Beantwoording aanvullende vragen VVD Grondexploitatie Industriestraat Koempelstraat

Kerkrade 4 februari 2025 Betreft: aanvullende vragen inzake Grondexploitatie project Industriestraat-Koempelstraat Namens de fracties van de VVD Kerkrade en het CDA Kerkrade de navolgende aanvullende vragen inzake Grondexploitatie project Industriestraat-Koempelstraat: >>> Zie bijlage 1 voor een algemene uitleg over grondexploitaties en specifiek die voor de bouw van sociale huurwoningen. 1. Vaststelling van de grondprijs •

De gemeente heeft de grondprijs vastgesteld op basis van een externe grondprijsbepaling. Welke methodologie is hierbij gebruikt? Welke aannames vormen de grondslag voor de grondprijs bepaling en welke vergelijkingsobjecten werden gehanteerd in de afweging? De grondprijs is residueel berekend door de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed te verminderen met de verwachte stichtingskosten. Daarnaast is met de comparatieve methode een vergelijking gemaakt met de grondprijzen voor sociale grondgebonden huurwoningen in de regio. De residuele berekening diende als check/bevestiging voor de prijzen in de regio. Beide grondprijzen verschillen nauwelijks van elkaar. Aannames hierbij zijn geweest: - 20 grondgebonden woningen - Minimaal 15 jaar sociale huur Er zijn geen vergelijkingsobjecten gehanteerd, maar grondprijsbeleid van andere gemeentes, te weten Brunssum, Maastricht, Sittard-Geleen, Venray en Weert.

•

In hoeverre heeft de gemeente overwogen om een hogere grondprijs te hanteren om zo het exploitatietekort te beperken? En wat was de motivatie om dit niet te doen? Zie bijlage 1 ‘Algemene uitleg over grondexploitaties voor de bouw van sociale huurwoningen’ voor een toelichting op hoe de residuele grondwaarde van een corporatiewoning tot stand komt. Daarbinnen is weinig ruimte om hogere grondprijzen te hanteren, omdat daarmee projecten voor de corporaties niet meer haalbaar worden. Basis voor de grondprijzen voor project Industriestraat-Koempelstraat zijn de afspraken uit Rolduckerveld. De gemeente moet een compensatielocatie voor Wonen Zuid ter beschikking stellen voor de bouw van sociale huurwoningen. De grondprijs in Rolduckerveld is €17.000,- per woning. Voor de locatie aan de

Volkspartij voor Vrijheid en Democratie

www.vvdkerkrade.nl

Industriestraat is dit op basis van de externe grondprijsbepaling bijgesteld naar €17.500,- per woning. Het tekort is dus wel al met 20 x €500,- beperkt door een licht hogere grondprijs te hanteren. Daarnaast is de gemeente overeengekomen dat de extra kosten (€ 50.000) voor de afvoer en infiltratie van hemelwater door Wonen Zuid worden betaald. •

Waarom heeft men er niet voor gekozen om de grondprijs vast te stellen op basis van bredere referenties binnen en buiten Kerkrade? Zie antwoord hierboven. Referenties zijn zowel binnen als buiten de gemeente genomen.

2. Keuze voor exploitatietekort •

Waarom heeft de gemeente ervoor gekozen om een tekort van €175.000 te accepteren in plaats van een kostendekkende exploitatie? Het tekort komt voort uit het verschil tussen de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. Om te komen tot een kostendekkende exploitatie zouden ofwel de opbrengsten hoger moeten zijn of de kosten lager. Hogere opbrengsten zijn zoals hierboven toegelicht niet mogelijk onder de afspraken met Wonen Zuid in het kader van Rolduckerveld. Kosten reduceren is door de specifieke locatie ook niet mogelijk.

•

Zijn er scenario’s doorgerekend waarin de grondexploitatie een positief resultaat had kunnen opleveren? Zo ja, waarom is hier niet voor gekozen? Zo nee, waarom niet? Nee, zie vorig antwoord.

•

Zijn er overwegingen geweest om andere financiële bijdragen te vragen van betrokken partijen, zoals Wonen Zuid, om het tekort te verminderen? Er zijn geen andere betrokken partijen dan Wonen Zuid. Bij een nog hogere bijdrage voor Wonen Zuid zou deze compensatielocatie niet meer voldaan hebben.

•

Wat waren de overwegingen om de volledige civiele kosten voor de openbare ruimte (€484.000) voor rekening van de gemeente te nemen, in plaats van deze gedeeltelijk bij marktpartijen te leggen? Deze maken onderdeel uit van het bouwrijp maken en zijn daarmee onderdeel van de waardering van de grondprijs. Daarnaast doet Wonen Zuid wel een bijdrage van €50.000,- hierin.

3. Alternatieve exploitatiemodellen

Volkspartij voor Vrijheid en Democratie

www.vvdkerkrade.nl

•

In hoeverre heeft de gemeente overwogen om een mix van sociale huur en marktsegmenten (bijvoorbeeld middenhuur of koopwoningen) toe te passen om een beter financieel resultaat te realiseren? Ja, dit is besproken met Wonen Zuid. Deze wilde echter vasthouden aan de gemaakte afspraken i.r.t. Rolduckerveld, om niet nog verder terug te hoeven gaan in aantallen sociale huurwoningen. De belangrijkste taak van een woningcorporatie is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. Voor een corporatie is de financiering van een niet sociale huurwoning anders dan van een middeldure huurwoning. Dit past niet in hun bedrijfsmodel en daarom zijn corporaties zeer terughoudend in het bouwen van woningen voor een ander segment.

•

Zijn er voorbeelden uit andere gemeenten waar een vergelijkbare sociale woningbouwontwikkeling wél kostendekkend of winstgevend is geëxploiteerd? Is hiervan geleerd? Geen vergelijkbare woningbouwontwikkelingen bekend die kostendekkend of winstgevend zijn.

•

Had het project met extra subsidie (bijvoorbeeld Europese of provinciale fondsen) alsnog sluitend kunnen worden gemaakt? Is dit diepgaand onderzocht? Uiteraard wordt het tekort kleiner op het moment dat er meer subsidie beschikbaar is. De WBI6-subsidie was op dit moment echter de enige beschikbare optie.

•

Is er overwogen om in samenwerking met marktpartijen een andere grondexploitatiestructuur op te zetten, zoals een PPS-constructie (publiek-private samenwerking)? Grondexploitaties zijn maatwerk per locatie, dus worden steeds verschillende mogelijkheden bekeken voor de realisatie. In dit geval was een andere samenwerkingsvorm niet aan de orde in het licht van de afspraken i.r.t. de compensatie voor Rolduckerveld.

4. Risicomanagement en financiële impact •

Wat zijn de financiële consequenties als de verwachte kosten alsnog stijgen? Hoe wordt hier rekening mee gehouden? Als de kosten stijgen zal het tekort groter zijn en worden gedekt uit de reserve grondexploitatie OBK. De grondexploitatie is een begroting waarbinnen het project gerealiseerd moet worden. De Raad wordt via de reguliere P&C-cyclus geïnformeerd over de voortgang. Bij substantiële wijzigingen in tijd en geld zal dit separaat aan de raad worden voorgelegd.

Volkspartij voor Vrijheid en Democratie

www.vvdkerkrade.nl

•

Hoe wordt gewaarborgd dat toekomstige grondexploitatieprojecten niet structureel met tekorten worden afgesloten? Grondexploitaties zijn maatwerk per project en hangen af van de opgaves en ambities van de gemeenteraad i.r.t. de financiële keuzes in de begroting. Er is geen waarborg af te geven dat er in de toekomst geen grondexploitaties zijn met een tekort.

•

Zijn er intern richtlijnen of beleidsdoelen die bepalen wanneer een gemeente een verlieslatende grondexploitatie accepteert? Hoe wordt dit beoordeeld? Zie vorige antwoord

•

Wat betekent dit tekort voor toekomstige investeringen en de financiële positie van de gemeente? Dit tekort is gedekt uit de Reserve grondexploitatie OBK en heeft daarmee geen verdere consequenties. Voor de toekomst geldt wederom dat dit afhankelijk zal zijn van de opgaves en ambities van de gemeenteraad i.r.t. de financiële keuzes in de begroting.

Alvast dank voor de beantwoording van deze vragen. Fractie VVD Kerkrade Roger Creusen Fractievoorzitter

Volkspartij voor Vrijheid en Democratie

www.vvdkerkrade.nl