2022-05-11 RIB Knarrenhof op KOAG-locatie

RAADSINFORMATIEBRIEF De leden van de raad Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL

Geachte leden van de raad,

Inleiding Enkele inwoners van Krimpen aan den IJssel en de CDA-fractie hebben zich in 2020 opgeworpen als initiatiefnemers om een gezamenlijke woonplek voor mensen boven de 50 jaar met gelijkgestemden in Krimpen aan den IJssel te realiseren: een Knarrenhof. In oktober 2020 hebben zij een persbericht hierover doen uitgaan. Belangstellenden voor een Knarrenhofwoning werden opgeroepen hun belangstelling kenbaar te maken en zich op www.knarrenhof.nl in te schrijven voor een Knarrenhof in Krimpen aan den IJssel. Ruim 65 huishoudens hebben zich inmiddels ingeschreven en er is een lokale trekkersgroep opgericht. In december 2020 heeft de trekkersgroep zich gericht tot uw raad en tot de wethouder wonen, met het verzoek om ruimte te geven aan het ontwikkelen van het woonidee “Knarrenhof” in onze gemeente, waarbij de voorkeur van de trekkersgroep uitgaat naar het KOAG-terrein en indien dit qua reguliere grondexploitatie lastig blijkt hier aanvullende mogelijkheden voor te vinden. Het afgelopen jaar is hierover meerdere keren met zowel de lokale Trekkersgroep Knarrenhof als de landelijke Stichting Knarrenhof overleg gepleegd. In november 2021 heeft uw raad een motie aangenomen waarbij u ons college verzoekt medewerking toe te zeggen aan het tot stand komen van een Knarrenhof. In onze vergadering van 19 april jl.

hebben wij het voornemen uitgesproken om op de KOAG-locatie een Knarrenhof te realiseren, en daartoe de concrete haalbaarheid van een Knarrenhof op de KOAG-locatie te onderzoeken en de inmiddels van Stichting Knarrenhof ontvangen grondbieding te toetsen op marktconformiteit. Beargumentatie van ons voornemen om een Knarrenhof in onze gemeente te realiseren, specifiek op de KOAG-locatie Er zijn meerdere argumenten aan te voeren voor ons voornemen om een Knarrenhof te realiseren op de KOAG-locatie. Het realiseren van een Knarrenhof past bij de belangrijkste trend: de vergrijzing In onze woonvisie is geconstateerd dat de belangrijkste trend die van invloed is op de woningbehoefte de vergrijzing is: op dit moment is al 24% van onze bewoners ouder dan 65 jaar, richting 2040 loopt dat verder op naar 30% en de verwachting is dat het percentage richting 2050 nog verder oploopt. Een hoofdaccent in de woonvisie is ervoor te zorgen dat er voor Krimpense ouderen voldoende geschikte woonruimte is. In de woonvisie wordt geconstateerd dat er steeds meer senioren zijn die wel willen doorstromen uit hun eengezinswoningen naar een levensloopbestendige woning, maar waarvoor het aanbod tekortschiet. Een Knarrenhof met levensloopbestendige woningen vormt een welkome

aanvulling op een woningtype dat in Krimpen slechts spaarzaam aanwezig is: grondgebonden levensloopbestendige woningen, waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimtes’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich allemaal op de begane grond bevinden. Dat er behoefte is aan dit soort woningen is duidelijk: er hebben zich al ruim 65 huishoudens ingeschreven voor een woning in een in Krimpen te realiseren Knarrenhof en er is een Krimpense Trekkersgroep Knarrenhof actief, ondersteund door de landelijke Stichting Knarrenhof. Een Knarrenhof brengt een omvangrijke doorstroming binnen de Krimpense woningmarkt met zich mee In de woonvisie is het standpunt ingenomen dat we ons volop inzetten op doorstroming en dat we in de nieuwbouw daarom de nadruk leggen op het toevoegen van gelijkvloerse levensloopbestendige woningen die aantrekkelijk zijn voor de Krimpenaren boven de 55 of 65 jaar: woonvormen met toegankelijke woningen, waar zorg en ondersteuning makkelijk geleverd kan worden. De ruim 65 ingeschreven huishoudens die belangstelling hebben voor een gelijkvloerse Knarrenhofwoning in Krimpen aan den IJssel komen voor het overgrote deel uit Krimpen aan den IJssel. Gegadigden die een huis in Krimpen achterlaten krijgen voorrang. Zij verlaten hun ruime eengezinswoningen, die weer vrijkomen om bewoond te gaan worden door gezinnen.

De woningen die die gezinnen achterlaten kunnen weer bewoond gaan worden door jongeren/startende huishoudens. Op die manier mag verwacht worden dat er lange doorstroomketens tot stand komen. Een Knarrenhof voorziet in de behoefte aan zelfstandig wonen, maar met een zekere mate van gemeenschappelijkheid In het kader van de ontwikkeling van de woonvisie is geconstateerd dat er in Krimpen een groep senioren is die behoefte heeft aan woonvormen waarbij men zelfstandig woont, maar met een zekere mate van gemeenschappelijkheid. Zo’n geclusterde woonvorm kan gerealiseerd worden met of zonder de beschikbaarheid van zorgdiensten. Dat biedt het voordeel dat eventuele zorg efficiënt geleverd kan worden, en het kan een belangrijke bijdrage leveren aan het tegengaan van eenzaamheid onder senioren. Een dergelijke woonvorm kan zo een welkome tussenvorm bieden tussen het eigen huis en een verpleeghuis. Vanuit ‘geclusterd wonen als kans’ is in het bij de woonvisie behorende uitvoeringsprogramma als één van de maatregelen benoemd: “Krimpen maakt in plannen voor nieuwbouw ruimte voor geclusterde woonvormen voor senioren (…) en bekijkt per project wat voor woonvorm het meest passend is op de desbetreffende locatie”.

Een Knarrenhof is een geclusterde woonvorm rondom een gemeenteschappelijke tuin/hof voor senioren: bedoeld voor mensen die het leuk vinden elkaar af en toe te helpen, maar hierin geen verplichting willen. Het is een vrijblijvende gemeenschap waar je van elkaars kennis/kunde en gezelschap profiteert: geschikt voor de moderne senior die zelfstandig wil blijven, en die steeds minder op mantelzorg en kinderen kan terugvallen. Een onderdeel van de Knarrenhof is ook het gemeenschappelijke Hofhuis waar veel soorten activiteiten georganiseerd kunnen worden. Ook kunnen daar verjaardagen of feestjes worden gevierd. Het realiseren van een Knarrenhof past in het (aangekondigde) rijksbeleid De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is gekomen met de Nationale Woon- en Bouwagenda, waarbij 6 volkshuisvestelijke programma’s nader worden uitgewerkt. Eén van die programma’s is “Wonen en ouderen”, met als inzet: het beschikbaar maken van passende woningen en woonvormen voor de groeiende groep ouderen. In de aankondigingsbrief van de minister wordt geconstateerd dat geclusterde woonvormen en nieuwe woonzorgvormen voor ouderen nodig zijn, waar zorg en ondersteuning kan worden

opgeschaald als de kwetsbaarheid toeneemt. Daarbij worden ook de nultredenwoningen (met alle primaire ruimtes op één woonlaag, zoals in een Knarrenhofwoning) benoemd. De KOAG-locatie is bij uitstek geschikt voor de realisering van een Knarrenhof Geconstateerd is dat de KOAG-locatie qua formaat zeer geschikt is voor het realiseren van een Knarrenhof. Ook de ligging is gunstig: dichtbij het Gezondheidscentrum, dichtbij winkelcentrum De Korf en goed ontsloten per openbaar vervoer: dichtbij de bushalte aan de Middenwetering, nabij het Gezondheidscentrum. Met het realiseren van een Knarrenhof op de KOAG-locatie wordt voldaan aan de eind 2021 door uw raad aangenomen Motie Knarrenhof Op 4 november 2021 heeft uw raad de Motie Knarrenhof aangenomen, waarin u ons college verzoekt (letterlijke tekst uit motie): (a) Medewerking toe te zeggen aan het tot stand komen van een woonconcept als de Knarrenhof in Krimpen aan den IJssel, (b) Actief op zoek te gaan naar een passende locatie, (c) De gemeenteraad van de voortgang op de hoogte te houden en uiterlijk december 2022 hierover te rapporteren. Vanaf eind 2020 zijn diverse locaties beoordeeld op geschiktheid voor het realiseren van een Knarrenhof. Met de lokale trekkersgroep is hierover op ambtelijk en bestuurlijk niveau meerdere malen gesproken.

Dit heeft geresulteerd tot ons besluit het voornemen uit te spreken om op de KOAG-locatie een Knarrenhof te gaan realiseren. Het door de Stichting Knarrenhof samengestelde woningprogramma is zodanig dat de bijbehorende grondopbrengst de kosten dekt Idealiter hanteert de Stichting Knarrenhof een woningmix van zo’n 30% sociale huur, 30 middelduur en 40% vrije sector. Dat zou echter een grondopbrengst met zich meebrengen die de kosten niet dekt. Daarom heeft de stichting een op maat gesneden woningmix samengesteld voor de KOAG-locatie, nadat zij eerst een woningbehoefteonderzoek onder de ruim 65 ingeschreven huishoudens heeft uitgevoerd. De aangepaste woningmix, waarbij sociale huur buiten beschouwing is gelaten, komt uit op 20% goedkope koop, 45% middeldure koop (of middeldure huur) en 35% vrije sector koop. Met deze woningmix wordt een grondopbrengst gerealiseerd die globaal overeenkomt met de aan de ontwikkeling van een Knarrenhof op de KOAG-locatie verbonden kosten.

Het door Stichting Knarrenhof vervaardigde eerste schetsplan past binnen de randvoorwaarden van het binnenkort voor de KOAG-locatie vast te stellen ruimtelijk kader Het door de Stichting Knarrenhof vervaardigde voorlopige eerste (indicatieve) schetsplan met 36 à 40 levensloopbestendige woningen is beoordeeld door Rho Adviseurs en geconstateerd is dat het plan past binnen het binnenkort door uw raad vast te stellen ruimtelijke kader voor de KOAG-locatie. De concrete haalbaarheid van een Knarrenhof op de KOAG-locatie, waaronder de mogelijkheid van een 1-op-1-gunning aan Stichting Knarrenhof, gaat nog onderzocht worden In het zgn. ‘Didam-arrest’ van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat overheden niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze. Overheden moeten gelijke kansen bieden bij uitgifte van grond. De Stichting Knarrenhof heeft hierover intensief contact (gehad) met het

Expertteam Wonen van het Ministerie van BZK om te bekijken wat precies voor hen de consequenties zijn van dit arrest en hoe omgegaan moet/kan worden met de in het arrest genoemde uitzondering ‘unieke partij’. Gebleken is dat in zo’n geval een gemeente gemotiveerd aan kan geven waarom zaken worden gedaan met die ene partij. Dat moet dan worden gepubliceerd in de krant en op de gemeentelijke website, waarbij een eventuele andere partij de mogelijkheid wordt geboden zich te melden en beargumenteerd aan te geven waarom zij van mening is ook een serieuze partij te zijn. Dan zal duidelijk worden of een 1-op-1-gunning aan Stichting Knarrenhof mogelijk is. Mocht zich toch een partij melden, dan zal naar bevind van zaken worden gehandeld. Nadat het ruimtelijk kader voor de KOAG-locatie is teruggekoppeld naar de omgeving, zal tot publicatie van het voornemen om een Knarrenhof te realiseren op de KOAG-locatie worden overgegaan. Door Stichting Knarrenhof aangeboden grondbieding gaat nog getoetst worden op marktconformiteit De Stichting Knarrenhof heeft aangegeven dat hun grondbieding naar hun mening marktconform is en vergelijkbaar is met grondbiedingen van de stichting in het kader van andere gerealiseerde en/of in ontwikkeling zijnde Knarrenhoven. Onderzocht zal worden of de grondbieding van Stichting Knarrenhof daadwerkelijk marktconform is.

Vervolg richting definitief besluit Knarrenhof op KOAG-locatie Indien de resultaten van de uit te voeren onderzoeken ‘concrete haalbaarheid Knarrenhof op KOAG-locatie’ en ‘marktconformiteit grondbieding’ positief zijn, zullen wij een definitief besluit nemen omtrent het realiseren van een Knarrenhof op de KOAG-locatie. Wij zullen u te zijner tijd daarover informeren.

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, De secretaris, De burgemeester,

mr. A. Boele

M.W. Vroom