Raadsvoorstel Herontwikkeling Werf aan den IJssel

Raadsvoorstel Datum raadsvergadering: Portefeuillehouder: Behandelend team: Zaaknummer:

16 december 2021 Wubbo Tempel Herontwikkeling IJsseldijk c.a. 637162

Onderwerp Herontwikkeling Werf aan den IJssel Gevraagd raadsbesluit: 1. Voor het onderzoek naar de haalbaarheid van de herontwikkeling van de voormalige Werf Van Duijvendijk uit te gaan van het voorkeursscenario ‘Smederij blijft volledig op de werf’ 2. In te stemmen met de overgang van het project van de (‘groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) haalbaarheidsfase 3. Voor de haalbaarheidsfase een krediet beschikbaar stellen van €252.000,- en dit bedrag te activeren binnen de grondexploitatie. 4. Een verliesvoorziening te vormen van €87.000,- en dit bedrag ten laste te brengen van de Reserve grondexploitatie Aanleiding In uw vergadering van 23 september heeft uw raad de Ontwikkelvisie IJsseldijk unaniem vastgesteld. De (voormalige) werf Van Duijvendijk is buitendijks in dit gebied gelegen en biedt een unieke kans om vliegwiel te zijn voor de (her)ontwikkeling van de hele zelling. Eerder hebben wij Coup/Vakwerk geselecteerd voor de restauratie en herontwikkeling van de twee monumentale loodsen op de werf. De achterliggende maanden hebben wij met Coup/Vakwerk in gezamenlijk projectteamverband en samen met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en het Hoogheemraadschap het door Coup/Vakwerk ingediende plan besproken. Dat heeft geleid tot een (nieuw) voorkeursscenario.

Omdat dit scenario (beperkt) afwijkt van de Ontwikkelvisie en omdat wij op basis van dit scenario het haalbaarheidsonderzoek willen starten, leggen wij uw raad dit voorstel voor.

Argumenten 1.1 Voorkeursscenario past binnen uitgangspunten Ontwikkelvisie IJsseldijk Met het vaststellen van de Ontwikkelvisie heeft uw raad bepaald dat het creëren van een openbaar karakter en het benaderbaar maken van de Hollandsche IJssel het belangrijkste uitgangspunt voor herontwikkeling van de werf is. Cruciaal daarbij is dat de smederijloods een andere positie krijgt. Door deze loods te verplaatsen krijg je, wanneer je vanuit het centrum via de dijktrap naar de werf wandelt, vanaf de dijk onbeperkt zicht op de rivier. Bovendien voldoen we daarmee aan een (toekomstige) eis van het Hoogheemraadschap, omdat de loods nu ‘in de dijk’ staat. De maat van de te verplaatsen smederijloods moet worden afgestemd op de nieuwe functie(s) van de loods, waarbij de historische context in acht moet worden genomen. Dit

moet bij voorkeur door middel van een ruimtelijk historisch onderzoek worden onderbouwd. Inmiddels heeft dit onderzoek plaatsgevonden. De helling blijft gehandhaafd en is door zijn vorm en constructie een zeer geschikt element om getijden en oude vegetatie te laten zien. Hierbij blijven de fundatie van de rails en van de helling zichtbaar. Binnen het werfgebied zijn meerdere plekken door hun positie bijzonder. Deze vragen om een speciale uitwerking. Het oostelijk gedeelte van de werf wordt ingevuld met een woongebouw. Dit fungeert als wand naar de werf toe. Deze wand dient afgestemd te worden met de uitstraling en context van de werf en zijn verleden. Wij hebben het voorkeursscenario (zie verder ook bij 1.2) aan deze stedenbouwkundige uitgangspunten getoetst.

Ontwikkelvisie IJsseldijk

Voorkeursscenario

Helling en insteekhaven handhaven Werf krijgt openbaar karakter Oostelijk deel wordt ingevuld met een woongebouw Zicht vanaf dijktrap op de rivier creëren Smederijloods krijgt plek in ‘zoekgebied’ (oranje ovaal), waarbij de historische context in acht moet worden genomen De maat van de smederijloods moet worden afgestemd op de nieuwe functie(s) Aantal bijzondere plekken (de uitroeptekens) vragen een speciale uitwerking

2

Hieruit blijkt dat het voorkeursscenario slechts op één punt afwijkt. Groot voordeel is echter dat in dit scenario de smederijloods geheel behouden kan blijven. De speciale uitwerking van de bijzondere plekken kan in de volgende fase ter hand genomen worden.

1.2 Voorkeursscenario voorziet in volledig behoud van smederijloods

In een ontwerpatelier met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) en het Hoogheemraadschap (HHSK) hebben we het door Coup/Vakwerk ingediende plan nader verkend. Daarbij zijn naast het eerder ingediende plan nog twee (plus 1) scenario’s uitgewerkt: 1. Smederijloods blijft deels op de werf én in het zoekgebied (oorspronkelijke plan) 2. Smederijloods blijft volledig op de werf, maar niet in het zoekgebied 3. Smederijloods blijft deels behouden op de ‘Rehoboth locatie’ 4. Smederijloods wordt toch niet verplaatst HHSK heeft aangegeven dat de scenario’s 1 en 2 het meeste tegemoet komen aan hun wens/eis om de smederijloods te verplaatsen. De voorkeur van RCE gaat uit naar scenario 2. RCE geeft aan dat de smederijloods waarschijnlijk (alleen) in dit scenario zijn rijksmonumentale status kan behouden. Verplaatsing van rijksmonumenten is – conform het beleid van RCE – een moment van evaluatie van de monumentenstatus. Behoud en verplaatsing binnen de historische context zijn belangrijke elementen voor een positieve evaluatie van RCE. Behoud van de monumentale status is belangrijk omdat dit betekent dat Coup/Vakwerk een monumentensubsidie kan aanvragen. 2.1 Scenario lijkt – in dit stadium – economisch haalbaar: start haalbaarheidsfase Uit nadere bestudering in het projectteam blijkt verder dat scenario 2 ook economisch haalbaar is.

De smederijloods komt in dit scenario op de plek van de ‘nieuwe eigentijdse loods’ uit het oorspronkelijke scenario te staan. Stedenbouwkundig levert dat zoals gezegd een vergelijkbare situatie op. De opbrengst van de ‘nieuwe eigentijdse loods’ (3 woningen) gaat in dit scenario echter verloren. Daarnaast zal de lay-out van het woongebouw aangepast moeten worden. Het woonblok moet met een stramien worden ingekort, omdat het anders te dicht op de

3

smederijloods komt te staan. Het vervallen van een stramien betekent een verlies van nogmaals 3 woningen. Het verlies van (de opbrengst van) de woningen kan echter enerzijds worden opgevangen door de kop van het woongebouw aan te passen. Anderzijds ontstaat er in dit scenario ruimte voor nieuwbouw aan de westkant van de insteekhaven. Wij zijn daarom van mening dat de (‘groene’) verkenningsfase kan worden afgesloten en de (‘gele’) haalbaarheidsfase kan worden gestart. Wél zal er een (kleine) verliesvoorziening moeten worden gevormd. Overigens is het verlies kleiner dan opgenomen in het MPG-2021. 3.1 Voor haalbaarheidsfase is krediet nodig Met de activiteiten in de haalbaarheidsfase zijn de nodige kosten gemoeid. Deze kosten worden als volgt ingeschat: Kostensoort Opstellen bestemmingsplan Tijdelijk beheer Planbegeleiding TOTAAL

Bedrag 50.000 42.000 160.000 252.000

De kosten van tijdelijk beheer lopen tot het moment dat het terrein van de werf als bouwterrein aan de ontwikkelende partijen wordt overgedragen. Wij vragen uw raad om voor de haalbaarheidsfase een krediet beschikbaar te stellen van €252.000,- en dit bedrag te activeren binnen de grondexploitatie van het project. 4.1 Grondexploitatie is (licht) negatief: er moet een verliesvoorziening worden gevormd In de bijlage treft u de globale grondexploitatie voor de ‘gele fase’ aan. Hieruit blijkt dat naar huidig inzicht de grondexploitatie licht negatief is. Daarom is het conform onze eigen richtlijnen ‘verplicht’ om een verliesvoorziening te vormen die ten laste van de Reserve grondexploitatie kan worden gebracht. Kanttekeningen 1.1 Het is en blijft een complexe gebiedsontwikkeling Tot nu toe is gebleken dat de herontwikkeling van een buitendijks gelegen (verontreinigd) perceel met twee te restaureren rijksmonumenten zeer complex is. We moeten enerzijds laveren tussen cultuurhistorische en waterstaatkundige belangen en anderzijds ook proberen om een programma te realiseren waarmee we voldoende opbrengsten genereren voor een sluitende grondexploitatie.

Waarbij de omvang van dat programma weer in belangrijke mate wordt beperkt door de beschikbare ruimte voor parkeren en onze kwalitatieve wens om een hoogwaardige, publieke ruimte aan de rivier te realiseren en geen ‘parkeerterrein aan den IJssel’ of ‘wonen met parkeren op maaiveld’. Voorlopig is onze verwachting dat de markt dusdanig gunstig is dat wij voldoende opbrengsten kunnen realiseren. In de haalbaarheidsfase zullen wij die verwachting, zoals gebruikelijk, verder uitwerken en onderbouwen. 1.2 De balans tussen programma, parkeren en inrichting openbaar gebied is complex Voor een sluitende grondexploitatie moet programma worden toegevoegd dat voldoende opbrengsten genereert, onder andere voor een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het

4

openbaar gebied. Extra programma genereert echter ook een behoefte aan (maaiveld) parkeren dat ten koste kan gaan van de kwaliteit van de openbare ruimte. 2.1 Kwaliteit van (bestaande) kade is nog niet volledig helder Aan de oostzijde van de insteekhaven ligt een kadeconstructie waarvan de huidige kwaliteit op dit moment nog onvoldoende onderbouwd is. In de haalbaarheidsfase zal uit nader onderzoek moeten blijken welke (aanvullende) investeringen gedaan moeten worden. Financiële gevolgen Voor het project ‘Werf aan den IJssel’ is een globale grondexploitatieberekening (bijlage) gemaakt. De grondexploitatie betreft de herontwikkeling van het gehele werfterrein waarbij de gemeente voor de vastgoedontwikkeling zal samenwerken met Coup/Vakwerk (restauratie loodsen en vastgoed op westelijk deel) en een nog nader te selecteren partij (appartementengebouw op het oostelijk deel). De gemeente draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken. Op basis van de globale grondexploitatieberekening hebben wij geconstateerd dat deze kosten vrijwel geheel uit de opbrengsten van de vastgoedontwikkeling kunnen worden gedekt. De resterende kosten worden ten laste van de Reserve grondexploitatie gebracht. Vervolg In het kader van de Ontwikkelvisie heeft al een eerste traject van participatie plaatsgevonden.

Er hebben zich een aantal mensen gemeld die willen meedenken over de inrichting van het openbaar gebied. Wij zullen hen op een later moment in het proces benaderen. De volgende formele momenten vinden plaats in het kader van de procedure van het bestemmingsplan. Zoals bekend geeft uw raad met het vaststellen van het bestemmingsplan uiteindelijk ‘groen licht’ voor de start van de realisatie. Wij zijn gestart met het selectieproces voor een marktpartij die het woongebouw kan realiseren. Tijdens de voorselectie is gebleken dat er veel belangstelling uit de markt is. De verwachting is dat in de loop van 2022 het bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Parallel daaraan wordt de planontwikkeling voor de restauratie van de loodsen, de nieuwbouw en de inrichting van de openbare ruimte afgerond.

Bijlagen 1. Voorkeursscenario (tekening) 2. Grondexploitatie ‘Werf aan den IJssel’ (GEHEIM) 3. Beoordeling scenario’s

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris

5

M.W. Vroom burgemeester

Raadsbesluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 november 2021, om: 1. Voor het onderzoek naar de haalbaarheid van de herontwikkeling van de voormalige Werf Van Duijvendijk uit te gaan van het voorkeursscenario ‘Smederij blijft volledig op de werf’ 2. In te stemmen met de overgang van het project van de (‘groene’) initiatieffase naar de (‘gele’) haalbaarheidsfase 3. Voor de haalbaarheidsfase een krediet beschikbaar stellen van €252.000,- en dit bedrag te activeren binnen de grondexploitatie. 4. Een verliesvoorziening te vormen van €87.000,- en dit bedrag ten laste te brengen van de Reserve grondexploitatie

Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 16 december 2021.

Voorzitter

Griffier

M.W. Vroom

mr. O. Vliegenthart

7