Bijlage 3. Schaarste-onderbouwing sociale huurwoningen Krimpen aan den IJssel

Rapport

Schaarste in Krimpen aan den IJssel Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Schaarste in Krimpen aan den IJssel Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Datum

6 september 2024

Opdrachtgever:

Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Contactpersoon:

Nadere inlichtingen:

@rigo.nl; @rigo.nl;

Projectnummer:

P47190

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

2

1

Woningtekort in Nederland

4

2

Inzicht in de woningmarkt

6

2.1

(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen

6

2.2

Spanningsindicator

10

2.3

Samenvattend

12

3

4

5

6

7

8

Sociale huursector

13

3.1

Toegang en verdeling

13

3.2

Woningzoekenden en zoekgedrag

13

3.3

Verhuringen

15

3.4

Slaagkansen

20

3.5

Samenvattend

22

De particuliere huursector

23

4.1

Prijsontwikkelingen

23

4.2

Actueel aanbod

24

4.3

Samenvattend

24

Koopsector

26

5.1

Woningmarktindicatoren

26

5.2

Prijsontwikkelingen

30

5.3

Actueel aanbod

32

5.4

Toegankelijkheid

33

5.5

Samenvattend

35

Vitale beroepen

37

6.1

Landelijk tekort

38

6.2

Vitale beroepen

39

6.3

Lokale arbeidsmarkt

41

6.4

Vitale beroepen in de regio

42

6.5

Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen

48

6.6

Samenvattend

52

Verhuizingen binnen de gemeente

54

7.1

Sociale huursector

54

7.2

Koopsector

54

7.3

Samenvattend

56

Conclusie

57

Bijlagen

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

60

1

Inleiding De gemeente Krimpen aan den IJssel treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporati evoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort op de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Krimpen aan den IJssel onderzocht.

Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een ko op 90.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoo nd. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Krimpen aan den IJssel van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

2

aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector. Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Krimpen aan den IJssel. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

3

1

Woningtekort in Nederland

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huish oudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.

Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddel de koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad . In Krimpen aan den IJssel is die minder hoog. De gemeente Krimpen aan den IJssel staat op plek 162 van de 342 onderzochte gemeenten. Dat is de laagste plek in vergelijking met de andere gemeenten in de regio.

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.

3

BPD (2024) Hittekaart 2024.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

4

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

5

2

Inzicht in de woningmarkt

We zoomen verder in op de gemeente Krimpen aan den IJssel. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur - en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de woningmarkt van Krimpen aan den IJssel.

2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.

Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Krimpen aan den IJssel. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Krimpen aan den IJssel en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.

Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

6

De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen. Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.

Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebb en aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager (ongeveer de helft). Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, toch is er ook sprake van krapte. De vraag is tweemaal hoger dan het aantal dat daadwerkelijk recent is betrokken. Aan huurwoningen is ook een tekort: er is meer vraag dan recent betrokken.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

7

Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 5 of meer kamers of appartementen met 3 of meer kamers) is het grootst, zie ook Figuur 2-2. In de laatste categorie lijkt ook de druk het grootst. Er zijn bijna driekwart minder woningen recent betrokken in de categorie grote appartementen dan dat er vraag is. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is juist een overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

8

Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien. In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, maar er is ook hier sprake van meer vraag dan recent betrokken woningen. De vraag naar huurwoningen in het middenhuursegment is bijna vier keer zo groot dan het aantal recent betrokken woningen. Vraag naar woningen vanaf de middenhuurgrens en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn redelijk in verhouding, al is er nog steeds iets meer vraag dan recent betrokken. Het is dus niet zo dat de vrije huursector een gat in de markt vult voor personen die niet kunnen toetreden op de koopmarkt en ook geen kans maken op een social e huurwoning. Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklasse. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van de sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

9

Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Iets meer dan de helft van de woningvoorraad betreft een eengezinskoopwoning. De woningvoorraad en de vraag lijken redelijk overeen te komen, maar de recent betrokken woningen wijken hier wel vanaf. Zo zijn er meer meergezinshuurwoningen betrokken dan er vraag is naar dit soort woningen, en ook zijn er minder eengezinskoopwoningen betrokken. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

10

Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.

Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.

De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. Voor alle type woningen is er sprake van krapte. De meeste spanning staat op het segment eengezinskoopwoningen. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector: koopwoningen worden gemiddeld twee keer meer gevraagd dan betrokken. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en van de sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk drie en ruim 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Eengezinshuurwoningen worden met name vaker gevraagd dan betrokken. Naar huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en onder de 1.075 is er de meeste vraag naar dit soort woningen is drie keer meer vraag dan dat er recent betrokken zijn. Waar de koopmarkt krap is, zijn huishoudens in de praktijk vaak aangewezen op de vrije huur sector. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het kan wel een gat in de markt vullen. In Krimpen aan den IJssel is er niet genoeg middenhuur om als buffer te fungeren.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

11

Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.3 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een - en meergezinswoningen in zowel de huur- als koopwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Naar kleine meergezinswoningen is het mi nder vraag dan dat er recent zijn betrokken Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van enige krapte in de vrije huursector tot de middenhuurgrens. De krapte is tevens merkbaar in de koopsector - in alle prijsklassen. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

12

3

Sociale huursector

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Krimpen aan den IJssel schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.

3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Krimpen aan den IJssel bestaat 36 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Krimpen aan den IJssel aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een (prijspeil 2024)). Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geve n aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Krimpen aan den IJssel. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal

4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

13

per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Krimpen aan den IJssel. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel ieder jaar toegenomen (Figuur 3-1). Er waren in 2019 22.569 woningzoekenden in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Dat is de afgelopen jaren toegenomen tot 31.845 actief woningzoekenden in 2022. Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is de afgelopen jaren toegenomen. Gemiddeld waren er 391 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 555 reacties in 2022. In 2021 was er een plotselinge daling van het aantal reacties, naar 156 reacties. Hierna steeg het cijfer weer in 2022, een ruime verdriedubbeling ten opzichte van 2021. Deze toename in het aantal reacties, is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen. Waar het gemiddeld aantal reacties in de gemeente Krimpen aan den IJssel in 2021 flink afnam, is de stijging in de regio geleidelijk verlopen.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

14

Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator mediane inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 190 tot 260 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2020 lag het aantal verhuringen het hoogste, namelijk boven de 250 verhuringen. In dit jaar werd er meer toegewezen via directe bemiddeling dan andere jaren, namelijk 27 procent. Samen met het inschrijfduurmodel is dit de toewijzingsmodule waarmee de meeste verhuringen tot stand komen. Het inschrijfduurmodel wordt het meest gehanteerd, 60 tot 78 procent wordt toegewezen via deze toewijzingsmodule. Daarnaast wordt jaarlijks ongeveer 7 procent van de verhuringen toegewezen door middel van loting.

De toewijzingsmodule Direct kans wordt weinig ingezet. Ook neemt het aantal toewijzingen via Direct Kans de laatste jaren af. Over het algemeen is er sprake van een daling in het aantal toewijzingen zichtbaar vanaf 2020, wat met name zichtbaar is in het aantal toewijzingen via directe bemiddeling.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

15

Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.

Aanbodmodel Lotingmodel Directe bemiddeling Direct kans Totaal

2019 146 16 56 14 232

2020 155 17 70 15 257

2021 135 12 36 7 190

2022 2023* 147 67 16 7 21 13 5 2 189 89

Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aandeel toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat 30 tot 40 procent van de verhuringen om een eengezinswoning. Het merendeel van de verhuringen betreft een appartement.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

16

Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting-, Direct Kans of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgente n, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Krimpen aan den IJssel tussen de 5 en 5,6 jaar bedraagt. Dit is erg lang vergeleken met het gemiddelde van de regio. Ook is er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van het afgelopen drieënhalfjaar in zowel de gemeente als de regio. De mediane inschrijftijd is in de gemeente Krimpen aan den IJssel gemiddeld twee keer zo lang als in de regio. Dit komt door de invloed van de verhuringen via het inschrijfduurmodel. In Krimpen aan den IJssel wordt het overgrote deel van de huurwoningen toegewezen via het inschrijfmodel , en wordt er relatief veel minder toegewezen via de andere toewijzingsmodules die niet of minder gebaseerd zijn op inschrijftijd. Dat heeft effect op de mediane inschrijftijd.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

17

Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Krimpen aan den IJssel en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Dat is bijvoorbeeld te zien in Figuur 3-6. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel ligt hoger. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is da t de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar redelijk stabiel is gebleven. Hij nam licht af van 6,6 jaar in 2020 tot 6,4 jaar in het eerste halfjaar van 2023. In 2021 was de mediane inschrijftijd hier plotseling erg hoog, met bijna 9 jaar inschrijftijd. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier dan ook vele malen lager, namelijk tussen 0,8 en 1,6 jaar. De mediane inschrijftijd voor directe bemiddeling was in 2020 opvallend hoog, met 5,5 jaar. Hierna nam de inschrijftijd weer af.

Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Krimpen aan den IJssel uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

18

Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Krimpen aan den IJssel naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Voor de grotere huishoudens is de mediane inschrijftijd over het algemeen een stuk hoger, bij 5 personen is de mediane inschrijftijd boven de 10 jaar. In 2019, 2022 en de eerste helft van 2023 werden er geen woningen toegewezen aan 5 persoonshuishoudens. De toegenomen inschrijftijd voor vijfpersoonshuishoudens kan komen doordat er relatief minder aanbod is van geschikte woningen met voldoende ruimte voor 5 personen, maar de veranderde huizenmarkt kan er ook voor hebben gezorgd dat vijfpersoonshuishoudens bewust langer wachten op een woning die qua kwaliteit bete r past. Eenpersoonshuishoudens hebben de laagste mediane inschrijftijd, 3,3 tot 4 ,2 jaar. De mediane inschrijftijd fluctueerde bij alle soorten huishoudens. Voor driepersoonshuishoudens is de mediane inschrijftijd afgenomen, als 2019 met 2022 wordt vergeleken. In 2019 was dit tussen de 7,3 jaar en dit nam met 2 jaar af in 2022.

Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Krimpen aan den IJssel

2019 4,3 6,5 7,3 8,5 5,6

2020 4,3 9,8 2,0 6,6 10,9 5,0

2021 3,3 7,8 8,0 9,9 10,6 5,3

2022 4,9 9,4 5,3 8,3 5,6

2023 4,5 6,8 5,2

Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep, behalve in 2020. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met een half jaar af. Voor de secundaire doelgroep is de mediane inschrijftijd meer dan verdubbeld in drie en een half jaar tijd. Voor de niet-DAEB is de mediane inschrijftijd boven de tien jaar, maar voor de jaren 2022 en 2023 ontbreken cijfers. Dit impliceert dat er weinig toewijzingen zijn aan deze doelgroep. Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

2020

2021

2022

2023

Primaire doelgroep

5,0

4,9

4,6

4,4

Secundaire doelgroep

3,6

6,8

7,6

7,3

Niet-DAEB doelgroep

10,8

10,8

-

-

Krimpen aan den IJssel

5,0

5,3

5,6

5,2

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

19

3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen.

Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.

In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Krimpen aan den IJssel. De slaagkansen in de gemeente Krimpen aan den IJssel liggen erg laag en zijn in de onderzochte periode verder afgenomen. In 2019 daalde de gemiddelde slaagkans van 0,8 procent naar 0,7 procent in 2020. In 2021 nam deze weer af naar 0,5 procent, en de slaagkans bleef in 2022 even laag. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen, terwijl het aantal woningzoekenden toenam.

Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Krimpen aan den IJssel zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

20

soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Lotingmodel. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen. Ook voor 65-plussers nam de slaagkans af, maar zij hebben nog wel de meeste kans als leeftijdsgroep. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor jongeren tot 23 jaar het hardst gedaald, terwijl hun slaagkansen al laag waren.

Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO

<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Krimpen aan den IJssel

2019 0,6% 0,5% 0,6% 0,8% 1,9% 8,1% 0,8%

2020 0,6% 0,4% 0,5% 0,5% 0,9% 1,6% 0,7%

2021 0,2% 0,4% 0,4% 0,5% 1,1% 4,7% 0,5%

2022 0,2% 0,3% 0,4% 0,6% 1,3% 3,7% 0,5%

2023 0,1% 0,4% 0,5% 0,5% 0,8% 4,1% 0,5%

Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën , zoals te zien is in Figuur 3-8, is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aantal actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (49 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 32 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 11 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 5 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 1 tot 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 13 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 7 procent uit van de geslaagden.

Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toew ijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen De inschrijfduurmodule wordt veruit het meest gebruikt voor toewijzingen. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

21

Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage verhuringen naar leeftijdsklassen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Het aantal woningzoekenden nam toe van 22.569 in 2019 tot 31.845 actief woningzoekenden in 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 391 in 2019 tot 555 reacties in 2022. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe en in zowel de gemeente als de regio wordt een stijgende lijn vertoond. De gemeente heeft een hoger gemiddeld aantal reacties dan het regionale gemiddelde. Het aantal verhuringen is afgenomen van 232 in 2019 naar 189 verhuringen in 2022. De inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 5 jaar in 2020 tot 5,6 jaar in 2022. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Krimpen aan den IJssel zijn laag en de afgelopen jaren zelfs nog meer gedaald. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

22

4

De particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onder hands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Krimpen aan den IJssel. Ongeveer 5 procent van de woningen in Krimpen aan den IJssel zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector vele malen kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.

4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. Voor de gemeente Krimpen aan den IJssel biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid -Holland. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Deze is meer dan Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 en is Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 onderzochte gemeenten de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Krimpen aan den IJssel een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.

6

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

7

Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

23

Figuur 4-1 Gemiddelde vierkante meterprijs van particuliere huurwoningen in provincie Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.

4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Krimpen aan den IJssel gedefinieerd als 75. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op het huurplatforms Pararius en Funda. Op het platform Pararius is geen aanbod, via Funda wordt er één woning aangeboden op de peildatum (10-10-2023). Ook op andere peilmomenten werden geen woningen aangeboden. Geconcludeerd kan worden dat de particuliere huursector geen alternatief vormt voor huishoudens die niet in de koop of sociale huur terecht kunnen .

4.3 Samenvattend Over de particuliere huursector en het middenhuursegment in Krimpen aan den IJssel is weinig bekend. In omliggende gemeenten in de provincie Zuid -Holland zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestaag gestegen. Bovendien lijkt het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente gering. Er werden op een aantal peilmomenten in oktober 2023 geen woningen aangeboden op huurplatform Pararius en slechts één woning op Funda. Mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands woningen verhuurd. Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

24

Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen. Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

25

5

Koopsector

Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Krimpen aan den IJssel? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoor raad: 60 procent van de woningvoorraad in de gemeente Krimpen aan den IJssel bestaat uit koopwoningen 8.

5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Krimpen aan den IJssel deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree -Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Rid derkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rij nmond in het derde kwartaal van 2023 op 380.000. Dit was een jaar eerder 386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien.

De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald. Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.

8

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

26

Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. 0 ten De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

27

Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoop prijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer : in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

28

Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.

Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Va naf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .

Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

29

De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte -indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.

Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprij s, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoond eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe. Vanaf 2022 is er een prijsdaling te zien, zowel bij de appartementen als eengezinswoningen. De gemiddelde prijs voor appartementen lag in de gehele periode wel vrij ver onder het gemiddelde. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 46 procent toe.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

30

Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.

Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Krimpen aan den IJssel heeft ongeveer een derde van de woningen een 9 . Dat betekent dat een twee derde van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is met ongeveer 44 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023 (Figuur 5-9).

9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.

Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

31

Figuur 5-9: Gemiddelde WOZRIGO.

tussen 2019 en 2023. Bron: Lokale monitor Wonen, 2023; bewerking

5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 147 woningen te koop in de gemeente Krimpen aan den IJssel waarvan ruim de helft appartement is (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 109 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Krimpen aan den IJssel op deze peildatum wa 75.000 (Tabel 5-2). Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel via funda op 10-10-2023. Bron: funda; bewerking RIGO.

Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen

85 62 147

Tabel 5-2 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Krimpen aan den IJssel op 10-10-2023. Bron: Funda; bewerking RIGO.

Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

109 m2

In Figuur 5-10 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Er werden geen woningen aangeboden met een vraagprijs tot de sociale koopgrens. Het aanbod van woningen tot de middeldure koopgrens bestaat voornamelijk uit woningen met een oppervlakte tot en met 100 vierkante meter. Van de 29 woningen met een vraagprijs tot de middeldure koopgrens is circa de helft kleiner dan 75 vierkante meter. Woningen met een vraagprijs tussen de 450.000 en 550.000 komen het meeste voor: op het peilmoment stonden er 44 woningen aangeboden in Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

32

deze prijscategorie. Dit betreffen vooral woningen met een oppervlakte van 100 vierkante meter of meer. Grotere woningen zien we vooral terug in de prijscategorie vanaf 50.000, hier zijn alle woningen groter dan 125 vierkante meter, en is meer dan de helft (23 woningen) van de woningen boven de 150 vierkante meter.

Figuur 5-10 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

5.4 Toegankelijkheid Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huu r- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Krimpen aan den IJssel. In hoeverre is het koopaanbod in Krimpen aan den IJssel betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD.

Figuur 5-11 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG -normen, waarbij wordt uitgegaan Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

33

van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van jaarinkomen v

Figuur 5-11 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).

In Tabel 5-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Tabel 5-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek - en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maxi male hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 5-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.

Jaarinkomen

48.625 (middeninkomen 1)

Groep

Maximale hypotheek

A B C D E F

Figuur 5-12 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 147 koopwoningen op Funda (10-10-2023). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 20 procent van de woningen een vraagprijs heeft van Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel

34

355.000 of minder. De verticale lijnen A t/m F in de figu ur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 5-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 5-12 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Krimpen aan den IJssel voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2023; bewerking RIGO.

Voor de twee laagste middeninkomensgroepen (A en B), met een modaal inkomen van respectievelijk en 44.035, is er geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Krimpen aan den IJssel. Voor groep C zijn er ook geen woningen beschikbaar. Bij (D) is slechts circa 6 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Krimpen aan den IJssel binnen bereik. Dat zijn in totaal 7 woningen. Voor de groep hoge middeninkomens (E en F) zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, respectievelijk 14 procent en 27 procent van het beschikbare koopaanbod. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van (2 keer modaal) toegang heeft tot circa 37 van de 147 beschikbare koopwoningen. Daarmee is het overgrote deel van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek.

5.5 Samenvattend Op basis van indicatoren over de stand van zaken in de actuele koopwoningmarkt kunnen we ook concluderen dat de markt krap is. Het kopen van een woning in de regio Rijnmond is de afgelopen jaren steeds duurder geworden. Op basis van de indicatoren van het NVM is te zien dat de koopwoningmarkt in de woningmarktregio, waar Krimpen aan den IJssel deel van uit maakt, de afgelopen jaren krapper is geworden: er is een duidelijke trend van stijgende prijzen, minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend: het aanbod stijgt en woningen staan langer te koop in 2022 en begin 2023. Ook is te zien dat gedurende 2022 de verkoopprijzen nog stegen, maar met een steeds kleinere toename. In het eerste kwartaal van 2023 was er sprake van een kleine prijsdaling. De transactieprijzen zijn lager dan een jaar daarvoor. Echter, de krapte -indicator van NVM wijst nog niet op ontspanning van de koopmarkt. Bovendien is het is nog onzeker of deze trends zich doorzetten. Cijfers over het derde kwartaal van 2023 laten juist weer toenemende krapte zien. Rapport Schaarste in Krimpen aan den IJssel