bijlage 3 - Behoefte en Effectenonderzoek Uitbreiding Jumbo De Olm

KRIMPEN A/D IJSSEL DPO UITBREIDING DE OLM 29 SEPTEMBER 2022

DPO UITBREIDING DE OLM 29 SEPTEMBER 2022

Status: Definitief Datum: 29 september 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl BSP-Amsterdam@sweco.nl Team Winkelen Dr. Aart Jan van Duren Jeffrey Meinders MSc Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, aartjan.vanduren@sweco.nl

In opdracht van: Jumbo Dijkman bv

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 52100465 Referentie: 52100465 Jumbo Dijkman Krimpen ad IJssel De Olm

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING 1

7

CONTEXTANALYSE .............................................................................................. 9 1.1 LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING 1.2 VRAAG EN AANBOD 1.3 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 1.4 RELEVANTE BELEIDSKADERS

2

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS .......................................................................... 18 2.1 KWANTITATIEVE EN RUIMTELIJK KWALITATIEVE BEHOEFTE 2.2 EFFECTEN 2.3 EERSTE BELEIDSTOETS: WENSELIJKHEID SUPERMARKTUITBREIDING JUMBO-DE OLM

3

SAMENVATTEND ANTWOORD OP DE HOOFDVRAAG .................................... 24

BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST BIJLAGE 2 SUPERMARKTAANBOD KRIMPEN A/D IJSSEL E.O.

INLEIDING

7

INLEIDING

Jumbo-Dijkman bv onderzoekt de mogelijkheid om de huidige supermarkt in winkelcentrum De Olm in Krimpen a/d IJssel uit te breiden. Een uitbreiding is voor Jumbo noodzakelijk om te voldoen aan de huidige en toekomstige vragen en eisen van de consument. Het winkelvloeroppervlak is nu gerekend naar het aantal klanten per m² en in vergelijking met de omliggende supermarkten te beperkt. Om die redenen kan de supermarkt de huidige klant niet optimaal bedienen en komt de exploitatie van de supermarkt steeds verder onder druk te staan, in het licht van de concurrentie, zowel vanuit de omliggende fysieke supermarkten alsook vanuit online aanbieders.

FIGUUR 1 OVERZICHTKAART LOCATIE JUMBO DE OLM EN OMGEVING Bron: PDOK Achtergrondkaart, bewerking: Bureau Stedelijke Planning

In de huidige vorm beslaat het winkelvloeroppervlak (wvo) van de winkel 1.128 m². Jumbo Dijkman bv wil met de uitbreiding toe naar een supermarkt van ca. 1.600 – 1.800 m² wvo. De uitbreiding zal daarmee een kleine 500 – 700 m² wvo omvatten. Op dit moment bevindt het project zich in de initiatieffase. Jumbo Dijkman bv heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd middels een quickscan een behoefte- en effectenanalyse uit te voeren voor het initiatief. Hierin zal de behoefteraming voor uitbreiding van de Jumbo supermarkt op hoofdlijnen plaatsvinden en zal hetzelfde

8

INLEIDING

worden gedaan voor de effecten hiervan op de supermarkt- en boodschappenstructuur in de gemeente Krimpen a/d IJssel. De opbouw van de rapportage is als volgt. In hoofdstuk 1 wordt de context van de ontwikkeling geschetst. In dit hoofdstuk beschrijven we achtereenvolgens de locatie van de supermarkt, het initiatief, de vraag-aanbodverhoudingen, mede op basis van de functie en het functioneren van de supermarkt, en de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 2 gaan we in op de uitkomsten van de behoeftetoets en de effectentoets. In hoofdstuk 3 geven we een samenvattend antwoord op de vraag of de voorgenomen uitbreiding van Jumbo-De Olm past in de lokale vraagaanbodverhoudingen en geen negatieve ruimtelijk-economische effecten heeft.

CONTEXTANALYSE

1 CONTEXTANALYSE

1.1 LOCATIE- EN PROJECTOMSCHRIJVING LOCATIEOMSCHRIJVING

FIGUUR 2 BEREIKBAARHEID ONDERZOEKSLOCATIE JUMBO DE OLM Bron: PDOK Achtergrondkaart, bewerking: Bureau Stedelijke Planning

•

•

•

Krimpen a/d IJssel is een kern onder de rook van Rotterdam, gelegen aan de Hollandsche IJssel. De gelijknamige gemeente omvat alleen de kern Krimpen a/d IJssel en telde op 1 januari 2022 in totaal ca. 29.400 inwoners. De supermarkt van Jumbo-Dijkman bv is gelegen aan de oostkant van de kern, in de buurt Langeland. De supermarkt ligt aan De Olm 8 in het gelijknamige winkelcentrum. De Olm is een kleinschalig, met name op dagelijks aanbod gericht ondersteunend winkelcentrum. Naast de Jumbo supermarkt, die het grootste deel van de winkelstrip in beslag neemt, zijn er o.a. een bloemist en enig horeca-aanbod gesitueerd. De Jumbo is relatief goed gelegen aan verschillende invalswegen die De Olm met omliggende wijken verbindt. Via de doorgaande wegen Fresia en Vijverlaan/Ouverturelaan zijn de omliggende wijken relatief goed te bereiken met de auto en per fiets. Via de Krimpenerbosweg is de

9

10

•

CONTEXTANALYSE

nabijgelegen N210, de hoofdweg door Krimpen a/d IJssel te bereiken. De N210 loopt dwars door Krimpen a/d IJssel en verbindt Rotterdam met Schoonhoven/Krimpen a/d Lek. De projectlocatie oogt momenteel stenig, rommelig en verouderd. Het gebied kan een kwaliteitsimpuls goed gebruiken. Ook het autoverkeer (van klanten) en het bevoorradend verkeer op en rond de locatie is rommelig georganiseerd.

CONTEXTANALYSE

PROJECTOMSCHRIJVING

FIGUUR 3 MOGELIJKE TOEKOMSTIGE SITUATIE JUMBO DE OLM Bron: Jumbo Nederland, bewerkt: Bureau Stedelijke Planning

•

•

•

•

De Jumbo aan De Olm kampt op dit moment met een hoge vloerdruk, oftewel (te)veel bezoekers per m² wvo. De maatvoering van de huidige Jumbo is daarmee voor zijn functie met 1.128 m² wvo te klein. De supermarkt functioneert gerekend naar omzet en aantal klanten als een supermarkt van bijna 1.700 m² wvo. Om toekomstbestendig te kunnen zijn is een groter oppervlak nodig. Met het gewenste metrage kan Jumbo zijn assortiment, maar ook extra services, beter kwijt en kan een ruimere winkel voor bestaande klanten gecreëerd worden. Dit is tevens nodig in het licht van de omliggende supermarkten (waaronder Jumbo in De Korf) die wel moderne metrages hebben. Ook door groeiende online concurrentie is modernisering van de supermarkt nodig om ook in de toekomst relevant te blijven. Het plan ligt voor om een winkel te creëren van ca. 1.600 – 1.800 m² wvo, waarmee de uitbreiding een kleine 500 – 700 m² wvo zal omvatten. De uitbreiding is nu voorzien ten noorden van de huidige entree uit te breiden. Naast uitbreiding zal in het plan ook de parkeersituatie en de logistieke situatie worden verbeterd. Zo zullen er meer parkeerplekken gerealiseerd worden en zal het laden en lossen verplaatsen naar de zijkant van het pand, in een overdekt laad-/losdok. Hiermee ontstaat ruimte aan de Populierenlaan voor extra parkeerplekken en het zorgt voor minder overlast voor de omgeving.

Voor de voorziene uitbreiding en opwaardering van het plangebied zijn er geen belemmeringen qua eigendomssituatie.

11

12

CONTEXTANALYSE

1.2 VRAAG EN AANBOD ONDERZOEKSGEBIED

FIGUUR 4 VERZORGINGSGEBIED JUMBO DE OLM Bron: PDOK Achtergrondkaart, bewerking: Bureau Stedelijke Planning

•

•

•

Jumbo-De Olm vervult primair een functie voor het oostelijk deel van Krimpen a/d IJssel. Dit zijn de buurten Langeland (waarin tevens het winkelcentrum is gevestigd), Kortland-Zuid en Langsingh-Zuid. Aanvullend heeft de Jumbo en het winkelcentrum ook een functie voor de rest van Krimpen a/d IJssel en Krimpenerwaard. Dit secundair verzorgingsgebied is goed voor een ondergeschikt deel (25-35%) van de klanten van Jumbo-De Olm. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied vormen samen de gemeente Krimpen a/d IJssel en is als onderzoeksgebied in dit onderzoek gebruikt. Door de ligging van Jumbo-De Olm heeft de supermarkt een relatief groot agrarisch achterland, waarbij het tevens een aanvullende functie vervult voor Krimpen a/d Lek, Ouderkerk a/d IJssel en Lekkerkerk.

KENMERKEN VERZORGINGSGEBIED •

De gemeente Krimpen a/d IJssel telt op 1 januari 2022 29.415 inwoners. De bevolking kent in vergelijking met het landelijk gemiddelde relatief veel 65+-ers en juist minder 25-45 jarigen. De huishoudensgrootte is met 2,4 fors hoger dan het landelijk gemiddelde van 2,0.

CONTEXTANALYSE

•

Het gemiddelde inkomen per inwoner is in de gemeente Krimpen a/d IJssel vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde inkomen per inwoner, en ligt slechts 3% lager. INW.

Krimpen a/d IJssel Nederland

13

29.415

% 015

% 1525

% 2545

% 4565

% 65+ GEM. HUISH. GROOTTE

GEM. INK. PER INW.

17

12

21

26

24

2,4

€ 27.000

16

12

25

28

19

2,0

€ 27.800

TABEL 1 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN GEMEENTE KRIMPEN A/D IJSSEL Bron: CBS Statline 2022. Inkomen betreft 2019

BEVOLKINGSPROGNOSE EN WONINGBOUWPLANNEN •

•

De bevolking van de gemeente Krimpen a/d IJssel zal de komende jaren volgens de Woonvisie 2020-2030 van de gemeente Krimpen a/d IJssel licht stijgen. Tot 2030 zal het aantal huishoudens toenemen met 555. Dit zorgt, met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,4 in de gemeente Krimpen a/d IJssel voor een groei van ca. 1.400 inwoners tot 2030. Hiermee komt het inwonertal in 2030 uit op ca. 30.800. De gemeente Krimpen a/d IJssel heeft enkele nieuwbouwprojecten voor woningen gepland. Momenteel liggen er twee plannen/visies voor: − Centrum-Zuid. Het gebied tussen Waardzicht, Raadhuisplein, Boerhaavelaan en Nieuwe Tiendweg zal aangepakt worden. Op dit moment staan er verouderde flatwoningen die gesloopt zullen worden. In de nieuwe situatie zullen maximaal 280 woningen gebouwd worden. In maart van dit jaar is met de bouw gestart en in 2023 zal met de bouw van de laatste twee blokken begonnen worden. − IJsseldijk. In een strook langs de IJssel is een ontwikkelvisie IJsseldijk vastgesteld. Het gebied wat nu met name bedrijventerrein is zal in de toekomst mogelijkheid bieden voor transformatie naar onder andere woningen. Er zijn nog geen concrete plannen voor woningbouw, er is nu enkel een ontwikkelvisie voor het gebied gemaakt.

14

CONTEXTANALYSE

HUIDIG SUPERMARKTAANBOD

FIGUUR 5 SUPERMARKTAANBOD KRIMPEN A/D IJSSEL E.O. (NUMMERS CORRESPONDEREN MET TABEL IN BIJLAGE 2) Bron: PDOK Achtergrondkaart; supermarktgidsonline.nl (2022); bewerking: Bureau Stedelijke Planning

•

•

•

•

Het onderzoeksgebied (gemeente Krimpen a/d IJssel) telt in totaal zeven supermarkten die tezamen 8.776 m² wvo meten (zie bijlage 2 voor een overzicht van het supermarktaanbod). Nabij de Jumbo in De Olm zijn drie supermarkten gelegen op ca. 1,5 km fietsafstand. Aan De Brink is Lidl (1) als solitaire supermarkt gevestigd. Deze supermarkt meet ca. 1.186 m² wvo. Ten noorden van Jumbo-De Olm zijn een Jumbo (2) van ca. 1.470 m² wvo en een Lidl (3) van ca. 1.200 m² wvo gesitueerd in winkelcentrum De Korf. Winkelcentrum De Korf is in 2019/2020 volledig gemoderniseerd, waarbij de Jumbo is uitgebreid. De twee supermarkten functioneren sinds de modernisering buitengewoon goed. In het centrumwinkelgebied van Krimpen a/d IJssel, in winkelcentrum Crimpenhof, bevinden zich drie supermarkten: een Aldi (4) van ca. 1.000 m² wvo, een Albert Heijn (5) van ca. 1.700 m² wvo en een Dirk (6) van bijna 1.100 m² wvo. Het centrum van Krimpen is het grootste winkelgebied van de gemeente en vervult ook een belangrijke niet-dagelijkse functie. De functie van het centrumgebied is bovenlokaal, met name voor de inwoners van Krimpenerwaard. Net buiten de gemeente Krimpen a/d IJssel zijn de twee kernen Krimpen a/d Lek en Ouderkerk a/d IJssel gelegen. Beide hebben één supermarkt in hun dorpscentrum. De Albert Heijn (7) in Krimpen a/d Lek ligt op ca. 3,6 km fietsafstand van Jumbo-De Olm en meet 1.100 m² wvo.

In Ouderkerk a/d

CONTEXTANALYSE

15

IJssel is een PLUS (8) gesitueerd van ca. 993 m² wvo. Deze supermarkt bevindt zich op ca. 3,7 km fietsen vanaf Jumbo-De Olm. SUPERMARKTONTWIKKELINGEN

Met uitzondering van het initiatief van Jumbo-Dijkman zijn er in de gemeente geen andere concrete supermarktinitiatieven.

1.3 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN SCHAALVERGROTING Naar de huidige maatstaven zijn full-service supermarkten van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Deze ontwikkeling is niet te stuiten en heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. Door de druk op de prijzen en daarmee op de marges moeten traditionele buurt- en wijksupermarkten een hogere omzet realiseren om rendabel te blijven. Anderzijds hebben consumenten steeds meer de neiging om te kleine supermarkten voorbij te rijden om uit complete assortimenten te kunnen kiezen. Daar komt bij dat supermarkten steeds meer met online aanbieders moeten concurreren.

OPKOMST E-COMMERCE In de foodsector is anders dan in de non-foodsector de rol van e-commerce nog relatief bescheiden. In het KSO2021 bleek het online-aandeel 6% te bedragen (3% in 2018). Wel zien we dat de nieuwe technologieën ook nieuwe aanbodvormen en concepten mogelijk maken c.q. versnellen. Denk aan thuisbezorgen (door gevestigde supermarkten, maar ook door nieuwkomers als Picnic), denk aan pick-up points, denk aan maaltijdboxen en denk aan de snelle opkomst van flitsbezorgers. Algemeen is de verwachting dat voor het doen van de dagelijkse boodschappen de komende 10 jaar de supermarkt zijn

FOOD WINT AAN BELANG Ook binnen binnensteden, buurt- en wijkcentra. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds grotere stempel op winkelgebieden. Men identificeert zich sterk en in steeds grotere mate met zijn eetgedrag (“Food is the new fashion”).

INVLOED CORONA De coronacrisis heeft zwaar op de detailhandelssector gedrukt. De effecten verschillen per branche. Daar waar de niet-dagelijkse sector flink onder druk staat, heeft de dagelijkse sector in 2020, en in mindere mate 2021, ongekende omzetten geboekt. Ondanks dat ook online boodschappen doen oprukt, is de dagelijkse sector weinig geraakt door corona, doordat zij continue open bleven en de horeca juist moest sluiten.

stevige rol blijft vervullen. Echter zien we dat online aanbieders steeds meer marktaandeel vergaren en supermarkten daar sterk de concurrentie mee aan moeten gaan.

1.4 RELEVANTE BELEIDSKADERS RIJKSBELEID

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de drie treden van de Ladder losgelaten en geldt:

Artikel 3.1.6 lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het

16

CONTEXTANALYSE

bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Bij de uitbreiding van winkels, zoals voorliggend plan voor Jumbo-De Olm, kan een Ladderplicht gelden. Hiervoor ligt (op basis van jurisprudentie) de minimumgrens op ca. 500 m² bvo. PROVINCIAAL EN REGIONAAL BELEID

Het provinciale detailhandelsbeleid is vastgesteld in de Omgevingsvisie ZuidHolland, die sinds 15 maart 2022 in werking is getreden. Hierin wordt ingezet op vitale, krachtige en aantrekkelijke stads- en dorpscentra. Om dat te bereiken wordt de detailhandelsstructuur versterkt door deze kwalitatief te verbeteren en de bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. Het detailhandelsbeleid richt zich voornamelijk op concentratie en bundeling van detailhandelsvoorzieningen in de centra. Hierbij is vestiging van detailhandel buiten centrumgebieden zeer onwenselijk. De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) benoemt in de Strategie Werklocaties 2019-2030 het beleid dat het heeft op detailhandel in de regio. Dit beleid stuurt op het versterken van de hoofdcentra en het optimaliseren van middelgrote centra. Zo kunnen inwoners nu en in de toekomst terecht in aantrekkelijke en economisch gezonde winkelgebieden. Hierbij wordt de hoofdstructuur zoals deze nu is behouden. LOKAAL DETAILHANDELSBELEID

De vastgestelde detailhandelsvisie van de gemeente Krimpen aan den IJssel stamt uit 2011. Omdat er sindsdien veel veranderd is, wordt deze visie momenteel vernieuwd en ligt het concept voor de nieuwe detailhandels- en horecastructuurvisie klaar. Hierin wordt uitgegaan van een hoofdwinkelstructuur waarbinnen ruimte is voor dynamiek, mits nieuwe ontwikkelingen kwalitatief bijdragen aan het vervullen van de functie en positie op die locatie. De structuurvisie gaat uit van één hart, het Hart van Krimpen aan de IJssel (de Crimpenhof). In het oosten vormt De Korf een volwaardig wijkcentrum. In het zuiden vervult De Olm volgens de visie een kleinere buurtfunctie. De hoofdambitie voor Krimpen aan den IJssel is om een zo divers en compleet mogelijk voorzieningenaanbod te bieden voor de inwoners van de gemeente. Op die manier hoeven inwoners zo min mogelijk de gemeente uit. Daarnaast is de ambitie om de woongebieden van de inwoners leefbaar te houden. Om dit te realiseren is zowel diversiteit van als voldoende nabijheid tot voorzieningen

CONTEXTANALYSE

17

belangrijk, met name de voorzieningen die inwoners frequent nodig hebben. De belangrijkste punten waar de gemeente op wil inzetten zijn: • Een zo divers mogelijk winkel- en horeca aanbod in het Hart van Krimpen aan den IJssel. • Ondersteunende wijk- en buurtcentra die voldoen in dagelijkse boodschappen. • Hierbij is wijkcentrum De Korf recentelijk herontwikkeld en is verdere uitbreiding momenteel niet wenselijk. • Buurtcentrum De Olm voldoet aan de primaire levensbehoeften voor de omwonenden, maar de uitstraling is verouderd. Hier liggen kansen voor een gebiedsontwikkeling. De conceptvisie wordt in zijn consequenties (geen ontwikkelingsruimte buiten het Hart van Krimpen) niet door de meerderheid van de gemeenteraad omarmd en is dus nog niet vastgesteld.

18

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

2 BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

In dit hoofdstuk wordt zowel aan de hand van kwantitatieve toetsen als aan de hand van een kwalitatieve toets nagegaan in hoeverre er behoefte is aan de uitbreiding van Jumbo-De Olm in Krimpen a/d IJssel. Daarnaast analyseren we de effecten van de beoogde uitbreiding van Jumbo op de detailhandelsstructuur in het onderzoeksgebied.

2.1 KWANTITATIEVE EN RUIMTELIJK KWALITATIEVE BEHOEFTE KWANTITATIEF

Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over het functioneren van de supermarktsector en daarmee de ontwikkelingsmogelijkheden in het onderzoeksgebied. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachte groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie; een hogere maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de distributieve berekening voor het onderzoeksgebied zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwonertal binnen de gemeente Krimpen a/d IJssel van 29.415 in 2022 (CBS Statline, 2022). Op basis van de bevolkingsprognose van PRIMOS (2022) zal het inwonertal in 2030 in Krimpen a/d IJssel gestegen zijn naar ca. 30.800 inwoners. • Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer van € 2.135 per persoon in fysieke supermarkten (exclusief BTW). Dit cijfer is gebaseerd op de meest recente gegevens over bestedingen van onderzoek door I&O Research en Panteia in Omzetkengetallen (2021). Het inkomensniveau in het onderzoek is 3% lager dan het landelijke gemiddelde.

Daarom wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4. De bestedingen worden constant verondersteld naar de toekomst. • Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde supermarkt per jaar per m² wvo omzet. In Nederland is de 5jaarsgemiddelde vloerproductiviteit in fysieke supermarkten € 8.381 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). De gebruikte cijfers zijn gebaseerd op de

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

•

•

19

meest recente gegevens over bestedingen van Panteia/I&O Research in ‘Omzetkengetallen’ (2021). Koopkrachtbinding en-toevloeiing. Voor koopkrachtbinding en -toevloeiing in de dagelijkse sector is gebruik gemaakt van recente cijfers uit het Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant 2021 (2022) voor de gemeente Krimpen a/d IJssel. De (fysieke) koopkrachtbinding bedraagt 97% en de koopkrachttoevloeiing 21%. Deze kooporiëntaties veronderstellen we constant naar de toekomst. Gevestigd aanbod. Het supermarktaanbod in de gemeente Krimpen a/d IJssel omvat zeven supermarkten met een gezamenlijk metrage van 8.776 m² wvo.

PARAMETER

HUIDIG

2030

Inwoners

29.415

30.800

Bestedingen per hoofd in €

€ 2.135

€ 2.135

Bestedingspotentieel in € mln

63

66

Bestedingspotentieel in € mln, incl.

62

65

Koopkrachtbinding

97%

97%

Gebonden bestedingen in € mln

60

63

Koopkrachttoevloeiing

21%

21%

Omzet door toevloeiing in € mln

16

17

Totale bestedingen in € mln

76

80

Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo

€ 8.381

€ 8.381

Gerealiseerde vloerproductiviteit

€ 8.692

€ 9.101

Haalbaar aanbod in m² wvo

9.101

9.530

Gevestigd aanbod in m² wvo

8.776

8.776

Uitbreidingsruimte in m² wvo

325

754

inkomenscorrectie

TABEL 2 DISTRIBUTIEVE BEREKENING SUPERMARKTSECTOR ONDERZOEKSGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning

Uit de distributieve berekening (tabel 2) blijkt dat er in de huidige situatie een beperkte uitbreidingsruimte in de gemeente Krimpen a/d IJssel is van 325 m² wvo voor supermarkten. Richting 2030 is er echter ruim 750 m² wvo aan indicatieve uitbreidingsruimte aanwezig. Deze uitbreidingsruimte is voldoende om de beoogde uitbreiding van Jumbo-De Olm vorm te geven. RUIMTELIJK-KWALITATIEF •

Richting moderne maat: De uitbreiding van Jumbo-De Olm is in lijn met de

landelijke trend van schaalvergroting van supermarkten. Hiermee kan het aanbod verder differentiëren om bestaande klanten beter te bedienen en zo

20

•

•

•

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

tot een toekomstbestendige supermarkt te komen. Daarnaast is uitbreiding nodig om de online en fysieke concurrentie aan te kunnen gaan. Nodig is meer aandacht voor (vers)assortiment en diensten (services als pakketpunt, OV-Chipkaartpunt etc.). Corona heeft dit versterkt: de klant wenst meer comfort (bredere gangpaden, lagere stellingen) en ook de vergrijzing in Krimpen a/d IJssel vraagt om meer ruimte in de supermarkt. Omliggende concurrentie groeit wél mee. Winkelcentrum De Korf is in 2019/2020 volledig gemoderniseerd en uitgebreid, waarmee de daar aanwezige supermarkten een moderne maatvoering kennen. Ook de supermarkten in De Crimpenhof kennen een moderne maatvoering. Met name door de grotere Jumbo in De Korf is er een onwenselijke onbalans ontstaan tussen de beide ondersteunende centra. De Jumbo De Olm heeft fors hoge vloerdruk. Met de omzet die op dit moment wordt gerealiseerd is het winkelvloeroppervlak van Jumbo-De Olm erg beperkt. De supermarkt heeft te kampen met een te hoge vloerdruk: teveel klanten voor de vierkante meters. Jumbo De Olm functioneert op dit moment in klanten en in omzet op het niveau van een supermarkt van ruim 1.750 m² wvo. Hierdoor ontstaat er een spanningsveld tussen de beschikbare en de benodigde ruimte, zowel in de winkel als op het parkeerterrein. Winkelcentrum de Olm heeft een opknapbeurt nodig, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Het omliggende aanbod moderniseert, breidt uit, of heeft reeds

•

een sterke positie binnen Krimpen a/d IJssel. De Olm voldoet momenteel niet, noch qua uitstraling en inrichting noch qua maat van de supermarkt, in het wensbeeld van een modern ondersteunend centrum. Het centrum moet juist mee in modernisering, zowel kwantitatief als kwalitatief om een sterke functie als dagelijks boodschappencentrum te behouden voor de omliggende wijken. De uitbreiding en modernisering van Jumbo-De Olm levert een belangrijke bijdrage aan de versterking van de supermarktstructuur van Krimpen a/d IJssel. Daarnaast leidt de opknapbeurt tot een duurzamere omgeving, onder meer op het terrein van parkeren (elektrisch rijden), afvalinzameling en het gebouw zelf ((B)ENGnormen). Verbetering parkeersituatie, laden en lossen en bereikbaarheid. Met de uitbreiding van Jumbo zal tevens het parkeerterrein opnieuw ingedeeld en uitgebreid worden. Tegelijkertijd zal het laden en lossen in plaats van achter de winkel, naar de zijkant van het pand kunnen verplaatsen, waarmee een overdekt laad-/losdok wordt gecreëerd. Het laden en lossen zal daarmee niet meer op de Populierenlaan plaatsvinden, waarmee de hinder fors wordt beperkt. Ook wordt met de gewenste uitbreiding de verkeersveiligheid in de wijk enorm verbeterd: geen hinder van vrachtwagens en een betere ontsluiting van het parkeerterrein (van 1 naar 4 toegangen).

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

21

2.2 EFFECTEN EFFECT OP BESTAANDE SUPERMARKTSTRUCTUUR

Uiteraard heeft een uitbreiding van een supermarkt naast positieve economische en uitstralingseffecten ook beperkte verdringingseffecten. Hoe groter de omzetclaim en hoe meer overlap met het gevestigde aanbod (dagelijks aanbod en supermarkten voorop), des te groter het verdringingseffect. De mate van verdringing voor individuele supermarkten en winkelgebieden hangt vooral af van: • Overlap in formule en functie. Hoe meer gelijkenis met het format en overlap in functie (metrage, verzorgingsbereik, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. Naast Jumbo-De Olm is ook in winkelcentrum De Korf een Jumbo gevestigd. Jumbo in De Korf is enkele jaren geleden gemoderniseerd en ruimer geworden. Ondanks deze ontwikkeling ziet Jumbo-De Olm nog steeds een hoge vloerdruk. Effecten zijn er zeker geweest, maar hebben de problematiek van jumbo in De Olm niet verlicht. Daarom is Jumbo-De Olm nog steeds voornemens uit te breiden zodat er een evenwicht tussen de beide supermarkten ontstaat. • Uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging. In aansluiting hierop speelt mee of het om een uitbreiding van een bestaande supermarkt gaat of om een nieuwe vestiging. Bij een uitbreiding is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe supermarkt. Immers: een belangrijk deel van de omzet van een uit te breiden winkel is reeds aanwezig.

In dit geval gaat het om een uitbreiding van maximaal 500 – 700 m² wvo. • Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot de supermarkt. Hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand (in reistijd) tussen de projecten en de betreffende supermarkt is vaak maatgevend. Buiten de 10 autominuten is het effect vaak verwaarloosbaar. Concreet voor hier betekent dit dat effecten buiten het grondgebied van de gemeente Krimpen aan den IJssel niet significant zijn. OMZETCLAIM UITBREIDING JUMBO DE OLM

De uitbreiding van Jumbo De Olm betreft een toevoeging van hooguit 500 – 700 m² wvo ten opzichte van de bestaande situatie. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.381 per m² wvo betekent dat rekenkundig een extra omzetclaim van hooguit € 4,2 – 5,9 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). Dit komt neer op een additionele omzetclaim van ca. € 81.000 – 113.000 per week (excl. BTW). Gerelateerd aan de omzetclaim van het huidige supermarktaanbod in het onderzoeksgebied gaat het in theorie om een additionele claim van ca. 5% - 8% op de huidige omzetclaim van het gevestigde aanbod. Belangrijke nuanceringen daarbij zijn: • De supermarkt zal uitbreiden, dus is er geen sprake van een nieuwvestiging binnen Krimpen a/d IJssel. Hierdoor worden de extra meters voor een groot

22

•

•

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

deel ingezet om de huidige klanten beter in hun behoefte te voorzien. De uitbreidingsmeters kennen daarom een gemiddeld lagere vloerproductiviteit (ook wel de wet van de afnemende meeropbrengsten). Met een vloerproductiviteit van de nieuwe meters die op ca. 50% ligt van de vloerproductiviteit van de huidige meters, komt dat neer op een additionele omzetclaim van ca. 2,5% - 4%. Dit is een beperkte omzetclaim die weinig negatieve effecten op de bestaande supermarktstructuur zal hebben. Doordat de uitbreidingswens van Jumbo een optimalisering en geen nieuwvestiging betreft blijven tevens zowel koopstromen als verzorgingsgebied gelijk. Van een functiesprong van de supermarkt door uitbreiding is geen sprake. Vrijwel de gehele omzetclaim van Jumbo wordt gecompenseerd door de toekomstige uitbreidingsruimte voor supermarkten in Krimpen a/d IJssel. Omdat de supermarkten in huidige situatie al ca. 4% boven het landelijk gemiddelde presteren is er van een negatief effect vrijwel geen sprake. De supermarktsector in Krimpen a/d IJssel is volgens het KSO2021 sinds 2016 juist meer gaan omzetten en beter gaan presteren, veel meer dan in de provincie Zuid-Holland als geheel. Ook voor het centrum van Krimpen a/d IJssel (Crimpenhof) is geen sprake van negatieve effecten.

De dominante positie van het centrum (met de keuze uit drie supermarktformules en fors meer dagelijks en niet-dagelijks aanbod) blijft intact. De Olm is na uitbreiding en modernisering niet meer dan een modern ondersteunend centrum voor de dagelijkse behoefte van de inwoners van de omliggende wijken.

Het effect op het functioneren van het reeds gevestigde supermarktaanbod in Krimpen a/d IJssel is daarom niet zodanig dat er als gevolg van de realisering van de uitbreiding sprake is van uitval van gevestigd dagelijks aanbod in de gemeente. Daarnaast is het effect van de uitbreiding op de aanwezige supermarkten in de gemeente ook gering, daar er uitbreidingsruimte voor supermarkten in de toekomst aanwezig is en de uitbreiding voor het grootste deel inzet op optimalisatie van de huidige winkel voor de huidige klanten. Zeker met het oog op de huidige hoge vloerdruk en het moeten meegaan met de concurrentie is deze uitbreiding van Jumbo De Olm zeer gewenst.

2.3 EERSTE BELEIDSTOETS: WENSELIJKHEID SUPERMARKTUITBREIDING JUMBO-DE OLM De voorliggende uitbreiding van de Jumbo-De Olm vindt plaats binnen winkelcentrum De Olm, dat onderdeel is van de hoofdwinkelstructuur van Krimpen a/d IJssel. Uitbreiding is nodig om een toekomstbestendige supermarkt te realiseren, die voor de inwoners van omliggende buurten aantrekkelijk is en de service en producten kan bieden waar in deze tijden vraag naar is. De uitbreiding komt overeen met het lokale detailhandelsbeleid om in te zetten op een zo divers en compleet mogelijk winkelaanbod en op ondersteunende winkelcentra die

BEHOEFTE EN EFFECTENTOETS

23

voldoen aan het goed leveren van de dagelijkse boodschappen. Door uitbreiding is sprake van structuurversterking en zullen inwoners van omliggende buurten beter bediend worden. Op die manier kunnen inwoners nu en in de toekomst terecht in aantrekkelijke en economisch gezonde winkelgebieden. Hierbij wordt de hoofdstructuur zoals deze nu is behouden. In het detailhandelsbeleid wordt tevens aangegeven dat De Olm een verouderde uitstraling heeft en potentieel ontwikkeld kan worden. De plannen van Jumbo sluiten hier goed op aan: de uitstraling wordt verbeterd, de logistiek voor klanten en logistiek verkeer (parkeren en bevoorrading) van het winkelcentrum wordt fors verbeterd en de ontwikkeling biedt ruimte voor een verdere gebiedsimpuls.

24

SAMENVATTEND ANTWOORD OP DE HOOFDVRAAG

3 SAMENVATTEND ANTWOORD OP DE HOOFDVRAAG

In dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de vraag of de gewenste uitbreiding van Jumbo-De Olm in Krimpen aan den IJssel te motiveren is, in het licht van een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod, en in het licht van de ruimtelijkeconomische effecten van het initiatief. Het antwoord op die vraag is een volmondig bevestigend antwoord. Uitbreiding van de Jumbo is niet alleen nodig om de druk op de meters te verlichten (teveel klanten in een te kleine supermarkt). Het is ook nodig om de uitstraling en de inrichting van het gebied drastisch te verbeteren. Op die manier kan van het centrum een aantrekkelijk en aangenaam ondersteunend centrum worden gemaakt. De uitbreiding past in de distributieve verhoudingen in de gemeente Krimpen aan den IJssel en is ook kwalitatief goed te motiveren. Omdat de uitbreiding primair tot doel heeft de bestaande klanten beter te faciliteren domineren ook de positieve ruimtelijk-economische effecten van het initiatief. De verdringingseffecten zijn niet van een dusdanige omvang dat er sprake is van ongewenste effecten. Ook met de uitbreiding van Jumbo-De Olm houden het Hart van Krimpen en De Korf voldoende toekomstperspectief. Daarop heeft het initiatief in De Olm geen negatieve invloed.

BIJLAGE 1

25

BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST

Bruto verkoopvloeroppervlak (bvo)

Zowel de voor het publiek toegankelijke ruimten als de ruimten die alleen voor het personeel toegankelijk zijn. Distributieplanologisch onderzoek (DPO)

Manier om de (extra) vraag naar detailhandel of winkelgebieden te becijferen. In het DPO wordt een vergelijking van de (ontwikkeling van de) vraag (inwoners in het verzorgingsgebied) met het bestaand aanbod gemaakt. Koopkrachtbinding

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun fysieke bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. In het geval van de gemeente Krimpen aan den IJssel is de binding in de dagelijkse sector 93% (bron: KSO2021). Met een gemeten online afvloeiing van 4% komt dat neer op een fysieke binding van 97% (93%/97%). Koopkrachttoevloeiing

Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). In de gemeente Krimpen aan den IJssel is de gemeten toevloeiing in de dagelijkse sector 27% (bron: KSO2021). Supermarkt (volgens Locatus)

Winkel met een minimaal 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen, die elk minimaal 5% van de omzet generen. Dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de groepen levert an sich meer dan 50% van de omzet. Oppervlakte van de winkel is minimaal 150 m². Vloerproductiviteit

Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo)

Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.).

26

BIJLAGE 2

BIJLAGE 2 SUPERMARKTAANBOD KRIMPEN A/D IJSSEL E.O.

NR FORMULE

ADRES

M2 WVO AFSTAND (FIETSMETERS)

KRIMPEN AAN DEN IJSSEL Jumbo

De Olm 8

1.128

1

Lidl

De Brink 1

1.186

1.200

2

Jumbo

De Korf 8b

1.470

1.400

3

Lidl

De Korf 25

1.200

1.700

4

Aldi

Raadhuisplein 116

1.000

2.700

5

Albert Heijn

Raadhuisplein 58A

1.700

2.900

6

Dirk van den

Raadhuisplein 87

1.092

2.900

Broek Totaal

8.776

ELDERS 7

Albert Heijn

De Markt 317,

1.100

3.600

993

3.700

Krimpen a/d Lek 8

PLUS

De Wetering 9, Ouderkerk a/d IJssel

TABEL 3 AANBOD SUPERMARKTEN IN KRIMPEN A/D IJSSEL EN OMGEVING Bron: Supermarktgidsonline 2022