Raadsvoorstel Aankoop woning Stormpolderdijk 7

Raadsvoorstel Datum collegevergadering: 1 oktober 2024 Portefeuillehouder: Hugo van der Wal Behandelend team: Maatschappelijk vastgoed Zaaknummer: 1108674 Onderwerp Aankoop woning Stormpolderdijk 7 Gevraagd besluit 1. Een bedrag van € 490.000 beschikbaar te stellen voor de verwerving van de woning Stormpolderdijk 7. Aanleiding Aan de Stormpolderdijk 5, 7 en 9 staan 3 woningen. Sinds 2006 is de gemeente eigenaar van de woning Stormpolderdijk 5 en sinds 2008 ook van Stormpolderdijk 9. Het was ooit de intentie om via deze aankopen onze positie in dit gebied te versterken. Helaas had de eigenaar van Stormpolderdijk 7 destijds geen interesse om zijn woning over te dragen aan de gemeente. Begin 2023 is verkennend onderzoek gedaan naar de mogelijkheid tot aankoop van Stormpolderdijk 7 en zijn gesprekken gevoerd door een externe partij met de eigenaar over de mogelijkheden tot minnelijke verwerving. Daarin is in eerste instantie geen overeenstemming bereikt. In het najaar van 2023 heeft de eigenaar van Stormpolderdijk 7 een klacht bij ons ingediend over de onderhoudsstaat van Stormpolderdijk 5. Sindsdien zijn wij opnieuw met de eigenaar in gesprek over de situatie. Argumenten 1.1 In het verleden hebben we de aangrenzende percelen al strategisch verworven.

In de Stormpolder is in het verleden, wanneer de gelegenheid zich voordeed, strategisch gelegen vastgoed aangekocht dat aan het EMK-terrein grenst. Dit met als doel om deze grond verder te ontwikkelen ofwel uit te geven in relatie tot de herontwikkeling van het EMKTerrein. Daardoor zijn wij sinds 2006 en 2008 eigenaar van respectievelijk Stormpolderdijk 5 en 9. Om deze oorspronkelijke strategie te realiseren dienen we alsnog Stormpolderdijk 7 te verwerven. 1.2 Ons aangrenzende vastgoed is in slechte staat. Sinds de verwerving van Stormpolderdijk 5 en 9 zijn deze woningen verweven met de ontwikkeling van het EMK-terrein. Derhalve zijn ze niet opgenomen in het meerjarige onderhoud van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Stormpolderdijk 5 is in dermate slechte staat dat sloop de enige optie is. Ook Stormpolderdijk 9 heeft dermate veel onderhoud nodig dat investeren in een renovatie hier niet zinvol is. Stormpolderdijk 9 is echter een constructieve eenheid met Stormpolderdijk 7. Door deze tussenliggende woning te verwerven voorkomen we noodzakelijke investeringen evenals een eventuele aansprakelijkheidsstelling door de eigenaar van het te verwerven pand.

1.3 Verwerving biedt ons de mogelijkheid om een planologische weeffout op te lossen. In deze situatie hebben we drie bedrijfswoningen die op dit moment niet meer de functie van bedrijfswoning hebben. Verwerving biedt de kans om in de toekomst watergebonden bedrijvigheid te ontwikkelen. 1.4 Het bedrag is binnen de marge van het deskundigenadvies vermeerderd met prijsstijging. In het voorjaar van 2023 hebben we een deskundigenadvies ontvangen van Gloudemans BV. Daarin is een advies geformuleerd waarin inzicht is gegeven in de hoogte van de schadeloosstelling conform artikel 40 van de Onteigeningswet en de bijbehorende jurisprudentie in verband met het verwerven van de onroerende zaak. Daaruit is een bedrag gekomen van € 423.000. In overleg met de eigenaar is op basis van de woningmarkt cijfers het afgelopen jaar dit bedrag opnieuw berekend volgens bijlage 2, waaruit het bedrag van € 465.000 komt. Vermeerderd met de kosten koper is een totaalbedrag van € 490.000 nodig. Kanttekeningen 1.1 Reële kans op lagere opbrengst dan marktwaarde Op basis van regelgeving moet vastgoed tegen de marktwaarde gewaardeerd worden. Gezien de staat van het vastgoed en het strategische karakter van de verwerving, volgt op een later moment herontwikkeling zeer waarschijnlijk een lagere opbrengst. Het voornemen is om de grond uit te geven als ontwikkellocatie voor bedrijvigheid.

1.2 Bij sloop of herinrichting moeten we rekening houden met sloopkosten en ernstige bodemverontreiniging. Als we de locatie willen uitgeven voor herontwikkeling moeten we nog rekening houden met sloopkosten van de bestaande en ernstige bodemverontreiniging. Op basis van kengetallen en eerdere opdrachten zijn de geraamde sloopkosten van het geheel € 45.000 en de geraamde kosten voor de bodemverontreiniging € 175.000. Financiën In de Stormpolder is de gemeente met enige regelmaat betrokken bij (strategische) aan- en verkoop van gronden. Meestal heeft dit een relatie met het mogelijk maken van ontwikkelingen die door de gemeente en/of ondernemers gewenst zijn. Daarmee is eigenlijk altijd sprake van grondtransacties die verband houden met de ontwikkeling van de Stormpolder. Dat is afwijkend van de losse grondtransacties in de rest van de gemeente. De financiële verwerking van aan- en verkopen van grond in de Stormpolder brengen wij daarom bij voorkeur samen in de reserve grondexploitatie. In die reserve worden immers de financiële plussen en minnen van locatieontwikkelingen verrekend. Voor de ontwikkeling van het EMK-terrein verloopt dat via de grex Stormpolderdijk. Overige grondtransacties worden rechtstreeks met de reserve verrekend.

In 2024 betreft dat, naast de verwerving van Stormpolderdijk 7, ook de verkoop van grond aan de Van Cralingenweg aan IHC (€ 442.500), die in de eerstvolgende begrotingswijziging wordt opgenomen. In de grondexploitatie Stormpolderdijk is geen rekening gehouden met de verwerving van Stormpolderdijk 7. De grex bevat ook geen financiële ruimte om te kunnen verwerven. Het vastgoed wordt daarom na verwerving opgenomen op de balans onder de materiële vaste activa tegen de marktwaarde op basis van taxatie (€ 285.000). Dat is lager dan het benodigde krediet (€ 490.000), voornamelijk vanwege het element van schadeloosstelling, Het verschil (€ 205.000) kan worden gedekt uit de reserve grondexploitatie.

In de eerstvolgende begrotingswijziging wordt de financiële verwerking meegenomen. Per saldo is sprake van een (positief) effect voor de reserve grondexploitatie: Aan het geactiveerde bedrag wordt jaarlijks de omslagrente toegerekend (1%). Bij een toekomstige herontwikkeling van de locatie Stormpolderdijk 7 (binnen of buiten de grex Stormpolderdijk) kan de boekwaarde van € 285.000 naar verwachting niet worden goedgemaakt. Bovendien zullen er bijkomende kosten zijn in de vorm van sloop en sanering. In de kanttekeningen is dit toegelicht. Voor de dan resterende dekkingsopgave wordt t.z.t. voorgesteld de reserve grondexploitatie in te zetten. Communicatie Na besluitvorming wordt het besluit meegedeeld aan de eigenaar en wordt de verdere aankoopprocedure opgestart. Bijlagen 1. Taxatierapport Gloudemans 2. Indexering schadeloosstelling

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, mr. A. Boele

J.J. Luteijn

Secretaris

Burgemeester

Raadsbesluit Onderwerp Aankoop woning Stormpolderdijk 7

De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Besluit, na het lezen van het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 oktober 2024, om: Een bedrag van € 490.000 beschikbaar te stellen voor de verwerving van de woning Stormpolderdijk 7. Dit besloot de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van 28 november 2024.

voorzitter

griffier

J.J. Luteijn

mr. O. Vliegenthart