E.82 Rapport onderzoek toekomstige huisvesting SSK

Toekomstige huisvesting SSK Rapportage

Opdrachtgever Gemeente Kapelle

Datum 19 november 2024

Referentienummer 2240141_20241119JL01

Auteur Onno Damen, Rob van Driel en Stijn Olthof

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Ruimtebehoefte en vergelijking gebouwen

4

3.

Resultaten schouw

6

4.

3.1

Schouw locatie Coxstraat

6

3.2

Schouw locatie Van der Biltlaan

8

Invulling ruimteprogramma

10

4.1

Invulling Coxstraat

10

4.2

Invulling Van der Biltlaan

11

4.3

Realisatie unilocatie

11

5.

Financiële kader

13

6.

Conclusie

14

Bijlage

16

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

2/17

1. Inleiding Lange tijd bestond het perspectief dat Speciale Scholen Kapelle (SSK) naar de gemeente Goes zou verhuizen. Dit is inmiddels geen optie meer. De gemeente en SSK zijn daarom in gesprek gegaan over de toekomstige huisvesting van de school. Momenteel is SSK gehuisvest in twee gebouwen in Kapelle, aan de Coxstraat en aan de Van der Biltlaan. Deze rapportage maakt de afweging of het op de locaties aan de van der Biltlaan en de Coxstraat mogelijk is om de toekomstige huisvesting van de SSK te realiseren. Dit is gedaan door inzicht te geven in de huidige situatie van de gebouwen aan beide locaties, door te kijken naar de ruimtebehoefte van de SSK, de invulling van het ruimteprogramma en benodigde ingrepen om de gebouwen geschikt te maken voor de toekomst. Om tot een inzicht te komen, worden in deze rapportage verschillende thema’s beschreven. De eerste is de ruimtebehoefte van SSK met bijbehorend indicatief ruimteprogramma (hoofdstuk 2). Om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de gebouwen is voor beide locaties een schouw uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in hoofdstuk 3. Die twee thema’s samen geven opties voor de toekomstige invulling van de ruimtebehoefte op beide locaties en een mogelijke unilocatie (beschreven in hoofdstuk 4). De bekeken huisvestingscenario’s zijn vervolgens financieel met elkaar vergeleken (hoofdstuk 5).

In hoofdstuk 6 zijn de verschillende afwegingen uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar gezet in een samenvattende conclusie.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

3/17

2. Ruimtebehoefte en vergelijking gebouwen De ruimtebehoefte en het ruimteprogramma zijn belangrijke gegevens in het onderzoek voor de toekomstige huisvesting van de SSK. De ruimtebehoefte is bepaald voor het huidige leerlingenaantal van 187 leerlingen en voor het in gezamenlijkheid vastgestelde leerlingenaantal van 200 leerlingen. Op basis van het huidige leerlingenaantal van 187 leerlingen heeft de school een normatieve ruimtebehoefte van 3.075 bruto vierkante meter (m2 BVO). De berekening is hieronder weergegeven. Uiteindelijk hebben gemeente en schoolbestuur in gezamenlijkheid vastgesteld dat een uitgangspunt van 200 leerlingen voor de toekomstige huisvesting wordt aangehouden. Op basis van 200 leerlingen (110 leerlingen in het SBO, 46 in het SO en 34 in het VSO) heeft de school een normatieve ruimtebehoefte van 3.184 m 2 BVO. Deze berekening is hieronder weergegeven en als uitgangspunt voor dit onderzoek verder aangehouden.

SBO Samuel

SBO V aste voet SBO vast voet SO Cluster 4 ZMOK Speellokaal

verwacht aantal lln. m²/lln. 120 ,

subtotaal/ vaste voet 7 882 250 370 90 1.592

Eben Haëzer SO-ZML (cluster 3) V SO-ZML vaste voet ZML toeslag SO-LG toeslag SO-MG toeslag V SO-MG vaste voet LG vaste voet MG speellokaal

46 34

9 9

11 8 11

5 5 6

Totaal

200

405 313 250 55 40 69

aantal lln. 2024 m²/lln. 109

7

801 250 370 90 1.511

44 34

9 9

10 7 10

5 5 6

387 313 250 51 37 65

subtotaal/ vaste voet

370

370

90 1.592

90 1.564

3.184

187

3.075

Figuur 1: ruimtebehoefte SSK met huidig en toekomstig leerlingenaantal Een belangrijke vergelijking voor de toekomstige huisvesting van de SSK is of de gebouwen aan de Coxstraat en de Van der Biltlaan over voldoende capaciteit beschikken om ruimte te bieden aan de ruimtebehoefte van SSK. Het bestaande gebouw aan de Coxstraat heeft een omvang van 2.017 m2 BVO. Dat is exclusief de bestaande noodlokalen. Het bestaande gebouw aan de Van der Biltlaan (inclusief het deel dat nu in gebruik is door de Juliana van Stolberg) heeft een omvang van 528 m2 BVO. Bij een inpassing is altijd sprake van een functionele herverdeling/gebruik van bestaande ruimten afgestemd op de doelgroep die gebruik maakt van de ruimten. In de praktijk betekent dit dat niet alle beschikbare meters op gelijke wijze ingezet kunnen worden en dat leidt tot inpassingsverlies. Theoretisch kan een inpassingsverlies van ongeveer 10% tot 15% aangehouden worden. Een dergelijk inpassingsverlies in het gebouw aan de Coxstraat heeft een indicatieve omvang van 200 tot 300 m2 BVO. Tijdens het uitwerken van de plannen moet blijken om hoeveel inpassingsverlies het daadwerkelijk gaat. Voor het scenario-denken betekent dit dat 300 m2 BVO is aangehouden om tot een realistisch inzicht te komen. De ruimtebehoefte van SSK gaat daarmee van 3.184 m2 BVO naar 3.484 m2 BVO.

NB: Het daadwerkelijke inpassingsverlies kan pas met een uitgewerkt ontwerp inzichtelijk worden. In de eerste inpassingsoefening is het totale ruimtebeslag ongeveer 3.650 m2 BVO. Dit kan een indicatie zijn dat het inpassingsverlies bij de Coxstraat hoger kan liggen dan de theoretische 15%.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

4/17

Vergelijk ruimtebehoefte met capaciteit Theoretisch vergelijk ruimtebehoefte (200 leerlingen) beschikbare capaciteit - Coxstraat - V an der Biltlaan totaal Vergelijk met inpassingsverlies ruimtebehoefte (200 leerlingen) extra ruimte i.v.m. inpassingsverlies totaal gecorrigeerde ruimtebehoefte verschil met beschikbare capaciteit

3.184 2.017 528 2.545 3.184 300 3.484 -939

In bovenstaande tabel is het vergelijk van de ruimtebehoefte met de beschikbare capaciteit opgenomen (met en zonder inpassingsverlies). NB: Op de locatie Coxstraat zijn op dit moment ook noodlokalen aanwezig. Deze noodlokalen hebben een capaciteit van 144 m2 BVO. In bovenstaande tabel zijn deze noodlokalen niet meegenomen. De noodlokalen hebben een vergunning voor 3 jaar die in december 2026 afloopt. Voor het scenario-denken gaan we uit van het bestaande gebouw aan de Coxstraat. Daarnaast wordt de resterende ruimtebehoefte gerealiseerd aan de Van der Biltlaan. In onderstaande tabel zijn de ruimtelijke uitgangspunten weergegeven.

Uitgangspunt meters scenario-denken scenario inzet best aande gebouwen unilocat ie Coxstraat 2.017 V an der Biltlaan 1.167 Extra inpassingsverlies 300 Totaal 3.484 3.184 V erschil in meters 300

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

5/17

3. Resultaten schouw Uit de vergelijking van het ruimteprogramma met de omvang van de gebouwen blijkt dat de gebouwen niet voldoende ruimte bieden voor de SSK. Dit betekent dat er meer ruimte nodig is bij (één van) de locaties via een uitbreiding. De mogelijkheden daarvoor zijn verkend tijdens de schouw. Daarnaast is de schouw uitgevoerd om inzicht te krijgen in de kwaliteit van de gebouwen op beide locaties. Bij het schouwen van beide gebouwen is gekeken of en hoe de gebouwen ingezet kunnen worden in de toekomst en of het een mogelijkheid is om de gebouwen levensduurverlengend te renoveren.

3.1 Schouw locatie Coxstraat Het gebouw op de locatie Coxstraat is op 24 augustus 2024 geschouwd (bijlage 1). In deze rapportage is de samenvatting van de schouw opgenomen. Figuur 2 geeft een overzicht van de verschillende bouwdelen van het gebouw op de locatie Coxstraat.

Figuur 2: overzicht verschillende bouwjaren locatie Coxstraat Samenvatting schouw De technische staat van het exterieur is redelijk. De gevel (inclusief kozijnen) en het dak worden periodiek onderhouden. Het schilderwerk is zover gedegradeerd dat het schilderwerk van verschillende bouwdelen vervangen dient te worden. Dit betreft voornamelijk de regenzijde. Bij de overige zijden is de urgentie minder. De technische staat van het interieur is redelijk. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de kwaliteit van de vloerbedekking. Buiten de vloerbedekking om zou de beoordeling van het interieur goed zijn. De kwaliteit van de vloerbedekking wordt voornamelijk negatief beïnvloed door de mechanische schade die is ontstaan door het gebruik (en geschuif) van de meubels. De technische staat van de installaties is slecht. Dit wordt grotendeels bepaald door de verouderde installatie die economisch is afgeschreven. In het gebouw zit een decentraal koelingssysteem. Dat wil zeggen dat in bijna alle lokalen een airco-unit hangt. Deze units zijn op leeftijd. De exploitatiekosten en het duurzaamheidsaspect in overweging nemende is het advies om deze te vervangen door een duurzame collectieve installatie. Het geschouwde functioneert matig als schoolgebouw.

Het gebouw is theoretisch (uitstekend) toegankelijk voor mindervaliden door een hellingbaan bij de entree en er is een platformlift in het gebouw aanwezig. In de praktijk is dat minder door de hoogteverschillen in het gebouw. Daarnaast is er geen mindervalidentoilet aanwezig. De klassen, gangen en bijeenkomst-‘pleinen’ zijn niet flexibel door het ontbreken van flexibele wanden of afscheidingen. Mede door de contouren en gebruik van het gebouw is er een beleving van een doolhof. De afmetingen van de lokalen zijn voldoende.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

6/17

Voor het transport van de gebruikers van de school is er onvoldoende parkeerruimte en overige voorzieningen. Hierdoor is de verkeershinder tijdens de opening en sluiting van de school enorm. Dit kan leiden tot onveilige verkeerssituaties rondom de school. Het binnenklimaat wordt als redelijk beoordeeld. Dit wordt in grote mate bepaald doordat een individuele bediening van de temperatuur in de lokalen mogelijk is. De aanwezige airco-installatie zorgt ervoor dat de temperatuur in de zomer of winter kan worden geregeld. In het gebouw ontbreekt een goed ventilatiesysteem waardoor bij overschrijding van de CO2-waardes ramen en deuren worden geopend. Dit zorgt ervoor dat er een grote schommeling is van de binnentemperaturen. Als dit te veel koude lucht of tocht veroorzaakt zal men geneigd zijn om ramen en deuren te sluiten waardoor de CO2-waarde op zal lopen. Er zijn enkele aspecten die de veiligheid negatief beïnvloeden. Over het algemeen wordt de veiligheid als redelijk beoordeeld. De beglazing en de verkeersveiligheid worden negatief beoordeeld. De verkeersveiligheid is hierboven al beschreven. Het schoolgebouw is niet voorzien van veiligheidsbeglazing voor glasvlakken onder de 85 cm volgens de NEN 3569. De duurzaamheid wordt beoordeeld als matig. De verlichting is aan vervanging toe door een energiezuinige variant en op de meeste plaatsen is dubbelglas toegepast.

De verschillende uitbreidingen die dit decennia hebben plaatsgevonden zijn goed geïsoleerd. De verwarming is technisch verouderd en er zijn heden ten dage energiezuinigere systemen. Het gebruik van een airco-unit is niet duurzaam. Het is duurzamer om hiervoor in de plaats een centraal systeem aan te leggen dat de lucht ververst, verwarmt of koelt afhankelijk van wat de behoefte is. In deze installatie dient een energiezuinige warmtewisselaar te zitten om warmte niet verloren te laten gaan. Beoordeling De onderstaande scores zijn het gemiddelde van de in hoofdstuk 3 beoordeelde criteria, die samen de gemiddelde eindscore van de geschouwde locatie vormen. nr.

(sub) onderdeel

1a

Technische staat exterieur

3,25

1b

Technische staat interieur

2,79

1c

Technische staat installaties

5,64

2

Functionaliteit

4,22

3

Binnenklimaat

2,57

4

Veiligheid

2,79

5

Duurzaamheid

4,07

Gemiddeld ongewogen op onderdelen

3,62

Score

Figuur 3: beoordeling schouw locatie Coxstraat Conclusie De kwaliteit van het gebouw aan de Coxstraat is op onderdelen, zoals de technische staat van het exterieur en interieur, het binnenklimaat en veiligheid, redelijk maar op een aantal onderdelen zoals de installaties, functionaliteit en duurzaamheid erg matig. Het gebouw is in 1987 gebouwd en uitbreidingen hebben in 2007 en 2010 plaatsgevonden. De buitenschil is met de uitbreidingen bijna geheel ‘ge-upgrade’ waardoor slechts op enkele plaatsen energetische aanpassingen noodzakelijk zijn. Om te voldoen aan de toekomstige eisen voor een energieneutraal gebouw zijn echter grote investeringen nodig. Deze investeringen zitten niet direct in de isolatiewaarde van de buitenschil maar in de installaties. In het pand ontbreekt een duurzame collectieve installatie voor met name ventilatie en koeling.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

7/17

Met het toepassen van een ‘slimme’ regeling en het toepassen van trias energetica kan een duurzaam gebouw gerealiseerd worden.

3.2 Schouw locatie Van der Biltlaan Het gebouw op de locatie Van der Biltlaan is op 24 augustus 2024 geschouwd (bijlage 2). In deze rapportage is de samenvatting van de schouw opgenomen. Figuur 4 geeft een overzicht van de verschillende bouwdelen van het gebouw op de locatie Van der Biltlaan. De delen uit 2001 en 2006 zijn semipermanente uitbreidingen.

Figuur 4: Overzicht bouwdelen Van der Biltlaan

Samenvatting schouw locatie Van der Biltlaan De technische staat van het exterieur is matig. De technische staat van de oorspronkelijke bebouwing is redelijk. Vooral het schilderwerk en het voegwerk zijn goed onderhouden. Bij de schoorsteen is veel mos geconstateerd. We hebben geen informatie ontvangen over de startjaren van de dakbedekking. Als de oorspronkelijke pannendakbedekking aanwezig is, kan deze poreus zijn. Aan de binnenzijde van het dak zijn tempexplaten aangebracht tussen de gordingen als na-isolatie. Door de na-isolatie zijn lekkages niet direct waarneembaar. Op de gordingen zijn op verschillende plaatsen (oude) lekkagesporen zichtbaar. Bij de uitbreidingsdelen is het schilderwerk op verschillende plaatsen aan vervanging toe. Vooral de liggende delen hebben op sommige stukken geen bescherming meer van het schilderwerk doordat deze niet meer aanwezig is. Ook zijn er op verschillende punten de eerste tekenen van houtrot geconstateerd. Door de ernstige vervuiling van de vlakke (volkern)platen heeft de school geen frisse uitstraling. De technische staat van het interieur is matig. De marmoleum vloeren in lokalen vertonen slijtage vanwege schuiven van meubilair en in de gangen zijn er op verschillende plaatsen scheuren aanwezig. Het systeemplafond is vervuild en op sommige plaatsen is er (mechanische) schade waarneembaar.

De wandafwerking ziet er redelijk uit met een normale veroudering, behalve op de plaatsen waar leerlingen intensief in contact komen met de wanden, bijvoorbeeld bij de kapstokken. De technische staat van de installaties is redelijk. Dit wordt grotendeels bepaald door de recentelijk aangebrachte koeling (airco-units) en de ketel. Het verwarmingssysteem functioneert niet efficiënt door het leidingverloop gecombineerd met het gebruik van de installatie door de gebruikers (in combinatie met gebruik van airco-units voor verwarmen en koelen). Het geschouwde functioneert matig als schoolgebouw en het speellokaal is onvoldoende veilig ingericht en onderhouden. Het gebouw is goed toegankelijk voor mindervaliden. Doorgangen van deuren zijn smal en er is geen mindervalidentoilet aanwezig. In het gebouw zit een lange gangstructuur waarbij de gangen ook nog

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

8/17

worden gebruikt als opslag- en stallingsruimte. Dit vermindert de zelfredzaamheid van de mindervalide gebruikers. Inrichtingsflexibiliteit is slecht (geen flexibele wanden). Het binnenklimaat wordt als matig beoordeeld. De installaties zijn centraal geschakeld via een kloksysteem. Gebruikers ervaren veel kou bij aanvang van de lessen in de winter. Om dit te ondervangen worden de aircounits ingeschakeld om bij te verwarmen. Het ventilatieniveau wordt als onvoldoende beschouwd en wordt gemeten in elk lokaal met behulp van CO2-meters. De lokalen zijn alleen te ventileren door het openzetten van ramen en deuren, waardoor de klimaatomstandigheden van buiten ook naar binnen komen. De veiligheid in en om het gebouw wordt als matig beoordeeld. Er is een brandmeldinstallatie aanwezig, maar de vluchtroutes zijn niet overal vrij van obstakels. De scheidingsdeuren van het brandcompartiment voldoen aan de eisen van het vigerende Bouwbesluit; vluchtdeuren kunnen niet geopend worden. Daarnaast zijn de veiligheidsvoorzieningen voor de kleuters beperkt (onder andere klembeveiliging/zichtlijnen toiletten). De duurzaamheid wordt beoordeeld als matig. Het gebouw heeft geen energielabel maar in het verleden zijn isolerende maatregelen genomen zoals het plaatsen van dubbele beglazing en dakisolatie onder het hellend dak. Deze maatregelen dragen beperkt bij aan het isoleren van het gebouw.

De uitbreidingen uit 2001 en 2006 zijn voorzien van isolerende voorzieningen waarbij de RC-waarde minimaal 3 m2 K/W bedraagt. De cvinstallatie is sterk verouderd en niet duurzaam. Beoordeling De onderstaande scores zijn het gemiddelde van de in hoofdstuk 3 beoordeelde criteria, die samen de gemiddelde eindscore van de geschouwde locatie vormen. nr. 1a.

(sub) onderdeel

Score

Technische staat exterieur

3,82

1b.

Technische staat interieur

3,71

1c.

Technische staat installaties

3,17

2.

Functionaliteit

4,33

3.

Binnenklimaat

4,5

4.

Veiligheid

4,1

5.

Duurzaamheid

4

Gemiddeld ongewogen

3,95

Figuur 5: beoordeling schouw locatie Van der Biltlaan Conclusie Uit de schouw blijkt dat het gebouw aan de Van der Biltlaan van matige kwaliteit is. Daarom is ook een analyse uitgevoerd om te bepalen of er voor de korte termijn of middellange termijn mogelijkheden zijn voor verduurzaming en renovatie. Conclusie is dat renovatie of verduurzaming niet wenselijk is. De gebouwdelen uit 2001 en 2006 zijn ook niet bedoeld voor gebruik op de lange termijn. De indeling van het gebouw is matig voor de functionaliteit en heeft een nadelige invloed op de nuttige vierkante meters. Daarnaast zal een grote investering nodig zijn om het gebouw aan toekomstige eisen te laten voldoen. Het advies is daarom om het gebouw op termijn (gedeeltelijk) te vervangen door nieuwbouw.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

9/17

4. Invulling ruimteprogramma Voor de huisvesting van de SSK is het van belang dat er voldoende ruimte is en dat de gebouwen voldoende kwaliteit hebben. Duidelijk is dat de gebouwen op beide locaties niet voldoende ruimte bieden voor de benodigde capaciteit van de SSK. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 is er in totaal een ruimtetekort van 939 m2 bvo. Dit hoofdstuk beschrijft eerst wat er nodig is om de SSK te kunnen huisvesten aan de Van der Biltlaan en de Coxstraat. Vervolgens worden de kaders beschreven voor realisatie van de SSK op een unilocatie.

4.1 Invulling Coxstraat Uit de schouw blijkt dat het gebouw op de locatie de Coxstraat op een aantal delen erg matig scoort maar op een aantal onderdelen redelijk. Dit gaat met name over de functionaliteit van het gebouw. Met de nodige investeringen is het gebouw energieneutraal te krijgen. Belangrijk om bij de kwaliteit van het gebouw op te merken is dat de onderwijsinspectie1 haar zorgen heeft geuit over het gebouw aan de Coxstraat omdat de huisvestingsproblematiek nog niet is opgelost. Daarin wordt het volgende geschreven: ‘In dit kader, met name als het gaat over de dialoog in relatie tot de ontwikkeling van de scholen, is het verontrustend om op te merken dat de huisvestingsproblematiek nog steeds niet is opgelost. Sterker nog, er is nauwelijks tot geen voortgang te constateren. Het bestuur gaat steeds het gesprek aan met de gemeente Kapelle en geeft daarbij de urgentie aan. Ten eerste ontstaan er wachtlijsten omdat leerlingen niet geplaatst kunnen worden door ruimtegebrek. Ten tweede is er urgentie op het gebied van veiligheid. De gangen zijn overvol en er is een duidelijk gebrek aan ruimte in en om het gebouw. Op de gangen vinden bovendien ook onderwijsactiviteiten plaats, wat risico's met zich meebrengt voor zowel de veiligheid als de kwaliteit van het onderwijs.’ Uitbreiding Coxstraat Uit de ruimtebehoefte en inpassing van de SSK komt een ruimtetekort naar voren.

In het verleden zijn eerdere onderzoeken gedaan naar uitbreiding van de Coxstraat (onder andere voor huisvesting van de Juliana van Stolberg). Hier is gekeken naar een uitbreidingsvariant op het bestaande gebouw. Deze uitbreiding bestond uit ongeveer 348 m2 bvo. Voordeel van deze uitbreiding op de bestaande school is dat daarvoor geen ruimte aan de speelplaats wordt onttrokken. De bestaande dakbedekking bestaat uit verschillende niveaus en is niet ontworpen voor het dragen van een extra bouwlaag. Hiervoor zijn extra voorzieningen (investeringen) noodzakelijk. Om de extra uitbreiding te realiseren zal er een bouwlaag gerealiseerd moeten worden die ‘zwevend’ over de bestaande bouw gerealiseerd wordt, of ondersteund met kolommen door de bestaande ruimtes. De nieuwe kolommen dienen op een funderingsconstructie afgedragen te worden, die uitgebreid of verstevigd moet worden. De bestaande fundering bestaat uit een ringbalk met betonpalen. Deze aanpassingen komen overeen met de werkwijze die is toegepast bij de uitbreiding uit 2007. In de verdere uitwerking van de toekomstige huisvesting van de SSK is geen uitbreiding bij de Coxstraat meegenomen. Bij de realisatie van een uitbreiding bij de locatie Coxstraat zijn namelijk meerdere aandachtspunten.

Een uitbreiding van de locatie Coxstraat ligt erg gevoelig bij omwonenden omdat in het verleden de toezegging is gedaan dat niet meer leerlingen aan de Coxstraat onderwijs zullen gaan volgen. In 2010 is een overeenkomst getekend voor een uitbreiding met daarin de volgende voorwaarde: ‘Met een totaal bruto vloeroppervlakte van 2.047 vierkante meter verder uitbreiding, van zowel tijdelijke als permanente aard, op dezelfde locatie (kadastraal gemeente Kapelle, sectie U, nr. 320) niet meer zal plaats vinden.’

1 Onderzoek Inspectie van het Onderwijs – Onderzoek bestuur en school (vierjaarlijks onderzoek) Stichting voor speciaal Gereformeerde

Grondslag in Zeeland (25 mei 2020)

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

10/17

De voorgestelde uitbreiding gaat hiertegen in en is daarom niet meegenomen in de uitwerking van de toekomstige huisvesting van de SSK. Een eventueel aanvullende ruimtebehoefte moet aan de Van der Biltlaan gerealiseerd worden wanneer uitgegaan worden van twee locaties.

4.2 Invulling Van der Biltlaan Uit de schouw blijkt dat het gebouw op de locatie Van der Biltlaan niet voldoende kwaliteit heeft om te verduurzamen of levensduur verlengend te renoveren. Het advies is om vervangende nieuwbouw te realiseren. Hierdoor ontstaat er ruimte om meer capaciteit te realiseren dan het huidige gebouw heeft. Uitgaande van inzet van de capaciteit aan de Coxstraat, is een vervangende nieuwbouw met een omvang van 1.467 m2 BVO (1.167 m2 BVO plus 300 m2 BVO) aan de orde. Het terrein heeft een footprint van 1.300 m2 BVO. Als een indicatieve verdeling van 60% van de ruimtes op de begane grond en 40% voor de eerste verdieping wordt aangehouden, gaat dit om 880 m2 BVO op de begane grond en 587 m2 BVO op de eerste verdieping. Dit betekent dat er 420 m2 BVO overblijft voor het buitenterrein van de dislocatie (los van inzet van de naastgelegen speelvoorziening). Bij realisatie van vervangende nieuwbouw aan de Van der Biltlaan zijn meerdere aandachtspunten. Tijdens de realisatie dient SSK gebruik maken van tijdelijke huisvesting. Hiervoor is momenteel geen locatie beschikbaar of bekend. Het terrein heeft een onhandige vorm. Deze maakt het lastiger om de voorgestelde vervangende nieuwbouw goed op het terrein te plaatsen. De verwachting is dat de vorm invloed zal hebben op de functionaliteit van het gebouw en de buitenruimte.

Daarnaast zijn aan de realisatie van een uitbreiding met een extra verdieping aan de Van der Biltlaan ook risico’s verbonden. Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat aan de achterzijde van het gebouw zich omliggende woonhuizen bevinden. Dit kan van invloed zijn op de inkijk die omwonenden zullen ervaren van de school. Een ander aandachtspunt voor de realisatie van de extra verdieping is het bestemmingsplan. De locatie heeft een maatschappelijke bestemming volgens het bestemmingsplan. Dit sluit aan bij het huidig en toekomstig gebruik. Echter, er geldt een maximumgoothoogte van 4 meter. Om een gebouw van twee verdiepingen, dat daarmee boven de 4 meter goothoogte uitkomt, te mogen realiseren, zal een BOPA-procedure doorlopen moeten worden.

4.3 Realisatie unilocatie Het verspreid zitten over twee locaties is niet de wens van de SSK. Vanuit de onderwijsvisie is het de wens van de school om met iedereen op een unilocatie te zitten. Een unilocatie heeft de voorkeur omdat pedagogisch gezien en vanuit de rol als expertisecentrum het zeer grote voordelen heeft voor kinderen, (specialistisch) personeel en gezonde bedrijfsvoering (efficiëntere inzet overhead: meer geld voor onderwijs). Op een nieuwe locatie heeft de SSK de ruimte om een gebouw te realiseren dat kwalitatief en functioneel aansluit bij de wensen van de kinderen. De unilocatie biedt ook de mogelijkheid en ruimte om de samenwerking aan te gaan met andere zorgpartners. Momenteel zijn er geen locaties voorhanden om een unilocatie te realiseren. Dit betekent dat voor aan de planvorming van de unilocatie begonnen kan worden een proces doorlopen moet worden waarin een locatie gezocht en verkregen wordt. De verwachting en ervaring is dat zulke processen vaak lang duren. Momenteel heeft het gebouw aan de Coxstraat nog een hoge boekwaarde die in één keer afgeboekt moet worden als de SSK verhuist naar een unilocatie. Een gefaseerde realisatie van de unilocatie vormt hiervoor

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

11/17

mogelijk de oplossing. Op de nieuwe locatie wordt eerst een deel van de nieuwbouw gerealiseerd en later, als het gebouw aan de Coxstraat is afgeschreven, wordt het tweede deel gerealiseerd.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

12/17

5. Financiële kader Een belangrijk onderdeel van de afweging voor de toekomstige huisvesting van de SSK bestaat uit de financiële afweging met de investeringskosten en de kapitaallasten. Die zijn in dit hoofdstuk apart in beeld gebracht. De investeringskosten in dit hoofdstuk zijn op basis van kengetallen en bestaan uit meerdere onderdelen (investeringskosten voor vernieuwbouw/nieuwbouw, renovatie en tijdelijke huisvesting). Figuur 7 geeft een overzicht van de uitgangspunten die zijn gebruikt voor de financiële vertaling. De uitsluitingen voor de berekening van de investeringskosten zijn te vinden in bijlage 3.

Investering renovatie t.o.v. nieuwbouw Rekenrente Afschrijvingstermijn bouwkundig Afschrijvingstermijn renovaties

70% 3% 40 25

Figuur 6: uitgangspunten indicatieve kapitaallasten Figuur 8 laat de investeringskosten en kapitaallasten van de invullingen van het ruimteprogramma zien. De ruimtebehoefte van de verschillende ingrepen zijn op basis van eerder geformuleerde invullingen van het ruimteprogramma. Het gebouw aan de Coxstraat heeft per eind 2023 een boekwaarde van €1.238.614,-. De grootste posten van de boekwaarde eindigen in 2045 en 2050. Mocht het gebouw aan de Coxstraat gesloopt worden, moet de boekwaarde in één keer afgeschreven worden. Ingreep en onderdeel Realisatie op Coxstraat en V an der Biltlaan Coxstraat (renovatie) V an der Biltlaan (vervangende nieuwbouw) V an der Biltlaan (tijdelijke huisvesting) Tot aal Realisatie op 1 locatie Unilocat ie (vervangende nieuwbouw)

Omvang in m² 2.017 € 1.467 € 1.467 €

3.184 €

Kosten per m²

Percentage

3.960 3.960 1.566 -

3.960 -

Totale kosten

70% € € € € €

5.590.000 5.810.000 2.300.000 13.700.000

Indicatieve kapitaallasten € € €

321.000 251.000

12.610.000 €

546.000

572.000

Figuur 7: Overzicht investeringskosten en indicatieve kapitaallasten In het berekenen van de investeringskosten en kapitaallasten is voor realisatie van de unilocatie nog geen rekening gehouden met de aankoop van het benodigde terrein, het bouwrijp maken van de grond en de opbrengsten die kunnen volgen uit de locatie Coxstraat en Van der Biltlaan.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

13/17

6. Conclusie In dit document is gekeken naar de toekomstige huisvesting van de SSK en of dit op de locatie aan de Van der Biltlaan en de Coxstraat gerealiseerd kan worden. Dit lijkt technisch gezien mogelijk. Echter, zoals beschreven zijn er diverse redenen waarom dit niet wenselijk is voor de SSK. Een unilocatie lijkt daarom beter passend voor de SSK. Aandachtspunten zijn: (1) het ontbreken van een potentiële locatie voor een unilocatie en (2) de hoge boekwaarde van het huidige gebouw aan de Coxstraat. Een van de belangrijkste redenen voor een unilocatie voor de SSK is de kwaliteit van het onderwijs. Een unilocatie heeft pedagogisch gezien veel voordelen voor de kinderen van de SSK. Met huisvesting op twee locaties kan minder vanuit de visie en inhoud gewerkt worden en de leerlingen optimaal ondersteund worden. Dit maakt de organisatie van het onderwijs en de ondersteuning ook minder efficiënt en daarmee kostbaarder waardoor minder middelen effectief aan het onderwijs besteed kunnen worden. Hoewel het huisvesten van de SSK op de Coxstraat en de Van der Biltlaan mogelijk is, zijn hier meerdere kanttekeningen bij te plaatsen. De SSK huisvesten op de Coxstraat brengt namelijk meerdere complicaties met zich mee. Het gebouw aan de Coxstraat is ontworpen als een school voor het basisonderwijs en functioneert niet goed voor het type leerling dat nu gebruik maakt van het gebouw.

De verschillende uitbreidingen en gebouwonderdelen zijn slecht voor de veiligheid en functionaliteit. Dit wordt onderschreven door het rapport van de onderwijsinspectie en de schouwrapportage. Het gaat daarbij onder andere om hoogteverschillen en het kruip-door-sluip-door-karakter van het gebouw. Dit laatste is met een renovatie niet goed op te lossen omdat het in de aard en opzet van het gebouw zit. Om het ruimteprogramma voor de SSK te realiseren is een uitbreiding aan de Coxstraat nodig. Dit ligt erg gevoelig. In het verleden is afgesproken dat er geen uitbreiding meer zou volgen aan de Coxstraat (toezegging gemeente). Meer leerlingen huisvesten aan de Coxstraat leidt tot extra druk op de locatie vanuit behoefte aan speelplein, busvervoer en ook verkeersveiligheid. Technisch is een uitbreiding mogelijk, maar functioneel onwenselijk (ook in relatie tot de functionele opzet van het bestaande gebouw). Hiermee zou een minder functioneel gebouw gehandhaafd blijven. Realisatie van vervangende nieuwbouw op de Van der Biltlaan is technisch gezien ook mogelijk. Echter, geldt ook hier de vraag of dit wenselijk is. Het terrein op de Van der Biltlaan heeft een onhandige vorm. Er is er op papier voldoende ruimte maar de verwachting is dat dit zal leiden tot een lastige ontwerpopdracht.

Daarnaast zal bij vervangende nieuwbouw een tweede verdieping gerealiseerd moeten worden om voldoende ruimte te realiseren. Dit is voor omwonenden en gebruikers een aandachtspunt. Ook in gebruik/inzet van (een deel van) de nabijgelegen speelvoorziening nodig. De bevindingen uit de rapportage zijn samengevat in onderstaande tabel. Locatie Coxstraat Locatie Van der Biltlaan Onderwijsinhoudelijk Verkeerstechnisch Ruimtelijk (locatie) Inzet bestaande bouw Tijdelijke huisvesting Boekwaarde Investeringskosten en kapitaalwaarde Tabel 1: Afwegingskader voor toekomstige huisvesting SSK

Unilocatie Niet bekend Niet bekend

Kortom, ons advies is te kiezen voor een toekomstbestendige structurele oplossing in de vorm van volledige vervangende nieuwbouw op een nader te bepalen locatie waardoor een unilocatie ontstaat. Gemeente en schoolbestuur kunnen in gezamenlijkheid kijken naar een geschikte locatie. Vervolgens kan een faseringsplan gemaakt worden om tot de unilocatie te komen waarbij het gebouw aan de Coxstraat in de tussenliggende periode in gebruik kan blijven waardoor geen (of minder) tijdelijke huisvesting benodigd is.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

14/17

Ook kan zo nog wat langer gebruik worden gemaakt van een gebouw met boekwaarde. Het is wel belangrijk om ook voor de tweede fase niet te wachten tot het vervallen van de boekwaarde per 2045, omdat dit een te lange periode is voor SSK om het gebouw door te exploiteren en zij daarnaast al langere tijd wacht op de structurele huisvestingsoplossing.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

15/17

Bijlage Bijlage 1 – Schouw Coxstraat is separaat bijgevoegd. Bijlage 2 – Schouw Van der Biltlaan is separaat bijgevoegd. Bijlage 3 – Uitsluitingen investeringskosten Uitsluitingen Kosten die niet zijn meegenomen in de berekeningen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Kosten voor eventuele aankoop van grond en woonrijp maken. Kosten voor aanpassingen aan de infrastructuur of openbare ruimte buiten de school en de hekken van het speelplein. Kosten voor het eventueel verleggen van (nuts) kabels en leidingen. Kosten voor eventueel saneren van asbest en vervuilde grond. Ten behoeve van archeologisch onderzoek is een post opgenomen voor bureauonderzoek. Kosten voor eventuele proefsleuvenonderzoek en opgravingen zijn niet opgenomen in de bedragen. Kosten voor auto parkeren. Eenmalig afboeken van boekwaarde bij nieuwbouw. Sloopkosten. Lopende boekwaarden. Verhuiskosten. Contextuele factoren/locatie gebonden kosten. Mogelijke kosten voor eerste inrichting onderwijsleerpakket en meubilair (losse inrichting, losse componenten ICT-voorzieningen, speciale decoratieve verlichting etc.). Consequenties uit eventuele Flora- en fauna activiteiten (bescherming van soorten). Kosten en baten bij het eventueel afstoten van gebouwen en gronden. Kosten voor het realiseren van ruimte voor kinderopvang. Kosten voor extra wensen van het schoolbestuur (vouwwanden, podium etc.). Consequenties voor de exploitatiekosten zijn buiten beschouwing gelaten. Prijsindexering tot start bouw en tijdens de bouw. Eventuele interne (gemeentelijke) rente ten behoeve van financiering. Eventuele precariokosten. Gemeentelijke plan- en apparaatskosten.

Terreininrichting PO 600 m2, VO géén. Gym geen terrein gerekend Exclusief faseringskosten Voor de kostenramingen is uitgegaan van bouwen in 1 (aansluitende) fase. Kostenramingen zijn t.b.v. budgetbepaling.

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl

16/17

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

19 november 2024 Onno Damen, Rob van Driel & Stijn Olthof

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

2240141_20241119JL01 | www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

17/17 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV