15. Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675) 10 februari 2022 De antwoorden van het college van B&W op de vragen van de fracties staan schuin gedrukt onder de vraag. Nr. 1.

Pag.

Fractie GB

Vraag & Antwoord Tot welke prijsgrens zal de opkoopbescherming (niet mogen verhuren aan derden) volgens het voorgestelde beleid gaan gelden? En waar is deze prijsgrens op gebaseerd? In het beleidskader wordt gedacht aan een mogelijke prijsgrens die rond €500.000 ligt maar een nadere onderbouwing van deze prijsgrens is vereist. Het is wel noodzakelijk dat dit gebiedsgericht en juridisch goed onderbouwd wordt op basis van schaarste- of leefbaarheidsproblematiek.

2.

GB

Het kopen van een tweede woning voor eigen gebruik zal straks niet meer toegestaan zijn. Hoe gaan we binnen de gemeente om met bestaande gevallen? Als er niets aan te doen is in dit kader zijn er dan nog andere maatregelen toe te passen (bijvoorbeeld fiscaal) om het hebben van een tweede woning, zonder deze te gebruik voor permanente bewoning, te ontmoedigen? In de vigerende bestemmingsplannen is een tweede woning voor (eigen) recreatief gebruik niet toegestaan. In deze situaties is er dus al sprake van strijdig gebruik. Dit wordt ook met het voorgestelde beleid niet mogelijk gemaakt. Bestaande gevallen die reeds in de huidige situatie niet zijn toegestaan blijven ook in de nieuwe situatie niet toegestaan. Het permanent verhuren van een tweede woning is nu wel toegestaan. De mogelijke overgangsregeling, handhavingsaanpak, inzet en prioritering wordt uitgewerkt in het handhavingsbeleidsplan.

3.

GB

Voor permanent verhuren van woonruimte aan recreanten; idem hoe om te gaan met bestaande gevallen? Zou hiertegen ook fiscaal gemeentelijk beleid voor gemaakt kunnen worden zoals hogere heffingen wegens onttrekking van woningen voor bewoning? Het verhuren van een woning voor toeristisch gebruik is op dit moment al strijdig met het bestemmingsplan. Uitsluitend voor een

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 1 van 9

Nr.

Pag.

Fractie

Vraag & Antwoord pension kan onder voorwaarden (binnenplans) worden afgeweken van de gebruiksregels in het bestemmingsplan Katwijk aan Zee 2015. Pensions die reeds in de huidige situatie zijn vergund blijven ook toegestaan in de nieuwe situatie. De grondslagen voor belastingheffingen zijn wettelijk bepaald en de gemeente zal hier binnen de wettelijke kaders moeten blijven.

4.

GB

Kunt u nader toelichten in welke gevallen het per kamer verhuren van een woning wel en niet is toegestaan? En idem wat te doen met bestaande situaties die volgens het nieuwe beleid niet meer toegestaan zouden zijn? Bedrijfsmatige kamerverhuur (het uitsluitend kamergewijs verhuren van de woonruimte) is op dit moment al niet toegestaan, behalve kleinschalig, 1of 2 kamers onder voorwaarden en kamerverhuur aan bepaalde aandachtsgroepen. Met het nieuwe beleid wordt de kleinschalige verhuur in de vorm van inwoning mogelijk tot maximaal vier personen. Bij inwoning verhuurt de hospes of hospita een kamer van de woning maar blijft de verhuurder wel hoofdbewoner van de woning. Bedrijfsmatige kamerverhuur is in de huidige situatie niet toegestaan en blijft ook in de nieuwe situatie niet toegestaan. De mogelijke overgangsregeling, handhavingsaanpak, inzet en prioritering wordt uitgewerkt in het handhavingsbeleidsplan.

5.

rvst p6

VVD

Bij 1. Kamergewijze verhuur: niet toestaan, met uitzondering voor kamerverhuur gericht op bepaalde aandachtsgroepen. a) Hoeveel woningen in Katwijk zijn op deze wijze verhuurd? Dat is niet bekend. b) Welk probleem lost het verbod op? Verkamering en het realiseren van onzelfstandige woningen kan leiden tot overbewoning en gevolgen hebben op het gebied van leefbaarheid. Commerciële bedrijfsmatige kamerverhuur is daarom ook in de vigerende bestemmingsplannen niet toegestaan. c) Krijg je als je dit verbiedt, meer of minder woongelegenheid voor jongeren? Bedrijfsmatige kamerverhuur is niet toegestaan maar daarentegen worden vormen van gebruik zoals inwoning en woningdelen in het voorgestelde beleidskader wel mogelijk gemaakt en hiermee worden de kansen van jongeren vergroot.

6.

rvst p6

10 februari 2022

VVD

Bij 2. Woningdelen: toestaan met vergunning, maximaal 4 personen.

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 2 van 9

Nr.

Pag.

Fractie

Vraag & Antwoord a) Hoe vaak komt deze wijze van bewonen in Katwijk voor? Hier is geen nader onderzoek naar gedaan. b) Welke problemen geeft dit, zodat we het moeten gaan reguleren? Om te voorkomen dat het niet een vorm van kamerverhuur wordt en vanwege leefbaarheidsaspecten in de omgeving wordt een vergunningsplicht ingesteld. c) Waarom wordt hier een maximum gesteld aan het aantal personen, onafhankelijk van de grootte van het huis? Voor woningdelen geldt een vergunningsplicht. Het maximaal aantal personen is 4 maar de aanvullende voorwaarden moeten nog worden uitgewerkt. Hierbij kan gedacht worden aan de omvang van de woning om zo te voorkomen dat te kleine woningen gedeeld worden. d) Hoeveel woonmogelijkheden zijn er minder voor jongeren, als dit wordt doorgevoerd? Het mogelijk maken van woningdelen voor alle woningen in Katwijk zou moeten leiden tot meer woonruimte voor jongeren.

7.

rvst p6

VVD

Bij 3. Inwoning: toestaan, met vergunning bij inwoning door 3 of 4 personen. a) Waarom wordt hier gekozen voor dit maximum van 3-4 personen, onafhankelijk van de grootte van de woning? Bij inwoning van 3 of 4 personen is een vergunning vereist om zicht te houden op de situaties en overbewoning met alle gevolgen die dit kan hebben, ook voor de leefomgeving, te voorkomen. Wanneer geen maximum gesteld wordt vergroot dit ook de kans dat het als verdienmodel door commerciële partijen wordt uitgenut. b) Hoeveel minder woonruimte voor jongeren zal hierdoor ontstaan? Dit is op voorhand lastig aan te geven. Dat hangt af van de bereidheid van de hoofdbewoners om een kamer in hun woning beschikbaar te stellen. Uiteindelijk zal de praktijk moeten uitwijzen hoeveel hiervan gebruik gaat worden gemaakt. c) En waarom wordt gekozen voor een vergunningstelsel i.p.v. gewoon toestaan? De insteek is om bepaalde vormen van gebruik, kleinschalig, mogelijk te maken. In geval van inwoning van 1 of 2 personen kan dat zonder vergunning. Om zicht te houden op de situaties of misbruik te voorkomen, worden bij 3 of 4 personen nadere voorwaarden gesteld en is in dat geval een vergunning nodig. Deze voorwaarden worden nader uitgewerkt in de huisvestingsvergunning.

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 3 van 9

Nr. 8.

Pag. rvst p6

Fractie VVD

Vraag & Antwoord Bij 4. Bed & Breakfast: toestaan, met melding en registratienummer Uit de toelichting blijkt, dat het aantal kamers per B&B zal worden beperkt. Waarom? In het voorstel voor Bed & Breakfast wordt aangesloten bij de regeling zoals deze in het bestemmingsplannen van Katwijk aan Zee is opgenomen. Hierin zijn maximaal 4 personen en maximaal 2 kamers als voorwaarden opgenomen. In het bestemmingsplan Katwijk aan de Rijn is dit bepaald op maximaal 3 kamers. Het uitgangspunt bij de voorgestelde lijn is de kleinschaligheid.

9.

rvst p6

VVD

Bij 5. Vakantieverhuur: toestaan voor maximaal 60 dagen, met melding en registratienummer Waarom is voor deze termijn gekozen? In het beleidskader worden voorstellen gedaan ten aanzien van vormen van gebruik die mogelijk gemaakt moeten worden. Daarbij is het voorstel voor vakantieverhuur 60 dagen. De termijnen die gemeenten hanteren liggen vaak tussen de 30 en 60 dagen. Uiteindelijk is het ook een afweging van de gemeenteraad hoe met dit voorstel om te gaan.

10.

rvst p6

VVD

Bij 8. Tweede woning: niet toestaan a) Om hoeveel woningen gaat het, op dit moment in Katwijk? In 2021 is in aanloop naar het opstellen van het beleidskader en de presentatie aan de raad een inventarisatie gemaakt. Hierbij is onder andere gekeken naar het aantal woningen binnen de particuliere huurvoorraad (woningen waar de eigenaar niet ingeschreven staat en niet in bezit van de corporatie zijn). Hieruit kwam naar voren dat van de 2170 woningen 404 woningen geen inschrijving in de BRP hebben. Het ontbreken van inschrijvingen kan duiden op afwijkende vormen van gebruik, zoals toeristische verhuur. Daarbij is wel opgemerkt worden dat er ook enige frictie in de woningvoorraad kan zijn, door de gevallen waar bijvoorbeeld een net gekochte woning eerst verbouwd wordt of waar een woning kort leegstaat door een mutatie van de huurders. De onderzoeksresultaten zijn bewust weergegeven in aantallen en op hoofdlijnen. Het meer gedetailleerd onderzoeken en weergeven van informatie over het gebruik van woonruimte vergt op grond van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) aanvullende maatregelen. b) Kan de gemeente deze beperking van het eigendomsrecht rechtvaardigen gewogen tegen de omvang van het probleem? De schaarste aan woningen rechtvaardigt dat de gemeente optreedt tegen situaties waarbij woningen niet permanent bewoond worden of recreatief verhuurd worden.

Inmiddels heeft de wetgever gemeenten zelfs mogelijkheden gegeven het eigendomsrecht verder in te perken via de wet Opkoopbescherming.

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 4 van 9

Nr. 11.

Pag. rvst p6

Fractie VVD

Vraag & Antwoord Bij 10. Splitsing: toestaan, met vergunning a) Leidt het invoeren van een vergunningsstelsel tot meer, of tot minder gesplitste woningen? Voor het splitsen van een woning is nu ook al een vergunning nodig en deze situatie verandert niet. Met de uitspraak van de raad dat woningsplitsing onder voorwaarden een gewenste ontwikkeling is zal naar verwachting meer gebruik gemaakt gaan worden van deze mogelijkheid. b) De toelichting stelt dat het vooral bedoeld is ter voorkoming van te kleine woningen, en dat aan zulke woningen weinig behoefte is. Is dat niet in tegenspraak met het door de gemeente bevorderen van tiny houses? Ter nuancering is ook aangegeven dat deze behoefte hooguit bij een beperkte groep bestaat maar het dan gaat om jongeren of andere éénpersoonshuishoudens met een laag tot zeer laag inkomen die op zoek zijn naar een woning met een huur tot aan de kwaliteitskortingsgrens. Daarbij zal het splitsen van woningen zich voornamelijk voor doen bij bestaande woningen in de kernen. Hier zijn ook de leefbaarheidsaspecten van belang. Tiny houses betreft een ander woonconcept in een andere omgeving en dit is in die zin niet vergelijkbaar.

12.

rvst p6

VVD

Bij 12. Opkopen: voorlopig niet toestaan, behalve bij wettelijke uitzonderingen Zal hierdoor het aanbieden van woningen voor de particuliere huur niet volledig wegvallen? Woningen die op het moment van inwerkingtreding van de opkoopbescherming reeds verhuurd zijn vallen niet onder de reikwijdte van de verordening. Na invoering van de vergunningplicht is het niet langer mogelijk om een woning aan te kopen en te verhuren behalve de hiervoor geldende uitzonderingen. De particuliere verhuur zal niet volledig wegvallen aangezien de verhuur van reeds verhuurde woningen wordt gecontinueerd.

13.

Bijl.1

VVD

a) Bij 1.4 Hoe representatief is deze enquête? Er is geen steekproef gedaan onder de populatie dus over de representativiteit kunnen geen uitspraken worden gedaan. De enquête is ruim 1200 keer ingevuld en dit is een zeer hoog aantal respondenten voor een door de gemeente geïnitieerde enquête. b) Weten we iets over de socio-economische achtergrond en leeftijd van de deelnemers? Hier is geen nader onderzoek naar gedaan.

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 5 van 9

Nr.

Pag.

Fractie

Vraag & Antwoord c) Is de uitkomst van de enquête gebruikt voor het formuleren van het beleid? Uit de enquête kwam ten aanzien van een aantal vormen van gebruik een duidelijke voorkeur naar voren. Een ruime meerderheid gaf aan dat inwoning, woningdelen, Bed & Breakfast en zogeheten vakantieverhuur toegestaan zou moeten zijn. Van onder andere kamerverhuur, huisvesting werknemers, short stay en permanente toeristische verhuur vindt juist een meerderheid dat het geen gewenste vorm van gebruik is. Ook de mogelijkheid dat iemand een woning koopt om die te gebruiken als een eigen recreatiewoning moest volgens de respondenten worden tegengegaan. De resultaten zijn door het college leidend gebruikt om voorstellen te doen in het beleidskader.

14.

Bijl.1

VVD

Bij 1.6 Een definitie van zomerhuisje, anders dan “bijgebouw” ontbreekt. Overlap met de woningdefinitie in 4.2.1 schijnt mogelijk. Hoe kan het onderscheid gedefinieerd worden? Het begrip zomerhuis is vooral een gebruiksterm en is niet gedefinieerd maar het betreft een bijgebouw. Een “echte” woning mag alleen in een hoofdgebouw: bewoning van bijgebouwen is niet toegestaan volgens bestemmingsplan.

15.

Bijl.1

VVD

Bij 2.2 “beleggers verhuren woningen aan.. anders dan een regulier huishouden”. a) Wat is een regulier huishouden? Een persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen. b) Is er bezwaar tegen verhuur aan mensen, die niet een regulier huishouden vormen? Zo ja, wat dan? In het beleidskader wordt een aantal vormen van gebruik, inwoning, woningdelen mogelijk gemaakt en in die situaties vormen de bewoners geen regulier huishouden.

16.

Bijl.1

10 februari 2022

VVD

a)

3.1 Koopwoningen moeten beschikbaar blijven voor koop. Maar er is ook veel behoefte aan huur. Wordt hier bewust een keuze gemaakt voor koop tegenover huur? Waarom? De Wet Opkoopbescherming is een tijdelijke maatregel om het buy-to-let tegen te gaan en om de beschikbaarheid van koopwoningen voor woningzoekenden te vergroten. Een tendens is dat koopstarters door investeerders uit de markt worden gedrukt waardoor deze groep in toenemende mate aangewezen is op te dure particuliere huurwoningen die door de investeerders worden aangeboden. Dit is helaas niet mogelijk bij commerciële verhuur.

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 6 van 9

Nr.

Pag.

Fractie

Vraag & Antwoord b) “Een woning is primair bedoeld voor duurzame huisvesting van een huishouden” – klopt het dat commerciële motieven niet per definitie ‘niet-duurzame huisvesting’ opleveren? Dat klopt, ook de verhuur van woningen op grond van commerciële motieven kan voorzien in een duurzame huisvesting van een huishouden. c) Klopt het dat commerciële verhuur ook betekent dat er huurwoningen beschikbaar zijn? Dat klopt, waarbij we wel de opmerkingen bij de beantwoording van a. willen meegeven. Als gemeente vinden we het belangrijk om te sturen op de betaalbaarheid van huurwoningen.

17.

Bijl.1

VVD

Bij 3.2.1.1 Kamerbewoners worden omschreven als mensen die minder gemotiveerd zijn de boel op orde te houden. a) Waaruit blijkt dat? In bijlage 1 is aangegeven dat met deze vorm vaak extra kamers worden gecreëerd met daarmee mogelijke overbewoning en gevolgen hiervan voor de woon- en leefomgeving. b) Hoe groot is de omvang van dit probleem in Katwijk? Dit is niet nader onderzocht.

18.

Bijl.1

VVD

Bij 3.2.1.2 Waarom is gekozen voor het maximum van 4 personen voor het delen van een woning? Met het voorgestelde beleid worden bepaalde vormen van gebruik, tot op zekere hoogte, kleinschalig mogelijk gemaakt. Bij woningdelen kunnen jongeren in de vorm van een friendscontract starten op de woningmarkt en op deze manier betaalbare woonruimte vinden. Regulering is gewenst omdat de gemeente hiermee zicht houdt op de situaties en ongewenste situaties wil voorkomen (bv. het delen van te kleine woningen).

19.

Bijl.1

VVD

Bij 3.2.2.2 Vakantieverhuur; als inwoners zich in de zomer terugtrekken in hun zomerhuisje en de eigen woning verhuren, is dat voortaan dus gebonden aan een maximum van 60 dagen. a) Klopt dat? Het voorstel voor vakantieverhuur is maximum 60 dagen. b) Waarom is voor deze termijn gekozen?

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 7 van 9

Nr.

Pag.

Fractie

Vraag & Antwoord De termijnen die gemeenten hanteren liggen vaak tussen de 30 en 60 dagen. Uiteindelijk is het ook een afweging van de gemeenteraad hoe met dit voorstel om te gaan.

20.

Bijl.1

VVD

Bij 3.2.3. Waarom is deze regulering nodig als behoefte klein is? Short Stay kan voor bepaalde doelgroepen wenselijk zijn, bijvoorbeeld voor expats die bij internationale bedrijven werkzaam zijn en tijdelijk woonruimte zoeken. In dat kader worden er voorstellen gedaan om Short Stay, onder voorwaarden, mogelijk te maken.

21.

Bijl.1

VVD

Bij 3.2.4. Waarom wordt hier niet voor een maximum percentage gekozen zoals onder 3.2.3? Enerzijds kan een tweede woning die alleen door de eigenaar wordt gebruikt leiden tot leegstand gedurende de rest van het jaar. Daarnaast worden door toeristische verhuur woningen onttrokken aan de woningvoorraad. Als het gaat om het permanent verhuren van een woning worden hier regels gesteld middels de Wet Opkoopbescherming om zo koopwoningen beschikbaar te houden voor Katwijkse koopstarters of doorstromers.

22.

Bijl.1

VVD

Bij 3.3.1 “Binnen de gemeente lijkt er weinig behoefte aan zeer kleine woonruimtes” a) Hoe groot is die behoefte? Ter nuancering is ook aangegeven dat deze behoefte hooguit bij een beperkte groep bestaat en het dan gaat om jongeren of andere éénpersoonshuishoudens met een laag tot zeer laag inkomen die op zoek zijn naar een woning met een huur tot aan de kwaliteitskortingsgrens. b) Is dit niet in tegenspraak met het beleid om tiny houses en de bouw van studio’s voor jongeren te bevorderen? Zoals ook bij de beantwoording van a aangegeven gaat het voor deze groep ook de betaalbaarheid van belang en is er behoefte aan woningen met een huur tot aan een kwaliteitskortingsgrens. Tiny houses is andere woonvorm met een andere manier van leven en niet vergelijkbaar.

23.

Bijl.1

VVD

Bij 3.3.1/3.3.2. Wat zijn de voorwaarden waaronder splitsing/samenvoeging mogelijk is? Niet toegelicht. De voorwaarden worden verder uitgewerkt in de huisvestingsverordening. Gedacht kan worden aan aspecten als woonkwaliteit, eisen aan de betaalbaarheid, minimale afmetingen en de invloed op de woonomgeving (parkeren).

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 8 van 9

Nr. 24.

Pag. Bijl.1

Fractie VVD

Vraag & Antwoord Bij 3.3.3 Waarom zouden we dit middels een vergunningstelsel willen reguleren? Welk probleem wordt daarmee opgelost? Het is tegenover woningvorming en splitsing denkbaar dat (kleine) woonvormen worden samengevoegd. Deze mogelijkheden zouden wel beperkt moeten worden voor uitsluitend zeer kleine woningen of woningen die eerder zijn gesplitst. Dit om te voorkomen dat het te veel ten koste gaat van de woningvoorraad en er te veel woningen worden onttrokken.

25.

Bijl.1

VVD

Bij 4.2.3 Pension = permanente vakantieverhuur. Betekent het huidige beleidskader een uitsterfbeleid voor pensions? Nee. Er is pas sprake van een uitsterfbeleid als het bestemmingsplan (omgevingsplan) hierop wordt aangepast. Dat voorstel wordt nu niet gedaan.

26.

Bijl.1

VVD

Bij 3.3.3. Waarom is hiervoor een vergunning nodig? Reguleren om het reguleren?! Zie ook beantwoording van vraag 24.

10 februari 2022

Tweede nota van beantwoording van de informatieve vragen over Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Pagina 9 van 9