2021-12-21 Brief eigenaar De Olm inzake reactie op concept detailhandels- en horecastructuurvisie gemeente Krimpen aan den IJssel

Aan het College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Krimpen aan den IJssel Raadhuisplein 2. 2922AD Krimpen aan den IJssel

Kopie: De heer A. van Tienhoven (SGP), De heer G.J. Miedema (CDA), Mevrouw S.L. Tollenaar (VVD), De heer Van Geelen (PvdA), Mevrouw S.I.A. Plaisier (Krimpens Belang), De heer R.C. Cornet (ChristenUnie), De heer W.L.C. Slotboom-Zeedijk (Stem van Krimpen). De heer J.M.E. van der Elst (Leefbaar Krimpen) en De heer L. Koster (D66)

Onderwerp: Detailhandels- en horecastructuurvisie, Gemeente Krimpen aan den IJssel Datum: 21 december 2021

Geacht College, Van uw schriftelijke uitnodiging te reageren op het concept van bovengenoemde detailhandels- en horecastructuurvisie maak ik graag gebruik. Voordat ik inga op de inhoud van het rapport, wil ik de gemeente danken voor de wijze waarop het rapport tot stand is gekomen. Doordat ik als eigenaar van winkelcentrum De Olm en ondernemer van supermarkt Jumbo Ernst Dijkman uw presentatie- en discussieavonden heb mogen bijwonen, ben ik door u op een goede wijze tussentijds op de hoogte gesteld van de stand van zaken rondom het onderzoek en advies van DTNP en heb ik mijn mening en ideeën kunnen verwoorden in het proces van totstandkoming van het rapport. Mijn concrete initiatieven om te komen tot modernisering van - en mijn toekomstplan voor - winkelcentrum De Olm heb ik daarop op een verantwoorde manier kunnen afstemmen. U kent mijn toekomstvisie voor winkelcentrum De Olm. Inmiddels heb ik daarvan een aantal onderdelen kunnen uitvoeren, zoals: in samenwerking met uw gemeente de realisatie van een nieuw plein/terras bij eetcafé Santas en fastfood restaurant De Krim, de verduurzaming van mijn object met de plaatsing van 500 zonnepanelen op het dak en – met de aankoop van het naastgelegen KPNperceel – de aanleg van een tijdelijke verbindingsweg tussen de Populierenlaan en het winkelcentrum alsmede de uitbreiding met een aantal (tijdelijke) parkeerplaatsen.

Initiatieven waarvan ik van mijn klanten hoor dat deze zeer gewaardeerd worden. Voor de komende periode werk ik graag met uw gemeente samen om op korte termijn te komen tot een visie op de wenselijke gebiedsontwikkeling in en om De Olm, zoals u in paragraaf 4.2 “Aan de slag met de gebieden” aangeeft. Mijn ambities daaromtrent heb ik u mogen presenteren in het presentatieboek “Modernisering winkelcentrum De Olm, Krimpen aan den IJssel (2 november 2020)”.

Samengevat wil ik de toekomst van het winkelcentrum in samenwerking met de gemeente graag richten op: ➢ Het verder verbeteren van de uitstraling (o.a. winkelpuien, luifels, reclame-uitingen) en het verduurzamen van het gehele winkelcentrum door middel van oplaadpunten voor elektrische fietsen en auto’s (inmiddels zijn 500 zonnepanelen geplaatst); ➢ Uitbreiding van de supermarkt om aantrekkelijk en veilig te blijven voor inwoners die hun dagelijkse boodschappen hier willen doen, waarbij o.a. ruimere winkelpaden essentieel zijn om dit te bewerkstelligen; ➢ Het realiseren van een afgesloten expeditieruimte zodat vrachtauto’s tijdens het laden en lossen binnen staan en dit geen overlast meer geeft aan de omgeving en omwonenden; ➢ Het realiseren van een verbeterde ruimte op de bovenverdieping van de supermarkt ten behoeve van mijn personeel (ontmoetings- en kleedruimten/kantine) en ruimte voor lokaalregionaal detailhandelsonderwijs (cursus-/studieruimte); ➢ Verbetering van de verkeersveiligheid en vermindering van de hinder rond het winkelcentrum (geen vrachtwagens meer door de woonwijk – een lang gekoesterde wens van de gemeente en omwonenden); ➢ Uitbreiding en verbetering van het parkeren rondom het winkelcentrum; ➢ Vernieuwing van de openbare ruimte rondom het winkelcentrum.

Voor wat betreft het concept van het rapport “Detailhandels- en horecastructuurvisie” wil ik graag de volgende inhoudelijke opmerkingen maken met het verzoek deze te verwerken in het definitieve rapport: 1. In de beschrijving van de huidige en toekomstige detailhandelsstructuur worden verschillende begrippen gebruikt voor de verschillende winkelcentra. De winkelcentra De Korf en De Olm worden – zowel in het huidige als in het toekomstige beleid ondersteunende centrumgebieden genoemd. Vervolgens ontstaat echter een onderscheid tussen De Korf als boodschappencentrum-plus en De Olm als gemakscentrum en dat wordt in de nieuwe structuurvisie verscherpt met De Korf als wijkcentrum en De Olm als buurtcentrum. Ik wil u verzoeken dat onderscheid ‘weg te nemen’ en - onafhankelijk van de huidige omvang - beide winkelcentra te typeren als wijkcentra. Feitelijk ligt De Olm namelijk in een groter primair verzorgingsgebied dan de Korf i.c. de wijken Langeland, Kortland-Zuid en Langsingh Zuid, heeft het centrum tevens een grotere regiofunctie en heeft het met de zondag openstelling ook nog een bijzondere verzorgingsfunctie. 2. Het concept-rapport merkt op dat de expansie van het online winkelen een toenemende beperking geeft aan het uitbreiden van supermarkten. De praktijk geeft echter aan dat voor supermarkten niet hetzelfde opgaat als voor reguliere detailhandel.

Het aandeel online omzet van ‘supermarktbestedingen’ bedraagt een kleine 4% en deze omzet wordt ook nog eens voor circa 2/3 via de supermarkten zelf gedistribueerd. Hierdoor bedraagt het netto effect van online bestedingen nog geen 1,5% wat (vrijwel) geheel gecompenseerd wordt door de jaarlijkse omzetstijging van de sector. Dit komt niet tot uitdrukking in de cijfermatige onderbouwing van het rapport. 3. Rekening gehouden moet gaan worden met de lange termijn effecten van Corona aangaande winkelbeleving. Voor een prettige en veilige winkelervaring vraagt dit meer bewegingsruimte in supermarkten (zie ook hierboven).

4. In het concept-rapport wijst DTNP op het risico van leegstand. Echter, er is geen (structurele) leegstand in de supermarktbranche in de gemeente, de regio of landelijk. Deze angst is ongegrond, ook vanuit het perspectief dat online boodschappen doen groter wordt, hetgeen onderbouwd is in punt 2 van deze alinea. 5. In het rapport wordt op pagina 35 een cijfermatige onderbouwing gegeven van de totstandkoming van de benodigde detailhandelsmeters. Deze berekening is niet correct. Door de totale detailhandelsomzet (offline) te delen door de totale (berekende) vloerproductiviteit gaat de berekening volledig voorbij aan: - Het metrage dat een winkelexploitatie nodig heeft om haar producten en/of diensten op een succesvolle manier te kunnen aanbieden aan consumenten; - Het metrage dat een winkelexploitatie nodig heeft om haar consumenten deze winkelervaring te geven; - De verschillen tussen de verschillende branches, waarvan nu de cijfers op één hoop worden genomen, terwijl er fundamentele verschillen zijn in exploitaties van verschillende producten en/of diensten; - Het deel online verkopen dat middels pick up wordt opgehaald en het deel online verkopen dat wordt voorbereid en verwerkt in de winkel; - Blurring in de detailhandel, specifiek in het supermarktkanaal; - De betaalbaarheid van de gehuurde meters t.o.v. de totale exploitatie.

Feitelijk is de enige juiste manier om tot een sluitend aantal maximale supermarktmeters te komen de totale omzetpotentie gebaseerd op de kwaliteit van het vestigingspunt in termen van attractiviteit, veiligheid, functie/service en deel onlineverwerking op locatie af te zetten tegen de huurlasten. Als de huurlasten onder de 3% blijven van deze totale omzetpotentie is leegstand onmogelijk, immers er is een positief verdienmodel en daarmee toekomstbestendigheid. Omgedraaid: als het vestigingspunt in de termen zoals hierboven vermeld kwalitatief niet optimaal is, dan geldt direct het tegenovergestelde: de toekomstige omzet komt onder druk te staan en daarmee het vestigingspunt en daarmee kan de exploitatie minder huurlasten dragen. Het gevolg daarvan is het tegenovergestelde van wat voor alle stakeholders wenselijk is: een vergroting van het risico op leegstand, dan wel het noodgedwongen moeten verkleinen, waardoor de vicieuze cirkel naar beneden is ingezet. Graag ben ik bereid om met marktcijfers van een representatief aantal supermarkten in Nederland bovenstaand gedetailleerd te onderbouwen als dat wenselijk is. Tot slot hebben wij voor een fraaie beeldvorming van het rapport nog een aantal suggesties: ➢ Voorpagina: compilatie van foto’s van de 3 centrumgebieden; ➢ Foto’s: vier maal weergave De Korf (pag.

1,3,7,8) in plaats van afwisselende beelden van de drie winkelcentra; ➢ Pag. 12. De tekst “het gebied komt wat rommelig over, de bestaande ruimte is krap voor alle functies”; wijzigen/aanvullen met: fraai plein gerealiseerd, terras eetcafé Santas, recent is de verkeerssituatie rondom De Olm verbeterd (rotonde en verbindingsweg), nieuwe route vanaf Populierenlaan naar winkelcentrum, parkeren verbeterd. Zichtbaarheid rouwcentrum verbeterd; ➢ Pag. 13. Graag andere foto. Bijvoorbeeld entree Jumbo;

➢ Pag. 14. De Krim is geen afhaalhoreca maar een fastfood restaurant; ➢ Pag. 32. Graag andere foto. Recent vernieuwd De Krim. Terras Santas is recent verplaatst.

Ik hoop met dit schrijven een bijdrage geleverd te hebben aan het definitieve rapport. Hoogachtend, Ernst Dijkman 21 december 2021