Bijlage 3 2e Stedenbouwkundig advies Ontwikkeling Crimpenersteyn

DATUM KENMERK VAN AAN

3 juni 2021 054200 20201275 Jos Leijten Arjan Bosker, Henry Dijk

PROJECT

Herontwikkeling Crimpenersteyn

ADVIES MOGELIJKE HERONTWIKKELING CRIMPENERSTEYN-LOCATIE De Zellingen heeft samen met de Fame groep een concept-ontwerp gepresenteerd (1 maart 2021) voor de locatie van het huidige verpleeghuis. Op basis van dit concept-ontwerp is een stedenbouwkundig advies gegeven en is er door De Zellingen-Fame een aangepast ontwerp gemaakt voor de locatie. Het advies is zichtbaar meegenomen bij het nieuwe ontwerp waarin een optimalisatieslag is gemaakt. In het ontwerp zijn de drie gebouwen in het park vervangen door een viertal gebouwen, waarbij de twee bouwdelen van gebouw nr.1 op maaiveldniveau met elkaar zijn verbonden. Het complex krijgt hierdoor ook een duidelijke entree aan de Sportsingel, met twee paden vanaf de Sportsingel die via bruggen over het water naar het complex lopen. De gebouwen zijn gedraaid ten opzichte van het vorige ontwerp, zodat het logischer aansluit op de stedenbouwkundige context. Door deze nieuwe setting van de gebouwen staan de gebouwen wat losser in het groen en vloeit het groen er beter doorheen. Gebouw nr.1 is zoals gezegd opgedeeld in twee aparte gebouwdelen, gedraaid ten opzichte van elkaar en belangrijk nog terug gelegd ten opzichte van de Sportlaan en de watergangen. In het nieuwe ontwerp volgt de voorgevel van gebouw nr.1 de voorgevelrooilijn van de Tsjalk.

Hieronder wordt een reactie gegeven op het alternatieve model, zoals opgenomen in De Stedenbouwkundige Verkenningen voor De Zellingen, 12-04-2021. ●

●

●

●

Het concept bestaat uit een groenstructuur met doorlopend karakter en wordt richting het noord-oosten verlengd. Los in het groen zijn nu een viertal gebouwen opgenomen waardoor het individuele karakter van gebouwen losjes in het groen beter tot uiting komt. Het doorgaande karakter van het groene raamwerk is beter aanwezig en er ontstaan meerdere zichtlijnen tussen de gebouwen door richting de omgeving. Gebouw nr.1 is terug gelegd ten opzichte van de Sportlaan en de watergang, zodat de kwaliteit en robuustheid van de groenstructuur beter behouden blijft. Ook ontstaat er nu meer ruimte ten opzichte van de bebouwing aan de zuidoostzijde. Een goede keuze is het opdelen van gebouw nr.1 in twee gebouwdelen. Door ze een kwartslag te draaien ten opzichte van elkaar wordt het gebouwfront aan de Sportsingel kleiner en aanvaardbaar. De continuïteit van de groenstructuur aan de Sportsingel wordt zodoende niet onderbroken. Het hoge gebouwdeel van nr.1 bestaat uit 8 bouwlagen, zoals eerder is opgenomen in de uitgangspunten is dit te hoog in relatie tot de stedenbouwkundige context. In de uitgangspunten is de basis van de gebouwen max. 4 bouwlagen, accenten in 6 a 7 bouwlagen. De bebouwing aan de Zandrak en Jan van Zutphenhof (gebouwen nr. 2 en 3) dient aan te sluiten op de omgeving.

De positionering van de blokken is geoptimaliseerd, zodat een betere aansluiting op de omgeving wordt bereikt. Echter

●

●

●

wordt nog niet voldaan aan de maximale bouwhoogte. Zoals opgenomen in de uitgangspunten in het hiervoor opgestelde stedenbouwkundig advies is de maximale bouwhoogte hier 3 tot 4 bouwlagen. Accenten zijn wel voorstelbaar in 5 a 6 bouwlagen, maar ondergeschikt aan de hoofdmassa van de bebouwing. In het nieuwe ontwerpmodel is de gehele bebouwing van gebouw nr. 2 en 3 in 5 bouwlagen vorm gegeven. In relatie met de context, waar de bebouwing veelal bestaat uit 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met kap is dit contrast te groot. Ter hoogte van gebouw nr. 3 is het achterliggende driehoekige groenpleintje verdwenen en ingezet als parkeerterrein. Het is van belang dat dit als geheel of tenminste een deel ervan wordt behouden, gezien de bestaande woningen aan de Plechthaak anders zowel aan de voor- als achterzijde gaan grenzen aan een parkeerterrein. De basisopzet van de omliggende bouwblokken bestaat uit woonblok met binnenin een groen hofje en erbuiten grenzend aan parkeerterrein of groenstructuur. Hierop moet worden voortgebouwd. Het parkeerterrein van gebouw nr. 3 loopt te ver door tot aan de Zandrak. Uitgangspunt is om het parkeren zoveel mogelijk achter de voorgevellijn van de bebouwing aan de Zandrak te houden of in ieder geval de huidige begrenzing van het parkeerterrein aan te houden. Aan de Sportsingel zijn 30 haaksparkeerplaatsen ingetekend.

Op het eerste gezicht lijkt hier niet voldoende ruimte te zijn om er haakse parkeerplaatsen te realiseren in de groenstructuur, zonder dat dit ten koste gaat van de bomen. Het situeren van parkeerplaatsen aan de Sportsingel is niet gewenst, omdat het ten koste gaat van het groene karakter van de groenstructuur. Er blijft aan dit deel van de Sportsingel te weinig groen over in de groenberm grenzend tussen de straat en de watergang.

De belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten zijn op onderstaande kaartje aangegeven:

2/3

Advies Conclusie: het aangepaste ontwerp is een verbetering door het terugleggen van de bebouwing ten opzichte van de Sportlaan. Het creëren van vier gebouwen die losser in de groenstructuur staan en het maken van een duidelijke entree en kleiner front aan de Sportlaan. De bebouwingshoogte voldoet nog niet aan de uitgangspunten, er is een te groot contrast met de stedenbouwkundige context. Parkeren dient nog geoptimaliseerd te worden, zonder dat het ten koste gaat van structurele groenelementen.

3/3