Raadsvoorstel MPG 2021

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 30 maart 2021 Datum raadsvergadering: 22 april 2021 Portefeuillehouder: Wubbo Tempel Behandelend ambtenaar: Robert Knoop/Martin Vermaat E-mailadres: robertknoop@krimpenaandenijssel.nl of martinvermaat@krimpenaandenijssel.nl Onderwerp: Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) 2021

Gevraagde Beslissing: Te besluiten om: 1) Voor het meerjarenperspectief grondexploitaties: a) In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2021 vaststellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling b) Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2021, via een begrotingswijziging; c) Een nieuwe grex te openen voor het faciliterend groene project IJsseldijk 355; d) De projecten Prinsessenpark, Olympiade 3, Kon. Wilhelminaplein en Veerdam af te sluiten; e) De verliesvoorziening Veld en Beemd met € 3.772 te verhogen; f) Voor het af te sluiten project Prinsessenpark een afwerkingsbudget à € 25.000 beschikbaar te stellen; 2) Voor verwerving in Centrum-Zuid: a) Voor het verwerven van particuliere eigendommen in Centrum-Zuid € 1,1 miljoen beschikbaar te stellen en deze verwerving te activeren. b) Bij het vaststellen van de grex Centrum-Zuid voor de realisatiefase dit vastgoed tegen de verkrijgingswaarde in te brengen.

Inleiding Jaarlijks bieden wij uw raad een bijgesteld MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) aan. Uw raad wordt gevraagd de grondexploitaties (van de ‘rode’ en ‘gele’ projecten) en bijbehorende besluiten vast te stellen en daarmee ons college financiële kaders te geven voor de betreffende ruimtelijke projecten. Tevens vormt het MPG de onderbouwing voor de voorraad grond die op de balans is opgenomen. Om deze reden wordt het MPG aangeboden in het voorjaar, nog voordat de jaarrekening van het laatste jaar aan de orde is. Zodoende kunnen de besluiten van het MPG nog worden verwerkt in de jaarrekening. Tenslotte biedt het MPG inzicht in de (‘groene’) projecten waarvan de haalbaarheid in 2021 verkend zal worden. Bij besluitvorming en informatieverstrekking over grondexploitaties wordt geheimhouding opgelegd. Door geheimhouding op te leggen wordt beter geborgd dat gevoelige informatie uit het MPG niet naar buiten komt. In een separaat raadsvoorstel wordt uw raad gevraagd de geheimhouding die het college heeft opgelegd te bekrachtigen.

Samenvatting In dit raadsvoorstel presenteren wij u de belangrijkste conclusies uit het MPG 2021. Voor een meer uitgebreide conclusie, verschillenanalyse en verdieping op projectniveau verwijzen wij u graag naar het MPG-document. 1. Het resultaat van het MPG is verslechterd ten opzicht van vorig jaar De bijstelling van de projecten in het MPG is per saldo nadelig. Een van de oorzaken daarvoor is dat actieve grondposities vanwege de complexiteit vaak een lange voorbereidingsperiode kennen. Een tweede hoofdoorzaak is dat dit jaar een aantal projecten met een negatieve eindwaarde voor het eerst helemaal doorgerekend is opgenomen. De verschillen kunnen op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: • Rode projecten: Het verwachte resultaat op de rode projecten wordt positief beïnvloed door de positieve eindafwikkeling van een aantal faciliterende projecten, waaronder Prinsessenpark. • Gele projecten: Centrum-Zuid is het enige project in de gele (haalbaarheids-)fase. Door prijspeilcorrectie en indexering is het eindbeeld licht naar beneden bijgesteld. • Groene projecten: De cijfers van projecten in de initiatieffase zijn verslechterd door het doorrekenen van projecten die eerder alleen tegen plankosten waren opgenomen, zoals Werf aan de IJssel en Groeiplaneet.

Daarnaast nemen de civieltechnische kosten toe als er meer zicht komt op de uiteindelijke invulling van locaties, vanwege de complexiteit van herontwikkeling in (dicht)bebouwd gebied. De verwachting is dat enkele projecten die hoge voorbereidingskosten hebben, in de loop van 2021 in exploitatie genomen kunnen worden. 2. Risicoprofiel nagenoeg gelijk Het totaal van de gewogen risico’s is gedaald van € 1,68 naar 1,63 miljoen. Terugkijkend constateren we dat de omvang van de risico’s de laatste jaren uiterst stabiel is. Dit hangt samen met de aandacht voor beheersing van de risico’s, de steeds betere onderbouwing van ramingen en de voortgang van projecten, waardoor risico’s niet meer aan de orde zijn. Er is wel sprake van nieuwe risico’s en vervallen risico’s door voortgang van projecten. 3. Algemene reserve grondexploitatie nagenoeg gelijk Het MPG en de Algemene Reserve Grondexploitatie (ARG) zijn communicerende vaten. Resultaten van projecten worden verrekend met de ARG en de jaarlijkse kosten van groene projecten worden uit deze reserve gedekt. Gezien het verwachte verloop van het saldo in de komende jaren is op dit moment geen toevoeging nodig. Wel is te zien dat het saldo steeds verder daalt en nauwelijks meer als serieuze buffer kan fungeren. Er is dus geen ruimte om onrendabele projecten te dekken of in te leveren op bestaande winstverwachtingen.

Dit betekent dat het in exploitatie nemen van verliesgevende grondexploitaties alleen kan als daarvoor alternatieve dekking beschikbaar komt. De risico’s uit het MPG en de algemene reserve grondexploitatie worden betrokken bij de integrale beoordeling van het weerstandsvermogen. Naast deze conclusies wordt uw Raad voorgesteld om voor de verwerving van particuliere eigendommen in Centrum-Zuid een budget à € 1.100.000 beschikbaar te stellen. Er is overeenstemming met de particulieren over de verkoopprijs. Zij hebben vervangende woonruimte (op het oog). De verwerving past niet in haalbaarheidskrediet en de grex 2

Centrum-Zuid is nog niet in realisatiefase. Gelet hier op is budget nodig en wordt voorgesteld de aankoop door algemene dienst te laten doen en vervolgens te activeren op de balans. Bij het vaststellen van de grex Centrum-Zuid naar de rode fase worden deze vanaf de balans ingebracht. De verwachting is dat voor de zomer het voorstel om de grex naar de rode fase te brengen aan uw raad wordt gezonden. Bestaand kader/context Het MPG is een vast onderdeel van de planning en controlcyclus. Wij bieden dit instrument qua planning tijdig aan om behandeling in de raadsvergadering voorafgaand aan de behandeling van de jaarrekening mogelijk te maken. Hierdoor kunnen besluiten die nog effecten hebben op het boekjaar 2020 verwerkt worden in de jaarstukken. Het MPG bevat de financiële vertaling van alle ruimtelijke en programmatische ontwikkelingen in 2021.

Beoogd effect Vaststellen van het MPG 2021 als financieel kader en integraal sturingsinstrument voor ruimtelijke projecten. 1.a.1 Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd De basis voor het MPG 2021 wordt gevormd door de geactualiseerde grondexploitaties. Alle bestaande besluitvorming is verwerkt en doorgerekend op grond van vastgestelde plannen. Hierdoor is het financiële en ruimtelijke beeld van de projecten gestoeld op dezelfde informatie. 1.a.2 De risico’s zijn in beeld Evenals in het vorige MPG zijn de risico’s per project geactualiseerd en gekwantificeerd. We beschikken daarmee over een risicoprofiel dat een groot deel van de gemeentelijke financiële risico’s beslaat. De weerstandscapaciteit van de gemeente is voldoende om deze risico’s af te dekken. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de jaarrekening 2020 wordt hier verder op ingegaan. 1.a.3 Alle berekeningen zijn onderbouwd. Op grond van bestaande besluitvorming en actuele plannen zijn de grondexploitaties opgesteld. Daarvoor zijn waar nodig taxaties verricht, civieltechnische berekeningen uitgevoerd en residuele grondwaarden berekend. Waar nodig is nader onderzoek gedaan om de cijfers zo scherp mogelijk te krijgen. Door per project een dossier te vormen is alle gebruikte informatie te herleiden.

1.a.4 De accountant stemt in met de werkwijze en controleert de boekwaarden De werkwijze is afgestemd met de accountant, deze kan instemmen met de aanpak en de uitgangspunten van het MPG. In het kader van de jaarrekeningcontrole doet de accountant jaarlijks onderzoek naar de boekwaarden van de grondexploitaties. De accountant voert die controle gelijktijdig uit met de overige werkzaamheden voor de jaarrekeningcontrole. Dit betekent dat bij het opstellen van dit raadsvoorstel de controle nog niet is afgerond. Wel heeft de accountant het concept-MPG meegelezen en daarbij geen inhoudelijke bedenkingen geuit. 1.a.5 In de grondexploitaties is steeds terughoudend gerekend. Bij het kiezen van uitgangspunten wordt steeds het voorzichtigheidsprincipe in acht genomen. Voorbeelden daarvan zijn het hanteren van een beperkte index op de opbrengsten, voorzieningen worden getroffen op eindwaarde, groene projecten worden in principe afgeboekt en risico’s groter dan 50% worden volledig in de grondexploitaties verwerkt. 3

1.a.6 De vastgestelde werkwijze uit het MPG is toegepast. In het MPG is vastgelegd hoe we in Krimpen omgaan met grondexploitaties. Volgens deze transparante werkwijze hebben wij in het afgelopen jaar gehandeld en is ook het MPG 2021 opgesteld. 1.b.1 De actualisatie heeft ook gevolgen voor de begroting 2021 De bijgestelde grexen met als startdatum 1 januari 2021 bevatten nieuwe planningen en gewijzigde ramingen voor de komende jaren. Via een begrotingswijziging wordt de begroting 2021 hierop aangepast. 1.c.1 Initiatief uit de markt in behandeling nemen De eigenaren van de locatie IJsseldijk 355 hebben het initiatief genomen om tot een ontwikkeling van hun pand te komen. Omdat deze ontwikkeling niet binnen het bestaande bestemmingsplan past wordt hiervoor een faciliterende grondexploitatie geopend. 1.d.1 Projecten zijn afgerond De projecten Prinsessenpark, Olympiade 3, Kon. Wilhelminaplein en Veerdam kunnen worden afgesloten. Ten aanzien van Prinsessenpark is nog wel een klein afwerkingsbudget nodig, zie argument 1.f.1. 1.e.1 Verhogen verliesvoorziening noodzakelijk Conform het BBV dient de verliesvoorziening van Veld en Beemd te worden verhoogd met € 3.772. 1.f.1 Budget resterende werkzaamheden Bij Prinsessenpark is nog een klein afwerkingsbudget nodig voor de laatste werkzaamheden in 2021. Dit staat het afsluiten van de grex (argument 1.d.1) niet in de weg.

Via een begrotingswijziging wordt hiervoor € 25.000 gevraagd, ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie.

2.1 Overeenstemming met particulieren binnen Centrum-Zuid Na een intensief traject van onderhandelingen is er met de particuliere eigenaren binnen het plangebied overeenstemming bereikt over de aankoopsom. 2.2 Binnen bandbreedte besluitvorming december 2020 Het verwerven vindt plaats binnen de bandbreedte zoals opgenomen in de besluitvorming bij het vaststellen van de grex op 10 december 2020. 2.3 Gesplitst tijdspad noodzakelijk In het raadsvoorstel van 10 december 2020 hebben wij aangegeven dat alleen met het verwerven van alle eigendommen deelgebied 3 kan worden ontwikkeld. Met de particuliere eigenaren van de woningen is inmiddels overeenstemming bereikt. Maar zij zitten in een tijdspagaat tussen verkoop aan de gemeente en aanschaf vervangende woonruimte. Nu er overeenstemming is over de aankoop én het gegeven dat zij vervangende woonruimte op het oog hebben is verwerving nu urgent. De verwerving past niet in haalbaarheidskrediet en de grex Centrum-Zuid is nog niet in realisatiefase. Gelet hier op is budget nodig en wordt voorgesteld de aankoop door algemene dienst te laten doen en vervolgens te activeren op de balans. Bij het vaststellen van de grex Centrum-Zuid naar de rode fase worden deze vanaf de balans ingebracht. De 4

verwachting is dat voor de zomer het voorstel om de grex naar de rode fase te brengen aan uw raad wordt gezonden. De verwachting is dat de gemeente met de andere twee partijen ook tot een goed onderhandelingsresultaat kan komen. Wij zullen u hier zo spoedig mogelijk separaat over informeren. Kanttekening 1. Nieuwe ideeën voor programmering nog niet opgenomen Voor een aantal locaties wordt een alternatief programma bestudeerd en uitgewerkt. Daarbij is niet de maximale uitkomst leidend, maar de vraag vanuit de samenleving naar bepaalde woningen. Dat kan leiden tot een negatiever eindresultaat, doordat grondopbrengsten lager zijn en/of meer civieltechnische kosten moeten worden gemaakt. In dit MPG hebben wij daarom nog geen aangepaste plannen opgenomen voor bijvoorbeeld de locatie KOAG Driekamp waar verkend wordt of een Knarrenhof mogelijk is. Datzelfde geldt voor DCV voormalig veld 4 (starterswoningen) en Kerkdreef (NOMwoningen). 2. Geen dekking voor negatieve eindwaarden groene projecten Volgens de systematiek van het MPG is in de groene fase nog geen dekking vereist voor negatieve eindwaarden. Wanneer projecten met een negatieve eindwaarde naar de gele of rode fase gaan moet die dekking (in de vorm van een verliesvoorziening) worden geregeld.

Op dit moment zijn binnen het MPG en de algemene reserve grondexploitaties geen middelen beschikbaar om nieuwe negatieve eindwaarden te dekken. Bovendien is voor de grex Centrum-Zuid (gele fase) ook nog geen verliesvoorziening gevormd. Financiën De financiële effecten van het MPG zijn waar nodig verwerkt in de jaarrekening 2020. Een toelichting treft u in het MPG aan. Daarnaast worden de gevolgen van het MPG voor de begroting 2021 via een begrotingswijziging verwerkt. Voor de verwerving van de particuliere eigendommen in Centrum-Zuid wordt via dit voorstel krediet beschikbaar gesteld als de raad daartoe besluit. De gebruikelijke werkwijze is dat dit via een begrotingswijziging budgettair wordt geregeld. Na besluitvorming over dit voorstel zal echter vooruitlopend op de begrotingswijziging de overeenkomst met de woningeigenaren worden gesloten. Uitvoering Het bij dit raadsvoorstel behorende boekwerk MPG 2021 komt evenals voorgaande jaren uitsluitend digitaal beschikbaar. Daarbij zijn de hoofdtekst en de bijlagen in aparte documenten opgenomen (bijlage 1 en 2 van dit raadsvoorstel). Vanwege de geheimhouding op de stukken en het bespreekbaar maken van de inhoud heeft het presidium ingestemd met behandeling van het MPG in een fysieke informatieve commissie (op 7 april) en een fysieke besluitvoorbereidende commissie (op 13 april).

Overigens zijn de betrokken ambtenaren natuurlijk ook altijd bereid uw (technische) vragen schriftelijk of mondeling te beantwoorden, dan wel een toelichting te geven. In de (openbare) raadsvergadering van 22 april is tenslotte dit raadsvoorstel aan de orde. Het MPG bevat gevoelige informatie vanwege de onderhandelingspositie van de gemeente. Daarom wordt voor deze stukken geheimhouding opgelegd. De commissiebehandeling vindt daarom in beslotenheid plaats. Wij rekenen erop dat in de openbare raadsvergadering geen inhoudelijke discussie meer nodig is over de stukken. 5

Betrokken partijen Het betreft een interne rapportage.

Duurzaamheid Er is geen directe relatie met duurzaamheid. Vanzelfsprekend speelt duurzaamheid wel een rol in de afzonderlijke projecten.

Urgentie Het is van belang dat de raad het MPG vaststelt voorafgaand aan de behandeling van de jaarrekening.

Evaluatie In het voorjaar van 2022 ontvangt u een geactualiseerd MPG.

Bijlagen / achtergrondinformatie 1. Rapport MPG 2021 (geheim) 2. Bijlagen MPG 2021 (geheim)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris

6

M.W. Vroom burgemeester

besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel

van burgemeester en wethouders d.d. 30 maart 2021

besluit: Te besluiten om: 1) Voor het meerjarenperspectief grondexploitaties: a) In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2021 vaststellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling b) Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2021, via een begrotingswijziging; c) Een nieuwe grex te openen voor het faciliterend groene project IJsseldijk 355; d) De projecten Prinsessenpark, Olympiade 3, Kon. Wilhelminaplein en Veerdam af te sluiten; e) De verliesvoorziening Veld en Beemd met € 3.772 te verhogen; f) Voor het af te sluiten project Prinsessenpark een afwerkingsbudget à € 25.000 beschikbaar te stellen; 2) Voor verwerving in Centrum-Zuid: a) Voor het verwerven van particuliere eigendommen in Centrum-Zuid € 1,1 miljoen beschikbaar te stellen en deze verwerving te activeren. b) Bij het vaststellen van de grex Centrum-Zuid voor de realisatiefase dit vastgoed tegen de verkrijgingswaarde in te brengen.

Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering 22 april 2021.

Voorzitter

griffier

M.W. Vroom

mr. O. Vliegenthart

7