Raadsvoorstel bijgestelde grondexploitatie en integrale ontwikkeling Centrum-Zuid

Raadsvoorstel

Datum collegevergadering: 13 april 2021 Datum raadsvergadering: 3 juni 2021 Portefeuillehouder: A. Timm Behandelend ambtenaar: R. Steijl Zaaknummer: 177127 E-mailadres: robertsteyl@krimpenaandenijssel Onderwerp:

bijgestelde grondexploitatie en integrale ontwikkeling Centrum-Zuid

Gevraagde beslissing: 1. In te stemmen met een integrale ontwikkeling van Centrum-Zuid in één keer door de verwerving van de particuliere eigendommen in deelgebied 3. 2. In te stemmen met de bijgestelde grondexploitatie voor Centrum-Zuid en voor het tekort een verliesvoorziening te treffen van € 1.066.000 en dit te dekken uit de algemene reserve grondexploitatie. 3. In te stemmen met de overgang van het project van de haalbaarheidsfase (geel) naar de realisatiefase (rood).

Inleiding Op 10 december 2020 heeft u de ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling van Centrum-Zuid vastgesteld. Hiermee heeft u de verkenningsfase (groene fase) afgesloten. Tegelijk heeft u besloten om de haalbaarheid te onderzoeken van een integrale (gefaseerde) ontwikkeling van het gehele gebied (gele fase). Als onderdeel van deze fase is ons college gestart met de onderhandelingen voor het verwerven van de vier particuliere eigendommen in deelgebied 3. Deze onderhandelingen zijn zo ver gevorderd dat wij u het resultaat kunnen voorleggen. Het is aan uw raad om -mede aan de hand van dit resultaat- de grondexploitatie (bijstellend) vast te stellen en te besluiten over de dekking van het tekort om tot één integrale ontwikkeling over te gaan. Het project kan vervolgens naar de realisatiefase (rode fase). Samenvatting In dit voorstel bieden wij u de bijgestelde grondexploitatie Centrum-Zuid aan. Deze grondexploitatie is het eindresultaat van de bereikte overeenstemming met QuaWonen voor deelgebied 1 en 2. Voor deelgebied 3 is overeenstemming bereikt met de twee particuliere woningeigenaren. De onderhandelingen met De Rank en het IBKW bevinden zich in de afrondende fase. Op basis van deze resultaten is de grondexploitatie Centrum-Zuid verder inzichtelijk gemaakt. Deelgebied 1 en 2 kan als één project door QuaWonen worden gerealiseerd met een sluitende grondexploitatie.

Met de woningstichting hebben wij hiervoor inmiddels een anterieure overeenkomst gesloten. Deelgebied 3 kan niet zelfstandig, en ook niet als onderdeel van één ontwikkeling, met een sluitende grondexploitatie worden gerealiseerd. Het tekort op de grondexploitatie kan worden gedekt uit de algemene reserve

1 van 8

grondexploitatie. Dit resultaat maakt het mogelijk om Centrum-Zuid in één keer integraal te ontwikkelen. Bestaand kader/context Het ontwerpbestemmingsplan Centrum-Zuid ligt vanaf 21 april ter visie. Dit plan is een verdere uitwerking van de door uw raad vastgestelde stedenbouwkundige kaders. In dit plan is reeds uitgegaan van één integrale ontwikkeling van Centrum-Zuid. Mocht uw raad onverhoopt niet besluiten met de voorgestelde dekking van het tekort op de grondexploitatie kan niet worden overgegaan tot verwerving van de particuliere eigendommen in deelgebied 3. Dit deelgebied zal dan worden losgekoppeld van het bestemmingsplan. Beoogd effect Met het instemmen van de bijgestelde grondexploitatie en het bijbehorende dekkingsvoorstel kan tot verwerving van de vier particuliere eigendommen worden overgegaan. Centrum-Zuid kan dan in één keer integraal worden ontwikkeld. Argumenten 1.1. Overeenstemming met alle eigenaren in Centrum Zuid maakt één integrale ontwikkeling mogelijk In de periode na 10 december 2020 is overeenstemming bereikt met QuaWonen voor deelgebied 1 en 2. Voor deelgebied 3 is overeenstemming bereikt met de twee particuliere woningeigenaren. De onderhandelingen met De Rank en het IBKW bevinden zich in de afrondende fase. Hiermee wordt één integrale ontwikkeling van Centrum-Zuid mogelijk.

Deelgebied 1 en 2 Voor de herontwikkeling van deelgebied 1 en 2 heeft ons college met QuaWonen een anterieure overeenkomst gesloten. Deelgebied 1 heeft betrekking op de locatie van QuaWonen zelf. De woningstichting draagt in dit deelgebied zorg voor de sloop van haar verouderd woningbezit en de realisatie van nieuwbouw. Het nieuwbouwprogramma voorziet in de bouw van 89 sociale en 46 vrije sector woningen. Deelgebied 2 omvat globaal de locatie van het vrijkomende busstation. Grotendeels betreft dit eigendom van de gemeente. Een klein deel is in eigendom van QuaWonen. Het voorgenomen programma voorziet hier in 52 sociale huurwoningen. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over o.a.: • de benodigde grondtransacties • het te realiseren programma (sociale huur, vrije sector) • de herinrichting van de buitenruimte • de verdeling van de kosten en risico’s • planning en uitvoering Deelgebied 3 Na de vaststelling van de stedenbouwkundige kaders door uw raad is gestart met de onderhandelingen voor het verwerven van de vier particuliere eigendommen in deelgebied 3. Daarbij gaat het om het kantoor van het Ingenieursbureau Krimpenerwaard, kerk De Rank en de twee particuliere woningen.

Bij de vaststelling van het MPG op 22 april is u voorgesteld om -naast het eerder door uw raad beschikbaar gestelde krediet voor de haalbaarheidsfase- middelen beschikbaar te stellen om op korte termijn en tijdelijk buiten de grondexploitatie om, de twee woningen te 2 van 8

kunnen verwerven. Daarmee wordt voorkomen dat de woningeigenaren de kans wordt ontnomen om nu een nieuwe woning aan te kopen. De onderhandelingen met het IBKW en kerkbestuur De Rank lopen nog maar bevinden zich in een afrondende fase. Hiermee zijn de totale verwervingskosten voor de particuliere eigendommen in deelgebied 3 in beeld. Het totaalbedrag van alle verwervingen komt daarmee op € 3.38 mln. Dit bedrag wijkt af van de eerder aan u (vertrouwelijk) gepresenteerde grondexploitatie eind 2020. Hierin is toen het totale aankoopbedrag geprognotiseerd op € 3.2 mln. Zodra de onderhandelingen met de kerk en IBKW zijn afgerond zullen wij u hierover separaat informeren. 2.1. Inzicht in grondexploitatie Met de bereikte overeenstemming en de afrondende onderhandelingen is er concreet zicht op alle te verwachten kosten en opbrengsten. De bijgestelde grondexploitatie treft u bijgaand aan. Zoals wij u eerder hebben laten zien is een sluitende grondexploitatie voor heel Centrum-Zuid niet mogelijk in het geval gekozen wordt voor één integrale ontwikkeling, waarbij deelgebied 3 in één bouwstroom wordt mee ontwikkeld. Voor de goede orde: dit zal ook niet het geval zijn als deelgebied 3 later wordt ontwikkeld. Integendeel, de particuliere eigenaren zijn nú bereid hun eigendommen te verkopen. De vraag is of dat in de toekomst ook het geval zal zijn.

Daarbij komt dat het in één bouwstroom mee ontwikkelen van deelgebied 3 financiële voordelen heeft. Maar belangrijker: de kosten van eventuele verwerving nemen in de toekomst alleen maar toe vanwege te verwachten (noodzakelijke) investeringen in het bestaande vastgoed als het gebruik van de (verouderde) panden wordt voortgezet. De grondexploitatie is onder geheimhouding bijgevoegd. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar. Voor de totstandkoming van de grondexploitatie gelden de volgende uitgangspunten: • Grondexploitatieberekening voor het totale gebied (deelgebied 1, 2 en 3) • QuaWonen sloopt en bouwt eigen opstallen (deelgebied 1) • QuaWonen betaalt grondprijs voor te bouwen woningen op gemeentegrond in deelgebied 2 • Gemeente zorgt voor herinrichting openbaar gebied • Qua Wonen betaalt bijdrage voor plankosten en kosten openbaar gebied gebaseerd op aantal te bouwen woningen • Ontwikkeling deelgebied 3 voor rekening en risico gemeente (kosten verwerving en opbrengsten verkoop bouwgrond) 2.2. Dekking tekort Het tekort van de grondexploitatie bedraagt € 1.066.000. Ten opzichte van de eerder aan u gepresenteerde grondexploitaties eind 2020 en zeer recent bij de actualisering van het MPG is dit tekort lager. De gepresenteerde tekorten bedroegen respectievelijk ca. € 1,2 mln en € 1,3 mln.

Dit verschil is in hoofdzaak te verklaren, doordat nu meer zicht is op de te verkrijgen subsidie. Zo is inmiddels door de provincie Zuid-Holland (formeel) een subsidie toegekend voor de extra toe te voegen sociale huurwoningen in Centrum-Zuid (ten opzichte van de oude voorraad) van € 442.500.

3 van 8

Daartegenover staat dat de totale verwervingskosten van de particuliere eigendommen ca. € 180.000 hoger uitvallen dan toen ingeschat. Voor het tekort moet een verliesvoorziening worden getroffen, dat kan worden gedekt uit de reserve grondexploitatie. Het saldo van deze reserve wordt daardoor negatief beïnvloed. In combinatie met de mutaties die in het MPG 2021 zijn opgenomen betekent dit dat de reserve in 2025 leeg raakt.. Er is in dat verloop nog geen rekening gehouden met ruimtelijke ontwikkelingen die een verliesgevende grondexploitatie hebben en nu nog in de groene fase verkeren. In het kader van de besteding van de Enecogelden zal u een voorstel worden gedaan om een deel van deze gelden te benutten voor aanvulling van de algemene reserve grondexploitatie om ook toekomstige bouwontwikkelingen mogelijk te maken. 2.3. Toezegging parkeren versus opbrengsten Tijdens de behandeling van de stedenbouwkundige kaders eind vorig jaar heeft de portefeuillehouder u toegezegd om, bij de overgang naar een volgende fase van het project, de relatie tussen meer woningen versus parkeren in beeld te brengen. In bijlage 2 doe wij die toezegging gestand. Kortheidshalve verwijzen wij u hiernaar. Kanttekeningen 1.1 Aankoopbedrag De Rank kan lager uitvallen In de grondexploitatie is uitgegaan van een maximum aankoopbedrag voor De Rank.

Zoals gezegd bevinden de onderhandelingen met De Rank zich in een afrondende fase. Het is denkbaar dat het aankoopbedrag uiteindelijk lager uitvalt. 1.2 Aankoopbedrag IBKW kan hoger uitvallen Ook voor het IBKW is een aankoopbedrag in de grondexploitatie opgenomen. Dit bedrag is nog niet goedgekeurd door het bestuur van IBKW. Mogelijk dat aan het bedrag nog aanvullende voorwaarden worden toegekend. Over de hoogte van het bedrag bestaat inmiddels wel (principe)overeenstemming. 2.1 Voorwaarde subsidie sociale huurwoningen Het tekort van € 1.066.000 is gebaseerd op de huidige inzichten in kosten en opbrengsten. Bij de toekenning van de subsidie van de provincie voor de sociale huurwoningen gold als harde voorwaarde dat nog dit jaar gestart wordt met de bouw. Zeer recent is deze termijn door de provincie opgerekt met een extra jaar. Start bouw zou dan uiterlijk eind 2022 moeten plaatsvinden. De huidige projectplanning is erop gericht om in december as. de eerste paal te slaan. Het is pas met zekerheid te zeggen of deze planning wordt gehaald in het geval sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. Dat zal in het tweede deel van dit jaar duidelijk worden. Voor nu geldt dat het definitief verkrijgen van de subsidie nog moet worden gekwalificeerd als een -zij het zeer beperkt- risico. Overigens is het bouwplan in de afgelopen maanden verder geoptimaliseerd.

Dit heeft geleid tot een toevoeging van het sociale programma in Centrum-Zuid met 5 extra woningen. De toegekende subsidie voorziet hier nog niet in. Met de provincie is afgesproken om voor deze 5 woningen een aanvullende subsidieaanvraag in te dienen. Bij toekenning levert dat een extra subsidiebedrag op van € 37.500. 2.2. Subsidiemogelijkheden MRDH

4 van 8

In het kader van het Investeringsprogramma Vervoersautoriteit (IPVa) is door de Metropoolregio Rotterdam Den Haag ambtelijk ingestemd met een subsidie van € 124.000 voor het deel van de fietsstraat in Centrum-Zuid. De gemeente is door de MRDH uitgenodigd om tot en met juni 2021 de wijzigingen en nieuwe aanmeldingen te bespreken, die uiterlijk voor 31 juli dienen te zijn ingediend bij de MRDH. Op basis van de huidige raming, waarin ook gerekend is met een brug, wordt € 94.000 extra subsidie aangevraagd. Het totale subsidiebedrag komt dan op € 218.000. Daarnaast is een subsidie van 100% in het vooruitzicht gesteld voor de kosten voor het ontmantelen van het busstation en de bodemsanering op deze locatie. Deze kosten -die onderdeel zijn van het bouwrijp maken in deelgebied 2- zijn geraamd op € 71.000. Definitieve beoordeling en toekenning van deze subsidies vindt pas plaats als sprake is van een uitvoeringsbegroting (begroting behorend bij aanbesteding). In dat stadium zijn we voorlopig nog niet. Vandaar dat binnen de grondexploitatie deze bedragen nog niet zijn opgenomen. Het is echter zeer aannemelijk dat deze subsidies worden toegekend, waardoor het tekort op de grondexploitatie met ongeveer € 289.000 zal worden verlaagd.

2.3 Grondopbrengsten beoogd bouwprogramma In de grondexploitatie is qua grondopbrengsten uitgegaan van een vastgesteld woningbouwprogramma voor alle deelgebieden. Of dit programma per deelgebied ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd kan pas met zekerheid worden gezegd als er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. 2.4 Optimaliseren grondopbrengsten deelgebied 3 Zodra uw raad de bijgestelde grondexploitatie heeft vastgesteld zal ons college concreet uitvoering geven aan de aankoop van de andere twee particuliere eigendommen in deelgebied 3, te weten kerk De Rank en het IBKW. Voor de herontwikkeling van dit deelgebied zal in de periode na uw besluit een aanbesteding plaatsvinden. Uitgangspunt daarbij is om een zo hoog mogelijke grondopbrengst te realiseren binnen de door u vastgestelde stedenbouwkundige kaders. De woningmarkt is momenteel volop in beweging. Op basis van recente ervaringen bij vergelijkbare aanbestedingen is denkbaar dat de geraamde grondopbrengst (substantieel) hoger uitvalt. Daarnaast wordt bekeken of de indeling van de gebouwen, waarin per blok 44 woningen zijn voorzien, nog iets geoptimaliseerd kunnen worden. Indien een (beperkte) toevoeging van woningen (én parkeeroplossing in het gebouw) mogelijk is zal dit een gunstig effect hebben op de grondopbrengst.

3.1 Overgang naar de realisatiefase Met de overgang van de haalbaarheids- naar de realisatiefase komt het project volgens de systematiek van het MPG in de rode fase. Zoals gezegd is er op dat moment nog geen sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan. Momenteel ligt het ontwerpbestemmingsplan ter visie. De planning is erop gericht om uw raad in september het bestemmingsplan vast te laten stellen. Pas nadat de beroepstermijn is verstreken is sprake van een planologische titel op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verstrekt. Met uw besluit geeft u ons college het mandaat om de door u vastgestelde grondexploitatie uit te voeren vooruitlopende op uw vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan.

5 van 8

Financiële consequenties De verwerving van de twee particulieren woningen waarmee uw raad op 22 april heeft ingestemd leidde tot (tijdelijke) activering op de balans tegen verkrijgingswaarde. Deze percelen worden nu tegen die zelfde waarde ingebracht in de grondexploitatie. De grondexploitatie Centrum-Zuid zal jaarlijks in het MPG worden geactualiseerd. Dan vindt op basis van de actuele eindwaarde ook bijstelling van de verliesvoorzieningen plaats en verrekening van het (positieve of negatieve) verschil met de algemene reserve grondexploitatie Zie verder hiervoor. Burgerparticipatie De stedenbouwkundige kaders zijn met de directe omgeving in een tweetal informatieronden besproken. Inmiddels ligt het ontwerpbestemmingsplan ter visie. Deze procedure biedt de mogelijkheid om (formele) reacties in te dienen over het plan. Eventuele reacties (zienswijzen) worden betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad in september. Urgentie Voor het verwerven van de particuliere eigendommen in deelgebied 3 is een uitgebreid onderhandelingstraject gevolgd met de twee woningeigenaren en de besturen van kerk De Rank en IBKW. Bij de actualisering van het MPG is u reeds een voorstel gedaan om het haalbaarheidskrediet te verhogen voor aankoop van de woningen, zodat de eigenaren hun kansen op een andere woning kunnen verzilveren.

Inmiddels zijn de onderhandelingen met de kerk en het IBKW in een afrondende fase. Na uw besluit tot vaststelling van de bijgestelde grondexploitatie kunnen de koopovereenkomsten worden geformaliseerd. Alle eigenaren hebben dan (financiële) zekerheid om andere huisvesting te betrekken. Met deze partijen worden verdere afspraken gemaakt over het moment dat de opstallen leeg moeten zijn. Na sloop kan dan nieuwbouw plaatsvinden aansluitend op de ontwikkeling van deelgebied 1 en 2. Duurzaamheid Zie hiervoor het onderdeel Duurzaamheid (hoofdstuk 5) in de eerder door u vastgestelde notitie ‘Ruimtelijke uitgangspunten Centrum-Zuid’ Planning De planning ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: • Aankoop kerk en IBKW: juni 2021 • Bestemmingsplanprocedure: april-mei 2021 • Vaststelling bestemmingsplan raad: 23 september 2021 • Aanbestedingsprocedure deelgebied 3: september/oktober • Verlenen omgevingsvergunning aan QuaWonen: oktober/november 2021 • Start bouw deelgebied 1: eind 2021 • Start bouw deelgebied 2: medio 2022 • Start bouw deelgebied 3: begin 2023 • Centrum-Zuid incl. herinrichting openbare ruimte gereed: 2025

6 van 8

Bijlagen 1. Grondexploitatie Centrum-Zuid (geheim) 2. Notitie toezegging parkeren versus woningen

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris

M.W. Vroom burgemeester

7 van 8

besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 april 2021;

besluit: 1. In te stemmen met een integrale ontwikkeling van Centrum-Zuid in één keer door de verwerving van de particuliere eigendommen in deelgebied 3. 2. In te stemmen met de bijgestelde grondexploitatie voor Centrum-Zuid en voor het tekort een verliesvoorziening te treffen van € 1.066.000 en dit te dekken uit de vrijkomende reserve grondexploitatie. 3. In te stemmen met de overgang van het project van de haalbaarheidsfase (geel) naar de realisatiefase (rood).

Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 3 juni 2021.

Voorzitter

griffier

M.W. Vroom

O. Vliegenthart

8 van 8