26Tl003 nota van toelichting Woningbouwimpuls WBI 7e tranche
Tekst van het document
Nota van toelichting Nummer: 26Tl003
Kerkrade, 16 januari 2026
Behorend bij ontwerpbesluit nummer: 26Rb003
Onderwerp Gemeentelijk cofinanciering Regeling Woningbouwimpuls 7e tranche.
Beslispunten I.
Kennis te nemen van de definitieve aanvraag voor de nationale regeling “Woningbouwimpuls 7e tranche” (WBI 7) door de stadsregio Parkstad Limburg.
II.
Kennis te nemen van de beschikking van het ministerie van VRO.
III.
In te stemmen met de voorwaarden vermeld in de Rijksregeling Woningbouwimpuls 7e tranche (WBI 7) en te voorzien in een eigen gemeentelijke financiële bijdrage in de nieuwbouwprojecten, door 50% van het financiële publieke tekort bij te dragen (cofinanciering), zijnde € 2.103.604,-.
IV.
In te stemmen om de dekking van deze cofinanciering te halen uit de Reserve Stadsvernieuwing € 500.000,- en Reserve Grondexploitatie OBK € 600.000,-. Het resterende deel cofinanciering groot circa € 1.000.000,- is gedekt door de door het Rijk gehanteerde rekensystematiek zijnde actuele boekwaarde versus marktwaarde/inbrengwaarde.
Inleiding Door de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering is op 8 oktober 2025 een regionale aanvraag ingediend bij het ministerie van VRO. Destijds heeft het college van B&W, onder voorbehoud van besluitvorming in de gemeenteraad, de projectenlijst goedgekeurd, zich garant te stellen voor de benodigde cofinanciering van minimaal 50% van de onrendabele kosten per project en de Stadsregio Parkstad Limburg verzocht om een tweetal projecten (Einderstraat en Vincent van Goghplein) in de gemeente Kerkrade op te nemen in de regionale aanvraag. De collegenota (25n00498) inclusief bijlagen heeft voor u ter inzage gelegen bij de Griffie. Op 8 december 2025 ontving de Stadsregio bericht van het ministerie van VRO dat de aanvraag woningbouwimpuls 7e tranche met de hierin opgenomen vier projecten in Brunssum, Kerkrade en Simpelveld is gehonoreerd. Middels informatiebrief 25u0011265 d.d. 4 december 2025 is uw Raad hierover geïnformeerd. Met de inzet van WBI 7 komt een Rijksbijdrage van afgerond €2,1 miljoen beschikbaar voor versnelling en de ontwikkeling van 79 betaalbare nieuwbouwwoningen in
Kerkrade. Met deze rijksmiddelen worden de publieke (gemeentelijke) tekorten van beide projecten voor 50% gesubsidieerd. Voor de gemeente Kerkrade betekent dit financieel concreet: Project
Aantal woningen (bruto)
Gevraagde en toegekende Rijksbijdrage (50%)
Benodigde gemeentelijke cofinanciering (50%)
Einderstraat
32
€ 852.092,50
€ 852.092,50
Van Goghplein
47
€ 1.251.511,50
€ 1.251.511,50
Totaal
79
€ 2.103.604,00
€ 2.103.604,00
Doelstelling Met het beschikbaar stellen van de WBI 7 randvoorwaardelijke 50% cofinanciering van het publieke tekort, zal onder andere een bijdrage geleverd worden aan het woningtekort, het hooghouden van de bouwproductie, de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor o.a. starters en/of huishoudens met een middeninkomen.
Argumenten Vanuit de Woningbouwimpuls is een financiële bijdrage voor maximaal 50% van het publieke tekort door het ministerie van VRO gehonoreerd. Dit is een aanzienlijke bijdrage in het totaal tekort van de publieke kosten en opbrengsten van de genoemde woningbouwprojecten. Met deze relatief forse subsidiebijdrage van de helft van het te verwachten tekort op de gemeentelijke grondexploitatie kunnen de financiële consequenties bij de Kerkraadse projecten Einderstraat en Vincent van Goghplein voor de gemeente aanzienlijk verkleind worden. Daarnaast worden in totaliteit met deze financiële injectie 79 kwalitatieve en betaalbare nieuwbouwwoningen in het midden en hogere segment versneld aan de woningvoorraad toegevoegd. Beide projecten zijn onderdeel van het woonoffensief. Het deelproject Einderstraat maakt tevens onderdeel uit van het aanvalsplan centrum waarbij we focussen op het realiseren van een compact, compleet, comfortabel centrumgebied. Hierbij worden overtollige m² retail in aanloopstraten onttrokken om plaats te maken voor kwalitatieve woningen in het midden en hogere marktsegment.
Kanttekeningen ▪
▪
De gezamenlijke aanvraag door de Stadsregio Parkstad Limburg, bestaande uit 4 woningbouwplannen in 3 gemeenten (Brunssum, Kerkrade, Simpelveld) is een samenhangend geheel. Het verantwoordingsprotocol zal door de stadsregio 1 op 1 aan de gemeenten worden doorgelegd. Vanuit de Regeling Woningbouwimpuls kan alleen een financiële bijdrage worden gevraagd voor maximaal 50% van het publieke tekort. Dit is het financieel tekort op het totaal van publieke kosten en opbrengsten van een woningbouwproject. Het overige deel betreft cofinanciering.
▪
Gelet op de eis van minimaal 50% cofinanciering, dient elke gemeente het commitment te geven voor de in te brengen gemeentelijke cofinanciering. Dit is minimaal hetzelfde bedrag als de gevraagde Rijksbijdrage.
Dat betekent de volgende cijfers op de schaal van de regio Parkstad Limburg: Project
Aantal woningen (bruto)
Gevraagde rijksbijdrage
Benodigde gemeentelijke cofinanciering (50%)
Rumpenerstraat Brunssum Einderstraat Kerkrade Van Goghplein Kerkrade Schoolstraat/Kloosterhof Simpelveld
52 32 47 82
€ 1.384.650,50 € 852.092,50 € 1.251.511,50 € 2.183.487,50
€ 1.384.650,50 € 852.092,50 € 1.251.511,50 € 2.183.487,50
Totaal
213
€ 5.671.742,-
€ 5.671.742,-
▪
Wijzigingen zoals bijvoorbeeld het aantal te realiseren woningen hebben invloed op het totale subsidiebedrag. Thans is gerekend met € 26.627,- per nieuw te bouwen woning. Kortom minder woningen betekent minder subsidie. Verantwoording en verrekening vindt achteraf plaats wat eventueel tot wijzigingen c.q. terugbetaling in de ontvangen bijdrage met zich mee kan brengen.
▪
Er bestaat theoretisch een risico dat niet binnen de gestelde subsidievoorwaarden de startbouw van de eerste woningen van de totaal in Parkstad Limburg te realiseren 201 netto toe te voegen woningen plaatsvindt en de oplevering van de laatste woningen binnen 10 jaar gerealiseerd is.
▪
Verantwoording en eventuele verrekening van de subsidiegelden vindt achteraf plaats o.a. op basis van daadwerkelijk gemaakte (publieke) kosten en aantallen gerealiseerde woningen.
Financiën 1.Bij deze gezamenlijke aanvraag van de stadsregio Parkstad Limburg is - vanwege de eisen en rekenspelregels van het ministerie van VRO t.a.v. de WBI-Regeling voor de 7e tranche- in de aanvraag gesproken over één gezamenlijke businesscase van vier verschillende woningbouwprojecten. Dit brengt met zich mee, dat de cijfers in de integrale aanvraag per definitie afwijken van de project specifieke onderliggende cijfers van de individuele gemeentelijke grondexploitaties of businesscases. 2.Bij de (succesvolle) aanvragen voor de 5e ronde en 6e ronde Woningbouwimpuls is met de betrokken gemeenten die toen een project in de aanvraag hadden, aan de voorkant afgesproken om bij de subsidieverdeling een vast bedrag per woning te hanteren, door het totale toegekende subsidiebedrag te delen door het totaal aantal woningen (bruto toevoeging). Deze methodiek wordt ook gehanteerd bij de aanvraag voor de 7e WBI-tranche. Dit betekent in casu een gevraagde rijksbijdrage van € 5.671.742,-. Gedeeld door bruto 213 woningen = € 26.627,- per woning. 3. De realisatie van 79 nieuwbouwwoningen in Kerkrade zorgt, naast de positieve impact op de woningvoorraad en uitvoering van het woonoffensief, voor extra inkomsten als bouwleges en structureel meer onroerende zaak belasting.
4. Voor de projecten van Kerkrade ontstaat een extra voordeel door de door het Rijk gehanteerde rekensystematiek. In deze gehanteerde rekensystematiek kan de cofinanciering reeds deels, voor circa € 1.000.000,-, boekhoudkundig gedekt worden vanwege het rekenkundige verschil “actuele boekwaarde minus marktwaarde/ inbrengwaarde”. Voor het deelplan Einderstraat bedraagt dit € 760.000,- en voor deelplan Vincent van Goghplein € 278.000,--. Hierdoor komt de netto cofinanciering voor beide Kerkraadse projecten uit op afgerond € 1.100.000,-. 5. Het voorstel is in te stemmen met de gemeentelijke cofinanciering van 50% van het publiek tekort zijnde € 2.103.604,- voor deze aanvraag. Zoals bij punt 4 is aangegeven dient er nog €1.100.000,- gedekt te worden. Deze financiële dekking geschiedt als volgt: uit "Reserve Stadsvernieuwing”:
€ 500.000,-
uit "Reserve Grondexploitatie OBK":
€ 600.000,-----------------
Cofinanciering gemeente WBI 7
€ 1.100.000,-
Het saldo van de Reserve Stadsvernieuwing bedraagt per 1-1-2026 afgerond € 907.000,-. Na reeds aangegane verplichtingen en inkomsten in 2026 bedraagt het vrij beschikbare saldo ca. € 649.000,-. Na onttrekking van € 500.000,- bedraagt het saldo van de Reserve Stadsvernieuwing nog € 149.000,-. De Reserve Stadsvernieuwing is gevoed (24n00193 d.d. 07-05-2024) met een bedraag groot € 900.000,-- ter uitvoering van het woonoffensief. Het is derhalve legitiem om de Reserve Stadsvernieuwing in te zetten als cofinanciering. Het saldo van de Reserve grondexploitatie OBK bedraagt per 1-1-2026 afgerond € 3.232.000,-. Na reeds aangegane verplichtingen en inkomsten in 2026 bedraagt het vrij beschikbare saldo ca. € 1.308.000,-. In de aangegane verplichtingen is een bedrag van € 2.375.000,- gelabeld voor toekomstige negatieve grondexploitaties. Na de onttrekking van € 600.000,- bedraagt het beschikbare bedrag voor negatieve grondexploitaties nog € 1.775.000,- . Na het afboeken van de actuele boekwaarde per 01-01-2027 van het project Vincent van Goghplein á € 278.000,- kan na sloop van de opstallen de vrijval van de boekwaarde á € 18.500,- jaarlijks worden toegevoegd aan de Reserve Grondexploitatie OBK. De boekwaarde van het pand Einderstraat is niet geactiveerd maar volledig beschikbaar gesteld uit de Reserve Stadsvernieuwing en de Reserve Grondexploitatie OBK. Derhalve is er hier geen vrijval.
Communicatie De communicatie en woordvoering rondom de regionale aanvraag heeft begin december 2025 plaatsgevonden via de voorzitter van de Stadsregio Parkstad Limburg en de voorzitter van de bestuurscommissie Wonen en Herstructurering alsmede via de mediakanalen van de gemeente Kerkrade. Daarnaast zal de gemeente t.z.t. per separaat deelproject samen met de projectpartners gerelateerde communicatie voor haar rekening nemen.
Burgerparticipatie Informeren en Raadplegen Bij de verdere planvorming van de twee projecten zullen directe omwonenden en belanghebbenden geïnformeerd en geraadpleegd worden. Voor het project Vincent van Goghplein hebben er reeds meerdere participatie-/infoavonden plaatsgevonden.
Uitvoering Na een positief besluit betreffende cofinanciering kan de uitvoering van de projecten definitief starten in 2026. De start bouw van de eerste van de totaal 201 nieuwe woningen in Parkstad Limburg dient binnen 3 jaar na afgifte beschikking te starten. Alle vier de woningbouwprojecten in Parkstad Limburg dienen uiterlijk in 2035 gerealiseerd te zijn. Om geen kostbare tijd te verliezen is, gezamenlijk met onze partners, vooruitlopend op de goedkeuring van college en de raad, al gestart met diverse voorbereidingen (onderzoeken) bij de projecten. Per nieuwbouwproject zal een grondexploitatie worden opgesteld die aan college en Raad zal worden aangeboden ter goedkeuring
Evaluatie
De gemeenteraad en college zullen via tussentijdse rapportages op de hoogte worden gehouden van de voortgang van de WBI 7 projecten. Daarnaast zal de Grex van beide nieuwbouwprojecten – naar verwachting in Q3 2026 - voorgelegd worden aan de gemeenteraad. Jaarlijks dient de projectvoortgang te worden verantwoord aan de Stadsregio, die op haar beurt verantwoordt aan het Rijk. Tevens dient middels het systeem van Singel Audit Singel Information (SISA) verantwoordingsinformatie te worden verstrekt. Zodra wijzigingen in een deelproject optreden, worden deze direct afgestemd met de Stadsregio en het Rijk. Aan het eind van de looptijd dan wel zoveel eerder als dat projecten zijn gereed zijn, zal een eindverantwoording worden gedaan aan de Stadsregio en het Rijk.
Gezondheid en Vitaliteit Realiseren van een kwalitatief hoogwaardig woon- en leefklimaat draagt bij aan vitale veerkrachtige woonwijken. Hierbij is ook oog voor het verbeteren van de (positieve) gezondheid van onze inwoners en kan een directe link gelegd worden met VIE, programmalijn Vitale (plus) Wijken. In de verdere planvorming voor de locatie wordt dit nader uitgewerkt. De eventuele toekenning van Rijkssubsidies zoals de WBI 7 dragen indirect bij aan de gemeente doelstellingen op voornoemd vlak.