bijlage 3 - Beoordeling scenario’s smederij

Hersbach en Könst Project: Projectnr: Onderwerp: Datum: Status:

Architecten

Ontwikkelvisie IJsseldijk e.o. ; Krimpen aan den IJssel 1807 notitie op ateliersessie 06-10-2021 07-10-2021 intern Kernteam

Naar aanleiding van de ateliersessie lijkt het me goed om een en ander samen te vatten en daar aan bepaalde conclusies en overwegingen te formuleren. In deze ateliersessie waren naast Vakwerk/Coup en Akro Consult/Hersbach tevens aanwezig vertegenwoordigers van RCE en HHSK. Vanuit de presentatie en verdere toelichting kwamen een viertal opties op tafel. Drie geschetste scenario’s en een vierde “out of the box” idee. De discussie van deze opgave speelt de positie van de smederijloods de centrale rode draad. De geschetste scenario’s zijn allen zoektochten naar de positie van de smederijloods. Vanuit de ontwikkelvisie en uitwerkingsplan is altijd geanticipeerd op een verplaatsing van de smederijloods naar het westelijk deel van het werfterrein. Uit de indiening van de verschillende plannen kwam al vlug de conclusie dat deze twee loodsen restaureren en herbestemmen geen sluitende ontwikkeling zal betekenen. De introductie van nieuwbouw op het westelijk terrein was daarom logisch, voor te stellen en een betere garantie voor een sluitende ontwikkeling. De introductie van nieuwbouw levert wel een nieuwe dimensie op welke de uitgangspunten van het uitwerkingsplan ter discussie stelt. Het biedt mogelijkheden, maar maakt het ook complexer. COUP + Vakwerk voor ‘t Dok

14

Wikken en wegen

Scenario 1: Naar de werf

Scenario 2: Op gepaste afstand

Scenario 3: Amerborgh

+ Ruimte voor de dijk + Plan in overeenstemming PVE

+ Ruimte voor de dijk + Gehele loods blijft op terrein + Parkeren horeca direct bij loods + Compositie loods in verhouding buurt + Smederijloods als placemaker

+ Kans ontwikkeling gebied + Samenwerking Smederijloods en Zellinghuis + Heldere zonering functies

- Halvering monument

- Plan niet in overeenstemming PVE

De Fabriek van Delfshaven Mathenesserdijk 416a 3026 GV Rotterdam

www.hersbachenkonst.nl info@hersbachenkonst.nl +31 (0)10 750 32 10

- Halvering monument - In dijkzone - Nieuwe locatie moet worden aangekocht

BTW NL.8513.64.469.B01 KVK 54 59 39 48.0000 Bank NL77 RABO 0135 0619 54

Scenario 1 is het ingediende scenario met verplaatsen van 2/3 deel van de Smederijloods naar elders. 1/3 blijft staan op het westelijk deel van het terrein en wordt aangevuld met woningen. RCE geeft aan dat dit consequenties zal hebben voor de monumentenstatus van de loods. Men is geen voorstander van deze optie. Het in ieder geval weggevoerde deel zal deze status verliezen. Voor het resterend deel is dit nog maar de vraag. HHSK heeft met dit scenario geen problemen. De stellingname van RCE zorgt voor een beperkte mogelijkheid voor subsidies voor het resterend deel, daar de monumentenstatus heroverwogen wordt. Scenario 2 zorgt voor 100% smederijloods 5 meter uit de dijk HHSK heeft hier geen problemen mee, en RCE opteert voor deze optie. Coup omschrijft deze optie als meest financieel haalbaar. De consequenties voor het woonblok en het “wegpoetsen” van kleine eigentijdse loods zijn in deze berekening niet gecompenseerd. Dit heeft direct financiële consequenties voor de Gemeente. Daarnaast heeft deze optie consequenties daar verschillende ontwikkelende partijen door elkaar heen gaan werken. Scenario 3 acteert op een aankoop van de Amerborgh locatie waar de smederijloods gedeeltelijk kan landen. Coup omschrijft dit als een mogelijk oplossing met een grote onzekerheid, daar Amerborgh tot op heden de maximale waarde wilt verkrijgen voor de plot.

Daarnaast is er een grote onzekerheid in het verwerven van de grond. Dit zou een lange tijd kunnen kosten. HHSK is negatief over deze optie daar hij in de vijf meter zone staat. Hij geeft wel aan dat eventueel in die zone kan worden gebouwd, als de bebouwing maar buiten de keur van de dijk blijft. Omwille van het ontwikkelen van de ‘hele’ voormalige Werfterrein is betrekken nog altijd een optie. Een laatste bod doen moeten we wel serieus overwegen als het echt een kwaliteitsimpuls is. COUP + Vakwerk voor ‘t Dok

16

Omdenken?

Is de Smederijloods verplaatsen echt de enige oplossing?

Bij Scenario 4 is de smederijloods te laten staan en over de lengte de loods aan de dijkzijde te ontmantelen. Deze optie betekent geen doorzicht vanuit het pad vanuit het centrum. De constructie blijft staan op de rand van de dijk kruin. Verkeerskundig geen optie lijkt me en vooral nog steeds een blokkering van het zicht op de IJssel. Daarnaast is de loods georiënteerd op de dijk en met zijn rug naar de werf gekeerd. Daarnaast zegt HHSK ook dat dit een zodanige verbouwing is dat voor hun betekent dat dit nog niet zomaar geaccepteerd kan worden. RCE vraagt zich af at dit doet met de monumentenstatus van het pand.

Alle opties overzien heeft elk scenario “haken en ogen”, mede door voorkeuren van en beperkingen door verschillende stakeholders. Scenario 1 is geen voorkeur voor RCE. Er blijft te weinig over van de Smederijloods. Scenario 2 heeft consequenties voor de tweede ontwikkeling van het woongebouw en daarbij de opbrengsten voor de Gemeente. Bouwlogistiek is hier nog wel een aandachtspunt is als twee verschillende ontwikkelaars hier aan de slag gaan. Scenario 3 is complex door de houding van Amerborgh. Als het wel lukt maakt het wel de gehele ontwikkeling af. Scenario 4 heeft ruimtelijk geen meerwaarde voor de werf en blijft dezelfde problemen houden (geen doorzicht, positie op de weg, gebouw in de dijk).

Voorlopige conclusie vanuit Stedenbouwkundige uitgangspunten: Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundige meerwaarde voor de werf lijkt scenario 2 de grootste winst te geven: - De Smederijloods blijft geheel behouden - De horeca komt op een logische plek op het terrein en dichtbij de dijk - Oud en nieuw wordt meer vermengd, wat het overall beeld ten goede komt. De overwegingen om de smederijloods daar neer te zetten is wel in de ontwikkelvisie overwogen, maar op verschillende gronden losgelaten. Uitgangspunt was de loodsen bij elkaar te houden aan de westzijde. Dit zou het historisch ensemble bij elkaar houden en meer kansen geven voor de smederijloods. Het terrein voor de loods met woonhuis was groot genoeg om deze loods te plaatsen. En voor het proces was het helder de twee verschillende ontwikkelingen te scheiden. In proces, bouw en planning konden deze dan los worden ontwikkeld. De consequentie van dit scenario is wel dat de kleine nieuwe loods verdwijnt wat een verlies van 2 a 3 woningen geeft. Daarnaast zal de lay-out van het woongebouw aangepast moeten worden. Het woonblok is een stramien te lang, zodat het te dicht op de smederijloods komt te staan. Het vervallen van een stramien betekent een verlies van nogmaals 3 woningen.

Een andere optie is deze kop van het woongebouw aan te passen zodat enerzijds het aantal woningen mogelijk blijft, maar voldoende ruimte overblijft tussen woonblok en de smederijloods. Daarmee blijft het verlies beperkt tot de 2 a 3 woningen van de kleine nieuwe loods. Overigens zou ik voorzichtig blijven met het op plussen van het blok om dit te compenseren. Het is namelijk zo dat drie lagen op de zelling vanuit de rest van het dorp, zegge beneden aan de dijk, minimaal 5 lagen is door het hoogte verschil tussen zelling en dijk. De vrees voor “hoogbouw” vanuit de gemeenschap heeft daarom wel een grond. Afbeelding onder geeft de drie opties weer met de lay out van de smederijloods in z’n geheel.