Buurtactiegroep deel 2 kritiek op B1 voorstel college

Informatie: Kritiek van de buurtactiegroep op scenario B1 voorkeur schets van het College.

Beste raadsleden, Dit is het ontwerp dat voorkeur heeft gekregen van het college B. en W. Wij, de buuractiegroep vindt dit een verkeerde keuze die we hieronder verder zullen onderbouwen. Wel of niet 180 appartementen met maximaal 5 hoog Allereerst klopt de redenering niet dat 5 ,6 en 7 tot 180 appartementen oplevert. Als u de schets goed bestudeert is de tussenruimte van gebouw 6 en 7 hoog ca 5,5 meter. Dit betekent dat drie appartementen van het gebouw van de zes hoog niet bruikbaar zijn voor bewoning omdat die tegen de zijmuur van gebouw zeven hoog kijken. Hierdoor zijn 18 appartementen niet bruikbaar voor bewoning. De vraag blijft hoe men dit per etage oplost, hierover is geen informatie aangegeven. De intentieovereenkomst , welzijn en groen In de intentieovereenkomst staan twee stedenbouwkundige uitgangspunten waar men rekening mee moet houden namelijk. 1 In de beoordeling van het college staat dat het stedenbouwkundig de maximaal hoogte vijf etage hoog is met een hoogte accent op zes en zeven lagen. Wij vinden dit een onjuiste interpretatie van wat er in de intentieovereenkomst staat: zie volgende uitgangspunten

c. Er dient bij wijze van richtlijn aansluiting gezocht te worden voor wat betreft bouwhoogte, massa en afstand tot de omgeving. Maximaal vijf bouwlagen met een hoogteaccent in zes tot maximaal zeven bouwlagen is voorstelbaar; d. Een hoogteaccent is gerelateerd aan de openbare ruimte en per gebouw mag één hoogteaccent toegevoegd worden. Het accent mag niet overheersen en moet ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa; Volgens de buurtactiegroep bedoelt men dat er een extra bouwwerk kan worden geplaatst van hoogstens twee lagen maar het grootste gedeelte van het gebouw is (de hoofdmassa) vijf hoog . Het gaat niet om een extra etage want die is niet ondergeschikt is aan de hoofdmassa van het gebouw dat vijf hoog is. Het concept ontwerp dat nu op tafel ligt met driegebouwen respectievelijk 5 hoog, zes hoog en zeven hoog sluit niet aan bij de intentieovereenkomst en de bouwverordening voorschriften. Ongeacht of wij wel of niet gelijk hebben, het is onbegrijpelijk om in de wijk twee hoge gebouwen te plaatsen die een sterk afwijkende hoogte hebben tegenover de bestaande gebouwen in de woonomgeving. Vanuit het menselijk oogpunt vinden wij dat men in een druk bebouwde wijk voor deze kwetsbare bewoners geen hogere gebouwen dan vijf hoog moet plaatsen. Dit kan wel als er sprake is van uitzicht of vergezicht op een rivier een uitgestrekt landschap en mensen kunnen genieten van het uitzicht.

Maar bij deze plannen hebben bewoners een vergezicht op woningen en straten in de wijk. Helaas is in Rotterdam dit ook regelmatig gebeurd bij nieuwbouw van woonzorg projecten en daar is de kritiek letterlijk verwoord door ouderen in Rotterdam . Men ervaart aopgesloten te zitten in een konijnen hok” (uitspraak van een oudere bond ). Misschien hebben de ambities om snel te bouwen vanuit de initiatiefnemer hier de overhand gekregen om zeven hoog te bouwen zonder na te denken wat dit voor de zorgbewoner betekend. Wij denken dat middenlaag hoogbouw voor de bewoners een betere gewenste situatie is omdat er dan meer contact is met het park en groen in de omgeving. Gebleken is uit een wetenschappelijk onderzoek dat juist de parkbeleving van ouderen een belangrijke bijdrage is voor het gezonde welzijn van deze ouderen. In de krant staat dat deze plannen tegemoet komen aan de omwonende maar op de laatste bewonersbijeenkomst van 26 september hebben de ca 40 bewoners tegen een variant gestemd van zelfs acht hoog. De bewoners hebben hun voorkeur uitgesproken voor het voorstel van de buurtactiegroep voor vier gebouwen van twee van vier hoog en twee van vijf hoog. In de beoordeling van de college staat dat bewoners tegenstemde omdat het voorstel was met een gebouw van acht hoog.

Volgens ons zijn bewoners tegen hoogbouw die afwijk van vier of vijf hoog die in de wijk de geaccepteerde hoogbouw is . Het college heeft het in de beoordeling over het feit dat voor de Zellingen acht hoog onwenselijk is .Maar het eerste concept ontwerpproject dat vorig jaar op tafel werd acht hoog door de Zelling als wenselijk ervaren. Het college vindt dat acht hoog slecht is voor de sociale binding van de cliënten met de wijk. Wij als buurtactiegroep denken dat het verschil tussen zeven en zes hoog eveneens een onbehagelijke gevoel is voor deze zorgbewoners en geen sociale binding heeft met de woonomgeving. Wees eerlijk en durf als college het standpunt in te nemen dat hoogbouw naar vier of vijf etages de grens is en bevorderlijk is voor het welzijn en de gezondheid van deze kwetsbare bewoners Het college heeft het in haar oordeel over dat de exploitatie van vier gebouwen ten kosten gaat van groen. Een gebouw erbij is maar 42 x17 meer is 714 m2. Deze vergelijking vinden wij te onrechte omdat het gaat van hoe gebouwen zijn gesitueerd in het groen.

In de intentiebijeenkomst staat een tweede belangrijk stedenbouwkundig uitgangspunt van de bouwverordening . Dit gaat over de wettelijk verplichte afstand tussen de nieuwbouw en bestaande woningen die moet worden nageleefd. De afstand is 2x hoogte =de wettelijk verplichte afstand is tussen bestaande woningen. Bij zeven hoog ca 7x3+1,5 onderkelder= 22,5 x2= 45 meterafstand. De ontwerpschets die men heeft toegestuurd is de afstand van het zeven hoge gebouw ca 33 meter van de Jan van Zuthpenhof laagbouw en dat moet zijn 45 meter. Er is dus een tekort van 12 meter. Het gebouw van zeven hoog moet 12 meter opschuiven naar rechts binnen. Er ontstaat dan geen T maar een L vorm en de robuuste groenstructuur wordt kleiner en wel : correctie(12 x49) = 588 m2 oppervlakte. Hierdoor wordt de nieuwe grote van robuuste groenstructuur van het plan kleiner van de eerst ca 2452 m2 -588m2 kleiner is 1864 m2. Het verschil met de vier gebouwen (840m2)is dus nog maar 1024m2. Het college onderkent dat zeven hoog een massieve blok is en wil deze met verspringende gevels inpassen waardoor het vriendelijke oog. Maar dat betekent ook dat het gebouw breder wordt. bv. “Stel dat er 2 meter inspringt van de gevel per laag dan wordt breedte van het gebouw ca 12 meter (6 x 2 meter)groter.

Dit heeft weer gevolgen voor de groenstructuur die wederom 588 m2 kleiner word en van het robuuste groenstrook blijft dan 1864 m2-588m2=1276 m2 Het verspringen van de gevel zal waarschijnlijk extra kosten . Hierdoor is de vraag of uiteindelijk de totale kosten bijna net zo duur zijn als bij het voorstel van een vierde gebouw voorstel Buurtactiegroep. De visie doorzicht van het park en groen met de voor- en nadelen van bewoners. De gemeente heeft het over een visie park bij het ontwerpplan b1met drie gebouwen. Het gaat over een verbeterde binding van het park voor de woonomgeving is . Deze doorzicht visie is vertaald in een ca 14 meter brede groene corridor verbinding tussen de gebouwen vanaf de zandrak naar het park. Het groen naast de corridor aan de kant van de zandrak wordt weer gebruikt als door extra parkeerruimte. Dus de complete beeldvorming van een groene opzet aan de Zandrak zijde wordt hierdoor erg mager. Het college uitte kritiek op het voorstel van buurtactiegroep dat de hoeveelheid doorzicht naar park en groen ontbreekt. Maar als we nu kritisch kijken naar de ontwerpschets B1 dan dan is er voor de Plecht- en IJsselaak geen doorzicht naar het park . Er komt wel meer ruimte aan de achterzijde Plecht en IJsselaak ca 40 meter diep maar deze wordt grotendeels weer gebruikt voor parkeerruimte.

Er is dan sprake van meer milieuoverlast van het parkeren en wegrijden van auto’s . Verder is het uitzicht van de Plechtaak ook merendeel gericht op de Zandrak met eveneens veel parkeerruimte en een kleine groenstrook. Dus effect van deze groene doorzicht wordt door buurtactiegroep in twijfel getrokken. Tenslotte wordt het doorzicht voor deze bewoners van de IJssel-en Plechtaak naar het park volledig geblokkeerd door het vijf hoge appartementsgebouw dat ca 40 meter verder op ligt. Er is totaal geen doorzicht meer op het park terwijl in voorstel van de buurtactiegroep dit doorzicht er in ruime mate er wel is. Wij de buurtactiegroep vindt de het college in de haar voorkeuze voor ontwerpplan B1 erg te kort schiet en verkeerd beargumenteerd. Een ander effect is dat de massiviteit van de twee blokken 6 en 7 hoog het doorzicht van de woningen tegenover de Crimpersteyn erg schaad. Evenzo geldt dit ook voor de woningen aan het Jan van Zutphenhof. Voor de Praam en Tjalk is deze opstelling van de drie gebouwen gunstiger maar komt alsnog dichtbij. De plusappartementen:

Het college heeft gelukkig voor een appartementsgebouw van vijf hoog gekozen met 65 plus woonappartementen. Deze bouw van woon plusappartementen heeft als gevolg dat er ca 25 bomen worden gekapt waarbij ook enkele prachtige oude bomen. Verder is de appartementsgebouw -uitsteek op plas erg groot waardoor er een sloot van ca 6 meter overblijft. De verplichte afstand tussen nieuwbouw en bestaande woningen is (hoogte 16,5 meter x 2=) 33 meter van de Jan van Zutphen woningen. Dit is niet haalbaar of men moet de laagbouwwoningen slopen en kopen. Positief is dat de helft van groene gedeelte aan de Jan van Zuthpenhof met bomen behouden blijft met de waterpartijen. De buurtactiegroep vindt dat het ontwerpplan nog verder moet worden uitgewerkt op alle consequenties. De buurtactiegroep heeft al eerder geopperd dat het kopen van deze laagbouw bouw woning of een gedeelte er van meer perspectief biedt voor dit project van de plus woon appartementen. Het moderatopark: Tijdens de bijeenkomst van 26 september hebben veel bewoners gevraagd om de situatie van de moderatorpark verder te onderzoeken. De buurtactiegroep heeft een eerste verkennende ontwerpschets over het moderatorpark gemaakt .Het parkgedeelte van ca 18500m2 is bestudeerd op de mogelijkheden van nieuwbouw appartementenvoor de 24 uurzorg bewoners Crimenersteyn.

Onze visie is dat dit gebied uitermate geschikt is voor een nieuwe omgevingsvisie over een woonzorg zone. In de 142 appartementen aan het Bazielkruid en de Tijm die aan het park grenst wonen veel bewoners van 60+ en is vergelijkbaar met het pluswoonproject . Deze bewoners worden ouder en een toename van zorg op maat is daarop van toepassing. Het Park heeft een robuuste ecologische zone van moerasachtige bomenpartij met een ecologische oever begroeiing van ca 5150 m2. Op de kop van het park is een kleine zitplek om te vissen en te recreëren. Verder ligt er groot trapveld met een JOP voorziening die nauwelijks worden gebruikt en een wandellaantje met bomen dat het appartementscomplex verbindt met de Vijverlaan. Dit gebied is ca 13000m2. Op ongeveer vijf meter van de boom waterpartij kan op trapveldje en bij het gedeelte in het groen aan de Kop van het park ca 6000m2 gebouwd worden voor 180 zorg appartementen. De afstand van de bestaande woning en nieuwbouw varieert van 60 tot ca 70 meter. Er blijft een groen structuur over van 7000m2 inclusief het wandelpadlaantje naar de Vijverlaan. Deze groenstructuur zou men kunnen inrichten met een heemtuin, nieuwe boom aanplant en recreatie sport en ontmoetingsvoorzieningen voor de 322 appartementbewoners. Verder kunnen de bewoners gebruik maken van de voorzieningen van nieuwe 24 uurzorg complex.

In de toekomst als de school de Groei planeet aan de Vijverlaan verdwijnt kan op deze locatie een aantal betaalbare seniorenappartementen gebouwd worden (ca koopprijs 350000 euro). De verwachting is dat oudere particuliere huisbezitters die in de wijk rondom de Fresia en het Boveneind wonen interesse hebben in deze appartementen. Zij verkopen hun huis en daardoor ontstaat er een nieuwe huisvesting doorstroming voor gezinnen die huis willen kopen. Eigenlijk ontstaat erop deze manier een interessant woonzorggebied voor Langeland. Het college zegt dat de Moderatopark een onderdeel is van de eerste orde groen structuur en kenmerkend is door het robuuste natuurkarakter en het park sportsingel een twee orde groenstructuur is. De buurtactiegroep vindt allebei de gebieden belangrijk voor het huidige gemeentelijke natuur- en groenbeleid. De gemeente heeft vorig jaar hierover een nieuwe natuur en duurzaamheid beleidsnota opgesteld. De laatste jaren en nu door de actueel

woningnood zal er ook meer gekeken moeten worden hoe in het kader van de omgevingswet , een nieuwe omgevingsvisie en omgevingsplan wonen en natuurbehoud op elkaar worden afgestemd. Waarom zou men niet vooruit lopen op deze ontwikkeling met een eerste aanzet bij het Moderatopark en de huisvesting voor de 24 uur zorg van de Crimpenersteyn. Het grootste gedeelte blijft groen en wanneer de Crimpersteyn verdwijnt zijn erbij het park aan de Sportsingel ook interessante ontwikkelingen voor woningbouw en kan men dit gebied helemaal herijken met een groene visie. Verder vinden wij dat de argumentatie over de infrastructuur en het winkelcentrum de korf als belangrijk voorziening nu niet helemaal passen in de overwegingen in deze visie en de ontwikkeling van het park. Het onderdeel van het bewonersparticipatie proces is een belangrijk aspect bij het maken van een omgevingsplan. Het onderzoeken van de bouw mogelijkheden van nieuwbouw 24 uur zorg in het moderatorpark zou nu een startpunt kunnen zijn van dit bewonersparticipatie proces. Vooral vanwege het feit dat bouwen aan park bij de Sportsingel niet een ideale situatie is. De gemeente moet kunnen beoordelen wat op langere termijn de beste oplossing is woonzorg aanpak in Langeland.

Een bewoner kwam tijdens de informatieavond met de opmerking dat zij vindt dat de situatie van nieuwbouw Crimpenersteyn te vergelijken is met bouwen op een postzegel terwijl er in de buurt betere opties zijn zoals het Moderatopark waar meer ruimte is. Ons standpunt is dat het moderatopark momenteel een beter perspectief kan bieden voor nieuwbouw 24 uur zorgcentrum Crimpenersteyn.

Conclusie: Onze conclusie van de buurtactiegroep die ook grotendeels leeft bij bewoners is dat deze hoogbouw plannen van 5,6 en 7 hoog geen draagvlak heeft bij het grootste gedeelte van de bewoners in de wijk. De wethouder die beaamt in de pers dat de bewoners achter deze nieuwbouw plannen staan heeft niet goed geluisterd. De bewoners zijn tevreden over het behoud van het park maar niet over de hoge nieuwbouw plannen van vijf,zes en zeven hoog. De bewoners hebben duidelijk gekozen voor de buurtactiegroep van vier en vijf hoog tijdens de bewonersinformatiebijeenkomst van 26 september. Het bouwontwerp van de actiegroep past binnen het haalbaarheidsonderzoek en voldoet aan de stedenbouwkundige uitgangspunten. Het bevreemd ons dat een college in een plan van 5,6 en 7 hoog een voorkeuradvies geeft maar dat door de bewoners tijdens bijeenkomst is afgewezen. Het voorstel ging over 2x vijf hoog en 1x acht hoog maar het voorstel 5,6 en 7 hoog is helemaal niet aan de orde geweest. De ontwerpschets B1 voldoet niet aan de stedenbouwkundige uitgangspunt van maximaal vijf hoog en de voorkeurkeuze ondergraaft het gemeentelijke e bouw- en woningbeleid en bouwverordening . Het vertrouwen van de bewoners wordt door deze voorkeuradvies beslissing behoorlijk geschaad . De bewoners voelen zich niet meer serieus te worden genomen en verkeerd voorgelicht op basis van deze intentieovereenkomst.

Inhoudelijk is dit een veel slechter plan in de visie om het park meer toegankelijker te maken voor de wijk .Uit het menselijk oogpunt bevestigt het college dat acht hoog slecht is voor de bewoners met trekking tot de binding met de buurt. Wij vinden het vreemd dat bij zes en bij zeven hoog er wel een binding is met de buurt. We denken dat er nu te veel vanuit de ambitie om snel te bouwen gekozen wordt voor deze onwenselijk ontwerpplan. Wij denken dat middenlaagbouw van maximaal

vijf hoog veel beter is voor de bewoners die meer contact hebben met het park en de woonomgeving. De wettelijk bouwverordening afstandnorm van 2x hoogte is de afstand tussen nieuwbouw en de bestaande woning en wordt bij de zeven hoog bouw niet nageleefd. De verplicht afstand voor gebouw met zeven lagen moet zijn 45 meter maar in de ontwerptekening is dit maar 33 meter men komt dan 12 meter tekort. De gevolgen hiervan zijn dat de robuuste groenstructuur veel kleiner wordt en vergelijkbaar is met het voorstel van de buurtactiegroep. Daarbij komt nog dat men een verspringende gevelstructuur wil waardoor de brede van gebouw zeven nog eens met ca 12 meter langer wordt .(op basis van 2 meter verspringen van de gevel per etage)) Dus nog minder robuuste groenstructuur. De visie van het college is kort samengevat een verbeterde doorzicht binding met het park met de woonomgeving komt . Volgens de buurtactiegroep is er eerder sprake van verslechtering door het plan met drie gebouwen in vergelijking met het ontwerpplan van de buurtactiegroep. Het college heeft een verkeerd oordeel geformuleerd. Al met al kan men stellen dat plan scenario B1 op alle terreinen minder scoort dan van buurtactiegroep.

Over de meerkosten van het plan van vier gebouwen van de buurtactiegroep zou nog weleens goedkoper kunnen zijn dan de drie gebouwen dit komt door het gebouw met zeven etage en de extra aanpassingen. Met betrekking tot de Moderato stellen wij dat de onderbouwing van onze visie een bijdrage is voor de nieuwe omgevingsvisie van een woonzorg zone in Langeland en de nieuwbouwsituatie van de Crimpenersteyn die erg ingewikkeld is . Ons advies is om vooruitlopend op de nieuwe omgevingsvisie en omgevingsplan , het moderato plan eens serieus te bestuderen. Het biedt in ieder geval ruimtelijk veel meer mogelijkheden voor de nieuwbouw van 24 zorg appartementen van Crimpenersteyn. We hopen dat de raad nu beter geïnformeerd is over onze ontwerpplan dan de beknopte beoordeling van uit het college. Een informatieve bijeenkomst is vooral bedoeld dat men een goed onderbouwd beeld krijgt om later een verstandige en wel overwogen beslissingen te nemen die draagvlak heeft bij bewoners maar ook bij de Zellingen en haar bewoners. Met vriendelijke Groet de Buurtactiegroep. Bijlage:

Bijlage google earth view nieuwe situatie gebouw ca 46 meter afstand van de jan van Zuthenhof

Bijlage eerste studie ontwerpschets Moderatorpark appartementen 24 uur zorg Crimpenersteyn