H. Locatie analyse Droomhof definitief 12-04-2021.pdf

IKC Droomhof Locatie analyse Datum: 12 april 2021

Inhoudsopgave 1. INLEIDING ......................................................................................................... 3 2. LOCATIES ......................................................................................................... 4 2.1 KADERS EN UITGANGSPUNTEN ................................................................................................................ 4 2.2 POTENTIËLE LOCATIES ............................................................................................................................. 4 2.2.1 Locatie Anselderlaan ............................................................................................................................ 5 2.2.2 Locatie Truytstraat/Kommerveldlaan ............................................................................................... 6 2.2.3 Perceel Laurapark ................................................................................................................................. 7 3. AFWEGINGSMATRIX ............................................................................................. 9 3.1 BEOORDELINGSASPECTEN ........................................................................................................................

9 3.2 WEGINGSFACTOREN ................................................................................................................................ 10 3.3 SCORINGSMETHODIEK ............................................................................................................................. 10 4. BEOORDELING LOCATIES .....................................................................................12 5. VOORKEURSLOCATIE ..........................................................................................13 5.1 TOELICHTING LOCATIE ........................................................................................................................... 13 5.2 ADVIES STUURGROEP .............................................................................................................................. 13 6. VERVOLG ........................................................................................................15

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 2

1. INLEIDING In het stuurgroep overleg van 22 januari 2021 is besloten dat IKC Droomhof te Eygelshoven gehuisvest wordt in een nieuw te bouwen gebouw. In het integrale programma van eisen is er van uitgegaan dat het IKC op de huidige locatie aan de Anselderlaan gehuisvest zou worden en de locatie aan de Truytstraat/Kommerveldlaan als tijdelijke huisvesting gebruikt zou worden tijdens de bouwwerkzaamheden. Dit uitganspunt is ook gehanteerd in de haalbaarheidsstudie. De gemeente heeft in het kader van de besluitvorming een second opinion laten uitvoeren op de haalbaarheidsstudie. Tijdens de bespreking van het rapport van de second opinion is de vraag gesteld of er nog andere locaties beschikbaar zijn voor het realiseren van een nieuwbouw. Deze vraag is in het hierboven genoemde stuurgroep overleg in overweging genomen en de stuurgroep heeft de projectgroep gevraagd om beide locaties te onderzoeken en te analyseren. Vanuit de projectgroep is een derde locatie aan de analyse toegevoegd: de locatie Laurapark gelegen tussen de Laurastraat en de Wackerstraat in Eygelshoven. Om te komen tot een advies aan de stuurgroep is voor alle drie de locaties een multicriteria-analyse opgesteld.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 3

2. LOCATIES 2.1 KADERS EN UITGANGSPUNTEN In de projectgroep zijn allereerst de kaders en uitgangspunten vastgesteld die van belang zijn voor het uit te voeren locatie-onderzoek naar de nieuwbouwlocatie van het IKC Droomhof in Eygelshoven. Deze kaders zijn op hoofdlijnen: • De nieuwbouwlocatie dient minimaal circa 2.650 m2 groot te zijn. Deze ruimtebehoefte is nodig voor de realisering van het gebouw van circa 2.450 m2 BVO conform het integrale programma van eisen. Indien het gebouw in twee bouwlagen wordt gebouwd, heeft het gebouw een footprint van circa 1.500 m2. Daarnaast is er ruimte nodig voor de speel – en pauzeruimte voor de kinderen: circa 600m2 voor de school en 150 m2 voor het KDV, samen circa 750 m2. Voor parkeren van personeel is circa 400 m2 nodig, uitgaande van 21 parkeerplaatsen. • Parkeren voor personeel dient te worden voorzien op het eigen terrein, in overleg met de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente kan hier gemotiveerd van worden afgeweken. • Locaties zijn gemeentelijke locaties of in eigendom bij het schoolbestuur MOVARE; • Mogelijke locaties liggen centraal in het voedingsgebied van het IKC.

MOVARE, Bs De Veldhof, Kinderopvang Parkstad en de gemeente Kerkrade zien IKC Droomhof als ‘Hotspot' in de wijk: een IKC dat de actieve verbinding met haar omgeving aan gaat, draagt bij aan het verstevigen van de sociale samenhang en krijgt daarnaast een schat aan mogelijke samenwerkingskansen. Het verenigingsleven, lokale ondernemers en gemotiveerde vrijwilligers kunnen een actieve rol spelen in en rond de school. Dit maakt het aanbod voor leerlingen ruimer en het zorgt voor nieuwe samenhang in de wijk.Een ‘Hotspot’ wordt gerealiseerd op toekomstbestendige en bereikbare locaties, rekening houdend met ligging in het voedingsgebied, relaties tussen wijken, fysieke barrières en de nabijheid van voorzieningen. Het bestemmingplan Kerkrade Noord dateert uit 2010 en wordt nu geactualiseerd. Naast het bestemmingsplan is er een Stadsdeelvisie voor Kerkrade Noord (2014) opgesteld. Uitgangspunt in de Stadsdeelvisie is dat onderwijs in het centrum gebied (Eygelshoven- Kom) is gelegen. De strategie voor centrumgebieden is gericht op het in standhouden van een levendige wijk met een buurtcentrum met de benodigde basisvoorzieningen en centrale ontmoetingsplek in de wijk. Juist deze plekken zijn belangrijk voor het in stand houden van de sociale cohesie, het zorgen voor ontmoeting, het versterken van sociale netwerken en het faciliteren van het verenigingsleven.

Dit sluit naadloos aan bij de definitie van de ‘Hotspot’

2.2 POTENTIËLE LOCATIES De projectgroep heeft naar aanleiding van de vastgestelde kaders en uitgangspunten een eerste ruwe inventarisatie van drie te onderzoeken locaties vastgesteld: Anselderlaan, Truytstraat/Kommerveldlaan en Laurapark. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van het locatie-onderzoek breed is gekeken naar de mogelijke locaties in Eygelshoven. Hieronder is een overzichtskaart weergegeven van de drie betreffende locaties. Deze locaties worden vervolgens nader beschreven c.q. toegelicht.

Potentiele locaties

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 4

Ligging in het voedingsgebied In onderstaande overzichtskaart is het huidige voedingsgebied van Bs. De Veldhof grafisch geplot. Alle drie de locaties liggen in het voedingsgebied. De locatie aan de Anselderlaan ligt het meest centraal. De locaties Truytstraat/Kommerveldlaan en Laurpark liggen meer decentraal in het voedingsgebied.

Potentiele locaties in het voedingsgebied

Op 1 oktober 2020 telde basisschool De Veldhof 351 leerlingen. Hiervan woont 97 % in Kerkrade Noord en 3 % komt uit een andere gemeente. Bassischolen in de nabijheid zijn De Blokkenberg en Steltloper in Kerkrade en ’t Valder in Landgraaf.

2.2.1 Locatie Anselderlaan De locatie Anselderlaan is de huidige locatie van IKC Droomhof en is eigendom van MOVARE. Het perceel kenmerkt zich grotendeels als binnenterrein en is volledig omgeven door woningbouw. De achtertuinen van de woningen grenzen aan het terrein van het IKC. Het perceel is totaal 11.400 m2 groot en wordt met een breed toegang pad ontsloten aan de Anselderlaan. Vanwege de specifieke ligging heeft het perceel nagenoeg geen frontbreedte en ligt het gebouw vanaf de straatzijde enigszins verscholen. De verscholen ligging geeft echter rust in en rondom het gebouw, er zijn weinig tot geen storende elementen aanwezig. De locatie ligt centraal in Eygelshoven en in het voedingsgebied. In een straal van 500 meter zijn maatschappelijke functies gehuisvest zoals het Socio Eygelshoven (o.a. gymlocatie), de scouting, en de sportterreinen. Er is onderzoek gedaan naar de aanwezige parkeergelegenheden in de buurt. In de straten rondom de school en op de parkeerplaats naast het Scoutinggebouw is voldoende parkeergelegenheid voor de ouders (en voor medewerkers). Er wordt echter geen gebruik gemaakt van de parkeergelegenheid bij de scouting. Er is parkeergelegenheid voor medewerkers op het eigen terrein. Om de parkeerdruk tijdens het brengen en halen te verminderen dient er een verkeersafhandelingsplan opgesteld te worden.

Onderstaand figuur laat het vigerend bestemmingsplan (2010) zien van de huidige locatie. De huidige bestemming is ‘maatschappelijk’ en heeft grotendeels een dubbelbestemming ‘archeologie’.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 5

Het bouwvlak wordt gevormd door de huidige footprint van de aanwezige gebouwen. Bij ontwikkeling op deze locatie zal een wijziging van het bouwvlak en de maximale bouwhoogte nodig zijn omdat de nieuwe voorziening zeer waarschijnlijk niet binnen de vastgestelde bouwlijnen en bouwhoogte zal worden gerealiseerd. De wijzigingsprocedure heeft een doorlooptijd van minimaal een half jaar.

Bestemmingplan Anselderlaan

Indien de locatie vrij komt dan kan deze middels een inbreidingsplan herontwikkeld worden voor woningbouw.

2.2.2 Locatie Truytstraat/Kommerveldlaan De locatie Truytstraat/Kommerveldlaan is eigendom van de gemeente. Op het perceel staat nu nog het gebouw waar voorheen een locatie van OBS De Schatkist was gehuisvest. Het perceel is 5.940 m2 groot, ligt in geaccidenteerd terrein en is aan de noordwest zijde begrensd door woningbouw. De achtertuinen van de woningen grenzen aan het terrein en de overige zijden van het perceel liggen aan de straatzijde. Het perceel is aan drie zijden te ontsluiten. De locatie ligt minder centraal in Eygelshoven en in het voedingsgebied maar maatschappelijke functies zoals de sportterreinen, scouting en de speeltuin liggen binnen een straal van 500 meter. De afstand tot het Socio Eygelshoven (o.a. gymlocatie) is groter. De locatie ligt in een woonomgeving met een hoge parkeerdruk. Bewoners kunnen veelal niet op eigen terrein parkeren en parkeren aan de straat. Tijdens het brengen/halen van kinderen ontstaan piekmomenten in de parkeerdruk. De straten rondom de locatie zijn relatief smal, met name de Truytstraat. Om de parkeerdruk tijdens het brengen en halen te verminderen dient er een verkeersafhandelingsplan opgesteld te worden. Het perceel is voldoende groot om parkeren voor personeel op eigen terrein te realiseren. De bestemming van het perceel is ‘maatschappelijk’. Onderstaand figuur laat het vigerend bestemmingsplan zien van de huidige locatie.

Het bouwblok wordt gevormd door de huidige footprint van de aanwezige gebouwen. Ontwikkeling op deze locatie betekent een wijziging van het bouwvlak en de maximale bouwhoogte omdat de nieuwe voorziening zeer waarschijnlijk niet binnen de vastgestelde bouwlijnen en bouwhoogte zal worden gerealiseerd. Deze procedure heeft een doorlooptijd van minimaal een half jaar.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 6

Aan de Truytstraat ligt een garagebedrijf (paarse gebied). Het bestemmingsplan stelt een richtafstand van 30 meter tussen de perceelgrens van het garagebedrijf en de bebouwing op het perceel. Hierdoor kan een deel van het terrein aan de zuidzijde (circa 1.500 vierkante meter) niet bebouwd worden. Of op dit gedeelte wel ingericht kan worden als speelterrein moet nader onderzocht worden. Dat betekent een beperking voor deze locatie.

Bestemmingplan Truytstraat/Kommerveldlaan

Indien de locatie vrij komt is de gemeente voornemens de locatie te verkopen ten behoeve van herontwikkeling.

2.2.3 Perceel Laurapark Het perceel Laurapark ligt in de wijk Hopel en is eigendom van de gemeente en is circa 25.000 m2 groot. Op het terrein was tot 1970 de mijn Laura gevestigd. Na het sluiten van het mijnbedrijf is het gebied gesaneerd en herontwikkeld tot woningbouwlocatie. Het perceel is ingericht als groenvoorziening met een parkachtige aanblik en ligt vrij van andere bebouwing. Het perceel ligt minder centraal in Eygelshoven en het voedingsgebied. Overige maatschappelijke functies zoals het, de sportterreinen, scouting en de speeltuin liggen in een straal van 600 meter. De afstand tot het Socio Eygelshoven is groter. Het perceel ligt in een woonomgeving met een relatief hoge parkeerdruk. De bestemming van het perceel is ‘groen’ en er ligt een dubbelbestemming ‘archeologisch’ over een gedeelte van het perceel. De Stadsdeelvisie Kerkrade Noord gaat uit van het handhaven van de huidige groenlocaties en daar waar mogelijk uitbreiding van het groen. Ontwikkeling op dit perceel betekent een wijziging van de bestemming van ‘groen’ naar ‘maatschappelijk’. De doorlooptijd van deze (uitgebreide) procedure is minimaal een jaar. Als gevolg van het mijnverleden dient grondonderzoek gedaan te worden naar de bodemgesteldheid en naar eventuele verontreinigen.

Merendeel van het perceel ligt binnen de risicocirkels rondom de oude mijnschachten gelegen zijn aan de noordkant van het perceel.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 7

Bestemmingplan Laurapark

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 8

3. AFWEGINGSMATRIX 3.1 BEOORDELINGSASPECTEN De projectleider heeft vanuit zijn ervaring bij eerdere trajecten met een soortgelijk huisvestingsvraagstuk geadviseerd om de locaties te beoordelen op meerdere aspecten en deze te verwerken in een afwegingsmatrix om zo te komen tot een definitieve keus voor de beste locatie voor het IKC. Immers een goede locatie voor het IKC wordt bepaald door meerdere aspecten. Op basis van de input vanuit de gesprekken met de projectgroep leden en in overleg met de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente Kerkrade zijn meerdere aspecten vastgesteld waarop de drie locaties beoordeeld zijn. Er is een afwegingskader opgesteld waarin de aspecten zijn opgenomen waarop de locaties worden beoordeeld (zie 3.3). Tevens is een weging toegekend aan de verschillende aspecten (zie 3.2). De locaties zijn beoordeeld op onderstaande zeven aspecten, die daarna verder worden toegelicht. Beoordelingsaspecten: A. Eigendom; B. Planologie; C. Ligging; D. Ambities IKC; E. Planning; F. Infrastructuur; G. Veiligheid. A. Eigendom Bij het aspect eigendom is vastgesteld of de locatie eigendom is van de gemeente (dan wel het schoolbestuur) of dat deze in eigendom is van derden, zoals ontwikkelaar(s) of particulier(en).

Ontwikkeling op locaties die reeds in eigendom zijn van de gemeente of schoolbestuur is veelal sneller haalbaar dan locaties die nog moeten worden verworven. Tevens gaat dit gepaard met verwervingskosten die bij eigen locaties niet aan de orde zijn. B. Planologie Er zijn locaties die al de juiste bestemming hebben, locaties waarvan de bestemming nog niet passend is en locaties waarvan de bestemmingsregels gewijzigd moeten worden. In principe kunnen de bestemming of de bestemmingsrelgels van iedere locatie gewijzigd kan worden. Wanneer een bestemmingsplan gewijzigd moet worden, dient gekeken te worden naar de haalbaarheid daarvan. De bestemmingsplanwijziging moet passen binnen de visie van de gemeente op de ruimtelijke ordening en aansluiten bij de omgevingsvisie waarbinnen het perceel is gelegen. In de Stadsdeelvisie wordt ingezet op het behoud van het huidige groen. C. Ligging Bij het aspect ligging wordt onder andere gekeken of de locatie centraal of decentraal ligt ten opzichte van de kern van Eygelshoven. In de Stadsdeelvisie is gesteld dat primaire voorzieningen bij voorkeur in het centrum van het stadsdeel zijn gelegen. Bij de ontwikkeling van het centrumgebied vervult het huidige IKC op de bestaande locatie een belangrijke maatschappelijke functie.

Bij ligging wordt ook gekeken of het gebouw voldoende zichtbaar is vanaf de straatkant, als ‘place tot be’ in de wijk Het aspect ligging ook invloed op het voedingsgebied van de leerlingen van het IKC omdat niet alle locaties centraal in het voedingsgebied liggen. D. Ambities IKC De visie en het onderwijsconcept van het IKC is in beginsel op alle locaties te realiseren. Belangrijk voor de ambities van het Kindcentrum is de fysieke nabijheid van overige functies. Het IKC zet in op talentontwikkeling via atelieronderwijs/lessen. In dit verband is de nabijheid van onder andere sport, techniek, muziek en culturele voorzieningen van belang. Een andere belangrijke pijler binnen het IKC is taalontwikkeling en laaggeletterdheid, de nabijheid van de bibliotheek (Socio Eygelshoven) is daarbij van belang. IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 9

Het is ook een nadrukkelijke ambitie om de nieuwe voorziening in een ruimtelijke omgeving te situeren waarin sprake is van voldoende buitenruimte. Ruimtelijke omgeving dient hier vooral opgevat te worden als omgeving met voldoende vierkante meters. E. Planning Ontwikkeling op korte termijn noodzakelijk. Het huidige gebouw is technisch en functioneel gedateerd en is niet geschikt voor eigentijds onderwijs en kinderopvang. Bij het aspect planning wordt dan ook gekeken of de nieuwbouw binnen 2 jaar is te realiseren of dat de verwachting is dat de realisatie pas na 2 jaar bewerkstelligd kan worden (vanaf het moment waarop de potentiële locaties zijn beoordeeld). F. Infrastructuur Bij dit aspect dient inzichtelijk te worden of de huidige infrastructuur reeds voorzien is van een (goede) ontsluiting/toegang voor snel en langzaam verkeer of dat de (wegen)infrastructuur aangepast moet worden. Daarnaast is het van belang of er een toename of afname van verkeersbewegingen (halen/brengen) gaat plaatsvinden. G. Veiligheid Veiligheid is een belangrijk aspect, dit betreft zowel fysieke als de sociale veiligheid. Wat betreft de fysieke veiligheid gaat het met name om de mogelijkheid het snel en langzaam verkeer van elkaar te scheiden en of er voldoende, overzichtelijke oversteekplaatsen zijn.

Wat betreft de sociale veiligheid is het van belang of er voldoende zicht en toezicht mogelijk is op de locatie en dat de routes naar de locaties veilig zijn.

3.2 WEGINGSFACTOREN De projectgroep heeft overlegd over de weging van de verschillende aspecten. Moet een bepaald aspect extra zwaar wegen of is sprake van gelijke weging vormde de centrale vraag. De met de projectgroep opgestelde en vastgestelde wegingsfactoren zijn hieronder weergegeven. Aspect A. Eigendom B. Planologie C. Ligging D. Ambitie IKC E. Planning F. Infrastructuur G. Veiligheid

Wegingsfactor 1 1 2 2 2 2 2

De aspecten “Ligging”, “Ambitie IKC”, “Infrastructuur” en “Veiligheid” hebben een wegingsfactor 2 gekregen. De projectgroep vindt deze aspecten belangrijk voor de beoordeling van de locaties. De locatie moet in belangrijke mate kunnen bijdragen aan de ambities van het IKC en veiligheid moet gewaarborgd zijn.

3.3 SCORINGSMETHODIEK Het scoren per aspect heeft plaats gevonden door middel van het toekennen van een score van 1 tot 5: 1 = negatief 2 = onvoldoende 3 = neutraal 4 = voldoende 5 = positief Hieronder is de leidraad beschreven, die de leden van de projectgroep hebben gehanteerd bij het beoordelen van alle locaties.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 10

Een aantal aspecten is objectief te beoordelen zoals het aspect eigendom, bij een aantal andere aspecten geldt dat de ervaring en/of beleving anders kan zijn, bijvoorbeeld met betrekking tot het aspect veiligheid. Echter door de gekozen systematiek van scoring - waarbij de gebruikers, de gemeente en MOVARE hebben gescoord en de eindscore is gebaseerd op het gemiddelde van alle scores - is dit effect van subjectiviteit enigszins geneutraliseerd. A. Eigendom Wanneer het eigendom bij de gemeente of schoolbestuur ligt, is er een 4 of 5 score ingevuld. Wanneer er bij de eigendom sprake is van een particuliere eigenaar in de vorm van 1 eigenaar, kan de score 3 worden toegekend. Wanneer er meerdere particuliere eigenaren zijn, kan een 1 of 2 score gegeven. B. Planologie Als de wijziging van de bestemming of de bestemminmgsregels geen problemen met zich meebrengt en er geen tot weinig weerstand vanuit de omgeving verwacht wordt, is dit aspect beoordeeld met een hoge score. Een verwachting van planschade scoort lager. Wat betreft de hindercirkels geldt dat als deze er niet zijn, er een score 5 toegepast kan worden. Zijn deze wel aan de orde dan volgt er een lagere score. C. Ligging Een centrale ligging in de kern Eygelshoven scoort hoger dan een decentrale ligging ten opzichte van de kern.

Een minder centrale ligging kan gescoord worden met een 1 tot en met 4 ten opzichte van een locatie met een centrale ligging (score 5). D. Ambities IKC Nabijheid van de (binnen)sport en muziek & cultuur levert een score 4 of 5 op, wanneer dit in mindere mate het geval is, is er een lagere score gegeven. Bij de mogelijkheid voor ruimtelijke inpassing – voldoende ruimte voor de realisering van het IKC met behoud van voldoende buitenruimte - is gekeken naar de directe omgeving van de locatie waar de nieuwe voorziening moet worden gerealiseerd. Een betere ruimtelijke inpassing betekent een hogere score. E. Planning Bij de planning is gekeken of de nieuwbouw relatief snel te realiseren is of dat dit langere tijd zal gaan duren. Als er een snelle realisatie mogelijk is, levert dit een hoge score op. Als de realisatie langere tijd gaat vergen, volgt er een 1 tot 3 score. F. Infrastructuur Is er al een goede bereikbaarheid en/of ontsluiting en hoeft de (wegen-)infrastructuur niet aangepast te worden, dan is dit aspect hoog beoordeeld met een 4 of 5 score. Hoe lager de score hoe minder goed de bereikbaarheid en/of ontsluiting is. Wanneer er een afname gaat plaatsvinden in het brengen/halen van kinderen (het aantal verkeersbewegingen) zal dit een hogere score geven, dan wanneer hier een toename in gaat plaatsvinden. G.

Veiligheid Indien er een goede scheiding gemaakt kan worden tussen snel en langzaam verkeer, is dit aspect hoog beoordeeld (4/5). Er is een 1 tot 3 score gegeven wanneer deze scheiding in mindere mate het geval is. Als er voldoende, overzichtelijke oversteekplaatsen aanwezig zijn, wordt er een score van 4 of 5 toegekend, wanneer dit in mindere mate het geval is, levert dit een lagere score op. Bij het zicht en toezicht op de locatie/gebouw van het IKC gaat het om de sociale veiligheid. Ligt de locatie goed in het zicht dan volgt er een score 5, wanneer dit niet het geval is wordt er een 1 tot 4 score gegeven afhankelijk van de situatie. Op basis van de beoordeling van de verschillende locaties op ieder aspect en de sub-aspecten ontstaat met de wegingsfactor van het aspect een totaalscore per locatie. Door het bijeenbrengen van alle scores van de leden van de stuurgroep, wordt er vervolgens een voorkeurslocatie zichtbaar.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 11

4. BEOORDELING LOCATIES Op basis van de in het vorige hoofdstuk beschreven aspecten en wegingsfactoren zijn de locaties “gewikt en gewogen” in de vorm van een multicriteria-analyse. De uitkomst van de gezamenlijke scores van de drie locaties door de gebruikers (Bs De Veldhof en Kinderopvang Parkstad), de gemeente en MOVARE zijn hieronder weergegeven. De scores zijn in het projectgroep overleg van 24 maart 2021 besproken en vastgesteld.

Locatie Anselderlaan Aspect Gebruikers

Beoordeling Gemiddelde MOVARE Gemeente beoordeling*

Weging

Gewogen beoordeling

A.

Eigendom

3

5

4

4

1

4

B.

Planologie

3

3

5

4

1

4

C.

Ligging

5

3

5

4

2

8

D.

Ambitie IKC

5

5

5

5

2

10

E.

Planning

3

4

4

4

2

8

F.

Infrastructuur

4

5

4

4

2

8

G.

Veiligheid

2

4

5

4

2

8

50

Totaal

Locatie Truytstraat/Kommerveldlaan Aspect Beoordeling Gemiddelde Gebruikers MOVARE Gemeente beoordeling*

Weging

Gewogen beoordeling

A.

Eigendom

3

5

3

4

1

4

B.

Planologie

3

3

2

3

1

3

C.

Ligging

4

3

1

3

2

6

D.

Ambitie IKC

3

3

4

3

2

6

E.

Planning

4

2

3

3

2

6

F.

Infrastructuur

3

4

3

3

2

6

G.

Veiligheid

2

4

3

3

2

6

37

Totaal

Locatie Laurapark Aspect Gebruikers

Beoordeling Gemiddelde MOVARE Gemeente beoordeling*

Weging

Gewogen beoordeling

A.

Eigendom

3

5

5

4

1

4

B.

Planologie

3

2

1

2

1

2

C.

Ligging

4

5

3

4

2

8

D.

Ambitie IKC

5

2

3

3

2

6

E.

Planning

3

2

1

2

2

4

F.

Infrastructuur

4

2

1

2

2

4

G.

Veiligheid

2

4

1

2

2

4

Totaal

32

*Afgerond

Uit de beoordeling van de drie locaties is de locatie Anselderlaan als beste locatie voor de nieuwe voorziening naar voren gekomen. De locatie scoort op de diverse aspecten beter dan de overige twee locaties.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 12

5. VOORKEURSLOCATIE 5.1 TOELICHTING LOCATIE De projectgroep is van mening dat rekening houdend met alle aspecten de locatie Anselderlaan de voorkeur verdient boven de andere locaties. De locatie scoort op diverse aspecten positiever bij de leden van de projectgroep dan de overige locaties. De locatie is in reeds in eigendom van MOVARE. Hoewel de voorkeurslocatie reeds de bestemming maatschappelijk heeft, is wijziging van het bestemmingsplanregels nodig vanwege bouwhoogten en bebouwingspercentages. Het perceel heeft een dubbelbestemming archeologie. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor nieuwbouw dient middels een rapport aangetoond te worden of er archeologische waarden zijn te verwachten en hoe schade door bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt. De locatie is centraal gelegen in zowel het voedingsgebied als het stadsdeel en voldoet daarmee aan de eisen gesteld in de Stadsdeelvisie. De locatie biedt voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein. Vanwege de specifieke ligging heeft het perceel nagenoeg geen frontbreedte en is er sprake van een binnenterrein. Aan de herontwikkeling van een binnenterrein worden vanwege de impact op de omgeving hoge beeldkwaliteitseisen gesteld.

In overleg met de Afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente moeten kwalitatieve kaders en stedenbouwkundige randvoorwaarden worden gesteld ten aanzien van de herontwikkeling. Zo moet de positie van de nieuwbouw op het terrein, de impact van een verdiepingen gebouw op de omwonenden en de inbedding van het gebouw in de omgeving worden uitgewerkt. Aandachtspunt daarbij is de inrichting van de restruimte die ontstaat bij de herpositionering op het perceel met bijvoorbeeld de functies parkeren, openbaar groen of een parkachtige omgeving die aansluit bij de onderwijsdoeleinden en inrichting van de speelterreinen. Truytstraat/Kommerveldlaan De locatie Truytstraat/Kommerveldlaan is passend qua bestemming, maar er ligt er een beperking op het terrein als gevolg van de aanwezigheid van een garagebedrijf aan de overzijde van de Truytstraat. De locatie voldoet niet aan de eis uit de Stadsdeelvisie ten aanzien van centrale ligging. De locatie ligt minder centraal in het voedingsgebied, met als risico dat er meer kinderen met de auto worden gebracht ondanks de geringe afstanden. De locatie ligt het meest decentraal ten opzichte van overige voorzieningen. Laurapark De bestemming ‘maatschappelijk’ past niet binnen het vigerende bestemmingsplan en het perceel ligt decentraal in het voedingsgebied.

Het perceel voldoet niet aan de eis uit de Stadsdeelvisie ten aanzien van centrale ligging, daarnaast is in de Stadsdeelvisie is gesteld dat de gemeente de groenstructuur wil handhaven. Dit vanuit strategisch opzicht, rekening houdend met klimaatadaptatie, gezondheid, biodiversiteit, gebruikers, aantrekkelijk woonmilieu, etc. Op het perceel moet rekening worden gehouden met de bodemverontreiniging en bodemgesteldheid als gevolg van het mijnverleden, nabij mijnschacht Laura. Het perceel ligt aan een gebiedsontsluitingsweg, dit is niet gewenst op basis van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan.

5.2 ADVIES STUURGROEP Op basis van bovenstaande toelichting en de resultaten van de beoordeling uit de multicriteria-analyse acht de projectgroep de locatie Anselderlaan de meest geschikte locatie voor de nieuwbouw van het IKC Droomhof. Hoewel iedere locatie voor- en nadelen kent, scoort de locatie over de breedte van de diverse aspecten beter dan de andere locaties. De aspecten Ambitie, Infrastructuur en Veiligheid lijken het meest gediend bij een keuze voor de locatie. Advies aan de Stuurgroep is om op basis van de analyse de locatie Anselderlaan vast te stellen als de voorkeurslocatie voor de nieuwbouw van IKC Droomhof en de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor deze locatie uit te werken. Uitgangspunten bij het uitwerken van de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn: • Een compact gebouw; • Een duurzaam gebouw; • Veel ruimte voor groen;

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 13

•

Een verdiepingen gebouw met vlotte verbindingen tussen gebruikers in het gebouw met als doel samenwerking en synergie te versterken.

De stedenbouwkundige verkenning moet inzicht geven of de realisatie van een 2-laags gebouw haalbaar is. Bij een negatieve uitkomst van deze verkenning wordt een compact 1-laags gebouw gerealiseerd. De analyse zoals opgesteld in de haalbaarheidsstudie geeft een toename aan van zowel de stichtingskosten als de exploitatiekosten bij de realisatie van een 1- laags gebouw.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 14

6. VERVOLG Als gevolg van de second opinion op de haalbaarheidsstudie en de aanvullende locatie analyse is de planning van het project een half jaar naar achteren verschoven. Na vaststelling van de voorkeurslocatie door de stuurgroep ziet het vervolg proces er als volgt uit: • Contracteren projectmanagent: eind april; • Stichtingskosten raming: eind april; • Vaststelling voorkeurslocatie, eigendom en exploitatie door het College van B&W: eind mei 2021; • Tekst najaarsnota (locatie en stichtingskosten): begin juni 2021 • Start architecten selectie: juni 2021. • Vaststellen locatie en stichtingskostenbudget raad (november 2021) • Vaststellen en ondertekenen samenwerkingsovereenkomst: november 2021; • Start ontwerpfase: eind november 2021 Deze stappen zijn ook opgenomen in de overall planning d.d. 8-4-2021. Uitgangspunt is dat MOVARE als bouwheer optreedt. Alle contracten worden gesloten onder voorbehoud van akkoord door de gemeenteraad. Architectenselectie Architectenbureau Van den Heuvel De Wilde heeft aangegeven te gaan stoppen met de werkzaamheden met als gevolg dat er een nieuw architectenbureau geselecteerd dient te worden voor het vervolg van het project. In de investeringskostenraming welke is opgesteld voor de haalbaarheidsstudie is een bedrag van circa € 120.000 exclusief btw geraamd voor architectenkosten.

Op basis van het aanbestedingsbeleid van MOVARE (en de gemeente) kan een nieuw architectenbureau middels een meervoudige onderhandse aanbestedingsprocedure geselecteerd worden. In de overall planning van uit gegaan van deze procedure. Aannemersselectie Op basis van huidige marktsituatie en de, naar verwachting, beperkte technische complexiteit van de te realiseren nieuwbouw zal het ontwerp op traditionele wijze middels een bestek (technisch ontwerp) worden aanbesteed. In de investeringskostenraming opgesteld voor de haalbaarheidsstudie is een bedrag geraamd van circa € 3.830.000 exclusief btw aan bouw- en installatiekosten. Dit bedrag is lager dan de Europese aanbestedingsdrempel. Op basis van dit bedrag en het aanbestedingsbeleid MOVARE (en de gemeente) is een openbare aanbesteding met voorselectie de meest geëigende procedure. In de overall planning is uitgegaan van deze procedure.

IKC Droomhof, Locatie analyse

Pagina 15