Q&A verordening WRB 2025

Aan: Van: Onderwerp: Datum:

Wethouders Wonen Stafbureau SvWrR/Rigo Voor- en nadelen lokaal woonruimtebemiddelingssysteem, situatie Ridderkerk, Q&A Concept verordeningstekst t.b.v. portefeuillehouders 28 maart 2025

Aanleiding De woonruimteverdeelregels voor de woningmarktregio Rotterdam liggen vast in de huisvestingsverordening. In de regio Rotterdam hebben alle gemeenten op dit moment dezelfde verordeningstekst, gebaseerd op de concepttekst Verordening woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2025 In haar coalitie-akkoord heeft de gemeenteraad van de gemeente Ridderkerk de wens uitgesproken om uit te treden uit het regionale woonruimtebemiddelingssysteem en een eigen lokaal systeem te ontwikkelen. Gestart wordt met een tweetal vragen en antwoorden met betrekking tot een regionale verordening en die in de regio Rotterdam in het bijzonder (pag.2). Vervolgens zijn de belangrijkste aspecten rond de ontstane situatie in de gemeente Ridderkerk op een vergelijkbare manier opgenomen (pag. 3 t/m 6) Het derde gedeelte van de Q&A (pag. 7 t/m 11) geeft een overzicht van veelgestelde vragen en vragen over enkele belangwekkende onderwerpen uit de voorliggende concept Verordening Woonruimtebemiddeling. Aangesloten is daarvoor bij de eerder in het voorjaar door RIGO opgestelde memo ‘bullits waarom regionale WRV’. Voorliggend versie kan in de komende tijd worden aangevuld, op verzoek of naar aanleiding van de nog te ontvangen schriftelijke vragen

1

A. Regionaal Woonruimtesysteem a. Waarom hebben we een regionaal woonruimtesysteem (Woonnet Rijnmond)? 1. Een regionaal systeem biedt voordelen voor woningzoekenden op het gebied van gelijke behandeling van woningzoekenden, transparantie en vergelijkbaarheid van het woningaanbod, lagere administratieve druk woningzoekenden, kostenvoordeel voor corporaties, gemeenten en woningzoekenden en een hoge mate van professionaliteit van het regionale platform (privacy/cybercriminaliteit, digitalisering, automatisering). 2. Woningmarkten kennen een sterke regionale dynamiek: dat wil zeggen dat de gewenste verhuisbewegingen van woningzoekenden zich doorgaans binnen regio’s voordoen. De samenstelling van de woningvoorraad én de bevolking zijn daarbij vaak bepalend: voor een jongere kan “de stad” – met al zijn voorzieningen en dynamiek – een hele interessante plek zijn om te wonen, terwijl op latere leeftijd – als kinderen om de hoek komen kijken – wellicht weer die gezinswoning “in de regio” interessant kan worden. Regionale systemen faciliteren deze ‘uitruil’ van woonwensen naar leeftijd, daar waar lokale ‘hekjes’ juist bijdragen aan minder doorstroming en daarmee minder voorzien in woonwensen van woningzoekenden in de regio. 3.

Een regionaal systeem is gewenst vanuit het besef dat er sprake is van één, in de Woningwet verankerde, woningmarktregio en dat voor de inwoners van deze ongedeelde regio een gelijke behandeling wordt gewaarborgd. 4. Rijk en provincie vragen met regelmaat om het respecteren van de regionale dynamiek op de woningmarkt, o.a. via de verplichting tot samenwerking op regionaal niveau en door het bevorderen van keuzevrijheid en het beperken van lokale ‘hekjes’ om gemeenten. b. Vraag: Is een regionaal gelijkluidende verordening en een regionaal woonruimteverdeelsysteem wettelijk verplicht? De regionalisering van woonruimteverdeelsystemen is al tientallen jaren aan de gang: het aantal regio’s waar de woonruimteverdeling NIET op regionaal niveau wordt georganiseerd, is anno 2024 op één hand te tellen. Het is wettelijk niet verplicht, maar biedt veel voordelen. Bovendien hebben alle gemeenten in de regio de Regionale Woondeal met het Rijk, de provincie en corporaties hebben ondertekend. Hierin staat expliciet ‘dat de samenhang met reeds bestaande afspraken en samenwerkingsstructuren wordt geborgd. Dit zijn het Regioakkoord 2022, de Bestuursovereenkomst Samenwerkingsverband Regio Rotterdam, het Bouwmanifest regio Rotterdam, de verordening Woonruimtebemiddeling, de Woonvisie regio Rotterdam en de Verstedelijkingsstrategie Zuid-Holland en het Provinciaal Omgevingsbeleid.’

2

B. Situatie gemeente Ridderkerk a. Wat speelt er in Ridderkerk? 1. Eigen huisvestingsverordening en eigen woonruimteverdeelsysteem. De gemeenteraad van Ridderkerk wil, mede tegen de achtergrond van het coalitieakkoord, een eigen woonruimteverdeelsysteem. Dat betekent dat zij het regionale woonruimteverdeelsysteem gaat verlaten. Zij wil hiermee bereiken dat de eigen woningzoekenden meer kansen krijgen op een woning in Ridderkerk. Aan de eigen huisvestingsverordening en het lokaal woonruimteverdeelsysteem wordt nu gewerkt. 2. Uittreding SvWrR. De gemeente Ridderkerk is daarom ook uit het SvWrR gestapt. De gemeente Ridderkerk geeft aan dat de gevraagde uniforme uitvoering van woonruimtebemiddeling uit de Bestuursovereenkomst niet past bij de ontwikkeling van een eigen verordening en een eigen woonruimteverdeelsysteem. b. Wat is de achtergrond hiervan? Waarom doen/willen ze dit? 1. De druk op de woningmarkt loopt hoog op, waardoor – bij gebrek aan woningaanbod – ook de nood in de woonruimteverdeling stevig wordt gevoeld. Veel woningzoekenden komen simpelweg niet aan de bak. Het is logisch dat gemeenteraden zich in die context vooral druk maken over de ‘eigen’ inwoners: daar zijn ze ook volksvertegenwoordiger voor. 2. De gemeenteraad van Ridderkerk wil een eigen lokaal systeem invoeren.

Zij beoogt daarmee – door het creëren van een administratieve en financiële drempel voor woningzoekenden elders uit de regio - eigen inwoners een hogere slaagkans te bieden in uw eigen gemeente. Die intentie hebben de collegevormende fracties in hun coalitieakkoord ‘Hart voor een toekomstig Ridderkerk’ vastgelegd. Dat een eigen verdeelsysteem ook bijdraagt aan dit doel, is overigens op geen enkele wijze onderbouwd of ‘bewezen’. Dat komt ook omdat het een tamelijk unieke stap is die voor zover bekend zich in Nederland nog niet eerder heeft voorgedaan. 3. Het is zeker waar dat in een regionaal woonruimteverdeelsysteem Ridderkerkse woningen óók naar mensen van buiten gaan. Ook goed om te beseffen: dat gebeurt andersom ook! Het is onjuist te veronderstellen dat ‘eigen’ woningzoekenden massaal de eigen gemeente verlaten omdat ze daar ‘niet aan de bak komen’. Woonwensen liggen óók vaak bovenlokaal, het gaat óók veel om wensverhuizingen. O.a. de provincie Zuid-Holland heeft Ridderkerk er op gewezen dat zij momenteel niet alle ruimte benut die er- op basis van de regionaal afgestemde verordening - is om te sturen op woningzoekenden met lokale binding. c. Wat is de stand van zaken in Ridderkerk? 1. De gemeenteraad van Ridderkerk heeft in de betreffende raadscommissie met ruime meerderheid de wens uitgesproken om over te gaan naar een lokaal woonruimtebemiddelingssysteem. 2.

Het college van B&W heeft vervolgens nadere voorstellen hiertoe opgesteld. In februari 2025 heeft besluitvorming in de gemeenteraad plaats gevonden om aan een eigen lokaal woonrmteverdeelsysteem te gaan werken. 3. Tegen de achtergrond van het toewerken naar een lokaal woonruimteverdeelsystem heeft het college van B&W besloten uit de samenwerking met de elf regiogemeenten (via de Bestuursovereenkomst SvWrR) te stappen en de Bestuursovereenkomst 2025 niet te ondertekenen. d. Wat zijn de voor- en nadelen van een lokaal woonruimteverdeelsysteem ten opzichte van een regionaal systeem? 1. Zowel in een regionaal als lokaal woonruimtebemiddelingssysteem mag maximaal 50% van de vrijkomende woningen met voorrang worden verhuurd of verkocht aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding met een woningmarktregio, een gemeente of een deel van de gemeente. Een lokaal woonruimteverdeelsysteem kan vanwege deze wettelijke bepalingen er niet voor zorgen dat meer lokaal woningzoekenden met voorrang kunnen worden gehuisvest.

3

2. Aan de inrichting, beheer en uitvoering van een lokaal woonruimteverdeelsysteem zijn voor de gemeente en/of corporatie zowel initiële als structurele kosten verbonden. De hoogte van deze kosten zijn sterk afhankelijk van de grootte van de sociale woningvoorraad en het aantal woningzoekenden. De kosten voor een regionaal systeem worden gedragen door Maaskoepel, Federatie van woningcorporaties. De uitvoering en monitoring wordt bemoeilijkt met één of meerdere lokale woonruimteverdeelsystemen (corporaties die in meerdere systemen moeten werken). De extra kosten zullen moeten worden opgebracht door de gemeente Ridderkerk. 3. De kosten voor woningzoekenden, met over het algemeen lage inkomens, nemen toe als zij zich in meerdere systemen inschrijven om keuzevrijheid in meerdere gemeenten willen behouden. Daarnaast zullen zij in alle systemen de informatie actueel moeten bijhouden en elke dag in meerdere systemen moeten inloggen om het beschikbare aanbod te bekijken. 4. De huisvesting van urgent woningzoekenden moet regionaal worden afgestemd. De gemeenten in de woningmarktregio dienen onderling af te stemmen hoeveel urgenten elke gemeente zal huisvesten. Deze wettelijke verplichting staat los van het gebruik van een lokaal of regionaal woonruimtebemiddelingssysteem.

In feite noopt deze wettelijke verplichting tot sterkere regionale samenwerking ten aanzien van de huisvesting van urgent woningzoekenden. Een lokaal woonruimtebemiddelingssysteem kan geen ‘probleemgevallen van buiten’ tegenhouden. 5. In aanvang zal de stap van Ridderkerk betekenen dat voordat er een eigen gemeentelijk systeem in de lucht is, er twee systemen zouden moeten worden gehanteerd. Immers het systeem op basis van de regionaal gelijkgerichte verordening zal per 1 juli 2025 zijn ingericht. Deze zal echter nog wel door moeten lopen omdat Ridderkerk vooralsnog de oorspronkelijke verordening zal gebruiken. Het ontvlechten van het woonruimteverdeelsysteem zal de nodige inspanningen en kosten met zich meebrengen. Deze kosten zullen moeten worden gedragen door de uittredende gemeente. Overigens is een ontvlechtingsdocument nog niet aangeboden door Ridderkerk. 6. Een voordeel van een lokaal woonruimtebemiddelingssysteem kan zijn dat de inschrijfduur omlaaggaat omdat er in aanvang minder woningzoekenden van buiten de eigen gemeente staan ingeschreven in het nieuw lokale woonruimtebemiddelingssysteem, vanwege de extra administratieve en financiële drempel voor woningzoekenden van buiten de gemeente.

Zodra duidelijk wordt dat ook woningzoekenden van buiten de gemeente zich in het lokale woonruimtebemiddelingssysteem kunnen inschrijven en de inschrijfduur wellicht lager lijkt, dan kan het lokale systeem ook juist een aanzuigende werking hebben. Vanwege het wettelijke recht op vestigingsvrijheid kunnen inschrijvingen van woningzoekenden van ‘buiten’ niet worden geweerd. e. Gaat Ridderkerk met een lokaal woonruimteverdeelsysteem bereiken wat ze willen? 1. Het effect van de overgang naar een lokaal verdeelsysteem laat zich moeilijk raden, omdat er eigenlijk geen ervaringen elders zijn met dergelijke bewegingen. De kans op juridisch gedoe is groot (meer dan 200.000 woningzoekenden zijn betaald ingeschreven in de veronderstelling ook in Ridderkerk terecht te kunnen). Wij vermoeden dat – zeker op termijn - het effect op slaagkansen zeer gering zal zijn, terwijl de kosten en administratieve lasten voor woningzoekenden toenemen. Zodra duidelijk wordt dat ook woningzoekenden van buiten de gemeente zich in het lokale woonruimtebemiddelingssysteem kunnen inschrijven en de inschrijfduur wellicht lager lijkt, dan kan het lokale systeem ook een aanzuigende werking hebben. Het is immers wettelijk niet toegestaan inschrijvingen van woningzoekenden van buiten de gemeente tegen te houden. f.

Wat betekent de uittreding van Ridderkerk voor de rechten en inschrijftijd die mensen hebben opgebouwd bij WoonnetRijnmond? 1. De verdere ontvlechting moet nog worden uitgezocht en daarbij moet ook naar juridische aspecten worden gekeken. Hier heeft Maaskoepel ook een belangrijk rol in. Mensen hebben jarenlang inschrijfgeld betaalt om toegang te krijgen tot alle woningen van corporaties aangesloten bij Maaskoepel. De inschrijftijd die zij hebben opgebouwd zou

4

naar onze mening niet zomaar kunnen komen te vervallen als een gemeente overstapt naar een eigen systeem. g. Wat betekent de uittreding van Ridderkerk in praktisch zin voor woningzoekenden? 1. Woningzoekenden zullen zich apart moeten inschrijven in het systeem van Ridderkerk en daarvoor, naar verwachting, ook apart inschrijfgeld moeten betalen. Ze zullen in dat andere systeem ook hun gegevens up to date moeten houden. Om het woningaanbod te bekijken zullen ze elke dag ook apart moeten inloggen in het andere systeem. Het vraagt in dat opzicht veel extra handelingen voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen ze, afhankelijk van de huisvestingsverordening die Ridderkerk vaststelt, geconfronteerd worden met andere regels dan in de rest van de regio. h. Wat vinden de medeoverheden en de corporaties van de stap van Ridderkerk? 1. De regiogemeenten: a. In elk gemeente wordt de schaarste gevoeld. Het aantal reacties stijgt enorm, de zoekduur neemt toe en dat toont aan hoe groot het tekort. Voor sommigen voelt het daardoor lastiger om solidair te blijven. Dat is begrijpelijk, maar het is ook een slechte reactie. Mensen willen soms heen en weer verhuizen in verschillende fasen van het leven. We moeten af van het beeld dat de mensen die uit een andere gemeente komen iets mankeren of minder waard zijn. Dat is niet zo. b.

De overige elf gemeenten uit het samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam vinden het zorgelijk dat Ridderkerk een lokaal woonruimtebemiddelingssysteem wil gaan opzetten en betreuren deze stap. c. De gemeenten zijn van mening dat een woningmarkt niet stopt bij gemeentegrenzen. Verhuisbewegingen vinden niet alleen binnen maar ook tussen gemeenten plaats. Dit geeft de plicht om met elkaar samen te werken aan de woon- en bouwopgave in het belang van onze inwoners. d. De samenwerkende gemeenten in de regio zijn van mening dat één woonruimtebemiddelingssysteem randvoorwaardelijk is voor een regionaal werkende woningmarkt. Dit is ook in lijn met het gezamenlijk afgesloten Regioakkoord, waarin afspraken zijn gemaakt over de evenwichtige verdeling van de sociale woningvoorraad en doelstellingen zijn opgenomen over de beschikbaarheid voor de doelgroep en de betaalbaarheid van woningen. Afzonderlijke woonruimtebemiddelingssystemen doorkruizen deze gezamenlijke ambities, want er worden extra drempels opgeworpen voor woningzoekenden binnen de regio maar juist ook voor Ridderkerkse woningzoekenden. e. Het is ook van alle gemeenten de taak om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste zo goed mogelijk te verdelen. f.

De elf gemeenten doen een dringend beroep op Ridderkerk om het voornemen om uit het regionale woonruimteverdeelsysteem te stappen te heroverwegen en samen te blijven werken aan het gezamenlijk oplossen van de problematiek op de woningmarkt regio Rotterdam. 2. Provincie Zuid-Holland a. Het baart GS van de provincie grote zorgen dat de raad van Ridderkerk het besluit heeft genomen voor een lokaal woonruimteverdeelsysteem. b. GS benadrukken opnieuw dat zij als provincie grote meerwaarde hechten aan het handhaven van het woonruimteverdeelsysteem voor de regio. Het is in het belang van zowel woningzoekenden als gemeenten dat voldoende samenwerking in de regio plaatsvindt op onderwerpen die in de huisvestingverordening worden vastgelegd. 3. Rijk a. De minister van VRO heeft in een bestuurlijk schrijven aan de gemeente Ridderkerk aangegeven dat zij de ontwikkeling ongewenst vindt. Tevens geeft zij aan dat de gemeente Ridderkerk geen drempels mag op werpen voor woningzoekende uit de regiogemeenten of de gemeente Ridderkerk. Ze vraagt de gemeente Ridderkerk in overleg te treden met provincie, het SvWrR en Maaskoepel om samen tot een oplossing te komen om de regionale samenwerking zo vorm te geven dat we geen extra barrières creëren voor de inwoners in uw gemeente en in de regio in hun zoektocht naar een huis.

5

4. De corporaties/Maaskoepel: a. Maaskoepel betreurt de stap van de gemeente en ziet dat niet in belang van de woningzoekenden. b. De uitvoering en monitoring wordt bemoeilijkt (corporaties die in meerdere systemen moeten werken). c. Er is nog geen zicht op wat de ontvlechting betekent. i.

Kunnen gemeenten iets doen tegen deze stap van Ridderkerk? Zo ja, wat? 1. Ja, er zijn mogelijkheden om hierop te interveniëren. Bestuurlijk overleg is in de eerste plaats de gewenste route. Mocht dit geen of niet het gewenste resultaat opleveren dan zijn er nog andere bestuurlijke en juridische mogelijkheden. De wetgever voorzag bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 dat de belangen van gemeenten die werken aan grootschalige stadsvernieuwing of aanpak van leefbaarheidsproblemen soms niet parallel lopen met de belangen van omliggende gemeenten. Het kabinet heeft in de Huisvestingswet daarom een interventiemogelijkheid opgenomen voor het geval dat omliggende gemeenten in verstedelijkte regio’s werend beleid gaan voeren. Dat is uitgewerkt in artikel 3 lid 1 van de Huisvestingswet. Daarnaast biedt art. 99 van de WGR nog mogelijkheden voor een verdergaande interventie. Bij art. 3 lid 1 is er nog sprake van keuzevrijheid voor gemeenten over de vorm en inhoud van de samenwerking en de verordening, terwijl er bij art. 99 sprake is van instructies door de provincie.

6

C. concept Verordening Woonruimtebemiddeling 1.

Algemeen a. Woonruimteverdeling: de oplossing? 1. Woonruimteverdeling lost het woningprobleem niet op. Het is gericht op een rechtvaardige verdeling van de schaarse woningen. 2. Onze verordening geeft ruimte aan de gemeenten en de corporaties om waar mogelijk zelf te kunnen sturen. Er is ruimte voor maatwerk. Ter illustratie: in de regio Amsterdam ligt een meer dichtgetimmerde verordening en die bevat honderden pagina’s. b. Hoeveel ruimte is er om lokaal keuzes te maken? Er zijn in de concept verordening WRB 2025 lokale keuzemogelijkheden opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het verordenen van betaalbare koopwoningen of het particuliere sociale huursegment. Het al dan niet toepassen van deze mogelijkheden heeft financiële en organisatorische gevolgen voor gemeenten. Het is aan elk college om hiervoor een voorstel voor te bereiden richting de gemeenteraad. Deze voorstellen worden voorbereid. De raad beslist hier uiteindelijk over. De concept verordening WRB 2025 bevat onder andere verdeelregels over de sociale huurwoningen van woningcorporaties en regels over urgentieverlening. Voor de uitvoering van de regionale woonruimtebemiddeling is het noodzakelijk dat hiervoor een identieke tekst in elke gemeente wordt vastgesteld. c. Wat kan ik als gemeente wel/niet aanpassen aan de teksten van verordening? Zoals hierboven aangegeven kunnen gemeenten lokale keuzes maken.

Als men kiest om iets toe te passen, dan doet men dit wel met het gereedschap dat hiervoor is gemaakt (= de passages in de verordening die voor de verschillende onderdelen zijn gemaakt).

2.

Bindingseisen a. Wat houdt de bindingeis van 50% in? De wet zegt dat in 50% van de verhuringen voorrang door de overheid, de gemeente, voorrang mag worden verleend aan mensen met lokale of regionale binding. Wat is dan binding: binding zegt eigenlijk iets over of je ergens woont of ergens werkt. Dat heet maatschappelijke en economische binding. Binding kun je ook allerlei niveaus toepassen, dus je kan zeggen, iemand heeft binding aan de regio, maar ook bijvoorbeeld iemand heeft binding aan een buurt. Het gaat dan bijvoorbeeld om de buurt waar je dat seniorencomplex hebt gebouwd, waarbij je graag ziet dat mensen die uit die gezinswoningen, senioren, hiernaartoe verhuizen. Werken met buurtbinding is ook mogelijk, dat kan op basis van wetgeving en verordening. b. De meeste urgente categorieën vallen onder deze binding. Waarom is dat zo? 1. We zeggen bijvoorbeeld in deze regio dat als iemand een medische urgentie heeft, omdat die gisteren of vorige week een ernstig verkeersongeval heeft gehad, onmogelijk in zijn eigen woning kan blijven wonen EN hier woont, dat die dan een urgentie kan krijgen. Als die persoon in Groningen woont, dan komt die hier niet in aanmerking voor een urgentie. 2. Ook andere herhuisvestingskandidaten vallen hier onder, omdat ze een woning elders in de regio achterlaten, evenals doorstromers of medisch urgenten.

Spoedzoekers vallen nadrukkelijk niet onder de urgentiecategorie. 3. Er zijn ook enkele urgentiecategorieën die wettelijk verplicht zijn en waar je geen bindingseisen aan mag stellen. Deze worden vastgelegd in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting en zijn voor het gehele land gelijk. Maar ze vallen wel onder de 50%. Bijvoorbeeld mantelzorg en mensen die vluchten voor relationeel geweld. Daar mag je geen bindingseisen aan stellen. De gedachte daarachter is dat als iemand bedreigd wordt

7

in Noordoost Groningen, dat het soms dan heel erg wenselijk kan zijn dat die heel snel naar een woning in Zeeland wordt bemiddeld. We mogen niks eisen dat dit in de weg kan staan, dus daar zegt de wet van, die moet je in je verordening hebben. c. Urgentie statushouders De gemeenten hebben nu de plicht om statushouders te huisvesten. Zij krijgen hiervoor elk jaar een taakstelling van een x aantal statushouders. Aan deze taakstelling moeten ze voldoen. Zolang de vigerende wetgeving niet is aangepast, hebben gemeenten zich hieraan te houden. De taakstelling voor statushouders is nog niet vervallen. Volgens de huidige huisvestingswet is het geven van een urgentie aan statushouders niet verplicht, maar mag alleen van de urgentieverplichting worden afgeweken als wordt aangetoond dat je op een andere manier aan de taakstelling kunt voldoen. Het is onzeker of en wanneer nieuwe wetgeving op dit punt wordt vastgesteld. Als de taakstelling komt te vervallen, dan hoeft de verordening op dit punt niet te worden aangepast (er gaat niets ‘mis’). d. De Minister heeft een voorstel tot wet opgesteld om voorrang voor statushouders te verbieden. Toch lezen we in de huisvestingsverordening terug dat deze groep gelijk wordt gesteld aan de groep urgenten. Hoe zit dat? Een huisvestingsverordening moet op het moment van inwerkingtreding aansluiten bij de eisen die hogere wetgeving daaraan stelt.

Op dit moment is het nog zo dat gemeenten een rijkstaakstelling hebben t.a.v. het huisvesten van statushouders. Gemeenten zijn niet verplicht om statushouders voorrang te geven op sociale huurwoningen, maar moeten wel motiveren hoe de taakstelling dán gerealiseerd wordt. In de praktijk beschikken gemeenten niet zelf over woningen en maken ze vrijwel allemaal aanspraak op de corporatievoorraad. Statushouders kunnen, vanwege de lange benodigde inschrijftijd, niet via zelf zoeken voor een corporatiewoning in aanmerking komen. Om die reden moet vooralsnog een vorm van voorrang worden gegeven om de opgelegde taakstelling te behalen. Als de Huisvestingswet wordt aangepast, of de taakstelling t.a.v. het huisvesten van statushouders komt te vervallen, kan een nieuwe situatie ontstaan. We zullen dan bezien wat het betekent voor onze verordening. Vrijwel alle gemeenten in Nederland hebben in gelijke strekking gereageerd op dit voorstel van de minister, tegen de achtergrond van de bestaande taakstelling. e. Waarom sorteren we met deze verordening al wél voor op de nog vast te stellen Wet regie op de volkshuisvesting, en doen we dat niet met de aanstaande wetgeving t.a.v. statushouders? De Wet versterking regie op de volkshuisvesting regelt onder meer dat gemeenten op een landelijk uniforme wijze de uitstroom uit instellingen faciliteren.

Deze uitstroom vindt nu ook al plaats (op grond van artikel 5.7 uit de huidige verordening), zij het onder andere namen (in de nieuwe verordening zijn de diverse typen uitstroom preciezer beschreven) en op basis van deels andere urgentiecriteria. Anders dan bij statushouders is er dus geen wettelijke belemmering die het voorsorteren op deze wet in de weg staat. Daarmee is de nieuwe verordening op dit punt al stevig ‘toekomst proof’. f.

Is er na urgenten nog ruimte voor bindingseisen? 1. In de praktijk blijkt dat er na toewijzing aan urgenten nog ruimte is voor het stellen van bindingseisen. Hierover kun je het lokale gesprek voeren over hoe je die inzet. De eerste vraag is: zet ik hem in en vraag twee is als ik hem wil inzetten, waartoe dan. Hier kan de discussie gaan over voorrang geven aan vitale beroepen. Denk bijvoorbeeld aan leraren, mensen in de zorg, brandweer of politie. In andere gemeentes spelen bijvoorbeeld zaken als: ‘We hebben hier een klein dorp waar er twee woningen per jaar vrijkomen, die willen we wel juist dan echt dat ze beschikbaar komen voor mensen met lokale binding.’ Het is uiteindelijk een lokale keuze of je de ruimte wil benutten en hoe je dit doet. In die verordening zijn deze opties opgenomen. 2. De verordening zou je eigenlijk kunnen zien als een soort gereedschapskist, waarbij je met een wettelijke bovengrens te maken hebt en waarbij je met elkaar, gemeente en corporatie, eigenlijk in gesprek gaat over welk gereedschap je juist wil inzetten ten behoeve van welk doel.

8

d. Wat als je boven de 50% uitkomt? Soms zit een gemeente net iets boven de grenzen. Dat is in principe wettelijk niet toegestaan. e. Wat is er nieuw aan de 50% ten opzichte van voorheen? In de huisvestingswet die eerder gold, werd gezegd maximaal 25% lokale voorrang en nog eens een keer maximaal 25% aan regionale voorrang, waaronder de urgenten vielen. Dat is per 1 januari 2024 veranderd in 50%, maakt niet uit op welk niveau. Dat is in feite de wijziging. Alleen nu heb je dus ook wel de mogelijkheid om die 50% specifiek gericht op lokaal en heb daar dan het gesprek over. f.

Mag je dit percentage voor binding over een langere periode bekijken of is het per kalenderjaar? Het werkt per jaar en per segment. Bijvoorbeeld sociale huur van corporaties of betaalbare koopwoningen. Je mag voorrang in segmenten niet onderling “uitwisselen”.

g. Binding en eigen gemeentelijk woonbedrijf 1. Het gemeentelijk woonbedrijf is gehouden aan dezelfde wettelijke eisen. Zij werkt ook conform de verordening die wij regionaal afspreken en het lokale woonbedrijf werkt ook gewoon met Woonnet Rijnmond. Dus die werkt in hetzelfde systeem als de corporaties. Het is dezelfde systematiek, dezelfde manier van sturing en afspraken die u ook met corporaties kunt maken. 2. Ook het woonbedrijf mag maximaal 50% “oormerken”. De praktijk is, zeker in bepaalde kernen in Voorne aan Zee, dat op de meerderheid van de woningen wordt gereageerd door mensen die daar graag willen wonen en uit de nabije omgeving komen. Soms leeft het idee dat die andere 50% van de woningen dan per definitie naar mensen van buiten de eigen gemeente gaat, maar dat is niet waar. Daar mag iedereen op reageren, ook mensen uit de eigen gemeente. h. Als je 50% lokale ruimte op is moet je dan de andere woningen toebedelen aan mensen uit de regio cq niet zijnde de eigen gemeente? Het automatisme dat men maximaal 50% mag oormerken voor eigen inwoners en dat de andere 50% altijd naar mensen van buiten gaat is onjuist. Die andere 50%, waarop gemeenten dus niet mogen sturen, daarvan wil het niet zeggen dat daar geen lokaal of regionaal woningzoekenden in terecht gaat komen. Daar mag iedereen op reageren en dat zijn ook mensen uit de eigen gemeente.

Je mag daar alleen mensen uit de regio niet meer ‘uitsluiten’. De meeste mensen reageren nog steeds lokaal of regionaal. Met andere woorden, als je stuurt op het maximaal van 50% is het helemaal niet gek als 60 of 70% van de woningen naar lokaal woningzoekenden toegaan. 3.

Doorstroming a. Er worden met name eengezinswoningen gebouwd en de appartementen die vrijkomen, die zou je eigenlijk willen benutten voor doorstroming. Wat zijn de mogelijkheden daarvoor? 1. Het is goed om te weten dat het percentage van woningen dat je met voorrang mag toewijzen gaat over alle verhuringen in een jaar. Er zijn meer verhuringen dan alleen verhuringen van nieuwbouw. Je hebt ook nog bestaande woningen die vrijkomen. Je kunt er dan voor kiezen om een nieuwbouwcomplex volledig met voorrang toe te wijzen aan lokale inwoners om de doorstroming te bevorderen. De bestaande woningen adverteer je dan vrij voor mensen uit de eigen gemeente én mensen uit de regio. Daarnaast zetten corporaties bijvoorbeeld wooncoaches in om mensen te laten doorstromen. 2. De nieuwe verordening maakt het mogelijk om hier heel verfijnd mee om te gaan. Je kunt dan bijvoorbeeld voorrang geven aan 65-plussers, die komen uit de buurt en die een grote woning achter laten. Die ‘lagen’ kun je inbouwen, zodat je kunt bereiken wat je lokaal wil bereiken.

9

b. Vaak zijn de kosten ook het probleem bij doorstroming. De ouderen betalen nu redelijk lage huren en als ze naar een nieuwe woning gaan is deze fors duurder. Hoe los je dat op? 1. Uit onderzoek weten we dat dat als het gaat over drempels bij doorstroming er paar dingen cruciaal zijn. a. De woningen die je dat aanbiedt moeten voldoen aan de eisen van de senioren. b. Voor heel veel oudere bewoners van een grote woning is vaak de stap naar een andere woning psychisch. De drempel is dan het besef dat dit wellicht een laatste verhuizing is en dat is heel confronterend. c. Daarnaast zit er een praktische kant aan. Wat komt er allemaal kijken bij een verhuizing en hoe moeten we allemaal organiseren? Voor dat stukje is er vaak de verhuiscoach van corporaties om daarbij te helpen. d. Bij het kostenelement moeten we ook breder kijken dan de huur alleen, want als je een gezinswoning met label E achterlaat met een energierekening van € 300 per maand en je gaat naar een gasloos appartement met nul-op de meter, dan maakt het ook nog wel iets uit. Dat moet goed uit de informatievoorziening blijken en is onderwerp van gesprek met een corporatie. Dit wordt niet in de verordening geregeld. e. Voorrang geven kan positieve invloed hebben om naar een andere woning toe te verhuizen. Dat maken we mogelijk in de verordening. 2.

Ook moeten we realistisch zijn: 60 tot 70% van de oudere mensen denken nog niet aan verhuizen. Die wonen prettig en dat is ook niet erg. De verordening is zo opgezet dat als mensen kunnen en willen verhuizen, dat het in ieder geval niet door woonruimteverdeling wordt belet om die stap te kunnen maken en dat organiseren we hier in die huisvestingsverordening. 4.

Hoe kom je aan een woning a. Welke methoden zijn er om aan een woning te komen? Daar zijn 3 manieren voor. Hierbij is gekozen voor een uitgebalanceerde manier van aanbieden, waarbij je meerdere groepen bedient: 1 Urgenten. Op het moment dat je in nood bent, dan wordt je geholpen met een urgentie. De criteria die zijn opgesteld in deze verordening om in aanmerking te komen voor urgentie zijn echt heel stevig. Dat rechtvaardigt dat men de “reguliere wachtrij” mag overslaan. 2 Inschrijfduur: De eigenlijk de klassieke inschrijftijd/klassieke wachtrij. Afhankelijk van je inschrijfduur kom je een keer aan de beurt. 3 Loting. Deze mogelijkheid is in de verordening opgenomen omdat er best nogal wat woningzoekenden nauwelijks aan bod komen bij de eerste twee mogelijkheden. Je bent bijvoorbeeld niet urgent en hebt nog maar weinig inschrijfduur. Denk bijvoorbeeld aan jongeren en spoedzoekers. Bij loting geef je die woningzoekenden ook een kans. Binnen loting krijgen urgenten geen voorrang. b. Wat kunnen we doen om jongeren meer kansen te geven? 1. Lokaal afspraken maken over het aantal woningen dat gelabeld is/wordt voor jongeren. 2. Met de lokale corporatie(s) afspraken maken over het aantal jongerenwoningen dat zij gaan bouwen en ook labelen voor jongeren. 3. Woningen zuiver en vaker verloten, zoals nu ook is voorgesteld.

Bij dit aanbodinstrument heeft iedereen een gelijke kans op een woning en telt de inschrijfduur niet mee in de kans die iemand heeft. 4. En tot slot: werken aan doorstroming. Want dat levert uiteindelijk ook een woning voor een starter op. c. Wat is het verschil tussen inschrijfduur en de actieve zoekperiode? Als je alleen kijkt naar de ingeschreven woningzoekenden dan zie je dat er een groot aantal mensen tussen zit die niet actief zoeken, maar die dus een soort verzekeringskapitaal opbouwen voor het geval ze ooit een keer sociale huurwoning nodig hebben. Zij hoeven later maar heel kort actief te zoeken, omdat zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. De meeste mensen zoeken korter dan de inschrijfduur die ze hebben opgebouwd.

10

Er zijn meer dan 200.000 ingeschreven woningzoekenden in deze regio, maar we weten ook dat ongeveer de helft daarvan maar actief zoekt. Er zijn mensen die zich alvast inschrijven of inschrijven op het moment dat ze 18 jaar zijn en met een tientje per jaar inschrijfduur opbouwen. Ook ouderen zijn vaak al jaren ingeschreven als een soort verzekering van ‘Als ik straks naar een appartement wil, dan heb ik alvast een aantal jaar inschrijfduur die erop staan’. 5.

Overige sturingsmogelijkheden a. Waar kan je naast de sociale huur van corporaties nog meer op sturen met deze verordening? 1. Er zitten een aantal nieuwe mogelijkheden in de verordening die het mogelijk maken om te sturen op particuliere sociale huur en betaalbare koopwoningen. 2. Particuliere sociale huur. De woningen kunnen met voorrang worden toegewezen aan lagere inkomens, de inkomensgrens die ook bij corporaties worden toegepast. Als je voor deze optie uit de verordening kiest, moet je wel goed afwegen of de extra kosten die dit met zich meebrengt (voor vergunningverlening, inrichting meldpunt, toezicht en handhaving) opwegen tegen de volkshuisvestelijke meerwaarde. Als je als gemeente verwacht dat de voorraad particuliere sociale huur relatief laag is, moet je je afvragen of je dat wel wilt. De precieze omvang van particuliere sociale huur is voor gemeenten moeilijk in kaart te brengen en dat is een extra onzekere factor. Het zijn woningen die niet in eigendom zijn van gemeenten of corporaties 3. Nieuwbouw betaalbare koop. Dit is in vergelijking met het vorige segment eenvoudiger, omdat je bij die woningen alleen een huisvestingsvergunning moet verlenen bij de oplevering van een nieuwbouwcomplex. b. Mag je sturen op leefbaarheid? Officieel mag je op grond van de wet niet sturen op leefbaarheid in de verordening.

Maar door ruimte aan de corporaties te laten zijn hier toch wel mogelijkheden. Zij kunnen zo toch enigszins sturen op een geschikte woning op een geschikte plaats voor een woningzoekende.

11