2022-01-12 RIB bijlage Voortgangsrapportage Kadaster
Tekst van het document
Hart van Krimpen DATUM
15-12-2021 ONDERWERP
Voortgangsrapport CORSANUMMER > Postbus 9046, 7300 GH Apeldoorn
20.003345 VAN
AAN
KOPIE AAN
1
AANLEIDING
In het najaar van 2020 zijn we gestart met onze activiteiten in Krimpen. Naast de inhoudelijke rapportage geef ik in bijgaande tussenrapportage kort de stand van zaken met betrekking tot verrichte werkzaamheden en budget.
2
Opdracht
De opgave is om de vastgoedeigenaren te mobiliseren om met elkaar te werken aan een compact en aantrekkelijk hart van Krimpen aan den IJssel met een centrale plaats voor winkelcentrum de Crimpenhof (conform de detailhandelsvisie 2011). Onze aanpak bestond uit 2 fases waarbij de eerste fase was gericht op het creëren van urgentiebesef en draagvlak bij eigenaren van de Crimpenhof voor een gedeeld toekomstbeeld voor het centrumgebied en modernisering van het winkelcentrum. Het was de bedoeling dit beeld in fase 2 uit te werken naar een uitvoeringsagenda voor de Crimpenhof en de directe omgeving.
3
Randvoorwaarden
Al bij de start van de opdracht bleek de situatie anders te zijn dan door de gemeente beoordeeld en aangegeven. De randvoorwaarden voor samenwerking bleken nog onvoldoende op orde en het vroeg meer tijd en aandacht aan beide kanten om daar aan te werken (gelijkwaardigheid, urgentie, vertrouwen en bereidheid om de regie te delen). Het afstappen van eigen grensbewaking en sturing op een samenhangend geheel in plaats van losse onderdelen blijken de belangrijkste opgaven te zijn om de route naar een gezamenlijke aanpak van het centrumgebied te realiseren. Daarnaast zorgden Corona en het niet voorziene proces rond de detailhandels- en horecavisie ervoor dat de route anders liep dan vooraf bedacht. Hierdoor vraagt het eigenarentraject, het organiseren van een gedeeld toekomstbeeld van gemeente en eigenaren op het centrumgebied en de samenwerking die nodig is om dat te realiseren meer tijd. Om die reden hebben wij op 7 juli jl. voorgesteld om de opdracht aan te passen door de capaciteit die geraamd was voor fase 2 toe te voegen aan fase 1.
Postbus 9046, 7300 GH Apeldoorn
WWW.KADASTER.NL
DATUM
15-12-2021 ONDERWERP
Voortgangsrapport FOUT! VERWIJZINGSBRON NIET GEVONDEN.
2 van 4
4
Uitvoering
Stap 1 (analyse ). Activiteiten •
Analyse van eigenaren Crimpenhof en gebied er om heen die als basis diende voor de verkennende gesprekken met de individuele eigenaren.
•
Resultaat :
•
Overzicht van alle eigenaren in de Crimpenhof en de contactgegevens van de drie eigenaren in het directe gebied daaromheen.
De Coöperatie Crimpenhof is eigenaar van- en verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen van het winkelcentrum. De eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. De eigenaren van het commercieel vastgoed zijn in beeld gebracht. Op dit moment zijn dat er tien waarvan Herbel Beleggingen het grootste aandeel bezit (circa (of precies? 2/3) en een lokale belegger Pontopareia in de afgelopen periode de nodige objecten heeft verworven. Naast de eigenaar van Albert Heijn zijn er een paar individuele eigenaren, merendeel met lange geschiedenis in de Crimpenhof. Sommigen daarvan zijn inmiddels gepensioneerd en verhuren de winkel dan wel gaan met pensioen en hebben geen opvolger (oa Boudesteijn lederwaren). De eigenaren van Iema Holding zijn geen lid van de Coöperatie. De drie grootste eigenaren vormden het bestuur van de Coöperatie. Na het overlijden van
eerder dit jaar is zijn bestuursplek vacant en het is
nog niet bekend of zijn zoon en erfgenaam hem daarin opvolgt. Belangrijkste stakeholder in het centrumgebied buiten de Crimpenhof is de nieuwe eigenaar van het bowlingcentrum, het Rotterdamse Nexmaas BV. De jonge eigenaar heeft nadrukkelijk vastgoed in Krimpen gekocht om het kleinschalig karakter van het dorp en wil graag meewerken aan een levendig centrumgebied. Stap 2 eigenarentraject: Activiteiten •
verkennende gesprekken met vrijwel alle eigenaren in de Crimpenhof en het bestuur van de Coöperatie.
•
startbijeenkomst met de gemeente
•
begeleiding eigenaren bij het proces rond de detailhandels visie
DATUM
15-12-2021 ONDERWERP
Voortgangsrapport FOUT! VERWIJZINGSBRON NIET GEVONDEN.
3 van 4
•
inzet in het proces rond de detailhandelsvisie (overleg met DTNP en gemeente over de consequenties van de mogelijke structuurwijziging in de detailhandelsvisie voor het hart van Krimpen en de eigenaren)
•
organisatie eigenarenavond en uitnodigen eigenaren van de Crimpenhof en het gebied daaromheen.
•
begeleiden van partijen naar een meer strategische vorm van samenwerking
•
voorbereiding van het strategisch overleg zowel met gemeente als met bestuur Coöperatie.
•
begeleiding van de strategische overleggen
•
diverse bilaterale overleggen om partijen mee te nemen in een andere manier van samenwerken
•
Opstellen concept samenwerkingsconvenant vanuit de wens om meer publieke aandacht voor de samenwerking
•
Afstemming met ondersteunende partijen (
•
Rapportage met analyse van aandachtspunten om tot een effectieve samenwerking te komen.
en
)
Resultaten: •
Gemeente en het bestuur van de Crimpenhof zijn op een meer constructieve manier met elkaar in gesprek en delen informatie maar de samenwerking is nog broos en deels op persoonlijk niveau.
•
Het beeld van een hart van Krimpen en wat daarvoor nodig is, lijkt door de eigenaren en gemeente op hoofdlijnen te worden gedeeld.
•
Er is voldoende urgentiebesef bij eigenaren dat de Crimpenhof nu ‘aan de beurt is’ voor een upgrade.
•
Alle belanghebbende eigenaren in het centrumgebied zijn betrokken bij het proces rond de detailhandelsvisie en zien het belang van samenwerken om tot een hart van Krimpen te komen. Er is echter nog veel scepsis ten opzichte van de ontwikkelingen die onder andere wordt gevoed door de ervaringen uit het verleden.
•
De Coöperatie heeft voor de korte- en middellange termijn plannen en budget gerealiseerd voor een moderniserings- en verduurzamingsslag en re-branding van het winkelcentrum namens eigenaren en ondernemers. Voor de communicatie en programmering van activiteiten en evenementen is een extern bureau ingeschakeld.
•
Bewustzijn bij alle eigenaren is aanwezig dat naast verduurzaming en modernisering een grootschalige ontwikkeling wenselijk is en dat minder m2 winkelruimte onontkoombaar lijkt. In verband met de ongelijkwaardige eigendomsverhoudingen binnen de Coöperatie is dat een delicaat traject.
•
Er is een nieuwe detailhandels- en horecavisie die vasthoudt aan de hoofdwinkelstructuur en daarmee ruimte biedt voor een hart van Krimpen.
•
Gemeente en Coöperatie zijn het eens over het belang om samen op te trekken in de programmering op het centrale Trouwplein en de Crimpenhof en maken concrete afspraken over de gezamenlijke aanpak van evenementen en activiteiten in het centrum- en winkelgebied. Binnen de gemeente vergt dit meer inzet dan aanvankelijk gedacht om de gemeentelijke manier van werken hierop aan te laten sluiten.
•
De gemeente staat open voor een andere manier van werken maar heeft nog wel een slag te maken van de traditionele overheidsrol naar de rol van samenwerkingspartner.
DATUM
15-12-2021 ONDERWERP
Voortgangsrapport FOUT! VERWIJZINGSBRON NIET GEVONDEN.
4 van 4
Door alle activiteiten en contacten van het afgelopen jaar komen eigenaren in beweging. Vrijwel alle eigenaren waren aanwezig op de eigenarenavond en dat getuigt van een omslag. De Coöperatie heeft zich bereid verklaart deze eigenaren te vertegenwoordigen en ‘de kar te trekken’ richting een hart van Krimpen en het overleg met gemeente. Dat is een positief punt maar vraagt wel de nodige begeleiding en ondersteuning. De gemeente heeft zich er hard voor gemaakt dat de hoofdwinkelstructuur in stand blijft om daarmee de ruimte te bieden voor een hart van Krimpen. Dat is mooi maar betekent wel dat ook daadwerkelijk uitvoering aan deze visie moet worden gegeven en keuzes moeten worden gemaakt. Ook is van belang dat de gemeente ruimtelijk in kan spelen op de mogelijkheden en wensen van eigenaren zodat ruimte wordt geboden om andere (dienstverlenende en maatschappelijke) voorzieningen mogelijk te maken om het ‘trouwplein’ daarmee te verbinden. Vanuit deze resultaten bezien lijkt een gezamenlijke aanpak kansrijk. Wij constateren echter dat er ook de nodige aandachtspunten zijn die op dit moment een risico vormen voor die samenwerking en daarmee de op te stellen uitvoeringsagenda voor een hart van Krimpen.
5
Aandachtspunten
De belangrijkste aandachtspunten op dit moment zijn: •
Gedeeld toekomstbeeld van het centrumgebied waar de Crimpenhof een belangrijk onderdeel van is.
•
Zicht op de korte- en lange termijn elementen die daaraan bij kunnen dragen en de onderlinge afhankelijkheden tussen die zachte- en harde elementen (programmering resp. ontwikkeling)
•
Goed aanhaken van de achterban door beide partijen met heldere afspraken over mandaat en vertegenwoordiging.
•
Inzicht bij partijen in de belangen van alle stakeholders en hoe die zich verhouden tot het gezamenlijk en algemeen belang.
•
Duidelijke afspraken over de wijze van samenwerking en de inzet van beide partijen daarin
•
Verkennen van de routekaart met ijkpunten die leidt naar een gezamenlijk toekomstbeeld, heldere samenwerkingsafspraken en een concrete uitvoeringsagenda.
Om dit proces te faciliteren bereidt het Kadaster een volgende Polderij bijeenkomst voor. We stellen voor om daar naast de deelnemers aan het strategisch overleg tot nu toe ook een aantal andere personen aan toe te voegen vanuit beide kanten die partijen bij de uitwerking kunnen ondersteunen.
6
Financieel
De kosten voor fase 1 en 2 waren geraamd op € 39.618. De kosten die tot nu toe zijn gemaakt bedragen ongeveer € 30.000,Wij gaan graag met de gemeente in overleg om te kijken wat de financiële consequenties zijn voor het vervolg na de 2e Polderij bijeenkomst. Onze inschatting is echter wel dat het begeleiden en coachen van beide partijen naar een volwassen strategische samenwerking nog de nodige tijd en aandacht vraagt.