15. Raadsvoorstel Beleidskader gebruik woonruimte (2790675)

Aan de gemeenteraad

Kenmerk Programma Onderwerp

: Z2790675D2790679 : Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke ontwikkeling : Beleidskader gebruik woonruimte

Katwijk, 18 januari 2022

Aanleiding en doel Het recreatief gebruik van woningen heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Met de opkomst van platformen als Airbnb en Booking worden woningen in toenemende mate aangeboden voor recreatief gebruik. Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt; de woningen zijn niet meer beschikbaar om in te wonen en het aanbod op de krappe woningmarkt neemt nog verder af. Naast het recreatief gebruik van woningen betreden ook steeds meer particuliere beleggers de woningmarkt en worden starters en doorstromers door deze partijen uit de markt worden gedrukt. De bovengenoemde ontwikkeling speelt niet alleen op lokaal niveau maar is een landelijk probleem. In dat kader heeft het Rijk inmiddels maatregelen genomen om het probleem aan te pakken en de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. Zo bieden de Wet toeristische verhuur en de Wet opkoopbescherming gemeenten nieuwe mogelijkheden om te sturen op het gebruik van woonruimte. Ook deze wettelijke instrumenten zijn in dit beleidskader meegenomen en worden ingezet om niet alleen de toeristische verhuur maar ook het opkopen en verhuur van woningen door beleggers aan te pakken. Eén van de ambities uit de Woonagenda 2020-2024 is het realiseren van voldoende beschikbare en betaalbare woningen. Bovengenoemde ontwikkelingen gaan ten koste van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen.

Het beleidskader gebruik woonruimte is één van de instrumenten die in de Woonagenda wordt genoemd om ervoor te zorgen dat de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen wordt vergroot. Inmiddels is de doelgroepenverordening vastgesteld en kunnen woningbouwcategorieën worden toegewezen aan specifieke inkomensgroepen. Hiermee wordt behalve de verplichting van een maximale huur of koopprijs ook geborgd dat de woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep. Ook instrumenten zoals het opleggen van een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij nieuwbouwkoopwoningen kunnen helpen koopstarters en doorstromers een (eerlijkere) kans te bieden op de woningmarkt. Uiteindelijk moeten de instrumenten als een samenhangend palet aan maatregelen worden ingezet om de volkshuisvestelijke doelstellingen uit de Woonagenda te realiseren. Voorliggend beleidskader geeft duidelijke regels ten aanzien van het gebruik van woonruimte en heeft als doel de woonfunctie van woningen te behouden en ongewenste vormen van gebruik te voorkomen. De schaarse woningvoorraad moet worden beschermd en koopwoningen moeten beschikbaar blijven voor woningzoekenden en zijn niet bedoeld als verdienmodel voor beleggers.

Hierbij hebben we ook oog voor de toeristische functie van de badplaats Katwijk en daarom worden ook voorstellen gedaan om beperkt toeristisch gebruik mogelijk te maken, mits de woonfunctie behouden blijft. Indicatoren (facultatief)

2

Motivering voorstel 1. Het voorgestelde beleid is in lijn met de ambities uit de Woonagenda In de Woonagenda Katwijk 2020-2024 worden vijf uitgangspunten voor het woonbeleid gehanteerd. We zien echter dat enkele van deze uitgangspunten in de huidige woningmarkt onder druk staan. Met name het uitgangspunt dat de gemeente wijken wil waar mensen in alle levensfasen kunnen wonen (beschikbaarheid van woonruimte) en het uitgangspunt dat mensen in Katwijk een woning kunnen vinden met woonlasten die passen bij hun betaalmogelijkheden (betaalbaarheid van woonruimte) staan in toenemende mate onder druk. Een ander genoemd uitgangspunt is dat de woonomgeving goed moet zijn. De leefbaarheid van de woonomgeving kan echter onder druk komen te staan wanneer woningen op een andere wijze worden gebruikt dan voor de huisvesting van een huishouden. Zoals in de Woonagenda benoemd is het doel om de woonfunctie van woningen te behouden. Het opstellen van duidelijke regels draagt daarmee aan de uitgangspunten uit de Woonagenda: beschikbaarheid, betaalbaarheid en leefbaarheid. 2. Het beleid draagt bij aan het beschermen en uitbreiden van de woningvoorraad Opkoopbescherming In Katwijk is er een relatief sterke vraag naar koopwoningen. Koopwoningen zijn echter steeds minder bereikbaar voor starters en huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen.

Het opkopen van woningen door beleggers met als doel deze duur te verhuren (toeristisch of permanent) heeft tot gevolg dat het aanbod aan betaalbare koopwoningen afneemt en de prijzen van (huur)woningen nog verder stijgen. Als ze er niet in slagen een eigen koopwoning te bemachtigen, zien woningzoekenden zich genoodzaakt om een dure huurwoning te betrekken. Met de uitwerking van de nieuwe Wet Opkoopbescherming worden beleggers geweerd van de koopmarkt en krijgen woningzoekenden meer kans om een woning op de koopmarkt te kunnen bemachtigen. Wettelijk zijn er uitzonderingen vastgelegd. Zo blijft bijvoorbeeld het kopen van een woning om die te verhuren aan eigen kinderen of directe familieleden mogelijk. De gemeente zal daarvoor een vergunning moeten verstrekken. Permanente toeristische verhuur Bij deze vorm van gebruik wordt woonruimte uitsluitend gebruikt voor verhuur aan toeristen en is de woning niet meer beschikbaar voor woningzoekenden. Het verbieden van deze vorm van toeristische verhuur komt ten goede aan de beschikbaarheid van woningen. Woningdelen en inwoning Woningdelen biedt woningzoekenden de mogelijkheid om gezamenlijk een huurcontract af te sluiten en schept op deze manier kansen voor jongeren op de woningmarkt. Ook inwoning (ofwel ‘hospitaverhuur’) draagt bij aan de slagingskansen van starters op de woningmarkt.

In dat geval is er sprake van een permanente bewoner die een helpende hand biedt, door een kamer aan te bieden aan iemand die niet aan zelfstandige woonruimte kan komen. Woningvorming en splitsing In tijden van woningschaarste is woningvorming een manier om de beschikbaarheid van woningen te vergroten. De extra woonruimte die gecreëerd wordt, biedt meer woningzoekenden kans op woonruimte en heeft daarmee een positief effect op de woningmarkt. Bij deze vormen van gebruik is het wel van belang om voorwaarden te stellen en een ondergrens aan te houden voor wat betreft omvang en kwaliteit van de woning.

3

3. Het beleid draagt bij aan de borging van de betaalbaarheid van woningen Opkoopbescherming Als gevolg van de lage rente en het rendement op vastgoed is het opkopen en verhuren van woningen een verdienmodel voor beleggers geworden. Door de speculatie op de huizenmarkt stijgen de prijzen van woningen nog sterker. Ook in geval van buy-to-let heeft dit gevolgen voor de woningzoekende; voor de woningen worden vaak exorbitante huurprijzen gevraagd. Door beleggers te weren en de Wet Opkoopbescherming in te voeren geeft dat meer lucht en kan dat een positief effect hebben op het prijsniveau van woningen. Woningvorming en splitsing Woningvorming kan gezien de grote behoefte aan woningen wenselijk zijn, maar het is daarbij wel van belang als gemeente te sturen op de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Het mogelijk maken van te kleine woningen die te duur worden verhuurd draagt niet bij aan het oplossen van de woningnood die met name gevoeld wordt door huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen. 4. Het beleid draagt positief bij aan de leefbaarheid Permanente toeristische verhuur Permanente toeristische verhuur van woningen is niet toegestaan. Woningen zijn bedoeld om in te wonen. Daarbij heeft permanente toeristische verhuur en het wekelijks wisselen van bewoners invloed op omgeving en gaat dit ten koste van de sociale cohesie in de buurt.

Het stellen van regels en het verbieden van permanente toeristisch gebruik heeft daarmee een positief effect op de leefbaarheid in de wijk of het complex. Tweede woning Het gebruik van reguliere woningen als tweede woning gaat niet alleen ten koste van de beschikbaarheid van woningen, maar het gebruik heeft daarbij ook gevolgen voor de omgeving. Juist de leegstand gedurende perioden van het jaar vormt een risico voor de sociale cohesie in een straat, buurt of appartementencomplex. Ook vanuit het oogpunt van leefbaarheid is deze vorm van gebruik niet gewenst en is een tweede woning niet toegestaan. Kamerverhuur Het kamergewijs verhuren van een woning en bedrijfsmatige verkamering van woningen is niet wenselijk. De woonomgeving komt onder druk te staan wanneer woningen op een andere wijze worden gebruikt dan voor de huisvesting van een huishouden. Onder Katwijkse jongeren is de vraag naar kamers gering. Gezien deze beperkte behoefte en de negatieve effecten op het gebied van leefbaarheid is het beleidsuitgangspunt om het gebruik van woningen voor kamergewijze verhuur niet toe te staan. Kanttekeningen 1. Er zijn bestaande situaties waar al sprake is van onrechtmatig gebruik Er bestaan situaties waar woningen al onrechtmatig worden gebruikt of reeds zijn onttrokken aan de woningvoorraad.

Het gebruik van woningen met een woonbestemming anders dan waarvoor deze bedoeld zijn, is en blijft echter in strijd met het bestemmingsplan. Het beleidskader is daarbij ook van toepassing op illegale situaties uit het verleden. 2. De uitvoering en handhaving van het beleid vraagt extra capaciteit Voor de uitvoering van de vergunning– en meldingsplicht en voor het toezicht en de handhaving van de aanvullende regelgeving is ambtelijke capaciteit nodig. Het beleidskader benoemt de uitgangspunten van het gebruik van woonruimte en de vormen van gebruik die we al dan niet willen toestaan. Deze 4

uitgangspunten worden juridisch verankerd in de huisvestingsverordening. Deze verordening wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de raad en hier zullen ook de financiële consequenties van de versterking op onderdelen van de organisatie inzichtelijk worden gemaakt. Vaststaat, en dit is ook steeds gecommuniceerd, dat de werkprocessen die volgen uit het nieuwe beleid (registraties, vergunningen, toezicht en handhaving), structurele inzet van de gemeente zal vragen en er binnen de organisatie op onderdelen meer ambtelijke capaciteit nodig zal zijn. Daarbij moet gedacht worden aan een incidentele kostenpost, bedoeld om de uitvoering op poten te zetten en een krachtig signaal naar de samenleving te geven. Daarnaast gaat het om structurele capaciteit bij de gemeente om meldingen te registreren, vergunningsaanvragen af te handelen, toe te zien op de naleving en handhavingstrajecten op te starten. Daarbij moet gedacht worden aan een bandbreedte van 0,5 – 1,5 fte, wat ongeveer neer zal komen op een structurele belasting van € 50.000 - € 150.000 per jaar. Voorstel voor raadsbehandeling (facultatief) Dit onderwerp heeft niet alleen op lokaal niveau maar ook landelijk volop de aandacht. Zo heeft het Rijk inmiddels maatregelen genomen om het probleem aan te pakken en de krapte op de woningmarkt tegen te gaan.

De situatie op de Katwijkse woningmarkt geeft aanleiding om ook op lokaal niveau in te grijpen en heldere regels te stellen voor het gebruik van woonruimte. Dit draagt bij aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen en vergroot de kansen van Katwijkse woningzoekenden. Ook uit de uitkomsten van de enquête blijkt dat onder inwoners overlast wordt ervaren en de behoefte bestaat aan heldere regels. Gezien het belang hiervan en de urgentie van het onderwerp wordt verzocht de behandeling van het voorstel mee te nemen in de vergadercyclus van februari. Aanpassingen naar aanleiding van commissiebehandeling (facultatief) Middelen Met het vaststellen van het beleidskader zelf zijn niet direct financiële consequenties gemoeid; wel met de uitvoering op grond van de door de raad vast te stellen huisvestingsverordening (voor de zomer) waarin het beleidskader juridisch zal worden verankerd. Bij het aanbieden van de huisvestingsverordening zullen de financiële consequenties van het op onderdelen versterken van de ambtelijke organisatie verder inzichtelijk gemaakt worden. Vooralsnog wordt gedacht aan incidentele kostenpost voor de implementatie en een bandbreedte aan structurele jaarlijkse kosten die voortvloeien uit de uitvoering van de huisvestingsverordening van € 50.000 - € 150.000.

Een dekkingsvoorstel hiervoor zal onderdeel uitmaken van de Begroting 2023, zodat de raad in de gelegenheid gesteld wordt de consequenties voor het meerjarenbeeld van de gemeente te overzien en tot zorgvuldige en integrale afweging te komen. De kosten die benodigd zijn voor het uitvoeren van het communicatieplan worden ten laste gebracht van het budget Woonagenda. Uitvoering Na vaststelling van het Beleidskader gebruik woonruimte worden de beleidsuitgangspunten juridisch vertaald in een lokale huisvestingsverordening. Het college zal in het eerste kwartaal de verordening in ontwerp vrijgeven voor de inspraak, zodat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om te reageren. Vaststelling van de huisvestingsverordening door de gemeenteraad vindt naar verwachting plaats voor de zomer, waarna tot uitvoering en handhaving van het beleid wordt overgegaan. Evaluatie De huisvestingsverordening, waarin de uitgangspunten van het beleidskader juridisch zullen worden uitgewerkt en vastgelegd, moet elke 4 jaar worden geactualiseerd. Dit is een logisch moment om de 5

effecten van het beleid te beoordelen, eventueel bij te sturen en de verordening aan te passen aan de ervaringen die zijn opgedaan met de uitvoering van het beleid. Vanwege de impact van de regeling op de Katwijkse woningvoorraad wordt voorgesteld nadrukkelijker een vinger aan de pols te houden en binnen 2 jaar na vaststelling van de huisvestingsverordening het beleid tussentijds te evalueren. Juridisch advies Een juridisch advies zal volgen bij de besluitvorming over het ontwerp voor de huisvestingsverordening. Communicatie Na vaststelling worden de uitgangspunten van het beleidskader via een persgesprek en via de social mediakanalen onder de aandacht gebracht. Ten behoeve van de huisvestingsverordening zal een campagne worden opgezet om het beleid en de directe gevolgen daarvan breed onder de aandacht te brengen van inwoners van Katwijk en meer specifiek aan woningeigenaren, woningbeleggers en makelaars. Bijlage(n) 1. Beleidskader gebruik woonruimte 2. Infographic beleidskader gebruik woonruimte

Burgemeester en wethouders van Katwijk, De secretaris De burgemeester

6

Raadsbesluit Kenmerk Programma Onderwerp

: Z2790675D2790679 : Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke ontwikkeling : Beleidskader gebruik woonruimte

De raad van de gemeente Katwijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Katwijk van 18 januari 2022 gelet op artikel 108, 1e lid en artikel 147 Gemeentewet en de Huisvestingswet 2014

BESLUIT: Het Beleidskader Gebruik Woonruimte vast te stellen, met daarin de volgende beleidsuitgangspunten: 1. Kamergewijze verhuur: niet toestaan, met uitzondering voor kamerverhuur gericht op bepaalde aandachtsgroepen 2. Woningdelen: toestaan met vergunning, maximaal 4 personen 3. Inwoning: toestaan, met vergunning bij inwoning door 3 of 4 personen 4. Bed & Breakfast: toestaan, met melding en registratienummer 5. Vakantieverhuur: toestaan voor maximaal 60 dagen, met melding en registratienummer 6. Permanente toeristische verhuur: niet toestaan 7. Short stay: toestaan tot een bepaald quotum, met vergunning 8. Tweede woning: niet toestaan 9. Woningvorming: toestaan, met vergunning 10. Splitsing: toestaan, met vergunning 11. Samenvoeging: toestaan, met vergunning 12. Opkopen: voorlopig niet toestaan, behalve bij wettelijke uitzonderingen

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Katwijk in zijn openbare vergadering van De griffier

De voorzitter

7