Raadsvoorstel Hof van IJssel vaststelling ruimtelijke kaders

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 22 augustus 2023 Portefeuillehouder: K. Jaarsma Behandelend team: Omgevingsloket Zaaknummer: 761138 Onderwerp Vaststelling stedenbouwkundige kaders project Hof van IJssel Gevraagd raadsbesluit: 1. De stedenbouwkundige kaders voor het project Hof van IJssel, die de basis vormen voor het ontwerpbestemmingsplan, vast te stellen aan de hand van de notitie ‘’Ruimtelijke kaders woningbouwproject Hof van IJssel’’. 2. In te stemmen met de overgang van de groene naar de gele (ontwerp)fase van dit project in het MPG. Aanleiding In 2016 heeft het toenmalige college ingestemd met de eerste fase van het haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van de locatie IJsseldijk-Oost 1-5. Het betrof een hernieuwd initiatief om te komen tot herontwikkeling van deze locatie, beter bekend als project Hof van IJssel. Vervolgens is in planteamverband met De Vastgoed Adviseur (DVA) gewerkt om te komen tot een haalbaar en stedenbouwkundig aanvaardbaar plan. Na een complex en intensief planproces heeft dit geresulteerd in een plan dat voorziet in 11 eengezinswoningen. Door middel van dit voorstel wordt u gevraagd de stedenbouwkundige kaders vast te stellen voor dit project, zodat de planologische procedure kan worden gestart door de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan..

Argumenten 1.1 Het voorlopig ontwerp is stedenbouwkundig aanvaardbaar In planteamverband is gewerkt aan een nadere uitwerking van het oorspronkelijke planvoornemen om op de braakliggende kavel aan de IJsseldijk-Oost 1-5 woningen te bouwen. Dit heeft geleid tot een voorlopig ontwerp, dat voorziet in de bouw van 11 eengezinswoningen (vrije sector). Het ontwerp, dat als bijlage 1 aan dit voorstel is toegevoegd, wordt stedenbouwkundig gedragen. De motivering daarvoor is opgenomen in de notitie ‘Ruimtelijke kaders woningproject Hof van IJssel’ d.d. 4 augustus 2023. Deze notitie is als bijlage 2 bijgevoegd. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar. 1.2 Uw raad stelt ruimtelijke kaders vast Het voorliggende planontwerp past niet binnen het huidige bestemmingsplan Langeland. Hoewel op deze locatie woningbouw is voorzien biedt het bestemmingsplan te weinig mogelijkheden voor dit bouwvoornemen. Een nieuw (postzegel)bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Het gaat hier om een facilitair project, waarbij een particulier het initiatief neemt voor herontwikkeling. Het is gebruikelijk dat de raad stedenbouwkundige kaders vaststelt alvorens het bestemmingsplan ter visie te leggen. Deze kaders vormen de basis van het nieuwe bestemmingsplan en kunnen als volgt worden samengevat: •

Er zijn uitsluitend eengezinswoningen toegestaan; de woningen worden plat afgedekt waarbij de maximale goothoogte gelijk is gesteld aan de maximale bouwhoogte (9 meter); het maximale aantal woningen is 11.

1 van 5

• • • • • • • • • • • • • • •

•

Er wordt gebruikgemaakt van de resultaten van eerdere planvorming voor deze locatie en van de richtlijnen die zijn voortgekomen uit het “Hollandsche IJsselproject”. De insteekhaven mag gedempt worden; in het kader van eerdere planvorming is voorzien in compensatie van het geringere waterbergend vermogen. In verband met de bodemverontreiniging op deze locatie zal een leeflaag met een dikte van tenminste 1 meter worden aangebracht om het terrein geschikt te maken voor woningbouw. Langs de IJssel wordt een talud aangelegd met steenbezetting waarvan het aanzicht wordt bepaald door langs de Hollandsche IJssel veelvoorkomende (inlandse) begroeiing. Dit dijktalud krijgt een helling van maximaal 1:1 meter. Op het maaiveld ligt voor de woningen een vlakke strook met een breedte van 5 meter. De afstand van de bebouwing tot de IJssel is tenminste 12 meter en tot de dijk is die gelijk aan de minimumafstand van de buitendijks aanwezige bebouwing, te weten tenminste 8,50 meter. Langs die weg wordt voor de locatie een trottoir met een breedte van tenminste 2 meter aangelegd. De locatie krijgt ten hoogste 1 verkeersaansluiting op die weg. Individuele aansluitingen (naar garages bijvoorbeeld) zijn niet toegestaan. Om te voldoen aan de parkeernormering worden tenminste 2 parkeerplaatsen per woning in het plangebied aangelegd, waarvan tenminste de helft op openbaar toegankelijk terrein.

Langs die weg wordt ruimte gemaakt voor het aanbieden van gft-containers en voor 2 plaatsen voor kort parkeren (bezorgers); Centraal in het plangebied komt een openbaar toegankelijke ruimte met een breedte van tenminste 20 meter tussen IJsseldijk en IJsseloever met aan beide einden een verblijfsruimte met een verblijfsvoorziening (banken). De bebouwing staat langs die ruimte, dwars op de dijk en de IJssel en is met de voorzijde op die ruimten, op de IJsseldijk en de op de IJssel georiënteerd. De karakteristiek van de bebouwing dient aan te sluiten op die van de aangrenzende bedrijfsbebouwing en of de watertoren: stoere robuuste architectuur en materiaaltoepassing in lichte tinten; modern zakelijk bouwen. Aan de zijde van het bedrijfsterrein en langs de IJsseldijk worden de gevels uitgevoerd als dove gevel, zodat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder en er een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd; maar ook dat de bedrijven op het aangrenzende terrein niet belemmerd worden in hun huidige activiteiten en ontwikkelingen die volgens het vigerende bestemmingsplan mogelijk zijn. De ontsluiting wordt ingericht met bomen en haagblokken; de dove gevels krijgen een begroeiing met klimplanten.

1.3 Herontwikkeling van deze complexe locatie kent een lange voorgeschiedenis Het bouwplan is tot standgekomen na een complex en intensief planproces. Zo spelen milieufactoren als geluid, bodem, flora en fauna een belangrijke rol op deze locatie. Verder speelt de afstand tussen de woningen en de rivier (vrijwaringszone) een doorslaggevende rol bij de opzet van de stedenbouwkundge opzet. Dat het om een complexe locatie gaat blijkt ook de voorgeschiedenis. Zo werd eind jaren 70 al gedacht over mogelijke herontwikkeling als onderdeel van een verplaatsing van de toen buitendijksgelegen scheepssloperijen. Voor mogelijke herontwikkeling van het huidige terrein zijn ruim twintig jaar geleden de eerste gesprekken gestart. Dit leidde toen tot een bouwplan dat voorzag in een appartementengebouw, waarvoor in 2008 een bouwvergunning is afgegeven. Uiteindelijk is dit plan gestrand tijdens een bestuursrechtelijke procedure, omdat

2 van 5

onvoldoende bewezen werd dat de geluidhinder (van de weg en bedrijven) zou worden ondervangen. Bovendien ging in dat jaar de toenmalige ontwikkelaar failliet. In 2016 was sprake van een nieuwe eigenaar waarna de gesprekken met DVA zijn gestart, hetgeen heeft geleid tot het voorliggende bouwplan. 2.1 MPG Dit project is in het MPG opgenomen met een sluitende grondexploitatie. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling voor de gemeente budgettair neutraal verloopt en alle (plan)kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. Hierover hebben wij afspraken gemaakt met de initiatiefnemer door middel van een ontwikkelingsovereenkomst. Formeel dient de gemeenteraad tot aanpassing van het MPG te besluiten. De raad wordt daarom -gelijktijdig met de vaststelling van de stedenbouwkundige kaders- gevraagd in te stemmen met de overgang van de groene naar de gele (ontwerp)fase én met de financiële gevolgen van het ingaan van de tweede fase, waarbij baten en lasten in evenwicht zijn. Kanttekeningen 2.1 Plankosten De overeengekomen plankosten betreffen een inschatting van de verwachte kosten. Hierover zijn op voorhand financiële afspraken met de initiatiefnemer gemaakt. De gemeente accepteert daarmee een risico dat de kosten in de praktijk hoger (of lager) kunnen uitvallen. Participatie In de achterliggende periode heeft er over het planontwerp op initiatief van DVA veel overleg plaatsgevonden.

Zo hebben er met een aantal instanties (w.o. Historische Kring, NVWK) en belanghebbenden (directe buren) individuele gesprekken plaatsgevonden. Ook heeft de initiatiefnemer vorig jaar een online informatiebijeenkomst georganiseerd voor de directe omgeving. De resultaten en verslaglegging van deze contactmomenten zijn gebundeld in de notitie ‘’Buurtparticipatie Hof van IJssel’’ d.d. 21 december 2022. Deze notitie is als bijlage 3 aan dit voorstel toegevoegd. Ook is de informatieavond terug te zien via https://vimeo.com/682934458. Gelet op de resultaten van de buurtparticipatie kan worden gesteld dat DVA de benodigde inspanningen heeft verricht om voldoende draagvlak te creeren. Voor zover nu kan worden ingeschat lijkt er geen sprake te zijn van grote weerstand tegen de ontwikkeling. Direct na vaststelling van de stedenbouwkundige kaders door de raad zal het ontwerpbestemmingsplan ter visie worden gelegd. Tijdens deze procedure moet blijken of het maatschappelijk draagvlak inderdaad voldoende is. Financiële gevolgen Het faciliterende project kent op dit moment een positief eindsaldo. Er is echter een risico dat de kosten hoger (of lager) kunnen uitvallen (zie kanttekening 2.1). Pas na afsluiten van het project zal duidelijk worden welk bedrag met de reserve Grondexploitaties wordt verrekend.

Voor de verschillenanalyse van de grondexploitatie zelf wordt verwezen naar de geheime projectkaart. Vervolg Zoals gezegd past het plan niet in het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een ontwerp(postzegel)bestemmingsplan gemaakt. Het voorlopig ontwerp van het bouwplan en de ruimtelijke kaders vormen de basis van dit bestemmingsplan. Met het gereedkomen van het ontwerpbestemmingsplan kan de maatschappelijke haalbaarheid (verder) worden onderzocht door dit plan gedurende een periode van zes weken ter visie te leggen. Dit zal plaatsvinden nadat u de ruimtelijke kaders heeft vastgesteld.

3 van 5

Tijdens deze termijn kunnen zienswijzen worden ingediend bij uw raad. In deze periode wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd. Een ieder kan tijdens deze gelegenheid vragen stellen of opmerkingen maken over de plannen. Reacties zullen direct na afloop worden verwerkt door het opstellen van een nota beantwoording zienswijzen. De planning is erop gericht dat wij uw raad begin 2024 voor kunnen stellen om tot vaststelling van het bestemmingsplan -met beantwoording van eventueel ingediende zienswijzen- te besluiten.

Bijlagen 1. Voorlopig ontwerp bouwplan d.d. 8 augustus 2023 2. Notitie ‘’Ruimtelijke kaders woningbouwproject Hof van IJssel’’ 4 augustus 2023 3. Notitie ‘’Buurtparticipatie Hof van IJssel’’ 21 december 2022 4. Projectkaart grondexploitatie Hof van IJssel (GEHEIM)

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

J. Luteijn

secretaris

burgemeester

4 van 5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 augustus 2023 om: 1. De stedenbouwkundige kaders voor het project Hof van IJssel, die de basis vormen voor het ontwerpbestemmingsplan, vast te stellen aan de hand van de notitie ‘’Ruimtelijke kaders woningbouwproject Hof van IJssel’’. 2. In te stemmen met de overgang van de groene naar de gele (ontwerp)fase van dit project in het MPG Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 21 september 2023.

voorzitter

griffier

J. Luteijn

mr. O. Vliegenthart

5 van 5