Bijlage 12 PDF versie DEFINITIEF presentatie informatie avond wonen 2 sep 2025

Raadsinformatieavond wonen 2 september 2025

Welkomswoord door wethouder Geers

Introductie •

Nicolaas Swier, beleidsadviseur wonen

•

John Schmeets, financieel medewerker GREX

•

Jaimy van Dijk, voorzitter bestuurscommissie Wonen & Herstructurering Parkstad Limburg, tevens wethouder in Brunssum

•

Pim Tiggelhoven, adviseur bij Companen

•

Susanne Vreuls-Essers, beleidsadviseur wonen

Opzet van de avond 1.

Woonbeleid Kerkrade A. Toelichting bestaand woonbeleid Kerkrade B. Toelichting stand van zaken woonoffensief incl. Ontwikkelkaart C. Toelichting grondexploitatie

2.

Vragen

3.

Pauze

4.

Vervolg woonbeleid: toelichting regionaal beleid

5.

Wooninstrumentarium A. Aanleiding B. Toelichting wooninstrumentarium C. Vervolgproces

6.

Vragen

1A. Woonbeleid : toelichting bestaand beleid door S. Vreuls-Essers

Vastgesteld beleid Regionale toekomstvisie wonen, welzijn en zorg (2025) Woonbehoefteonderzoek (2025) Meerjarige prestatieafspraken (2024) Jaarschijf prestatieafspraken 2025 (2024) Adviesrapport opgaven woningvoorraad en leefbaarheid (2023) Regionale en lokale woonvisie (2023) Beleidsregel woningsplitsing en wijziging gebruik (2023) Woondeal Limburg (2023) Beleidsregel ruim baan voor goede woningbouwplannen (2021) Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg (2016)

Wettelijk kader / samenhang beleid •Omgevingswet (vanaf 1 januari 2024) •Omgevingsvisie (vaststelling voorzien oktober 2025) • Strategisch, overkoepelend document voor fysieke leefomgeving • Thema’s o.a.: wonen, mobiliteit, duurzaamheid, gezondheid in samenhang •Woonvisie Kerkrade 2023–2028 (vastgesteld 31 mei 2023) • Vervult rol van volkshuisvestelijk programma • Onderdeel van en in lijn met gemeentelijke omgevingsvisie WBO en Veerkrachtanalyse • Diverse beleidsregels als verdieping • Prestatieafspraken Toekomstvisie Wonen welzijn en zorg (vastgesteld 12 februari 2025) • Ook onderdeel van volkshuisvestelijk programma

•Woonoffensief: uitvoering • Concretiseert ambities uit woonvisie voor nieuwbouwprogrammering • Woonbehoefteonderzoek onderlegger •Sturingsinstrumenten: uitvoering • Juridische maatregelen voor meer grip op woningmarkt en leefbaarheid •Regionaal beleid • Regionale woonvisie, Woondeal Limburg, Structuurvisie en beleidsregels •Wetten • o.a. Woningwet, Wet betaalbare huur, Huisvestingswet, Goed Verhuurderschap

Omgevingsvisie 2050 Vier kernambities: Leefbare stad, Werkende stad, Meergeneratiestad en Klimaatbestendige stad  in alles is wonen verwerkt. O.a.: - Huidig woningaanbod te eenzijdig en verouderd  vernieuwing, renovatie, herstructurering en verduurzaming is noodzakelijk  o.a. inzet op levensloopbestendig, woonzorgcombinaties, starterswoningen - Inzet meer balans in aandeel sociale huur: inzet nieuwe en andere doelgroepen & realisatie midden huurwoningen en duurdere (koop) woningen - Historische linten veilig en aantrekkelijk maken en ruimte geven  aantrekkelijker als woonomgeving en ontwikkelkansen voor leegstaande panden - Voorzieningen, gezondheid, werkgelegenheid, landschap zorgt voor aantrekkelijke woonomgeving  juiste woonproduct moet daarbij aansluiten

Onderscheid in gebieden voor woningbouw: - Buurtknooppunten: hart van de buurten, kans voor ouderenhuisvesting dichtbij voorzieningen - Stationslocaties Eygelshoven-Markt en Kerkrade-Centrum: kansen voor woningbouw met snelle verbindingen - Historische linten: benutten architectonische parels en toevoegen nieuwe parels, verbouwen commerciële panden - Binnen bestaande buurten: onbenutte bouwtitels gebruiken en straatje erbij - Werkgebieden: sommige plekken bieden kans voor verkleuring naar wonen - Uitleglocaties: kansen voor woningbouw, vooral hoger segment

Woonvisie is de basis 3 strategieën: • Kansrijk wonen • Kansrijke woonomgeving • Nu en in de toekomst • Relatie met leefbaarheid, sociaal domein,

duurzaamheid, klimaat en (historische) waarde

Doelen woonvisie • Vernieuwing en kwaliteit • Vitale veerkrachtige woonwijken • Gezonde mix aan woningaanbod:

differentiatie bewoners en woningen

• Betaalbaarheid belangrijk, maar vooral

middeldure en dure woningen nodig (woonoffensief)

• Aanpak particulier bezit • Kwaliteitseisen nieuwbouw • Wijkgerichte aanpak

Aanstaande regelgeving Wet versterking regie op de volkshuisvesting, o.a.: • meer grip vanuit rijk op wonen • 30% sociaal-40% middenhuur & betaalbare koop-30% dure huur

en koop regel bij nieuwbouwplannen

• Gemeenten >27% huidig aandeel social -> worden verplicht bij

nieuwbouw 40% middensegment

• Verplichte urgentieregeling • Kortere procedures

Provinciaal Omgevingsplan Limburg

1B. Woonbeleid: toelichting woonoffensief door N. Swier

Onderwerpen 1 Woonoffensief 2 Segmenten

Sociale huur, laag/midden/hoog

3 Programmering

Sloop en nieuwbouw

4 Woningverdeling

Gemeente/wijk/buurt, verbeterde mix

Woonoffensief Het Woonoffensief biedt inzicht in zowel bestaande woningbouwplannen als in potentiële nieuwe ontwikkellocaties De Ontwikkelkaart is de verbeelding van deze locaties (hangt op) De gemeente streeft een groei tot circa 48.000 - 50.000 inwoners na. Inzet kwalitatief hoogwaardig en evenwichtig woningaanbod en een aantrekkelijke, toekomstbestendige woonomgeving.

WBO 2024 Parkstad

WBO 2024 Kerkrade

Woondealsegmenten

Woondeal

Sociale huur ca.

Midden segment ca.

Duur segment ca.

30%

40%

30%

Duur segment

koop vanaf €405.000,vrije sector huur vanaf €ௗ1.184,83

Middensegment

koop tot €405.000,middenhuur € 900,08 tot € 1.184,82

Sociale huur

huur tot €900,07

SH Segment

Inkomenseisen

Realiseerbaar

1 pers. tot € 28.375,2 pers. tot € 38.500,-

Mag niet meer in Kerkrade worden gebouwd*

Middensegment SH €477,- tot €732,-

1 pers. € 28.375,- tot € 49.699,2 pers. € 38.500,- tot € 54.874,3 pers. Tot € 38.500,-

Mag niet meer in Kerkrade worden gebouwd

Dure SH €732,- tot €900,07

1 pers. € 28.375,- tot € 67.366,2 pers. € 38.500,- tot € 89.821,3 pers. € 38.500,- tot € 89.821,-

Enig mogelijke SH vorm

Goedkope SH <€477,-

Ontwikkeling SH Jaar

Max bedrag sociale huur

2021

€752,33

2022

€763,47

2023

€808,06

2024

€879,66

2025

€900,07 (tot € 89.821,-)

Prijssegmenten Verder genuanceerd Hoog segment

koop vanaf €405.000,vrije sector huur vanaf €ௗ1.184,83

Middensegment bovenkant

koop €280.000,- tot €405.000,middenhuur € 900,08 tot € 1.184,82

Middensegment onderkant (of laag segment bovenkant)

koop tot €280.000,dure SH (€732,- tot €900,07) tot € 89.821,-

Laag segment Mag niet meer in Kerkrade worden gebouwd*

1. goedkope SH (<€477,-) 2. middensegment SH (€477,- tot €732,-)

Programmering Sloop 1.469 voornamelijk huur € 380 - € 650 Nieuwbouw 2.168

613 huur € 732 - € 900,07 303 huur > € 900,07 150 koop < € 405.000 101 koop > € 405.000 1.001 nog onbepaald (30% - 40% - 30%)

Netto toevoeging 699 (q woningen 23.981 naar 24.680)

Huidige nieuwbouwprogramma (woonoffensief) Sloop 1.469 voornamelijk huur € 380 - € 650 Nieuwbouw 2.168

913 huur € 732 - € 900,07 854 huur > € 900,07 en koop < € 405.000 401 huur > € 1.184,83 en koop > € 405.000 (1.001 is onderverdeeld in 30% - 40% - 30%)

Netto toevoeging 699 (q woningen 23.981 naar 24.680)

Woningverdeling Ongenuanceerd Sociale huur ca. Midden segment ca. Kerkrade voor 45% - 46% 44% programmering

Duur segment ca. 11%

Kerkrade na 42% programmering

46%

12%

Genuanceerd

Midden seg. Dure SH ca.

Midden seg. Overige ca.

Duur seg. Ca.

Kerkrade voor 37% programmering

8%

44%

11%

Kerkrade na 30% programmering

12%

46%

12%

Laag seg. Goedkope en midden SH ca.

Woningverdeling

Gemeente Kerkrade genuanceerd SH Na prog.

Voor prog.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Huur <€732

Huur €732 - €900

Huur € 900 - € 1.185 en <€405.000

Huur >€ 1.185 Koop >€405.000

90%

100%

Woningverdeling Ongenuanceerd Sociale huur ca. Midden segment ca. Kerkrade voor 45% - 46% 44% programmering

Duur segment ca. 11%

Kerkrade na 42% programmering

46%

12%

Genuanceerd

Midden seg. onderkant ca.

Midden seg. Duur seg. Ca. bovenkant ca.

Kerkrade voor 37% programmering

33%

19%

11%

Kerkrade na 30% programmering

38%

20%

12%

Laag seg. Goedkope en midden SH ca.

Woningverdeling

Gemeente Kerkrade verdeling genuanceerd Na prog.

Voor prog.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Huur <€732 Huur €732 - €900 en koop < 280.000 Huur € 900 - € 1.185 en koop €280.000 - €405.000 Huur >€ 1.185 Koop >€405.000

80%

90%

100%

Wijk en buurt Kerkrade-West Buurt

SH ca.

Midden en Hoog segment ca.

Veerkracht

Terwinselen

29%

71%

Ruim voldoende

Spekholzerheide

48%

52%

Voldoende

Gracht

29%

71%

Voldoende

Heilust

65%

35%

Zwak

Kaalheide

42%

58%

Voldoende

Dentgenbach

-

-

Voldoende

Wijk en buurt Kerkrade-Noord Buurt

SH ca.

Midden en Hoog Veerkracht segment ca.

Waubacherveld

21%

79%

Ruim voldoende

Hopel

25%

75%

Ruim voldoende

Eygelshoven-Kom 51%

49%

Ruim voldoende

Vink

22%

78%

Ruim voldoende

Haanrade

24%

76%

Ruim voldoende

Chevremont

56%

43%

Zwak

Wijk en buurt Kerkrade-Oost Buurt

SH ca.

Midden en Hoog segment ca.

Veerkracht

Centrum

44%

65%

Voldoende

Erenstein

61%

39%

Zwak

Rolduckerveld

77%

23%

Onvoldoende

Holz

49%

51%

Voldoende

Nulland

47%

53%

Zwak

Bleijerheide

51%

49%

Zwak

Verbeterde mix Buurt

SH voor programmering ca.

SH na Programmering ca.

Rolduckerveld

77%

44%

Centrum

56%

47%

Bleijerheide

51%

47%

Holz

49%

41%

Spekholzerheide

48%

47%

Kaalheide

42%

43%

Terwinselen

29%

33%

Waubach

21%

9% *

In de wijken Gracht, Hopel, Haanrade en Vink is eveneens nieuwbouw gepland, dit heeft echter geen uitwerking op de percentages.

1C. Woonbeleid : toelichting grondexploitatie door J. Schmeets

Algemeen De gemeente maakt onder andere beleid op het gebied van Wonen, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing (programma 8 van de begroting). In het programma worden de doelen en speerpunten van het beleid omschreven. Enkele doelen/speerpunten hebben direct te maken met grondexploitatie, namelijk Het inzetten op een verantwoorde mix van woningaanbod 2. Het realiseren van een stedenbouwkundige herinvulling van het terrein rondom Kaalheide, onder meer via “Kaalheide Bruist” 1.

3.

Herinvulling ruimte voormalig complex D’r Pool

Grondbeleid Een van de instrumenten om die doelen te bereiken is het Grondbeleid. Door of met grondbeleid kunnen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Denk daarbij aan woningbouw, economische ontwikkelingen, recreatieve voorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, infrastructuur, klimaatadaptatie etc. Grondbeleid kent verschillende vormen, namelijk 1. Actief grondbeleid 2. Faciliterend grondbeleid 3.

Een mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid

Actief grondbeleid • Een gemeente kan zelf gronden ontwikkelen die in eigendom zijn of die de

gemeente gaat verwerven.

• De gemeente voert de grondexploitatie en geeft bouwgrond uit • De ontwikkelaar bouwt woningen of ander soort vastgoed en zet dat in de

markt

• Actief grondbeleid is risicovol • Voordeel: winsten komen ten goede van de gemeente • Nadeel: verliezen komen ten laste van de gemeente

Faciliterend grondbeleid 1 • De gemeente heeft geen grond in bezit • Een private partij voert de grondexploitatie en geeft bouwgrond uit of

bouwt zelf en zet woningen of ander vastgoed in de markt • De gemeente maakt de ontwikkeling mede mogelijk • Wijzigen omgevingsplan; aanleg infra of andere voorzieningen

• De kosten die de gemeente maakt worden verhaald op de ontwikkelaar • Dit is een verplichting • Geen risico’s voor de gemeente

Faciliterend grondbeleid 2 • Idem als Faciliterend grondbeleid 1 • Met als verschil dat de gemeente ook belangen heeft bij het ontwikkelen

van een gebied • Gemeente en partijen investeren samen in het gebied • Investeringen gemeente betreffen voornamelijk het inrichten van de openbare ruimte (infra en groen) en investeringen in leefbaarheid, burgerparticipatie etc. • Kosten worden gedeeltelijk verhaald

Mengvorm van actief en faciliterend grondbeleid • De gemeente ontwikkelt gronden met een of meerdere private partijen

(Publiek-private samenwerking) • Daarbij voert de gemeente actief grondbeleid én faciliterend grondbeleid • De gemeente ontwikkelt haar eigen gronden en faciliteert de private

partij(en) • Verantwoordelijkheden en risico’s worden gedeeld

Grondexploitatie • Grondexploitatie is: alles wat je moet doen om te komen tot bouwrijpe

grond.

• Dat kan het omvormen van landbouwgrond tot bouwgrond voor een

woonwijk zijn. De meest makkelijke. • En het kan ook een binnenstedelijke herstructurering zijn waarbij panden moeten worden verworven en gesloopt alvorens er nieuw vastgoed kan worden gebouwd (woningen, commercieel vastgoed, maatschappelijk vastgoed) en waarbij in het gebied nieuwe infra en groen moeten worden aangelegd. De meest moeilijke.

• Om inzicht te krijgen in de financiële gevolgen wordt een begroting

opgesteld van kosten en opbrengsten. Zo’n begroting wordt ook wel een grondexploitatie genoemd of te wel een grex • Daarbij gaat het niet om calculaties, maar om ramingen. De ramingen zijn gebaseerd op kengetallen, ramingen door externen of offertes • Wat het lastig maakt is dat het langjarige projecten betreft. De wereld verandert voortdurend. Dat leidt tot onzekerheden. Daarom voorzichtigheidsbeginsel en risicoanalyse • Doordat het langjarige projecten betreft worden plannen vaak tussentijds aangepast

Voorbeeld grex 1 Grondexploitatie-opzet ………... Prj.Nr. … Versiedatum:

27-08-25

BCF- Verhouding: Comp/aftrekbaar ……… Uitgeefbaar/ totaal plangebied: 6.000 m2 / 10.000 m2 50 kavels Bedragen in euro's en exclusief B.T.W. Omschrijving

Totaal

Werkelijk

t/m 2025

2023

Verplichtingen

Raming

Raming

2025

2026

Boekwaarde per 01-01 Rentekosten

0,00

Raming

Raming

2027

2028

70.000,00

123.550,00

(445.096,75)

1.050,00

1.853,25

(6.676,45)

170.000,00

50.000,00

Verwervingen - gronden

0,00

0,00

- vastgoed

0,00

0,00

- sloopkosten

0,00

0,00

- kabels en leidingen

0,00

- bodemsanering

0,00

30.000,00

- riool

0,00

150.000,00

- infra (bouwwegen)

0,00

250.000,00

Bouwrijp maken 50.000,00

Woonrijp maken - infra

0,00

- groen

0,00

70.000,00

Plankosten - Planontwikkelingskosten - bodemonderzoeken

0,00

5.000,00

- ruimtelijke procedures

0,00

10.000,00

- stedenbouwkundig plan

0,00

40.000,00

- flora en fauna

0,00

3.000,00

- planschadeonderzoek

0,00

2.000,00

- fiscale advisering

0,00

0,00

- juridich advies

0,00

10.000,00

- verkoop kavels

0,00

20.000,00

- communicatie

0,00

2.500,00

2.500,00

40.000,00

7.000,00

13.000,00

623.550,00

304.903,25

(318.773,20)

500.000,00

750.000,00

10.000,00

- Kosten voor voorbereiding en toezicht - civiele en cultuurtechniek

0,00

- gemeentelijke apparaatskosten

0,00

Totaal lasten

0,00

0,00

0,00

0,00

70.000,00

Opbrengsten - verkoop percelen

0,00

- subsidies

0,00

0,00

- bijdrages

0,00

0,00

Totaal baten

0,00

Storting reserve OBK

0,00

Saldo lasten-baten

0,00

0,00

0,00

500.000,00

750.000,00

0,00

0,00

70.000,00

123.550,00

(445.096,75)

(318.773,20)

Voorbeeld grex 2 Grondexploitatie-opzet ………... Prj.Nr. … Versiedatum:

27-08-25

BCF- Verhouding: Comp/aftrekbaar ……… Uitgeefbaar/ totaal plangebied: 6.000 m2 / 10.000 m2 50 kavels

Omschrijving

Bedragen in euro's en exclusief B.T.W. Totaal t/m 2025

Werkelijk 2023

Verplichtingen

Raming 2025

Raming 2026

Boekwaarde per 01-01 Rentekosten

445.000,00 6.675,00

0,00

Verwervingen - gronden - vastgoed

0,00 0,00

0,00 300.000,00

Bouwrijp maken - sloopkosten - kabels en leidingen - bodemsanering - riool - infra (bouwwegen)

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

75.000,00

Woonrijp maken - infra - groen

0,00 0,00

Raming 2027 504.175,00 7.562,63

Raming 2028 (58.762,38) (881,44)

170.000,00

50.000,00 70.000,00

50.000,00 30.000,00 150.000,00 250.000,00

Plankosten - Planontwikkelingskosten - bodemonderzoeken - ruimtelijke procedures - stedenbouwkundig plan - flora en fauna - planschadeonderzoek - fiscale advisering - juridich advies - verkoop kavels - communicatie

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

- Kosten voor voorbereiding en toezicht - civiele en cultuurtechniek - gemeentelijke apparaatskosten

0,00 0,00

Totaal lasten

0,00

Opbrengsten - verkoop percelen - subsidies - bijdrages

0,00 0,00 0,00

Totaal baten Storting reserve OBK Saldo lasten-baten

0,00 0,00 0,00

5.000,00 10.000,00 40.000,00 3.000,00 2.000,00 0,00 10.000,00

10.000,00

20.000,00 2.500,00

2.500,00

40.000,00

7.000,00

13.000,00

1.004.175,00

691.237,63

73.356,19

500.000,00

750.000,00

0,00

0,00

0,00

445.000,00

0,00 0,00 0,00

0,00

500.000,00

750.000,00

0,00

0,00

445.000,00

504.175,00

(58.762,38)

73.356,19

Voorbeeld residuele grondprijsbepaling Stadswoning Bruto vloeroppervlakte

178 m2

Inhoud

517 m3

Marktwaarde VON-prijs*

€

440.000

Btw

€

-76.364

VON-prijs excl. Btw

€

363.636

Stichtingskosten Bouwkosten**

1325 per m2 bvo

€

-235.850

Bijkomende kosten***

25% van de bouwkosten

€

-58.963

Winst risico***

5% van de VON-prijs excl. Btw

€

-18.182

Totale stichtingskosten

€

-312.994

Grondwaarde per woning

€

50.642

*

Prijs die voor vergelijkbare nieuwbouwwoning in de regio wordt betaald; bron: marktonderzoek.

**

Aantal m2 bruto vloeroppervlak * prijs per m2; externe bronnen: bijvoorbeeld bouwkostenkompas

***

Percentages afkomstig van externe bronnen; bijvoorbeeld bouwkostenkompas

Grondexploitatie in de jaarrekening De boekwaarde van de grondexploitatie staat op de balans bij de voorraden onder de vlottende activa 4.

VOORRADEN

a

Grond- en hulpstoffen

b

Onderh. werk, w.o. bouwgronden in exploitatie

c d

Gereed product en handelsgoederen

Boekwaarde 1.1.2024

Boekwaarde 31.12.2024

469

1.286

144

141

613

1.427

Vooruitbetalingen

4.b Onderhanden werk, waaronder gronden in exploitatie In de kolom Investering/Inkomsten is rente toegerekend/vergoed tegen 1,1% over de boekwaarde per 1 januari 2024. Alle exploitatieresultaten worden gestort danwel onttrokken aan de ‘reserve grondexploitatie OBK’. Deze resultaten worden o.a. ingezet als dekkingsmiddel t.b.v. het investeringsprogramma. Van de bouwgronden kan het verloop in 2024 als volgt worden weergegeven:

4.

b

VOORRADEN

t1

01. Rodaboulevard

Boekwaarde 1.1.2024

Investering

-167

Inkomsten

183

b

40. Kloosterpark Pannesheide

-2

b

41. Teutelebroekstr / Kerkvoetpad

-40

1

b

72. Superlocal

431

8

b

73. Zonstraat / Clausstraat

1

6

848

639

1.071

837

-2

2

b

t2

74. Herstructurering D'r Pool Subtotaal

Winstuitname

-2

Boekwaarde 31.12.2024 -14

0

2

0

-1

-40 439 -7

0 1.487

-3

-19

1.886

Korrektie ivm Voorz. Proj., tw: 68. Voorz. Zonstraat / Clausstraat

0

74. Herstructurering D'r Pool

-600

-600

Korrektie

-602

2

0

0

-600

Boekw gekorr met Voorz Proj.

469

839

-3

-19

1.286

Paragraaf grondbeleid in de jaarrekening en begroting •

In de begroting en de jaarrekening wordt het grondbeleid toegelicht in de Paragraaf Grondbeleid

•

In relatie tot de grondexploitatie is de onderbouwing van de geraamde winst- of verliesneming van belang

Onderbouwing van de geraamde winst- of verliesneming bedragen x € 1.000

Project

REK'24

REK'24

REK'24

REK'24

REK'24

REK 2023

BEGR 2025

raming

raming

realisatie

raming

raming

raming

raming

2024

2024

2024

2025

2026

2027

2028

Rodaboulevard

-

-

-14

-

-

-

-

Kloosterpark Pannesheide

-

-

2

-

-

-

-

103

103

-

103

103

-

-

-

-

-7

-

-

-

-

103

103

-19

103

103

-

-

Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad

Zonstraat-Clausstraat

Totaal

2. VRAGEN?

3. PAUZE

4. Vervolg woonbeleid : toelichting regionoaal beleid door J. van Dijk

Bezoek BPD aan Parkstad

Toelichting op de Regionale Woonvisie Jaimy van Dijk Voorzitter Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering

-

Leefbare wijken - Regionale en lokale woonvisie 2023-2028 - Regio in balans - Veerkracht in de wijken - Regionale spreiding - Transformatie - Investeren in wijken, ruimte bieden, kansen koppelen groeiperspectief - De particuliere voorraad houdt achterstanden in stand > transformatie van 4.300 particuliere woningen - Inzetten op doelgroepen: huidige en toekomstige bewoners, beroepsbevolking (nieuwe en vervangingsvraag), kwetsbare groepen - Vraagt om kwalitatief goede woningen en juiste segmentering

Veerkracht per buurt (2022)

Bouw - Woonbehoefteonderzoek - Migratiescenario als basis en economische kansen vertalen in woningbouw mits dit de leefbaarheid versterkt - Van krimp naar groei - Behoefte aan 13.000 woningen - Middenhuurwoningen, nieuwe woonproducten en woningen in het duurdere segment - Programmering - bestaande plannen aanjagen en nieuwe plannen - 5.000 nieuwe woningen tot 2029 - 7.000 tot 8.500 nieuwe woningen in de periode 2030 – 2035 - Wonen en werken > werkgeversarrangementen Migratie compenseert demografie

Vervangingsvraag beroepsbevolking

-

Inzetten van Volkshuisvestelijk instrumentarium Afdekking onrendabele toppen - Wet versterking regie Volkshuisvesting Volkshuisvestingsfonds €104,6 miljoen - Verplichte Huisvestingsverordening Regio Deal - wonen €24,0 miljoen Woningbouwimpuls €7,7 miljoen - Regionaal Volkshuisvestingsprogramma Startbouwimpuls €5,7 miljoen - Aandeel sociale huur 30% Mobiliteitsfonds €13,6 miljoen - Fair share €155,6 miljoen TOTAAL - Onderzoek mogelijkheden toepassing Wbmgp - Versterking van de gemeentelijke slagkracht - 163 miljoen rijkssubsidies voor investeringen en interventies in wijken

5A. Wooninstrumentarium: aanleiding door S. Vreuls-Essers

Terugblik

2016: Motie aanpak brievenbuspanden 2018: Paraplubestemmingsplan stedelijk gebied: verbod op kamerverhuur en woningsplitsing 2021: beleidsregel woningsplitsing: verruiming onder voorwaarden 2023: beleidsregel geactualiseerd en woonvisie 2023: adviesrapport RIGO over sturingsinstrumenten: advies: inzet op toezicht en handhaving 2024: intensivering toezicht en handhaving (interventieteam)

Huidige stand van zaken

Lokale aanpak toezicht en handhaving werkt! Wel behoefte aan extra instrumenten om nog meer grip te krijgen -> Haskoning ingehuurd Regionaal ook behoefte aan meer sturing -> start met regionale huisvestingsverordening -> Companen ingehuurd Gemeente Heerlen dient aanvraag in om de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek in te voeren (WBMGP) -> 24 september in raad Kerkrade en Brunssum bezig met voorbereiden aanvraag  Kerkrade heeft Haskoning ingehuurd. Streven november / december in raad

5B. Wooninstrumentarium: toeliching mogelijk instrumentarium door P. Tiggelhoven

Instrumentarium Leefbaarheid Gemeenteraad Kerkrade 2 september 2025

Aanleiding •

Regionale Prestatieafspraken: gebieden met leefbaarheid onder druk tijdelijk ontzien bij huisvesting bewoners in een kwetsbare situatie

•

Onderzoek instroom kwetsbare huishoudens 2017-2022 (10% bijstandsuitkering)

•

Voornemen Gemeente Heerlen: aanvraag Wbmgp

•

Verschillende situaties per gemeente

Overzicht instrumenten

1. Sturen op woningtoewijzing •

Prestatieafspraken: vrije toewijzingsruimte, fysiek intakegesprek, toewijzing op inschrijving i.p.v. loting, tweehurenbeleid

•

% sociale huur, betaalbare koop, middenhuur in omgevingsplan, incl. instandhoudingstermijn (voorheen doelgroepenverordening)

•

Huisvestingsverordening - Urgenties (verplicht) - Woningtoewijzing, incl. voorrang doelgroepen (onderbouwing schaarste nodig!)

•

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) Sturen op woningtoewijzing t.b.v. de leefbaarheid in een gebied. Opnemen in huisvestingsverordening (gemeente kiest zelf hoeveel en welke artikelen): • • •

Artikel 8: Eisen stellen aan de aard van het inkomen Artikel 9: Voorrang o.b.v. sociaal-economische kenmerken (hh type, leeftijd, opleiding, beroepsgroepen, vrijwilligerswerk) Artikel 10: Screening op overlast gevende en criminele gedragingen (verklaring omtrent gedrag, politiegegevens, andere objectieve bronnen)

Aandachtspunten: • Onderbouwing: Waarom noodzakelijk? Voldoende huisvestingsopties elders in regio (gemeente die aanvraag doet, onderbouwt primair de omvang van de woningmarktregio) • • • • • • •

- O.b.v.: statistische cijfers (demografie + inkomen, leefbaarheidsonderzoeken etc.), ervaringen professionals Onderdeel gebiedsgerichte, integrale, meerjarige aanpak Minister wijst aan, op voordracht gemeenteraad Tijdelijk: 5x vier jaar, na elke 4 jaar evalueren Richt zich op sociale- en/of particuliere huur Handhaving is aandachtspunt (vooral bij mensen die later intrekken bij hoofdbewoner particuliere huur) Artikel 8: woonachtig > 6 jaar in regio niet weigeren Afstemming met regiogemeenten

2. Sturen op gebruik woning Huisvestingsverordening Opkoopbescherming Opkopen en verhuren koopwoningen

Splitsen, verkameren

Het alternatief…. Zelfbewoningsplicht

*onderbouwen schaarste / leefbaarheid *3 verplichte uitzonderingen *vooral voor bestaande bouw

*minder / geen onderbouwing nodig *alleen nieuwbouw

Vergunningsplicht splitsen, verkameren…

Omgevingsplan

*onderbouwen schaarste / leefbaarheid

*geen onderbouwing, wel noodzakelijkheid aantonen Bij functieverandering (verkamering) eenvoudiger dan bij splitsing (blijft zelfstandig wonen)

Daarnaast: Wet goed verhuurderschap (incl. verhuurvergunning)

3. Aanpak overlast bewoner / eigenaar woning • Aanschrijven eigenaren panden (aanpak achterstallig onderhoud, illegale aanbouw, etc.) • Wet aanpak woonoverlast (gedragsaanwijzing huurders en/of verhuurders) bij fysieke overlast

Kenmerken per instrument

√ = onderbouwing voor inzet instrument (√) bij prestatieafspraken = onderbouwing voor verruiming vrije toewijzingsruimte (√) bij aanschrijven eigenaren = onderbouwing voor gerichte maatregel tegen specifieke verhuurder / bewoner

Escalatieladder

5C. Wooninstrumentarium: vervolgproces door S. Vreuls-Essers

Acties komende tijd Wbmgp en hoe wordt de gemeenteraad hierbij betrokken? • Aanvraag Wbmgp wordt nu opgesteld • We trekken samen met Heerlen en Brunssum hierin op, wel aparte aanvragen • Vanavond: 1e informatieavond raad • 2e informatieavond: moet nog gepland worden • Streven november of december raadsvoorstel in commissie GEZ en vervolgens in gemeenteraad

Acties komende tijd Wbmgp en hoe wordt de gemeenteraad hierbij betrokken? • Indien akkoord, dan sturen naar ministerie VRO • Beslistermijn bij VRO is 8 weken • 1e kwartaal 2026 invoering • Afstemming stakeholders is nog noodzakelijk • Zoveel mogelijk samen en leren van Heerlen en Brunssum

Acties overige sturingsinstrumenten • Gelijktijdig werken aan een Huisvestingsverordening met overige mogelijke instrumenten  streven december in raad • Afstemming met regionale huisvestingsverordening • Uitvoeringsorganisatie noodzakelijk  komende maanden inrichting uitvoeren

5. VRAGEN?