Raadsvoorstel Programma en stedenbouwkundige kaders project Merelstraat

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 16 september 2025 Portefeuillehouder: Kirsten Jaarsma Behandelend team: Omgevingsloket – project Merelstraat Zaaknummer: 2071590

Onderwerp Programma en stedenbouwkundige kaders project Merelstraat e.o. Gevraagd raadsbesluit: 1. De stedenbouwkundige en programmatische kaders vast te stellen voor het project Merelstraat e.o., die de basis vormen voor een aanvraag voor vergunningverlening voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit onder de Omgevingswet (BOPA) 2. Positief bindend advies uit te brengen over de vergunningsaanvraag om meer dan 5 woningen mogelijk te maken middels een BOPA voor de: 1. Omgevingsplanactiviteit voor het uitvoeren van werken / werkzaamheden; 2. Omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van bouwwerken en in stand houden van bouwwerken. 3. Dit project in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties te laten overgaan van de groene naar de rode (realisatie)fase Aanleiding In het Convenant Energiebesparing Huursector 2012 is afgesproken dat in 2050 de woningvoorraad CO2-Neutraal is. Woningbouwcorporatie QuaWonen heeft al een deel van hun bezit gerenoveerd om aan deze doelstelling te voldoen. Eerder hebben wij uw raad toegelicht dat de technische staat van 14 grondgebonden sociale huurwoningen in het blok Merelstraat, Mezenstraat, Vinkenstraat hier te slecht voor is. Daarom heeft QuaWonen het voornemen om deze woningen te slopen en een appartementencomplex met buurtkamer te realiseren dat ruimte biedt aan maximaal 35 sociale huurappartementen.

Inmiddels heeft Rho Adviseurs hiervoor stedenbouwkundige kaders uitgewerkt. Figuur 1: Ligging plangebied

1 van 6

Aangezien het aantal te realiseren nieuwe woningen meer dan 5 bedraagt, valt de ontwikkeling onder het bindend adviesrecht van uw gemeenteraad. Wij vragen uw raad om positief te adviseren en de kaders vast te stellen, zodat de planologische procedure kan worden gestart.

Argumenten 1.1 Het schetsontwerp is stedenbouwkundig aanvaardbaar Het voornemen betreft de realisatie van maximaal 35 appartementen. Uit de stedenbouwkundige analyse voor de ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten naar voren gekomen: • Een verdichting ten opzichte van de huidige situatie; • Levensloop bestendige woningen zijn gewenst. Wanneer gestapeld gebouwd wordt zijn circa 28 of meer woningen nodig om een lift - en daarmee levensloopbestendige woningen - financieel haalbaar te maken; • Een parkeernorm van 1,3 is uitgangspunt, conform parkeernorm van het centrum; • Het toevoegen van groen en het beperken van verharding is gewenst om aan de klimaatopgaves te werken. Binnen deze uitgangspunten is het mogelijk om een appartementengebouw omringd door groen te realiseren. De bouwhoogte bedraagt maximaal 16 meter. Dit zijn maximaal 5 bouwlagen. Hierbij geldt dat de bovenste verdieping (de vijfde bouwlaag) terug liggend dient te zijn ten opzichte van de vierde bouwlaag, een zo geheten ‘setback’. Bij een gebouw met vier bouwlagen is geen setback vereist. Figuur 2: Impressie mogelijke invulling plangebied

In figuur 2 is een stippellijn te zien die de minimale afstand weergeeft tussen de vierde bouwlaag en de omliggende bebouwing. Deze afstand is bepaald op basis van het zo geheten 1:2 principe: de bouwhoogte voor het ingetekende bouwvlak bedraagt niet meer dan de helft van de afstand tot de tegenoverliggende gevel.

2 van 6

De afstand tussen de omliggende bebouwing is minimaal 24 meter, waardoor de vierde bouwlaag een bouwhoogte heeft van 12 meter. Op de vijfde laag wordt een extra verdieping mogelijk gemaakt met een setback. Binnen het bouwvlak (bijlage 1) is nog enige ontwerpvrijheid om het programma goed in te passen. Ondanks de toename van het aantal woningen is het bouwvlak beperkt. Beoogde appartementen zijn gemiddeld kleiner dan bestaande eengezinswoningen met een achtertuin en er kan over 5 lagen worden gebouwd. Het parkeren wordt aangepast op de nieuwe situatie: langs de omliggende straten komen haakse parkeervakken om de extra parkeerbehoefte op te vangen. 1.2 Uw raad stelt de kaders voor een ruimtelijke (her)ontwikkeling vast De beoogde ontwikkeling van 35 appartementen past niet binnen het '(Veeg)bestemmingsplan Kortland', vastgesteld op 20 september 2018, zoals onderdeel van het tijdelijke Omgevingsplan. Hoewel op deze locatie woningbouw is voorzien, biedt het Omgevingsplan te weinig mogelijkheden voor dit bouwvoornemen. Een aanvraag voor vergunningverlening voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is daarom noodzakelijk. Het gaat hier om een facilitair project, waarbij QuaWonen het initiatief neemt voor herontwikkeling. Voorheen was het gebruikelijk dat de raad stedenbouwkundige kaders vaststelt alvorens een bestemmingsplan ter visie te leggen.

Dit vormde het toetsingskader voor de uitwerking van de plannen en vergunningaanvraag. Onder de Omgevingswet is een gefaseerde vergunningverlening voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) de meest eenvoudige procedure. Dit betekent dat er eerst een aanvraag wordt gedaan voor de omgevingsvergunning voor een BOPA betreffende een planologisch basisbesluit (fase 1). Hiervoor is het zaak om op voorhand stedenbouwkundige kaders vast te stellen, die de basis vormen voor de uitwerking van een ontwerp. Deze stedenbouwkundige kaders luiden als volgt: • •

• • •

het programma bedraagt maximum 35 woningen. de maximum bouwhoogte van hoofdgebouwen en woningen bedraagt ten hoogste 16 meter (vijf bouwlagen). Bij een vijfde bouwlaag dient deze tenminste 1 meter terug liggend uit de dakrand te zijn (setback). Parkeren wordt gerealiseerd langs de omliggende straten (openbaar toegankelijk). Een parkeernorm van 1,3 is uitgangspunt conform parkeernorm van het centrum. Langs de weg wordt een trottoir aangelegd. Verharding wordt beperkt en groen wordt toegevoegd

Op basis van de stedenbouwkundige kaders kan QuaWonen het ontwerp verder uitwerken.

2.1 Op basis van de kaders kan een positief bindend advies worden gegeven Er is gekozen voor een gefaseerde vergunningverlening voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als procedure. Dit betekent dat er eerst een aanvraag wordt gedaan voor de omgevingsvergunning voor een BOPA betreffende een planologisch basisbesluit (fase 1). Aangezien het aantal te realiseren woningen meer dan 5 bedraagt, valt de ontwikkeling onder het bindend adviesrecht van de gemeenteraad. We vragen u een positief bindend advies uit te brengen. 3 van 6

Zodra het definitief ontwerp van de ontwikkeling gereed is, is er nog een vervolgbesluit nodig en een tweede aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een BOPA(fase 2). In het kader van de tweede vergunningaanvraag vindt alleen beoordeling plaats op de onderdelen van het bouwplan waarin de eerdere vergunning niet voorziet, zoals de beoordeling van de stedenbouwkundige-architectonische detaillering en de toets aan redelijke eisen van welstand. Voor de omgevingsvergunning voor de BOPA (fase 2) is geen bindend advies van de gemeenteraad vereist.

3.1 Er is voldaan aan de voorwaarden om naar de (rode) realisatiefase over te gaan In het MPG 2025 is dit project als ‘groen’ opgenomen. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling voor de gemeente budgettair neutraal verloopt en alle (plan)kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn met de initiatiefnemer en andere belanghebbenden verkend. Met de initiatiefnemer zijn hierover afspraken vastgelegd in een Anterieure Overeenkomst. Formeel dient de gemeenteraad tot aanpassing van het MPG te besluiten. De raad wordt daarom – gelijktijdig met de vaststelling van de stedenbouwkundige kaders – gevraagd in te stemmen met de overgang van de groene naar de rode (realisatie)fase én met de financiële gevolgen van het ingaan van de tweede fase, waarbij baten en lasten in evenwicht zijn.

Kanttekeningen 1.1 Geheimhouding is nodig In bijlage 3 kan worden teruggevonden met welke kosten en opbrengsten rekening wordt gehouden. Deze informatie kan nuttig zijn voor derden (marktpartijen) wanneer zij met de gemeente in onderhandeling zijn of komen over ruimtelijke projecten. Daarom hebben wij besloten – conform art. 87 en 88 van de Gemeentewet met inachtneming van artikel 5.1, lid 1 onder c respectievelijk artikel 5.1 lid 2, onder b en f, van de Wet Open Overheid – om voor een periode van vijf (5) jaar geheimhouding op te leggen op de Projectkaart Merelstraat (bijlage 3).

Participatie In het najaar van 2022 heeft QuaWonen het besluit genomen om de woningen aan Merelstraat en Vinkenstraat te gaan slopen en op deze locatie betere levensloopbestendige woningen te gaan bouwen. De bewoners van de Merelstraat en Vinkenstraat zijn hierover eind 2022 geïnformeerd. Er is een sociaal plan actief; het uitverhuizen van bewoners is in een vergevorderd stadium. Leegstaande woningen worden tijdelijk ingevuld (antikraak). De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten zijn met de initiatiefnemer, omwonenden en andere belanghebbenden verkend. De benodigde onderzoeken zijn inmiddels uitgevoerd en hieruit volgen geen beperkingen. Dit alles heeft geleid tot voorliggende stedenbouwkundige kaders. QuaWonen heeft de volgende inspanningen verricht om draagvlak te creëren voor beoogde ontwikkeling:

4 van 6

•

•

•

Afgelopen periode heeft er over het planontwerp overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de naast het plangebied gelegen Mieraskerk. Dit heeft geen belemmeringen voor het plan opgeleverd. Op donderdag 19 oktober 2023 is er een inloopavond georganiseerd voor direct omwonenden in Ontmoetingscentrum De Tuyter. Door een aantal omwonenden zijn zorgen geuit over het plan m.b.t. privacy; hun achtertuin grenst aan het plangebied. Met hen heeft QuaWonen een vervolggesprek gevoerd op 4 juni 2024 over aanpassingen in het ontwerp: verkleining oppervlakte, andere type woningen, andere oriëntatie om meer ruimte te creëren + balkons niet op Nachtegaalstraat te richten en de afstand tot omliggende woningen vergroten tot ongeveer 32,5 meter. De aangepaste stedenbouwkundige opzet en het beeldkwaliteitsplan zijn ook breder gepresenteerd op de tweede inloopavond van 5 september 2024. QuaWonen verwacht hiermee voldoende tegemoet gekomen te zijn aan geuite zorgen. Begin oktober 2023 is het vooroverleg, voorafgaand aan de toen nog beoogde ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, opgestart met de volgende instanties: Provincie Zuid-Holland, Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, Milieudienst Rijnmond (DCMR) en Veiligheidsregio RotterdamRijnmond. Hieruit zijn geen belemmeringen voor het plan naar voren gekomen.

Er is inmiddels een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de provincie ZuidHolland voor een flora- en fauna-activiteit.

De zorgen die geuit zijn tijdens de buurtparticipatie hebben geleid tot aanpassingen aan de opzet van het plan, die zijn besproken met bewoners en omwonenden. Zie hiervoor ook het participatieverslag in bijlage 2. Met deze aanpassing is er voldoende zorg besteed aan de aandachtspunten en kan worden gesteld dat QuaWonen de benodigde inspanningen heeft verricht om voldoende draagvlak te creëren. Direct na vaststelling van de stedenbouwkundige kaders door de raad kan worden aangevangen met een concreet ontwerp van de bebouwing. Tijdens dit proces vindt wederom participatie plaats.

Financiële gevolgen De overeengekomen plankosten betreffen een inschatting van de verwachte kosten. Hierover zijn op voorhand financiële afspraken met de initiatiefnemer gemaakt. De gemeente accepteert daarmee een risico dat de kosten in de praktijk hoger (of lager) kunnen uitvallen. Het faciliterende project kent op dit moment een positief eindsaldo. Er is echter een risico dat de kosten hoger (of lager) kunnen uitvallen. Pas na afsluiten van het project zal duidelijk worden welk bedrag met de reserve Grondexploitaties wordt verrekend. Voor de verschillenanalyse van de grondexploitatie zelf wordt verwezen naar de geheime plankaart (bijlage 3).

Vervolg Verdere uitwerking van het plan en het (verder) onderzoeken van draagvlak hiervoor in de buurt vinden plaats nadat u de kaders heeft vastgesteld. De planning is erop gericht dat wij medio 2026 tot vergunningverlening kunnen komen voor de overige activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan. Dit kan wederom met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit onder de Omgevingswet (BOPA), waarbij aandacht 5 van 6

voor participatie is. Bijlagen 1. Bouwvlak 2. Participatieverslag 3. Projectkaart Merelstraat (GEHEIM)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. drs. A.E. Bosker

mr. H.D. Westerdijk

loco-secretaris

burgemeester

6 van 6

Raadsbesluit Onderwerp Programma en stedenbouwkundige kaders project Merelstraat e.o.

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 september 2025, om: 1. De stedenbouwkundige en programmatische kaders vast te stellen voor het project Merelstraat e.o., die de basis vormen voor een aanvraag voor vergunningverlening voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit onder de Omgevingswet (BOPA) 2. Positief bindend advies uit te brengen over de vergunningsaanvraag om meer dan 5 woningen mogelijk te maken middels een BOPA voor de: 1. Omgevingsplanactiviteit voor het uitvoeren van werken / werkzaamheden; 2. Omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van bouwwerken en in stand houden van bouwwerken. 3. Dit project in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties te laten overgaan van de groene naar de rode (realisatie)fase Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 16 oktober 2025.

voorzitter

griffier

mr. H.D. Westerdijk

L. van der Linden MSc