2023-12-21 Bijlage 2 bij RIB Schildersbuurt -- RIB d d 17-5-2023 Nieuwbouwprojecten QuaWonen

RAADSINFORMATIEBRIEF De leden van de raad Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN 1JSSEL

Datum: Zaaknummer: Team; Onderwerp:

17-5-2023 Duurzaam Wonen en Werken 3 sloopnieuwbouwprojecten QuaWonen

Beste leden van de raad, Het rijk heeft bepaald dat woningcorporaties hun woningvoorraad moeten verduurzamen. Onder andere mogen corporaties vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met een energielabel E, F of G. Die verplichting brengt voor veel corporaties de nodige problemen met zich mee. In onze gemeente heeft QuaWonen ook de nodige uitdagingen, In de planning van QuaWonen staan diverse complexen opgenomen om te worden gerenoveerd. Doelstelling daarbij is bijvoorbeeld om de betreffende woningen met een energiepakket op te knappen en ze daarna nog zo’n 20 jaar door te exploiteren. De lange termijnstrategie is daarbij vaak sloop-nieuwbouw, omdat de woningen qua bouwjaar en kenmerken niet geschikt zijn om mee te gaan naar het gasloze tijdperk. Drie complexen van QuaWonen te slecht om te renoveren Bij drie complexen is recent, op basis van alle onderzoeken voorafgaand aan de voorgenomen renovatie, echter gebleken dat de technische staat van de woningen nog aanzienlijk slechter is dan gedacht. Het gaat om twee relatief kleine complexen en één wat groter: Vinkenstraat-Mezenstraat-Merelstraat en Jozef Israëlsstraat, respectievelijk Pieter de Hoochstraat en omgeving. In de bijlage ziet u om welke woningen het gaat in de genoemde complexen. Wijziging strategie van renovatie naar sloop Naast de slechte energielabels, moet er ook veel noodzakelijk onderhoud worden uitgevoerd.

Renovatie van de complexen is nodig, maar brengt zeer hoge kosten met zich mee. De investering per woning die gedaan moet worden om de woningen op te knappen valt ruim buiten de financiële kaders die door QuaWonen hiervoor worden gesteld. Bovendien zullen de woningen vanwege het slechte casco na de aanpak nog steeds een matige kwaliteit hebben. QuaWonen vindt een dergelijke forse investering onverantwoord in relatie tot de resterende exploitatietermijn. Dit heeft geleid tot een heroverweging van de strategie van de drie complexen: in plaats van renovatie onderzoekt QuaWonen de mogelijkheid van sloop en het opnieuw ontwikkelen van de gebieden. Gezamenlijke stedenbouwkundige verkenningen QuaWonen heeft enige tijd geleden al contact met ons opgenomen met de vraag of wij als gemeente mee willen denken met mogelijke nieuwbouwplannen voor de betreffende complexen/buurten. QuaWonen en wij onderzoeken momenteel, in samenwerking met een stedenbouwkundig adviseur, wat er na sloop van de woningen terug zou kunnen komen in de vorm van nieuwbouw van appartementen en/of eengezinswoningen. Onze rol is vooral om aan te geven of en zo ja op welke wijze nieuwbouw op deze plekken kan worden ingepast. Extra complicerende factor bij Pieter de Hoochstraat e.o. Alle woningen slopen en daar weer nieuwe woningen bouwen is, gelet op de versnippering van het bezit in dit gebied, niet haalbaar.

In een deel van de blokken zijn in het verleden

3?

woningen verkocht. Hier is slopen van een geheel blok niet direct mogelijk. Door QuaWonen wordt daarbij steeds per blok een afweging gemaakt. Hierbij kunnen zich twee situaties voordoen: 1, In een blok is één woning verkocht. QuaWonen kiest dan voor de lijn om deze woning aan te kopen. Met de eigenaren van de betreffende koopwoningen worden gesprekken gevoerd over een terugkoop door QuaWonen. 2. Het blok is meer versnipperd. Dan kiest QuaWonen voor een renovatiescenario. Naast het noodzakelijke onderhoud voert QuaWonen een beperkt pakket aan comfort verhogende en energetische maatregelen uit. De woningen behouden het verkoop label.

Bewonerscommunicatie vanuit QuaWonen Door QuaWonen zijn/worden de betreffende bewoners op de hoogte gesteld van de wijziging van de strategie van renovatie naar sloop. QuaWonen heeft ook communicatieplannen opgezet en ondersteunt, indien door bewoners gewenst, het oprichten van klankbordgroepen c.q. bewonerscommissies. Een bewonerscommissie heeft een formele status en kan bijvoorbeeld ondersteund worden door de Woonbond. De Woonbond is expert op dit gebied, heeft ervaring met het begeleiden van huurders in dit soort trajecten en is goed op de hoogte van de juridische (on)mogelijkheden. Ingrijpende gevolgen voor bewoners Voor de bewoners van de betreffende woningen is de voorgenomen sloop van de woningen ingrijpend. De huurwoningen waar het om gaat zijn van QuaWonen en die is dan ook in eerste instantie aan zet. Het is primair de verantwoordelijkheid van QuaWonen om zorgvuldig de belangen en omstandigheden van de bewoners in het oog te houden gedurende het gehele proces. Maar ook wij zijn bij deze (her)ontwikkelingen nadrukkelijk betrokken. Wij snappen de zorgen van de bewoners heel goed. Sommige bewoners hebben ook al contact met ons gezocht en wij gaan met hen in gesprek. Eerdere sloopnieuwbouwprojecten in onze gemeente hebben ons geleerd dat een zorgvuldige voorbereiding en het opstellen van een gedragen sociaal plan door QuaWonen erg belangrijk zijn.

QuaWonen is hiermee bezig. Tot slot Het is uw raad die uiteindelijk bepaalt hoeveel nieuwe woningen er kunnen worden gebouwd en in welke 'verschijningsvorm’(laag- of hoogbouw). In een later stadium komen wij hierop bij u terug, onder andere met betrekking tot de stedenbouwkundige kaders etc. Met vriendelijke groet,

Bijlage bij RIB 3 sloop-nieuwbouwprojecten QuaWonen: de 3 complexen

Vinkenstraat-Mezenstraat-Merelstraat

Jozef Israëlsstraat

Pieter de Hoochstraat en omgeving