D25.345607 Rapport onderzoek Woningmarktinstrumenten

Woningmarktinstrumenten De Bevelanden

1

INHOUDSOPGAVE Leeswijzer .......................................................................................................................3 Inleiding ..........................................................................................................................4 Thema: financiële arrangementen .....................................................................................5 H 1A Continueren en uniformeren starterslening ............................................................................. 5 H 1 B Koopstart en Koopgarant ......................................................................................................... 8 H 1C Verkoop onder voorwaarden ................................................................................................... 12 H 1D Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen .......................................................................... 13 Thema: beschikbaarheid ................................................................................................. 15 H 2A Woonruimteverdeling .............................................................................................................. 15 H 2B Opkoopbescherming ...............................................................................................................

16 H 2C Anti-speculatiebedingen (zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop) ....................... 18 Thema: betaalbaarheid................................................................................................... 22 H 3A Woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) en overeenkomst ........................................................................ 22 Woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) ...................................................................................................... 22 2.Bepalingen over woningcategorieën in anterieure overeenkomsten en gronduitgifteovereenkomsten ............................................................................................................................... 24 H 3B Instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw) ...................................................... 26 H 3C Uitbreidingsmogelijkheden in omgevingsplan beperken (restricties uit- en opbouwmogelijkheden) ................................................................................................................... 28 H 3D Gedifferentieerd grondprijsbeleid...........................................................................................

29 H 3E Erfpacht .................................................................................................................................... 30 Thema: bestaande woningvoorraad beter benutten .......................................................... 33 H4 Woningdelen................................................................................................................................ 33 Bijlagen ......................................................................................................................... 35 Bijlage 1A.1 Overzicht huidige regelingen de Bevelanden .......................................................... 35 Bijlage 1A.2 Uitleg hinder bij doorstroming ................................................................................ 37 Bijlage 1B Verschillen Koopstart en Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen .................... 38 Bijlage 1C Overzicht financiële arrangementen .......................................................................... 39 Bijlage 2A Onderbouwing schaarste ............................................................................................ 44 Bijlage 2C Overzicht huidige bepalingen de Bevelanden ........................................................... 52 Bijlage 3E Overzicht huidige erfpachtregelingen de Bevelanden ...............................................

55 Bijlage 4 Toelichting woningdelen ............................................................................................... 57 2

Leeswijzer Dit document is opgebouwd rondom vier hoofdthema’s die centraal staan bij het onderzoek naar woningmarktinstrumenten binnen de regio de Bevelanden: 1. Financiële arrangementen 2. Beschikbaarheid van woningen 3. Betaalbaarheid van woningen 4. Bestaande voorraad beter benutten Per thema worden verschillende woningmarktinstrumenten besproken. Voor elk instrument wordt systematisch ingegaan op de volgende aspecten: • Beschrijving van het instrument en de juridische grondslag Hier wordt toegelicht wat het instrument inhoudt en op welke wettelijke basis het berust. • Regeling van het instrument Op welke manier is het instrument verankerd in beleid of regelgeving? Dit geeft inzicht in de formele implementatie. • Onderbouwing van de inzet In hoeverre kan de toepassing van het instrument worden gerechtvaardigd als passende maatregel voor het specifieke probleem op de Bevelandse woningmarkt? • Bijdrage aan de doelstellingen In welke mate draagt het instrument bij aan het vergroten van de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen binnen de doelgroep? • Inzet van gemeentelijke middelen Welke financiële middelen en ambtelijke capaciteit zijn nodig om het instrument effectief in te zetten? En staat deze inzet in verhouding tot het te verwachten resultaat? • Conclusie Een samenvattende beoordeling van het instrument binnen het regionale kader.

Daarnaast zijn bij sommige instrumenten bijlagen toegevoegd. Deze bijlagen bieden een noodzakelijke onderbouwing of geven een overzicht van de huidige regeling zoals die binnen de regio is vastgelegd.

3

Inleiding Aanleiding In maart/april 2024 stelden de vijf Bevelandse gemeenten de Woon(zorg)visie de Bevelanden 20242028 vast. In deze visie is de ambitie opgenomen om ter ondersteuning van beleid meer te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen door middel van woningmarktinstrumenten. De ambitie vanuit de Woon(zorg)visie is om de (financiële) bereikbaarheid van woningen in het betaalbare segment te vergroten. Het betaalbare segment omvat de categorieën: sociale huurwoningen, woningen met middenhuur en betaalbare koopwoningen. In de periode augustus/ september 2024 hebben de 5 Bevelandse colleges vervolgens ingestemd met het procesvoorstel voor het opstellen van een notitie woningmarktinstrumenten. Dit procesvoorstel is via een raadsmemo aan de 5 gemeenteraden aangeboden. De te onderzoeken woningmarkt instrumenten zijn in de regionale woonzorgvisie en het regionale uitvoeringsprogramma benoemd of aangestipt. De doelgroep van het onderzoek is de groep huishoudens met een (relatief) lager inkomen en een middeninkomen, zoals starters en urgentiegroepen. Deze doelgroep is ook in de woonzorgvisie benoemd. Werkwijze We onderzochten de werking van de verschillende woningmarktinstrumenten, de mate van passendheid en de invloed van het instrument op de woningmarkt.

We voerden het onderzoek regionaal uit om te kijken voor welke instrumenten de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk moeten optrekken. Dit is in sommige gevallen wenselijk, om een waterbedeffect na het implementeren van maatregelen te voorkomen. Om een woningmarktinstrument in te kunnen zetten, is voor een aantal instrumenten een onderbouwing nodig die aantoont dat het beoogde instrument een passende maatregel is voor het probleem op de Bevelandse woningmarkt. Het is in dat geval ook een vereiste dat het resultaat niet op een andere, minder ingrijpende manier, kan worden bereikt. Wij wilden in het onderzoek de onderlinge samenhang van de instrumenten bekijken en de relatie met het landelijk beleid. Dit laatste omdat ook het Rijk maatregelen heeft getroffen of nog in voorbereiding heeft om te sturen op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen.

4

Thema: financiële arrangementen H 1A Continueren en uniformeren starterslening Beschrijving en juridische grondslag In deze paragraaf beschrijven we de starterslening. Met een starterslening kan extra geld geleend worden om de aankoop van een woning te financieren. De maximale hoogte van de starterslening is 20% van de totale aankoopsom, maar gemeenten zijn vrij om dit percentage lager vast te stellen en hier dus een lager bedrag aan te koppelen. De starterslening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. De Starterslening is een product van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Hierbij zijn er diverse keuzen voor de inzet van een Starterslening, zoals de beoogde doelgroep, de hoogte van de aankoopsom, maximale leenbedrag, toepassing voor bestaande bouw en/of nieuwbouw. Alle vijf de Bevelandse gemeenten hebben een starterslening (zie bijlage 1A.1). Zij hanteren daarbij een min of meer vergelijkbare regeling, waarbij de ene gemeente meer en strengere voorwaarden heeft dan de andere. De starterslening bestaat uit twee delen: een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost (de feitelijke Starterslening) en een leningdeel dat oploopt (de Combinatielening). De looptijd van de Starterslening en de Combinatielening is dertig jaar. Voor beide delen zijn er de eerste drie jaar geen maandlasten.

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? De gemeente legt haar voorwaarden en regels voor de starterslening vast in een verordening starterslening en stelt een budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van startersleningen. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgestelde budget hiervoor toereikend is. De gemeente heeft een rekening bij de Stichting Volkshuisvesting Nederland. In het revolverend fonds wordt geld gestort, waaruit vervolgens startersleningen worden verstrekt. De afbetalingen die door de starters worden gedaan, komen weer in dezelfde pot terecht waarna dit geld opnieuw kan worden uitgeleend aan andere starters die een starterslening aanvragen. Aanvragen, die in verband met de beschikbaarheid van budget, niet kunnen worden toegekend, worden afgewezen. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (juridisch)? Het inzetten van een starterslening hoeft niet juridisch gemotiveerd te worden. In de Woon(zorg)visie is opgenomen: “Ook continueren we de starterslening in onze vijf gemeenten om het gat tussen hun maximale leencapaciteit (voor een hypotheek) en de prijs van de beoogde woning te overbruggen”.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (politiek)? VOORDELEN De starterslening draagt bij aan de doorstroming op de (huidige) woningmarkt Volgens SVn stimuleert de Starterslening de woningmarkt en draagt aanzienlijk bij aan doorstroming in de huursector, continuering van de woningbouw en werkgelegenheid. Dit blijkt uit een uitgebreid onderzoek naar de woningmarkteffecten van de Starterslening door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Starters met een laag inkomen maken meer kans op de woningmarkt De (hoge) huizenprijzen vormen een grote barrière voor starters. De Starterslening doorbreekt deze barrière door een goedkope lening voor starter(s) te bieden. Als gemeente maken we het zo voor starters mogelijk een huis te kopen dat eerst onbetaalbaar was. 5

NADELEN Mogelijk prijsopdrijvend effect (in een gespannen woningmarkt) Onderzoek laat zien dat de starterslening geen direct of indirect effect heeft op de prijs van koopwoningen. Daar zijn diverse redenen voor. Zo mogen koopstarters met een Starterslening niet meer bieden dan de marktwaarde van de woning. Ook is het aantal kopers met een Starterslening te beperkt om invloed te hebben op de koopprijs. Ook hier lijkt de omvang van de inzet van het instrument van belang. De kans op een verstorend effect is groter als er geen nieuw aanbod komt en in een krappe woningmarkt. Echter, uit onderzoek van het kadaster blijkt dat er geen prijsopdrijvend effect is en dat dit ook niet geldt bij nieuwbouwwoningen omdat de prijzen daarbij vast staan (Peter Boelhouwer). Risico gemeente Het is niet uit te sluiten dat de gemeente een financieel risico loop, maar dit risico is beperkt aangezien de starterslening een borging via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft. Dit betekent dat de gemeente altijd de restant aflossing van de lening terugkrijgt, NHG en SVn staan hiervoor garant. Wanneer iemand stopt met betalen is de uiteindelijke weg een gedwongen verkoop. Wanneer dan de verkoopopbrengst lager is dan de restschuld, borgt NHG dat verschil voor 90% en SVn voor 10%. Risico starter De uitgifte van de leningen zorgt ervoor dat de koopstarter (extra) schulden aangaat.

Onder andere de Nederlandse toezichthouder (de Nederlandse Bank) is kritisch over de verhoging van de schuldenlast van koopstarters. Het ruimer maken van de leningsvoorwaarden zorgt voor een stijging van de woonlasten. En een hogere hypotheekschuld die koopstarters moeten aflossen. Ook kan de regeling een belemmering vormen voor doorstroming naar een volgende koopwoning vanwege de manier waarop deze lening deels wordt gezien als een schuld in box 3 in het Nederlandse belastingstelsel. Onder andere de Nederlandse bank, wijst op het negatieve effect van het verstrekken van Starterslening voor het stijgen van toekomstige huizenprijzen. En raden daarom ook het verruimen van de bestedingsruimte, zoals de Starterslening, af. Zoals hierboven aangegeven blijkt uit onderzoek van het kadaster echter geen prijsopdrijvend effect. Ook blijkt uit dit onderzoek dat koopstarters met starterslening gemiddeld genomen jonger zijn dan koopstarters zonder starterslening en dat zij zich ook richten op een ander segment (de onderkant) van de woningmarkt. Verdringing De inzet van de Staterslening kan invloed hebben op de slaagkansen van andere kandidaatkopers. Belangrijk hierbij is de schaal waarop het instrument wordt ingezet. Over het algemeen is de groep koopstarters met Starterslening beperkt van omvang.

Bovendien zou er sprake zijn van het naar voren halen van de vraag: het is aannemelijk dat kopers met een Starterslening eerder starten dan zij zonder lening zouden doen. Er is als gevolg van de Starterslening dus niet structureel meer vraag naar woningen. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Starterslening stelt koopstarters in de gelegenheid om een woning te kopen. Doordat de lening het verschil opvangt tussen hetgeen de koopstarter zelf kan financieren en de aankoopwaarde van de woning. De beschikbaarheid van koopwoningen voor starters neemt daardoor toe.

6

De Bevelanden is één woningmarktregio. Het is daarom voor de hand liggend en fair om uniforme voorwaarden te hanteren voor starters. Uniformeren zorgt voor meer duidelijkheid voor starters. Het zorgt ook voor een gelijk speelveld, en dus meer opties voor starters wanneer zij niet meer uitgesloten worden op basis van bestaande voorwaarden van gemeenten. De volgende voorwaarden lenen zich voor uniformering: 1. de soort woning waarvoor een starterslening kan worden aangevraagd: bestaand of nieuwbouw; 2. maximumleeftijd van de starter; 3. herkomst van de starter; 4. maximale aankoopprijs van de woning. Ad 1

Twee van de vijf regiogemeenten beperken het verstrekken van een starterslening tot bestaande woningen. De ander gemeenten verstrekken de leningen voor zowel bestaande als nieuwbouwwoningen. Wanneer het beleid gericht is op doorstroming is een beperking tot de bestaande woningvoorraad begrijpelijk. Nu in het kader van de Woondeal het beleid ook gericht is op het bouwen van betaalbare woningen ligt het voor de hand om zowel voor bestaande als nieuwbouwwoningen startersleningen te verstrekken. Je wilt een starter ook een kwalitatief goede nieuwe woning aanbieden. Uit ervaringen van de gemeenten Goes en Noord-Beveland blijkt dat gemiddeld genomen 75% van het aantal leningen wordt verstrekt voor de bestaande sector en 25% voor de nieuwbouwsector.

Ad 2

Drie van de vijf regiogemeenten hanteren een leeftijdsgrens van 35 jaar. Twee gemeenten hanteren een hogere leeftijdsgrens/geen leeftijdsgrens. De starterslening gaat uit van het principe dat de starter nog een inkomensontwikkeling door gaat maken. Om deze reden acht met het verantwoord dat de starter kan lenen boven op het reguliere hypotheekbedrag. Hierbij past het kenmerk van de starterslening dat de starter de eerste drie jaren geen aflossing en rente betaalt. Een maximumleeftijd van 35 jaar wordt ook bij andere regelingen voor de starter gehanteerd. Zo zijn de flexwoningen in de regio bestemd voor starters tot 35 jaar en de landelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting is ook gekoppeld aan een maximumleeftijd van 35 jaar.

Ad 3

Twee van de vijf gemeente stellen eisen aan de herkomst van de starter. Bij de drie andere gemeenten is dat niet het geval. Wanneer we streven naar een gelijk speelveld voor de starter en de gemeenten ligt het voor de hand deze herkomsteisen te laten vervallen. Een ‘second-best’ optie kan zijn dat de gemeenten die eisen willen stellen de herkomst van de starter beperken tot de regio De Bevelanden.

Ad 4

De maximale aankoopprijs bij de gemeenten varieert. Wanneer we het uitgangspunt hanteren dat de starterslening niet alleen voor lagere inkomensgroepen maar ook voor de (lagere) middeninkomens beschikbaar moet zijn hoort daarbij een maximale aankoopprijs van 75% van de NHG- grens met een mogelijk opslag van 6% voor energiezuinige maatregelen (respectievelijk € 470.000 en € 498.200, prijspeil 2026). 75% van de NHG-grens is in 2026 een bedrag van € 352.500. Een en ander is gebaseerd op de volgende gegevens: Voor eenpersoonshuishoudens met een middeninkomen (maximaal € 67.366, prijspeil 2025) is de maximale hypotheek ongeveer € 300.000. Meerpersoonshuishoudens met een inkomen van € 70.000 kunnen een maximale hypotheek krijgen van ongeveer € 310.000. Voor de 7

maximale aankoopprijs wordt het maximale hypotheekbedrag verhoogd met het bedrag van de starterslening (maximaal ongeveer € 35.000) Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? Het geld dat wij beschikbaar stellen komt vroeg of later terug. Wij zorgen ook voor een achtervang mocht de ontvanger van de lening uiteindelijk niet in staat zijn de lening af te lossen. Uiteraard kost het beheer hiervan ons geld. Met de aflossing en de betaling van rente van uitstaande leningen komt er weer geld op de rekening. Dit geld is weer in te zetten voor nieuwe regelingen. Dit heet de revolverende werking. Voor de Starterslening betalen de koopstarters de eerste drie jaar geen aflossing en rente. En komt er dus later geld op de rekening terug. De rentevergoedingen lopen met de tijd wel op. In een perfecte situatie komt er elk jaar genoeg geld beschikbaar om nieuwe leningen te verstrekken. Het aantal aanvragen bepaalt of dat lukt, zo niet raakt het geld op en moet opnieuw geld beschikbaar worden gesteld. Vooral bij de Starterslening is dit effect groot door de aflossingsvrije en rentevrije periode van drie jaar. Het hangt sterk van het aantal aanvragen af of er elk jaar genoeg geld is voor het toekennen de aangevraagde leningen.

Er is staat binnen de gemeenten al een werkstructuur voor de werkzaamheden. Dat is een voordeel. Inzet van de middelen staat in verhouding tot het resultaat. Conclusie 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters neemt toe, in de woon(zorg)visie is opgenomen dat de regio doorgaat met het inzetten van het instrument de starterslening. 2. De Bevelanden is één woningmarktregio. Het is daarom voor de hand liggend en fair om uniforme voorwaarden te hanteren voor starters. Met name afwijkende gemeentelijke eisen aan herkomst van de starter kunnen zorgen voor een waterbedeffect doordat starters wel naar de een en niet naar de andere Bevelandse gemeenten kunnen verhuizen met starterslening.

H 1 B Koopstart en Koopgarant Inleiding In deze paragraaf gaan we in op de mogelijkheden rondom Koopstart en Koopgarant. Koopstart en Koopgarant worden ook wel aangeduid als vorm van 'Verkoop onder Voorwaarden' waarbij koopwoningen duurzaam betaalbaar worden gehouden voor starters met lagere en middeninkomens en de doorstroming vanuit de sociale- en middenhuur sector wordt bevorderd. Achtereenvolgens gaan we in op: 1. Koopstart 2. Koopgarant Nb: Stichting OpMaat heeft de concepten Koopstart en Koopgarant ontwikkeld. De stichting geeft licenties uit aan partijen die de woningen met Koopstart of Koopgarant te koop aanbieden. 8

Via de link hieronder is te achterhalen welke bedrijven Koopstart en Koopgarant aanbieden. Wie biedt aan? Stichting Opmaat is ook betrokken bij het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. De stichting levert het Koopstart-product en verzorgt de uitvoering. Zie voor verdere informatie hierover paragraaf 1e van deze notitie. Koopstart Beschrijving en juridische grondslag Koopstart maakt gebruik van een erfpachtconstructie. Bij de aankoop van de woning betaal je met Koopstart een lagere prijs dan de marktwaarde, doordat de aanbieder je een ‘koperskorting’ op de marktwaarde verstrekt. De marktwaarde is vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Wanneer de woning wordt verkocht, wordt de verkoopopbrengst verdeeld tussen de aanbieder en de verkoper. Het deel van de aanbieder bestaat uit de eerder verkregen ‘koperskorting’ én een van tevoren afgesproken percentage van de waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling kan zowel een stijging als een daling van de marktwaarde van jouw woning zijn. De aanbieder deelt dus in geval van een waardestijging, maar ook bij een eventuele waardedaling. Heb je zelf verbeteringen in je woning aangebracht? Dan blijft het waarde-effect van deze verbeteringen buiten deze verdeling (OpMaat, 2025; OpMaat, 2025).

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Het instrument wordt niet in beleid of regelgeving vastgelegd. Bij het gebruik van Koopstart is in het algemeen een derde, meestal de ontwikkelende, partij nodig om de financiering rond te krijgen. Koopstart wordt voornamelijk aangeboden door commerciële ontwikkelaars. Het toepassen van Koopstart zal in de meeste gevallen vastgelegd worden in een overeenkomst tussen deze partij en de gemeente. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (juridisch)? Het inzetten van een Koopstart regeling hoeft niet juridisch gemotiveerd te worden. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (politiek)? VOORDELEN KOOPSTART Starters met een laag inkomen maken meer kans op de woningmarkt De (hoge) huizenprijzen vormen een grote barrière voor starters. Door Koopstart kan men deelnemen wanneer met het salaris en vermogen niet de 100% kan worden betaald. Dit percentage bedraagt minimaal 10% en maximaal 50%, waardoor de koper een lagere hypotheek en lagere maandlasten heeft. Delen in waardeverandering Bij de verkoop deelt de starter de winst of het verlies met de corporatie of ontwikkelaar, afhankelijk van de marktontwikkelingen. De starter kan op die manier een volgende stap maken op de woningmarkt.

NADELEN KOOPSTART De woning wordt later vrij op de markt verkocht In het geval van Koopstart wordt de woning doorverkocht op de vrije markt, de toepassing van de ‘koperskorting’ wordt enkel bij de eerste koper toegepast. 9

In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Koopstart stelt Koopstarters in de gelegenheid om een woning te kopen. Doordat de ‘koperskorting’ het verschil opvangt tussen hetgeen de Koopstarter zelf kan financieren en de aankoopwaarde van de woning. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters met een middeninkomen neemt dus toe, maar dit geldt alleen voor de eerste koper die gebruikt maakt van de Koopstart korting. Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? Het toepassen van Koopstart wordt vastgelegd worden in een overeenkomst tussen de ontwikkelende partij en de gemeente. Er zijn hierdoor geen extra financiële middelen of ambtelijke capaciteit nodig. Koopgarant Beschrijving en juridische grondslag Koopgarant maakt gebruik van een erfpachtconstructie. Bij de aankoop van de woning met Koopgarant betaal je een lagere prijs dan de marktwaarde, doordat de aanbieder je een ‘koperskorting’ op de marktwaarde verstrekt. De marktwaarde is vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Wanneer je wilt verkopen, bied je de woning te koop aan bij de partij waarvan je oorspronkelijk hebt gekocht (de aanbieder).

Deze aanbieder garandeert dat hij de woning binnen drie maanden van je terugkoopt. Je kunt de woning dus niet aan iemand anders verkopen. Bij de terugkoop ontvang je een prijs die bestaat uit de oorspronkelijke koopsom plus of min een aandeel in de waardeontwikkeling. De ‘koperskorting’ die je bij de aankoop hebt ontvangen, wordt hierdoor weer verrekend met de aanbieder. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Het instrument wordt niet in beleid of regelgeving vastgelegd. Bij het gebruik van Koopgarant is in het algemeen een derde, meestal de ontwikkelende, partij nodig om de financiering rond te krijgen. Koopgarant wordt voornamelijk aangeboden door woningbouwcorporaties. Drie gemeenten en een enkele commerciële partij kunnen het concept ook aanbieden. Het toepassen van Koopgarant zal in de meeste gevallen vastgelegd worden in een overeenkomst tussen de ontwikkelende partij en de gemeente. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (juridisch)? Het inzetten van een Koopgarant regeling hoeft niet juridisch gemotiveerd te worden. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden (politiek)? VOORDELEN Starters met een laag inkomen maken meer kans op de woningmarkt De (hoge) huizenprijzen vormen een grote barrière voor starters.

Door Koopgarant kan men deelnemen wanneer met het salaris en vermogen niet de 100% kan worden betaald. Dit percentage bedraagt minimaal 10% en maximaal 50% van de marktwaarde van de woning, waardoor de koper een lagere hypotheek en lagere maandlasten heeft. 10

De woning kan voor meerdere kopers betaalbaar blijven In het geval van Koopgarant wordt de woning weer teruggekocht door de aanbieder. Met deze terugkoop-regeling is er zekerheid dat er een koper is. De verkoper kan namelijk de betaalbare Koopgarant-huizen na terugkoop iedere keer weer aanbieden aan nieuwe kopers. Doordat de verkoper een deel (meestal rond de 30%) van de waardestijging krijgt, verdient hij vaak ook een deel van de korting weer terug (SNS bank, 2025). NADELEN Beperkte vrije verkoop Je kunt de woning niet op de open markt verkopen. Dit kan beperkend werken als de marktwaarde van je woning sterk is gestegen, omdat je de winst moet delen. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Koopgarant stelt Koopstarters in de gelegenheid om een woning te kopen. Doordat de ‘koperskorting’ het verschil opvangt tussen hetgeen de Koopstarter zelf kan financieren en de aankoopwaarde van de woning. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters met een middeninkomen neemt dus toe, ook op langere termijn omdat Koopgarant immers voor een langere termijn wordt ingezet in tegenstelling tot Koopstart.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? Het toepassen van Koopgarant zal in de meeste gevallen vastgelegd worden in een overeenkomst tussen de ontwikkelende partij en de gemeente. Er zijn hierdoor geen extra financiële middelen of ambtelijke capaciteit nodig. Zoals hierboven aangegeven zijn er drie gemeenten in Nederland die het concept zelf aanbieden. In die gemeenten is de woningmarkt zeer gespannen. Het als gemeente zelf aanbieden van het concept vraagt veel ambtelijke capaciteit en deskundigheid. Conclusie 1. Koopstart is een relatief eenvoudig concept om toe te passen, waar geen extra gemeentelijke capaciteit voor nodig is. 2. Koopstart mogelijk geschikt voor projecten waar specifiek wordt ingezet op goedkope koop; dit is een voorwaarde die ook aan een tender kan worden toegevoegd. 3. Koopgarant is een effectiever instrument dan Koopstart omdat dit voor een langere termijn voor betaalbare woningen zorgt. 4. Minder mogelijkheden voor de toepassing van Koopgarant omdat hier een ontwikkelende partij voor nodig is die voor een langere termijn betrokken blijft bij de opkoop en doorverkoop van de woningen. 5. De woningcorporatie is de meest voor de hand liggende partij die Koopgarant kan faciliteren.

Prioriteit voor Beveland Wonen is het realiseren van voldoende toekomstbestendige sociale huurwoningen voor de doelgroep. Het toepassen van een vorm van sociale koop (Koopgarant) heeft impact op de financiën, organisatorische aspecten en uitvoeringskosten en overweegt zij nu niet. Wel is Beveland wonen bereid te onderzoeken wat zij kan betekenen op het gebied van Koopstart bij de verkoop van woningen uit de verkoopvijver. 6. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

11

H 1C Verkoop onder voorwaarden Beschrijving en (juridische) grondslag In deze paragraaf beschrijven we financiële arrangementen die als doel hebben huishoudens die (nog) geen woning kunnen kopen een overbrugging te bieden. Een aantal regelingen wordt aangemerkt als vorm van huurkoop en andere regelingen hebben meer de vorm van een spaarconstructie. KoopStart en Koopgarant hebben weer een ander karakter en zijn in de vorige paragraaf beschreven. Kenmerkend voor de regelingen in deze paragraaf is dat huishoudens tijdens de huurperiode financiële rechten opbouwen waarmee zij een grotere mogelijkheid hebben de woning of een andere woning te kunnen kopen. In de bijlagen geven wij een overzicht van de onderzochte regelingen weer. Het onderzoek hebben wij vooral gedaan aan de hand van: • •

•

de studie van Conijn* uit 2023 naar huur/ koopconstructies (constructies 1 t/m 5); de brief van gedeputeerde staten aan provinciale staten van de provincie Zeeland met als onderwerp ‘ondersteuning koopstarters’ van 22 augustus 2023 met als bijlage de Handreiking van het RIGO (zie hierna); de Handreiking voor Gemeenten van het RIGO (afwegingskader ‘instrumenten betaalbare koop voor starters’ van 30 januari 2023).

*Prof. dr. Johan Conijn heeft in opdracht van het ministerie een onderzoek uitgevoerd naar verschillende vormen van huur/koopconstructies. Dit naar aanleiding van de motie die eind 2023 door de Tweede Kamer is aangenomen om hamsterhuurkoop voor woningcorporaties mogelijk te maken.

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Het instrument wordt niet in gemeentelijk beleid of regelgeving vastgelegd. Voor het gebruik van dit instrument is een ontwikkelende partij (een ontwikkelaar of woningbouwcorporatie) nodig, die vaak een constructie gebruikt die weer door een andere partij is ontwikkeld. Zie verder de beschrijving in de bijlage. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden Het instrument hoeft niet juridisch gemotiveerd te worden. Wij zien dat huur/koopconstructies nog in ontwikkeling zijn en een nichemarkt vormen. De producten worden niet op grote schaal aangeboden, de voorwaarden veranderen en het is soms onduidelijk wat de achtergrond/ het belang is van de aanbieders van de producten. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen); De koperskorting en vormen van huurkoop/ vermogensopbouw dragen bij aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woning voor middeninkomens. Er is weinig effect op het beschikbaar houden en betaalbaar houden van de woningvoorraad. Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? De regelingen richt zich op ontwikkelaars of woningcorporaties.

Er zijn hierdoor voor de uitvoering van de regeling geen extra gemeentelijke financiële middelen of ambtelijke capaciteit nodig. 12

Conclusie 1. Een vorm van huren met koopoptie/koop met uitgestelde betaling zou interessant kunnen zijn. De instrumenten die specifiek zijn ontwikkeld voor de woningbouwcorporatie (Kopen naar Wens en Slimmer Kopen, 6 en 7 in de tabel) zijn een beproefd concept en leveren meerwaarde op voor de koper. Prioriteit voor Beveland Wonen is het realiseren van voldoende toekomstbestendige sociale huurwoningen voor de doelgroep. Wel is Beveland Wonen bereid te onderzoeken wat zij kan betekenen op het gebied van Kopen naar Wens bij de verkoop van woningen uit de verkoopvijver. 2. De instrumenten die uitgaan van huren met vermogensopbouw of sparen (de nrs. 2 t/m 5) zijn beperkt beschikbaar en worden tot nu toe onvoldoende ingezet. Omdat deze instrumenten nog niet voldoende zijn beproefd, ligt de voorkeur bij bewezen instrumenten zoals de starterslening, die bovendien ondersteund wordt door een non-profitorganisatie zoals Stichting Opmaat. 3. Gezien de omvang van eventuele projecten is er geen sprake van een waterbedeffect.

H 1D Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Beschrijving en juridische grondslag In deze paragraaf beschrijven we het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (het Fonds). Dit Fonds is medio 2025 ingesteld en maakt meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar voor starters met een middeninkomen. Het Fonds is een samenwerking van Stichting OpMaat en StimuleringsFonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). SVn zorgt voor het beheer van het Fonds. Het Rijk stelt het budget beschikbaar. Het beschikbare budget wordt verdeeld over meerdere tranches. Het Fonds maakt gebruik van KoopStart (Dit instrument is beschreven in paragraaf 1 b van deze notitie.) KoopStart maakt gebruik van een erfpachtconstructie. Hierdoor kan een starter een nieuwbouwwoning kopen (erfpacht) met een koperskorting van (op dit moment) maximaal € 70.000 op de marktwaarde. De ontwikkelaar/woningcorporatie bepaalt de hoogte van de koperskorting. Bij doorverkoop van de woning vindt verrekening met de koper plaats van de verstrekte koperskorting plus (of min) een deel van de waardeontwikkeling. Dat vloeit terug in het Fonds en wordt opnieuw geïnvesteerd in nieuwe, betaalbare koopwoningen (revolverende werking). De belangrijkste voorwaarden zijn: • • •

De regeling is bestemd voor nieuwbouw koopwoningen met een getaxeerde marktwaarde van maximaal de betaalbaarheidsgrens (in 2025 € 405.000, --). Het project moet bestaan uit minimaal 10 en maximaal 100 nieuwbouwwoningen /appartementsrechten, die met KoopStart worden verkocht. De regeling geldt voor starters tot 35 jaar met een inkomen van maximaal twee keer modaal.

Aanvragen voor de 1e trance kunnen vanaf 2 juni t/m 7 juli 2025 worden ingediend. Aanvragen voor de 2e tranche vanaf 6 oktober 2025. De 3e en 4e tranches zijn gepland in 2026.

13

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Het instrument wordt niet in gemeentelijk beleid of regelgeving vastgelegd. Bij het gebruik van dit instrument is een derde, meestal de ontwikkelende, partij nodig om de financiering rond te krijgen. Projectontwikkelaars en woningcorporaties kunnen bij het Fonds een aanvraag indienen om nieuwbouwwoningen met een koperskorting te verkopen aan starters. Het bijzondere van het Fonds ten opzichte van de ‘gewone’ regeling voor KoopStart is dat het Fonds 75% vergoedt van de koperskorting, de ontwikkelaar of woningcorporatie draagt 25% bij. Als het ingediende project aan de voorwaarden voldoet, sluit de ontwikkelaar met het Fonds een koopovereenkomst voor de grond en levert deze de grond/het appartementsrecht. De koper sluit vervolgens met het Fonds een koopovereenkomst en koopt de woning met een koperskorting op de marktwaarde van het Fonds. Bij doorverkoop op termijn vindt er verrekening plaats tussen de koper en het Fonds. De ontwikkelaar heeft daar geen rol meer in. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Het instrument hoeft niet juridisch gemotiveerd te worden. Omdat de middelen in tranches beschikbaar gesteld worden vereist de inzet van het instrument wel een strakke planning.

Ook de voorwaarde dat het moet gaan om minimaal 10 woningen die met KoopStart worden aangeboden maakt dat dit instrument voor kleinere gemeenten lastiger inzetbaar is. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? De koperskorting vangt het verschil op tussen dat wat de koopstarter zelf kan financieren en de aankoopwaarde van de woning. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van koopwoningen voor starters met een middeninkomen neemt dus toe. Bij de doorverkoop van de woning deelt de starter de winst of het verlies met het Fonds. De starter kan op die manier een volgende stap maken op de woningmarkt. Daar tegenover staat dat de toepassing van de koperskorting alleen bij de eerste koper wordt toegepast. Dat betekent dat er geen bijdrage wordt geleverd aan het betaalbaar en beschikbaar houden op termijn. Dit speelt temeer omdat er bij de woningen geen anti-speculatiebedingen in de vorm van een verbod op doorverkoop mogen worden opgelegd; het systeem is gericht op waardevermeerdering waarmee het Fonds weer nieuwe woningen kan financieren. Dit betekent ook dat er een risico op prijsopdrijving is.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze extra inzet van deze middelen in verhouding tot het te bereiken resultaat? De regeling richt zich op ontwikkelaars of woningcorporaties. Er zijn hierdoor voor de uitvoering van de regeling geen extra gemeentelijke financiële middelen of ambtelijke capaciteit nodig. Conclusie 1. Het Fonds kan bij grotere projecten interessant zijn voor ontwikkelaars. Het is aan ontwikkelaars om van het fonds gebruik te maken. 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is. Er is immers sprake van specifieke projecten nieuwbouwwoningen.

14

Thema: beschikbaarheid H 2A Woonruimteverdeling Beschrijving en juridische grondslag Gemeenten hebben op grond van de Huisvestingswet 2014 de bevoegdheid om regels vast te stellen voor de verdeling van woonruimte, mits er sprake is van problemen met woningschaarste en in sommige gevallen met de leefbaarheid. Via de huisvestingsverordening kunnen gemeenten specifieke bepalingen opnemen over het in gebruik geven en nemen van woningen. Hiermee wordt beoogd een doelmatige en evenwichtige verdeling van woningen te realiseren. De huisvestingsverordening vormt het juridische kader waarin wordt vastgelegd wie in aanmerking komt voor een woning, op basis van objectieve criteria zoals urgentie, woonduur, inkomen en gezinssamenstelling. Daarnaast kan de verordening voorschriften bevatten over de volgorde van toewijzing, de wijze van inschrijving en de voorwaarden waaraan woningzoekenden moeten voldoen. Hierbij kan prioriteit worden gegeven aan woningzoekenden met een lokale, economische of maatschappelijke binding, en ook aan personen met vitale beroepen. Tegelijkertijd mogen er geen ongeoorloofde belemmeringen worden opgelegd die in strijd zijn met grondrechten, zoals het recht op non-discriminatie. Voor het vaststellen van een deel van deze regels is een onderbouwing van de woningschaarste en/of de problematiek rondom leefbaarheid vereist en moet nut en noodzaak worden aangetoond.

Bij de inwerkingtreding van de Wet Versterking regie volkshuisvesting wordt het voor gemeenten verplicht om in de huisvestingsverordening een urgentieregeling op te nemen. Voor deze verplichting is geen schaarste-onderbouwing nodig. Het wetsvoorstel schrijft voor dat gemeenten scherpe definities, weigeringsgronden en toetsingscriteria moeten vastleggen voor de wettelijke urgentiecategorieën. Naast deze verplichte regels kunnen gemeenten aanvullende bepalingen opnemen in de huisvestingsverordening, mits hiervoor een schaarste-onderbouwing aanwezig is. Dit kan betrekking hebben op: • regels voor de toewijzing van betaalbare woningen en voorrang voor specifieke doelgroepen, • het opnemen van urgentie voor niet-wettelijk verplichte groepen (zoals gescheiden ouders met kinderen of bij herstructurering), • het vergunningplichtig stellen van wijzigingen in de woningvoorraad (zoals het onttrekken, samenvoegen, splitsen van woonruimte of kamerverhuur), • het voorkomen of beperken van toeristische verhuur van woonruimte, • het invoeren van opkoopbescherming. Dit hoofdstuk richt zich specifiek op de onderbouwing van de woningschaarste, die noodzakelijk is voor het opstellen van regels voor woonruimteverdeling.

Deze schaarste-onderbouwing vormt de basis voor het opstellen en rechtvaardigen van de aanvullende regels in de huisvestingsverordening waarvoor een aantoonbare noodzaak en nut vereist zijn. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? We hebben onderzoek gedaan naar de situatie in De Bevelanden. Voor de uitkomsten van het onderzoek zie de bijlage. Er is sprake van een woningtekort en daarnaast is schaarste en verdringing aantoonbaar in de sociale huursector. Dit betekent dat het opstellen van een huisvestingsverordening met regels voor woonruimteverdeling mogelijk is om de druk op de woningmarkt te reguleren en een eerlijke verdeling van woningen te bevorderen. Hiermee kunnen 15

we in samenspraak met Beveland Wonen regels opnemen over de toewijzing van sociale huurwoningen en niet-wettelijke verplichte urgentiecategorieën. Voor de particuliere huursector en betaalbare koopsector is er (nog) geen sprake van verdringing. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Het instrument wordt geregeld via de huisvestingsverordening, die een wettelijk kader biedt voor woonruimteverdeling binnen gemeenten. Daarnaast verplicht de Wet versterking regie op de volkshuisvesting na inwerkingtreding gemeenten om een urgentieregeling op te stellen in de vorm van een huisvestingsverordening. Op regionaal niveau worden afspraken gemaakt over een eerlijke verdeling van aandachtsgroepen. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Door middel van de urgentieregeling en het toepassen van voorrangsregels wordt de beschikbaarheid van woningen voor de lokale en reguliere doelgroep en urgenten versterkt. Dit draagt bij aan een eerlijkere verdeling en voorkomt dat kwetsbare groepen verdrongen worden. Hoewel het instrument de totale woningvoorraad niet vergroot, helpt het wel de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor deze groepen te waarborgen.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en staat deze inzet in verhouding tot het te bereiken resultaat? Het opstellen en handhaven van een huisvestingsverordening vereist inzet van ambtelijke capaciteit voor beleidsontwikkeling, uitvoering en monitoring. De uitvoering omvat onder andere de toetsing van aanvragen voor huisvestingsvergunningen, de verlening daarvan en, waar nodig, handhaving. Daarnaast hangt de inzet van middelen ook af van het proces rondom het opstellen van de urgentieregeling; als er bijvoorbeeld externe procesbegeleiding door een bureau wordt ingeschakeld, kunnen de kosten hoger uitvallen. De mate van inzet en kosten kan dus variëren afhankelijk van de gekozen aanpak en omvang van het proces. Conclusie 1. Gezien de aantoonbare schaarste en verdringing in de sociale huursector is inzet van het instrument van een huisvestingsverordening goed te onderbouwen en mogelijk te maken. 2. Het sluit aan bij toekomstige wettelijke verplichtingen en draagt bij aan het verbeteren van de beschikbaarheid en betaalbaarheid.

H 2B Opkoopbescherming Beschrijving en juridische grondslag In buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht en vervolgens verhuurd (buy-to-let of ‘kopen voor de verhuur’), kan schaarste ontstaan aan goedkope en middel dure woningen. Ook kan er een prijsopdrijvend effect plaatsvinden en de leefbaarheid in die buurten kan onder druk komen te staan. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2022 een verbod instellen op het in gebruik geven (het verhuren) van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment. Dat is het instrument van opkoopbescherming. Het stelsel kan alleen ingevoerd worden als (in een bepaald gebied) sprake is van aantoonbare woningschaarste met verdringingseffecten tot gevolg. De gemeente moet dit goed kunnen onderbouwen. Doet zij dit niet, dan loopt de gemeente het risico op juridische procedures en schadeclaims. 16

Het is niet mogelijk op eventuele schaarste te anticiperen. Deze voorwaarden gelden omdat opkoopbescherming een vergaande inperking is van het eigendomsrecht. Opkoopbescherming (een verordening) geldt voor een periode van maximaal vier jaar. Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? Deze opkoopbescherming heeft de vorm van een vergunningsstelsel op basis van een huisvestingsverordening onder de Huisvestingswet 2014. In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Het kadaster onderzocht ten tijde van de invoering van opkoopbescherming voor alle gemeenten in het land het aandeel ‘kopen voor de verhuur’ in de verkooptransacties over de jaren 2018-2020. Het landelijk gemiddelde aandeel ‘kopen voor de verhuur’ in de verkooptransacties bedroeg over die periode 13%. De cijfers voor onze regio over die periode zijn: Gemeente Goes Reimerswaal Noord-Beveland Kapelle Borsele *blz. 4 Handreiking Opkoopbescherming VNG

Aandeel ‘kopen voor de verhuur’ in de verkooptransacties over 2018-2020 12 t/m15% 12 t/m 15% 10 t/m 12% 5 t/m 10% 5 t/m 10%

Om de mogelijkheid van het invoeren van opkoopbescherming te onderzoeken hebben wij medio 2024 het kadaster opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de woningmarkttransacties bij de vijf Bevelandse gemeenten. Dit onderzoek betrof de periode (2019 t/m 2023). Daarbij zijn trends en ontwikkelingen in de woningmarkt onderzocht en in beeld gebracht (bijlage 1). Eén van de uitkomsten is dat het aantal en aandeel investeerders als kopende partij terugviel gedurende de onderzoeksperiode. Dat effect deed zich vooral in de laatste jaren van de onderzoeksperiode voor. Het aandeel in de transacties ligt in 2023 in geen enkele gemeente (meer) boven de 3 %. Deze afname van aankopen door investeerders zien we ook landelijk. Dit wordt (mede) veroorzaakt door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders van 2% naar 8% per 2021. En naar 10,4 % in 2023. Verder spelen de aanpassingen in Box- 3 van de inkomstenbelasting een rol en hebben investeerders geanticipeerd en gereageerd op verdere (beperkende) wetgeving voor investeerders, zoals de per 1 juni 2024 inwerking getreden Wet betaalbare huur. Gedurende de gehele onderzoeksperiode van 2019 t/m 2023 kochten bedrijfsmatige investeerders 600 woningen en verkochten zij er 720. Particuliere investeerders kochten er 640 en verkochten er 690.

Per saldo was er over de onderzoeksperiode dus een afname van 170 woningen in eigendom van investeerders. In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? n.v.t.

17

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat? Niet van toepassing. Conclusie Het aandeel investeerders in de woningmarkttransacties ligt in 2023 in geen enkele Bevelandse gemeente (meer) boven de 3 %. Ook zijn er meer woningen door investeerder verkocht dan aangekocht. Of dit lagere aandeel zo blijft, moet blijken. Er kunnen andere ontwikkelingen in de markt zijn waardoor beleggers weer meer interesse krijgen in de aankoop van woningen. Wanneer wij signalen krijgen dat er meer woningen lijken te worden opgekocht, zullen wij het kadasteronderzoek actualiseren en wanneer daar aanleiding voor is, verder onderzoek (laten) doen. Dat betekent dat het invoeren van opkoopbescherming (in de vijf gemeenten) op dit moment onvoldoende gemotiveerd kan worden.

H 2C Anti-speculatiebedingen (zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop) Beschrijving en juridische grondslag In deze paragraaf beschrijven we anti-speculatiebedingen: de zelfbewoningsplicht en het verbod tot doorverkoop. Gemeenten kunnen deze verplichtingen opleggen voor nieuwbouwwoningen. De bepalingen zijn privaatrechtelijk van aard en kunnen afzonderlijk of gecombineerd worden ingezet. Ze kunnen niet worden toegepast bij bestaande woningen. Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht dwingt huiseigenaren de woning (meestal voor een bepaalde periode) zelf te bewonen. De woning mag niet verhuurd worden. Er is een relatie tussen dit instrument en het instrument opkoopbescherming (zie hoofdstuk 2D van deze notitie). Opkoopbescherming is de publiekrechtelijke tegenhanger van de zelfbewoningsplicht. Verbod tot (door)verkoop Dit is een bepaling waardoor een woning gedurende een bepaalde termijn slechts onder bepaalde, beperkende voorwaarden mag worden doorverkocht. Als verkoop wel gebeurt binnen de afgesproken termijn, moet meestal een deel van de winst worden afgedragen aan de gemeente. In andere gevallen is een vast boetebedrag of een boete per dag verschuldigd. De bedoeling van een verbod tot doorverkoop en een zelfbewoningsplicht is het tegengaan van prijsstijgingen door het weren van personen die willen speculeren met een nieuwbouwwoning.

Een ander doel van het verbod tot doorverkoop is dat als de gemeente lagere grondprijzen in rekening brengt, deze doelmatig wordt ingezet. Het is niet wenselijk dat beleggers 'misbruik' maken van de volkshuisvestelijke inzet van de overheid door betaalbare woningen aan te kopen en deze voor en hoger bedrag door te verkopen.

Op welke manier wordt het instrument geregeld (verankering in beleid of regelgeving)? De verankering van een verbod tot doorverkoop en zelfbewoningsplicht kan langs twee sporen: 1. Wanneer de gemeente grondeigenaar is en de grond uitgeeft voor woningbouw worden dergelijke bedingen opgenomen in de verkoopovereenkomst of zijn deze opgenomen in algemene verkoopvoorwaarden die op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. 18

Beide bedingen worden opgelegd in de vorm van een kettingbeding en/of kwalitatieve verplichting met boetebepaling in de verkoopovereenkomst en de notariële akte. 2. Wanneer de gemeente geen grondeigenaar is en er is een planologische maatregel nodig om de woningbouw mogelijk te maken, worden deze bedingen als derdenbeding opgenomen in een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar die de woningen realiseert. In een anterieure overeenkomst maakt de gemeente naast het verplichte kostenverhaal op basis van de Omgevingswet afspraken met de ontwikkelaar over categorieën te bouwen woningen, doelgroepen, instandhoudingstermijnen en regels over zelfbewoning en anti-speculatie. Gemeenten kunnen beleidsregels opstellen over de toepassing van anti-speculatiebedingen bij nieuwbouwwoningen. Deze kunnen ook betrekking hebben op anterieure overeenkomsten en bepalingen in het Omgevingsplan. Dat is een integrale benadering van de instrumenten die in deze notitie zijn uitgewerkt. Wanneer een beleidsregel geldt is naar buiten toe duidelijk welke regels de gemeente hanteert, ook in de onderhandelingen met een ontwikkelaar.

In hoeverre kan de inzet van het instrument voldoende onderbouwd worden? Je mag via het privaatrecht het publiekrecht niet op onaanvaardbare wijze doorkruisen. De instrumenten in dit hoofdstuk zijn privaatrechtelijke bedingen die onder voorwaarden zijn toegestaan. Zij hebben namelijk geen betrekking op woonruimteverdeling (dat mag niet via het privaatrecht) maar op prijzen van woningen en of kavels. Beide instrumenten beperken wel het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en het recht van vrij verkeer van kapitaal. In de rechtspraak is aanvaard dat deze beperkingen mogen worden opgelegd wanneer het -deelsgesubsidieerde woningen betreft. Het is niet redelijk dat aspirant-kopers woningen die gebouwd zijn met gemeenschapsmiddelen door kunnen verkopen met winst. Daarnaast is er geen absoluut recht op vrije vestiging. Wel moeten gemeenten zich houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat betekent dat gemeenten de noodzaak van de bedingen en de proportionaliteit (het middel moet in verhouding staan tot…) moeten kunnen onderbouwen. Van belang is daarbij voor welke categorie woningen dergelijke bedingen worden overeengekomen en de geldingsduur van de bedingen. Ook moeten er uitzonderingen en ontheffingsmogelijkheden in de regeling zijn opgenomen.

Categorie woningen In de literatuur wordt aangenomen dat een zelfbewoningsplicht en een verbod tot doorverkoop in ieder geval is toegestaan voor woningen tot de NHG-Grens. Voor die woningen bestaat schaarste en daarmee mag een gerechtvaardigd onderscheid van andere woningen worden gemaakt. Een zelfbewoningplicht en een verbod tot doorverkoop voor koopwoningen boven de NHG-grens is discutabel. Geldingsduur/ termijn In de literatuur wordt aangenomen dat voor beide bedingen een geldingsduur van 3 tot uiterlijk 5 jaar (bij voorkeur 3) acceptabel is. Bij de zelfbewoningsplicht is dit niet helemaal helder. Minst risicovol is ook hier een begrenzing in termijn. Hoe langer de termijn van de zelfbewoningsplicht, hoe groter het risico dat een rechter oordeelt dat deze termijn onevenredig of disproportioneel is. 19

Uitzonderingen/ ontheffing Er zijn een aantal situaties waarin de bedingen niet van toepassing zijn. Bij overlijden van de koper of executoriale verkoop is het niet redelijk de bedingen toe te passen. Daarnaast moeten er ontheffingsmogelijkheden zijn. Deze hebben betrekking hebben op verandering van werkkring, ontbinding van het huwelijk etc. Aan het verlenen van de ontheffing kunnen gemeenten voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld het betalen van een boete. Boete Er geldt over het algemeen een boete wanneer de opgelegde verplichtingen niet worden nagekomen of een kettingbeding wordt doorbroken (een kettingbeding zorgt ervoor dat een opvolgende eigenaar de verplichting ook opgelegd krijgt). Een goede balans is belangrijk: aan de ene kant mag een boete niet te hoog zijn, aan de andere kant moet de hoogte van de boete voldoende afschrikwekkend werken. De rechter vond in 2022 in een geval van een verbod tot doorverkoop een boete van € 50.000 op een overwinst van € 198.945 niet buiten verhouding. (ECLI:NL: RBMNE:2022:857) We hebben een aantal recent gepubliceerde gemeentelijke beleidsregels over het gebruik van antispeculatiebedingen onderzocht. We keken daarbij naar de inhoud van het beding, de toepassingsgrens, boete en termijnen. Zie bijlage 2C. In diezelfde bijlage is ook aangegeven hoe de Bevelandse gemeenten omgaan met de zelfbewoningsplicht en het verbod tot doorverkoop.

In welke mate draagt het instrument bij aan de doelstelling (beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen)? Anti-speculatiebedingen dragen in enige mate bij aan zowel de betaalbaarheid als de beschikbaarheid van woningen. Een anti-speculatiebeding is in ieder geval effectief voor de korte termijn. Bij de toepassing van een anti-speculatiebeding in de vorm van een verbod tot doorverkoop is het goed om een balans te vinden tussen aan de ene kant kopers te laten profiteren van marktontwikkeling en aan de andere kant de betaalbaarheid van woningen te blijven garanderen. Wanneer kopers ook profiteren van de marktontwikkeling komt dat de doorstroming ten goede, wat ook een gewenste ontwikkeling is.

Welke inzet van gemeentelijke middelen (geld en ambtelijke capaciteit) is nodig en of deze extra inzet van deze middelen in verhouding staat tot het te bereiken resultaat. Het opnemen van anti-speculatiebedingen in een overeenkomst kost geen extra ambtelijke capaciteit. Dat laatste is wel het geval wanneer het gaat om de toepassing van antispeculatiebedingen waarbij afgedragen winst berekend en administratieve handelingen verricht moeten worden. Zeker wanneer daarbij in de woning gedane investeringen in mindering mogen worden gebracht op gemaakte winst, is dat arbeidsintensief. Handhaving van een anti-speculatiebeding gebeurt door de notaris. Deze zal geen medewerking aan de notariële overdracht van een woning verlenen, wanneer de verkoper geen toestemming heeft van de gemeente of zal-afhankelijk van de formulering van de bepaling- een boete op het verkoopbedrag inhouden ten behoeve van de gemeente. De handhaving van de zelfbewoningsplicht is lastiger; controle kan plaatsvinden op basis van gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP).

20

Conclusie 1. Het opnemen van anti-speculatiebedingen in overeenkomsten is effectief en legt geen groot beslag op de ambtelijke capaciteit. Het advies is beide bedingen in te zetten en niet te kiezen voor de arbeidsintensieve variant (afroming winst met verrekening gedane investeringen). 2. De inschatting is dat er geen waterbedeffect is.

21

Thema: betaalbaarheid H 3A Woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) en overeenkomst Inleiding In deze paragraaf gaan we in op de (on)mogelijkheid via regels in het omgevingsplan, in een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) of in overeenkomsten te sturen op het beschikbaar maken en houden van betaalbare woningen. In het uitvoeringsprogramma van de Woonzorgvisie 2024-2028 is de volgende actie opgenomen: ‘Marktpartijen en corporaties stimuleren om in het middenhuur-segment te bouwen. We kijken daarbij naar transformatie en juridische instrumenten’. In deze paragraaf gaan we in op de (on)mogelijkheid via het juridisch instrumentarium te sturen op de realisatie en het beschikbaar houden van betaalbare woningen. We kijken daarbij dus niet alleen naar het middenhuur-segment maar ook naar de categorieën sociale huur en betaalbare koop. Achtereenvolgens gaan we in op: 1. woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) 2.

bepalingen in anterieure overeenkomsten en gronduitgifte-overeenkomsten Woningcategorieën in het omgevingsplan/ vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Beschrijving en juridische grondslag De Omgevingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om in het omgevingsplan en in een BOPA percentages aan te wijzen voor specifieke woningbouwcategorieën. Deze mogelijkheid betreft sociale huur- en koopwoningen, woningen voor middenhuur en woningen in particulier opdrachtgeverschap. Het gaat dan om het bepalen van doelgroepen, prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen. Een aparte doelgroepenverordening, zoals dat onder de voorgaande wetgeving vereist was, is niet meer nodig. De woningcategorieën die de gemeente kan vastleggen zijn beschreven in artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): • •

•

•

Sociale huurwoningen; dit zijn huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 900,07 per maand, in 2025). Sociale koopwoningen; dit zijn koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de NHG-grens (€ 450.000, -- per 1 januari 2025). Onder de NHG-grens kunnen meerdere prijsgrenzen worden gehanteerd, zodat er meerdere categorieën voor sociale koopwoningen ontstaan. Middenhuurwoningen; dit zijn huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste de huurtoeslaggrens (€ 900,07 per maand in 2025) en maximaal de bovengrens voor middenhuurwoningen op basis van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (€ 1184,83 per maand in 2025. Woningen die alleen mogen worden gebouwd in particulier opdrachtgeverschap (individuele vrije kavel of collectief opdrachtgeverschap.)

De mogelijkheid beperkt zich dus tot woningcategorieën waaraan maatschappelijk een grote behoefte bestaat en die zonder overheidssturing niet of onvoldoende gerealiseerd worden. De prijsgrenzen van de categorieën kunnen jaarlijks worden geïndexeerd of verhoogd. 22