74. Bijlage 1. Rapport Toekomstscenario's Katwijkerweg Valkenburgseweg 22 oktober 2020 (1847930)

TOEKOMSTSCENARIO’S KATWIJKERWEG/VALKENBURGSEWEG

PLAN VAN AANPAK - OMGEVINGSVISIE LEEUWARDEN HART VAN DE OPGAVE

PM • Position paper • Stad en ommeland • Leeuwarden 2028 DATUM: 22-10-2020 • Behoefte aan een omgevingsvisie PROJECT: TOEKOMSTSCENARIO’S die L helpt bij het maken van KATWIJKERWEG / VALKENBURGSEWEG keuzes OPDRACHTGEVER: GEMEENTE KATWIJK • Bewuste keuze voor die relatief korte termijn, mede bepaald door de uitkomsten van het lopende project LF2028 • Panorama 2028 [Herald] Visie op compleetheid van de positionpaper: de aanzet met drie lagen leefomgeving, samenleving, economie en de koppeling met de Global Goals biedt een interessant kader. Ik denk dat het onderdeel economie nog het minst geladen is met waarden en teveel associeert met de ‘oude’ begrippen van verdienen, groei, bereikbaarheid etc.. Leidraad voor de visie zou de waarde kunnen zijn en het onderscheidende in plaats van het op de kaart zetten en place to be mantra. Toerisme is bijvoorbeeld zoiets. Dit is een economische factor ook in de toekomst maar we moeten niet denken in aantallen [met alle problemen van dien] maar in onderscheidend aanbod op basis van waarden [rust, weidsheid, splendid isolation]. Een sterke economie is gebaseerd op een sterke identiteit en daar liggen de kansen voor de toekomst.

VISIE EN OMGEVINGSWET

De omgevingsvisie moet op basis van de Omgevingswet uiterlijk in 2025 gereed zijn. De gemeente heeft de ambitie om eerder al een omgevingsvisie op te stellen. Die omgevingsvisie in de eerste aanzet van de beleidscyclus, zoals die door het Rijk aan het instrumentarium van de Omgevingswet ten grondslag is gelegd. De omgevingsvisie heeft in die cyclus een nauwgezette relatie met programma’s en het omgevingsplan. Uiteindelijk

2 TERUG

omvat de beleidscyclus volgens de Omgevingswet het volledig wettelijke instrumentarium in een voortdurende dynamische cyclus die in kan spelen op ontwikkelingen. Inhoudelijk verhoudt de visie zich dan ook nadrukkelijk met de andere instrumenten. Omdat het omgevingsplan voor het hele eiland pas in 2029 klaar hoeft te zijn en er ook nog geen programma’s zijn gemaakt, functioneert de omgevingsvisie op dit moment, nu er nog geen omgevingsplan ligt dat juridische kaders stelt, anders dan straks wanneer alle instrumenten volwaardig functioneren onder de Omgevingswet. De omgevingsvisie die nu voorligt moet duidelijke kaders stellen en koers bepalen als (juridische) basis voor de toetsing van initiatieven, zolang de cyclus nog niet optimaal functioneert. Een deel van die kaders kan straks naar het omgevingsplan, waarna de omgevingsvisie uiteindelijk een meer strategisch abstractieniveau kan krijgen. De omgevingsvisie is daarmee eveneens een dynamisch document, dat binnen de beleidscyclus telkens om aanpassing en actualisatie vraagt aan ontwikkelingen en opgaves die zich voor gaan doen. Er zijn meer zaken die op dit moment nog niet duidelijk zijn of waarin de gemeente nog geen keuzes heeft gemaakt. Vraagstukken die pas bij het opstellen van het omgevingsplan aan de orde komen, zoals beleidsmatige keuzes met betrekking tot o.a.

de regels uit de Bruidsschat (vooral de gemeentelijke milieuregelgeving), de zorgplichten, de regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving uit de verschillende gemeentelijke verordeningen, en dergelijke. Onderdelen die op grond van artikel 3.2. en 3.3. van de Omgevingswet deel uit moeten maken van een omgevingsvisie, zoals bedoeld onder de Omgevingswet. Deze omgevingsvisie is om die reden nog niet volledig een omgevingsvisie zoals de Wet die voor zich ziet en zoals die in de toekomst binnen een optimale beleidscyclus moet gaan functioneren in relatie tot hogere regelgeving en het eigen gemeentelijke instrumentarium. Om die reden wordt deze omgevingsvisie gezien als een tussendocument, een eerste stap naar de toekomstige volwaardige omgevingsvisie.

BESTUURLIJKE CONTEXT

verder zou ik ook aangeven dat we met de visie aansluiting willen zoeken bij de 9 principes van de Omgevingsvisie van de provincie en tot slot zou ik ook de kamerbrief willen noemen waarbij het Rijk heeft aangegeven de regie te pakken in ieder geval op vier voor Leeuwarden relevante onderdelen, namelijk dat verbindingsverhaal van regio’s (ken jij beter dan ik), een nationaal programma voor het landelijk gebied (met name landbouw), een aanpak van de veenweideproblematiek en een beschouwing van het Nederlandse landschap en de betekenis daarvan. Kortom je zit straks met een sterke regie vanuit het Rijk, daaronder komt een zeer strakke regie vanuit de provincie, dus is de vraag wat er voor de gemeente resteert. Dat vraagt van ons wel de nodige creativiteit, maar ook aandacht voor de rol die Leeuwarden in de processen kan innemen en zo.

LOKALE KLEURING

De samenhang van thema’s – wat willen we per beleidsthema bereiken – met gebieden – hoe vindt de vertaling plaats per wijk, dorp of gebied – moet in de omgevingsvisie een goede plek krijgen. Juist voor Leeuwarden is dat ook bijzonder relevant: dragende groenen waterstructuren enerzijds en een veelzijdige stand en diverse dorpen met een eigen kleur en identiteit anderzijds. Een thematische aanpak voor bijvoorbeeld leefbaarheid of duurzaamheid die voor alle wijken en dorpen geldt, is weinig effectief. Er zal een gebiedsgerichte uitwerking nodig zijn die specifieke oplossingsrichtingen kan bieden. De omgevingsvisie zet daarbij vooral in op de meest dynamische gebieden. In het proces brengen wij dat onder door de themaambities te vertalen in een beperkt aantal leidende ambities per gebied. In focusgesprekken maken we daar een gebiedsgerichte uitwerking van.

INHOUD 01 Inleiding 5 02 Gebiedskenmerken 7 a. Context 7 b. Ontstaansgeschiedenis 9 c. Huidige bebouwing 13 d. Huidige milieusituatie: milieuzonering 19 e. Huidige milieusituatie: bodemverontreiniging 19 f. Cultuurhistorie en archeologie 21 g. Verkeer en bereikbaarheid 23 03 Beleid 27 a. Bestemmingsplannen 27 b. Omgevingsvisie 29 c. Economische visie 30 d. Woonvisie 30 04 Kansen en opgaven 33 05 Ontwikkelzones 37 a. Woon-werk zone noord 37 b. Het Hart 38 c. Tegenover Katwijkerbroek 39 d. Wonen bij de Katwijkerweg 40 06 Strategie vervolg

42

Bijlage Raadpleging omgeving 46

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 3

N206 Sandtlaan ke Val

‘t Ambacht

nbu weg

rgse

KATWIJK

RIJNSBURG

ijn eR

d Ou

Katwijkerbroek

Ka e rw

jke

twi

06 N2

g

VALKENBURG 4 Toekomstscenario’s

01 INLEIDING De zone tussen de Oude Rijn en de Katwijkerweg en Valkenburgseweg is één van de gebieden van waaruit de verstedelijking in dit gebied van oudsher heeft plaats gevonden. De Oude Rijn was op deze plek de grens van het Romeinse Rijk en vormde een belangrijke ader voor transportbewegingen van goederen en bedrijvigheid. Op het moment dat de nadruk meer kwam te liggen op het autoverkeer werd het belang van de doorgaande wegen (de Katwijkerweg/Valkenburgseweg) groter en richtte de bebouwing zich meer en meer op de straat. De zone kenmerkt zich door een diversiteit van bebouwing voor wonen en werken met relatief veel groen. Tussen de bebouwing door is hier en daar oude bedrijfsbebouwing te zien langs het water. Ook zijn er open terreinen langs met minder goed benutte bedrijfsfuncties. Tot slot zijn er enkele oude wateraftakkingen, die in het verleden gebruikt zijn voor bedrijvigheid. Op het middendeel, tegenover het bedrijventerrein Katwijkerbroek, ligt een aantal grotere en recenter gebouwde bedrijven op grotere kavels. De Katwijkerweg/Valkenburgseweg heeft een belangrijke verkeersfunctie in Katwijk, maar die heeft door de aanliggende bebouwing zijn beperkingen qua beschikbare ruimte. Met name het gebruik door zwaar vrachtverkeer ten behoeve van de bedrijvigheid is een probleem. Dat wordt nu door middel van verbodsbepalingen op delen van de Katwijkerweg/Valkenburgseweg

gereguleerd. Daarnaast vormt de Katwijkerweg/Valkenburgseweg een belangrijk onderdeel van het fietsnetwerk tussen de kernen van Katwijk. De gemeente heeft in dit gebied ambities. Deze staan onder andere verwoord in de Omgevingsvisie Katwijk ‘Zelfverzekerd in de regio, sociaal, innovatief en duurzaam’. De belangrijkste ambitie is dat in de zone tussen de Oude Rijn en de Katwijkerweg en Valkenburgseweg een gezicht gecreëerd dient te worden in de richting van de Oude Rijn. Hiertoe zouden de verouderde functies langs de oevers van de Oude Rijn op termijn getransformeerd moeten worden naar meer gemengde plekken met een mix van wonen en werken en bijzondere plekken langs het water. Gedacht wordt aan openbare, doorlopende routes, openbare plekken met steigers en hier en daar horeca of bijvoorbeeld een botenverhuur om het water meer beleefbaar te maken. Rho adviseurs voor Leefruimte heeft voor de gemeente Katwijk onderliggende toekomstscenario’s opgesteld, waarin op basis van een analyse van het gebied en de ambities wordt aangegeven op welke wijze het gebied in de loop der tijd kan transformeren. Door deze visie is een stap gezet in de richting van ruimtelijke kaders voor partijen die willen investeren in de locatie- en gebiedsontwikkeling in deze zone.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 5

bedrijf kantoor detailhandel voorzieningen wonen

Functies in het gebied rijksmonument plangebied

Plangebied en kadastrale grenzen

gemeentelijk monument molenbiotoop

6 Toekomstscenario’s

kadastrale grens in eigendom van gemeente

02 GEBIEDSKENMERKEN

1A I CONTEXT Het bedrijventerrein Valkenburgseweg/Katwijkerweg ligt tussen de Oude Rijn en de Valkenburgseweg en Katwijkerweg. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Molentuinweg/ Sandtlaan. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Schelphoek. Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt aan de overzijde van het water het naar woningbouw te transformeren bedrijventerrein ‘t Ambacht. Momenteel is er geen directe verbinding vanaf de Valkenburgseweg met ‘t Ambacht. Een dergelijke nieuwe brug is wel één van de ambities, die past bij bij de transformatie van de bedrijventerreinen ‘t Ambacht en Valkenbrugseweg/Katwijkerweg. Aan de westzijde liggen achter de Valkenburgseweg planmatig ontwikkelde woongebieden met daartussen het bedrijventerrein Katwijkerbroek. Het bedrijventerrein kenmerkt zich door verschillende, meer kleinschalige bedrijvigheid. Het ligt in een binnenstedelijk gebied, waardoor er nauwelijks tot geen uitbreidingsmogelijkheden voor de bedrijven zijn. In deze strook zijn diverse bedrijven gevestigd waaronder oa. een kantoor kantoor, fitness-centrum, autobedrijven, watersportwinkel, opslag, muziekcentrum, botenhandelaar, reclamebureau, vliegerwinkel, aannemerij, etc. Ook staat er een aantal panden leeg.

De Valkenburgseweg en de Katwijkerweg is ontstaan als een oud bebouwingslint en kent dus ook een lintbebouwingstypologie. Dit kenmerkt zich door uiteenlopende bebouwing/massa’s met verspringende voorgevelrooilijnen, wisselende afmetingen en meestal een kleine korrelgrootte (woningen en bedrijfsbebouwing). Massa’s zijn zowel plat afgedekt als ook met een kapvorm. De bebouwingsvolumes zijn verschillend van aard, opbouw en hebben diverse bouwhoogten variërend van één laag (met of zonder kap) tot ca. 10 meter hoogte. Aan de zijde van de Oude Rijn is het gebied rommelig, doordat deze zijde veelal als achterzijde wordt gezien en gebruikt met opslag, parkeergelegenheid, afval, schuren, etc. De waterkant is nauwelijks openbaar toegankelijk. De strook is in afmetingen relatief ondiep. De ontsluiting vindt plaats via de Valkenburgseweg en Katwijkerweg. De Oude Rijn is vanaf de Valkenburgseweg/Katwijkerweg door de aaneengesloten bebouwing en privéterrein dan ook amper zichtbaar en beleefbaar.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 7

Wassenaarsche Watering zien dat deze nog LIM

Romeins Erfgoed, zoals Limes, Castellum

ONDERLIGGEND LANDSCHAP

bron: http://www.xinas.nl/roman-castellum-valkenburg-nl/

wijkerweg

De huidige structuur heeft deels zijn

sche

oorsprong gevonden in het voormalige

m Leiden

polderlandschap met alle wateringen door

kust.

het gebied.

bron: maps.google.nl

de Rijn

elaren en

Je kan in het stratenpatroon en bij de

.

Grote Watering, Kleine Watering en Wassenaarsche Watering zien dat deze nog LIM

astellum

vrijwel dezelfde richting volgen.

ES

Belangrijke historische route

8 Toekomstscenario’s

vrijwel dezelfde richting volgen.

ES

Valkenburg, etc

Onderliggende landschap

2B | ONTSTAANSGESCHIEDENIS Belangrijke route De huidige Voorschoterweg - Katwijkerweg - Valkenburgseweg is een historische verbinding die het gebied rondom Leiden en Voorschoten verbindt met de kust. Deze route aan de zuidkant van de Rijn was van groot belang voor handelaren en verplaatsingen tussen de dorpen. De Rijn was op deze plek de grens van het Romeinse Rijk, de Limes. Onderliggend landschap De huidige structuur vindt zijn oorsprong in het voormalige polderlandschap met alle wateringen door het gebied en door de ligging aan de Rijn. In het stratenpatroon en bij de Grote Watering, Kleine Watering en Wassenaarsche Watering is in de structuur te zien dat deze vrijwel dezelfde richting volgen. Werkrivier De Oude Rijn is vanouds een werkrivier. Aan de Oude Rijn zijn sporen terug te vinden van voormalige Kalksteenfabrieken, Schelpenfabrieken, Pannenbakkerijen. Onder andere straatnamen, structuren en materialisatie refereren aan dit tijdperk. Ook staan er langs de Rijn nog oude (delen) van werkgebouwen. Enkele zijn

zelfs als monument aangemerkt en andere panden hebben de uitstraling van een monument. Kenmerkende kadestructuur Doordat de fabrieken zich langs de Rijn hebben gevestigd, lieten ze daardoor ook hun sporen na in de omgeving en met name in de vorming van de kade. Op pagina 10 is aangegeven welke kades nog steeds de originele fabrieksstructuur volgen en welke in de loop van de tijd zijn verdwenen. Voor een nieuwe ontwikkeling kan het terugbrengen van deze kades van waarde zijn. Sferen van het gebied Door de groei van de dorpen en de uitbreidingen langs de Oude Rijn, schoven de randen van de dorpen dichter naar elkaar toe. Door verdichting is het open gebied tussen de twee dorpen geleidelijk getransformeerd van een vooral agrarisch gebied naar een bedrijventerrein (Katwijkerbroek), wat nu fungeert als overgangsgebied en scheiding tussen de twee dorpen.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 9

Onder andere straatnamen, structuren

nieuwe ontwikkeling is het terugbrengen

en materialisatie refereren nog aan dit

van deze kades van grote meerwaarde.

tijdperk.

KENMERKENDE KADESTRUCTUUR

bron: http://www.canonvankatwijk.nl/onderwijs/een-burgemeester-meteen-pannenfabriek/

n terug te

bron: Huizen & mensen van Valkenburg 1795 – 1832; J. Portengen (Mei 2006) - http://vdbroek.ddns.net

Doordat de fabrieken zich langs de Rijn

fabrieken,

hebben gevestigd, lieten ze daardoor ook

rijen.

hun sporen na in de omgeving en met

turen

name in de vorming van de kade. Hiernaast

an dit

zie je welke kades nog steeds de originele fabrieksstructuur volgen en welke in de loop van de tijd zijn verdwenen. Voor een nieuwe ontwikkeling is het terugbrengen van deze kades van grote meerwaarde.

De Oude Rijn als werkrivier

10 Toekomstscenario’s

Kenmerkende kadestructuur

dingen langs de Oude Rijn, schoven de randen van de dorpen dichter naar elkaar toe. Door verdichting is het gebied tussen de 2e dorpen veranderd van een vooral agricultuur gebied naar een bedrijventerrein, wat nu fungeert als een

centrum dorps

overgangsgebied tussen de 2 dorpen. ‘t Ambacht

HET n& ne wo

n en de uitbrei-

g is het gebied

dorps wonen

n rke we

schoven

chter naar

derd van

ed naar een

ngeert als een 2 dorpen.

Bedrijventerein

wo n&

ne we rke n

dorps wonen

bron: https://www.funda.nl + maps.google.nl

centrum dorps

Sferen in het gebied

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 11

1900

1960

1980

2020

Rond 1900 ontstaat de bebouwings-

Tot ca. 1960 wordt Oude Rijn als

In de periode tot 1980 zet er een

Anno 2020 hebben bedrijven hun

structuur van het dorpslint. Hier en daar

werkrivier gebruik. Dit heeft gemaakt

schaalvergroting door en wordt de

functie en binding met het water

is occupatie langs de weg.

dat achter en tussen de fijne korrel van

bedrijvigheid uitgebreid met nieuwe

(grotendeels) verloren. In deze periode

het dorpslint, grote werkgebouwen zijn

kavels op Katwijkerbroek.

wordt het dorpslint nog verder dicht

gerealiseerd.

gebouwd en de rivier verder aan het zicht vanaf de weg onttrokken wordt.

plangrens bebouwing nieuwe bebouwing water nieuw water

weg nieuwe weg polder park

Ontwikkeling door de jaren heen: Katwijk en Valkenburg groeien naar elkaar toe 12 Toekomstscenario’s

2C | HUIDIGE BEBOUWING De huidige bebouwing in het plangebied is divers. Het verschilt sterk qua functie, ouderdom, kwaliteit en uitstraling. Het noordelijk deel sluit qua schaal en maat aan bij het centrum van Katwijk aan den Rijn. Aan de kop met de kruising staat een modern kantoorgebouw met daartegenover de monumentale molen. De kavels zijn hier het minst diep. De bebouwing in het eerste deel van de Valkenburgseweg bestaat vooral uit woningen, met daarachter bedrijfspanden en een fraaie rijtje haaks op de weg en het water. Er staan enkele gemeentelijke monumenten aan de Valkenburgseweg (nrs. 22 & 22a en nr. 31). De bebouwing heeft een individuele uitstraling en heeft langs de Valkenburgseweg de uitstraling van een woonlint. Deze zone ligt vrij dicht tegen ‘t Ambacht met de daar ontwikkelde woonwerkunits aan het water. Ter hoogte van de kruising met de Zonnebloemstraat verandert het beeld. De kavels worden dieper. Hier krijgt de bedrijfsbebouwing meer belang in het beeld door plaatsing uit de rooilijn en veel verharding rond het gebouw, terwijl daartussen een aantal bedrijfswoningen aan de Valkenburgseweg staat. De bebouwing is een mengeling van stijlen en bouwjaren. Toch heeft de Valkenburgseweg hier nog steeds een ‘woonsfeer’ doordat de bedrijvigheid vooral aan de waterzijde ligt.

Nabij de Asterstraat wordt de ruimte tussen de straat en het water breder. Hierdoor zijn de gebouwen ook ineens een stuk groter van schaal. Het gedeelte tussen de bushalte Zonnebloemstraat en de afwateringssloot bij Gerberastraat (en grens van het bedrijventerrein Katwijkerbroek) bestaat uit loodsen en kantoren met daartussen nog één bedrijfswoning. Deze bedrijfsbebouwing is vooral functioneel en heeft weinig ruimtelijke kwaliteit. De bebouwing heeft zijn oorspronkelijke functie verloren. Momenteel zitten hier een sportschool, opslag en De Box met de muziekstudio’s. In de zone direct grenzend aan Katwijkerbroek is een aantal grotere bedrijven gevestigd zoals onder andere een bouwbedrijf, garage’s en maritieme handel. De gebouwen hebben een stevige omvang en een significant deel wordt gebruikt voor opslag en parkeren. Dit is een volwaardig bedrijventerrein aangrenzend aan Katwijkerbroek. Opvallend is wel dat er aan weerszijden van de Valkenburgseweg twee grote groene open plekken zijn. Het zuidelijke deel aan de Katwijkerweg heeft ineens weer een duidelijk andere uitstraling met woningen en groene voortuinen. Daarnaast liggen enkele gebouwen die hun functie verloren hebben maar wel een historische betekenis hebben zoals het oude lab (RBM) en de gebouwen op het terrein van Uxem. bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 13

Middendeel (zone B)

Middendeel (zone D)

14 Toekomstscenario’s

Noordelijk deel (zone A)

Middendeel (zone C)

Zuidelijk deel (zone D)

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 15

Erfgoed Leiden en omstreken

'I

\ 't

IM

Iff

W*

si

Erfgoed Leiden en omstreken

Erfgoed Leiden en omstreken

•v

>fgoed Leiden en omstreken

Erfgoed Leiden en omstreken

fe

jlledige website

BS

-Cl M

'I

me

\ 't

tr'

IM

Iff

r

•v

bron: https://rijnsburg.wordpress.com/

Impressie Oude Rijn begin 20ste eeuw: werkrivier met verschillende kades

Erfgoed Leiden en omstreken

16 Toekomstscenario’s

jlledige website

S

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 17

| bedrijven Katwijkerbroek ondergrond bedrijventerreinen_provincie BGT_Katwijk_20190222_vlak BAG_PANDEN_vlak

Bedrijfscategoriën richtafstanden categoriën (b≤1) (b≤2) (b≤3.1) (b≤3.2) (b≤4.1) (b≤4.2) (b≤5.1) maximale richtafstanden

<1800 1800-1850 1850-1900 1900-1930 1930-1945 1945-1960 1960-1975 1975-1985 1985-1995 1995-2005 >2005

Team Ruimtelijk Beleid | Stedenbouw Schaal 1:2500 | Formaat: A3 Tekeningnummer: 20018_01 Datum: 06-05-2020 | Getekend: TN

Bouwjaar

18 Toekomstscenario’s

Bedrijfscategorieën en milieucontouren (met uitzondering van enkele specifiek bestemde bedrijven)

Bodemverontreiniging

2D | HUIDIGE MILIEUSITUATIE: MILIEUZONERING

2E I BODEMVERONTREINIGING EN EXPLOSIEVEN

Op pagina 18 zijn de huidige functies en de bestaande milieuzonering aangegeven. Op het noordelijk deel zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan. Dit betekent in principe dat hier de bedrijvigheid wordt toegestaan die slechts een beperkte uitstraling naar de omgeving heeft. Een menging met meer wonen en lichte bedrijvigheid is in deze zones mogelijk gezien de beperkte richtafstanden.

Bodemverontreiniging Het gebied kenmerkt zich door een verscheidenheid aan bedrijvigheid. Uit onderzoek is gebleken dat er diverse ondergrondse brandstoftanks in het gebied aanwezig zijn. Op diverse locaties zijn relatief kleinschalige bodemverontreinigingen aanwezig en er is op een aantal locaties een aanzienlijke bodemverontreiniging geconstateerd. Deze zijn op de kaart op pagina 18 aangegeven.

De zone langs de Oude Rijn aansluitend op Katwijkerbroek heeft een hogere categorie (tot en met 3.2). Hier is meer afstand geboden bij transformaties naar gevoelige functies. Dit heeft zijn weerslag op de naastgelegen percelen. Op het bedrijventerrein Katwijkerbroek ten westen van de Valkenburgseweg is vestiging van bedrijven tot een milieucategorie 3.2 toegestaan. Dit betekent dat bij transformatie van de zone aan de Oude Rijn hier rekening mee moet worden gehouden of dat bedrijven aan de rand van het terrein op een andere manier gaan werken zodat de hindercirkel kleiner wordt en er meer mogelijkheden ontstaan voor hindergevoelige functies.

Deze zware bodemverontreinigingen komen met name voor op percelen midden in het gebied en aan de zuidkant nabij Valkenburg. De bodemverontreinigingen betreffen vooral verontreinigingen door olieproducten. De locaties gelden als een zogenaamd ernstig geval en voor delen geldt een saneringplicht.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 19

Niet-gesprongen explosieven (voorlopige verdachte gebieden) De gemarkeerde gebieden op de tekening hiernaast vallen voor een beperkt deel over het plangebied en zijn vooralsnog als verdacht aangemerkt voor niet-gesprongen explosieven. Gevolg van de aanwezigheid van verdachte gebieden is dat grondroerende werkzaamheden onder begeleiding van een explosieven-deskundige moeten plaatsvinden, óf het gebied moet vooraf door middel van explosievenonderzoek zijn vrijgegeven.

Niet-gesprongen explosieven (voorlopige verdachte gebieden)

20 Toekomstscenario’s

2F | CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE In en rond het plangebied zijn verschillende cultuurhistorische elementen aanwezig. Zichtbaar en minder zichtbaar. Molen ‘De Geregtigheid’ is aan het begin van de Valkenburgseweg een bijzonder karakteristiek monument en heeft zijn weerslag op het gebied door de molenbiotoop. Er mag in de directe omgeving niet te hoog worden gebouwd. Daarnaast zijn er enkele gebouwen binnen het plangebied aangewezen als gemeentelijk monument, waaronder een kwekersvilla met bollenschuur gelegen aan de Rijn. Deze schuur zal in ieder geval worden behouden en kan een bijzondere plek of functie krijgen wanneer het gebied wordt getransformeerd. bedrijf kantoor detailhandel voorzieningen wonen

Zoals eerder gezegd was deze zone onderdeel van de Limes. Resten en sporen hiervan komen geregeld voor in de bodem. Dit betekent dat de het gehele gebied is aangewezen als archeologisch verwachtingsgebied.

plangebied rijksmonument gemeentelijk monument molenbiotoop kadastrale grens in eigendom van gemeente

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 21

bedrijf kantoor detailhandel voorzieningen wonen

plangebied rijksmonument

bedrijf

gemeentelijk monument

kantoor detailhandel

molenbiotoop

voorzieningen wonen

kadastrale grens in eigendom van gemeente

plangebied rijksmonument gemeentelijk monument

Routes hoofdfietsroute

molenbiotoop

bushalte

kadastrale grens in eigendom van gemeente

Intensiteit*

laag < 2.500 2.500 - 10.000 10.000 - 11.000 12.000 - 20.000 -

Routes

> 30.000

hoofdfietsroute bushalte

Intensiteit*

laag

Verkeersstructuur

< 2.500 2.500 - 10.000 10.000 - 11.000 12.000 - 20.000 > 30.000

hoog

* indicatie aantal motorvoertuigen 22 Toekomstscenario’s per etmaal

hoog * indicatie aantal motorvoertuigen per etmaal

Verkeersintensiteiten rond het plangebied

2G | VERKEER EN BEREIKBAARHEID De Valkenburgseweg en een deel van de Katwijkerweg zijn gebiedsontsluitingswegen met een snelheidsregime van 50 km/u. De bereikbaarheid met de fiets en het OV volstaat maar kan worden verbeterd. De bereikbaarheid met de auto staat echter erg onder druk. Er kan niet veel extra verkeer meer bij op de huidige infrastructuur. Er is dus meer nodig om een toekomstbestendige transformatie te laten plaatsvinden. Dit zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren door een extra aansluiting of een andere kijk op het autobezit en -gebruik. Voor de oplossing met een compleet andere ontsluiting voor auto/ vrachtverkeer zijn opties onderzocht. Echter de realisatie van een dergelijke oplossing is niet eenvoudig vanwege de beschikbare ruimte, eigendommen, financiële middelen en medewerking provincie vanwege de N206. In het gebied is het voetpad en groen momenteel nog van onvoldoende kwaliteit. De inrichting en kwaliteit van het profiel is dusdanig dat dit naar verwachting binnen enkele jaren verbeterd moet worden. Hier liggen kansen voor een nieuwe inrichting die beter aansluit bij de gewenste toekomstige gebiedsontwikkeling.

Momenteel zijn er locaties met parkeerproblemen en door de vele inritten is de voorrangsituatie vanuit het bedrijfsterrein niet altijd duidelijk vormgegeven. Het verminderen van het aantal aansluitingen/inritten en voldoende parkeergelegenheid op de eigen plot zijn bij transformatie kansen om de verkeerssituatie te verbeteren. De Valkenburgseweg is ook de toevoerroute naar het bedrijventerrein Katwijkerbroek. Dit betekent dat het profiel ook vrachtverkeer aan zou moeten kunnen. Deze ontsluiting is een gegeven, die verkeerskundig niet optimaal is, die zonder ingrijpende en kostbare maatregelen niet zo maar op te lossen valt. De langzaamverkeerroutes zijn vooral gekoppeld aan de doorgaande wegen. Er is nu geen mogelijkheid om in deze zone langs het water te lopen of te fietsen. Er ligt een kans om in de toekomst een langzaamverkeerverbinding met ‘t Ambacht te maken.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 23

Katwijkse Agenda Mobiliteit en Nota Parkeren 2020 In de recente Katwijkse Agenda Mobiliteit (KAM) zijn richtinggevende beleidskeuzes geformuleerd voor de verschillende vervoerwijzen. Centraal daarbij staat het idee dat beleid op het gebied van verkeer en vervoer geen doel op zich is, maar moet bijdragen aan versterking van de regionale economie en aan de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Katwijk. In de kernen en in de woongebieden ligt de nadruk op de verblijfsfunctie: leefbaarheid en kwalitatief hoogwaardige inrichting van de verblijfsruimte. De Nota Parkeerbeleid bouwt verder op de uitgangspunten van de KAM. Doelstellingen van het parkeerbeleid zijn verder uitgewerkt in de nieuwe Nota Parkeerbeleid 2020. Bij de invulling van de parkeeropgave moet een balans gevonden worden tussen het ruimtebeslag, leefbaarheid, de woningbouwopgave en de bereikbaarheid. Hierbij moeten ook andere vervoersmogelijkheden, zoals meer gebruik van de fiets en het openbaar vervoer en gedeeld autogebruik worden bekeken. Dit vergt maatwerk en zal per locatie moeten worden bekeken, waarbij de druk niet op de omgeving mag worden afgewenteld.

24 Toekomstscenario’s

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 25

Bestemmingsplan Valkenburgseweg / ‘t Ambacht / Katwijkerbroek

26 Toekomstscenario’s

Bestemmingplan Valkenburg dorp

03 BELEID

3A | BESTEMMINGSPLANNEN Bestemmingsplan Valkenburgseweg / ‘t Ambacht / Katwijkerbroek Het grootste gedeelte van het plangebied valt in het bestemmingsplan Valkenburgseweg / t Ambacht / Katwijkerbroek. Dat bestemmingsplan geeft aan 80/90% van het gebied de functie bedrijventerrein. In het noordelijk deel nabij de kruising met de Sandtlaan is sprake van andere bestemmingen: kantoren en wonen. Ook liggen iets zuidelijker langs de Valkenburgseweg drie woonbestemmingen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat veel bedrijfsbestemmingen in het noordelijk deel een combinatie hebben met de functie bedrijfswoningen en in het gebruik bij een aantal percelen het gebruik vooral meer lijkt op wonen en het bedrijf een vervallen indruk maakt. Maar planologisch hebben de meeste locaties een bedrijfsbestemming en is er nauwelijks openbare ruimte langs het water. Opvallend is dat op het gedeelte van het bedrijventerrein tegenover Katwijkerbroek langs het water een smalle strook met de bestemming groen ligt.

bestemmingsplan. Bijzonder element in het bestemmingsplan Katwijk aan den Rijn 2012 is de op de kruising met de Sandtlaan gelegen molen met een bestemming maatschappelijk en cultuur.

In het middendeel maakt het bedrijventerrein Katwijkerbroek onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In dit deel ligt op de percelen langs het water een volledige bedrijfsbestemming en is geen sprake van een woonbestemming of bedrijfswoningen. Bestemmingplan Valkenburg dorp Het zuidelijk deel van het plangebied ligt in het bestemmingsplan Valkenburg dorp. Dit gebied heeft voor 80/90% een woonbestemming en een maatschappelijke bestemming in het hart van het gebied. Het gedeelte in de zone tussen de Oude Rijn en de Katwijkerweg in het plangebied heeft een bedrijvenbestemming, waarbinnen 5 woonpercelen als zodanig bestemd zijn.

Ten westen van het noordelijk deel geldt het bestemmingsplan Katwijk aan den Rijn 2012 en ligt het woongebied Molenwijk. Ook de Valkenburgseweg ligt met de bestemming verkeer in dat

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 27

Omgevingsvisie Katwijk

ONTWIKKELSTRATEGIE 1. STERKE KUST

ONTWIKKELSTRATEGIE 2. FLORERENDE ONDERNEMING

37

ONTWIKKELSTRATEGIE 3. KATWIJKSE KERNEN

28 Toekomstscenario’s

41

ONTWIKKELSTRATEGIE 4. GEZONDE EN AANTREKKELIJKE LEEFOMGEVING

47

3B | OMGEVINGSVISIE De omgevingsvisie is een uitnodiging om het grondgebied van de gemeente beter te maken en met elkaar de maatschappelijke uitdagingen met beide handen aan te pakken. Daarbij wil de gemeente nieuwe ontwikkelingen stimuleren. In de omgevingsvisie staan voor de zone tussen de Oude Rijn en de Valkenburgseweg/Katwijkerweg de volgende ambities vermeld: • Zichtbaarheid van de structuurdragers; • Herstel en verbetering van de historische kenmerken langs de Oude Rijn; • Innovatie in mobiliteitsconcepten • Investeren in duurzaamheid in de vorm van o.a. meer groen en water. In de omgevingsvisie worden deze ambities nader geconcretiseerd in ontwikkelstrategieën. Zo geeft ontwikkelstrategie 1 (Sterke kust) aan dat er aantrekkelijke verblijfsplekken tot stand gebracht moeten worden langs de Oude Rijn.

In ontwikkelstrategie 2 (Florerende ondernemingen) wordt in het plangebied ruimte gegeven aan het MKB (indien niet overlast veroorzakend). Ook is daarbij aangegeven dat: • verouderde bedrijventerreinen zullen stapsgewijs transformeren naar gemengde woon-werkgebieden; • bedrijventerreinen hebben een herkenbaar profiel voor de bedrijvigheid die er gevestigd is, waarbij er gelegenheid is om te komen tot clustervorming; • bedrijventerreinen zijn schoon, heel en veilig. In ontwikkelstrategie 3 en 4 (Katwijkse kernen en gezonde en aantrekkelijke leefomgeving) worden de meeste aanknopingspunten gegeven voor de toekomstige invulling van het plangebied: • Ontwikkel de Oude Rijn als aantrekkelijk groenblauwe identiteitsdrager; • Ontwikkel onderscheidende woonmilieus in de transformatiegebieden langs de Oude Rijn; • Creëer aantrekkelijke voorkanten en openbare doorlopende routes langs het water; • Koppel nieuwe programma’s aan de Oude Rijn om de belevingswaarde van het water te vergroten.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 29

3C | ECONOMISCHE VISIE

3D | WOONAGENDA 2020-2024

Op regionaal niveau is er in maart 2020 de beleidsnotitie Ruimte voor bedrijven in de Economie 071-gemeenten opgesteld. De beleidsnotitie wordt op lokaal niveau vastgesteld. Naar verwachting in september/oktober 2020. In die notitie wordt een toekomstperspectief geschetst voor de bedrijventerreinen Katwijkerbroek en Valkenburgseweg/ Katwijkerweg.

Naar verwachting zal de Woonagenda in het vierde kwartaal van 2020 worden vastgesteld. In de Woonagenda 2020-2024 staan de volgende relevante uitgangspunten opgenomen: Er wordt ten minste in de lokale behoefte van de gemeente Katwijk voorzien: minimaal 2.600 woningen tussen 2019 en 2030 en minimaal 1.400 woningen tussen 2030 en 2040. Mensen kunnen, als zij dat willen, in alle levensfasen wonen in hun wijk.

Voor het bedrijventerrein Valkenburgseweg/Katwijkerweg wordt in de economische visie uitgegaan van het volgende beoogde profiel: • Consolidatie van de huidige situatie. Op casusniveau kunnen transformatieplannen worden overwogen. Daarbij kan de gemeente Katwijk zelf voorzien in compensatieruimte in het geval een perceel wordt omgevormd naar woningbouw. • Het beoogde profiel is een breed gedifferentieerd werkmilieu om in samenspraak met gebruikers, eigenaren en andere stakeholders te komen tot een dynamisch, aantrekkelijk en duurzaam bedrijventerrein met ruimte voor wonen; • Uitdagingen voor dit bedrijventerrein zijn de ontsluiting van het bedrijventerrein (nu op een smalle hoofdweg met kruisende fietsers) en de omliggende woonwijken, waardoor voor hinder veroorzakende bedrijven geen toekomst gezien wordt op deze locatie.

30 Toekomstscenario’s

In alle wijken is minimaal voldoende aanbod van woningen in de sociale huur, de sociale koop (tot € 200.000) en voor de middeninkomens in woningen in de middeldure huur (tot € 1.000 per maand) en betaalbare koop (tot € 300.000). In eenzijdig opgebouwde wijken is extra variatie in het woningaanbod nodig. Voor circa 50% van het woningbouwprogramma is de markt leidend; •

25% moet als sociale huurwoning gerealiseerd worden

•

25% van de woningen zal moeten worden verdeeld over de

segmenten: o

middeldure huur tot maximaal € 1.000

o

sociale koop tot maximaal € 200.000 (grens uit Besluit

Ruimtelijke Ordening) o

betaalbare koop tot € 300.000.

Naast nieuwbouw biedt herstructurering van bestaande, verouderde woningen (sloop/nieuwbouw of grondige renovatie) en transformaties van functies mogelijkheden om bij te dragen aan de geschetste ontwikkelrichting per wijk. De opgave verschilt hierbij per wijk. Een wijkgerichte benadering biedt mogelijkheden om accenten te plaatsen en te werken aan een betere opbouw van de woningvoorraad in de wijken. Voor Katwijk aan den Rijn geldt dat binnen het betaalbare segment meer betaalbare koop (tot € 300.000) en middeldure vrije huur (tot € 1.000 per maand) nodig zijn. Voor Valkenburg geldt dat binnen het betaalbare segment meer sociale huur (tot € 737,14 per maand) en sociale koop (tot € 200.000) nodig zijn.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 31

32 Toekomstscenario’s

04 KANSEN EN OPGAVEN

In het gebied liggen kansen voor toevoeging van nieuwe bebouwing en versterking van de kwaliteiten van het gebied. Ook zijn er volop kansen om de zichtbaarheid en het gebruik van het water te versterken en een impuls te geven aan de leefbaarheid in het gebied. Deze kansen worden ingegeven door de historie van het gebied: ligging aan de Limes, de Oude Rijn en oude havenbekkens, de lintbebouwing, de monumenten en de bebouwing met monumentale status. Door nieuwe langzaam verkeer routes en verblijfsplekken aan de Oude Rijn te realiseren ontstaat een meer fijnmazig netwerk met een sterkere relatie met de Oude Rijn. Door ook de verbinding met het te transformeren ‘t Ambacht te maken wordt de structuur versterkt en het water sterker beleefbaar gemaakt. Maak waar het kan openbare ruimte aan het water. Zorg voor meerdere doorzichten vanaf de weg naar de Oude Rijn. In het gebied is sprake van leegstaande bedrijfsbebouwing. Deze locaties lenen zich bij uitstek voor een andere invulling. Ook zijn er delen waarop geïnvesteerd zou moeten worden in de realisatie van meer openbare ruimte en vergroting van de ruimtelijke kwaliteit.

Door de historie van het gebied is er een aantal aspecten waarmee bij elke ontwikkellocatie in het gebied rekening gehouden dient te worden. Enerzijds zijn dit kansen die zorgen voor een gebied met een sterke identiteit. Denk aan de monumenten, bestaande bebouwing, de waterstructuur, Limes, etc. Anderzijds zijn zaken als archeologie, bodemverontreiniging en niet gesprongen explosieven (NGE) van belang en vragen om gedegen onderzoek. Bij de invulling van ontwikkellocaties dient verder rekening gehouden te worden met de milieuzonering. Met name in de zone nabij het bedrijventerrein Katwijkerbroek is dat aan de orde. In die zone zou ofwel juist openbare ruimte gecreëerd moeten worden dan wel op basis van een ‘maatwerk-benadering’ die op basis van de Omgevingswet mogelijk is een hogere milieubelasting bij woningbouw toegestaan mogen worden mits op andere leefbaarheidsaspecten sprake is van een extra meerwaarde. Afhankelijk van de kansen zouden solitaire ontwikkellocaties bij voorkeur in samenhang met andere locaties tot één geheel getransformeerd moeten worden. Aandacht voor de verkeersontsluiting is daarbij noodzakelijk. Enerzijds horen inritten bij lintbebouwing, maar anderzijds mogen het aantal inritten niet de verkeersfunctie van de Katwijkerweg/Valkensburgseweg te veel beperken. bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 33

Transformatie langs de Valkenburgseweg en de Katwijkerweg biedt mogelijkheden voor verandering van het profiel van puur verkeersruimte naar een weg met meer verblijfsruimte. Daarbij dient altijd een balans gevonden te worden tussen de verkeersontsluitingsfunctie van de weg, de veiligheid voor de verschillende weggebruikers en het woon- en leefklimaat. De weg zal op termijn een passende inrichting moeten krijgen die de weggebruiker verleidt om zijn/haar rijgedrag aan te passen. Er is bij transformatie de kans om een slimme profielinrichting te realiseren die recht doet aan enerzijds het doorgaande karakter en anderzijds aan het aanliggende programma (denk aan een andere inrichting tot aan Katwijkerbroek (bijvoorbeeld met fietsstrook) dan aan het deel tot Valkenburg (bijvoorbeeld fietsstraat met 30 km/u regime met voldoende ruimte voor de bus).

Autoparkeren en laden/lossen dient bij voorkeur op eigen terrein opgelost te worden, zeker bij nieuwe ontwikkelingen. Regulering van parkeren is mogelijk met als doel per ontwikkellocatie te sturen op mobiliteitsgedrag. Alternatieven (fiets en OV) moeten aantrekkelijker worden gemaakt. Voor de parkeervraag kunnen bij transformatie ook nieuwe combinaties worden gezocht door

34 Toekomstscenario’s

dubbelgebruik, deelauto’s en dergelijke om de verblijfskwaliteit te verbeteren. Stimuleren van het openbaar vervoer zorgt voor minder druk op de wegenstructuur. Belangrijk hierbij is koppeling met de bestaande buslijn, maar vooral met de toekomstige HOV-halte bij de N206. Een aantrekkelijke loop/fietsroute vanaf de Katwijkerweg/ Valkenburgseweg naar de halte is hiervoor essentieel. Deze routes koppelen ook direct de bestaande woonwijken tussen het plangebied en de bushalte van het HOV. Transformatie met nieuw programma biedt naast een beter fietsen OV netwerk ook veel kansen voor een duurzame mobiliteit. Denk hierbij aan Mobility as a service (MaaS), deelauto’s, extra laadpunten en dubbelgebruik van parkeerruimte.

VIER DEELGEBIEDEN MET ELK EEN EIGEN PROFIEL Op basis van de ruimtelijke en functionele gebiedskenmerken en analyses kunnen in het gebied vier zones worden onderscheiden met een eigen profiel, kansen en ontwikkelperspectief. Daarbij kunnen de transformaties ook per zone of delen van een zone

worden ingezet. Wel is van belang om dan het effect op het geheel en de samenhang in de gaten te houden. Daarnaast zal transformatie mogelijke consequenties voor de milieucontouren en de verkeersontsluiting met zich meebrengen. Dit kan sterk verschillen per zone en het te ontwikkelen programma en de positionering daarvan binnen een zone. Zone A. Woon-Werk Zone in het noordelijk deel versterking van het wonen en kleinschalige bedrijvigheidin aansluiting op het centrum. Zone B. Het Hart van het gebied met enkele grote bedrijfsgebouwen met beperkte toekomstwaarde. De oorspronkelijke functies zijn hier reeds verdwenen en deze zone is reeds deels van kleur veranderd. Er zijn momenteel (tijdelijke) publiekstrekkende functies aanwezig. Deze locatie is de plek voor bijzonder programma bijzonder, voorzieningen voor de wijk, horeca aan het water,hoogwaardige openbare ruimte langs het water en een brug over de Oude Rijn richting ‘t Ambacht.

Zone C. Tegenover Katwijkerbroek. In deze zone staan verschillende grotere bedrijven. Door de grotere milieuafstanden ligt een sterkere menging met wonen minder voor de hand. Aan de randen zijn in beginsel kansen voor transformatie, mede gezien de eigendomsverhoudingen. Zone D. Wonen bij de Katwijkerweg. De meest zuidelijke zone D ligt direct tegen de woongebieden van de kern Valkenburg. Aan de Katwijkerweg staat in deze zone reeds een aantal woningen. De bedrijvigheid van onder andere voormalig Uxem en RBM in deze zone is al een tijd gestaakt en een programmatische wijziging naar woningbouw ligt hier voor de hand.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 35

A

B

C

D Plangebied met vier te onderscheiden zones 36 Toekomstscenario’s

05 ONTWIKKELZONES 4A | ZONE A: WOON-WERK ZONE NOORD Zone A is de meest noordelijke zone. Deze zone sluit aan op het centrum van Katwijk aan den Rijn en het woongebied ten westen ervan. In deze zone staan veel woningen (al dan niet bedrijfswoning). De molenbiotoop heeft als gevolg dat een beperkte bouwhoogte kan worden gerealiseerd. De bedrijvigheid manifesteert zich hier beperkt. De woonsfeer overheerst. Gezien de ligging dicht op de woonwerkunits op ’t Ambacht met hun bescheiden buitenruimte direct aan het water en de eigendomsverhoudingen kan deze zone vooral worden benut voor versterking van de woonsfeer met ruimte voor bedrijvigheid op de kavels die zich verhoudt met een woonomgeving en een beperkte verkeer aantrekkende werking. KAnsen zijn vooral de toegang en en beleefbaarheid van het water vanuit het openbaar gebied.

de zijde van het water als ook aan de zijde van de weg een meerwaarde hebben voor te transformatie van deze zone. Daarbij is vooral een zorgvuldige stedenbouwkundig inpassing van belang.

Dit betekent een combinatie met praktijkruimten, creatieve beroepen, kantoor aan huis (eventueel met meerdere werknemers) en bijzondere losse werkunits achterop kavels van beperkte maat en schaal, mogelijk aangevuld met (sociale) voorzieningen en (dag)horeca. Denk hierbij ook aan de invulling van het gemeentelijk monument (publieksfunctie?). Ook een doorkijkje naar het water met bijzonder ingerichte openbare ruimte en een ‘ommetje’ is denkbaar.

Woon-werk kavels haaks op de rivier. Wonen aan de weg en werken daarachter. Structuur haaks op de rivier benadrukken bij ontwikkelingen.

Nadruk op wonen Woon(werk)kavels haaks op de rivier. Schaal blijft beperkt veel bestaande woningen opnemen in deze structuur. Nieuwe woningen als rijen haaks op het water.

Wonen en werken

Wonen en werken achter elkaar

te

wa r

en

werk w

g we

De invulling van vrijgevallen locaties in deze zone is maatwerk, waarbij zorgvuldig gekeken moet worden waar welke functies worden gesitueerd. Daarbij is het voorstelbaar dat zowel wonen als werken aan

n one

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 37

4b | ZONE B: HET HART Zone B betreft het deel ten zuiden van zone A waar de kavels dieper worden en de bedrijfsgebouwen groter. Momenteel zijn hier enkele functies aanwezig in de oude bedrijfsgebouwen zoals een sportschool en het muziekcentrum the Box. Deze voorzieningenfuncties kunnen verder uitgebouwd worden waardoor tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de bewoners om meer voorzieningen in het gebied te krijgen. Dit is tevens een bijzondere plek omdat hier de punt van ’t Ambacht uitmondt aan de overzijde van het water en de Oude Rijn zich splitst. Dit is de plek voor bijzonder programma. Denk bijvoorbeeld aan een openbare boothelling, een passantenhaven en openbare ruimte met verblijfsplekken langs het water. Routes kunnen hier samenkomen en creëren energie en dynamiek. Daarnaast is de zuidelijke grens van deze zone een plek waar de oude structuur van een insteek vanaf de Oude Rijn opnieuw kan worden aangezet en het water met de weg kan worden verbonden door het gebied toegankelijker te maken met een bijzondere openbare verblijfsruimte. Dit is ook dé plek waar een nieuwe langzaam verkeer verbinding (brug) met ’t Ambacht kan worden gemaakt.

Nieuw programma op deze plek moet de bijzonderheid van de locatie accentueren en kan een collectiever karakter krijgen, denk hierbij aan creatieve (maak)industrie, cultureel programma, horeca en wonen waarbij een nieuwe openbare ruimte deze functies verbindt én de Oude Rijn toegankelijk maakt met aantrekkelijke kades als nieuwe verblijfsruimten. Gebied met veel functiemenging. Multifunctionele plinten en wonen op de verdiepingen. Dit vraagt ook om een divers openbaar domein.

Verticale mix

38 Toekomstscenario’s

Enkele bijzonder blokken met wonen / werken/ horeca, maatschappelijke voorzieningen cultuur in de plint etc. Afstemming van woningen op specifieke doelgroepen biedt klansen op toegesneden mobiliteitsoplossingen (delen ipv bezitten).

Nadruk op wonen en voorzieningen

Metromix Functiemenging van wonen, werken en voorzieningen binnen veiligheiden gezondheidsnormen, maar door voortschrijdende techniek en ontwerpoplossingen is er veel mogelijk. Mengen biedt tal van voordelen oa.:

• stimuleren kruisbestuiving tussen bedrijven en innovatie, • reductie van de gemiddelde forens-afstand, • zijn leefbaarder en zijn adaptiever in hun ontwikkeling, • maken het delen van voorzieningen en investeringen makkelijker, • gewild in de markt, en in staat om omliggende wijken een impuls te geven.

Zie ook: Guiding Principles Metro Mix, College van Rijksadviseurs, april 2019

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 39

Inzetten op werken

4C | ZONE C: TEGENOVER KATWIJKERBROEK Zone C ligt tegenover bedrijventerrein Katwijkerbroek. Door de aan te houden milieuafstanden én die van de het aanliggende te behouden bedrijventerrein Katwijkerbroek is menging met milieugevoelige functies lastig. Gezien de ruimtelijke structuur, de bedrijvenmix en eigendomsverhoudingen lijkt deze zone ook in de toekomst het meest geschikt voor bedrijvigheid. De noord- en zuidrand van deze zone gelden als overgangsgebied naar de aanliggende gebieden. Door in eerste instantie alleen in de randen te transformeren ontstaat een goede overgang naar de meer gemixte gebieden waar ook wonen onder voorwaarden een goede plek kan krijgen. Ook kunnen de randen ingezet worden voor speelplekken en een park om een natuurlijke buffer te creëren tussen meer bedrijfsmatige functies en de woonfuncties. Dit wil niet zeggen dat transformatie (op termijn) niet mogelijk is maar voor deze zone zal dat in samenhang moeten gebeuren met de toekomstvisie van het bedrijventerrein Katwijkerbroek.

40 Toekomstscenario’s

Bestaand werkgebied intensiveren en vergroenen! Inzetten op andere soorten bedrijvigheid die passen in de kern.

Bron: bouwwereld.nl

Verkleuring naar wonen Bedrijvenzone selectief verkleuren met wonen aan de randen om woningbouw in naastgelegen gebieden mogelijk te maken .

4D | ZONE D: WONEN BIJ DE KATWIJKERWEG

Integrale transformatie naar woongebied met openbare oevers. Bijzonder blok op de kop aan het water met wonen / werken/ horeca etc.

Integrale herontwikkeling

De meest zuidelijke zone D ligt direct tegen de woongebieden van de kern Valkenburg. Aan de Katwijkerweg staat in deze zone reeds een aantal woningen. De bedrijvigheid van onder andere voormalig Uxem en RBM in deze zone is al een tijd gestaakt en een programmatische wijziging naar woningbouw ligt hier voor de hand. Juist in deze zone is het mogelijk om een bijzondere mix te maken van woningen waarbij wat steviger bebouwing aan het water mogelijk is mits er voldoende openbaar gebied (verblijfsruimte) aan het water wordt gerealiseerd. Bestaande historische (bedrijfs)gebouwen kunnen mogelijk worden behouden voor bijzondere functies. Werk- en praktijkruimten (zoals het oude lab) zijn inpasbaar als onderdeel van een bruisend en toekomstbestendig leefgebied. Herbestemming van bebouwing met cultuurhistorische waarde kan een gezicht geven aan het verhaal en de identiteit van het gebied. Langs de Kleine Watering kan een bijzondere functie een plek krijgen (horeca, cultureel, zorg- of buurtfunctie). De bestaande watergang kan hier worden verbreed zodat een bijzondere plek aan het water kan worden gemaakt. Er zijn consequentie van milieucontouren vanuit Katwijkerbroek en zone C (middenzone) voor de ontwikkeling in deze zone.

Transformatie naar woongebied met openbare oever. Bestaande woningen kunnen worden ingepast. Kleine schaal aan de straat - steviger blok aan het water! Geleidelijke transformatie bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 41

06 STRATEGIE VERVOLG

Ontwikkelstrategie Als uitersten van het palet zijn er in de kern twee ontwikkelingsstrategieën denkbaar om de ambities uit deze toekomstvisie tot realisatie te brengen: 1. Een actieve houding op basis van de beginselen van actief grondbeleid; 2. Een kaderstellende houding op basis van de beginselen van faciliterend grondbeleid. Actieve houding Bij een actieve strategie wordt voor percelen of een zone met meerdere percelen door de gemeente een stedenbouwkundig plan gemaakt als verbeelding/verkavelingsopzet van de ambities. Op basis van het programma wordt een verkennende grondexploitatie berekend en moet duidelijk worden in welke mate sprake is van een rendabele businesscase voor de transformatie. Op basis van de businesscase wordt vervolgens besloten al dan niet als gemeente een grondpositie in te nemen, een plan te maken inclusief de bijbehorende planologische titel, gronden bouwrijp te maken en bouwrijpe gronden te tenderen bij ontwikkelaars. Bij een actieve houding houdt de gemeente regie op de ontwikkeling, bepaalt zij zelf welke ontwikkeling plaats vindt, maar

42 Toekomstscenario’s

loopt zij ook een bepaalde mate van risico. Wel kan de gemeente in deze strategie zelf bepalen welke ‘rotte plekken’ op welk moment worden aangepakt, zodat er dynamiek in de transformatie van het gebied komt, het vliegwiel op gang gebracht wordt en het gebied niet verder verloederd. Faciliterende houding Bij een faciliterende strategie richt de gemeente zich vooral op de kaders en de randvoorwaarden. Deze legt de gemeente vast in een ontwikkelkader en vervolgens in een bestemmingsplan / omgevingsplan. Door het vastleggen van de kaders weten marktpartijen binnen welke randvoorwaarden zij plannen kunnen maken en kan de transformatie op basis van initiatieven vanuit de markt plaats vinden. Op het moment dat sprake is van een andere invulling van de openbare ruimte wordt de gemeente daarbij dan vanzelf ook een partij, omdat het geheel uiteraard wel ingepast moet worden in zijn omgeving. Bij deze strategie is het voor de gemeente dan de kunst in het bestemmingsplan bestaande rechten van bedrijven (o.a. hindercirkels) intact te laten en toch ruimte te creëren om de door de marktpartijen gewenste zekerheid voor de gewenste transformatie te creëren, maar ook als gemeente borgen te hebben voor een verantwoorde woon-, leef-, en werkomgeving.

Nadat de kaders zijn vastgesteld ligt de bal bij marktpartijen om percelen of zones op basis van bouwplannen te transformeren. Of er getransformeerd wordt en het moment waarop getransformeerd wordt ligt volledig bij de markt. De gemeente kan daarbij stimuleren, maar is afhankelijk van marktinitiatieven en heeft daarbij vooral een toetsende rol. Op weg naar de juiste strategie Beide strategieën hebben voor-, en nadelen, maar uit ervaring blijkt dat bij transformaties waarin de openbare ruimte een belangrijke rol speelt marktpartijen minder interesse hebben omdat dat voor hen onvoldoende verdienpotentie heeft. Immers bij de meeste transformaties is de businesscase vaak al lastig genoeg rendabel te maken. Voldoende (verdienend) programma is dan essentieel om de relatief kostbare verwervingen van bedrijven, milieusaneringen en inrichtingskosten van de openbare ruimte financieel ‘goed te kunnen maken’. Naast actief en faciliterend zijn er uiteraard mengvormen en alternatieve ontwikkelingsstrategieën denkbaar. Om de toekomstvisie meer te laten worden dan een beleidsdocument zal daar over nagedacht moeten worden en ook in contact met de markt (bedrijven/ontwikkelaars) afgetast moeten worden hoe zij aankijken tegen de transformatie-ambities en bereid zijn daarin te

investeren/mee te werken. Een zo concreet mogelijke toekomstvisie geeft dan richting aan de gesprekken. Transformatiefonds ? Omdat er percelen zullen zijn met een positieve businesscase (bijvoorbeeld omdat het vastgoed absoluut niet meer courant is) en er locaties zullen zijn met een negatieve businesscase (bijvoorbeeld omdat op die locatie openbare ruimte met zicht op het water is gedacht, of er bijvoorbeeld een dure saneringsopgave ligt) zou een transformatiefonds gecreëerd kunnen worden voor het plangebied. Daardoor kan ‘zoet’ en ‘zuur’ binnen grenzen verevend worden en worden de financiële middelen in het gebied gehouden en ingezet om de ambities te bereiken en op de langere termijn een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. Elke zone zijn eigen ontwikkelstrategie ? Door de indeling van het gebied in 4 zones lijkt een gedifferentieerde ontwikkelstrategie per zone kansrijk. Voor zone A zou bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van een faciliterende strategie, waarbij per marktinitiatief bekeken zou moeten worden in welke mate dat initiatief voldoet aan de aandachtspunten en kansen van deze toekomstvisie.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 43

De herontwikkeling van zone B zou het vliegwiel kunnen zijn om een impuls te geven aan de ambities. Daarbij zou dan een actieve houding vanuit de gemeente passen. Door voorzieningen te creëren, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte te creëren aan het water en een langzaam verkeersbrug naar ’t Ambacht kan een gezicht naar het water gerealiseerd worden en een meerwaarde aan het gebied gegeven worden. Over de strategie voor de ontwikkeling van zone C zou eerst een verkenning uitgevoerd moeten worden in welke mate transformatie van de aldaar gelegen bedrijven op dit moment opportuun is. Enerzijds liggen hier kansen door de kwaliteiten van het water, maar anderzijds is de milieubelasting en de vastgoedwaarde/ het huidig gebruik van de bebouwing een belemmering voor transformatie. Nadere gedetailleerde analyse per eigenaar van deze zone zou daarin meer houvast moeten geven. Voor zone D bestaat in principe een marktinitiatief, waardoor de gemeente voor deze zone ook uit zou kunnen gaan van een faciliterende houding.

44 Toekomstscenario’s

Het sturen op samenhang Omdat de verkeersbelasting van de Katwijkerweg/Valkenburgseweg onder druk staat, zou in samenhang met de voorgestane ontwikkelstrategie (per zone) een verkenning moeten worden uitgevoerd van het meeste gewenste ruimtelijke profiel van deze weg. Hierbij zou betrokken moeten worden de verkeersbelasting als gevolg van de (mogelijke) invulling van de verschillende zones, het (mogelijk) te realiseren programma per zone en de effecten van wijzigingen in de toekomstige modal split (oa. effect groter aandeel fiets en openbaar vervoer, aanpassing parkeernormering, gedeeld autobezit, sturen op doelgroep). Ook zou daarbij betrokken moeten worden op welke wijze meer verblijfskwaliteit kan ontstaan langs de weg door deze bijvoorbeeld in te richten als fietsstraat, waardoor de interactie tussen deze verblijfskwaliteit en het water kan worden vergroot. Daardoor wordt de leefbaarheid van het gebied vergroot. Een alternatief zou kunnen zijn om het langzaam verkeer (op delen) meer langs het water te leggen. Naast het stellen van de juiste ruimtelijke randvoorwaarden voor de invulling van de zones is een verkenning van een herprofilering van de Katwijkerweg/Valkenburgseweg cruciaal om meer samenhang te krijgen in dit gebied.

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 45

Bijlage

Raadpleging omgeving

Als een eerste stap in de scenarioverkenning onderzoek is op 4 november 2019 een bijeenkomst gehouden waarin de omgeving en de stakeholders is gevraagd mee te denken. Er is in deze fase bewust nog niet getekend of zijn beperkingen gegeven om ruim te kunnen denken. De ideeën en overwegingen zijn input voor de modellenstudie. Uitgenodigd en aanwezig waren de eigenaren, gebruikers, ondernemers en omwonenden van heet gebied. In verschillende groepen is flink gediscussieerd over de wensen en mogelijkheden. De volgende punten zijn ingebracht door de aanwezigen van de bewonersavond: Programma • Over het agemeen positief ten aanzien van transformatie naar een gemengd gebied met wonen, werken en wellicht maatschappelijke functies en horeca langs de Rijn. Daarnaast kunnen er enkele nadere voorzieningen worden toegevoegd: • openbare boothelling • recreatief haventje voor passanten • speelplekken • park

46 Toekomstscenario’s

Verkeer en bereikbaarheid • Zorg voor een veilige straat én een goede bereikbaarheid. • vrachtwagenluw • 30 km/u zone • oversteekbaarheid • vrijliggend fietspad • langzaam verkeerverbinding naar het eiland • maak voldoende parkeermogelijkheden Gebruik de kwaliteit van het water • Er is veel gesproken over een nieuwe verbinding langs het water. Veel mensen geven aan dit te willen, hoewel sommige eigenaren van de grond aangeven dat zij geen openbare route langs/over hun grond willen • maak gebruik van de bestaande waterlopen die het gebied insteken • vergroen het gebied • bijzondere functies aan het water Overige opmerkingen en wensen • Maak zicht op de rivier • Zorg voor een eigen energievoorziening

bedrijventerrein Valkenburgseweg I Katwijkerweg 47

Rotterdam

48 Toekomstscenario’s

|

Middelburg

|

Leeuwarden

|

Eindhoven

|

Deventer