D22.271500 Nieuw voorbereidingsbesluit Sluisplateau Wemeldinge raadsadvies

*Z01866C3F41* Zaaknummer Documentnummer

Z20.008176 D22.271500

Raadsadvies Onderwerp

Nieuw voorbereidingsbesluit Sluisplateau Wemedlinge

Advies

Voorstel voor het nemen van een nieuw voorbereidingsbesluit voor het voormalige sluizencomplex Steller: T. de Koster

Beeldvormende behandeling Oordeelsvormende behandeling Besluitvormende behandeling

12 juli 2022

Portefeuillehouder

S.A. Mackintosh

Datum collegevergadering

5 juli 2022

Aantal bijlagen Documentnummers v/d bijlagen

1

Datum: 5‑7‑2022

Samenvatting Uw gemeenteraad heeft op 13 juli 2021 een voorbereidingsbesluit genomen, voor het voormalige sluizencomplex in Wemeldinge. Doel was om het bestaande recreatieve gebruik van woningen op het complex vast te leggen en geen extra recreatiewoningen toe te voegen, hoewel het geldende bestemmingsplan dit toe staat. Hieraan was een verbod gekoppeld om bouwwerken in het gebied te gebruiken of in gebruik te geven door verhuur als recreatiewoning. Dat verbod geldt tot 14 juli 2022. Afgelopen jaar is een convenant met de recreatieve verhuurders gemaakt. Na evaluatie met de bewoners op 23 juni jl. wordt voorgesteld om op dit moment geen extra woningen toe te staan voor de recreatieve verhuur. Daarom wordt voorgesteld een nieuw voorbereidingsbesluit te nemen. 2021 was bovendien nog een Coronajaar, met wisselende beperkingen.

-1-

Advies 1. Het voorbereidingsbesluit dat is vastgesteld op 13 juli 2021 voor het voormalige sluizencomplex te Wemeldinge, aangegeven op de verbeelding met IMRO-code NL.IMRO.0678.sluizencomplexVB02-vast, in te trekken; 2. een voorbereidingsbesluit vast te stellen voor het voormalige sluizencomplex te Wemeldinge, aangegeven op de verbeelding met IMRO-code NL.IMRO.0678.sluizencomplexVB03-vast; 3. te bepalen dat het met ingang van de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit verboden is om bouwwerken in het aangewezen gebied te gebruiken of in gebruik te geven door verhuur als recreatiewoning; 4. te bepalen dat het verbod op verhuur van bouwwerken als recreatiewoning niet geldt voor bouwwerken die op de dag van de bekendmaking van dit besluit voor verhuur als recreatiewoning werden aangeboden c.q. werden gebruikt; 5. te bepalen dat het verboden is bouwwerken als bedoeld onder 4. te verhuren voor meer dan zes personen; 6. te bepalen dat het bovendien verboden is bouwwerken als bedoeld onder 4, te verhuren voor meer dan vier personen zijnde volwassenen indien die volwassenen niet tot één huishouden behoren; 7. te bepalen dat het verboden is bouwwerken als bedoeld onder 4. te verhuren indien als gevolg van de verhuur meer dan één auto wordt geparkeerd in de openbare ruimte in het gebied zoals weergegeven op de verbeelding bedoeld onder 2.

Inleiding: waar gaat het over? De woningen op het voormalige sluizencomplex in Wemeldinge hebben volgens het geldende bestemmingsplan Wemeldinge een dubbelbestemming. Zowel permanente bewoning, als recreatieve bewoning is mogelijk. De tijdelijke bewoning door recreanten en tijdelijke arbeidskrachten hebben eerder geleid tot klachten van vaste bewoners. De leefpatronen van vaste en tijdelijke bewoners verschillen van elkaar zodat daarmee de sociale samenhang onder druk komt te staan. Gevreesd wordt, dat wanneer het aantal tijdelijke bewoners zal stijgen, het woongenot voor de vaste bewoners verder afneemt. Uw gemeenteraad heeft daarom op 13 juli 2021 een voorbereidingsbesluit genomen. Daaraan was een verbod gekoppeld om – met uitzondering van de bestaande gevallen – recreatiewoningen aan derden te verhuren. Dit verbod loopt aanstaande 14 juli af. Met de verhuurders van de recreatiewoningen zijn na uw besluit van 13 juli 2021 afspraken vastgelegd in een convenant met daarin beheerafspraken over de verhuur van bestaande recreatiewoningen en de daarbij gepaard gaande parkeer- en geluidsoverlast. Tijdens de evaluatie van deze gemaakte afspraken in juni 2022 werd geconstateerd dat de recreatieve verhuur nog altijd als hinderlijk wordt ervaren door vaste bewoners.

Met het aflopen van het voorbereidingsbesluit bestaat de vrees bij een deel van de bewoners dat de recreatieve verhuur zal toenemen in het gebied en er uiteindelijk nog meer overlast wordt ervaren. Op basis van deze evaluatie wordt voorgesteld om de huidige maatregelen te verlengen. Daarom moet het huidige voorbereidingsbesluit worden ingetrokken en een nieuw voorbereidingsbesluit worden genomen. Met het nemen van een voorbereidingsbesluit kunnen de huidige verhuurders de verhuur voortzetten maar kan het aantal eigenaren dat hun woning aan verblijfsrecreanten verhuurt niet worden uitgebreid. In het huidige bestemmingsplan is het overigens mogelijk – evenals in alle andere bestemmingsplannen in de gemeente - in een permanente woning maximaal vier personen te huisvesten die samen geen huishouden vormen. Ofwel het verhuren van een woning op het sluizencomplex aan maximaal vier tijdelijke arbeidskrachten blijft mogelijk. Ook het gebruik van de woning door de eigenaar als tweede woning blijft mogelijk.

-2-

Een voorbereidingsbesluit is geen juridisch instrument om ongewenste ontwikkelingen permanent te verbieden. Het is een juridisch middel dat de status quo van het gebied tijdelijk bevriest om ongewenste planologische ontwikkelingen in een gebied te voorkomen, totdat een nieuwe planologische procedure wordt opgestart. Ook een convenant heeft uiteraard niet de juridische status om de gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt in te perken. Nu blijkt dat het convenant de sociale samenhang in het gebied niet voldoende heeft verbeterd, dient er een andere oplossing te worden onderzocht. We bekijken de mogelijkheden die er zijn en informeren uw raad hierover zodat daarin een keuze kan worden gemaakt.

Relatie met strategisch beleid In het Strategisch Kompas is de ambitie opgenomen dat het woningaanbod in Kapelle woonruimte voor iedereen biedt. Voor eigen inwoners maar ook nieuwkomers. Ook is als opgave gesteld dat Wemeldinge een toeristische trekpleister in Zeeland is. Op het voormalige sluizencomplex schuren deze ambities met elkaar. Het komende jaar wordt u geïnformeerd of en hoe deze schurende belangen worden opgelost.

Argumenten: waarom geven we als college dit advies? 1. Met een voorbereidingsbesluit worden ongewenste planologische ontwikkelingen voorkomen. Door een voorbereidingsbesluit te nemen op grond van artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening kan een situatie planologisch worden bevroren zodat er geen ongewenste planologische ontwikkelingen plaatsvinden. Gelet op de huidige situatie op de vastgoedmarkt voor recreatiewoningen is het zeker denkbaar dat het aantal woningen dat voor de toeristische verhuur wordt ingezet, zal toenemen. Met het convenant wordt beoogd de overlast die met verhuur gepaard kan gaan te voorkomen door een dialoog op te starten tussen bewoners en verhuurders. Als dat niet lukt, kan alsnog een bestemmingsplanwijziging overwogen worden. Om te voorkomen dat de toeristische verhuur op het sluizencomplex in de tussentijd toeneemt, ligt het nemen van een nieuw voorbereidingsbesluit daarom in de rede. Een voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar. 2. Een gebruiksbeperking is noodzakelijk om verdere uitbreiding van verhuur als recreatiewoning te voorkomen. Met het nemen van een voorbereidingsbesluit wordt de huidige planologische situatie in ieder geval ten aanzien van het bouwen bevroren. Dat gaat echter niet ver genoeg. Er zit immers een dubbelbestemming op de woningen.

Bevriezen zou betekenen dat het planologisch mogelijk blijft om woningen die nu permanent worden bewoond, als recreatiewoning te gaan verhuren. Om dat te voorkomen wordt aan het voorbereidingsbesluit de bepaling gekoppeld dat het verboden is bouwwerken door verhuur als recreatiewoning te gebruiken of in gebruik te geven. Ook wordt nog bepaald dat een recreatiewoning niet mag worden verhuurd voor meer dan vier personen zijnde volwassenen indien die volwassenen niet tot één huishouden behoren. Immers, verhuur aan een groter aantal volwassenen die niet tot één huishouden behoorden in één recreatiewoning heeft tot een te hoge druk op de woon- en leefomgeving geleid. Dit aantal sluit aan op het maximale aantal arbeidsmigranten dat in een woning is toegestaan. Het gebruik van de woningen door de eigenaar als tweede woning blijft mogelijk.

Kanttekeningen en risico’s: Er kan geen bezwaar worden gemaakt tegen een voorbereidingsbesluit. In geval de gemeente handhavend zou optreden tegen iemand die een extra woning in de verhuur brengt en daarop een gang naar de rechter volgt, kan een discussie ontstaan over

-3-

oneigenlijk gebruik van het instrument voorbereidingsbesluit. Aangetoond zal moeten worden dat de gemeente daadwerkelijk actief bezig is om een planologische procedure voor te bereiden die het ongewenste gebruik verbiedt.

Financiën: wat gaat het kosten en hoe gaan we dit financieren? Aan het nemen van een voorbereidingsbesluit zijn geen financiële consequenties verbonden

Wat communiceren we? Het voorbereidingsbesluit zal worden gepubliceerd op de vereiste wijze in de Staatscourant en langs elektronische weg in het Gemeenteblad. Verder worden bewoners en verhuurders via hun vertegenwoordigers geïnformeerd.

Uitvoering/ aanpak De gemeenteraad wordt op de hoogte gehouden van het correcte juridische instrument om de toeristische verhuur in het gebied te beperken. Mocht het alsnog komen tot het starten van een bestemmingsplanprocedure dan zal een concreet voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Bijlagen D22.271514 (raadsbesluit) Overzicht per e-mail gemelde klachten juli 2021 – juni 2022

-4-