Raadsvoorstel MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2023

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

21 maart 2023 Wubbo Tempel Financieel Beleid en Advies 1040937

Onderwerp MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) 2023 Gevraagd raadsbesluit: 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2023 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2023, via een begrotingswijziging; 3. Het project Veld en Beemd af te sluiten per 31 december 2022; 4. Het project De Stuw op te nemen als groen project; 5. Het project Stormpolder van rode (realisatie)fase terug te zetten naar gele (haalbaarheids)fase; 6. In de jaarrekening 2022 de verliesvoorziening voor: a. Project Centrum-Zuid actief à € 1.043.625 te verlagen naar € 0; b. Project Veld en Beemd à € 47.902, in verband met afsluiten project, te laten vrijvallen; 7. Het overschot van de verliesvoorziening van project Veld en Beemd à € 4.793 in de jaarrekening 2022 terug te laten vloeien in de reserve grondexploitatie; 8. Voor het project KOAG extra krediet à € 100.000 beschikbaar te stellen; 9. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2022, à € 249.337 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 10.

De kosten voor het afwerken van het project De Wilgen à € 15.568 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties en het krediet vervolgens af te sluiten. Aanleiding Jaarlijks bieden wij uw raad een bijgesteld MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG) aan. Uw raad wordt gevraagd de grondexploitaties (van de ‘rode’ en ‘gele’ projecten) en bijbehorende besluiten vast te stellen en daarmee ons college financiële kaders te geven voor de betreffende ruimtelijke projecten. Tevens vormt het MPG de onderbouwing voor de voorraad grond die op de balans is opgenomen. Om deze reden wordt het MPG aangeboden in het voorjaar, nog voordat de jaarrekening van het laatste jaar aan de orde is. Zodoende kunnen de besluiten van het MPG nog worden verwerkt in de jaarrekening. Tenslotte biedt het MPG inzicht in de (‘groene’) projecten waarvan de haalbaarheid in 2023 verkend zal worden. Bij besluitvorming en informatieverstrekking over grondexploitaties wordt geheimhouding opgelegd. Door geheimhouding op te leggen wordt beter geborgd dat gevoelige informatie uit het MPG niet naar buiten komt. In een separaat raadsvoorstel wordt uw raad gevraagd de geheimhouding die het college heeft opgelegd te bekrachtigen. Argumenten 1.1 Alle grondexploitaties zijn geactualiseerd De basis voor het MPG 2023 wordt gevormd door de geactualiseerde grondexploitaties.

Alle bestaande besluitvorming is verwerkt en doorgerekend op grond van vastgestelde plannen.

1 van 5

Hierdoor is het financiële en ruimtelijke beeld van de projecten gestoeld op dezelfde informatie. 1.2 De risico’s zijn in beeld Evenals in het vorige MPG zijn de risico’s per project geactualiseerd en gekwantificeerd. We beschikken daarmee over een risicoprofiel dat een groot deel van de gemeentelijke financiële risico’s beslaat. De weerstandscapaciteit van de gemeente is voldoende om deze risico’s af te dekken. In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing van de jaarrekening 2022 wordt hier verder op ingegaan. 1.3 Alle berekeningen zijn onderbouwd Op grond van bestaande besluitvorming en actuele plannen zijn de grondexploitaties opgesteld. Daarvoor zijn waar nodig taxaties verricht, civieltechnische berekeningen uitgevoerd en residuele grondwaarden berekend. Waar nodig is nader onderzoek gedaan om de cijfers zo scherp mogelijk te krijgen. Door per project een dossier te vormen is alle gebruikte informatie te herleiden. 1.4 De accountant stemt in met de werkwijze en controleert de boekwaarden De werkwijze is afgestemd met de accountant, deze kan instemmen met de aanpak en de uitgangspunten van het MPG. In het kader van de jaarrekeningcontrole doet de accountant jaarlijks onderzoek naar de boekwaarden van de grondexploitaties. De accountant heeft recent een interim controle op de grondexploitaties uitgevoerd.

Het MPG is opgesteld op basis van de door de accountant recent uitgevoerde interim controle. Een definitieve controle voert de accountant gelijktijdig uit met de overige werkzaamheden voor de jaarrekeningcontrole. Dit betekent dat bij het opstellen van dit raadsvoorstel de definitieve controle nog niet is afgerond. 1.5 In de grondexploitaties is steeds terughoudend gerekend Bij het kiezen van uitgangspunten wordt steeds het voorzichtigheidsprincipe in acht genomen. Voorbeelden daarvan zijn het hanteren van een beperkte index op de opbrengsten, voorzieningen worden getroffen op eindwaarde, groene projecten worden in principe afgeboekt en risico’s groter dan 50% worden volledig in de grondexploitaties verwerkt. 1.6 De vastgestelde werkwijze uit het MPG is toegepast. In het MPG is vastgelegd hoe we in Krimpen omgaan met grondexploitaties. Volgens deze transparante werkwijze hebben wij in het afgelopen jaar gehandeld en is ook het MPG 2023 opgesteld. 2.1 De actualisatie heeft ook gevolgen voor de begroting 2023 De bijgestelde grexen met als startdatum 1 januari 2023 bevatten nieuwe planningen en gewijzigde ramingen voor de komende jaren. Via een begrotingswijziging wordt de begroting 2023 hierop aangepast. 3.1 Project Veld en Beemd is afgerond Het project Veld en Beemd kan worden afgesloten. 4.1 Eigenaar heeft plan bij gemeente ingediend Het betreft een faciliterend project.

De eigenaar van de Stuw en het horecapand wil komen tot herontwikkeling van de locatie. 5.1 Nieuwe onderhandelingen met het Rijk Bij het MPG 2022 was deze grex in een “pauzestand” gezet. Uitgangspunt daarbij was het worstcase scenario dat het EMK-terrein in het geheel niet kan worden ontwikkeld. De berekening liet zien dat de gemeente in staat is de negatieve boekwaarde te compenseren, door afrekenen met het rijk en verkoop van gemeentegronden. Bij de accountantscontrole op

2 van 5

de jaarrekening 2021 en in het accountantsverslag is aangedrongen op het opstellen van een volwaardige grex bij de jaarrekening 2022. Het gewijzigde eindbeeld is inmiddels duidelijk. Er is echter nog geen aangepaste businesscase op basis waarvan de aankoopwaarde gecorrigeerd kan worden. Uitgangspunt is en blijft dat de gemeente een sluitende grondexploitatie kan voeren en dat de aankoopwaarde daarop gebaseerd is. De gemeente is in afwachting van herbevestiging van dit uitgangspunt door het Rijk. Met de beschikbare informatie over inrichting, verkaveling, getaxeerde grondopbrengsten en planning is een volwaardige grondexploitatie opgesteld. Omdat de onderhandelingen met het Rijk over de aankoopwaarde nog opnieuw moeten plaatsvinden is de grex teruggezet naar de (gele) haalbaarheidsfase. Daarmee is nog steeds sprake van bouwgrond in exploitatie. 6.1 Bijstellen verliesvoorzieningen noodzakelijk Conform het BBV dienen de verliesvoorzieningen als volgt te worden bijgesteld: MPG2022 mutatie MPG2023 Veld en Beemd € 47.902 € 47.902 €0 Centrum-Zuid actief € 1.043.625 € 1.043.625 €0 In dezelfde vergadering van de gemeenteraad wordt ook het project Werf aan den IJssel behandeld.

Na besluitvorming hierover wordt de verliesvoorziening als volgt bijgesteld: Werf aan den IJssel € 83.466 € 177.848 € 261.314 7.1 Verliesvoorziening groter dan negatief resultaat grex Voor project Veld en Beemd was een verliesvoorziening van € 47.902 gevormd. Het negatieve resultaat van dit project valt iets lager uit. Hierdoor ontstaat een overschot à € 4.793 wat terug dient te vloeien naar de reserve grondexploitatie. De verliesvoorzieningen worden immers ook gedekt uit deze reserve. 8.1 Geluidswal naar voren gehaald in planning Een geluidwerende wand tussen het MHCK-complex en de toekomstige woningbouwlocatie is vervroegd gerealiseerd. Deze wand is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de geluidwaarden, die door sportactiviteiten mogen worden veroorzaakt op de gevels van woningen op het voormalige KOAG-terrein. Omdat op het complex van MHCK het afgelopen jaar het hoofdveld werd vernieuwd is er vanuit praktische overwegingen voor gekozen om de geluidwerende wand direct mee te nemen in deze vernieuwing. Hiermee is voorkomen dat er schade zou ontstaan aan de recent uitgevoerde vernieuwing van het hoofdveld met paden, verlichting en ballenvangers bij een latere realisering van de geluidwerende wand. Deze was namelijk oorspronkelijk voorzien in de fase van het bouwrijpmaken van de KOAG-locatie. Met de aanleg van de wand was een bedrag van € 70.000,- ex BTW gemoeid.

Deze kosten dienen alsnog ten laste van de gelijknamige grondexploitatie te worden gebracht. 8.2 Meer tijd en advieskosten De kosten voor voorbereiding, toezicht en planontwikkeling (VTP) zijn in de planontwikkelingsfase hoger dan in eerste instantie ingeschat. Dit wordt o.a. veroorzaakt door (her)taxatiekosten van de locatie en de onderhandelingen met stichting Knarrenhof. Dit proces verloopt moeilijker dan voorzien, hetgeen extra kosten tot gevolg heeft. Daarnaast zijn de kosten van het de bestemmingsplanherziening hoger uitgevallen door o.a. toegenomen kosten op het gebied van stikstofonderzoek. In verband met de vraag vanuit de omgeving en raad om bij de planontwikkeling ook goed te kijken naar de verkeersveiligheid op het deel van de Driekamp ter hoogte van het MHCK-complex en de nieuwbouwlocatie is extra budget voor overleg/onderzoek nodig. Als laatste is in deze fase gestart met de voorbereiding door Bomenwacht Nederland van een inrichtingsplan voor de te handhaven

3 van 5

windsingel rond de nieuwe woningbouwlocatie. Ook hier is aanvullend budget voor nodig. Dit alles in combinatie met extra uren voor de inzet van de projectleider, leidt tot een benodigd extra krediet van € 30.000 voor de VTP-kosten in de planontwikkelingsfase. 9.1 Conform werkwijze Ieder jaar is in principe € 100.000 voor algemene kosten en € 200.000 voor kosten groene projecten beschikbaar, dekking via de reserve grondexploitatie. Dit jaar zijn er minder kosten gemaakt die op deze wijze afgeboekt moeten worden. Een oorzaak hiervan is dat het merendeel van de groene projecten inmiddels in de gele of rode fase zijn gekomen. 10.1 Afhandelen conform raadsbesluit MPG 2022 Bij het vaststellen van het MPG 2022 heeft uw raad een restantkrediet à € 25.000 beschikbaar gesteld voor het afwerken van het project De Wilgen. Inmiddels zijn de resterende werkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervoor vielen lager uit. Concreet betekent dit dat er € 15.568 ten laste komt van de reserve grondexploitaties. Daarnaast kan het krediet worden afgesloten. Kanttekeningen 1. Projectrisico’s Gebiedsontwikkeling gaat vrijwel altijd gepaard met (financiële) risico’s. In het MPG wordt hier in een apart hoofdstuk op ingegaan.

Bovendien wordt in de (geheime) bijlagen per project inzicht gegeven in de belangrijkste risico’s Financiële gevolgen De financiële effecten van het MPG worden waar nodig verwerkt in de jaarrekening 2022. Een toelichting treft u in het MPG 2023 aan. Daarnaast worden de gevolgen van het MPG voor de begroting 2023 via een begrotingswijziging verwerkt. Vervolg / Geheimhouding Het MPG bevat gevoelige informatie vanwege de onderhandelingspositie van de gemeente. Daarom wordt voor de projectbladen (bijlage 2) geheimhouding opgelegd. De beeldvorming vindt daarom in beslotenheid plaats. Bijlagen 1. Rapport MPG 2023 2. Bijlagen rapport MPG 2023 – projectbladen (geheim)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

J.J. Luteijn

secretaris

burgemeester

4 van 5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 maart 2023, om: Te besluiten om voor het meerjarenperspectief grondexploitaties: 1. In te stemmen met de actualisatie van het MPG en het MPG 2023 vast te stellen als financieel kader voor het verkennen en realiseren van gebieds- en locatieontwikkeling; 2. Financiële gevolgen van geactualiseerde grexen te verwerken in de begroting 2023, via een begrotingswijziging; 3. Het project Veld en Beemd af te sluiten per 31 december 2022; 4. Het project De Stuw op te nemen als groen project; 5. Het project Stormpolder van rode (realisatie)fase terug te zetten naar gele (haalbaarheids)fase; 6. In de jaarrekening 2022 de verliesvoorziening voor: a. Project Centrum-Zuid actief à € 1.043.625 te verlagen naar € 0; b. Project Veld en Beemd à € 47.902, in verband met afsluiten project, te laten vrijvallen; 7. Het overschot van de verliesvoorziening van project Veld en Beemd à € 4.793 in de jaarrekening 2022 terug te laten vloeien in de reserve grondexploitatie; 8. Voor het project KOAG extra krediet à € 100.000 beschikbaar te stellen; 9. Het saldo van de algemene kosten en het saldo van de groene projecten, beiden van het jaar 2022, à € 249.337 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties; 10.

De kosten voor het afwerken van het project De Wilgen à € 15.568 in de jaarrekening 2022 ten laste te brengen van de reserve grondexploitaties en het krediet vervolgens af te sluiten. Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 20 april 2023.

voorzitter

griffier

J.J. Luteijn

mr. O. Vliegenthart

5 van 5