat het vastgoed beschikbaar is voor het doel. Het ministerie benoemt de volgende doelgroepen: Oekraïense ontheemden, asielzoekers of statushouders. Onze intentie is om voor een periode van drie jaar de Oekraïense ontheemden op deze locatie op te vangen.

3 van 7

6.1 Normvergoeding mede voor kapitaal- en/of huurlasten De gemeente had de afgelopen periode geen kapitaal- en/of huurlasten voor de opvang van ontheemden Oekraïne. Dit heeft mede bijgedragen aan de vorming en voeding van de bestemmingsreserve opvang en asiel, welke ondertussen een omvang van ± € 1,1 miljoen (excl. resultaatbestemming 2024) heeft. Met het realiseren van deze nieuwbouw krijgt de gemeente wel te maken met kapitaallasten. Deze dienen gedekt te worden uit de normvergoeding. 7.1 Geen vastgoedportefeuille aanhouden langer dan nodig is De gemeente heeft een slanke vastgoedportefeuille. We breiden onze vastgoedportefeuille tijdelijk uit voor de opvang van Oekraïense ontheemden en niet langer dan daarvoor nodig is. De wettelijke opgave voor opvang is tijdelijk. De gemeente heeft na beëindiging van de opvang, wij gaan nu uit van 3 jaar, dit vastgoed niet meer nodig en willen we inzetten voor reguliere sociale woningbouw voor een bredere groep aan woningzoekenden binnen de gemeente. Dat is de reden dat we duurzaam willen ontwikkelen en daarover het gesprek voeren met onze plaatselijke corporatie QuaWonen. 7.2 Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (in het zogenaamde Didam-arrest) bepaald dat overheden de verkoop van onroerend goed niet langer via een 1-op-1 transacties met een zelfgekozen marktpartij mogen afwikkelen.

Andere gegadigden moeten ook in de gelegenheid worden gesteld om tot aankoop over te gaan. In ons geval gaat het niet om verkoop aan een marktpartij, maar aan een woningbouwcorporatie. Binnen Krimpen aan den IJssel is eigenlijk alleen QuaWonen aanbieder. Desalniettemin zal de gemeente te zijner tijd het voornemen tot verkoop publiceren. 7.3 Verplichting doelgroep noodzakelijk voor SPUK SFT Wij gaan voor de exploitatie van de woningen een SPUK-vergoeding aanvragen. Een van de voorwaarden voor een succesvolle aanvraag SPUK Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) is dat de woningen minimaal 10 jaar beschikbaar zijn voor sociale huur. Daarnaast dient 30% van de woningen binnen het project, binnen de gemeente, te worden toegewezen aan Oekraïense ontheemden en statushouders. Kanttekeningen 2.1 Verliesvoorziening kan lager uitvallen (transitiekosten) De gemeente is in overleg met het ministerie van Justitie en Veiligheid. Insteek van dit overleg is om elementen vergoed te kunnen krijgen als transitiekosten. Bij het opstellen van de grondexploitatie is nog geen formele beschikking hierover, maar is wel al positief bericht ontvangen op een eerste beoordeling. Veiligheidshalve hebben we gekozen om een grondexploitatie zonder deze bijdrage aan uw raad aan te bieden.

3.1 Verrekening via de reserve opvang en asiel Mocht blijken dat het tekort op de grondexploitatie kleiner wordt, dan is er een lagere verliesvoorziening nodig. In dat geval wordt uw raad voorgesteld om dit saldo terug te storten in de reserve opvang en asiel. 4.1 Businesscase gaat uit van continuering rijksmiddelen De businesscase is opgesteld met enkele aannames. Zo is er gerekend met het huidige bedrag van € 44 per gerealiseerd bed per dag (normvergoeding 2025) voor een periode van drie jaar. Het is niet ondenkbaar dat deze regeling verandert, bijvoorbeeld naar de 4 van 7

daadwerkelijke bezetting van bedden of een ander normbedrag. Omdat het uitgangspunt van de rijksoverheid is dat tegenover de opgave van gemeenten om de opvang te realiseren voldoende baten staan om er niet op te hoeven toeleggen, vinden wij het verantwoord om in de businesscase te rekenen met dit bedrag. 4.2 Investering kan lager uitvallen (transitiekosten) De gemeente is in overleg met het ministerie van Justitie en Veiligheid. Insteek van dit overleg was om elementen vergoed te kunnen krijgen als transitiekosten. Inmiddels hebben we bericht van het ministerie dat de aanvraag om vergoeding van transitiekosten bij een eerste beoordeling op alle gevraagde onderdelen als positief wordt gezien. De formele beschikking over deze aanvraag volgt nog. 4.3 Investering kan lager uitvallen vanwege SPUK flexwoningen De gemeente gaat een specifieke uitkering (SPUK) “Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT)” aanvragen ter grootte van ca. € 14.000 per flexwoning. De gemeente heeft contact gehad met het ministerie van BZK hierover. De formele aanvraag moet nog plaatsvinden waardoor de uitkomst van deze aanvraag op dit moment nog onzeker is. Daarom is gekozen om een krediet zonder deze mogelijke bijdrage aan uw raad te vragen.

7.1 Nog geen (definitieve) overeenkomst QuaWonen; alternatief scenario De verwachting is dat het beschermingsregime voor de Oekraïense ontheemden (de Richtlijn Tijdelijke Bescherming Oekraïne) na 4 maart 2027 overgaat naar een transitieperiode. In deze periode zal een vergunningstelsel (voor de duur van 3 jaar) het verblijf van Oekraïense ontheemden regelen. We weten nog niet wanneer de gemeentelijke opgave voor opvang eindigt. Vanuit de rijksoverheid wordt echter rekening gehouden met een langdurige behoefte aan opvang. Wij verwachten dan ook dat het rijk een beroep op gemeenten blijft doen voor de opvang. Het is echter realistisch dat op enig moment de huisvestingsopgave van Oekraïense ontheemden verschuift naar de woningcorporaties. Dat is ook een reden om samen met QuaWonen op te trekken. De ontwikkeling van het appartementencomplex voorziet daarom in meerdere oplossingen. Enerzijds, op de korte termijn, de huisvesting van de ontheemden. Anderzijds, op middellange termijn, voegen we 21 woningen toe aan de voorraad sociale huurwoningen. De intentie en de inspanningen van gemeente en QuaWonen zijn gericht op overname van het appartementencomplex door QuaWonen. Een definitieve overeenkomst tussen de gemeente en QuaWonen is er echter nog niet. Met name rondom de overnameprijs lopen nog gesprekken.

Deze prijs is onder andere afhankelijk van de uitkomsten van het aanbestedingsproces, het overnamemoment en de investeringsruimte van de woningcorporatie. We verwachten hier met QuaWonen uit te komen. Wanneer dat onverhoopt niet lukt, dan hebben we, gelet op de woningmarkt in dit segment, courant vastgoed met aanzienlijke overwaarde. Een belangrijke voorwaarde bij dit alternatief is dat de woningen dan voor een periode van ten minste 10 jaar als sociale woning in de Krimpense woningmarkt beschikbaar blijft. Dit met het oog op de SPUK SFT. De gemeente loopt derhalve beperkt risico. Voor dergelijke risico’s is de reserve opvang en asiel ingesteld. Participatie Ten aanzien van de ontwikkeling aan De Noord 102 hebben we meerdere participatiemomenten gehad en hebben diverse inwoners/bedrijven ingesproken tijdens commissie- en raadsvergadering. Dit heeft geleid tot aanpassingen van het plan, onder andere ten aanzien van de ontsluiting.

5 van 7

Financiële gevolgen De ontwikkeling van De Noord 102 is een actieve ontwikkeling voor de gemeente. De gemeente is namelijk eigenaar van de gronden en het vastgoed binnen het plangebied. Daarmee zijn de kosten en opbrengsten als gevolg van deze ontwikkeling voor de gemeente. De woningen in het plangebied zullen, in tegenstelling tot eerdere berichtgeving, door de gemeente gerealiseerd worden. In dit stadium hebben we nog een aantal variabelen, waarvan de uitkomst van het aanbestedingsproces een dominante is evenals de overnameprijs van de woningen. Verliesvoorziening bouwgrond in exploitatie Met de overgang van de gele naar de rode fase blijft dit project een bouwgrond in exploitatie en de daarbij geldende financiële regels. De kosten die de ontwikkeling op deze locatie met zich mee brengen overstijgen de – op termijn – opbrengsten uit de verkoop van gronden aan, naar alle waarschijnlijkheid, QuaWonen. Bij deze faseovergang zijn de kosten opnieuw beoordeeld en uitgewerkt. Dit leidt in de grondexploitatie tot een groter negatief resultaat van op eindwaarde dan bij behandeling van het MPG2025:

De Noord 102

MPG2025 € 421.063

mutatie +/+ 567.147

17 juli 2025 € 988.210

Normaliter worden verliesvoorzieningen voor bouwgrondexploitaties gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. In dit geval wordt voorgesteld om de verliesvoorziening te dekken uit de reserve opvang en asiel. Deze reserve is onder andere voor dit doel ingesteld door uw Raad. Deze reserve heeft op dit moment een omvang van ± € 1,1 miljoen (excl. resultaatbestemming over het jaar 2024), hiermee is de reserve toereikend voor de mutatie van de verliesvoorziening à € 567.147 totaal. Investeringsoverzicht Zoals in de argumenten en kanttekening aangegeven zijn er kansen en onzekerheden. De grondexploitatie bestaat uit lasten en baten. Voor het inzichtelijk maken van de investeringen werken wij de lasten in een overzicht voor u uit (de genoemde bedrage zijn inclusief BTW): Investeringen Gebouw € 6.500.000 Grondexploitatie € 1.400.000 € 7.900.000 Kansen Transitiekostenvergoeding Spuk Flexwoningen

€ 2.600.000 € 294.000 € 2.894.000

Deze investeringsbedragen en kansen ziet u terug in de businesscase onder jaar 0. Exploitatieperiode gemeente Bij de businesscase is een leeswijzer opgenomen waarin we een verdere toelichting geven op de exploitatieperiode voor de gemeente. De businesscase rekent naar een breakevenpoint voor de gemeente. Financiële risico inschatting Zoals aangegeven zijn er nog wat variabelen, zoals de SPUK Flexwoningen en het resultaat van de aanbesteding. Op basis van de businesscase wordt het financiële risico als laag

6 van 7

ingeschat. Zoals aangegeven bij kanttekening 7.1 hebben we, gelet op de woningmarkt in dit segment, courant vastgoed met aanzienlijke overwaarde. Vervolg Na het vaststellen van de grondexploitatie kan overgegaan worden tot realisatie. Concreet betekent dit dat de gemeente de grond bouwrijp gaat (laten) maken om vervolgens het appartementencomplex te realiseren en daarna het gebied woonrijp maken. Bijlagen en geheimhouding Het college heeft besloten conform art. 87 en 88 van de Gemeentewet met inachtneming van artikel 5.1, lid 1 onder c respectievelijk artikel 5.1 lid 2, onder b en f, van de Wet Open Overheid voor een periode van vijf (5) jaar geheimhouding op te leggen op: projectkaart De Noord 102 en businesscase De Noord 102. De afweging daarbij is dat het openbaar maken van deze informatie een onevenredige bevoordeling voor derden zal geven als deze informatie openbaar zal worden gemaakt. Bijlagen 1. Projectkaart De Noord 102 (geheim) 2. Businesscase De Noord 102 (geheim)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

mr. H.D. Westerdijk

secretaris

burgemeester

7 van 7

Raadsbesluit Onderwerp Realisatiefase grondexploitatie en investering De Noord 102

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 juni 2025, om: 1. De grondexploitatie De Noord 102 over te laten gaan van de planontwikkelingsfase (geel) naar de uitvoeringsfase (rood) en daarbij de financiële kaders vast te stellen. 2. De verliesvoorziening voor de grondexploitatie De Noord 102 van € 421.063 naar € 988.210 te verhogen. 3. Deze verhoging à € 567.147 te dekken uit de reserve opvang en asiel. 4. Ten behoeve van realisatie van de 21 woningen een krediet à € 6.500.000 incl. BTW beschikbaar te stellen. 5. De intentie uit te spreken om de locatie ten minste 3 jaar te gebruiken voor Oekraïense ontheemden. 6. Ter dekking van de kapitaallasten van de investering de normvergoeding voor opvang ontheemden Oekraïne te benutten. 7. De intentie uit te spreken om na de periode van opvang van Oekraïense ontheemden het vastgoed aan woningcorporatie QuaWonen aan te bieden ten behoeve van een door de woningcorporatie en de gemeente te bepalen doelgroep. Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 17 juli 2025.

voorzitter

griffier

mr. H.D. Westerdijk

A.C. de Bondt