2022-01-18 Brief omwonenden inzake NOM-wijk Kerkdreef (geanonimiseerd)

Gemeente Krimpen aan den IJssel T.a.v. de Griffier van de Raadscommissie Per email: griffier@krimpenaandenijssel.nl

Krimpen aan den IJssel, 17 januari 2022

Betreft: bezwaar tegen concept Stedenbouwkundig kader Kerkdreef

Geachte heer / mevrouw, Op 20 januari 2022 staat een (informatieve) Raadscommissie gepland, waarin ook de Stedenbouwkundige kaders voor het plangebied aan de Kerkdreef te Krimpen aan den IJssel op de agenda staat. Het bureau RHO Adviseurs voor leefruimte uit Rotterdam heeft een Stedenbouwkundige verkenning gemaakt voor NOM-woningen op de locatie aan de Kerkdreef, waarvan het rapport op 21 oktober 2022 is opgeleverd. Het is de bedoeling dat op basis van dit rapport de stedenbouwkundige kaders worden vastgesteld. Dit rapport is ook verstrekt aan de architect van de NOM-groep, JADE architecten te Rotterdam. Deze architect heeft op basis van het RHO-rapport een voorlopig plan gemaakt, dat op 15 december 2021 in een door de Gemeente georganiseerde (digitale) vergadering aan de omwonenden is gepresenteerd. In dit schrijven willen wij reageren op het rapport van RHO, nu ook duidelijk is hoe dit in het plan van JADE Architecten kan uitpakken. Als direct aangrenzende omwonenden van het plangebied (wij zijn eigenaar van de woningen aan de Kerkdreef en IJsseldijk hebben wij direct belang bij goede ontwikkeling van een het plangebied. Over diverse zaken zijn in het verleden afspraken gemaakt met de Gemeente; dit zullen wij in onze reactie meenemen.

Allereerst willen we benadrukken dat we begrijpen dat er in een tijd van woningnood, gekeken wordt om vrije ruimte in woonwijken te benutten voor woningbouw. Ook zijn wij grotendeels positief over de Ontwikkelvisie IJsseldijk, die in 2021 gemaakt is. Hoewel deze visie voor de Zellingen (buitendijks) mogelijk voor een langere termijn niet actueel zal zijn, is het toch goed om hier een lange-termijn-visie op te ontwikkelen. Ook de visie op het binnendijkse gebied, waar een “boerenerf principe wordt voorgesteld, omarmen wij.

Wij hebben echter twee belangrijke bezwaren tegen de plannen in hun huidige vorm: 1. De bouwvolumes (buitenmaten) van de geplande gebouwen zijn te groot en daarmee is het bebouwingspercentage op deze grond veel te hoog voor de gekozen typologie van het boerenerf. 2. Daarmee samenhangend: De voorgestelde goothoogtes zijn totaal niet conform typologie en referentiebeelden van het boerenerf aan de dijk. Het rapport van RHO vermeld de volgende nok- en goothoogten: Voorstel omwonenden Goothoogte:

5,0m – 6,5m

Goothoogte: 3,5m

Nokhoogte:

10,0m – 12,0m tot 15,0m achter de bebouwingsvrije zone

Nokhoogte: 9,0m

(bron: RHO-rapport pag. 9)

Volume max 1.800 m3

Hieronder zetten wij onze bezwaren gedetailleerder uitéén:

Door JADE Architecten is – binnen de voorlopige kaders – onderstaand ontwerp gemaakt: (in dit ontwerp is de gezamenlijke schuur – dwars achter het middelste gebouw – niet ingetekend)

Op het plangebied (ca. 5.000 m2) zijn in totaal 5 gebouwen gepland. Twee van deze gebouwen hebben een dwarse kap op het voorhuis en een langs kap op het achterhuis. De twee grootste gebouwen hebben: een totale lengte 33m en ca. 39m (!) en een breedte van 12m – 15,6m. Deze gebouwen hebben dan een totaal BG-vloeroppervlakte van 415m2 – 508m2. De buitenmaten zijn nog groter als gevolg van de goed geïsoleerde muren: 430m2 – 520m2. Het totaal van de woonruimte (hoger dan 1,5m) is berekend op 832m2 – 1.019m2. Doordat de nokhoogte op 10m - 12m is bepaald, zal het totale volume van deze gebouwen op ca. 2.900m3 – 3.700 m3 uitkomen.

Ons bezwaar tegen de concept Stedenbouwkundige kaders willen wij als volgt beargumenteren:

1. Stedenbouwkundig Wij hebben een stedenbouwkundige gevraagd om het plan van JADE te beoordelen in het licht van de concept stedenbouwkundige kaders. Deze stedenbouwkundige komt tot de volgende conclusies: a. De ontwikkelvisie presenteert een erf, ontsloten vanaf de dijk, en met een bomenlaan vanaf de Kerkdreef. Als een soort ‘eiland met middenerf’, omsloten door groen. De connectie met de dijk is er nu (nog) niet en de principes 1. Pad vanaf dijk, 2. Bomenlaan. en 3. Midden-erf waarvan uit alle bebouwing wordt ontsloten, is nu niet ontworpen.

b. Het ontwerp van Jade wijkt op een aantal punten af van de hier geschetste karakteristieken uit de ontwikkelvisie:

(bron: Ontwikkelvisie IJsseldijk pagina 32) “De bebouwing heeft een karakteristiek lage gootlijn, samen met een relatief groot kapvlak met doorgaans geen dakkapel(-len) en een horizontale geleding van de gevels. Meestal bestaat de bebouwing uit 1 laag met kap, maximaal uit anderhalve laag met kappen met een scherpe hellingshoek. Bebouwing is voornamelijk (bijvoorbeeld voor minstens 85%) in de lengte van de kavelstructuur gesitueerd. De Kerkdreef is het eerste erf welke op deze wijze vorm zal krijgen.” Op deze punten voldoet het plan van JADE niet aan de Ontwikkelvisie IJsseldijk. Het is aan te bevelen om deze elementen te benoemen in het Stedenbouwkundig kader.

Schets uit Ontwikkelvisie IJsseldijk met beoogde bebouwing binnendijks gebied

c. Het erf is niet leesbaar Het erf is niet leesbaar er is meer sprake van losse volumes. De openbare ruimte creëert niet de juiste spanning en samenhang. Het groen en de terrassen meanderen er doorheen. In onderstaand voorbeeld (even los van de architectuur) is er wel sprake van een erf, waarbij de woningen vanaf een openbare binnenruimte ontsloten worden en waarbij de ‘buitenkant van het erf’ en de buitenkant van de woningen in het groen gesitueerd zijn. Zo ontstaat er een duidelijke keus voor een collectief midden-erf en beschutte tuinen in de groene omgeving.

d. Een erg hoog bebouwingspercentage, niet horend bij boerenerf typologie Het bebouwingspercentage in het plan van JADE komt op circa 27% van de totale oppervlakte. Voor een typologie boerenerf is dit een hoog aandeel. Dit is het resultaat van de keuze voor 5 groot gedimensioneerde woninggebouwen en een gezamenlijke berging. Het is aan te bevelen om het bebouwingspercentage verlagen.

e. Alle gevels monumentale dijkboerderijen hebben 1 bouwlaag Vanaf de dijk gezien hebben alle referentieboerderijen langs de dijk 1 bouwlaag en dan een goot. Dat geldt ook voor de boerderijen die achter de dijk liggen met een kopgevel naar de dijk toe. Dat het volume vanaf de onderkant van de dijk gezien hoger is, is natuurlijk logisch, maar dit is de nietopenbare kant en kan niet automatisch als uitgangspunt voor de nieuwe goothoogtes, gezien vanaf de Kerkdreef, worden gebruikt.

Samengevat: In de typologie boerenerf wordt het zichtbepalende volumegezien vanaf het maaiveld, altijd met 1 bouwlaag onder de goot toegepast. Goothoogte van max. 4 meter past bij een dergelijke gevel, en niet de hier geschetste 6,5m.

2. Bestaande bouwregels c.q. toezeggingen uit het verleden Toen in 2009 de plannen gemaakt werden om te komen tot nieuwbouw van de Admiraal de Ruyterschool, is ook gesproken met de omwonenden. Er waren toen zorgen bij omwonenden over de invulling van het vrijgekomen perceel waar de oude school op stond. De Gemeente heeft daarbij bouwregels verstrekt aan omwonenden, die de indruk gaven dat er geen grote gebouwen gerealiseerd zouden worden.

“De bouwhoogte van de eengezinswoningen en het op de situatie gelijk gekleurde deel van de school is één laag met kap, het donker gekleurde deel van het bouwvlak van de school twee lagen met kap. De goothoogte van de eengezinswoningen is maximaal 3,5 meter. De dakhelling van de bebouwing is tenminste 46 en ten hoogste 50 graden.”

In het in 2010 gemaakte Bestemmingsplan Kerkdreef 1 zijn de mogelijke woningen indicatief ingetekend.

De school is uiteindelijk niet in twee, maar in één gebouw gerealiseerd.

De bouwregels, die eerder aan de omwonenden zijn verstrekt, komen niet terug in het Bestemmingsplan Kerkdreef 1. Uitsluitend de bouwregels voor de school worden geformuleerd:

(Bron: Bestemmingsplan Kerkdreef 1) Als omwonenden beschouwen wij de in 2009 door de Gemeente verstrekte Bouwregels als leidend. De school heeft een maximum bouwhoogte heeft van 11 meter. Het is dus onduidelijk waarom RHO in haar concept rapport een nokhoogte van “10,0m – 12,0m tot 15,0m achter de bebouwingsvrije zone” hanteert. Geconcludeerd kan worden dat de voorgestelde stedenbouwkundige kaders niet stroken met de eerder door de Gemeente verstrekte informatie. Omwonenden hebben de afgelopen 12 jaar dit beeld als toekomstbeeld gehad. Van de overheid mag verwacht worden dat zij de nieuwe stedenbouwkundige kaders niet in belangrijke mate laat afwijken van hetgeen eerder is medegedeeld c.q. toegezegd. De bouwregels uit het rapport van 2009 zijn ook goed toepasbaar op de typologie Boerenerf uit de Ontwikkelvisie IJsseldijk. Een goothoogte van 3,5 meter en één bouwlaag met een kap en de dakhelling van 46° tot 50° is een goed uitgangspunt voor een boerderij of schuurgebouw van bescheiden omvang. In het eerder verstrekte plan werd uitgegaan van ééngezinswoningen die gemiddeld minder dan 100m2 + 25m2 (garage) aan begane grond oppervlak hebben. Het plannen van veel grotere gebouwen is hierin niet in overeenstemming. 3. Omgevingsfactoren a. Vergelijking met omliggende gebouwen Ter vergelijking: de boerderij aan de IJsseldijk heeft een BG-vloeroppervlakte van ca.

250 m2 en een volume van 1.800m3. Dit betekent dat het geplande gebouwen (met 430m2 en 524m2 en 2.900m3 en 3.700m3) zijn “opgeblazen” tot een oppervlakte van 3 tot 4 maal en een volume van 160% - 205% deze boerderij. De hoogte van 12 meter is ook niet te vergelijken met de hoogte van de boerderij aan de IJsseldijk. Weliswaar is de nok van deze boerderij, berekend vanaf het niveau onderaan de dijk ca. 12 meter. Echter, deze boerderij staat met de kopgevel in de dijk. Vanaf het dijkniveau – de openbare weg – is de nokhoogte van deze boerderij dus slechts 8 meter terwijl er nog een hoogte van ruim 4 meter onder het dijkniveau staat. De geplande gebouwen staan allemaal op binnendijks maaiveld-niveau en zullen dus een heel ander aanzicht krijgen. Hoewel de Admiraal de Ruijterschool een heel ander soort gebouw is, is de lengte wel vergelijkbaar: de school is ca. 37 meter lang, dus vrij goed vergelijkbaar met de geplande gebouwlengten van 33 en 39 meter. De school heeft een hoofdvorm met 2 identieke nokken en een tussenliggend deel. De breedte van het schoolgebouw is ca. 25 meter. In abstractie kunnen hierin dus 2 “aan-elkaar-geplakte- gebouwen” gezien worden. De door JADE geplande gebouwen hebben weliswaar een wat andere vorm, maar wel dezelfde ligging.

De geplande nokhoogte van deze woninggebouwen is zelfs nog een meter hoger dan de school: 12 meter, waar de school een hoogte heeft van 11m. Om een indruk te krijgen van de omvang van de twee geplande grote woninggebouwen, kan het schoolgebouw dus prima als vergelijking dienen.

Als we dit “door de oogharen” projecteren naast de huizen aan de Kerkdreef en vergelijken met de boerderij aan de IJsseldijk dan is onze conclusie dat de gebouwen volledig uit verhouding zijn.

Een voorbeeld van een gebouw dat veel te groot is gedimensioneerd, is het nieuwe appartementengebouw aan de Veerdam te Krimpen aan den IJssel. Wat het effect is, als een veel te groot gebouw wordt projecteert dichtbij relatief veel kleinere gebouwen: de huizen aan de IJsseldijk en de Goudriaanhof vallen in het niet in vergelijking met dit appartementsgebouw.

b. Vergelijking gevraagde en geplande woonoppervlakten De initiatiefnemers van de NOM-wijk hebben aan geïnteresseerden de vraag over hun woonwensen gesteld. Hierop hebben 32 geïnteresseerden gereageerd. De uitkomst hiervan was:

Op basis hiervan heeft Jade Architecten de gewenste woonoppervlakten vertaald naar de omvang van de gebouwen. De grote gebouwen (zoals onder a. beschreven) betreffen ook de grootste grondgebonden woningen:

In het eerste gebouw worden 3 schuurwoningen en in het andere gebouw worden 4 schuurwoningen, totaal 7 woningen geprojecteerd, die ieder een binnenruimte van ca. 187m2 hebben. In het plan is ervoor gekozen om de berging inpandig te situeren. Na aftrek van deze flinke berging blijft er nog ca. 160m2 woonruimte over. Uit het onderzoek blijkt niet, dat zulke grote woonoppervlakten gewenst zijn. Van de gewenste woonruimte ligt bijna de helft in de klasse van 100m2 en 130m2 en ruim en kwart in 140m2 – 150m2. Op basis van het onderzoek is het veel logischer om voor een dergelijke omvang woningen te kiezen. Dit betekent dat de omvang van de schuurwoningen 10% - 20% % kleiner gedimensioneerd zou kunnen worden. Mocht nu het idee ontstaan om de buitenmaten van de gebouwen gelijk te houden en een extra woning in het schuurgedeelte te plannen, dan gaat dit volledig voorbij aan het hiervoor genoemde bezwaar van vergelijkbaarheid. Ook de parkeernorm wordt dan nog lastiger haalbaar. Behalve 2 grote gebouwen, zijn er ook 3 kleinere gebouwen gepland. De buitenmaten van deze gebouwen zijn beduidend kleiner. De woonoppervlakten hiervan lijken ook nog vrij fors (tenminste 75m2 begane grond, dus totaal groter dan 150m2). Hiermee kunnen ook woningen in de hogere prijsklasse aangeboden worden en kunnen in de wat grotere gebouwen de woningen tussen 100m2 en 130m2 gemaakt worden.

Bijkomend voordeel van meer kleinere woonoppervlakten is dat deze woningen ook veel betaalbaarder worden.

c. Vergelijking met aangeboden woonoppervlakten Een klein onderzoekje op Funda wijst uit dat er in Krimpen a/d IJssel in klasse 150m2 – 200m2 momenteel 5 huizen te koop staan; veelal vrijstaande huizen met een woonoppervlakte van ca. 200m2 en één tussenwoning met een woonoppervlakte van 166m2. De gemiddelde vraagprijs per m2 ligt tussen de € 3.200 en € 3.500 per m2. Uitgaande van de laagste prijs (€ 3.200 per m2) komt een woning van 160m2 + 17m2 berging op een vraagprijs van ca. € 512.000. Doordat circulaire bouwmaterialen gemiddeld 15% duurder zijn en de gezamenlijke tuin in de NOM-wijk ook in de huizenprijzen verdisconteerd moet worden, is het te verwachten dat de prijs voor een niet-vrijstaande schuurwoning met een kleine schijf als privé tuin op ruim € 600.000 zal uitkomen. Dit lijkt – zelfs in de huidige markt – een niet courante investering. Er is veel meer vraag naar woonoppervlakte tussen de 120m2 en 150m2. Van deze groep staan er nu 27 huizen te koop in Krimpen. De gemiddelde vraagprijzen liggen net iets lager: rond de € 3.000 per m2. Een schuurwoning van bijvoorbeeld 130m2 komt dan op € 390.000. Ons inziens voldoet een dergelijke omvang veel meer aan de vraag.

In vergelijking met het totale woningbestand van Krimpen aan den IJssel staan er maar weinig woningen in de klasse van 100m2 – 150m2 te koop. Dit benadrukt te meer dat er in die klasse meer gebouwd zou moeten worden.

d. Passend in het eigen plan? Door de architect werd de (grote) omvang van de gebouwen tijdens een van de presentaties (op 15-12-21 of 28-12-21) ook al aangestipt. Hiervoor werd als reden aangevoerd dat er door meerdere huishoudens in een gebouw gewoond zou moeten worden. Zoals we in voorgaande punten reeds hebben onderbouwd dat de huidige dimensionering ons inziens te groot is, passen dergelijke grote gebouwen ook niet in de totale gedachte van de NOM-wijk. Namelijk: hoe groter de gebouwen worden, des te kleiner is de gezamenlijke buitenruimte. In het plan zou hierin een balans gezocht moeten worden. Ons inziens nemen de gebouwen nu een heel prominente plaats in, terwijl de tuin hierdoor niet alleen kleiner oogt, maar ook kleiner is. Wanneer de gebouwen buitenproportioneel groot worden gedimensioneerd (nog langer dan de Adm. De Ruijterschool!) , verdwijnt ook het gevoel van “boerenerf”. De foto’s die nu van referenties worden getoond, geven dan ook geen getrouw beeld. Bijvoorbeeld het plaatje uit tuinen van Mien Ruys (Dedemsvaart) lijkt ruimtelijk, maar wanneer men dit naast een gebouw van 39 meter lengte en 12 meter hoogte bekijkt, dan is het totaalplaatje volledig anders. Ook de schaduw die grote gebouwen tijdens het najaar, de winter en het voorjaar is ook een nadelig aspect dat meespeelt; niet alleen voor omwonenden, maar ook voor toekomstige bewoners.

Conclusie: Wij verzoeken u het stedenbouwkundig kader NIET vast te stellen conform het rapport van RHO. RHO voorstel

Voorstel omwonenden

Goothoogte:

5,0m – 6,5m

3,5 meter

Nokhoogte:

10,0m – 12,0m

9,0 meter

tot 15,0m achter de bebouwingsvrije zone Bouwvolume:

Max. 1.800m3

In de meeste bestemmingsplannen voor woningbouw wordt met een maximaal te bebouwen oppervlakte c.q. bouwvlak per kavel gewerkt. Voor dit plan is het op voorhand lastig om specifieke bouwvlakken in het stedenbouwkundig kader te dimensioneren. Daarom stellen wij voor om – naast de bepaling van nok- en goothoogte – ook een maximum te stellen aan het volume (of de vierkante meters bebouwing) per gebouw.

Tenslotte Tenslotte willen wij nog enkele opmerkingen maken met betrekking tot de toegangsweg naar de boerderij aan de IJsseldijk (hoewel dit geen onderdeel is van het Stedenbouwkundig kader). De bewoners van IJsseldijk zijn blij te zien dat er in het plan rekening is gehouden met de toegangsweg naar de boerderij aan de IJsseldijk Ook de opstelling van de Gemeente tijdens de vergadering van 15 december – waarin geen ruimte gegeven werd om de toegangsweg ter discussie te stellen – is zeker gewaardeerd. Het is overigens juist dat in de koopakte van de boerderij (2013) notarieel is vastgelegd, dat de ingang via de Kerkdreef ook in de toekomst gehandhaafd zou moet blijven.

Uit de presentatie van Jade Architecten hebben wij begrepen dat de weg 5,5 meter breed blijft (de huidige breedte). Als aandachtpunt willen wij nog meegeven dat de huidige weg ook opening biedt aan het parkeerterrein van Holcim. Ter hoogte van het toegangshek van de boerderij en Holcim is de weg dus breder: ca. 10 meter. Tevens merken we op dat er onder het trottoir nog diverse leidingen lopen. In de tekeningen wordt bij de toegangsweg de opmerking gemaakt: “half-verhard”. Over de verharding van de toegangsweg maken we ons zorgen. Graag zouden wij de bestrating behouden, zoals deze nu is. De toegangsweg is al jaren onderdeel van de openbare weg (Kerkdreef). Ons inziens is het principieel onjuist om dit deel van de openbare weg mee te nemen in het plan van de NOM-wijk. Ook dient deze weg niet overgedragen te worden aan NOM-vereniging, maar eigendom van de Gemeente Krimpen aan den IJssel te blijven. Momenteel is alles goed geregeld: de straatverlichting brandt en als deze defect is, melden we dat en wordt dit opgelost. De bladeren worden keurig met de veegauto opgeruimd. Als er een verzakking van het straatwerk is, melden we dit en wordt dit keurig opgelost. In de toekomst zouden we dit graag gegarandeerd zien. Wij wonen met Ook komt er (voor bezorging) wel eens een vrachtauto. Daarom willen we de bereikbaarheid van ons huis via deze toegangsweg graag zo houden.

Wij zullen als belangstellenden deelnemen aan de informatieve commissie vergadering die gepland staat op 20 januari 2022. Ook hebben wij spreekrecht gevraagd om onze bezwaren toe te lichten. Met vriendelijke groet,

Kerkdreef

IJsseldijk