Bijlage 9 Woondeal Limburg
Tekst van het document
Voldoende en structurele rijksmiddelen voor uitvoering van de Woondeal. De forse investeringen die nodig zijn voor woningbouw ook in relatie tot de hele volkshuisvestingsopgave, kunnen de gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op de ontwikkelaar. Vanwege de vaak beperkte omvang van projecten, of de complexiteit van de bouwopgave (waaronder transitie bestaand vastgoed, sloop nieuwbouw, verbouw, herbouw, bouwen in bestaand bebouwd gebied staan businesscases sterk onder druk. Het gaat dan om bijvoorbeeld grond, infrastructuur en investeringen in de leefomgeving. Zeker in combinatie met de maatschappelijke doelstelling van betaalbaar bouwen is een financiële ondersteuning van het Rijk nodig om gewenste woning(ver) bouwprojecten vlot te trekken. Dit is de kern van de wederkerigheid in de afspraken. Anders komen deze niet van de grond of moeten de maatschappelijke doelstellingen zoals de betaalbaarheid losgelaten worden.
De ligging in een gebied wat door landsgrenzen wordt gekenmerkt en met buren die een andere taal spreken maakt dat het gevecht om personeel met actuele grensoverschrijdende kennis essentieel is. Meer aandacht en geld voor het aantrekken, ontwikkelen en behouden van extra uitvoeringscapaciteit wordt door de regio gezien als randvoorwaardelijk voor het behalen van de afspraken in deze Woondeal. Dit kan bijvoorbeeld bewerkstelligd worden door meer geld naar het gemeentefonds te laten vloeien, oplossingen te zoeken op regionale schaal en/of door de samenwerking aan te gaan met onderwijsinstellingen of opleidingsinstituten om daarmee het aanbod professionals te vergroten.
In samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties zoeken de partners in deze Woondeal naar oplossingen voor onrendabele businesscases. Gemeenten halen opbrengsten uit grondverkoop, of, als de gronden van ontwikkelaars zijn, uit het wettelijke kostenverhaal. Bij het realiseren van betaalbare woningen kent de businesscase een grotere onrendabele top. Daarom is aanvullend op de lokale en provinciale inzet, financiële dan wel regulerende ondersteuning van het Rijk nodig.
44
Woondeal Limburg
Meer personele capaciteit bij gemeenten op het ruimtelijk domein
45
Woondeal Limburg
10.3
Plan van aanpak versnellen processen en procedures
brengen. Vanwege de sterk veranderende macro-economische omstandigheden wordt deze geplande update een jaar naar voren gehaald en reeds in 2023 uitgevoerd.
Daarnaast helpt het als gemeenten worden ontlast als het gaat om de onderzoekslast die komt kijken bij deze ontwikkeling. Hierbij valt te denken aan het vergoeden van bestemmingsplanontwikkelingen en andere onderzoeken. De regio vraagt aandacht voor vereenvoudigde planprocedures, het inperken van bezwaarprocedures en transparantie in Raad van Stateprocedures. Het Rijk heeft het actieplan Versnelling Woningbouwprocedures inmiddels gepubliceerd, waarin vergroting van de capaciteit van de Raad van State een plek krijgt. Het uitvoeren van dit actieplan is belangrijk voor het versnellen van de afspraken in deze Woondeal. 10.4
10.8
Om de opgave in het sociale huursegment te realiseren, beschikken woningbouwcorporaties momenteel over onvoldoende grond om deze opgave te kunnen realiseren. Sinds de invoering van de Woningwet is het grondbezit van corporaties noodgedwongen sterk afgenomen. Corporaties mogen in de DAEB-tak immers enkel gronden verwerven mits er binnen vijf jaar wordt gestart met bouwen en er een woonbestemming op de locatie rust. Deze voorwaarde beperkt de opbouw van grondposities door corporaties. De grond die in potentie kan worden ingezet voor nieuwbouw is veelal in bezit van private ontwikkelaars. Het verkrijgen van bouwlocaties voor sociale huurwoningen zal daardoor slechts mogelijk zijn tegen hoge grondprijzen. Deze staan ver van de sociale grondprijs die nodig is om een sociale huurwoning te realiseren. Corporaties achten maatregelen nodig vanuit de overheid in het grondbeleid om de ambitie zoals beschreven in deze Woondeal te kunnen realiseren. Er liggen volop kansen om via verdergaande samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaars en corporaties om de bouw op gang te houden. Alle partijen in de keten zullen flexibiliteit moeten betrachten om de bouwproductie op gang te houden
Stikstofproblematiek in relatie tot de woningbouwopgave Het is randvoorwaardelijk voor de realisatie van menig woningbouwprogramma dat er op korte termijn duidelijkheid komt over de aanpak van de stikstofproblematiek.
10.5
Grip op kostenstijgingen De afgelopen jaren zijn de bouwkosten fors gestegen. Hierdoor worden nieuwbouw en herstructureringsprojecten fors duurder. Het is van belang om oplossingen te vinden om de ambities van de geplande nieuwbouw- en herstructureringsprojecten te kunnen realiseren.
10.6
10.9
Investering in infrastructuur en mobiliteit
10.10
Monitoring en rapportage
Investeringscapaciteit woningcorporaties Voor het naleven en herijken van de afspraken is een goede monitoring nodig. Het Rijk kondigt een Interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw aan. Het is voor de regio van belang dat deze monitor naast kwantitatieve gegevens ook kwalitatieve informatie bevat. De regio pleit ervoor geen extra monitoring in te richten, maar gebruik te maken van en aan te sluiten op de provinciale monitoring en gemeentelijke behoefte aan monitoringsgegevens. Voor het slagen van de uitvoering van de Woondeal is het noodzakelijk dat op korte termijn duidelijk wordt hoe de monitoring eruit gaat zien, wat de rol van gemeenten en provincie is in het aanleveren van data en dat er bij de start van de uitvoering van de Woondeal een nulmeting ligt om de afspraken te ijken. Voor tussentijdse systeemaanpassingen blijven partijen afhankelijk van de mogelijkheden van externe leveranciers.
De rijksoverheid en woningcorporaties hebben Nationale Prestatieafspraken (NPA). gemaakt. Deze afspraken zien toe op een zeer forse ambitie in verduurzaming, nieuwbouw én betaalbaarheid. De financiële realiteit sinds het tekenen van de Nationale Prestatieafspraken is sterk veranderd. Daarmee staat de haalbaarheid van de afspraken onder druk, net als de haalbaarheid van woningbouwplannen van andere partijen. Het afschaffen van de verhuurderheffing is een goede en zeer belangrijke stap om woningcorporaties aan investeringsruimte te helpen die nodig is voor het realiseren van de opgave. Echter in de tussenliggende periode staat deze onder druk door de renteontwikkeling, de gestegen vennootschapsbelasting en een kostenstijging van bouwmaterialen. Corporaties verwachten dat er extra middelen nodig zullen zijn om de stapeling aan opgaven zoals benoemd in de Nationale Prestatieafspraken te kunnen realiseren. Immers, uit een doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken toentertijd blijkt dat de opgaven weliswaar landelijk financieel haalbaar zijn, maar dat juist de woningcorporaties in Limburg de kritische grens van de Loan to Value te dicht naderen. Deze kritische grens komt door de bovengenoemde factoren dichterbij, immers de financiële situatie op de woningmarkt is sindsdien verslechterd.
In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken om de financiële haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven door woningcorporaties in 2024 integraal in beeld te
46
Mogelijkheid om betaalbare koop en huur langdurig juridisch te kunnen verankeren Termijnen voor het plaatsen of gebruiken van tijdelijke woningen of locaties zijn nu landelijk vastgesteld op 15 jaar. Indien het Rijk zorgt voor wet- en regelgeving die langdurige juridische verankering van betaalbare koop en huur mogelijk maakt, draagt dit bij aan de structurele oplossing van het tekort aan betaalbare woningen. Met de huidige verankering van maximaal 15 jaar worden maatschappelijke gelden feitelijk ingezet voor het creëren van tijdelijke oplossingen. Advies is om langdurige verankering vast te leggen door een meer expliciete link te leggen tussen de realisatie van betaalbare huur door woningcorporaties.
Bij veel woningbouwplannen is sprake van (lokale) infrastructurele uitdagingen. Bij binnenstedelijke of binnendorpse inbreidingen en transformaties spelen diverse zaken die om investeringen vragen. De kwalitatieve inrichting van de openbare ruimte en combinaties van andere ruimtelijk opgaves zoals het tegengaan van hittestress, het stimuleren van wandelen en fietsen, bereikbaarheid van ov, fiets- en auto parkeren. Hierbij geldt dat de regio behoefte heeft aan structurele middelen die niet verdeeld zijn over meerdere regelingen. 10.7
Beschikbaarheid bouwgrond woningcorporaties
Woondeal Limburg
47
Woondeal Limburg
10.11
Ontwikkelingen op andere beleidsvelden. Knelpunten als gevolg van de formulering van uitgangspunten en randvoorwaarden in andere beleidsvelden kunnen effect hebben op de woningbouwafspraken. Dit soort uitgangspunten, zoals bijvoorbeeld water en bodem sturend, worden dan ook geagendeerd op de regionale Woondealtafel en regionale Versnellingstafel(s). Desgewenst kan het aan de orde worden gesteld bij de landelijke Versnellingstafel.
10.12
Wettelijke verankering verantwoordelijkheden en bevoegdheden Om deze afspraken te kunnen nakomen is een wetswijziging noodzakelijk die realisatiekracht mobiliseert en waarin rollen, taken en verantwoordelijkheden eenduidig belegd zijn. Zonder extra bijbehorende instrumenten, middelen en capaciteit zijn de doelen niet realiseerbaar.
48
Woondeal Limburg
49
Woondeal Limburg
DEEL C
Limburgse Woonregio’s
50
Woondeal Limburg
51
Woondeal Limburg
Algemene beschrijving van de opgave in Noord-Limburg Noord-Limburg heeft de grootste groeipotentie en hiermee de grootste bouwopgave om de huishoudensgroei te faciliteren van Limburg. Uit het woningmarktonderzoek van STEC groep, dat onderdeel was van het provinciaal bod, blijkt duidelijk dat het grootste deel van de totale bouwopgave in Noord-Limburg ligt. Vanuit het perspectief rust en ruimte is er aandacht voor meer leefbaarheid en woonkwaliteit in alle kernen van Noord-Limburg, door het toevoegen van duurzame toekomstgerichte woningen voor senioren en starters, met hierbij voldoende keuzemogelijkheden voor alle inwoners van de gemeenten. Dit is kenmerkend voor de specifieke identiteit en eigenheid van alle dorpskernen in Noord-Limburg en draagt bij aan de vitaliteit om te (blijven of gaan) wonen in een aantrekkelijk deel van de provincie, dat gunstig gelegen is ten opzichte van de andere provincies.
Woonregio Noord-Limburg
Noord-Limburg heeft en vraagt- ook van haar medeoverheden- extra aandacht voor de opgaven in de bestaande woningvoorraad (levensloopbestendig maken en verduurzamen), de transformatieopgave van niet toekomstbestendige locaties en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Extra aandachtspunt voor specifieke doelgroepen (waaronder internationale medewerkers), beschouwt Noord-Limburg als een vanzelfsprekend onderdeel van deze opgave. In de komende periode wordt de ambitie, of dit nu gaat om groei of het versterken en behouden van bestaande kwaliteiten, nader uitgewerkt voor de periode na 2024. Passend bij de opgave waar we voor staan en hiermee een bijdrage leverend aan de landelijke opgave om voldoende woningen te realiseren. In Noord-Limburg concentreren zich naast de bouwopgave een aantal complexe ruimtelijke opgaves, denk hierbij aan de landbouwtransitie, vrijkomende agrarische bebouwing, opgaven rondom water en de energietransitie. Keuzes met betrekking tot die opgaven worden o.a. gemaakt in het kader van Novex-gebied De Peel. Dit biedt ook kansen en mogelijkheden om (een deel) van het woonvraagstuk op te lossen. In Noord-Limburg is gezondheid een belangrijke verbindende schakel. We kiezen bewust en doelgericht voor gezondheid als basis om prettig te kunnen leven, werken, ontwikkelen en samenwerken.
De acht Noord-Limburgse gemeenten bundelen al jaren de krachten om een impuls te geven aan de verdere ontwikkeling van de regio en het oplossen van regionale, maatschappelijke vraagstukken. Met nog de nodige behoefte aan nieuwbouw, wordt o.a. ingezet op voldoende (sociale) huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Ook wordt, mede door de toenemende vergrijzing, sterk ingezet op het bevorderen van doorstroming.
52
Woondeal Limburg
53
Woondeal Limburg
Noord-Limburg kenmerkt zich door de nodige dynamiek als gevolg van de strategische ligging als logistieke hotspot tussen de mainports in Nederland, Vlaanderen en Duitsland, de Venlo Greenport als belangrijk onderdeel van de Limburgse kennis-as van de Brightlandcampus en de verbondenheid met regio’s als Nijmegen en Brainport Eindhoven. Agribusiness, maakindustrie en logistiek zijn stuwende economische sectoren. In de afgelopen jaren heeft daarnaast met name de vrijetijdseconomie een sterke ontwikkeling doorgemaakt. Het agrarische karakter met afwisselend landschap met onder andere De Peel en de Maasduinen, de ruimte en de Maas zetten daar rust tegenover.
Onderstaande tabel geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen in de twee termijnen (I en II).
Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)3
Beschikbare bruto plan capaciteit (aantal woningen)4
Aantal woningen in harde plancapaciteit5
Betaalbaarheid6
SH
De woningbouwopgave moet ook gezien worden in de mix van grote dynamiek en rust en ruimte die Noord-Limburg kenmerkt. Vanuit het perspectief dynamiek bekeken is een sterke verbondenheid met omliggende regio’s, zoals Nijmegen en Brainport Eindhoven, te zien. Met een plus op het (op behoefte gebaseerde) woningbouwprogramma kan de druk op de woningmarkt in aangrenzende regio’s verlicht worden en dragen wij zorg voor een evenwichtigere samenstelling van onze wijken. Daarnaast dragen ontwikkelingen binnen de eigen regio (denk aan hoger onderwijs en verstreken economische structuur) ook bij aan extra groei. Dit sluit aan op de stedelijke dynamiek die ook in Noord-Limburg te vinden is.
MH
Aantal woningen door woning corporaties
GK
SH
MH
I
5.239
4.990
3.477
1.256
829
569
973
150
II
5.410
5.372
1.251
1.022
218
973
633
10
10.649
10.362
4.728**
2.278
1.047
1.542
1.606
160
Totaal
Tabel A1
*
De Woondeal
Werkwijze Noord-Limburg
overzichtstabel
De regio Noord-Limburg zet zich op basis van de in 2020 vastgestelde Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020 – 2024 in om in samenwerking met corporaties en marktpartijen 10.649 woningen te realiseren, zoals aangegeven in de onderstaande tabel a1. De sleutelprojecten, door de provincie gedefinieerd als zijnde projecten met een financiële bijdrage vanuit de provincie en/of rijk, zijn in tabel a4 gemarkeerd én op kaart 2 aangegeven. De planlijsten zoals bijgevoegd hebben een dynamisch karakter en worden jaarlijks geactualiseerd. Dit geldt zodoende ook voor de aantallen zoals ingevuld in de tabellen.
Regio Noord-
De bovenstaande cijfers komen mogelijk niet overeen met hetgeen er per gemeente is opgevoerd in de PlanCapaciteitsMonitor (PCM). Dezezijn afkomstig uit de gemeentelijke administraties en dus actueler dan de PCM.
** Bovenstaande cijfers komen niet overeen met het totaal uit de PCM. Gemeenten hanteren voor
Limburg:
intern gebruik actuelere projectenoverzichten die nog opgevoerd dienen te worden in de PCM.
2022–2030*
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel A2.
Gemeente
Tabel A2
Toevoegingen
Plancapaciteit
Beesel
261
258
Huisvestingsopgave Regio Noord-Limburg: van provinciale naar regionale opgave
De eerste termijn
Noord-Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 5.239 woningen, waarvan 2.654 (51%) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede termijn (2025 – 2030) is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel.
Noord-Limburg
Bergen
274
259
per gemeente:
Gennep
390
376
Horst aan de Maas
996
968
Mook en Middelaar
365
364
Peel en Maas
600
564
Venlo
1.745
1.594
Venray
608
607
Totaal
5.239
4.990
Woondeal Regio
2022–2024***
De woningbouwopgaven en -kansen worden voor de tweede termijn (2025 – 2030) nog nader geduid voor de regio Noord-Limburg middels een op te stellen ‘Toekomstvisie wonen Noord-Limburg’.
*** De bovenstaande cijfers komen mogelijk niet overeen met hetgeen er per gemeente is opgevoerd in de PCM. De bovenstaande cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke administraties en dus actueler dan de PCM. 3
De daadwerkelijke toevoegingen (dus exclusief sloop)
4
Aantal woningen van de bruto toevoegingen die in de plancapaciteit zijn opgenomen.
5
‘Harde plancapaciteit’ zijn die plannen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan
6
Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
54
Woondeal Limburg
55
Woondeal Limburg
De regio Noord-Limburg draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de Limburgse opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering.
Tabel A3
Periode
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Flexwonen, herstructurering en transformatie Noord-Limburg
Herstructurering door Sloop woningen
Aantal flexwoningen
Periode I
1.608
- 128
482
Periode II
1.085
- 82
20
Totaal
2.693
- 210
502
Noord-Limburg Mook en Middelaar
Gennep
365
390
1 | 250
3 | 79
Bergen 274
Sleutelprojecten
2 | 34
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in tabel a4 opgenomen. We blijven via de Woondealtafel met elkaar continue het gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken. Venray 608
Gemeente
Aantal projecten
Toevoeging
Onttrekking
Regelingen
Beesel
3
85
0
KLC, Doeluitkering herstructurering Bedrijventerreinen en Subsidie Flexibele inzet woningbouw
Bergen
2
34
5
KLC
996
Gennep
3
79
0
KLC
4 | 984
Horst aan de Maas
4
984
64
KLC en RHA
Mook en Middelaar
1
250
0
KLC
Peel en Maas
3
284
0
KLC
Venlo
2
706
0
KLC,BIRK
Venray
5
218
0
KLC
5 | 218
Horst aan de Maas
Venlo Peel en Maas
1745
600
2 | 706
3 | 284
Tabel A4 Sleutelprojecten
Beesel 261 3 | 85
Kaart 2
Aantal te realiseren woningen tot 2025 Sleutelprojecten: aantal projecten | aantal woningen
Versnelling (tot 2025) en sleutelprojecten Noord-Limburg
56
Woondeal Limburg
57
Woondeal Limburg
Kritische succesfactoren en ondersteuning De kritische succesfactoren zoals weergegeven in de inleidende tekst worden door de Noord-Limburgse gemeenten onderschreven. Onderstaand een weergave van kritische succesfactoren die kenmerken zijn voor de regio Noord-Limburg: • Al geruime tijd wordt er gewerkt aan de planvorming voor de verdubbeling en elektrificatie van de Maaslijn. De ontwikkeling van de Maaslijn is cruciaal voor de aantrekkelijkheid van de aangelegen kernen. Door de elektrificatie en verdubbeling worden kernen beter en sneller bereikbaar én aantrekkelijker. De vernieuwing zorgt voor een kortere woon-werkafstand, wat het reizen én studeren in eigen regio of provincie aantrekkelijker maakt. Het is van groot belang voor de leefbaarheid van de kernen dat er vaart wordt gemaakt met de elektrificatie en verdubbeling van de Maaslijn. • Voor de opgave van sociale huur zijn de woningcorporaties grotendeels afhankelijk van bouwlocaties die de gemeenten ter beschikking stellen tegen (doorgaans) betaalbaardere tarieven. Hierdoor komen gemeentelijke grondexploitaties, met name van kleine projecten, onder druk te staan. Subsidies voor kleine projecten zijn dan ook zeer wenselijk om haalbare businesscases neer te kunnen zetten. • In algemene zin geldt dat er ook sprake is van lokale belemmeringen, bijvoorbeeld door hoogspanningsleidingen.
Het proces om deze wel/niet ondergronds te laten lopen is langdurig. • De opgave is in Noord-Limburg voor een groot deel kwalitatief van aard. Door meervoudige opgaven op diverse terreinen zoals waterberging, klimaatadaptatie en voldoende groen staat de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk. Helemaal als het gaat om het toevoegen van (kleinere aantallen) woningen in het betaalbare segment binnen bestaand stedelijk gebied, bijvoorbeeld door transformatie. Daarnaast zijn er op diverse locaties lokale belemmeringen, hetgeen een negatief effect heeft op voldoende bouwlocaties.
58
Woondeal Limburg
59
Woondeal Limburg
Algemene beschrijving van de opgave in Midden-Limburg Midden-Limburg is het verbindend hart van Limburg, waar het aantrekkelijk wonen en leven is. De regio bestaat uit 2 stedelijke en 5 plattelandsgemeenten. Naast de steden Roermond en Weert, met een belangrijke verzorgende functie voor de regio, zijn er ruim 50 (kleine) kernen. Hoewel Midden-Limburg in omvang de kleinste regio is, heeft Midden-Limburg, na Noord-Limburg, wel de grootste bouwopgave. Dit blijkt ook uit het woningmarktonderzoek, dat door Stec Groep is uitgevoerd als onderdeel van het Limburgs bod. Midden-Limburg scoort hoog in de Monitor brede welvaart. De regio wil haar unieke karakter behouden en verder uitbouwen door gezamenlijk te werken aan drie hoofdopgaven: • een duurzaam en klimaatbestendig Midden-Limburg; • een toekomstbestendige (circulaire) economie; • een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.
Woonregio Midden-Limburg
Het thema wonen is hierbij van cruciaal belang. In Midden-Limburg gaat het goed. Een groot deel van de inwoners is welvarend. Midden-Limburgers houden van tradities zoals kermis, carnaval en schutterijen en voelen zich thuis in de regio: het groene hart van Limburg met het smalste stukje van Nederland. De afgelopen decennia heeft de regio een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Door de grindafgravingen is een groot aaneengesloten watersportgebied tot stand gekomen. Daarnaast kent de regio schitterende (grens- overschrijdende) natuurgebieden waaronder vele met de status van Natura-2000. Het is hier prettig wonen, werken, winkelen en recreëren in aantrekkelijke steden en de nabij gelegen vitale dorpen in het groen. Door de regio lopen verschillende stromen, sporen, kabels, buizen en wegen waarlangs mensen, goederen, energie en grondstoffen onderweg zijn naar de plek van bestemming. Door deze ligging en de transportassen is de regio aantrekkelijk voor vele bedrijven. Midden-Limburg loopt in Limburg voor op het gebied van innovatie wat betreft de energietransitie. De eerste windmolens in Limburg zijn gerealiseerd in Leudal en het eerste coöperatieve zonnepark van Limburg ligt in Weert. Een groot deel van Midden-Limburg is welvarend.
Tegelijkertijd zijn er in delen van het buitengebied, in sommige landelijke kernen, in stedelijke wijken en bij specifieke doelgroepen grote opgaven op het gebied van welzijn, gezondheid, eenzaamheid en leefbaarheid. Dit komt onder meer door demografische veranderingen, schaalvergroting in de economie en een daarmee samenhangend teruglopend voorzieningenaanbod. In de kernen en steden leidt het toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen bovendien tot segregatie en een vrij eenzijdig samengestelde bevolking, terwijl in het landelijk gebied de toenemende leegstand van agrarische bedrijven een probleem wordt.
60
Woondeal Limburg
61
Woondeal Limburg
De kwaliteit van het wonen in Midden-Limburg is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen uitdagingen, die in 2022 zijn vastgelegd in de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025. Daarnaast bestaat er een nadrukkelijke bestuurlijke wens om ambitieuzer te bouwen dan uitsluitend voor de lokale/regionale behoefte. Hiermee wordt ingespeeld op een ontwikkeling (overloop vanuit zuidoost Brabant) die feitelijk al plaats vindt. De ambitie om een gedeelte van de bouwopgave van zuidoost Brabant in te vullen, is eveneens opgenomen in de regioparagraaf van de Provinciale Omgevingsvisie (POVI). Naast het (laten) bouwen van voldoende woningen dient er uiteraard voor de juiste doelgroepen gebouwd te worden, is er aandacht voor transformatie en herstructurering en aanpassing van de bestaande voorraad in relatie tot verduurzaming en het levensloopbestendig maken van de woningvoorraad. Zo wordt de leefbaarheid van de kernen en wijken op peil gehouden en een thuis geboden voor huidige en toekomstige inwoners. Aan specifieke opgaven zoals huisvesting voor internationale werknemers en uitbreiding van woonwagenlocaties wordt gewerkt. De regio Midden-Limburg heeft de wens en het ontwikkelpotentieel om de ambitie uit deze Woondeal te kunnen realiseren, onder de voorwaarden die elders in dit document zijn genoemd (kritische succesfactoren).
Onderstaande tabel B1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen in de twee perioden (I en II).
Bruto toevoegingen (te realiseren3
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)4
Aantal woningen in harde plancapaciteit5
Betaalbaarheid6
SH
MH
Aantal woningen door woning corporaties
GK
SH
MH
I
3.450
4.340
2.898
1.387
562
385
1.117
42
II
6.900
5.621
639
1.167
688
218
951
52
Totaal
10.350
9.961
3.537
2.554
1.250
603
2.068
94
Tabel B1 De Woondeal overzichtstabel Regio Midden-
Werkwijze Midden-Limburg
Limburg:
De regio Midden-Limburg zet zich op basis van de in 2022 vastgestelde Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van 10.350 woningen, zoals aangegeven in de onderstaande tabel b1. De sleutelprojecten, door de provincie gedefinieerd als zijnde projecten met een financiële bijdrage vanuit de provincie en/ of rijk, zijn in tabel b4 gemarkeerd én op kaart aangegeven. Dit laat onverlet dat de gemeenten daarnaast prioritaire projecten hebben aangewezen, die van wezenlijk belang zijn voor de betreffende gemeenten. De planlijsten, die aan deze Woondeal ten grondslag hebben gelegen, hebben een dynamisch karakter en worden jaarlijks geactualiseerd. Dit geldt zodoende ook voor de aantallen zoals ingevuld in de tabellen.
2022 – 2030
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel B2.
Tabel B2
Gemeente
Toevoegingen
Plancapaciteit
De eerste termijn
Echt-Susteren
375
459
Midden-Limburg
Leudal
450
456
per gemeente:
Maasgouw
300
534
Nederweert
300
270
Woondeal Regio
2022 – 2024
Roerdalen
300
312
Alle procesafspraken met betrekking tot de plannen, zijn gebaseerd op een door de regio uitgevoerd en vastgesteld woningbehoefteonderzoek.
Roermond
1.050
1.231
Weert
675
1.078
Huisvestingsopgave Regio Midden-Limburg: van provinciale naar regionale opgave
Totaal
3.450
4.340
Midden-Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 3.450 woningen, waarvan 2.334 (68%) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede periode is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel.
3
De daadwerkelijke toevoegingen (dus exclusief sloop)
4
Aantal woningen van de bruto toevoegingen die in de plancapaciteit zijn opgenomen.
5
‘Harde plancapaciteit’ zijn die plannen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan
6
Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
62
Woondeal Limburg
63
Woondeal Limburg
De regio Midden-Limburg draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de Limburgse opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering.
Tabel B3
Periode
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Herstructurering door Sloop woningen
Periode I
1.755
-340
150
Periode II
3.463
-669
171
Totaal
5.218
-1.009
321
Flexwonen, herstructurering en transformatie Midden-Limburg
Midden-Limburg
Aantal flexwoningen
Nederweert 300 2 | 107
Sleutelprojecten Leudal
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via de Woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
Gemeente
Aantal plannen
Toevoeging
Onttrekking
Leudal
1
47
0
Weert
9
1.701
658
Roermond
9
714
96
450 1 | 47 Weert
Roermond
675
1050
9 | 1.701
9 | 714
Bijdrage Maasgouw
ISV-3
300
KLC 1 en 2, Mobiliteitsmaatregelen versnelling Rijk, Stedelijke ontwikkeling, RHA, Prov. Subsidie Stimulering woningbouw
2 | 20 Roerdalen 300 5 | 168
Inframiddelen versnelling Rijk, KLC, Prov. Subsidie SRW,
Echt-Susteren
10
212
0
KLC 1 en 2
Roerdalen
5
168
12
KLC, RHA
Maasgouw
2
20
0
Nederweert
2
107
0
Echt-Susteren 375 10 | 212
Prov. subsidiekader stimulering bouw en transitie Limburgse woningmarkt, RHA
Tabel B4 Sleutelprojecten
Kaart 3
Aantal te realiseren woningen tot 2025 Sleutelprojecten: aantal projecten | aantal woningen
Versnelling (tot 2025) en sleutelprojecten Midden-Limburg
64
Woondeal Limburg
65
Woondeal Limburg
Kritische succesfactoren De kritische succesfactoren zoals weergegeven in de inleidende tekst worden door de Midden-Limburgse gemeenten onderschreven. Onderstaand een weergave van kritische succesfactoren die kenmerkend zijn voor de regio Midden-Limburg: • Voor de opgave sociale huur zijn de woningcorporaties grotendeels afhankelijk van bouwlocaties die de gemeenten ter beschikking stellen tegen (doorgaans) lagere grondprijzen. Hierdoor komen gemeentelijke grondexploitaties, met name van kleine projecten, onder druk te staan. Bijdragen onder andere van het Rijk, ook voor kleine projecten zijn dan ook zeer wenselijk om haalbare businesscases neer te kunnen zetten. • Daarnaast speelt de haalbaarheid voor corporaties en gemeenten bij grote herstructureringsopgaven. Bijdragen voor sloop en nieuwbouw voor de corporaties en voor (her)inrichting van de openbare ruimte voor de gemeenten zijn nodig om de plannen haalbaar te maken. Leefbaarheid, ontmoeting, veiligheid en klimaatadaptief inrichten van de openbare ruimte zijn cruciaal voor de sociale samenhang en een toekomstbestendige openbare ruimte in wijken en kernen.
66
Woondeal Limburg
67
Woondeal Limburg
Algemene beschrijving van de opgave in Zuid-Limburg Zuid-Limburg kenmerkt zich door haar unieke ligging in Europa en met haar stedelijke gebieden te midden van het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Hierdoor is de woningmarkt zowel stedelijk als landelijk vervlochten. Veel van de werkgelegenheid is te vinden rondom de samenwerkende Brightland campussen (Health-, Chemelot- en de Smart Services Campus), Chemelot Industrial Park, Maastricht University, hogescholen en de groeiende toeristische sector. Daarnaast is Zuid-Limburg een ideale uitvalsbasis om te studeren, wonen en werken over de grens (bijvoorbeeld Aken of Luik). Deze factoren zorgen voor een hogere (arbeids)migratie en daarbij aansluitende woningbouwprogramma’s.
Woonregio Zuid-Limburg
Naast het bijzondere landschap, heeft de regio ook een rijk industrieel verleden. Er staan veel (jonge) monumenten in centra en daarbuiten. Door de massabouw in tijden van mijnbouw en wederopbouw zijn veel kwalitatief laagwaardige woningen gebouwd. Daardoor ligt er nu een stevige uitdaging op het vlak van energietransitie, transformatie en renovatie. Om deze (monumentale) gebouwen te kunnen herstructureren zijn er nieuwe woningen nodig. De bestaande woningvoorraad is vaak dermate verouderd dat renovatie soms niet realistisch is of het woningtype niet meer aansluit bij de wensen van de samenleving (bijvoorbeeld levensloopgeschikt). Inwoners moeten bovendien kunnen doorstromen naar betere huizen. Doorstroming is ook nodig op het vlak van gezinswoningen naar levensloopgeschikte appartementen en nultredenwoningen. Dit niet alleen in het kader van de vergrijzing, maar ook vanwege de sterke regionale binding die groepen jongeren hebben en die graag willen blijven wonen op de plek waar zij zijn opgegroeid. De ambitie om via herstructurering en transformatie kwalitatieve woningen toe te voegen aan de voorraad is groot. Een impuls om deze ambitie te verwezenlijken is belangrijk, waarbij aandacht nodig is voor de specifieke opgaven die spelen in de grensregio’s van Nederland.
Binnen Zuid-Limburg is er sprake van drie verschillende subregio’s: MaastrichtHeuvelland, Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek. De Zuid-Limburgse subregio’s hebben ieder hun eigen specifieke opgaven, maar kenmerken zich in de bovenstaande gezamenlijke woningbouwambitie.
Maastricht-Heuvelland De regio Maastricht-Heuvelland bestaat uit de stedelijke en landelijke gebieden van de gemeenten Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Maastricht, Meerssen, Vaals en Valkenburg aan de Geul. Kenniswerkers uit de euregio, studenten, senioren en jongeren: Maastricht-Heuvelland is een populaire plek om te wonen. De verwachting is dat de populariteit van deze subregio aanhoudt en toeneemt, mede door de groei van de universiteit, bruisende stadscentra, de wens van senioren en jongeren om in hun omgeving te blijven wonen en de buitenlandse migratie.
68
Woondeal Limburg
69
Woondeal Limburg
Westelijke Mijnstreek
De vraag naar woningen in de regio komt helaas niet altijd overeen met het aanbod. Bestaande woningen moeten daarom worden verduurzaamd of levensloopgeschikt worden gemaakt. De transformatie- en herstructureringsopgave is onmogelijk om te realiseren zonder nieuwbouw. Nieuwbouw kan zorgen voor doorstroming, snellere verduurzaming, betere menging van woning typologieën en goedkopere woonproducten. Ook wil de regio plek blijven bieden aan expats en andere kenniswerkers uit de (Eu)regio om passend te blijven wonen en ook hun kinderen hier te laten opgroeien. Het United World College zorgt voor een passend onderwijsaanbod.
De 4 gemeenten Beek, Beekdaelen7, Sittard-Geleen en Stein vormen samen de subregio Westelijke Mijnstreek. Door de veelzijdige samenstelling van gemeenten variëren de woonmilieus van landelijk tot stedelijk. Een recent woningbehoefteonderzoek geeft aan dat er een regionale behoefte is aan 2875 woningen (bruto) voor de periode 2022 t/m 2030. Ontwikkelingen in de Westelijke Mijnstreek staan niet stil. De verwachting is dat de komende jaren de werkgelegenheid van de Brightlands Campus zal groeien. Ook neemt het aantal internationale werknemers binnen de regio toe. Dit is veelal direct gerelateerd aan de bedrijvigheid op het bedrijventerrein Maastricht Aachen Airport. Daarnaast zijn er verschillende gemeentelijke ambities met een focus op het transformeren en herstructureren van de woningvoorraad, het bouwen van tijdelijke woningen, en het ontwikkelen van een stationsomgeving. Daarom is er binnen de regio, aanvullend op de bruto woningbouwopgave, een woningbouwambitie van ten minste 1650 woningen.
Op basis van de prognoses en programmeringen van Maastricht-Heuvelland is er sprake van een behoefte aan minimaal 12.000 woningen, waarvan 4.365 tijdelijke woningen voor de periode 2022-2030. Deze behoefte is gebaseerd op de groei van de universiteit Maastricht (circa 3% per jaar), maar ook stijgende migratie, behoefte aan tijdelijke woonruimtes en de huidige krapte op de woningmarkt. Projecten binnen Maastricht-Heuvelland ontvangen hiervoor al steun van de Provincie Limburg en het Rijk door middel van verschillende regelingen: het Volkshuisvestingsfonds, het Kader Kwaliteit in Limburgse Centra, Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen en de Versnellingsafsafspraken BO MIRT. Daarnaast is er samen met de subregio Westelijke Mijnstreek een aanvraag ingediend voor de 4e tranche Regio Deal met de naam InGenieus, Groen en Gezond.
Binnen de Westelijke Mijnstreek hebben verschillende woningbouwprojecten van de Provincie Limburg en het Rijk steun ontvangen vanuit financiële regelingen. Voorbeelden hiervan zijn: het Volkshuisvestingsfonds, Kader Kwaliteit Limburgse Centra, Stimuleringsregeling Wonen, Impulsaanpak winkelgebieden en de Versnellingsafspraken BO MIRT. Daarnaast is er samen met de subregio MaastrichtHeuvelland een aanvraag ingediend voor de 4e tranche Regio Deals met de naam InGenieus, Groen en Gezond.
Parkstad Limburg Parkstad Limburg bestaat enerzijds uit een stedelijk gebied (Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf) en anderzijds uit een aantal rustieke, landelijke gemeenten (Beekdaelen, Voerendaal en Simpelveld). De regio kent een verouderde woningvoorraad. De afgelopen jaren stond de woningbouwopgave in het teken van herstructurering. Omdat in deze periode relatief weinig nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd, wordt de nieuwbouwopgave steeds urgenter. Op basis van recent woonbehoefteonderzoek betreft de bruto nieuwbouwopgave circa 7.500 woningen in 10 jaar tijd. Het betreft een behoefte aan nieuwe woningen voor bestaande bewoners (gericht op doorstroming/vernieuwing) én voor nieuwe instromers. De regionale economie draait goed. Door de hoge (arbeids)migratie, is er nog maar sprake van een minimale bevolkingsdaling. Bestuurlijk is in Parkstad de wens geuit om een extra woningbouwambitie uit te spreken en te functioneren als ‘overloopregio’ voor schaarste-gebieden en/of als alternatief (thuiswerken/corona). Door de ontwikkeling van de regio Aken als ‘kennishub’ ontstaat bovendien tegelijk nog meer druk op de woningmarkt in Aken dan voorheen, die door Parkstad kan worden benut.
Het voorjaar van 2023 staat in het teken van het vaststellen van een nieuwe regionale woonvisie waarbij de gezamenlijke aanpak op de volkshuisvestelijke opgave nog sterker verankerd wordt bij de gemeenteraden en waarbij de fundering wordt gelegd voor de doorvertaling van de prioriteiten woningbouw van VRO en de daaruit voortvloeiende afspraken in voorliggende woondeal. De stelselmatige aanpak van de volkshuisvestelijke opgaven binnen de regio met onze partners (waaronder vernieuwing) is een essentiële pijler voor de verbetering leefbaarheid en de veiligheid in de regio. Zo is de regio benoemd tot één van de koplopersregio’s uit het programma ‘Een Thuis voor Iedereen’ en wordt de aanpak van de sociale achterstanden in de meest kwetsbare gebieden van Parkstad vanuit de Regio Deal voortgezet en kracht bijgezet bijvoorbeeld vanuit het Volkshuisvestingsfonds, de Woningbouwimpuls en het Mobiliteitsfonds.
7
De gemeente Beekdaelen neemt deel aan de subregionale bestuurlijke overleggen van zowel Parkstad Limburg als de Westelijke Mijnstreek. De aantallen zijn meegenomen bij de subregio Parkstad Limburg.
70
Woondeal Limburg
71
Woondeal Limburg
Werkwijze Regio Zuid-Limburg De Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) is een gezamenlijke, Zuid-Limburgse ruimtelijke visie op de woningmarkt, destijds opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten (inmiddels 16 als gevolg van herindeling) vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen gemeenten met de gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft, leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio. In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. De subregionale woningbouwprogrammeringen worden geënt op de SVWZL en zijn integraal onderdeel van die structuurvisie. De Stadsregio Parkstad Limburg werkt al meer dan vijftien jaar intensief regionaal samen op het gebied van wonen en volkshuisvesting. De zeven Parkstadgemeenten werken samen in de bestuurlijke samenwerking van de Gemeenschappelijke Regeling Stadsregio Parkstad Limburg. Op regionale schaal is al stevig invulling gegeven aan het woonbeleid en aan regionale prestatieafspraken over woningbouw en volkshuisvesting.
Zoals de 7 Parkstadgemeenten hierin hun bevoegdheden op regionale schaal belegd hebben, zo hebben de 9 woningcorporaties binnen de regio zich verenigd in het samenwerkingsverband van het Regionaal Overleg Woningcorporaties Parkstad Limburg en worden huurdersorganisaties van de corporaties vertegenwoordigd door het Regionaal Overleg Huurdersorganisaties Parkstad Limburg. De samenwerking met marktpartijen is jarenlang vanwege het slechte investeringsklimaat niet vanzelfsprekend geweest, maar heeft mede met ondersteuning van BZK weer een impuls gekregen, waarbij door het bundelen van initiatieven, vernieuwing niet alleen in goede gebieden, maar ook in kwetsbare eenzijdige gebieden een kans krijgt.
Onderstaande tabel C1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen in de twee perioden (I en II).
Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)3
MH
PSL
WM
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)4
Aantal woningen in harde plancapaciteit5
Betaalbaarheid6
SH
MH
Aantal woningen door woningcorporaties GK
SH
MH
I
4.794
4.728
2.356
2.534
367
485
1.191
n.b.
II
9.201
8.696
346
1.005
177
197
781
n.b.
I
2.423
2.511
2.123
973
350
405
681
n.b.
II
4.352
4.421
315
1.457
1.265
0
1.749
n.b.
I
655
1.001
655
308
160
58
244
n.b.
II
2.220
1.970
516
379
172
91
365
n.b.
23.645
23.327
6.311
6.656
2.491
1.236
5.011
n.b.
Totaal
Tabel C1 De Woondeal overzichtstabel 2022 – 2030
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel C2.
Tabel C2
Gemeente
De eerste termijn
Regio Zuid-Limburg:
Huisvestingsopgave Woonregio Zuid-Limburg: van provinciale naar regionale opgave Zuid-Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 7.849 woningen, waarvan 5.640 (72% %) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voeren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanige wijze dat minimaal 2/3 betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede periode is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel
Toevoegingen
Plancapaciteit
MH
4.794
4.728
Zuid-Limburg
PSL
2.423
2.511
per subregio:
WM
655
1.001
Totaal
7.872
8.240
Woondeal Regio
2022 - 2024
De regio Zuid-Limburg zet zich in om, op basis van de gebleken behoefte en uitgesproken ambities, een bijdrage van 1.123 flexwoningen te leveren in de periode 2022 – 2024. Het aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in onderstaande tabel. In de regio zijn reeds 850 flexwoningen voor studentenhuisvesting gerealiseerd die minimaal tot 2030 blijven staan.
3
De daadwerkelijke toevoegingen (dus exclusief sloop)
4
Aantal woningen van de bruto toevoegingen die in de plancapaciteit zijn opgenomen.
5
‘Harde plancapaciteit’ zijn die plannen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan
6
Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
72
Woondeal Limburg
73
Woondeal Limburg
Zuid-Limburg
Met flexwonen reageert de regio snel op ontwikkelingen. Voor de periode 2025 – 2030 zal voortdurend gekeken worden naar de behoefte aan dit woonconcept. De regio Zuid-Limburg zet zich in om leegstaand vastgoed, waar mogelijk te hergebruiken/bestemmen voor de realisatie van woningen.
Periode
Tabel C3
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
Herstructurering door Sloop woningen
Aantal flexwoningen
I
683
-342
678
II
1.170
-301
n.t.b.
I
750
-525
300
II
1.250
-6.675
75
I
310
-31
70
II
40
-567
n.t.b.
4.203
8.441
1.123
Flexwonen, herstructurering en transformatie Zuid-Limburg
MH
PSL
WM
Totaal
Subregio Westelijke Mijnstreek
Sittard-Geleen
Subregio Parkstad
524 10 | 1.090
Stein 60 6 | 193
Sleutelprojecten
Brunssum
Beekdaelen
Onderstaand een overzicht van het aantal bouwlocaties dat is aangewezen als sleutelproject in de regio en die opgeteld noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Een specificatie van deze locaties en de eventuele knelpunten voor de realisatie zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel continu met elkaar het gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
213
816
3 | 476
2 | 744
Beek
Landgraaf
71
Meerssen
167
3 | 47
83
Heerlen
n.v.t.
4 | 344
499 6 | 1.766
Tabel C4
Gemeente
Aantal plannen
Sleutelprojecten
Maastricht
18 plannen
Zuid-Limburg
Toevoeging
Onttrekking
2.799
2
Voerendaal Valkenburg a.d. Geul
Eijsden-Margraten
3 plannen
54
0
Maastricht
Vaals
2 plannen
52
0
3990
Kerkrade
4 | 54
n.v.t.
512
18 | 2.799
2 | 1.144
Beekdaelen
3 plannen
476
0
Brunssum
5 plannen
685
0
Heerlen
20 plannen
1.750
0
Kerkrade
17 plannen
361
200
Landgraaf
4 plannen
344
0
Simpelveld
3 plannen
7
18
Voerendaal
12 plannen
221
0
Beek
3 plannen
47
0
Sittard-Geleen
10 plannen
1.090
472
190
Stein
6 plannen
193
83
2 | 52
Totaal
106 plannen
8.079
775
Simpelveld
Eijsden-Margraten 239
2 | 106
128 n.v.t.
3 | 54
Vaals
Subregio Maastricht-Heuvelland
Aantal te realiseren woningen tot 2025 Sleutelprojecten: aantal projecten | aantal woningen
Versnelling (tot 2025) en sleutelprojecten Zuid-Limburg
Woondeal Limburg
114
Gulpen-Wittem
Kaart 4
74
102
164
75
Woondeal Limburg
Woningbouwambitie Maastricht-Heuvelland: minimaal 12.000 woningen t/m 2030 1.
De gemeenten in Maastricht-Heuvelland, de Provincie, Universiteit Maastricht en Universiteit Aken hebben de verwachting dat beide universiteiten blijven groeien en dat dit naast meer studenten ook – samen met de mogelijke komst van de Einsteintelescoop – voor meer banen zal zorgen de komende 10 jaar in deze regio. Deze plusambitie zit nu nog niet verwerkt in de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030” waarop onderstaand bod is gebaseerd (zie paragraaf 1.3). Onderstaande tabel CA1 geeft inzicht in het totaal aantal te realiseren woningen (Totaal) in de twee perioden (I en II)
Woonregio Zuid-Limburg
Bruto toevoegingen (te realiseren woningen)3
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)4
Aantal woningen in harde plancapaciteit5
Aantal woningen door woning corporaties
Betaalbaarheid6
SH
MH
GK
SH
MH
I
4.794
4.728
2.356
2.534
367
485
1.191
n.b.
II
9.201
8.696
346
1.005
177
197
781
n.b.
Totaal
13.995
13.424
2.702
3.539
544
682
1.972
n.b.
Tabel CA1 De Woondeal
SUBREGIO MAASTRICHT-HEUVELLAND
overzichtstabel subregio MaastrichtHeuvelland: 2022 – 2030
3
De daadwerkelijke toevoegingen (dus exclusief sloop)
4
Aantal woningen van de bruto toevoegingen die in de plancapaciteit zijn opgenomen.
5
‘Harde plancapaciteit’ zijn die plannen die onherroepelijk vastliggen in een bestemmingsplan
6
Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max van €1000 per maand en koopwoningen onder de €355.000.
76
Woondeal Limburg
77
Woondeal Limburg
Voor de eerste termijn (I: periode 2022-2024) zijn de realisaties per gemeente aangegeven in tabel CA2.
Tabel CA2
Gemeente
De eerste termijn
van de regio. De opgaven hangen dus met elkaar samen. De regio monitort periodiek de subregionale woonprogrammering en stelt deze bij op basis van actuele afspraken met corporaties en marktpartijen.
Toevoegingen
Plancapaciteit
Eijsden-Margraten
239
235
Maastricht-
Gulpen-Wittem
128
114
Heuvelland per
Maastricht
3990
3.973
Meerssen
83
83
Vaals
190
188
Valkenburg aan de Geul
164
135
4.794
4.728
Woondeal subregio
gemeente: 2022 - 2024
Totaal
2.
3.
4.
78
5.
Om de woningbouwopgave uit tabel ca1 te realiseren, is het noodzakelijk de plancapaciteit op te harden. Gemeenten zorgen er tijdig voor dat gewenste ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij in eerste instantie specifieke aandacht voor de plannen tot en met 2024. De Provincie stuurt bovendien met de opgenomen instructieregels in de Provinciale omgevingsverordening op het adaptief programmeren (toevoegen van de juiste kwaliteit en het periodiek heroverwegen van de verouderde planvoorraad) en zet in op zaken zoals de aanpak van de stikstofproblematiek. De Provincie faciliteert en stimuleert Soortenmanagementplannen met kennis en financiële middelen ten behoeve van het kunnen aanvragen van een gebiedsgerichte ontheffing Flora en Fauna.
De regionale woningbouwambitie uit artikel 1.1 is gebaseerd op de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030”. Deze factsheets resulteren in een regionaal woonbehoefteonderzoek (2023 - 2030), dat naar verwachting in 2023 wordt vastgesteld. Op basis van het scenario woonvoorkeur migratie is er voor de regio MaastrichtHeuvelland een opgave van 4.640 reguliere woningen voorlopig geprognosticeerd (exclusief de eerder benoemde groeiambitie van de Universiteiten en van de verwachte groei van werkgevers). De indicatieve behoefte van tijdelijke woningen op basis van ditzelfde scenario is 4.356 woningen tot 2030. Deze tijdelijke woningen (die ook in permanente gebouwen met tijdelijke huurcontracten kunnen worden gerealiseerd) zijn beoogd voor de doelgroepen starters, studenten, woonurgenten met en zonder voorrang en internationale werknemers. Gezamenlijk telt dit op tot circa 9.000 woningen. Uitgaande van een plancapaciteit van 130% (rekening houdend met planuitval) houdt dit een gewenste plancapaciteit in van circa 12.000 woningen. Dit komt overeen met de regionale ambitie.
Het Rijk heeft voor vier jaar extra budget van 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor uitbreiding van capaciteit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Knelpunten als gevolg van belemmeringen van de capaciteit en gebrek aan expertise bij mede- overheden en Raad van State worden geagendeerd op de woondealtafels. Desgewenst kan via de regionale versnellingstafels de landelijke versnellingstafel worden ingezet.
Flexwonen, herstructurering & transformatie
Maastricht-Heuvelland werkt op gemeentelijke schaal samen met de woningcorporaties op het vlak van herstructurering en nieuwbouw. Ook marktpartijen dragen substantieel bij aan harde plancapaciteit. In Maastricht wordt daarbij gestuurd op minimaal 60% betaalbare nieuwbouw bij nieuwe woningbouwprojecten waarbij oog is voor wijk-specifieke vraagstukken. Zo wordt er gestuurd op meer sociale huur op locaties waar nu weinig sociale huur is. Naast de concentratie van sociale huur wordt hierbij ook het onderzoek Veerkracht in Maastricht als uitgangspunt bij gebruikt. Dit onderzoek maakt inzichtelijk waar de leefbaarheid in de stad onder druk staat en gebruikt dezelfde systematiek als het landelijke Aedes onderzoek naar Veerkracht in het corporatiebezit. Op grond van uitgangspunten in de lokale Woonvisies, de lokale overleggen met corporaties en marktpartijen en de behoeften - gebaseerd op de “Factsheets woningbehoefte Maastricht- Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030”, wordt kwalitatief en kwantitatief gestuurd op de juiste woning op de juiste plek. De woningbouwambitie (exclusief de ambitie zoals vermeld in 1.1) van 12.000 woningen tot en met 2030 betreft een bruto aantal. De lokale woningbouwambitie bestaat uit een uitbreidingsopgave en een herstructureringsopgave.
Deze nieuwe woningen zijn noodzakelijk om de herstructureringsprojecten te realiseren. De nieuwbouw is namelijk nodig om doorstroom uit de beoogde herstructureringsprojecten te genereren en draagt daardoor bij aan de transformatie
Woondeal Limburg
De gemeenten dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio.
79
1.
De subregio levert 678 flexwoningen (250 zijn reeds gerealiseerd) die in ieder geval tot 2030 beschikbaar zijn. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Onderdeel van de herplaatsingsgarantie is dat gemeenten, regio en provincie en Rijk ervoor zorgen dat er na de tijdelijke exploitatie elders een volgende locatie beschikbaar komt voor die flexwoningen die een tweede periode kunnen ingaan.
2.
Met het transformeren van vastgoed en herstructurering van slechte woningen zonder toekomstwaarde wordt ruimte voor nieuwe, eigentijdse woningen gecreëerd. Daarnaast kan transformatie en herstructurering bijdragen aan de vitaliteit van steden, dorpen en gebieden. Daarom wordt landelijk gestreefd naar de realisatie van 15.000 woningen doormiddel van transformatie per jaar. Woningen worden veelal ook gerealiseerd in leegkomend vastgoed zoals winkel- en/of bedrijfspanden. De beschikbaarheid van leegstaand vastgoed laat zich niet voorspellen. Met name op dit terrein dienen kansen zich dus onaangekondigd aan en is het zaak deze kansen steeds te bezien in het licht van de totale regionale huisvestingsopgave. Ook in de regio Maastricht-Heuvelland worden woningen toegevoegd als gevolg van de transformatie van panden of locaties met een andere bestemming (functiewijziging). Dit is geen streven op zich maar een gevolg van de transformatieopgaven vanuit andere domeinen. Wanneer deze woningen al bekend zijn, zijn deze onderdeel van de totale opgave die is opgenomen in tabel 1.
Woondeal Limburg
3.
Hoewel nog niet bestuurlijk vastgesteld willen we wel een van de aanbevelingen uit de “Factsheets woningbehoefte Maastricht-Heuvelland - Voorlopige inzichten ten behoeve van regionale woondeals t/m 2030” met u delen omdat deze een belangrijk knelpunt in onze subregio onderbouwt: de transformatie van de bestaande voorraad, met name in minder courante segmenten, zal niet vanzelf plaats vinden. Dit omdat transformatie of sloop niet altijd financieel haalbaar is. Als overheden niet bewust inzetten op de transformatie van de bestaande voorraad (bijvoorbeeld door beleid, financiële bijdragen en andere instrumenten) – of de transformatie ondanks stimulering onhaalbaar blijkt – betekent dit een grotere opgave voor sloop en nieuwbouw.
Sleutelprojecten Maastricht-Heuvelland
De subregio Maastricht-Heuvelland draagt met onderstaande aantallen bij aan de realisatie van de Zuid-Limburgse opgaven op het terrein van flexwonen, transformatie en herstructurering.
Onderbouwing bijdragen en ondersteuning locaties 1. Kader Kwaliteit Limburgse centra (KLC): dit kader richt zich op het verbeteren van de woon- en leefomgeving in centra in Limburg. Het kader voorziet in een integrale aanpak, vertrekkend vanuit het beleidsveld Wonen. Hiervoor komen projecten in aanmerking met een integraal en samenhangend pakket aan maatregelen, gericht op het realiseren van resultaten die inspelen op provinciale ambities in een of meer andere beleidsvelden. De provincie ondersteunt daarmee de volgende locaties reeds financieel: ‘Mheerderweg Noord’, ‘Karreweg fase II’, ‘Sprinkstraat’, ‘Studentenhuisvesting P0 locatie’, ‘Caberg-Zuidoost’, ‘Esso Maastrichterlaan en Jos Francotteweg’ en ‘Pastoerswei’.
Periode
Tabel CA3 Flexwonen, herstructurering en transformatie subregio MaastrichtHeuvelland
5.
80
Herstructurering door Sloop woningen*
Aantal flexwoningen
Periode I
683
342
678
Periode II
1.170
301
n.b.
Totaal
1.853
643
678
*
4.
Hergebruik/ transformatie (andere opgave)
In Limburg is afgesproken om alle projecten in kaart te brengen die reeds Rijks- of provinciale financiële bijdragen hebben ontvangen en te definiëren als sleutelprojecten. Het betreft uitbreiding- en/of herstructureringsprojecten. De onderstaande locaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. De locaties zijn ook in tabel 4 opgenomen. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn eveneens in tabel 4 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
2.
MIRT: In het BO MIRT van november 2022 zijn versnellingsafspraken gemaakt. Daarin heeft de gemeente Maastricht voor twee projecten een bijdrage van het Rijk ontvangen voor mobiliteitsmaatregelen om de realisatie van woningen te versnellen. Voor Maastricht: Geusselt e.o. betreft dit een Rijksbijdrage van € 10,5 mln. excl. btw (12,7 mln. incl. btw) voor het versnellen van ca. 972 woningen. Voor Maastricht: Trega Zinkwit betreft dit een Rijksbijdrage van € 9,5 mln. excl. btw (11,49 incl. btw) voor het versnellen van ca. 950 woningen.
3.
Volkshuisvestingsfonds (VHF): met deze uitkering kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. In deze woongebieden staat de leefbaarheid onder druk. De gemeente Maastricht heeft in het kader van de eerste tranche VHF € 4,8 miljoen (waarvan € 1,5 miljoen cofinanciering door de gemeente) verkregen voor de sloop, nieuwbouw en renovatie in de wijken Malpertuis, Pottenberg en Mariaberg.
4.
Gemeenten en provincie zetten zich in om de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise zo efficiënt mogelijk in te zetten. De provincie stelt hiervoor in de periode 2022-2024 middelen beschikbaar vanuit de flexpoolmiddelen.
5.
In verschillende sleutelprojecten lopen gemeenten tegen juridische vraagstukken aan bij het realiseren van woningen. Hiervoor kan het landelijk expertteam woningbouw worden ingeschakeld.
6.
Naast de locatie specifieke ondersteuning, ondersteunen Rijk en provincie ook via generieke (financiële) regelingen. Rijk en provincie informeren gemeenten wanneer er nieuwe regelingen opengesteld worden en fungeren als eerste vraagbaak bij eventuele onduidelijkheden.
Sloopaantallen uit de lokale prestatieafspraken MH.
Voorstel is dat de subregio Maastricht-Heuvelland aanhaakt bij de verkenning van het Ministerie van BZK, Provincie Limburg en de regio Parkstad ten aanzien van het realiseren van de extra nieuwbouwopgave én bijdrage aan de nationale woningbouwopgave en het opvangen van de lokale druk op de woningmarkt en aangrenzende regio’s zoals Aken. Partijen maken afspraken over de wijze waarop gezamenlijk de voortgang van de uitvoering van de afspraken uit de Woondeal wordt gemonitord en besproken.
Woondeal Limburg
81
Woondeal Limburg
Tabel CA4 Sleutelprojecten subregio MaastrichtHeuvelland
Sleutelprojecten
Betaalbaarheid
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als sleutelprojecten in de regio en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in bijlage 3 opgenomen. We blijven via de woondealtafel met elkaar het continue gesprek voeren om gesignaleerde knelpunten ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
1.
Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die grote behoefte is het streven dat 2/3 (600.000 woningen tot en met 2030) van de nieuwe woningen in Nederland betaalbaar zijn: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot max. van €1.000,- per maand (prijspeil 2020) en koopwoningen tot €355.000,-. Uitgaande van de opgave om tot en met 2030 ca. 12.000 nieuwe woningen toe te voegen, is het streven om ca. 7.200 nieuwe betaalbare huur- en koopwoningen te realiseren.
2.
In de nationale prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen in Nederland tot en met 2030. In nog Maastricht-Heuvelland wordt ingezet op de bouw van ca. 3.500 sociale huurwoningen en een nog nader te bepalen aantal middenhuur woningen van corporaties.
3.
Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huur te realiseren.
4.
Om provincies, gemeenten en corporaties te ondersteunen bij het versnellen van de nieuwbouw van sociale woningen, kunnen de expertteams, de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties en de Taskforce versnellen tijdelijke huisvesting worden ingezet. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties, kan bestuurlijk hulp bieden wanneer er belemmeringen worden geconstateerd bij het realiseren van de gemeentelijke bouwopgave voor sociale huurwoningen, waaronder flexwoningen.
5.
In de regio Maastricht-Heuvelland staan ca. 104.500 woningen waarvan ca. 29.000 huurwoningen van corporaties en ca. 22.750 huurwoningen van particuliere eigenaren. Dit betekent dat ca. 28% van de woningvoorraad in de regio in eigendom is van de corporaties en ca. 22% van particuliere verhuurders. Een deel van deze particuliere huurwoningen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens van € 763,47 per maand. Deze sociale en particuliere huurwoningen staan ongelijk over de regio verdeeld. Streven is om regionaal te komen tot een betere balans in de woningvoorraad waarbij tevens het uitgangspunt is dat het aantal sociale huurwoningen in de regio voldoet aan de totale behoefte aan deze woningen.