2024-03-08 RIB Werf aan den IJssel - Hogere saneringskosten

RAADSINFORMATIEBRIEF De leden van de raad Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL

Beste leden van de raad, Recent is de eerste fase van het bouwrijp maken van het project ‘Werf aan den IJssel’, de sanering van de bodemverontreiniging van de westzijde, afgerond. Helaas zijn we daarbij met een grote kostenoverschrijding geconfronteerd. Daarnaast zijn wij – zoals gebruikelijk in deze tijd van het jaar – met de actualisering van de grondexploitatie van de Werf en van de andere projecten gestart. Ook in het verdere verloop van het project moeten wij met hogere kosten rekenen. Deels als gevolg van algemene prijsstijgingen; deels als gevolg van het naar boven bijstellen van de kosten van bodemsanering van de oostzijde van het project. Al met al kan het tekort op de grondexploitatie – met de kennis van nu – oplopen tot zo’n 2 miljoen euro. Dat kan op zich worden opgevangen binnen de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie, maar natuurlijk onderzoeken wij iedere mogelijkheid om dit tekort te verminderen. Vooruitlopend op de behandeling van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) later dit voorjaar informeren wij u nu al zo volledig mogelijk over de ontstane situatie. Eerst gaan we uitgebreid in op de gerealiseerde kostenoverschrijding. Daarna kijken we vooruit naar de nieuwe grondexploitatie 2024 die we nu nog aan het opstellen zijn.

In afwachting van uw besluitvorming over de grondexploitatie van de Werf en het MPG 2024 hebben wij besloten om voorlopig in ieder geval geen nieuwe opdrachten voor civieltechnische werkzaamheden te verstrekken. Dat leidt op korte termijn niet tot vertraging in het project.

Korte tijdlijn van het project • In 2009 heeft de gemeente het werfterrein gekocht met financiële ondersteuning van de projectorganisatie Hollandsche IJssel (provincie Zuid-Holland). • In 2012 is gestart met de procedure voor het opstellen van een bestemmingsplan voor het werfterrein op basis van de door de gemeenteraad in 2010 vastgestelde stedenbouwkundige kaders. • In 2013 is besloten om de procedures niet voort te zetten als gevolg van de economische crisis en het failliet gaan van de gecontracteerde aannemer. • In 2016 is een marktconsultatie uitgevoerd. Op basis daarvan is besloten om: 1. het project te splitsen in een westelijk en een oostelijk deel 2. als gemeente zelf (risicodragend) opdrachtgever te zijn voor de planologische procedure en de afstemming met andere overheden én voor het bouw- en woonrijp maken. • Begin 2018 is een nieuwe visie op het gebied geformuleerd. • In 2019 is daadwerkelijk besloten om het project op te starten. • In 2021 is de herontwikkeling van de rijksmonumenten gegund. • In 2021 is een (nieuw) saneringsplan opgesteld waarvoor eerst meerdere (aanvullende) bodemonderzoeken zijn gedaan. • In februari 2023 is de voortgang van het planproces in een raadsinformatiebrief toegelicht: 1. Op de westelijke zijde wordt het zo geheten ‘Zellinghuis’ herbestemd naar circa 22 woonstudio’s voor autistische jongvolwassenen.

Deze studio’s worden geëxploiteerd door Heeren van Zorg. 2. Daarnaast komen er 9 nieuwbouw woningen met ‘werken’ op de begane grond (zo geheten ‘Werfplaatswoningen’). 3. Op de oostelijke zijde van de Werf wordt een appartementengebouw ontwikkeld van circa 52 woningen. Het woningbouwprogramma is afwisselend met betaalbare appartementen tot het luxe segment. In de kelder zijn voldoende parkeerfaciliteiten voor bewoners en bezoekers. 4. De ‘Smederijloods’ wordt herbestemd naar kleinschalige daghoreca (1/3) met daarbij bedrijvigheid (2/3). Om dit te realiseren moet het monument worden verplaatst naar een nieuwe definitieve locatie. 5. De gemeente gaat zelf het openbaar gebied aanleggen.

Realisatiefase is vorig jaar gestart In uw vergadering van 20 april 2023 heeft uw raad het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de voormalige ‘Scheepswerf Van Duijvendijk’ vastgesteld. In het hoofdstuk ‘Sectorale aspecten’ is ten aanzien van het aspect ‘Bodemkwaliteit’ het volgende opgenomen: “In het verleden zijn diverse bodemonderzoeken naar deze locatie uitgevoerd. Hiermee is de verontreiniging van de bodem meer dan voldoende inzichtelijk gemaakt. Volgend uit deze bodemonderzoeken is in 2021 een saneringsplan opgesteld, zodat over kan worden gegaan op het functiegericht saneren van de verontreinigde grond, zodat de locatie voor het beoogde gebruik (woondoeleinden) geschikt wordt gemaakt. De bodemkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.” Het saneringsplan is één van de bijlagen bij het bestemmingsplan.

Met de vaststelling van het bestemmingsplan heeft uw raad ook besloten om in te stemmen met de overgang van het project van de (gele) haalbaarheidsfase naar de (rode) realisatiefase. Daarbij heeft uw raad ingestemd met de bijgestelde grondexploitatie voor het project ‘Werf aan den IJssel’ (geheim). De nog te realiseren kosten werden op dat moment geraamd op ruim 2,8 miljoen euro. Deze kosten kunnen niet volledig worden afgedekt met inkomsten. Daarom heeft uw raad besloten om voor het tekort op de grondexploitatie de verliesvoorziening voor het project in de jaarrekening 2022 met €177.488,- te verhogen tot €261.314,- en dit te dekken uit de Algemene Reserve Grondexploitatie. Krediet voor bouw- en woonrijp maken beschikbaar gekomen Op dat moment is ook het krediet beschikbaar gekomen waarmee de locatie bouw- en woonrijp gemaakt kan worden. Zoals gebruikelijk wordt dit voorbereid en begeleid door het Ingenieursbureau Krimpenerwaard (hierna IBKW). Onderdeel van het bouw- en woonrijp maken is de sanering van de (historische) bodemverontreiniging op de voormalige scheepswerf. In de grondexploitatie 2023 wordt in totaal – inclusief een post voor bodemsanering – rekening gehouden met een bedrag van zo’n 2,5 miljoen euro voor het bouw- en woonrijp maken.

Contractueel zijn wij overeengekomen dat wij als gemeente bouwrijpe, gesaneerde grond leveren aan onze contractpartners Coup/Vakwerk en De Langen & Van den Berg. Ook het woonrijp maken van de locatie wordt voor rekening en risico van onze gemeente uitgevoerd.

Eerste fase bodemsanering afgerond In 2021 is een saneringsplan opgesteld. Voor dat plan zijn meerdere eerder uitgevoerde bodemonderzoeken geraadpleegd. Maar er zijn ook aanvullende onderzoeken uitgevoerd om het inzicht in de bodemkwaliteit te optimaliseren. Zoals gevraagd stellen wij u die onderzoeken – via de griffie – ter beschikking. Het saneringsplan gaat vergezeld van een raming van de kosten. Deze saneringskosten zijn in de oorspronkelijke versie van de grondexploitatie opgenomen en jaarlijks geïndexeerd. In de grondexploitatie 2023 is een bedrag van ruim €230.000,- (inclusief 15% onvoorzien en inclusief planbegeleiding) opgenomen. Uiteindelijk heeft echter alleen de eerste fase van de sanering, inclusief kosten van planbegeleiding, afgerond al €850.000,- gekost. Ruim €600.000,- meer dan waar wij in de grondexploitatie rekening mee hebben gehouden. Verklaring hogere kosten van sanering De eerste raming van de saneringskosten is gemaakt in een eerder stadium van het project en gebaseerd op onder andere de aanname dat (veel) grond herschikt kan worden. Daarnaast was de raming niet alles omvattend. Kosten van archeologische begeleiding en trillingsmonitoring en algemene VAT-kosten (Voorbereiding, Advies en Toezicht) waren nog geen onderdeel van de raming.

Verder is het bij saneren in algemene zin altijd een risico dat de kwaliteit van de af te voeren grond kan afwijken van de indicatieve kwaliteit die aan de voorkant (‘in situ’) is vastgesteld. Om grond af te kunnen voeren is een partijkeuring nodig (AP04-keuring). Deze keuring voer je uit op een partij grond, die na ontgraving in depot is gezet (‘ex situ’). De werkelijke kwaliteit van de grond is dus pas bekend na de partijkeuring. Tijdens de voorbereiding van de sanering hebben wij besloten om de uitvoering van de sanering te ‘knippen’ in een westelijk en oostelijk deel. De herontwikkeling van het westelijk deel (met de ‘zellingloods) start eerder, naar verwachting nog voor de zomer. Daarnaast is er bij de herontwikkeling van het oostelijk deel meer afstemming nodig met andere civieltechnische werkzaamheden (aanpassing kade) en met de bouw van de verdiepte parkeergarage. Tenslotte maakt een knip het mogelijk om de grond afkomstig uit het westelijk deel in depot te zetten op het oostelijk deel. De kwaliteit van de uitgegraven grond moet namelijk eerst bemonsterd worden. Vervolgens heeft de aanbesteding van het werk plaatsgevonden met een aanneemsom van €298.000,- als uitkomst.

Dit was hoger dan het bedrag dat in de grondexploitatie voor de sanering van het westelijk én oostelijk deel was opgenomen, maar ook weer niet zo hoog om op voorhand te besluiten om geen opdracht voor de sanering te verstrekken. Gelet op het totale geraamde bedrag voor civieltechnische werkzaamheden van 2,5 miljoen is ambtelijk besloten het werk te gunnen, waarna de uitvoering is gestart. De verwachting was dat de (eventuele) meerkosten in het vervolg van het project ‘goed gemaakt’ zouden kunnen worden.

Begin dit jaar is het werk succesvol afgerond, maar dus wel voor een veel hoger bedrag dan de oorspronkelijke aanneemsom. De uitvoering van het werk is complexer geweest dan de aannemer en wij vooraf hebben ingeschat. De belangrijkste reden voor de hogere kosten is dat er meer verontreinigde grond is aangetroffen en dat die grond bovendien sterker verontreinigd was. De vrijgekomen grond kon daardoor niet op (het westelijk deel van) de locatie worden hergebruikt, maar moest worden afgevoerd. Daarnaast heeft de uitvoering (veel) meer tijd in beslag genomen. Zo konden de werkzaamheden bij de (dwars)helling alleen bij laagwater worden uitgevoerd. Ook de archeologische begeleiding kostte meer tijd. En tenslotte heeft het vinden van een geschikte afzetmogelijkheid voor de niet toepasbare grond de nodige tijd gekost. Hoe heeft de (budget)bewaking plaatsgevonden? Zoals hiervoor aangegeven baseert een aannemer zijn offerte voor een bodemsanering op een bodemonderzoek en een saneringsplan dat de opdrachtgever (in dit geval wij als gemeente) ter beschikking stelt. Dat is ook hier gebeurd. Tijdens de uitvoering is met name de kwaliteit van de af te voeren grond tegengevallen. Voornamelijk de kwaliteit van de grond afkomstig uit de schuine scheepshelling, die iedere keer tijdens laagwater is ontgraven.

Deze grond is vervolgens aan de oostzijde in depot gezet en daar gekeurd om de mate van verontreiniging vast te stellen. Nadat de (tegenvallende) kwaliteit was vastgesteld, is de aannemer samen met onze directievoerder gaan zoeken naar erkende verwerkers die deze grond kunnen reinigen. Toen deze prijzen binnenkwamen, wisten we pas wat de afvoer exact zou gaan kosten. Tegelijkertijd is er dan niet echt meer sprake van een keuze. De verontreinigde grond is conform het saneringsplan ontgraven, in depot gezet en daar gekeurd om af te voeren. Aangezien we als gemeente bouwrijpe, gesaneerde grond willen en ook móeten (op)leveren, ligt het niet voor de hand om de verontreinigde grond terug te plaatsen. Overigens hebben directievoerder en projectleider tijdens de uitvoering van de sanering niet ‘opgeschaald’ naar de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever. Dat had wel gekund en gemoeten, maar dat had – is onze inschatting – niet tot een ander besluit van ons college geleid. Het werk was immers al in uitvoering.

Jaarlijks wordt een risicoanalyse uitgevoerd In het kader van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties hebben de projectleider en planeconoom begin 2023 voor het laatst een risicoanalyse voor het project uitgevoerd. Ten aanzien van het aspect bodem is het volgende opgenomen. Zijn er bodemonderzoeken uitgevoerd voor het gehele plangebied? Zijn de onderzoeken nog niet verjaard?

Is er zekerheid over de aard / omvang / kosten van een eventuele sanering? Kan er worden gewerkt met een gesloten grondbalans?

Ja. Nee. Het bodemonderzoek is eind 2021 afgerond in combinatie met een saneringsplan. Het Saneringsplan is nu in procedure van de DCMR. Het bodemonderzoek gaat gepaard met een kostenraming. De kostenraming is helder, maar er is geen 100% zekerheid over de kosten Ja. Dat volgt uit het saneringsplan. Van afvoer van grond is geen sprake.

Op basis van deze risicoanalyse is uiteindelijk rekening gehouden met een mogelijke tegenvaller van €100.000,- bovenop het geraamde bedrag van ruim €230.000,- Het financieel effect daarvan is op €40.000,- berekend. Wij hebben inmiddels – achteraf – moeten constateren dat deze risicoanalyse niet zorgvuldig genoeg heeft plaatsgevonden. Projectleider en planeconoom zijn wellicht toch te gemakkelijk afgegaan op het bodemonderzoek en het saneringsplan van het op zich goed bekend staande onderzoeksbureau. Projectleider en planeconoom geven desgevraagd echter ook aan ons college aan dat op het moment van de risicoanalyse en het opstellen van de grondexploitatie 2023 er geen enkele reden was om van een andere kostenraming uit te gaan. Mogelijkheden om saneringskosten te verhalen? Zoals gezegd is het uitgangspunt in dit project dat wij als gemeente bouwrijpe, gesaneerde grond leveren. Ook het woonrijp maken van de locatie wordt voor rekening en risico van onze gemeente uitgevoerd. Dat betekent dat wij de reeds gemaakte kosten voor de sanering van het westelijk deel niet op Coup/Vakwerk kunnen verhalen. Die kosten zijn logischerwijs ook niet meer te verlagen. Wij zijn volledigheidshalve ook nog nagegaan of wij de (hogere) saneringskosten op de vorige eigenaar, de firma Van Duijvendijk, kunnen verhalen. Dat blijkt contractueel niet (meer) mogelijk te zijn.

In het contract (uit 2009) staat namelijk het volgende: “Het risico dat later zal blijken dat heden, behalve de bij partijen bekende verontreiniging en mogelijk aanwezigheid van asbesthoudende materialen zoals hiervoor bedoeld, ook andere, partijen niet bekende verontreiniging in het verkochte aanwezig is, is voor rekening van koper, met dien verstande dat verkoper voor dit risico van verontreiniging echter niet gevrijwaard is indien de volgende omstandigheden zich voordoen: a. de onbekendheid met de verontreiniging ten tijde van het sluiten van vorenbedoelde koopovereenkomst is het gevolg van onjuiste of onvolledige informatie van de verkoper; b. de verontreiniging is van belang voor het door koper beoogde gebruik;

c. verkoper wordt door koper aangesproken voordat een periode van drie jaar is verstreken, ingaande heden. Voormelde punten a, b en c zijn cumulatief, hetgeen inhoudt dat de vrijwaring vervalt indien de omstandigheden van alle drie de punten zich voordoet.” Wij onderzoeken nog of het mogelijk is om de kosten (deels) op de aannemer te verhalen of op het bureau dat het saneringsplan heeft gemaakt. Wij verwachten dat dat niet het geval is.

Nieuwe grondexploitatie in voorbereiding In het kader van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 worden alle grondexploitaties geactualiseerd. Behalve dat er sprake is van een forse tegenvaller in de reeds uitgevoerde saneringswerkzaamheden, verwachten wij – met de kennis van nu – nog meer kostenstijgingen. 1. Op basis van de ervaringen met de eerste fase van de sanering heeft IBKW een nieuwe kostenraming gemaakt voor de sanering van de oostzijde van de locatie (waar het appartementengebouw wordt gerealiseerd). 2. Vanwege de hoge inflatie moeten wij ook de posten voor bouw- en woonrijp maken naar boven bijstellen. 3. De kosten voor voorbereiding, toezicht en planontwikkeling (VTP-kosten) stijgen hierdoor ook. In totaal ramen wij de civieltechnische kosten nu op 3,8 miljoen euro; dat is inclusief de reeds gemaakte (sanerings)kosten. Ten opzichte van de grondexploitatie 2023 is dat een toename van 1,3 miljoen euro. Het tekort op de grondexploitatie zou dan, inclusief de hogere VTP-kosten, oplopen tot €2.042.000,-. Dat is een kleine 1,8 miljoen euro hoger dan het tot nu toe geraamde tekort van €261.314,-. In gesprek met De Langen & Van den Berg over verdeling (hogere) kosten Wel is het zo dat De Langen & Van den Berg de aanbesteding hebben ‘gewonnen’ met een ontwerp waarvoor – voor hun rekening en risico – meer grond moet worden gesaneerd/ontgraven.

Meer concreet realiseert De Langen & Van den Berg een volledig verdiepte parkeergarage, terwijl wij uitgingen van een beperkt verdiepte parkeergarage. Op dit moment zijn wij met De Langen & Van den Berg in gesprek over het verder gezamenlijk oppakken van de sanering en de verwachte financiële tegenvaller. Enerzijds willen wij opnieuw bezien hoe we de sanering van het oostelijk deel zo ‘slim’ mogelijk kunnen faseren om de kosten zo laag mogelijk te houden. Anderzijds brengen wij in beeld welk deel van de (hogere) kosten voor rekening van De Langen & Van den Berg zullen komen. We hebben daar ook nog even de tijd voor. In april start de verkoop en ook in april (of mei) besluit De Langen & Van den Berg wanneer zij met het heiwerk wil starten. Start van de sanering van het oostelijk deel is nu niet eerder voorzien dan het najaar. De verwachting is dat een aanzienlijk deel van de nu geraamde meerkosten van de sanering aan onze gemeente vergoed zullen moeten worden. Voorlopig gaan wij uit van een bedrag tussen de 3 en 6 ton waarmee het hierboven genoemde verlies op de grondexploitatie kan worden verminderd. Andere mogelijkheden om tekort op grondexploitatie te verminderen? Zoals hiervoor al aangegeven zijn de grootste kostenposten binnen de grondexploitatie het bouw- en woonrijp maken van de locatie en de kosten voor voorbereiding, toezicht en planontwikkeling (VTP-kosten).

We zullen in ieder geval proberen om deze VTP-kosten zo beperkt mogelijk te houden. Wellicht dat wij in het woonrijp maken nog besparingen kunnen doorvoeren. Wel willen we een ‘winstwaarschuwing’ afgeven.

We streven bij het woonrijp maken naar een bijzondere kwaliteit van het openbaar gebied en willen een tweede ‘dorpsplein’ realiseren. Zo zit in de huidige raming een bedrag van zo’n 4 ton voor het realiseren van een steiger en een uitzichtpunt. Dat is ook al de inzet geweest tijdens gesprekken met de omwonenden van de werf. We moeten dan ook voorzichtig zijn met het mogelijke versoberen van de inrichting van het openbaar gebied. Een laatste mogelijkheid om het tekort te verminderen zou het verhogen van de (grond)opbrengsten zijn. Dat kan alleen als wij de bouwmogelijkheden op de locatie zouden vergroten. En dat zou weer betekenen dat het bestemmingsplan moet worden aangepast. Al met al vinden wij dit geen reële optie. Tegen het vastgestelde bestemmingsplan loopt immers op dit moment een beroepsprocedure bij de Raad van State, waarbij het belangrijkste bezwaar het te realiseren bouwvolume is. Daarnaast zal de verkoop van het appartementengebouw in april starten. Het verruimen van de bouwmogelijkheden zal daarmee tot aanzienlijke vertraging kunnen leiden met bijbehorende risico’s. Oostzijde niet saneren? Wij overwegen op dit moment zeker nog niet om het project volledig stil te leggen. Wij hebben aan het IBKW gevraagd om een contractraming te maken voor de saneringswerkzaamheden aan de oostzijde.

IBKW zal die raming ter verificatie voorleggen aan een onafhankelijk milieukundig bureau (dus niet het bureau dat eerdere saneringsplan heeft gemaakt). Ook zullen wij (laten) nagaan wat het (financieel) zou betekenen als wij besluiten om de oostzijde van de Werf niet te saneren. Die informatie is beschikbaar op het moment dat wij de geactualiseerde grondexploitatie aan uw raad voorleggen.

Tenslotte Als gezegd hebben wij besloten om voorlopig geen nieuwe opdrachten voor civieltechnische werkzaamheden te verstrekken. Dat leidt op korte termijn niet tot vertraging in het project. Graag treden wij met uw raad in overleg over de ontstane situatie. Bij de behandeling van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties leggen wij u een geactualiseerde grondexploitatie voor met alle aanvullende informatie die nodig is om een besluit over de voortgang van het project te kunnen nemen.

Wij merken daarbij nogmaals op dat wij als gemeente contractueel zowel met Coup/Vakwerk als met De Langen & Van den Berg zijn overeengekomen om bouwrijpe, gesaneerde grond te leveren. We kunnen dus niet eenzijdig besluiten om daar vanaf te zien.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, De secretaris, De burgemeester,

mr. A. Boele

J.J. Luteijn

Bijlagen • Bestemmingsplan ‘Werf aan den IJssel’ https://krimpenaandenijssel.notubiz.nl/document/12547082/1/bijlage+2++Bestemmingsplan+Werf+aan+den+IJssel • Rapportages (bodem)onderzoeken