12. Bijlage 2. Uitkomsten inventarisatie grondgebruik (1907732)
Tekst van het document
UITKOMSTEN INVENTARISATIE GRONDGEBRUIK GEMEENTE KATWIJK
INLEIDING EIFFEL heeft in uw opdracht onderzoek gedaan naar grondgebruik binnen uw gemeente. De conclusies op basis van de inventarisatie bieden wij u hierbij aan in de vorm van een business case. Daarnaast ontvangt u van ons het digitale Excel bestand met daarin een analyse van uw hele gemeente. Ook ontvangt u van ons een fotobestand met daarin alle situaties die gevonden zijn tijdens de inventarisatie. In deze business case gaan wij verder in op het vervolg na de inventarisatie en de (financiële) verwachtingen voor het project. Wij denken graag met u mee over de vervolgstappen.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 2 van 25
BUSINESS CASE TOELICHTING INVENTARISATIE
INGEBRUIKNAME GEMEENTEGROND
Tijdens de inventarisatie hebben drie medewerkers het
Het gebied dat geïnventariseerd is beslaat de gehele
eigendom van de gemeente Katwijk bekeken op grondgebruik.
gemeente. Op basis van deze inventarisatie blijkt dat bij
De gemeente heeft kaarten op A0-formaat aangeleverd
2.007 situaties in de gemeente Katwijk gemeentegrond
op basis waarvan wij elk perceel gemeentelijk eigendom
in gebruik is genomen. Hierbij is een onderscheid te
hebben gecontroleerd. Elke situatie is opgenomen in het
maken tussen geregeld en niet geregeld grondgebruik.
inventarisatie- en fotobestand met een uniek nummer.
Geregeld grondgebruik Hierna hebben we de gemeentelijke administratie
De gemeente heeft een overzicht van de overeenkomsten die
van bestaande overeenkomsten vergeleken met de
voor grondgebruik zijn afgesloten ter beschikking gesteld.
geïnventariseerde situaties. De uitkomsten hiervan
Wij hebben deze lijst vergeleken met de adressen op de
hebben wij verwerkt in het inventarisatiebestand.
inventarisatielijst. Bij 603 situaties is een overeenkomst voor het grondgebruik aangetroffen. Het gaat om huur-, bruikleen-,
Om het gehele grondgebied te kunnen controleren, hebben wij gebruik gemaakt van luchtfoto’s en kadastrale grenzen in Nedbrowser. Hierbij zijn wij afhankelijk
erfpacht-, pachtovereenkomsten of rechten van opstal.
Van deze 603 situaties zijn er 47 situaties waarvoor een overeenkomst is gesloten en op de door de gemeente Katwijk aangeleverde lijst staan opgenomen, maar waarvan wij op basis van de luchtfoto niet konden herleiden waar het grondgebruik zich bevindt. Deze 47 situaties hebben wij wel meegenomen in de inventarisatielijst. De gegevens die uit de overeenkomst bleken zijn hierin verwerkt. Omdat echter onduidelijk is waar het grondgebruik zich bevindt of om welke oppervlakte het gaat, laten wij deze 47 situaties in het vervolg van deze business case buiten beschouwing. Het vervolg van deze business case gaat daarom om de 1.960 situaties waar op de luchtfoto zichtbaar was dat sprake is van grondgebruik. Als we deze 47 situaties buiten beschouwing laten, blijven er van de 603 geregelde situaties nog 556 situaties over waarin een overeenkomst is gesloten voor het grondgebruik en waarvan op de luchtfoto zichtbaar was waar de ingebruikname zich bevindt.
van de kwaliteit van de luchtfoto’s. Daarnaast geven luchtfoto’s een momentopname. Om een zo groot mogelijke
De 556 geregelde situaties hebben gezamenlijk een
betrouwbaarheid te garanderen, hebben wij elk twijfelgeval
oppervlakte van 815.540 m² (circa 82 hectare).
van grondgebruik genoteerd. Dit sluit echter niet uit dat tijdens de uitvoering van het project er nieuwe situaties aan het licht kunnen komen, bijvoorbeeld door een constatering ter plaatse. Onze ervaring is dat de inventarisatie een solide basis vormt voor de uitvoering van het project.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 3 van 25
Niet geregeld grondgebruik Uit de inventarisatie blijkt dat op 1.404 locaties gemeente-
SOORT GEBRUIK
AANTAL SITUATIES NIET GEREGELD
OPPERVLAKTE IN M²
AANTAL SITUATIES GEREGELD
OPPERVLAKTE IN M²
Tuingrond
1.119
220.529
455
25.773
Steiger
126
1.004
20
20.543
Landbouwgrond
29
146.997
1
42.000
Bedrijventerrein
98
88.251
66
709.083
Overig
32
23.525
14
18.141
TOTAAL
1.404
480.306
556
815.540
grond wordt gebruikt door bewoners waarvoor niets is geregeld. Het gaat om 480.306 m² grond (circa 48 hectare) die zonder afspraak met de gemeente in gebruik genomen is.
Nadere specificatie niet geregeld grondgebruik De inventarisatie spitst zich vooral toe op het niet geregelde grondgebruik door bewoners, waarbij zij gemeentegrond bij hun tuin hebben getrokken. We kwamen daarnaast
Tijdens de inventarisatie zijn we erg secuur geweest. Ook kleine ingebruiknames hebben wij daarom meegenomen.
situaties tegen waarbij sprake is van gebruik van
Daarnaast hebben wij ook steigers geïnventariseerd. Het resultaat hiervan is dat er een relatief groot aantal
gemeentegrond als bedrijventerrein, landbouwgrond of
ingebruiknames onder de 5 m² is. Als u ervoor kiest het grondgebruik te gaan regelen, kunnen wij
steiger. Daarnaast hebben we een categorie overig benoemd
u adviseren over welke ingebruiknames wij hierin wel of niet zouden meenemen.
waarin bijvoorbeeld sprake is van een woning of woonboot op gemeentegrond of andere bijzonderheden. Wij hebben
Let op: De rest van deze business case gaat over het niet geregelde grondgebruik. Dit
deze categorieën nader gedefinieerd, vanwege het feit dat
betreft 1.404 situaties met een totaal van 480.306 m² gemeentegrond.
de oppervlakte van deze ingebruiknames vele malen groter is dan de oppervlakte van ingebruiknames als tuingrond. Bovendien staat tegen deze grond een andere grondwaarde. In de volgende tabel staat per categorie aangegeven wat de uitkomsten zijn.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 4 van 25
Ingebruikname gemeentegrond > 75 m² en < 5 m² Het gaat om 159 situaties waarbij meer dan 75 m² gemeentegrond in gebruik is genomen verspreid over de vijf categorieën. Bij deze situaties is tezamen 464.742 m² grond in gebruik genomen. Daarnaast zijn er 492 situaties waarbij minder dan 5 m²
SOORT GEBRUIK
AANTAL SITUATIES BOVEN 75 M²
OPPERVLAKTE IN M²
AANTAL SITUATIES ONDER 5 M²
OPPERVLAKTE IN M²
Tuingrond
66
207.829
428
1.080
Steiger
0
0
58
149
Landbouwgrond
23
146.816
1
3
Bedrijventerrein
54
86.934
3
3
Overig
16
23.163
2
8
gezamenlijke oppervlakte van 204.280 m².
TOTAAL
159
464.742
492
1.243
Gemiddelde oppervlakte van een ingebruikname
SOORT GEBRUIK
AANTAL SITUATIES
OPPERVLAKTE IN M²
GEMIDDELDE INGEBRUIKNAME PER SITUATIE IN M²
Tuingrond
625
11.620
19
Steiger
68
855
13
Landbouwgrond
5
178
36
Bedrijventerrein
41
1.314
32
Overig
14
354
25
TOTAAL
753
14.321
gemeentegrond in gebruik is genomen. Het gaat om 1.243 m² in gebruik genomen gemeentegrond. Hiernaast vindt u deze getallen per categorie overzichtelijk in een tabel. In de categorie tuingrond zijn er 32 situaties waarin meer dan 150 m² gemeentegrond in gebruik is genomen. Deze ingebruiknames hebben een
Wanneer we de ingebruiknames van meer dan 75 m² en minder dan 5 m² uit het bestand filteren, blijven de volgende aantallen per categorie over, met daarachter de gemiddelde ingebruikname per situatie.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 5 van 25
Verhouding huur- en koopwoningen bij categorie tuingrond
KERN
AANTAL SITUATIE
OPPERVLAKTE IN M²
Van de 1.277 situaties in de categorieën tuingrond, steiger en
Katwijk aan Zee
111
24.148
overig zijn 222 ingebruiknames bij een huurwoning gelegen. Het
Katwijk aan den Rijn
221
28.462
gaat om circa 17%. De overige 1.055 situaties zijn gelegen bij
Katwijk-Noord
345
20.078
Landelijk gebied Katwijk
19
225.210
Rijnsburg
527
152.438
‘t Heen
15
10.974
Valkenburg
166
18.996
TOTAAL
1.404
480.306
een koopwoning. Het gaat om 21.768 m² in gebruik genomen grond bij huurwoningen en 223.290 m² bij koopwoningen.
Ligging in gebruik genomen gronden Bij de inventarisatie is gekeken naar de ligging van de stroken in gebruik genomen gemeentegrond in de
Naast de ligging in de verschillende kernen, hebben we ook een onderverdeling gemaakt naar de ligging in de
verschillende kernen van de gemeente Katwijk. Uit het
verschillende wijken van de gemeente Katwijk. Deze verdeling vindt u terug in het inventarisatiebestand.
volgende overzicht blijkt de verdeling van de gevallen van niet geregeld grondgebruik over de gemeente.
Voor de categorieën tuingrond, steiger en overig is onderzocht waar de in gebruik genomen strook grond ten opzichte van de woning ligt. Een strook grond achter de woning is het aantrekkelijkst om aan te kopen voor een bewoner. De zijtuin is veelal ook interessant om aan te kopen. De voortuin is daarentegen het minst aantrekkelijk om aan te kopen. Uit het volgende overzicht blijkt dat in de gemeente Katwijk meer achter- en zijtuinen dan voortuinen in gebruik zijn genomen.
LIGGING GROND T.O.V. DE WONING
AANTAL SITUATIES
PERCENTAGE
OPPERVLAKTE IN M²
Voor
470
37%
30.526
Naast
214
17%
9.602
Achter
593
46%
204.930
TOTAAL
1.277
100%
245.058
Groenbeheer Van de 1.404 situaties waarbij sprake is van niet geregeld grondgebruik, zijn 452 situaties in het groenbeheer van de gemeente Katwijk opgenomen. Deze situaties hebben een gezamenlijke oppervlakte van 47.672 m². Daarnaast zijn van de 556 geregelde situaties ook 63 situaties in het groenbeheer van de gemeente opgenomen. Deze situaties hebben gezamenlijk een oppervlakte van 314.047 m².
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 6 van 25
GROND- EN VERHUURPRIJZEN
De groenstroken verkoopt de gemeente Katwijk kosten koper. Deze kosten bestaan uit de grondprijs
Huidige grondprijzen
vermeerderd met de overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten.
De verkoopprijs voor niet geregeld grondgebruik wordt schematisch als volgt weergegeven:
In onderstaande tabel staat weergegeven hoe de grondprijs van de gemeente Katwijk zich verhoudt tot omliggende gemeenten:
GROOTTE PERCEEL
PRIJS PER M²
GEMEENTE
GRONDPRIJS PER M²
0 - 75 m²
€ 150,-
Noordwijk
€ 210,-
> 75 m²
Aparte afspraken
Teylingen
€ 225,-
Leiderdorp
€ 125,-
De verkoopprijs voor geregeld grondgebruik wordt berekend
Alphen aan den Rijn
€ 110,-
met een staffel en wordt schematisch als volgt weergegeven:
Zandvoort
€ 75,- t/m 150 m²
Leidschendam
€ 125,- (voorheen € 175,-)
Haarlem
0,05% van de WOZ-waarde (Schalkwijk gem. € 100,-)
Hillegom
€ 96,- (voorheen € 120,-)
Noordwijkerhout
€ 110,-
Haarlemmermeer
0,05% van de WOZ-waarde
GROOTTE PERCEEL
PRIJS PER M²
0 - 15 m²
€ 0,-
16 - 75 m²
€ 50,-
> 75 m²
Aparte afspraken
BELEID VERKOOP OPENBAAR GROEN
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 7 van 25
De gemeente Katwijk heeft een beleidsnotitie “Snippergroen/ groenstroken” uit 2011. Tijdens de inventarisatie is
van de gemeente Katwijk ligt met € 150,- aan de hoge
Andere aandachtspunten die wij willen
niet gekeken naar de uitgeefbaarheid van de in gebruik
kant voor groenstroken met een relatief kleine oppervlakte.
benoemen zijn de volgende:
genomen gronden. Dit dient per adres bekeken te worden
Een verlaging van de grondprijs stimuleert de bewoners uit
aan de hand van de criteria uit de beleidsnotitie. Wij
deze categorie tot aankoop over te gaan. De ervaring leert
hebben goede ervaringen met het inrichten van een
dat het minder aantrekkelijk is om kleinere stukken grond
gronduitgiftecommissie bij een projectmatige aanpak.
aan te kopen vooral als de grondprijs aan de hoge kant is.
4.
Uitgiftemogelijkheden bij bijzondere situaties (bij huurwoningen/schrijnende situaties).
5.
Hanteren van het ‘ja, tenzij’ beginsel bij in gebruik genomen gemeentegrond (grond komt voor verkoop in aanmerking, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om niet te verkopen).
Wij hebben de beleidsnotitie van de gemeente
Tot slot zorgt de projectprijs voor een positief effect op de
Katwijk bekeken. Deze notitie is een goede basis voor
uiteindelijke inkomsten. De projectprijs zorgt ervoor dat
de start van een projectmatige aanpak. Hieronder
de gemeente geen handhavingsproject start, maar een
verplichting bij aanwezigheid kabels en leidingen en
sommen wij een aantal aandachtspunten op:
project waarin legalisatie van grondgebruik centraal staat.
riolering door de gemeente (afstemming met nutsbedrijven
Daarbij kijkt de gemeente niet enkel naar bewoners die
door gemeente en niet door de bewoner).
1.
Verlaagde projectprijs
momenteel gemeentegrond gebruiken zonder afspraak,
Op onze projecten bij gemeenten hebben wij positieve
maar biedt alle bewoners de kans om gedurende het project
ervaringen met het projectmatig verlagen van de grondprijs
tegen een gereduceerd tarief hun perceel te verruimen.
voor groenstroken (in gebruik genomen gronden). Wij benoemen deze mogelijkheid als een middel voor positieve
2.
Eenduidigheid in aanpak
communicatie bij het projectmatig oplossen van in gebruik
Uit het beleidsstuk blijkt dat er verschillende mogelijkheden
genomen gronden. Het is uiteindelijk aan de gemeente Katwijk
zijn om met verhuurde situaties om te gaan. Bij het
hoe om te gaan met de grondprijs gedurende het project.
projectmatig aanpakken van het grondgebruik adviseren wij om eenduidig te werken en gelijke kaders te hanteren,
Het verlagen van de grondprijs heeft een positieve impact
zodat voor alle bewoners dezelfde mogelijkheden gelden.
op de beleving van de bewoner. De bewoner ervaart het aankopen van gemeentegrond als een kans. De projectmatige
3.
Verschil in omgang tussen geregeld en niet geregeld grondgebruik
grondprijs wordt in de communicatie ingezet om bewoners
Bewoners die een strook gemeentegrond huren, kunnen deze
attent te maken op de mogelijkheid grond aan te kopen.
grond kopen tegen een verlaagde grondprijs. Bewoners die gemeentegrond gebruiken zonder dat daarover afspraken
Uit de inventarisatie blijkt dat de gemiddelde ingebruikname
bestaan en bewoners die gemeentegrond willen kopen zonder
van een strook tuingrond circa 19 m² bedraagt. De grondprijs
dat deze nu in gebruik is, betalen een hogere prijs voor de grond. Dit verschil in omgang kan leiden tot weerstand.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 8 van 25
6.
Het vestigen van een recht van opstal of kwalitatieve
FINANCIËLE FORECAST GEMEENTE KATWIJK ALGEMEEN
In gebruik genomen gemeentegrond
Extra inkomsten
Om vooraf aan te kunnen geven wat de verwachtingen
•
Voor de berekeningen nemen wij niet mee:
De volgende zaken zijn niet meegenomen in de
-- De situaties waarbij het gebruik van
hierna volgende berekeningen, maar leveren
qua inkomsten voor het totale project zijn, staan hieronder een aantal mogelijke scenario´s
gemeentegrond is geregeld
weergegeven met bijbehorende verwachtingen.
wel extra inkomsten voor het project op.
-- Het aantal vierkante meters in gebruik genomen grond bij huurwoningen
In deze case is er vanuit gegaan dat de gemeente Katwijk
-- De ingebruiknames van meer dan
de gronden die in gebruik zijn genomen zonder afspraak wil
De verkoop van: •
75 m² en minder dan 5 m²
legaliseren door middel van verkoop/verhuur van de grond.
-- De categorieën steiger, landbouwgrond
meer dan 75 m² (en minder dan 5 m²) •
en bedrijventerrein Een worst case scenario kan, financieel gezien, bijvoorbeeld
•
ontstaan indien de verkoopbaarheid van het groen niet circa 75% bedraagt. Ook zijn het uitgiftebeleid, de prijsstelling
•
en de communicatie rondom dit project bepalend voor welk scenario het project zal gaan doorlopen.
De volgende uitgangspunten hanteren wij voor de berekeningen.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 13 van 25
eigenaren van huurwoningen •
geregeld gebruik van gemeentegrond
oppervlakte van 10.396 m²
•
gemeentegrond die niet in gebruik is
Bij de berekeningen gaan wij uit van een Circa 75% van de in gebruik genomen gemeentegrond komt voor verkoop in aanmerking
UITGANGSPUNTEN FINANCIËLE BEREKENINGEN
in gebruik genomen gemeentegrond aan
Het gaat om 550 situaties met een
verkoopprijs van € 150,- per m² •
in gebruik genomen gemeentegrond van
(actieve verkoop en aanvragen) •
in gebruik genomen grond in de categorieën steiger, landbouwgrond en bedrijventerrein
SCENARIO’S Worst case scenario
Normal case scenario
Best case scenario
Het is de verwachting dat in het slechtste scenario 20
Het is de verwachting dat in een normaal scenario 30
Het is de verwachting dat in het beste scenario 35
procent van het niet geregelde grondgebruik verkocht
procent van het niet geregelde grondgebruik verkocht
procent van het niet geregelde grondgebruik verkocht
gaat worden. Dit levert eenmalige inkomsten uit verkoop
gaat worden. Dit levert eenmalige inkomsten uit verkoop
gaat worden. Dit levert eenmalige inkomsten uit verkoop
op van circa € 312.000,- (zie onderstaande grafiek).
op van circa € 468.000,- (zie onderstaande grafiek).
op van circa € 546.000,- (zie onderstaande grafiek).
NORMALCASE Normalcase
BESTCASE Bestcase € 467.820,00
€ 300.000,00 € 200.000,00
Inkomsten uit verkoop
€ 100.000,00 wk1 wk7 wk13 wk19 wk25 wk31 wk37 wk43 wk49
€-
€ 600.000,00 € 500.000,00 € 400.000,00 € 300.000,00 € 200.000,00 € 100.000,00 €-
€ 545.790,00
Inkomsten uit verkoop
wk1 wk7 wk13 wk19 wk25 wk31 wk37 wk43 wk49
€ 400.000,00
Bedrag in €uro's
Inkomsten uit verkoop
€ 500.000,00 Bedrag in €uro's
€ 311.880,00
wk1 wk7 wk13 wk19 wk25 wk31 wk37 wk43 wk49
Bedrag in €uro's
Worstcase WORSTCASE € 350.000,00 € 300.000,00 € 250.000,00 € 200.000,00 € 150.000,00 € 100.000,00 € 50.000,00 €-
Figuur 1: Financiële verwachtingen gemeente Katwijk
Figuur 2: Financiële verwachtingen gemeente Katwijk
Figuur 3: Financiële verwachtingen gemeente Katwijk
(worst case scenario verkoopprijs € 150,- per m²).
(normal case scenario verkoopprijs € 150,- per m²).
(normal case scenario verkoopprijs € 150,- per m²).
* 20% van de in gebruik genomen grond leidt tot verkoop. De
* 30% van de in gebruik genomen grond leidt tot verkoop. De
* 35% van de in gebruik genomen grond leidt tot verkoop. De
grafiek is gebaseerd op de ervaringen van EIFFEL bij meer dan
grafiek is gebaseerd op de ervaringen van EIFFEL bij meer dan
grafiek is gebaseerd op de ervaringen van EIFFEL bij meer dan
40 gemeenten en 6 waterschappen met verkoop van grond.
40 gemeenten en 6 waterschappen met verkoop van grond.
40 gemeenten en 6 waterschappen met verkoop van grond.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 14 van 25
WAAROM REGELEN GEMEENTEN HET GRONDGEBRUIK?
Gemeenten willen het gebruik van gemeentegrond waarvoor geen afspraken zijn gemaakt regelen. Redenen waarom de gemeente, specifiek het bestuur, de problematiek wil oplossen zijn:
RECHTSGELIJKHEID
EIGENDOMMEN OP ORDE
RISICO OP VERJARING WEGNEMEN
Op dit moment bestaat rechtsongelijkheid.
Nu bestaat géén duidelijkheid over de
Wanneer de gemeente het gebruik van
KANS VOOR BEWONERS OM PERCEEL TE VERGROTEN
De ene bewoner heeft wél een afspraak
eigendomssituatie bij zowel de bewoner
gemeentegrond niet regelt, is de kans groot
Door te werken met een positieve benadering
over het gebruik van gemeentegrond en de
als de gemeente. Door middel van het
dat de gemeente eigendom door verjaring
krijgen alle bewoners de kans om hun
andere bewoner niet. Nadat het project is
project ontstaat duidelijkheid over de
verliest. Op grond van de Gemeentewet
perceel te vergroten. Dit draagt bij aan
afgerond bestaat er geen enkele situatie meer
eigendomssituatie. Voor de gemeente heeft dit
(artikel 160 lid 4) heeft de gemeente de
de positieve beleving van bewoners. Onze
in de gemeente waar zonder toestemming
voordelen voor de inrichting en het onderhoud
plicht goed op haar eigendom te letten.
ervaring is dat dit resulteert in een relatief
gemeentegrond wordt gebruikt. Aan al het
van de openbare ruimte. Het is duidelijkheid
Binnen het project wordt al het huidige
hoog aantal aanvragen van bewoners die
grondgebruik ligt een afspraak, binnen
welke grond behoort tot de openbare ruimte.
gebruik van gemeentegrond opgelost.
hun perceel een stukje willen vergroten.
de kaders van het project, ten grondslag.
Voor bewoners is dit relevant bij bijvoorbeeld
Dit betekent dat er na afronding van
Ook levert deze aanpak inkomsten op uit
Voor iedere bewoner gelden dezelfde regels
verkoop van de woning. De duidelijkheid
dit project geen situaties meer bestaan
verkoop en verhuur van de grond. Dit brengt
voor het gebruik van gemeentegrond.
over de grondposities zorgt er tevens voor dat
waarvoor een beroep op verjaring kan
tegelijk een besparing met zich mee op
De rechtsongelijkheid die nu bestaat,
toekomstig grondgebruik gemakkelijker en
opgaan. De gemeente kan aldus weer vrij
groenonderhoud. Immers, elke vierkante
omdat de één wel een afspraak heeft en
sneller gesignaleerd en opgelost kan worden.
over haar eigendom beschikken en komt
meter groen die verkocht of verhuurd is,
de ander de gemeentegrond oneigenlijk
niet voor verrassingen te staan wanneer zij
hoeft niet meer onderhouden te worden.
gebruikt, is daarmee weggenomen.
de openbare ruimte gaat herinrichten.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 15 van 25
HOE NU VERDER?
1
INVENTARISATIE desgewenst: beleid opstellen
2
EIFFEL
GO/NO GO
GEMEENTE
De inventarisatie is uitgevoerd. De gemeente Katwijk heeft nu inzicht in de situaties waarbij sprake is van niet geregeld gebruik van gemeentegrond. Hieronder nemen wij u mee
3
in onze aanpak gedurende de uitvoering van het project.
PROJECTMATIGE AANPAK
COMMUNICATIE (website, flyer, bewonersavonden)
interne afstemming
In de aanpak die wij hanteren vormt een bewezen projectmatige aanpak de basis voor het succesvol afronden
4
van het project. Wij gaan gedurende het project wijkgericht
AANSCHRIJVEN
te werk, volgens een heldere planning. Dit zorgt voor een gelijktijdige en eenduidige behandeling van alle inwoners.
GEO tekeningen
Wij maken het verschil door in de gehele projectmatige aanpak een zorgvuldig communicatietraject te volgen en bij de bewoners ter plaatse langs te gaan. Op deze wijze wordt
5
OVEREENKOMST
6
ONDERTEKENING GEMEENTE
bezoek ter plaatse
telefoontjes
beroep op verjaring
handhaving
-- bewijs aanleveren -- afwijzen -- erkennen
het project op een klantvriendelijke wijze uitgevoerd.
PLAN VAN AANPAK Voor het verkrijgen van een helder beeld van het plan van
(B&W besluit, volmacht)
aanpak van het project zijn de onderstaande afbeeldingen van belang. Hierin is het plan van aanpak in processtappen uitgetekend. De eerste processtap uit onderstaande
7
NOTARIËLE AFWIKKELING
8
OVERDRACHT EN NAZORG
schema’s is doorlopen. Nu de inventarisatie is afgerond volgt de (politieke) beslissing om het project te beginnen. Het project bestaat in feite uit twee processen: 1.
Aanpak van in gebruik genomen gemeentegrond; 2
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 16 van 25
Afgehandeld Bij geen reactie: rappel Bij uitblijven reactie: handhaving
2.
Actieve verkoop van groenstroken.
EIFFEL
INVENTARISATIE
Het processchema ziet er iets anders uit als het actieve uitgifte van groenstroken betreft (stroken gemeentegrond die niet in gebruik genomen zijn door bewoners).
GEMEENTE Wij kunnen zowel bij ingebruikname van gemeentegrond als actieve uitgifte van groenstroken het gehele proces voor de gemeente Katwijk uit handen nemen. Van het
COMMUNICATIE
aanschrijven van de bewoners tot de overdracht bij de notaris. Wij behandelen ook alle beroepen op verjaring die bewoners doen en handelen alle telefoontjes af die betrekking
AANSCHRIJVEN
Kopen nee
interne afstemming
Kopen ja
GEO tekeningen
SLUITEN DOSSIER
OVEREENKOMST
ONDERTEKENING GEMEENTE
(B&W besluit, volmacht) Overdracht
NOTARIËLE AFWIKKELING Bij geen reactie: rappel
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 17 van 25
hebben op de dossiers. Hieronder volgt een inhoudelijke uiteenzetting per processtap. Ook wordt hier het project afgebakend van zaken die niet tot de scope behoren.
1
INVENTARISATIE BEWONERSAVOND Het communicatietraject begint met een bewonersavond. Alle geïnteresseerden De inventarisatie is uitgevoerd. De uitkomsten hiervan zijn in hoofdstuk 2 verwerkt.
in het project zijn welkom op deze avond. Tijdens de bewonersavond adviseren wij te werken met een onafhankelijke communicatieadviseur aanwezig die de
BELEID OPSTELLEN
avond voorzit. EIFFEL presenteert deze bewonersavond waarna er ruimschoots de
De situaties waarbij volgens de inventarisatie gemeentegrond in gebruik is genomen dienen
mogelijkheid is voor het stellen van vragen door bewoners. Voorafgaand aan de
door de gemeente getoetst te worden op uitgeefbaarheid (verkoop of verhuur) van de grond.
bewonersavond wordt er een flyer gemaakt en verspreid met uitleg over het project.
Deze toets vindt plaats op grond van de beleidsnotitie Snippergroen/groenstroken en het Groenbeleidsplan 2009-2019. Wij adviseren de beleidsnotitie te actualiseren indien nodig.
ARTIKEL IN PLAATSELIJKE KRANT EN PERSBERICHT Wij stellen in samenwerking met de afdeling Communicatie een artikel op om in de
2 GO/NO GO/NOGOGO
plaatselijke krant het project aan te kondigen. Daarnaast stellen wij een persbericht op met daarin de belangrijkste uitgangspunten en doelen van het project.
Het bestuurlijke besluit om de aanpak van oneigenlijk grondgebruik
INRICHTEN WEBSITE EN APART E-MAILADRES
te starten dient nog genomen te worden. Nadat dit besluit is
Voorafgaand aan de start van het project wordt een gedeelte op de gemeentelijke
genomen kan de uitvoering van het project beginnen.
website ingericht en een rechtstreeks e-mailadres aangemaakt. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld www.katwijk.nl/grondgebruik en grondgebruik@katwijk.nl.
3
COMMUNICATIE
COMMUNICATIE IN VERVOLGTRAJECT In onze aanpak is persoonlijke, duidelijke en uitvoerige communicatie met en naar de bewoners een succesfactor. Telefoongesprekken, brieven, een spreekuur op het
Communicatie komt gedurende het gehele project terug en is het belangrijkste
gemeentehuis, maar zeker ook de bezoeken ter plaatse (terreinbezoeken) hebben als doel
uitgangspunt gedurende het project, zowel in de gemeentelijke organisatie als
de bewoners mee te nemen in de uitgangspunten van het project en hun specifieke situatie.
richting de bewoners. De communicatie in onze projecten onderscheidt zich door de positieve benadering waardoor draagvlak onder bewoners wordt gecreëerd.
COMMUNICATIETRAINING
Het communicatietraject wordt geïnitieerd door ons en afgestemd met de
Onze projectmedewerkers die het project zouden kunnen gaan uitvoeren hebben
interne projectleider en de afdeling Communicatie van de gemeente Katwijk.
allen een uitgebreide communicatietraining gehad en zijn specifiek opgeleid
Op deze manier wordt in samenspraak de juiste communicatiestrategie bepaald.
voor de communicatie met bewoners, zowel mondeling als schriftelijk.
In het plan van aanpak is het communicatietraject als volgt opgebouwd:
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 18 van 25
interne afstemming Bij de start van het project richten onze projectleden een overlegstructuur in. Eens in de twee weken vindt een dossieroverleg plaats met het projectteam en de interne projectleider van de gemeente. Ook plannen wij terugkerende overleggen (de gronduitgiftecommissie) in met de diverse betrokken vakdisciplines om te beoordelen of de gemeentegrond op basis van het snippergroenbeleid voor uitgifte in aanmerking komt. Tijdens dit overleg behandelen we elke situatie. Op deze manier wordt de kennis en informatie die aanwezig is binnen de gemeente gedeeld met het projectteam en andersom.
4
AANSCHRIJVEN
Na de communicatie over de start van het project worden de bewoners per straat aangeschreven. Het niet geregelde grondgebruik wordt daarmee wijk voor wijk, straat voor straat, inzichtelijk gemaakt, aangepakt en opgelost. Dit voorkomt een willekeurige aanpak en bevordert gelijke behandeling.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 19 van 25
bezoek ter plaatse
telefoontjes
beroep op verjaring
Tijdens het project zijn onze professionals
Het projectteam beantwoordt alle
Na de eerste aanschrijving vindt in
veelvuldig in de wijken. Tijdens de
telefoontjes die betrekking hebben op het
sommige gevallen een beroep op verjaring
terreinbezoeken geven zij aan de keukentafel
project. Zij zijn bij voorkeur bereikbaar
plaats. Onze werkwijze bij verjaring is
en in de tuin uitleg over het project en
via een directe doorschakeling.
gebaseerd op drie uitgangspunten:
-- bewijs aanleveren -- afwijzen -- erkennen
bespreken de specifieke situatie met de betreffende bewoners. Door het persoonlijke
•
contact met de burgers kunnen veel vragen direct beantwoord worden. Deze persoonlijke
goed in Nederland; •
vorm van communicatie met de bewoners is in onze aanpak een succesfactor gebleken.
Eigendom is het best beschermde
•
De bewijslast voor verjaring
Er zijn na een beroep op verjaring drie
ligt bij de bewoners; en
vervolgstappen mogelijk:
Als het verjaard is, is het verjaard
1.
(medewerking verlenen door gemeente
Wij communiceren helder en transparant
voor erkenning verjaring en inschrijving in
over de bewijslast die bij de bewoners ligt.
Bewijs aanleveren verjaring
de openbare registers, als aan vereisten is voldaan).
2.
Afwijzen verjaring
Als het beroep op verjaring niet slaagt, In onze werkwijze hanteren wij een
wijzen wij het beroep op verjaring
strenge doch rechtvaardige toets of
nauwkeurig en gemotiveerd af. Hierbij
de verjaring van toepassing is. De
wordt maatwerk toegepast.
drempel om ook daadwerkelijk een
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 20 van 25
geslaagd beroep op verjaring te doen ligt
3.
Erkennen verjaring
hoog. In onze aanpak is uw eigendom
Als een bewoner het noodzakelijke
(gemeentegrond) optimaal beschermd,
bewijsmateriaal heeft aangeleverd
vanwege de bovengenoemde uitgangspunten
kan dit leiden tot een erkenning
omtrent de toetsing op verjaring.
van een beroep op verjaring.
handhaving
5
OVEREENKOMST
7
NOTARIËLE AFWIKKELING
Het projectteam stelt een (koop-/huur)overeenkomst
Nadat de overeenkomst tweezijdig is ondertekend, het
Er zijn twee manieren waardoor een handhavingstraject
op als de bewoner de grond wil kopen of huren van de
B&W-besluit is genomen en de volmacht is opgesteld
gestart kan worden. Allereerst als de in gebruik genomen
gemeente. In deze overeenkomst zijn de noodzakelijke
gaan alle stukken naar de notaris voor het passeren
gemeentegrond is gelegen in groen dat niet uitgeefbaar
voorwaarden voor uitgifte van gemeentegrond opgenomen.
van de akte. Het contact met de notaris over dat
is. Ten tweede als de bewoner de grond niet wil kopen. Het handhavingstraject bestaat uit privaatrechtelijk handhaven op basis van eigendom. Dit traject bestaat uit drie stappen met elk een ontruimingstermijn. Als de
betreffende dossier nemen wij eveneens op ons.
6
ONDERTEKENING GEMEENTE
(B&W besluit, volmacht)
8
OVERDRACHT EN NAZORG
bewoner aan deze ontruimingstermijnen geen gehoor
Na volledige ondertekening van de overeenkomst door
heeft gegeven dan start de gemeente een procedure tot
de bewoner dragen wij zorg voor het opstellen van een
Bij de afronding van het project wordt het projectteam
terugvorderen van het eigendom bij de rechtbank. Het voeren
B&W-besluit, volmacht en tweezijdige ondertekening
opgeheven. Het is van belang de interne organisatie
van procedures valt buiten de scope van onze aanpak.
door de bevoegde persoon van de gemeente bij verkoop.
hier tijdig in mee te nemen en zorg te dragen voor een goede overdracht. In deze fase stellen wij samen met de interne projectleider van de gemeente een eindevaluatie van het project op.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 21 van 25
OVERIGE PROCESSTAPPEN Rappelbrief
Contact met externe partijen
Elke brief die het projectteam aan een bewoner verstuurt,
Het projectteam draagt zorg voor de externe afstemming
bevat een redelijke termijn om te reageren op de inhoud
(bijvoorbeeld met nutsbedrijven) in een dossier.
van de brief. Indien de bewoner binnen de gestelde termijn niet reageert, sturen wij een rappelbrief met
Wob-verzoeken
daarin een hernieuwde termijn om te reageren.
Wanneer bewoners een Wob-verzoek doen dat is gerelateerd aan het project, levert het projectteam de gevraagde
Klic-meldingen en kadastrale aanwijs
documenten aan indien deze voorhanden zijn.
Wij voeren op kosten van de gemeente Klic-meldingen uit om de aanwezigheid van kabels en leidingen in de
Werkwijze
grond te achterhalen. Na verkoop van de grond volgt
Gedurende het project sluiten de projectmedewerkers
uiteindelijk een kadastrale aanwijs door het Kadaster. Onze
aan bij de werkwijze van de gemeente omtrent
professionals zijn bij deze aanwijs namens de gemeente
het aanleggen en bijhouden van dossiers.
aanwezig om de nieuwe kadastrale grens aan te wijzen.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 22 van 25
UITVOERING PROJECT
Daarnaast garanderen wij continuïteit binnen het
Wij kunnen de gemeente Katwijk volledig ontzorgen in de
project. Wij hebben circa 300 juristen vast in dienst
projectmatige aanpak van het niet geregelde grondgebruik.
en bestaan meer dan 27 jaar. Wij kunnen putten
Het projectteam zal zorgdragen voor alle stappen in het
uit een bestand van circa 40 ervaren projectleden
proces. Deze projectteams zijn zorgvuldig samengesteld
op het gebied van oneigenlijk grondgebruik. In ons
en hebben een specifieke structuur die ervoor zorgt dat
expertiseteam draait het om kennisontwikkeling. Zo
het project soepel verloopt. Dit is een bewezen aanpak.
vindt er eens per kwartaal een vakgroepbijeenkomst
Grafisch ziet de samenstelling van het projectteam ten
en intervisiesessie plaats met het gehele team. Hierin
opzichte van elkaar, de bewoner, de interne organisatie
komen de actuele jurisprudentie en de ervaringen uit
en de ambtelijk opdrachtgever er als volgt uit:
de praktijk uitvoerig aan bod. Het expertiseteam dient daarnaast als achtervang en vraagbaak. De projectleden beheersen alle stappen in het proces. Dit betekent dat
GEMEENTERAAD, BESTUUR, OPDRACHTGEVER EN INTERNE ORGANISATIE
als er een projectlid vervangen moet worden, een collega zijn of haar dossiers gemakkelijk over kan nemen.
PROJECTLEIDER GEMEENTE KATWIJK
PROJECTLEIDING EIFFEL
Sophie Nijman
PROJECTMEDEWERKERS EIFFEL
Bewoners
Interne organisatie (ambtelijk overleg)
Alle projectmedewerkers die wij inzetten op deze projecten zijn meesters in de rechten die naast een juridische achtergrond geselecteerd zijn op specifieke vaardigheden en competenties. Wij maken hierbij gebruik van Talent Motivatie Analyses (TMA) om inzichtelijk te maken waar iemands drijfveren liggen.
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 23 van 25
REFERENTIES EFFECTIVITEIT PLAN VAN AANPAK Wij voeren dit project inmiddels bij diverse gemeenten in heel Nederland uit. De effectiviteit van ons plan van aanpak kan o.a. beoordeeld worden door onze referenties.
OPDRACHTGEVERS Hieronder staat een aantal opdrachtgevers weergegeven die als referentie dienen.
GEMEENTE
REFERENT
FUNCTIE
CONTACTGEGEVENS
Leidschendam-Voorburg
Sheraida Julen
Teamleider Locatieontwikkeling
14 070
Stichtse Vecht
Inge te Kulve
Beleidsadviseur Grondzaken
0346 254512
Apeldoorn
Aad van Orden
Teammanager Grond
055 5801010
Hillegom
Hein van Amstel
Beleidsmedewerker Grondzaken
0252 537 348
Enschede
Janetta van Zwol
Hoofd afdeling Stadsdeelbeheer
053 481 52 26
Oosterhout
Ellen Putman
Senior jurist Grondzaken
0162 489 409
Noordwijk
Lenny van der Wagt
Projectleider Snippergroen
071 3660000
Maastricht
Erik Kaptein
Projectleider Snippergroen
043 350 45 90
’s-Hertogenbosch
Frederik van Weert
Bureauhoofd Geo-informatie
073 6159795
Westvoorne
Rinus Tuinman
Projectleider Grondgebied
0181 408040
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 24 van 25
TOT SLOT Graag adviseren wij u over de verdere aanpak van het project. Wij kunnen u ondersteunen bij de aanpak van dit project en nemen u graag mee in onze succesvolle aanpak. Aldus opgemaakt te Arnhem. Arnhem, 19 februari 2019
SOPHIE NIJMAN Projectleider EIFFEL
EIFFEL | 19 februari 2019 | pagina 25 van 25