18. Bijlage 5. Beeldkwaliteitsplan (b2) (1904494)
Tekst van het document
Nieuw Rijnvaer t Beel dk wali tei t s p lan
O eg s t gee s t | Rijn s burg
PROJECT Beeldkwaliteitsplan Nieuw Rijnvaert Oegstgeest | Rijnsburg Projectnummer: SR190009
INITIATIEFNEMER Adriaan van Erk Ontwikkeling | Ouwehand Bouw en Ontwikkeling
OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: Krijn Lodewijks | John van de Zand T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
DATUM & STATUS 26 maart 2021 | Concept
Inhoud 1. Inleiding
5
1.1 Aanleiding
5
1.2 Doel
5
1.3 Leeswijzer
5
2. Stedenbouwkundig Plan
7
2.1 Hoofdopzet
7
2.2 Ontsluiting & Parkeren
8
2.3 Water
9
2.4 Groen
10
2.5 Oriëntatie en accenten
11
2.6 Deelgebieden
11
3. ‘Singel & Nieuwe Vliet’ en ‘Woonstraten’
12
3.1 Ambitie en beoogde sfeer
12
3.3 Architectonische richtlijnen
17
3.4 Richtlijnen voor de buitenruimte
20
4. Deelgebied Valkenburgerweg
31
4.1 Ambitie en beoogde sfeer
31
4.2 Stedenbouwkundige richtlijnen
31
4.3 Architectonische richtlijnen
32
4.4 Richtlijnen voor de buitenruimte
34 3
4
1. Inleiding Referentiebeelden
1.1 Aanleiding
In dit beeldkwaliteitsplan wordt gebruik gemaakt
Aan de rand van de Rijnsburgse wijk Frederiksoord
maar stippen principes (niet uitputtend) aan om tot de
van referentiebeelden. Met deze beelden wordt
bevindt zich een gebied dat is ingevuld met grasland
beoogde sfeer te komen. Indien met andere principes
een mogelijke uitwerking/sfeer weergegeven
en kassen. Het voornemen is om hier een nieuwe
hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest van het
zonder dat dit een letterlijke uitwerking dient te
woonbuurt te realiseren. Hiervoor is een stedenbouw-
plan’ en wordt aan de richtlijnen voldaan.
zijn.
kundige hoofdstructuur vastgesteld door het bestuur van de gemeenten Katwijk en Oegstgeest en de ont-
Nadat dit beeldkwaliteitsplan door de raad is vastge-
wikkelende partijen Adriaan van Erk Ontwikkeling en
steld, vormt dit het toetsingskader voor welstand. In
Ouwehand Bouw en Ontwikkeling.
het welstandsbeleid van Oegstgeest is opgenomen dat plannen die de bestaande structuur doorbreken
Die hoofdstructuur is verder uitgewerkt in een con-
beoordeeld kunnen worden met een beeldkwaliteits-
cept stedenbouwkundig plan. Ook de woningen en de
plan. In het welstandsbeleid van Katwijk is dit niet spe-
buitenruimte zullen nog nader worden uitgewerkt. Om
cifiek opgenomen. Het is echter ook daar gebruikelijk
de beoogde sfeer en het ambitieniveau daarbij vast te
dat voor grotere ontwikkelingen beeldkwaliteitsplan-
leggen is dit beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin ko-
nen als gebiedsspecifiek, aanvullend onderdeel van
men zowel richtlijnen op het gebied van stedenbouw,
de welstandsnota worden vastgesteld.
architectuur en buitenruimte aan bod. Een deel van die kwaliteitsrichtlijnen is ook al in het rapport ‘Steden-
1.3 Leeswijzer
bouwkundige hoofdstructuur’ vastgelegd. Dit beeld-
Na deze inleiding behandelt dit beeldkwaliteitsplan
kwaliteitsplan vormt een aanvulling daarop.
het stedenbouwkundig plan. Vervolgens komen in hoofdstuk 3 de beeldkwaliteitsrichtlijnen aan bod voor
1.2 Doel
de deelgebieden ‘Singel en Vliet’ en ‘Woonstraten’ (zie
Dit beeldkwaliteitsplan is richtinggevend. Het geeft
kaart p11). Daar waar de richtlijnen per deelgebied ver-
de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar is dermate
schillen is dit steeds aangegeven. Voor het deelgebied
flexibel dat ontwerpers een eigen invulling aan de
‘Valkenburgerweg’ geldt een geheel ander sfeerbeeld.
richtlijnen kunnen geven. Ze vormen geen blauwdruk
Dit deelgebied komt daarom in hoofdstuk 4 aan bod.
5
P ae d s e nakker
FREDERIKSOORD
s Rijn bur ger we g
Valken bu r g
RIJNVAERT
e r we g
DE TUIN VAN OEGSTGEEST
O ude R ijn 6
stedenbouwkundig plan
2. Stedenbouwkundig Plan Het stedenbouwkundig plan vormt het uitgangspunt voor dit beeldkwaliteitsplan. De exacte situering van bebouwing en de indeling in groen / parkeren kan bij de uitwerking nog afwijken van dit plan.
2.1 Hoofdopzet De hoofdstructuur is gebaseerd op de aanwezige oostwest gerichte landschapsstructuur. Naast de woonstraten die deze structuur volgen komt dit tot uiting door een centrale singel die van oost tot west de dra1960; oostwest gerichte kavels tussen de linten (bron; topotijdreis.nl)
ger van de buurt vormt. De weg langs de singel loopt door naar het aangrenzende Rijnvaert. Daarnaast staat ook het water in verbinding met Rijnvaert, zodat er een vaarverbinding naar de Oude Rijn ontstaat.
Nieuw Rijnvaert wordt op een centrale locatie verbonden met Frederiksoord; ter plaatse van de straat Paedsenakker. Deze verbindingen is uitsluitend voor langzaam verkeer. De nieuwe buurt gaat grenzen aan ‘de Tuin van Oegstgeest’; een gebied dat ontwikkeld wordt tot landschappelijk gebied met recreatieve functies. Het groene karakter loopt, door een losse bebouwingsopzet van appartementen in het groen door tot de centrale singel in Nieuw Rijnvaert.
uitgangspunten hoofdopzet
7
LEGENDA Hoofdontsluiting Woonstraat (2 richtingen) Woonstraat (1 richting) Doodlopende straten Geconcentreerd parkeren Anticiperen op De Tuin van Oegstgeest
2.2 Ontsluiting & Parkeren
P P
Voor auto’s is Nieuw Rijnvaert te bereiken vanaf de
P
P
Rijnsburgerweg. Na het transportbedrijf buigt de weg
P
af en vormt ze een centrale entree tot de wijk. Vanaf daar leidt de route ten noorden van de singel verder
P P
naar de aangrenzende wijk Rijnvaert. Op meerdere P
punten takken woonstraten aan op de ontsluitingsweg. Aan de singel worden dit, de ontsluitingsweg zelf uitgezonderd, éénrichtingsstraten. Daarnaast kent het plan twee lussen met éénrichtingsverkeer. Alle straten worden 30km/uur straten.
Centraal in het gebied komt een fietsverbinding met
verkeersstructuur
Frederiksoord. Deze takt aan op de straat Paedsenakker en kan dienst doen als calamiteitenroute. Met
LEGENDA
deze verbinding ontstaat zowel in oostwest- als in
Hoofdfietsroute Route waar veel fietsers worden verwacht
noordzuidrichting soepele fietsverbindingen over de 30km/uur straten naar de Valkenburgerweg. De routes kunnen aansluiten op de fietspaden in de Tuin van Oegstgeest indien dat gebied zich ontwikkelt.
Het parkeren vindt zoveel mogelijk plaats uit het zicht van de straten. Dit gebeurt door parkeerhoven en parkeerkoffers achter en tussen de blokken en indien mogelijk achter of onder de appartementen of groen ingepast. In de straten komen in het algemeen slechts aan één zijde van de rijbaan langsparkeerplaatsen. 8
fietsverbindingen
^ P
LEGENDA Watergang/vaarroute Watergang Zone aanlegsteigers toegestaan, circa 2 tot 2,5m van water uit te geven Brug Duiker aar
2.3 Water
geefb el uit
n de
8m
rva waa
De centrale singel is de dragende structuur voor Nieuw Rijnvaert. De singel bestaat aan de westzijde uit een n
aarva 8m w
ar
eefba
itg deel u
circa 10 meter brede watergang met groene oevers en
ar
eefba
el uitg
n de aarva 0m w
sluit aan op de waterstructuur van Rijnvaert. Daarmee
ca. 1
ontstaat ook een vaarverbinding naar de Oude Rijn. Aan de oostzijde versmalt de watergang naar 8 meter. In het westelijke deel komen aan de zuidelijke oever aanlegmogelijkheden en overtuinen en wordt een deel van het water mee uitgegeven. waterstructuur
De tweede oostwestgerichte watergang ligt tussen Frederiksoord en Nieuw Rijnvaert. Dit betreft een opwaardering van de bestaande sloot tot een 8 meter brede watergang. De woningen komen er met de achtertuin aan te liggen, krijgen aanlegmogelijkheden en een deel van het water wordt mee uitgegeven.
Beide watergangen worden op twee punten met elkaar verbonden; centraal in het gebied en aan de oostzijde. Vanuit alle woningen die met de (over)tuin aan het water grenzen is er een vaarverbinding met de Oude Rijn. Op de daarvoor noodzakelijke delen komen bruggen of vaarduikers. Overige kruisingen bestaan uit duikers. Met deze waterstructuur ontstaat er meer watercompensatie dan nodig; een bewuste keuze voor een waOude Rijn nabij planlocatie
terrijk woonmilieu in de nieuwe wijk.
9
LEGENDA Bomen Openbaar groen Zone overtuinen toegestaan Speelplek
2.4 Groen Bij de centrale entree tot de wijk is er sprake van een losse bebouwingsstructuur met bouwvolumes in het groen. Dit zorgt ervoor dat het aangrenzende groengebied ‘De Tuin van Oegstgeest’ de nieuwe wijk binnendringt tot aan de centrale singel. In het centrum van de wijk is daardoor de groene, landschappelijke sfeer voelbaar.
De oevers en het straatprofiel langs de singel vormen het belangrijkste structuur- en beeldbepalende groen in de wijk. Daarnaast zijn er op meerdere locaties gro-
groenstructuur
tere groene ruimtes aanwezig:
• Bij de entree tot de wijk in de vorm van een ruime groene voet waarop de appartementengebouwen zijn gesitueerd; • Tegenover de centrale entree, aan de noordzijde van de singel; • Op de kop van de singel aan de Valkenburgerweg; • Op beide uiteinden van de oostelijke woonstraat; • In het verlengde van de fietsbrug naar Frederiksoord. • Op de oostelijke kop van de centrale watergang en verder doorlopend langs de noord-zuidgerichte woonstraat. 10
oriëntatie en accenten
deelgebied Woonstraten
deelgebied Singel & Nieuwe Vliet
2.5 Oriëntatie en accenten Het plan is zodanig opgezet dat alle woningen een oriwe Nieu
ëntatie op de openbare ruimte krijgen. Voorzijden van
Vliet
woningen begeleiden dus zowel de singel, de woonstraten als de groene ruimten.
Singel
De entree wordt benadrukt door accenten; losse volumes in het groen. Dit zijn ofwel gebouwen die in zijn zone bij Rijnvaert / Valkenburgerweg als bijzonder onderdeel binnen deelgebied
geheel een accent vormen, ofwel gebouwen met be-
centrum als bijzonder onderdeel binnen deelgebied
bouwingsaccenten op de zichtlijnen. Naast deze hoogteaccenten tot vijf lagen hoog aan de entree komen
deelgebied Valkenburgerweg
er accenten op de bijzondere punten in de structuur. 3 deelgebieden
Deze beëindigen de voornaamste zichtlijnen en benadrukken zo de hoofdstructuur en hoeven niet altijd hoogteaccenten te zijn.
2.6 Deelgebieden De wijk is opgedeeld in drie deelgebieden; ‘Singel en Nieuwe Vliet’, ‘Woonstraten’ en ‘Valkenburgerweg’. Voor de eerste twee deelgebieden wordt dezelfde sfeer beoogd, maar is het ambitieniveau bij de Singel en Nieuwe Vliet wat hoger dan bij de woonstraten. Deze twee gebieden worden daarom samen in hoofdstuk 3 behandeld. Het deelgebied ‘Valkenburgerweg’ maakt minder onderdeel uit van de wijk, maar juist meer van de bestaande structuur. Voor dit deelgebied gelden daarom andere criteria. Deze staan in hoofdstuk 4. de Vliet in Rijnsburg, als referentie voor de korrelgrootte
11
3. ‘Singel & Nieuwe Vliet’ en ‘Woonstraten’ 3.1 Ambitie en beoogde sfeer
3.2 Stedenbouwkundige richtlijnen
Het beoogde woonmilieu is een gevarieerde wijk met
Oriëntatie
een dorpse schaal, afgestemd op korrel van de Rijns-
Voor een goede woonomgeving is een sterke samen-
burgse Vliet; geen pandsgewijze parcellering maar
hang tussen bebouwing en openbare ruimte van
een onregelmatige afwisseling in bredere en smallere
belang. De woningen zijn daarom allemaal op de be-
panden. Een afwisseling in traditionele en eigentijdse
langrijkste openbare ruimten gericht; de centrale wa-
Hollandse architectuur is daarbij passend. De centrale
tergang en de woonstraten. Dit wordt bereikt door de
watergang is de drager van het plan. In het deelgebied
bebouwing aan de zijde van die openbare ruimten te
‘Singel en Nieuwe Vliet’ komt het gevarieerde Holland-
voorzien van gevelopeningen met daarachter een re-
se bebouwingsbeeld daarom maximaal tot uiting. In
presentatief woonprogramma (woonkamers, werkka-
het deelgebied ‘Woonstraten’ wordt deze sfeer door-
mers, woonkeuken). Bij hoekwoningen geldt dit voor
gezet, maar mag dit met eenvoudigere, soberdere en
beide gevels die aan de openbare ruimte grenzen.
minder rijk uitgevoerde middelen. De specials (unieke, specifieke gebouwen of gebouwen met een accent) to-
Situering hoofdgebouwen
nen zich daarom met name aan de Singel en de Vliet
Om de belangrijkste openbare ruimten passend te be-
en verrijken zo deze dragende structuur.
geleiden volgen de woningen het verloop van het water en de woonstraten en zijn ze hier evenwijdig aan of haaks op gesitueerd. Bij hoeksituaties aan groene ruimten staan de woningen op de hoeken zodat niet de garages en bergingen maar juist de woning het groen begeleidt. In die gevallen mag de woning ook op er erfgrens staan.
deelgebieden ‘Singel & Nieuwe Vliet’ en ‘Woonstraten’
12
Principe situering hoofdgebouwen bij hoeksituaties
hoofdvolumes volgen het verloop van het water en zijn hierop gericht (indicatief)
Voor overige gevallen gelden wisselende afstanden van de woning tot de voorste erfgrens: • Aan de noordzijde van de Singel zijn de voortuinen minimaal 3,5 meter diep, aan de noordzijde van de Nieuwe Vliet zijn de voortuinen minimaal 3 meter diep;
3m
• Aan de zuidzijde van de Singel en de Nieuwe Vliet
3,5m 4m
komt geen voortuin maar een duurzaam verharde verschillende afstanden tot voorste erfgrens (indicatief) 0,5-0,8m
privéstrook van 0,5 tot 0,8 meter zodat de woningen direct op het water gericht zijn; • Als uitzondering hierop krijgt het blok aan de Nieuwe Vliet naast het appartementengebouw voortuinen van minimaal 3 meter diep in aansluiting op het groen rond de appartementen en het parkeerterrein.
mengen van woningtypen over volledige lengte zorgt voor variatie (indicatief)
• De woonstraten zijn langgerekte, veelal oostwestgerichte ruimten. Om hier geen te smal straatbeeld te laten ontstaan zijn de voortuinen circa 3 meter diep.
bewust gekozen accenten zorgen voor verdere verbijzondering (indicatief)
13
Menging woningtypen Voor een gevarieerd beeld is het zaak verschillende
noordzuid gerichte watergang elkaar kruisen en één
woningtypen (vrijstaand, tweekapper, rij, appartemen-
op een vrij te bepalen locatie. De overige woonstraten
ten) te mengen over de wijk als geheel. Delen met
zijn aanmerkelijk korter en hebben geen accent nodig.
een herhaling van steeds hetzelfde woningtype zijn nadrukkelijk niet de bedoeling. Wel is het streven om
De accenten kunnen bestaan uit een hoogteaccent
aan de westzijde het accent op vrijstaande woningen
(uitgezonderd een eventueel accent aan de noordelijke
en tweekappers te leggen. Zo wordt aangesloten op
strook) en/of uit een onderscheidend gebouw. Daarbij
het aangrenzende Rijnvaert. Aan de oostzijde is juist
kan gerefereerd worden aan een uniek gebouw (bij-
een compacter beeld met meer aaneengesloten be-
voorbeeld bollenschuur, kerk, school, kas, veilinghal).
hoofdvolumes volgen het verloop van de straat en zijn hierop gericht
bouwing passend. Bijgebouwen Accenten
Voor een aantrekkelijk bebouwingsbeeld aan de open-
Binnen het gevarieerde bebouwingsbeeld zorgen be-
bare ruimte is het van belang dat de hoofdgebouwen
bouwingsaccenten voor verdere verbijzondering. Er
het beeld bepalen. Bijgebouwen staan daarom zoveel
komen daarom meerdere, verspreid liggende bebou-
mogelijk uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn. Bij
wingsaccenten. In ieder geval aan de drie zijden van
rijwoningen met de achtertuin aan het water is aan-
het entreegebied en op de oostelijke kop van de sin-
dacht voor meeontworpen bergingen aan de voorzijde
gel. Daarnaast wordt er zowel ergens aan de Singel als
van de woning of op de koppen zodat maximale woon-
ergens aan de Nieuwe Vliet één accent toegepast ter
kwaliteit aan het water ontstaat.
mengen van woningtypen over volledige lengte zorgt voor variatie (indicatief)
verbijzondering in het straatbeeld. De meest noordelijke woonstraat is vrij lang, ruim 200 meter. Ook hier
Verhouding kavel - bebouwing
zijn bebouwingsaccenten wenselijk die het straatbeeld
Voor voldoende lucht in het plan is het zaak dat de
verder verbijzonderen. Er komen daarom twee bebou-
footprint van de bebouwing in goede verhouding staat
wingsaccenten; één op het punt waar woonstraat en
tot de kavelomvang. De footprint van het hoofvolume bedraagt daarom bij rijwoningen maximaal 50%, bij
14
bewust gekozen accenten zorgen voor verdere verbijzondering (indicatief)
tweekappers maximaal 40% en bij vrijstaande woningen maximaal 35% van het kaveloppervlak.
Bouwhoogte De bouwhoogte wisselt binnen deze deelgebieden. Om passend aan te sluiten op Frederiksoord bedraagt de bouwhoogte aan de noordelijke strook die aan Frederiksoord grenst maximaal twee lagen met een kap, ook een eventueel accent in dat deel. De basishoogte in de overige delen is twee lagen met kap tot drie lagen plat. In het deelgebied Singel en Nieuwe Vliet mag de massa van aaneengesloten bebouwing maximaal 1/4 meeontworpen berging aan voorzijde bij rijwoningen aan het water
aan hogere delen van drie lagen met kap of vier lagen plat bevatten. In het deelgebied woonstraten zijn dit soort hogere delen (accenten uitgezonderd) vanwege
max 1/3
de compactere openbare ruimte niet passend. Om de dorpse schaal te bewaken bevat minstens 2/3 van de woningen een kap.
Minimaal 2/3 voorzien van kap, maximaal 1/3 plat
max 1/4
De stedenbouwkundige accenten in het entreegebied hebben een afwijkende basishoogte van drie lagen met kap of vier lagen plat. Indien dit appartementen zijn mogen ze plaatselijk accenten van vijf lagen bevatten. De accenten in de woonstraten hebben een
Bij Singel & Vliet maximaal 1/4 aan hogere delen van 3 lagen met kap of 4 lagen plat
15
bouwhoogte van twee lagen met kap tot drie bouwla-
stand door per aaneengesloten volume minimaal drie
gen. Indien dit appartementen zijn mogen ze plaatseljk
van de volgende middelen toe te passen: Wisselende
accenten van vier lagen bevatten. Het accent op de
bouwhoogten, wisselende kapvormen en kapverdraai-
kop van de Nieuwe Vliet is geen hoogteaccent maar
ingen, gootdoorbrekingen, doorgetrokken gevels, rooi-
volgt de bouwhoogte van de overige bebouwing in dit
lijnsprongen tot maximaal 1 meter, wisselend kleur- en
deelgebied. Ook voor accenten geldt dat het meren-
materiaalgebruik en wisselende architectuur tussen
deel (2/3) een kap heeft.
de verschillende eenheden. Bij het deelgebied Singel en Nieuwe Vliet worden al deze middelen afwisselend
Bouwmassa en korrelgrootte
ingezet zodat een repetitief beeld wordt vermeden. Bij
Kenmerk bij uitstek van het Hollandse bebouwings-
het deelgebied woonstraten wordt er per straat een
beeld is de parcellering en variatie in bouwmassa. Ook
aantal van deze middelen ingezet die herhaald mogen
in Rijnsburg aan de Vliet is dit te zien. Daarbij valt op
worden in het straatbeeld.
wisselende bouwhoogte
kapverdraaiing / kapvorm
gootdoorbreking
dat dit geen strikte pandsgewijze parcellering is maar dat de mate daarvan - de korrelgrootte - juist varieert.
Ook voor tweekappers is een zeker opdeling van het
Zo’n variatie in korrel is ook voor Nieuw Rijnvaert het
volume wenselijk. Aangezien de korrel van deze volu-
streven. Dit betekent nadrukkelijk geen repeterende
mes al beperkt is tot circa 12 meter hoeven niet alle
pandsgewijze parcellering, maar juist een onregelmati-
tweekappers nog eens extra opgedeeld te worden. De
ge opdeling van de bouwmassa. Als richtlijn geldt voor
hierboven omschreven richtlijnen voor de opdeling van
de bebouwing aan de Singel en de Nieuwe Vliet een
aaneengesloten volumes gelden daarom voor 1/3 van
opdeling in gevarieerde eenheden van circa 6 tot 18
de tweekappers.
doorgetrokken gevels
rooilijnsprong
meter. In de woonstraten mag de korrel wat groter zijn en geldt een opdeling in gevarieerde eenheden van
Voor tweekappers en vrijstaande woningen komt de
circa 6 tot 28 meter.
gewenste variatie juist tot uiting door naast elkaar gelegen volumes van elkaar te laten verschillen. Daarbij
Deze opdeling in variërende korrelgrootte komt tot
kleur- en materiaalgebruik
kunnen dezelfde middelen ingezet worden als bij de opdeling van de aaneengesloten volumes. Naast el-
16 wisselende architectuur
voorbeelden opdeling bouwmassa
kaar gelegen tweekappers en vrijstaande woningen variëren daarom minimaal op drie van de volgende aspecten: wisselende bouwhoogten, wisselende kapvormen en kapverdraaiingen, gootdoorbrekingen, doorgetrokken gevels, rooilijnsprongen tot maximaal 1 meter, wisselend kleur- en materiaalgebruik en wisselende opdeling volume bij rijwoningen
opdeling volume bij rijwoningen
architectuur. Bij het deelgebied Singel en Nieuwe Vliet worden al deze middelen afwisselend ingezet zodat een repetitief beeld wordt vermeden. Bij het deelgebied woonstraten wordt er per straat een aantal van deze middelen ingezet die herhaald mogen worden in het straatbeeld.
3.3 Architectonische richtlijnen opdeling volume bij rijwoningen
toepassen kap bij appartementen en opdeling volume
Gevelindeling Het streven is om eigentijdse vertalingen van traditionele Hollandse architectuur af te wisselen met een modernere vormentaal. In het deelgebied Singel en Nieuwe Vliet blijven de traditionele woningen daarbij de overhand houden. In het deelgebied woonstraten is de mate waarin hier wordt afgewisseld vrij te bepalen. Over het algemeen kenmerkt de gevelindeling zich
toepassen kap bij appartementen en opdeling volume
door een ritme van meerdere, staande gevelopeningen. De begane grond mag onderscheidend zijn. Van belang is wel dat er eenheid en samenhang blijft bestaan over alle lagen. 17
Entree De entree tot de woning wordt als belangrijk element benadrukt in de compositie van de gevel. Dit kan met meerdere middelen zoals bijvoorbeeld luifels, omlijstingen, bordessen, daglichten en zijvensters.
Detaillering Om een rijk bebouwingsbeeld te verkrijgen is er in ieder
afwisseling traditioneel - modern
benadrukken entree, rijke detaillering
afwisseling traditioneel - modern
rijke detaillering
sobere - doelmatige architectuur specifieke accenten
variatie metselwerk, benadrukken entree, diepe negge
blok aandacht voor bijzondere elementen zoals erkers, hoekvensters, doorlopende gevelopeningen, luifels, uitkragingen of andere elementen. Deze elementen worden als optie meeontworpen en maken onderdeel uit van de welstandstoetsing. Aan de Singel en de Nieuwe Vliet wordt er per blok een aantal van deze middelen ingezet. Ook is er aandacht voor een zorgvuldige detaillering, waarbij plastiek en ornamentiek gewenst zijn. Dit kan door variërend metselwerk, rollagen, diepe neggen, omlijstingen, vensterindelingen of anderszins. In het deelgebied woonstraten wordt er bij ieder blok één bijzonder element, zoals een erker, hoekvenster, doorlopende gevelopening, luifel, uitkraging of een ander element ingezet om dat blok te verbijzonderen. Bij voorkeur geen herhaling van steeds hetzelfde element voor ieder blok. Toepassingen van meerdere elementen per blok mag hier ook, maar is in tegenstelling tot bij de Singel en Nieuwe Vliet niet verplicht. 18
Accenten Om het beeld verder te verrijken onderscheiden sommige bebouwingsaccenten zich in hun vormgeving. Dit kan bijvoorbeeld door te refereren aan een herkenbaar uniek volume (bollenschuur, kerk, werkplaats, fabriek,...). In die gevallen geldt een rustigere, soberdere, doelmatige architectuur. hoekvensters, diepe negge
rustigere eenvoudigere detaillering aan woonstraten
Materiaal- en kleurgebruik Het dorpse karakter komt tot uitdrukking door toepassing van traditionele gevelmaterialen, zoals baksteen en hout. Er komt een wisselend maar ingetogen kleurgebruik met merendeels aardse, materiaaleigen kleuren of wit. Metselwerk voert de boventoon, beperkte toepassing van stucwerk als afwisseling is daarbij passend. Kunstvezel plaatmaterialen worden zo min mohoekvensters, erker
rustigere eenvoudigere detaillering aan woonstraten
gelijk toegepast en nooit in het zicht van de openbare ruimte geplaatst. Kappen bestaan uit keramische pannen, antraciet of oranje. Kozijnen en lijsten zijn in witte of rustige donkere kleuren uitgevoerd. In het gebied nabij Rijnvaert sluit de vormgeving aan op het overige deel van de singel, maar wordt in materiaal- en kleurgebruik aangesloten op het beeld in Rijnvaert.
variatie metselwerk,
toepassing bijzondere gevelelementen
19
LEGENDA
3.4 Richtlijnen voor de buitenruimte Erfgrenzen & overgangen Door de wisselende afstand van de woningen tot de
Voortuin diepte 3,5 meter Voortuin diepte 3 meter Privé verhardingsstrook Lage haag Hoge erfafscheiding Aandachtspunt hoeken
voorste erfgrens is er afwisselend sprake van voortuinen en privé verhardingsstroken. Alle voortuinen, dus niet de privéstroken, krijgen als erfgrens een lage, groene haag (beukenhaag, liguster of taxus) van minimaal 0,6m tot 1,0m. In de hagen worden stevige hekken opgenomen. De hagen worden als volwassen haag meegeleverd bij de woning en eventueel gecombineerd met mee ontworpen robuuste elementen als een hekwerk of gemetselde poeren bij de entree.
Zij- en achtertuinen aan de openbare ruimte krijgen na de achtergevel een hoge robuuste erfgrens van 1,8
overzichtskaart tuinen, erfafscheidingen, groene hoeken
tot 2,0 meter met groene uitstraling. Bijvoorbeeld door (combinaties van) begroeide hekwerken, gemetselde poeren, hekwerken, tuinmuren en hagen (beukenhaag, liguster, taxus). Dit is onderdeel van het ontwerp en de oplevering van de woning.
Bij hoeksituaties loopt de lage erfscheiding de hoek om en gaat ver achter de voorgevelrooilijn over in de hoge erfafscheiding zodat de kopgevel een oriëntatie op de openbare ruimte krijgt. Bij hoeksituaties zijn lage
20
voorbeelden privé verhardingsstroken
erfafscheiding en hoge erfafscheiding in afstemming met elkaar mee ontworpen bij de woning.
De privé verhardingsstroken zijn ingericht met afwijkende verharding ten opzichte van het openbare trottoir. Bijvoorbeeld een klinker die in kleur licht afwijkt of juist met (hardstenen) tegels. Een fysieke erfscheiding is niet noodzakelijk. Indien deze toch wordt toegepast is dit in de vorm van een rank, laag, zwart metalen hekwerk. De verhardingsstrook beperkt zich tot de voorerfafscheidingen, robuust, mee ontworpen en aangelegd
zijde. Voor de zijkanten die aan de openbare ruimte grenzen worden dezelfde erfafscheidingen toegepast als bij de percelen met voortuinen.
LEGENDA Tuinbomen, toepassing bij 1/3 van de woningen met voortuin
Oeverbomen
{
Straatbomen
Locaties: indicatief Aantal: minimaal 200 conform beeldkwaliteitsplan
Bomen De groenkaart geeft globaal aan waar er bomen komen, maar gaat niet in op aantallen, soorten, grootte, functie en gewenst beeld. Voor een groene uitstraling zijn die zaken uiteraard wel van belang. De groenkaart bevat circa 200 bomen in de openbare ruimte en op de overtuinen. Dit getal geldt als streefbeeld waarvan niet substantieel (meer dan 10%) naar beneden mag worden afgeweken. Daarnaast gelden er voor de nadere uitwerking richtlijnen die onderscheid maken tussen ‘tuinbomen’, ‘straatbomen’ en ‘oeverbomen’.
overzichtskaart tuinbomen, straatbomen en oeverbomen
21
Algemeen • Gezond uiterlijk; • Seizoensbeleving; • Ecologische waarde in verband met biodiversiteit; • Geschikt voor de grondsoort.
Tuinbomen Bij circa 1/3 van de woningen met een voortuin wordt een boom meeverkocht bij de woning. Dit wordt privaatrechtelijk in het kopcontract geborgd. Ook deze bomen dragen bij aan de biodiversiteit en hebben een
straatbomen, gemengd en afwisselend beeld
natuurlijk karakter. De tuinbomen zijn van de 3e grootte of smal en zuilvormig. Voor deze bomen wordt een palet van drie tot vier soorten samengesteld die afwisselend over de wijk worden toegepast. Geschikte soorten zijn gele kornoelje, meidoorn, sierappel, sierkers, sierpeer, krentenboom, zuilvormige esdoorn, zuilvormige sierpeer of zuilvormige vogelkers of bomen met een vergelijkbare, uitstraling en kenmerken.
Straatbomen De bomen tussen de parkeervakken zijn van de tweede orde, geschikt voor verharding, niet te breed uitgroeiend en hebben geen luis of hinderlijke vruchten. Om een gevarieerd beeld te bereiken geldt een palet
22
tuinbomen, 3e grootte of zuilvormig
van drie tot vier soorten die elkaar afwisselen in het straatbeeld. Geschikte soorten zijn Amerikaanse tulpenboom, sierpeer, linde, breedbladige meelbes of bomen met een vergelijkbare uitstraling en kenmerken. Er staat minimaal één straatboom na iedere vier parkeerplaatsen. De bomen worden geplaatst in plantvakken en er wordt rekening gehouden met voldoende ondergrondse ruimte.
Oeverbomen oeverbomen, solitair, groepsgewijs, afwisseling open en besloten delen
De bomen op de oevers zijn afwisselend van de eerste en tweede orde. Ook hier wisselen drie tot vier soorten elkaar speels af. Een regelmatig laankarakter is niet wenselijk. De oeverbomen staan daarom onregelmatig solitair en in clusters van drie tot vijf bomen gesitueerd zodat een prettige afwisseling in open en besloten delen ontstaat. Er geldt een palet van drie tot vier soorten die afwisselen in bloei- en herfstkleuren. Geschikte soorten zijn moeraseik, treurwilg, watercipres, gewone lijsterbes of soorten van vergelijkbare uitstraling.
Bruggen en duikers Het water neemt in het plan een prominente plaats in. Ook de bruggen en duikers zijn daardoor erg beautobruggen, fietsbruggen
palend voor de kwaliteit. Daarom gelden er voor de
23
LEGENDA Autobrug Fietsbrug Duiker Centrale brug
autobruggen, fietsbruggen, duikers en centrale brug
aandachtspunten fietsbruggen
aandachtspunten autobruggen
aandachtspunten duikers
24
uitwerking nadere richtlijnen. De bruggen in het deel-
Duikers
gebied Singel en Nieuwe Vliet zijn familie van elkaar en
De duikers zijn eenvoudiger dan de bruggen en nemen
in afstemming met elkaar ontworpen. Hierbij krijgt de
juist een ondergeschikte rol in het beeld, zodat het
centrale brug extra kwaliteit. Al deze bruggen krijgen
groen overheerst. Bij deze duikers lopen de groene ta-
een prominente doorvaarhoogte en worden aangekon-
luds door tot en over de duiker zodat het water op een
digd in de topografie rond de brug door een licht op-
groene manier beëindigd wordt. Zijwanden van de dui-
lopend maaiveld. Daarnaast hebben al deze bruggen
kers zijn zorgvuldig afgewerkt. Duikers zijn vierkante
een getoogd verloop, zijn ze voorzien van zorgvuldig
duikers en gemaakt van hoogwaardig beton, ronde of
afgewerkte randliggers en een rank, neutraal metalen
metalen duikers zijn niet toegestaan. Eventuele hek-
hekwerk. De autobruggen zijn voorzien van zorgvul-
werken op de duikers zijn familie van de leuningen op
dig afgewerkte, laaggefundeerde landhoofden of van
bruggen.
hooggefundeerde landhoofden, weggewerkt in het talud. De centrale brug is in ieder geval laag gefundeerd
Profiel, oevers, materiaalgebruik Singel
met prominente, gemetselde landhoofden. Fietsbrug-
De Singel heeft een ander karakter dan de Nieuwe
gen zijn hooggefundeerd met in het talud weggewerkte
Vliet, is bevaarbaar en voorzien van overtuinen. Er is
landhoofden zodat maximale transparantie ontstaat.
sprake van een brede waterlijn van circa 10 meter. De
Er mogen extra palen toegepast worden als onder-
noordoever heeft een breed en flauw talud van circa
steuning van de brug indien dit de bevaarbaarheid
1:4 en is voorzien van boomgroepen (oeverbomen).
niet hindert. De fietsbrug aan de noordzijde ligt aan de achterzijde van woningen en zijn daardoor niet direct
De zuidoever is juist voorzien van brede overtuinen
beeldbepalend voor de openbare ruimte. Een eenvou-
waarvan het grootste deel laag aan het water ligt.
dige, rustige uitstraling is daarom het uitgangspunt,
Aan die overtuinen mogen aanlegsteigers komen van
Ranke metalen balustraden of massiever met hout.
maximaal 3 meter breed. Aanlegsteigers en plasbermen met riet wisselen elkaar af. De overtuinen hebben een groen karakter. Verharding, vlonders, trappen
Groene overtuinen (boven) en straatprofiel uit één materiaal van gebakken klinkers (onder)
25
Delfse stoep
trottoir
rijbaan éénrichting
parkeren
talud
berm
overtuin
watergang
talud
boom meeverkocht (soort zoals genoemd bij ‘oeverbo-
parkeren
tuin
hagen (0,6 - 1,0 m) en wordt bij iedere overtuin een
trottoir
zijn de overtuinen aan drie zijden omgeven door lage
berm
en groen bedraagt minimaal 80% van de overtuin. Ook
rijbaan tweerichtingen
etc. bedragen daarom maximaal 20% van de overtuin
men’)
Het straatprofiel ligt aan weerszijde van de singel op
P=+0,80m
P=+0,80m
één oor (schuin aflopend), A-niveau en de rijbaan is volledig in gebakken materialen in rustige roodbruine 8,0 m
circa
3,5 m
2,0 m
2,0 m
5,8 m
1:4
0,8 m 3,15 m
P=-0,61m
1:3
9,1 m
kleurstelling uitgevoerd. De trottoirs sluiten in materialisering aan op de rijbaan en bestaan eveneens uit ge-
36,1 m
principeprofiel Singel
bakken klinkers. Parkeervakken bestaan uit gebakken waterpasserende klinkers of zijn uitgevoerd als groene parkeerplaatsen d.m.v. ecoroosters of grasklinkers. Met subtiele kleurverschillen wordt het onderscheid tussen rijbaan, trottoir en eventueel parkeervakken aangeduid. Maximaal twee kleuren worden daarbij in totaal toegepast. Overig verschil komt tot uiting door legverband of scheiding met streklagen, goten, rollagen en eventueel geleidebanden. Aan de zuidzijde vindt het langsparkeren aan de zijde van de overtuin plaats in een losse setting met om de twee parkeerplaatsen een boom. Deze parkeerplaatsen worden uitgevoerd als groene parkeerplaatsen d.m.v. ecoroosters of grasklinkers. 26 kwaliteitsrichtlijnen overtuinen
Uitgeefbaar
0,6 m 2,75 m
2,05 m
Uitgeefbaar
2m
3,85 m
2,0 m 0,5 m
Profiel, oevers, materiaalgebruik Nieuwe Vliet Aangezien hier geen aanlegsteigers komen is de waterspiegel hier teruggebracht naar 8 meter, wat ten goede is gekomen aan bredere en flauwere oevers. Beide oevers zijn dan ook voorzien van taluds van circa 1:5 met boomgroepen. Aan de noordelijke oever wordt een struinpad (gras) aangelegd dat beide groenplekken met elkaar verbindt. Eén, steeds afwisselende zijde, is voorzien van een plasberm met een rietkraag.
Het straatprofiel ligt (net als bij de Singel) aan weerszijde van de singel op één oor (schuin aflopend) en A-niveau. Wat betreft materialisering gelden dezelfde richtlijnen als bij de Singel. Op de kop van de water-
principes Nieuwe Vliet
gang komt een parkeervrije, groene ruimte voor de wo-
Profiel en materialisering woonstraten Het straatprofiel kent een rustige opbouw met bij voor-
trottoir
parkeren
rijbaan éénrichting
berm
talud
watergang
talud
wandelpad
berm
rijbaan éénrichting
parkeren
trottoir
tuin
ningen die hier de openbare ruimte beëindigt.
keur geen hoogteverschillen tussen rijbaan, parkeren en trottoir. Indien er wel verhoogde banden worden toegepast zijn dit geleidebanden. Rijbanen en parkeerP=+0,80m
P=+0,80m circa
3,0 m
2,0 m
2,0 m
3,85 m
0,6 m
P=-0,61m
1:5
5,0 m
8,0 m
34,4 m
principeprofiel Nieuwe Vliet
ring als bij de Singel en Nieuwe Vliet. Trottoirs mogen
5 circa 1:
4,5 m
vakken kennen eenzelfde materialisering en nuance-
0,6 m
3,85 m
2,0 m
2,0 m
in dit deelgebied uitgevoerd worden met trottoirtegels voorzien van een kwalitatieve toplaag. 27
Het profiel van de oostelijke woonstraat wijkt af doordat er hier een watergang en een groenzone aanwezig is. Ter hoogte van de watergang geldt voor de oostelijke oever een inrichting die overeenkomt met de oevers aan de Nieuwe Vliet. Aan de westelijke oever ligt het appartementengebouw met de voet in het water en vormt de gevel van het gebouw de kade. De westelijke oever wordt voorzien van een plasberm met rietkragen zodat een afwisselend beeld van balkons en rietkragen ontstaat. parkeerhoven en -koffers groen afschermen
Parkeerhoven en parkeerkoffers Bepalend voor het beeld van de parkeerhoven en de
tuin
trottoir
gras
hekwerken of hagen van minimaal 1,80 meter hoog.
talud
duidige groene uitstraling door middel van begroeide
watergang
(semi) openbare ruimten grenzen krijgen een een-
trottoir
rijbaan tweerichtingen
de materialisering. De erfafscheidingen die aan deze
parkeren
parkeerkoffers zijn de erfafscheidingen, het groen en
Daarnaast zijn de parkeerhoven en -koffers dermate ruim opgezet dat er op de koppen ruimte is voor enkele bomen. De parkeerhoven en -koffers liggen achter en tussen de bebouwing en vervullen een minder
1:3
prominente rol in het beeld van de openbare ruimte. 8,0 m
28
4,1 m
0,6 m
4,4 m
2,0 m 0,5 m
10,0 m
2,0 m
3,0 m
31,6 m
principeprofiel oostelijke woonstraat
De parkeerhoven en -koffers hoeven daarom niet met gebakken klinkers uitgevoerd te worden. Hoogwaardige, kleurvaste betonstraatstenen volstaan hier. Indien de parkeerhoven afgesloten worden van de openbare ruimte is het uitgangspunt dat de afsluiting teruggesprongen ligt ten opzichte van de voorgevels en dat deze vorm krijgt als metalen hekwerk of poort.
Oevers noordzijde De overige oevers in dit deelgebied grenzen vrijwel volledig aan achtertuinen van woningen. De oevers aan de achtertuinen kennen meer vrijheid en de bewoners krijgen de ruimte hun eigen plek aan het water in te richten. De oevers bestaan in beginsel uit een groen talud met plasberm en worden zo opgeleverd. Om een open en groen beeld te behouden is de oeverzone van circa 3,5 m breed onbebouwd. Eventuele zijdelingse perceelsgrenzen in die zone zijn groen. Daarnaast zijn de optionele aanlegsteigers maximaal 3 meter breed, zodat er spelregels oevers aan achtertuinen
tussen de steigers plasbermen met riet blijven bestaan. Wanneer de bewoners hun oeverzone inrichten blijft minimaal 60% van de kavelbreedte bestaan uit groen talud er mag maximaal 40% van de kavelbreedte worden verhard. Tegen de achtergevel van bergingen komt een hekwerk begroeid met klimplanten. 29
Groen en spelen De speelplekken krijgen een groene invulling. Het uitgangspunt daarbij is ruimte bieden aan avontuurlijk spelen met speeltoestellen van hout in materiaaleigen kleuren. Ter plaatse van de Singel en de Nieuwe Vliet loopt groene karakter door over de speelplekken; ook
avontuurlijk en natuurlijk spelen
avontuurlijk en natuurlijk spelen
groen speelplekken
rustige, eenduidige verlichting
avontuurlijk en natuurlijk spelen
afvalvoorzieningen groen inpassen
hier worden dus bomen voorzien.
Straatmeubilair en voorzieningen De kracht van de openbare ruimte komt tot uitdrukking door het groen en het water, in samenhang met aantrekkelijke gevelwanden. Straatmeubilair, verlichtingsarmaturen zijn ondergeschikt en kennen daarom een neutrale, eenduidige en rustige vormgeving. Opvallende kleuren en worden vermeden.
Voorzieningen zoals ondergrondse afvalcontainers, nutsgebouwen zijn eveneens ondergeschikt. Deze worden zoveel mogelijk groen ingepast en op onopvallende locaties gesitueerd.
30
4. Deelgebied Valkenburgerweg 4.1 Ambitie en beoogde sfeer
4.2 Stedenbouwkundige richtlijnen
Bijgebouwen
In tegenstelling tot de andere deelgebieden hangen de
Situering hoofdgebouwen
Aan de zijde van de Valkenburgerweg is het van belang
woningen in dit deelgebied niet alleen samen met de
Om aan te sluiten op het lint is er sprake van vrijstaan-
dat de hoofdgebouwen het beeld bepalen en dat er vol-
nieuwe woonwijk maar ook van de Valkenburgerweg en
de woningen die op ruime afstand van elkaar staan. De
doende openheid tussen de bebouwing bestaat. Bijge-
het tegenoverliggende Rijnvaert. De Valkenburgerweg
hoofdvolumes staan op minimaal 8 meter van elkaar.
bouwen staan daarom zoveel mogelijk uit het zicht en
is een structuur op hoger schaalniveau en deze is lei-
De hoekwoning die aan de fietsdoorsteek grenst mag
op meer dan 2 meter achter de voorgevelrooilijn.
dend. Hierlangs is sprake van vrijstaande woningen in
aan die zijde dicht op de erfgrens staan. De woningen
wisselende landelijke stijl. In Rijnvaert is passend ge-
volgen daarnaast het verloop van de weg. De rooilijn
Verhouding kavel - bebouwing
reageerd op dat beeld door hier klassieke, traditionele
mag daarbij verspringen en de woningen worden afwis-
Om passend aan te sluiten op het bebouwingsbeeld
woningen in jaren dertig stijl te realiseren. De ambitie
selend haaks op en evenwijdig aan de Valkenburger-
van ruime, groene kavels is het zaak dat de footprint
voor dit deelgebied is om daarop en op de typologie
weg gesitueerd.
van de bebouwing in goede verhouding staat tot de ka-
van vrijstaande bebouwing op grote, groen omzoomde kavels aan de Valkenburgerweg aan te sluiten.
velomvang. Het hoofdvolume bedraagt daarom maxiOriëntatie
maal 35% van het perceel.
Hoewel de woningen via Nieuw Rijnvaert worden ontsloten is de primaire oriëntatie op de Valkenburger-
Bouwhoogte
weg. Hier bevindt zich de voorzijde van de woning. Aan
De maximale bouwhoogte is twee lagen met kap. Aan
deze zijde komen gevelopeningen met daarachter een
de zijde van de Valkenburgerweg is er sprake van
representatief woonprogramma (woonkamers, werk-
een lage goot van maximaal 4 meter hoog. Voor on-
kamers, woonkeuken). Voor de hoekwoning aan de
dergeschikte gebouwonderdelen mag de maximale
fietsdoorsteek geldt dit voor beide gevels die aan de
goothoogte aan deze zijde worden overschreden tot
openbare ruimte grenzen.
maximaal 6 meter. Er is sprake van ondergeschikte gebouwonderdelen indien deze niet meer dan 1/3 van de gevelbreedte beslaan. Aan de achterzijde mag de goothoogte in zijn geheel 6 meter bedragen.
deelgebied Valkenburgerweg
31
Bouwmassa en korrelgrootte Alle hoofdmassa’s worden voorzien van een kap. Passende kapvormen zijn schilddaken, mansardedaken en zadeldaken. Parcellering zoals in de rest van Nieuw basis
uitskraging
Rijnvaert is hier niet aan de orde. Wel is er sprake van één samenhangend, samengesteld volume dat is opgedeeld in verschillende afzonderlijke delen. Middelen waarmee die opdeling van het hoofdvolume plaatsvindt zijn (een combinatie van) Gevelverspringingen, gootverlagingen, nokverdraaiingen, goot- en nokverspringingen, prominente uitkragingen, diepe uitspa-
gevelsprong
uitsparing
ringen en beeldbepalende aanbouwen. Er worden per volume minimaal twee van deze of andere middelen ingezet om de bouwmassa op te delen.
4.3 Architectonische richtlijnen Gevelindeling gootverlaging
aanbouw
Aan de zijde van de Valkenburgerweg is een representatief gevelbeeld het streven. Robuust geveldelen en transparante geveldelen wisselen elkaar af. Er is sprake van een variatie aan asymmetrische gevelopeningen. Begane grond en verdieping zijn als één samenhangend geheel uitgevoerd.
kapverdraaiing
32
gootdoorbreking schema´s middelen opdeling volume
Entree De entree tot de woning wordt als belangrijk element benadrukt in de compositie van de gevel. Dit kan met meerdere middelen zoals bijvoorbeeld luifels, omlijstingen, bordessen, daglichten en zijvensters.
Detaillering De detaillering is rijk en afgestemd op klassieke jaren
opdeling volume, witte gevel, prominente daklijsten
benadrukken entree, erker, robuuste gevel
opdeling volume, witte gevel, prominente daklijsten
afwisseling robuust / transparant, hoekvensters
benadrukken entree, erker, robuust / transparant
robuuste gevel, transparante erker en hoekvenster
dertig woningen. Een combinatie van forse overstekken, daklijsten, luifels, hoekvensters, erkers, serres, vensterverdelingen, variaties in metselwerk draagt hier aan bij. Deze elementen worden meeontworpen en maken onderdeel uit van de welstandstoetsing.
Materiaal- en kleurgebruik Het hoofdmateriaal is baksteen in warmrode, bruine tinten of gebroken wit stucwerk/ gebroken wit geverfd. Bakstenen gevels worden gecombineerd met witte lijsten witte gevels met neutrale donkerkleurige lijsten. Kappen bestaan uit keramische pannen, antraciet of oranje.
33
4.4 Richtlijnen voor de buitenruimte Erfgrenzen & overgangen Een forse groene omkadering van de percelen is het streven. Met uitzondering van de zijdelingse erfgrenzen tussen twee woningen zijn alle erfgrenzen daarom met groen omgeven. Aan de zijde van de Valkenburgerbenadrukken entree, daklijsten, witte gevel
weg is er sprake lage hagen van 0,6 tot 1,0 meter hoog (beukenhaag, liguster, taxus). Aan de achterzijde is er sprake van een afschermende bomenrij in combinatie met heesters of hagen. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op het achterste deel van de kavels en uit het zicht van de Valkenburgerweg.
De woningen in dit deelgebied grenzen aan bestaande openbare ruimte. Nadere inrichtingseisen zijn hier benadrukken entree, vensterverdeling
34
daarom verder niet van toepassing.
35
buro-sro.nl
stedenbouw
+
ruimtelijke ordening
+
ontwikkelingsmanagement