Raadsvoorstel MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2025

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

18 maart 2025 Wubbo Tempel Financieel Beleid en Advies 1728581

Onderwerp MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 Gevraagd raadsbesluit: 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2025 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2025, via een begrotingswijziging; 3. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.358.598 te verhogen tot € 3.402.955 totaal en deze storting ten laste van de reserve grondexploitatie te brengen. 4. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project KOAG-Driekamp te laten vrijvallen en te storten in de reserve grondexploitatie. 5. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project De Noord 102 met € 63.699 te verlagen en dit bedrag terug te storten in de reserve Opvang en Asiel. 6. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2024, à € 178.257 in de jaarrekening 2024 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 7. Het project De Olm op te nemen in de initiatieffase als facilitaire grondexploitatie; 8. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 1.316.976 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties. Verwerking in de jaarrekening 2024. 9.

Het project Stormpolderdijk terug te zetten naar de groene fase en de boekwaarde op de balans op te nemen onder de Financiële vaste activa (voor een bedrag van € 2.950.000) en onder de Materiële vaste activa (voor een bedrag van € 638.557). En dit te verwerken in de jaarrekening 2024. Aanleiding Jaarlijks bieden wij uw raad een bijgesteld MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) aan. Uw raad wordt gevraagd de grondexploitaties (van de ‘rode’ en ‘gele’ projecten) en bijbehorende besluiten vast te stellen en daarmee ons college financiële kaders te geven voor de betreffende ruimtelijke projecten. Tevens vormt het MPG de onderbouwing voor de voorraad grond die op de balans is opgenomen. Om deze reden wordt het MPG aangeboden in het voorjaar, nog voordat de jaarrekening van het laatste jaar aan de orde is. Zodoende kunnen de besluiten van het MPG nog worden verwerkt in de jaarrekening. Tenslotte biedt het MPG inzicht in de (‘groene’) projecten waarvan de haalbaarheid in 2025 verkend zal worden. Bij besluitvorming en informatieverstrekking over grondexploitaties wordt geheimhouding opgelegd. Door geheimhouding op te leggen wordt beter geborgd dat gevoelige informatie uit het MPG niet naar buiten komt. Argumenten 1.1 Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd De basis voor het MPG 2025 wordt gevormd door de geactualiseerde grondexploitaties.

Alle bestaande besluitvorming is verwerkt en doorgerekend op grond van vastgestelde plannen.

1 van 5

Hierdoor is het financiële en ruimtelijke beeld van de projecten gestoeld op dezelfde informatie. 1.2 De risico’s zijn in beeld Evenals in het vorige MPG zijn de risico’s per project geactualiseerd en gekwantificeerd. We beschikken daarmee over een risicoprofiel dat een groot deel van de gemeentelijke financiële risico’s beslaat. De weerstandscapaciteit van de gemeente is voldoende om deze risico’s af te dekken. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de jaarrekening 2023 wordt hier verder op ingegaan. 1.3 Alle berekeningen zijn onderbouwd Op grond van bestaande besluitvorming en actuele plannen zijn de grondexploitaties opgesteld. Daarvoor zijn waar nodig taxaties verricht, civieltechnische berekeningen uitgevoerd en residuele grondwaarden berekend. Waar nodig is nader onderzoek gedaan om de cijfers zo scherp mogelijk te krijgen. Door per project een dossier te vormen is alle gebruikte informatie te herleiden. 1.4 De accountant stemt in met de werkwijze en controleert de boekwaarden De werkwijze is afgestemd met de accountant, deze kan instemmen met de aanpak en de uitgangspunten van het MPG. In het kader van de jaarrekeningcontrole doet de accountant jaarlijks onderzoek naar de boekwaarden van de grondexploitaties. De accountant heeft recent een controle op de grondexploitaties uitgevoerd.

Het MPG is opgesteld op basis van de door de accountant recent uitgevoerde controle. Een definitieve controle voert de accountant gelijktijdig uit met de overige werkzaamheden voor de jaarrekeningcontrole. Dit betekent dat bij het opstellen van dit raadsvoorstel de definitieve controle nog niet is afgerond. 1.5 In de grondexploitaties is steeds terughoudend gerekend Bij het kiezen van uitgangspunten wordt steeds het voorzichtigheidsprincipe in acht genomen. Voorbeelden daarvan zijn het hanteren van een beperkte index op de opbrengsten, voorzieningen worden getroffen op eindwaarde, groene projecten worden in principe afgeboekt en risico’s groter dan 50% worden volledig in de grondexploitaties verwerkt. 1.6 De vastgestelde werkwijze uit het MPG is toegepast. In het MPG is vastgelegd hoe we in Krimpen omgaan met grondexploitaties. Volgens deze transparante werkwijze hebben wij in het afgelopen jaar gehandeld en is ook het MPG 2025 opgesteld. 2.1 De actualisatie heeft ook gevolgen voor de begroting 2025 De bijgestelde grexen met als startdatum 1 januari 2025 bevatten nieuwe planningen en gewijzigde ramingen voor de komende jaren. Via een begrotingswijziging wordt de begroting 2025 hierop aangepast.

3.1 Er is sprake van tegenvallende kostenramingen in de grex Werf aan den IJssel In de raadsinformatiebrief van 18 december 2024 bent u geïnformeerd dat de civieltechnische kosten voor de ontwikkeling van de oostzijde van het project oplopen. De extra kosten zijn met name nodig voor het realiseren van de damwand en de aanleg van de openbare ruimte. Voor meer informatie over de achtergrond verwijzen wij u naar de genoemde RIB. Voor dit MPG zijn alle kosten geactualiseerd en is de grex opnieuw doorgerekend. Dit leidt tot een negatieve bijstelling van de eindwaarde met € 1.358.598. Daarbij moet worden aangetekend dat wij nog in gesprek zijn met partijen over de uitwerking van de plannen en de mogelijkheden om de kosten te reduceren. Er is overigens ook nog steeds sprake van

2 van 5

risico’s in het project, met name voor sanering en vanwege mogelijk aanvullende eisen van Rijkswaterstaat. MPG2024 mutatie MPG2025 Werf aan den IJssel € 2.044.357 € 1.358.598 € 3.402.955

4.1 De eindwaarde van de grex KOAG-Driekamp is niet langer negatief Na aanbesteding van de locatie KOAG-Driekamp is op basis van het winnende plan een nieuwe grex opgesteld. Met name vanwege de hogere grondopbrengst is nu sprake van een winstgevende grondexploitatie, waardoor de gevormde verliesvoorziening (€ 315.686) kan vrijvallen. MPG2024 mutatie MPG2025 KOAG-Driekamp € 315.686 -/- € 315.686 €0

5.1 De geactualiseerde grex heeft een lager tekort Na bijstelling van de grex van het project Noord 102 is het verwachte tekort op eindwaarde lager dan in de grex die in december 2024 werd vastgesteld. Het verschil kan vrijvallen en wordt op basis van de gebruikelijke werkwijze gestort in de reserve grondexploitatie.

De Noord 102

MPG2024 17 dec 2024 € 0 € 484.762

mutatie -/- € 63.699

MPG2025 € 421.063

6.1 Conform werkwijze Ieder jaar is in principe € 100.000 voor algemene kosten en € 200.000 voor kosten groene projecten beschikbaar, dekking via de reserve grondexploitatie. Dit jaar zijn er minder kosten gemaakt die op deze wijze afgeboekt moeten worden. Een oorzaak hiervan is dat het merendeel van de groene projecten inmiddels in de gele of rode fase zijn gekomen. 7.1 De eigenaar van winkelcentrum De Olm heeft wil komen tot herontwikkeling In het voorjaar van 2024 heeft het college een principebesluit genomen over de vernieuwing van winkelcentrum De Olm, inclusief uitbreiding van de Jumbo inclusief aanpak van de buitenruimte. Dit betreft een ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor een (facilitaire) grondexploitatie moet worden geopend. 8.1 Tussentijdse winstneming is verplicht Tussentijdse winstneming is conform de notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) van de commissie BBV verplicht voor gemeenten. Voor het project Centrum-Zuid betekent dit een bedrag van € 1.316.976, dat uit de grex moet worden overgeboekt naar de programma’s in de jaarrekening. Deze winst wordt, conform de nota reserves en voorzieningen 2023 en § 2.9 rapport MPG 2025, gestort in de reserve grondexploitaties.

9.1 De planning en onderbouwing zijn onvoldoende concreet Om de grex op de balans op te mogen nemen als Bouwgrond in exploitatie (gele of rode fase), moet deze aan een aantal voorwaarden voldoen. Door de beperkte voortgang en onzekerheden over de vervolgplanning is boekhoudkundig niet langer hard te maken dat dit project in de haalbaarheidsfase verkeerd. Dit betekent dat de grex terugvalt naar de initiatieffase (groen) waarin geen boekwaarden mogen meelopen. 9.2 Er zijn voldoende zekerheden om de boekwaarden op de balans te activeren. Hoewel er dus geen sprake meer is van een grondexploitatie die op de balans mag worden opgenomen (onder de voorraden), is wel sprake van voldoende onderbouwing voor waardering op de balans onder de activa.

3 van 5

Vanwege de uitgestelde levering van gesaneerde grond (vml. EMK-terrein) is voor dit deel van de locatie sprake van vooruitbetaalde kosten. Na afstemming met de accountant wordt deze grond voor de aankoopwaarde (€ 2,95 miljoen) opgenomen onder de Financiële Vaste Activa. De resterende gemeentelijke grondposities worden op de balans gewaardeerd tegen de restant boekwaarde van de grex (€ 638.557) onder de Materiële Vaste Activa (strategische gronden). Middels een taxatie is onderbouwd dat deze waardering lager is dan de waarde van de grond op basis van de huidige bestemming. Kanttekeningen 1. Projectrisico’s Gebiedsontwikkeling gaat vrijwel altijd gepaard met (financiële) risico’s. In het MPG wordt hier in een apart hoofdstuk op ingegaan. Bovendien wordt in de (geheime) bijlagen per project inzicht gegeven in de belangrijkste risico’s. De benodigde weerstandscapaciteit (€ 1,02 miljoen) wordt meegenomen in de totale verhouding van gemeentelijke risico’s en beschikbare weerstandscapaciteit, waaronder ook de Algemene Reserve Grondexploitatie. De paragraaf weerstandsvermogen en risicomanagement in de jaarrekening 2024 gaat hier verder op in. De afboeking van de boekwaarde van de grex Stormpolderdijk naar de Vaste Activa betekent overigens dat de risico’s die betrekking hebben op die boekwaarde geen onderdeel meer uitmaken van het MPG.

Deze worden betrokken bij de inventarisatie van de overige risico’s. Financiële gevolgen De financiële effecten van het MPG worden waar nodig verwerkt in de jaarrekening 2024. Een toelichting treft u in het MPG 2025 aan. Daarnaast worden de gevolgen van het MPG voor de begroting 2025 via een begrotingswijziging verwerkt. Vervolg / Geheimhouding Het college heeft besloten conform art. 87 en 88 van de Gemeentewet met inachtneming van artikel 5.1, lid 1 onder c respectievelijk artikel 5.1 lid 2, onder b en f, van de Wet Open Overheid voor een periode van vijf (5) jaar geheimhouding op te leggen op: Bijlage 2. Bijlagen rapport MPG 2025 – projectbladen. De afweging daarbij is dat het openbaar maken van deze informatie een onevenredige bevoordeling voor derden geeft als deze informatie openbaar wordt gemaakt. De behandeling in de beeldvormende commissie vindt daarom bij voorkeur in beslotenheid plaats. Bijlagen 1. Rapport MPG 2025 2. Bijlagen rapport MPG 2025 – projectbladen (geheim) Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

mr. H.D. Westerdijk

secretaris

burgemeester

4 van 5

Raadsbesluit Onderwerp MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2025

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2025, om: 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2025 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2025, via een begrotingswijziging; 3. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project Werf aan den IJssel met € 1.358.598 te verhogen tot € 3.402.955 totaal en deze storting ten laste van de reserve grondexploitatie te brengen. 4. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project KOAG-Driekamp te laten vrijvallen en te storten in de reserve grondexploitatie. 5. In de jaarrekening 2024 de verliesvoorziening voor project De Noord 102 met € 63.699 te verlagen en dit bedrag terug te storten in de reserve Opvang en Asiel. 6. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2024, à € 178.257 in de jaarrekening 2024 ten laste te brengen van de reserve grondexploitatie; 7. Het project De Olm op te nemen in de initiatieffase als facilitaire grondexploitatie; 8. Voor project Centrum-Zuid actief volgens de percentage of completion (POC) methode een bedrag à € 1.316.976 winst te nemen en dit bedrag te storten in de reserve grondexploitaties.

Verwerking in de jaarrekening 2024. 9. Het project Stormpolderdijk terug te zetten naar de groene fase en de boekwaarde op de balans op te nemen onder de Financiële vaste activa (voor een bedrag van € 2.950.000) en onder de Materiële vaste activa (voor een bedrag van € 638.557). En dit te verwerken in de jaarrekening 2024. Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 24 april 2025.

voorzitter

plaatsvervangend griffier

mr. H.D. Westerdijk

M. Keimpema-Schouten