Bijlage 1. Taxatierapport Gloudemans
Tekst van het document
Deskundigenadvies
C
O
N
C
EP
T
Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Opdrachtgever
Gemeente Krimpen aan den IJssel Kenmerk
1194.15-D1c1/aho/s Deskundigen
Datum
31 maart 2023 Status
Concept
Versie 3B-18.7
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 2.
Noord-Brabant
: Deskundigenadvies | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Opdrachtgever
: Gemeente Krimpen aan den IJssel
Kenmerk
: 1194.15-D1c1
Deskundigen
:
T
Titel
EP
: : 31 maart 2023
Status
: Concept
C
O
N
C
Datum
Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 3.
Inhoudsopgave 1.
Samenvatting ................................................................................................... 5
2.
Opdracht .......................................................................................................... 6
3.
Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 10
4.
Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 12
5.
Schadeloosstelling ........................................................................................ 26
Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 10 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 11
O
3.1. 3.2.
N
C
EP
T
2.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 6 2.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 6 2.3. Deskundigen...................................................................................................................... 6 2.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 6 2.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 7 2.6. Doel van het advies ........................................................................................................... 7 2.7. Type advies ....................................................................................................................... 7 2.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 7 2.9. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 7 2.10. Stukken.............................................................................................................................. 8 2.11.
Opname ............................................................................................................................. 8 2.12. Mate van inspectie ............................................................................................................ 8 2.13. Peildatum ........................................................................................................................... 8 2.14. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 2.15. Versies ............................................................................................................................... 8 2.16. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 9 2.17. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 9 2.18. Maatschappelijk vertrouwen .............................................................................................. 9 2.19. Publicatie ........................................................................................................................... 9 2.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 9 2.21.
Algemene voorwaarden .................................................................................................... 9
C
4.1. Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 12 4.2. Rechthebbende ............................................................................................................... 12 4.3. Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 13 4.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 13 4.5. Vergunningen .................................................................................................................. 23 4.6. Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 23 4.7. Zakelijke rechten ............................................................................................................. 23 4.8. Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 23 4.9. Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 24 4.10. Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 24 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9.
Inleiding ........................................................................................................................... 26 Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 26 Algemeen ........................................................................................................................ 27 Vermogensschade .......................................................................................................... 27 Inkomensschade/investeringsschade ............................................................................. 30 Bijkomende schade ......................................................................................................... 42 Back-testing ..................................................................................................................... 42 Onzekerheden waardering .............................................................................................. 43 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 43
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 4.
5.10. Schadeloosstelling .......................................................................................................... 44
Bijlagen .......................................................................................................... 45
C
O
N
C
EP
T
6.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
1.
Blad 5.
Samenvatting Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel. De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als: gemeente
sectie
nummer
totale grootte
aan te kopen
Krimpen aan den
B
666
00.02.10 ha
00.02.10 ha
IJssel
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de schadeloosstelling als gevolg van verwerving van de onroerende zaak geschat op (afgerond),
T
uitgaande van:
EP
Vervangend object eigendom € 423.000,00 (zegge: vierhonderddrieëntwintigduizend)
C
O
N
C
Bij deze waardering zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
2.
Opdracht
2.1.
Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon
Blad 6.
Gemeente Krimpen aan den IJssel Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL 140 180
Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon
Gloudemans
EP
Opdrachtnemer
Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12
C
2.2.
2.3.
T
Deskundigen , beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS
C
Deskundigen
, taxateur / juridisch adviseur RT684351326 (NRVT, Kamer Wonen) en Register DOBS
De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. De ene deskundige is ingeschreven en de kamer Wonen en de andere in de kamer BV. Beide deskundigen hebben voldoende praktijkervaring opgebouwd voor de waardering van een dergelijk object. 2.4.
Opdrachtverstrekking Op 25 oktober 2022 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
2.5.
Blad 7.
Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren betrokken te zijn bij de onderhandelingen met betrekking tot verwerving van de onroerende zaak. b.
Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de schadeloosstelling voor de verwerving van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.
Doel van het advies Het doel van het advies is inzicht te geven in de hoogte van de schadeloosstelling conform artikel 40 Onteigeningswet en de bijbehorende jurisprudentie in verband met de mogelijke verwerving van de onroerende zaak.
2.7.
Type advies Het advies betreft een advies waarbij een opname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de schadeloosstelling, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.
2.8.
Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige schadeloosstelling ex artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet (Ow) voor het verkrijgen van de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.
2.9.
Waarderingsgrondslag In de Onteigeningswet wordt als waarderingsgrondslag het begrip werkelijke waarde gehanteerd. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie. Op basis van het voornoemde artikel en jurisprudentie zijn deskundigen van mening dat de definitie van de werkelijke waarde grote gelijkenissen vertoont met de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 40c tot en met 40f Ow.
C
O
N
C
EP
T
2.6.
Derhalve is voor het begrip werkelijke waarde aangesloten bij de definitie van marktwaarde conform de Kamerreglementen van het NRVT, te weten: ”Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.” Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.
1
Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
2.10.
Blad 8.
Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e. f. g.
kadastrale informatie (bijlage 2) akte(n) van levering (Hyp4 deel 11771 nummer 17) (bijlage 4) ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport informatie over bodem en grondwater op Milieudienst Rijnmond http://dcmr.gisinternet.nl/# informatie op bagviewer.kadaster.nl informatie over het energielabel op www.EP-online.nl Verkennend bodemonderzoek Stormpolderdijk 9 opgesteld door Arnicon (bijlage 3)
Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 26 januari 2023 bezocht en opgenomen, zulks in aanwezigheid van de eigenaar.
2.12.
Mate van inspectie Tijdens de opname is het gehele object opgenomen en zijn alle ruimten bezocht.
2.13.
Peildatum Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt, overeenkomstig artikel 40a Ow, uitgegaan van de dag waarop het vonnis van onteigening wordt uitgesproken, of, in geval van vervroegde onteigening, de dag waarop het vonnis is ingeschreven in de openbare registers. Gelet op het feit dat dit advies is opgesteld ten behoeve van de minnelijke verwerving, is de peildatum voor het bepalen van de schadeloosstelling gelijkgesteld aan de datum van dit advies. De peildatum die van belang is voor dit advies is 31 maart 2023.
O
N
C
EP
T
2.11.
C
De opinie van de schadeloosstelling is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen. 2.14.
Reactie van opdrachtgever Op 31 december 2023 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op @@ heeft opdrachtgever per e-mail/telefonisch een reactie gegeven op het conceptadvies. De reactie is als bijlage aan dit advies gehecht (optioneel). De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de deskundigen geuit die van invloed zijn geweest op de waardering. De reactie is verwerkt in onderhavig definitief advies.
2.15.
Versies Aantal uitgebrachte versies: 1 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 9.
Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.
2.17.
Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.
2.18.
Maatschappelijk vertrouwen Op basis van het “Reglement Definities NRVT” is onderhavig advies geen professionele taxatiedienst. Om te voorkomen dat er onbedoeld maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt ontleend hebben de deskundigen gebruiks- en publicatiebeperkingen opgenomen (zie ook § 2.19). Gelet op het gegeven dat er geen sprake is van een professionele taxatiedienst mag dit advies niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.
2.19.
Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Er kan alleen toestemming voor publicatie worden verleend indien daarbij wordt geborgd dat er geen maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt verleend. Tevens dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het advies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen.
2.20.
Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).
2.21.
Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.
C
O
N
C
EP
T
2.16.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
3.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1.
Algemene uitgangspunten
Blad 10.
Titelonderzoek Ten behoeve van dit advies hebben deskundigen een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 4.7.
EP
T
Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze opdracht is beperkt onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de schadeloosstelling geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
C
Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben deskundigen omgevingsdienst Rijnmond http://dcmr.gisinternet.nl/# geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over verontreinigingen op of in de te verwerven onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op of in de te verwerven onroerende zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 4.4.
O
N
Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
C
Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn gemeten conform de NEN 2580, behoudens daar waar anders vermeld. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: • de gebruiksoppervlakte (gbo); • de netto vloeroppervlakte (nvo); • de bruto vloeropperlvlakte (bvo).
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 11.
In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: gbo
vvo
bvo
Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies
wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet 2
wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet
wel wel wel wel wel wel wel wel wel wel niet wel wel
EP
T
Omschrijving
Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat het advies wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.
O
3.2.
N
C
Voor zover de maatvoering betrekking heeft op de gebruiksoppervlakte van woningen, wordt aansluiting gezocht bij de meetinstructie van de waarderingskamer. Hierin wordt in afwijking van de NEN 2580 de inpandige gebruiksoppervlakte onderverdeeld in de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Daarnaast wordt in afwijking van de NEN 2580 uitgegaan van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden.
C
In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening dient te worden gehouden.
2
Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen. 1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 12.
4.
Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak
4.1.
Kadastrale omschrijving gemeente
sectie
nummer
totale grootte
aan te kopen
Krimpen aan den
B
666
00.02.10 ha
00.02.10 ha
O
N
C
EP
T
IJssel
4.2.
C
Uitsnede Kadaster
Rechthebbende Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 3 februari 2023) berust het eigendom van de onroerende zaak bij:
Gerechtigde Geboortedatum Adres Postcode Plaats
Stormpolderdijk 7 2921 LK Krimpen aan den IJssel
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Ligging van de onroerende zaak De onroerende zaak is gelegen aan de Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de N210 en Industrieweg. Het object bevindt zich op een bedrijventerrein en grenst met de achterzijde aan de Sliksloothaven. De buurobjecten ten noorden en ten zuiden van de onroerende zaak betreffen leegstaande, vervallen bedrijfswoningen. In de omgeving worden voornamelijk bedrijven waaronder een scheepsbouw aangetroffen en ten noordwesten bevindt zich een braakliggend perceel (het voormalige EMK-terrein).
C
EP
T
4.3.
Blad 13.
Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een twee-onder-een-kapwoning met vrijstaande (hobby)berging, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel.
O
4.4.
Uitsnede (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
N
Overzichtsfoto (bron: www.googlemaps.nl)
C
Bouwjaar woning: berging: Oppervlakte: gebruikersoppervlakte wonen: externe bergruimte:
circa 1880 circa 1995 77 m² 31 m²
In het woz-taxatieverslag (zie onderstaande uitsnede) is voor de berging een oppervlakte opgenomen van 45 m². Na binnenwerkse inmeting van de berging constateren taxateurs een oppervlakte van 31 m². De taxateurs verwachten dat het verschil in m² mogelijk voortvloeit uit de in verhouding dikke isolatie (zie foto).
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Uitsnede woz beschikking
Blad 14.
Foto isolatie berging
EP
T
Woning Het betreft een in steens muren opgetrokken woning, gepleisterd, in twee bouwlagen met onbeschoten kap (kruipzolder) en afgedekt met pannen. De aanbouw aan de achterzijde is eenlaags en voorzien van een bitumineuze platdakconstructie. De dakbedekking is in circa 2013 vernieuwd. De vloeren zijn van hout. De kozijnen zijn van hout met dubbel glas. Het object is aangesloten op de gangbare voorzieningen. Voor de verwarming en warmwatervoorziening wordt gebruikgemaakt van een ketel (merk Intergas).
C
O
N
C
Indeling: Begane grond: entree met trapopgang, meterkast, toiletruimte en toegang tot keuken. Woonkeuken met toegang tot woonkamer en ruimte met wasgelegenheid. 1e verdieping: overloop met kast en 2 slaapkamers 2e verdieping: vlizotrap naar bergzolder.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Blad 15.
C
O
N
C
EP
T
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Blad 16.
C
O
N
C
EP
T
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 17.
T
Het afwerkingsniveau in de woning is behoudens de woonkamer zeer beperkt tot slecht en bevindt zich op onderdelen in de originele staat. De berging is wel in goede staat.
EP
Het globale beeld van de bouwkundige toestand van het woonhuis als geheel is slecht. De onderhoudsstaat is slecht. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.
N
C
Berging Het betreft een in betonblokken opgetrokken berging, geschilderd, in een bouwlaag met geïsoleerd zadeldak en afgedekt met damwandplaten met pannenprofiel. De wanden zijn geïsoleerd met steenwol en noppenfolie. De vloer is van ruwe beton en de verdiepingsvloer van hout. De kozijnen zijn van hardhout met dubbel glas. De zolderberging is middels een “hooiluik” van buitenaf bereikbaar. De overstekken zijn recent vernieuwd.
O
De berging is aangesloten op de gangbare voorzieningen en wordt middels radiatoren verwarmd.
C
Indeling: hobbyruimte met keukenblok en separate was-/bergruimte.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Blad 18.
C
O
N
C
EP
T
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. De onderhoudsstaat is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. De onderhoudstoestand van het dak is vanaf de begane grond waargenomen.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 19.
C
O
N
C
EP
T
Tuin De omliggende grond is grotendeels verhard, er is een enkele border aanwezig. Achter de berging bevindt zich een hardhouten vlonder van Bankirai met een oppervlakte van circa 20 m². Op basis van de overzichtsfoto’s lijkt de vlonder niet op eigen grond te liggen.
Toestand van bodem en grondwater Deskundigen hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via www.dcmr.nl. Uit dit onderzoek is gebleken dat er ter plaatse van de onroerende zaak een ondergrondse tank aanwezig, zie onderstaande uitsnede.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
T
Uitsnede DCMR Milieudienst Rijnmond
Blad 20.
C
O
N
C
EP
Voor het gebied tegenover de onroerende zaak blijkt uit de gegevens DCMR Milieudienst Rijnmond dat er sprake is van “ernstige” verontreiniging, zie onderstaande uitsnede.
Uitsnede DCMR Milieudienst Rijnmond
Voor het gebied ten noorden van de onroerende zaak blijkt uit de gegevens DCMR Milieudienst Rijnmond dat er sprake is van “ernstige” verontreiniging, zie onderstaande uitsnede.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 21.
Uitsnede DCMR Milieudienst Rijnmond
EP
T
Tevens hebben taxateurs kennis genomen van het door opdrachtgever ter beschikking gesteld verkennend bodemonderzoek ter plaatse van het naburige object Stormpolderdijk 9. Het rapport is opgesteld door Arnicon d.d. 13 april 2021 met kenmerk C21-018-0 en opgenomen in bijlage 3. Voor het naburige object Stormpolderdijk 9 luidt de conclusie uit het verkennend bodemonderzoek als volgt:
C
O
N
C
“…Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat de hypothese "verdacht" voor bodemverontreiniging wordt bevestigd. De contactzone (tot ca. 1,0 m-mv) is licht tot matig verontreinigd met zware metalen en PAK (klasse industrie). De ondergrond vanaf 1,0 m-mv is matig tot sterk verontreinigd met lood en arseen. De aangetroffen lichte tot sterke verontreinigingen in de ondergrond en in het grondwater worden gerelateerd aan de ophooggeschiedenis van de locatie. De ophogingen hebben waarschijnlijk al in of voor de 19e eeuw plaatsgevonden, want het pand dateert van 1880. Er zijn geen aanwijzingen voor een bodemverontreiniging met minerale olie en/of vluchtige aromaten veroorzaakt door de aanwezigheid van (voormalige) tanks op de locatie. Rapport C21-018-O / 13-04-21 / Stormpolderdijk 9 te Krimpen aan den IJssel 19 Op basis van het onderzoek kan geen uitspraak worden gedaan naar de omvang van de sterk verontreinigde ondergrond. Er is gelet op de ophooggeschiedenis van de locatie, waarschijnlijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de ondergrond met een diffuus en heterogeen verspreidingspatroon. De locatie wordt op basis van de onderzoeksresultaten geschikt geacht voor de bestemmingen ‘wonen’ en ‘bedrijven’…”
Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de toestand van de bodem en/of het grondwater. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, bestaat er kans dat er sprake is van asbest. Energielabels Deskundigen hebben voor het energielabel onderzoek gedaan op www.EP-online.nl. Hieruit is naar voren gekomen dat de onroerende zaak geen energielabel heeft.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 22.
Uitsnede ep-online.nl
Deskundigen hebben geen energielabels ingezien. Gezien de staat van het object zal het object niet energiezuinig zijn.
C
O
N
C
EP
T
Woz-waarde Deskundigen hebben kennisgenomen van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde taxatieverslag behorende bij de woz-beschikking. Hieruit is naar voren gekomen dat per peildatum 1-1-2021 de marktwaarde van de onroerende zaak € 198.008 betreft en na aftrek van de waterverdedigingsvrijstelling de vastgestelde woz-waarde € 146.000 betreft. Hierna is een uitsnede van het taxatieverslag opgenomen.
Uitsnede taxatieverslag behorende bij woz beschikking
Uit de woz-beschikking maken de deskundigen op dat er een aftrek “waterverdedigingsvrijstelling” heeft plaatsgevonden. Op basis van de regels voor de bepaling van de woz-waarde en de uitleg van deze regels door de rechter, mogen waterverdedigingswerken (denk vooral aan dijken en dijkjes langs het water) niet worden meegenomen in de woz-waarde. Wanneer de gemeente een woning of ander object moet taxeren waar sprake is van een dergelijk waterverdedigingswerk, dan moet men deze bij de waardebepaling buiten aanmerking laten 3.
3
bron: waarderingskamer.nl
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 23.
Bijvoorbeeld wanneer een woning aan het water is gelegen en een deel van de tuin is een “dijkje” en dit dijkje is ook door het waterschap aangewezen als waterverdedigingswerk, dan wordt dit dijkje bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten. Dat betekent dat in dat geval de woz-waarde van deze woning lager zal zijn dan de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum. Immers de marktwaarde (de prijs die een koper zal betalen) is inclusief de waarde van het gedeelte van de tuin dat “de dijk” vormt, terwijl bij de woz-waarde wordt uitgegaan van een kleinere tuin. 4.5.
Vergunningen
Gebruik van de onroerende zaak
EP
4.6.
T
Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Deskundigen hebben geen kennis genomen van een bouwvergunning.
Huidig gebruik De onroerende zaak is in gebruik als woonhuis met (hobby)berging.
C
Beoogd gebruik De onroerende zaak wordt aangekocht ter realisering van een nader in te vullen gebiedsontwikkeling door opdrachtgever. Zakelijke rechten Uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 deel 11771 nummer 17) blijken geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
4.8.
Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.
C
O
N
4.7.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
4.9.
Blad 24.
Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Stormpolder” van de gemeente Krimpen aan den IJssel, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 13 juni 2013 en nadien onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is onroerende zaak bestemd “Bedrijventerrein”.
de tot
EP
T
De navolgende dubbelbestemming is aanwezig: - Waarde-Archeologie 3a; - Waterstaat-Waterkering. De navolgende functieaanduiding is aanwezig: - bedrijf tot en met categorie 3.2; - bedrijfswoning.
Fragment verbeelding
C
De navolgende gebiedsaanduiding is aanwezig: - gezoneerd industrieterrein.
O
N
Deskundigen hebben geconstateerd dat de woning gebruikt wordt als bedrijfswoning doch dat er geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Deskundigen weten niet hoe dit onder het voormalige bestemmingsplan was maar gaan er vooralsnog vanuit dat het huidige gebruik op basis van overgangsrecht mogelijk is.
C
Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO0542.BPStormpolderoh01). 4.10.
Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De onroerende zaak is gelegen aan de Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel. De onroerende zaak is goed bereikbaar via de N210 en Industrieweg. Het object bevindt zich op een bedrijventerrein en grenst met de achterzijde aan de Sliksloothaven. De buurobjecten ten noorden en ten zuiden van de onroerende zaak betreffen leegstaande, vervallen bedrijfswoningen. In de omgeving worden voornamelijk bedrijven waaronder een scheepsbouw aangetroffen en ten noordwesten bevindt zich een braakliggend perceel (het voormalige EMK-terrein). De ligging van de woning op een bedrijventerrein is zodanig dat de vraag naar een dergelijke woning voor woondoeleinden zeer beperkt zal zijn.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 25.
Objectbeoordeling De onroerende zaak omvat een bedrijfswoning, type twee-onder-een-kap, gebouwd in circa 1880. De bouwkundige toestand en onderhoudsstaat is slecht evenals de isolerende voorzieningen. Het afwerkingsniveau in de woning is zeer beperkt tot slecht. De vrijstaande (hobby)berging is gebouwd in circa 1995 en verkeert in een goede bouwkundige- en onderhoudstoestand. De berging is voldoende geïsoleerd. In de directe nabijheid van de onroerende zaak blijkt uit de gegevens DCMR Milieudienst Rijnmond dat er sprake is van “ernstige” verontreiniging. Deskundigen hebben geconstateerd dat de woning gebruikt wordt als bedrijfswoning doch dat er geen bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Deskundigen weten niet hoe dit onder het voormalige bestemmingsplan was maar gaan er vooralsnog vanuit dat het huidige gebruik op basis van overgangsrecht mogelijk is. Derhalve is sprake van een incourant object.
C
O
N
C
EP
T
Mate van verhuurbaarheid/gebruik en verkoopbaarheid Vanwege de ligging en slechte staat van de onroerende zaak alsmede het feit dat het een bedrijfswoning betreft is de mate van verhuurbaarheid en verkoopbaarheid slecht.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 26.
Schadeloosstelling
5.1.
Inleiding De opdracht omvat het bepalen van de volledige schadeloosstelling ex artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet (Ow) voor het verkrijgen van de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.
5.2.
Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een SWOT-analyse 4 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Weaknesses - Het betreft een bedrijfswoning doch vinden er geen bedrijfsactiviteiten plaats. Deskundigen weten niet hoe dit onder het voormalige bestemmingsplan was maar gaan er vooralsnog vanuit dat het huidige gebruik op basis van overgangsrecht mogelijk is. - De bouwkundige toestand en onderhoudsstaat van de woning is slecht evenals de isolerende voorzieningen. Het afwerkingsniveau in de woning is zeer beperkt tot slecht. - De locatie is matig tot slecht. De onroerende zaak bevindt zich op een bedrijventerrein en grenst aan Sliksloothaven. De buurobjecten betreffen leegstaande, vervallen bedrijfswoningen. In de omgeving worden voornamelijk bedrijven waaronder een scheepsbouw aangetroffen en een braakliggend perceel (het voormalige EMK-terrein). - In de directe nabijheid van de onroerende zaak blijkt uit de gegevens DCMR Milieudienst Rijnmond dat er sprake is van “ernstige” verontreiniging. Threats - Overlast vanuit de omgeving.
C
O
N
C
EP
Strengths - De hobbyberging betreft een functionele ruimte met een goede bouwkundige toestand en onderhoudsstaat. De berging is geïsoleerd. - De onroerende zaak grenst aan de het water.
T
5.
Opportunities - Herontwikkelingsmogelijkheden in de directe nabijheid van de onroerende zaak.
4 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
5.3.
Blad 27.
Algemeen Op grond van artikel 40 van de Onteigeningswet is bepaald dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Voor de bepaling van de schadeloosstelling komen de volgende componenten in aanmerking: 1. 2. 3.
De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. De waardevermindering van het overblijvende, indien dit een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het onteigende krachtens artikel 41 Ow. De overige schaden, waarbij deskundigen een onderscheid maken in terugkerende vergoedingen en eenmalige vergoedingen.
EP
T
Bij schadeloosstelling geldt het vereiste dat de onteigende partij zowel voor als na de onteigening in een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie verkeert 5. Hierbij wordt dus alle schade, zowel de huidige als in de toekomst te lijden schade, in de schadeloosstelling betrokken. Daarbij geldt dat de onteigende partij recht heeft op een schadeloosstelling in geld. Dit is bevestigd in een arrest van de Hoge Raad 6. Vermogensschade
5.4.1.
Werkelijke waarde Bij het waarderen van de werkelijke waarde is gelet op alle relevante feiten en omstandigheden, alsmede op het gebruik dat er juridisch en feitelijk van wordt en kan worden gemaakt.
N
C
5.4.
C
O
Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat er referentieobjecten beschikbaar zijn.
5 6
HR 16 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0220, NJ 1989/798 HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 m.nt. MB (Vierboom/Winschoten) 1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 28.
Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. 5.4.2.
Referentietransacties bedrijfswoning met bedrijfsruimte Onderstaande referentietransacties van bedrijfswoningen met bedrijfsruimte betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen.
EP
T
Frederik Hendrikstraat 54 Bleiswijk
C
Halfvrijstaand woon-bedrijfsobject in het centrum van Bleiswijk gelegen op een perceel van bijna 500 m². Beschikt over een voormalige woonruimte thans in gebruik als kantoor, bedrijfsruimte, berging werkplaats en buitenterrein. De bestemming is bedrijven, tot en met milieucategorie 2.
C
O
N
Woon-werkruimte: Begane grond 59.4 m² 1e Verdieping 127.3 m² Werkplek: 170.3 m²
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 29.
Westeind 19 Papendrecht
C
O
N
C
EP
T
Bedrijfswoning met bedrijfsruimte gesitueerd in het centrum van Papendrecht op een perceel van 455 m² eigen grond.
Molendijk 46 Krimpen aan de Lek
Pakhuis met een bedrijfsbestemming gevestigd, welke thans bewoond wordt op de 1e verdiepingsvloer. Er is optioneel een aanlegwal / steiger, gelegen aan de voorzijde van het object, aan de rivier Bakkerskil. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de enkelbestemming “Bedrijf”. Bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan in dit bedrijfspand. 1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Tussenconclusie Voor de bepaling van de werkelijke waarde van de onroerende zaak hebben de deskundigen kennisgenomen van de in voorgaande paragraaf genoemde referentieobjecten. Het betreffen enkel transacties van een bedrijfslocatie in zijn geheel en niet van alleen een bedrijfswoning. De deskundigen hebben daarom de grondprijs bepaald op basis van een ingeschatte grondwaarde voor de ondergrond van de bedrijfswoning, waarbij de bedrijfswoning lager wordt gewaardeerd dan een burgerwoning. In dit geval is er sprake van een bedrijfswoning zonder bedrijf. De kwaliteit van de andere gevonden bedrijfslocaties met woning is naar mening van de deskundigen beter dan het te taxeren object, waarbij het object in Papendrecht het meest vergelijkbaar is. Daarom sluiten de deskundigen bij de waardering aan bij de onderkant van de woningmarkt in Krimpen aan den IJssel en omgeving en de gevonden bedrijfswoningen.
C
EP
T
5.4.3.
Blad 30.
O
N
Op basis hiervan waarderen deskundigen de waarde van de onroerende zaak vrij van huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht op een bedrag van € 250.000,00. Inkomensschade/investeringsschade
5.5.1.
Juridisch kader
C
5.5.
Vervangende woning aankoop of huur Alvorens de persoonlijke schaden te kunnen begroten, hebben de deskundigen het uitgangspunt voor de begroting van de schadeloosstelling moeten vaststellen. Dient de schadeloosstelling te worden gebaseerd op een vervangende eigen woning in de vorm van aankoop dan wel op huur van vervangende woonruimte? Deze vraag is te beantwoorden met gebruikmaking van het criterium gelijkwaardig woongenot. Daaronder wordt niet verstaan gelijk woongenot, want exact gelijke woningen zijn zeer waarschijnlijk niet beschikbaar. In het algemeen geldt dat in de jurisprudentie als uitgangspunt of op zakelijke basis en naar objectieve maatstaven gegronde redenen bestaan de vergoeding af te stemmen op de eigendomsverwerving van een vervangende woning 7. Geen gegronde reden voor verkrijging van een vervangende woning in eigendom is zoals gezegd de eigen voorkeur van de onteigende of het simpele feit dat de onteigende al een eigen woning bewoont 8. HR 17 november 1971, NJ 1972, 44 (Assen/Paas), HR 14 januari 1976, NJO 1976, 8 (Eindhoven/Van Dooren) en 22 september 1993, NJ 1994, 702 (Steenkamer/Rotterdam). 8 HR 10 april 1968, NJ 1968, 208 (Venlo/Op de Laak). 7
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 31.
In het arrest van de Hoge Raad van juli 2000 was sprake van een benadering ten aanzien van de vraag of een vervangende woning in eigendom of in huur het meest in de rede ligt 9. In tegenstelling tot de deskundigen in het arrest, die bij de vervanging van een woning waren uitgegaan van huur, acht de rechtbank het redelijk uit te gaan van aankoop. De rechtbank vindt de eigen woning van de onteigende in casu passen bij diens maatschappelijke positie en daarnaast heeft zich in het algemeen in de maatschappij een duidelijke omslag voorgedaan van huren naar kopen als gevolg van onder andere lage hypotheekrente. De Hoge Raad onderschrijft deze gedachtegang. In het oordeel van de rechtbank ligt besloten dat in de huidige maatschappelijke omstandigheden een eigenaar/bewoner die zijn woning verlaat, ter voorziening in zijn woonbehoefte in de regel niet een woning zal huren, maar opnieuw een woning zal kopen. Verder overweegt de Hoge Raad dat zich in de maatschappij duidelijk een omslag van huren naar kopen heeft voorgedaan, dat het kopen van een vervangende woning niet meer een kwestie van louter persoonlijke voorkeur is, maar dat daaraan in het algemeen de voorkeur wordt gegeven.
In dat licht bezien vormt die omstandigheid een gegronde reden om bij de onteigening van een door de onteigende bewoonde woning in de regel, dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij zich hier voordoen, de vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning.
T
Hiermee heeft de jurisprudentie een reeds bestaande praktijk bevestigd, bij onteigening uitgaan van een vervangende woning in eigendom en bij uitzondering in huur.
EP
Ondanks het voorgaande beoordelen de deskundigen voor de volledigheid in paragraaf 5.5.3 de vervangende woning in eigendom en in paragraaf 5.5.4 de vervangende huurwoning. Vervangende woongenot en hobby’s Het uitoefenen van een hobby kan onder omstandigheden een zodanig onderdeel van het woongenot uitmaken, dat hiermee bij de vervangende woonruimte rekening dient te worden gehouden. In dit kader verwijzen de deskundigen naar onderstaande twee uitspraken:
O
N
C
In een zaak waarbij weliswaar niet een woning maar 0.88.45 ha daarbij behorende grond werd onteigend die hobbymatig in gebruik was voor het houden van pony’s en na de onteigening bij de woning nog slechts 300 m² overbleef, werd het onteigende als onmisbaar voor deze activiteiten beschouwd. Hoewel de problematiek niet ging over een vervangende woning - die werd niet onteigend - maar over het al dan niet in de omgeving te koop zijn van een vervangend weiland, is de motivering van de rechtbank interessant. De rechtbank was van oordeel dat het houden van pony’s cum annexis als een zo integrerend bestanddeel van de levenswijze van de onteigende moet worden beschouwd, dat het wegvallen daarvan de aard van het woongenot wezenlijk zou veranderen. 10
C
Korstanje meende als onteigende dat haar woning twee bijzondere kwaliteiten had voor haar woongenot11. De rechtbank was van mening dat bij de verwerving van vervangend woongenot rekening moest worden gehouden met een tennisbaan en een overdekt zwembad. Voor beide onderdelen was vastgesteld dat het aan deze kwaliteiten verbonden woongenot integrerende bestanddelen uitmaakten van de levenswijze van Korstanje. Het uitgangspunt werd gevolgd door de Hoge Raad. De schade kon in ieder geval niet worden afgedaan zoals de Staat voorstelde, met de contant gemaakte reiskosten naar een openbaar zwembad en de contant gemaakte abonnementskosten.
Gezien het voorgaande kan de omvang van de investering in het vervangende woongenot worden begrensd door het uitgangspunt dat: “..op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf moet worden vastgesteld, waarbij met de belangen van de onteigenende overheid rekening wordt gehouden in die zin, dat de schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als offer voor het verwerven van een gelijkwaardig woongenot zou getroosten.”
HR 14 juli 2000, NJ 2001, 94 en BR 2001, p. 688 m.nt. J.F. de Groot (’s-Gravenhage/Biekram en Bechan). HR 10 april 1991, NJ 1991, 832 en BR 1992, p. 403 (Van Haaren/ Heumen). 11 HR 25 april 2003, NJ 2003, 466, BR 2004, 262, m.nt. J.F. de Groot. 9
10
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
5.5.2.
Blad 32.
Beoordeling inkomensschade/investeringsschade Op basis van het voorgaande stellen de deskundigen vast dat persoonlijke wensen en voorkeuren, evenals de beschikbare voorzieningen verbonden aan het te onteigenen woonobject en wat daarmee samenhangt, niet als uitgangspunt kan gelden voor het vaststellen van een gelijkwaardig woongenot. Alleen in het geval minder courante voorzieningen, welk verbonden zijn aan het woonobject, als een zó integrerend bestanddeel van de levenswijze van de onteigende moet worden aangemerkt dat het wegvallen daarvan het woongenot wezenlijk zou beïnvloeden, moeten deze voorzieningen op zakelijke basis en naar objectieve maatstaven in de schadevergoeding worden betrokken. Het gaat hier om de volgende omstandigheden:
EP
T
De en woont sinds jaren in deze woning. Hij heeft een royale goed onderhouden hobbyruimte in de tuin tot zijn beschikking waar hij na werktijd en in het weekend veel tijd doorbrengt. De ruimte leent zich voor het uitoefenen van zijn hobby, het sleutelen aan motoren. Daarnaast heeft hij het woongenot van het wonen aan het water, met een mooi uitzicht over de haven. De woning behoort in eigendom toe aan rechthebbende en is vrij van hypotheek. Rechthebbende heeft te kennen gegeven dat hij altijd hard heeft gewerkt (en nog steeds) om zich in deze financieel gunstige situatie te kunnen begeven en te kunnen blijven begeven, waarbij plaats en tijd is voor het uitoefenen van zijn hobby, het sleutelen aan motoren in zijn hobbyruimte.
C
De deskundigen zijn van mening dat in de situatie van rechthebbende sprake is van specifiek woongenot door het gegeven dat rechthebbende sinds jaar en dag woont aan het water en hij een royale goed onderhouden hobbyruimte in de tuin tot zijn beschikking heeft, waar hij na werktijd en in het weekend veel tijd doorbrengt met het sleutelen aan motoren.
O
N
Deskundigen zijn van oordeel, dat bij het vinden van een geschikte vervangende woning rekening gehouden moet worden met deze specifieke omstandigheden en levenswijze van de eigenaar. Daarnaast heeft de eigenaar aangegeven dat hij sociaal gebonden is de omgeving van Krimpen aan den IJssel.
5.5.3.
C
Hierna beoordeelt de deskundige in paragraaf 5.5.3 vervangende woningen in eigendom en in paragraaf 5.5.4 vervangende huurwoningen. Vervangend object eigendom De deskundige heeft onderzoek gedaan naar een vervangend object met hobbyruimte, gelegen aan het water. Onderstaande objecten worden thans te koop aangeboden in een straal van circa 15 km van de onroerende zaak en zijn in meer of mindere mate vergelijkbaar. Filosofentuin 93 Capelle aan den IJssel
Het object beschikt over een overig inpandige ruimte van 19 m² in de vorm van een garage en is gelegen aan het water. De hobbyruimte van rechthebbende is met 31 m² substantieel groter.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Blad 33.
N
C
EP
T
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
C
O
Westeinde 5 Moordrecht
Het object beschikt over een twee schuren met een oppervlakte van in totaal 47 m² en is gelegen aan een kleine waterloop, in de nabijheid de Hollandse IJssel.
1194.15-D1c1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Krimpen aan den IJssel | Stormpolderdijk 7 te Krimpen aan den IJssel
Blad 34.
EP
T
Atalanta 20 ‘s-Gravendeel
C
O
N
C
Het object beschikt over een overig inpandige ruimte van 16 m² in de vorm van een garage en een berging in de tuin van 12 m². Het object is gelegen aan een kleine waterloop. De hobbyruimte van rechthebbende is met 31 m² substantieel groter.